先週の土曜日に、メルマガ読者さんと飲み会をしまして、
大井町のホルモン焼き肉のお店に行きました。

前評判はイマイチでしたが、かなり好評でしたよ。（=´∇｀=）

さて、所有している区分マンションに、もうひとつ退去がありまして、
今週、埼玉の浦和まで立ち会いに行く予定です。

埼玉には、浦和にもうひとつと、
川口、戸田公園にも物件を所有していまして、
実は地元の横浜と同じくらいあります。

今回は、午前中に退去の立ち会いをしたあと、
リフォームの前に、近隣の売買仲介会社さんを数社お呼びして、
売却の打ち合わせを現地でする予定です。

いろんな区分売り物件を見ていると、
リフォームをしっかりされた上で売りに出されているのは、
実は、さほど割合的には多くありません。

買ってから自分でリフォームをして住む・・という方は、
思ったよりたくさんいるのかも。

ということで、しなくても収益に貢献しにくいなら、
しないままで売れたら楽ちんだな・・と思っているのです。

区分の売却は、いつも予定より長引きますね。
これは、「物件の売却」についてのチームができておらず、
毎回、違った業者さんに依頼をするからです。

実需物件の売却は、エリアが近くないといけませんからね。

毎回、関係作りに精を出すのですが、
結構な確率で、それが期待外れに終わっています。ε= (´∞｀ )

こういう状況を改善するには、

・購入エリアを集中して、同じ業者さんに依頼ができるようにする。
・規模を拡大して、どのエリアでもチームがいる状態を作る。
・エリア問わず、全力でやってくれる業者さんを見つける。

のどれかだと思うのですが、全て非現実的です。（＾＾；）

地道に購入と売却を続けていくうちに、
前にお世話になった業者さんに、リピートするようになって、
ようやく、軌道に乗るのかな・・と思ってます。

それまでは大変ですが、頑張るしかありませんね。

満室経営新聞プレミアムでは、
ＶＩＰ会員さん向けに、毎月動画セミナーを提供していますが、
一昨日の２２日に、その収録がありました。

満室経営新聞プレミアム

通常、１時間程度のセミナー２本を収録します。

今回の講師は、少し前に書籍を出版された吉田綾乃さんと、
ソプラノ大家こと菅原久美子さんの２名でした。
女性講師の２本撮りは、初めてです。

おふたりは初対面だったようですが、収録前からトークが弾んでました。

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吉田さんも、ぼくと同じファミリー区分投資をしてますが、
手法はちょっと違っているところもあり、勉強になりました。

情報収集と、売却の工夫が特に良かったですね。

菅原さんは、どこへ行っても大事にされるための、
コミュニケーションの秘訣について、濃い話をしてくれてました。

一つひとつは、誰でもできることでも、
その複合技度合いがすごく、達人の域まで来ています。
分かっていても、そう簡単に再現できないかも。(￣Д￣;)

仕事柄、セミナーや講演を聴く機会が多いのですが、
いろんな人が、いろんなノウハウやテクニックを持っていて、
毎回、本当に勉強になります。

ぼくは、５月２４日に札幌で開催される、
満室経営新聞の読者さん交流会で新ネタをする予定です。

参加される方は、どうぞよろしくお願いいたします。

メルマガのほうではご紹介していましたが、
ぼくも昨年購入した「野立ての太陽光パネル」の見積もり比較が、
できるという便利なサイトです。

グリーンエネルギーナビ【投資用】

野立てパネルは、屋根に取り付けるタイプよりも収益性が良く、
単独で売買ができますし、融資も受けやすいです。

さて、今年のはじめから売りに出している区分ですが、
全然反応が取れないので、作戦を変えることにしました。

一社に専属で売却依頼をしていたのを、
「一般媒介」に切り替えて、複数の会社に依頼したのです。

専任媒介をお願いしていた会社は、担当の方がいまひとつで、
毎週送られてくる報告書を読んでは、
反応の悪さと、仕事のダメさにがっかりするサイクルでした。。

「あなたの物件はダメでしたが、近くのマンションが売れました！(≧∇≦)」
「これ、ぼくが担当だったんですよー。超嬉しい☆」
「ちなみに、あなたの物件より３００万円高く売れてます」

みたいな報告が来るんですよ、マジで。(￣Д￣;)

写真に撮ってブログに載せるべきでしたが、
一読して怒りのあまり、破り捨ててしまったのです。。

さて、一般媒介に切り替えるにあたり、

・業者さんを訪問して挨拶。資料や写真データなどを渡す。
・それぞれの会社と、媒介契約書を締結。
・キーボックスを購入して、マンションに設置。

などの作業をしました。

媒介契約書を取り交わすのは、
売買契約が確定してからという会社も多かったです。

営業マンへのキックバックについても、ウェルカムなところも
拒否されるところもあり、本当に各社まちまちです。

賃貸の会社より、差が激しいと思いました。

全部で５社くらいと話ができましたので、
これから、定期的にプッシュの連絡をすることになります。

訪問した会社の中で、
「売り物件の別の部屋に居住中」という社員さんがいたり、
今後の進展に期待したいところです。

ぼくが普段仕事をしている事務所マンションが、
先月まで、大規模修繕をしていました。

今年で築１０年と、不動産投資的にいうと築浅物件ですが、
多岐にわたる本格的な内容だったようです。

工程表。エレベータの中に掲示してありました。

この工程表を見ると、外階段の鉄部を全て塗装してますし、
エレベータとエントランスに木目調のパネルを貼って、
高級感を出す工夫がされているようです。

鉄部以外は劣化している訳でもなく、
補修以上に、バリューアップを狙っているのが分かります。

このマンションは、地主さんが所有していて、
それをファンドが買い取って、１年ちょっと運用しているものですが、
今回の修繕で、いろんなことが分かりました。

建物に大きな劣化がなくても、新築後１０年も経てば、
何かしらの手を入れるものだということ。

こういうお金が掛けられるのも、
新築時からのキャッシュフロー蓄積があるからだということ。

普通に出ている売り中古物件で、
築年数に応じた修繕がされているものは非常に少ないこと。
それを買った人は、売主の「ツケ」を背負っていること。

そして、売主のツケを保有数年以内に払ってしまうと、
まともな利益を出すのは難しいということ。

価値向上のためにしっかりお金を使えるのは、
それなりの賃料単価のおかげであって、
そうじゃない地域では、別のやり方があるということ。

不動産投資の、正しく健全な姿を垣間見た気がしましたが、
同じことをやっていては、地方の中古は運営できません。

色々と、考えさせられる出来事でした。

以前どこかの媒体に書いたかもしれませんが、
ぼくが、割と頻繁に管理会社さんと飲み会をやってることで、

「誘っても遠慮されてしまい、飲み会ができない」
「そもそも、どう声を掛ければいいか分からない」
「どんなお店ですればいいんですか？」

などの質問を頂きましたので、
懇親会のノウハウについて、書いてみたいと思います。

※よく懇親会で使うお店のホームページより。

まず、楽しく懇親会をするためには、
普段からの信頼関係ができている必要があります。

懇親会は、イマイチな関係を回復させるためではなく、
良い関係であるところを、さらに盤石のものにするための
イベントと位置づけましょう。

そういう関係であれば、実施について「何かの理由」があれば、
飲み会に誘うくらいのことは、難しくありません。

ぼくの場合は「年度末のお疲れ会」とか「満室復帰祝い」
みたいな理由で実施することが多いです。

相手が誘っても、いまひとつ乗り気ではないとしたら、
また、そこまでの関係になっていないか、
別の方面の心配をされている可能性が高いです。

お説教をされるのではないか・・とか、
女性が多い職場なら、そっち方面で心配されているとか。

コツがあるとすれば、懇親会をしようとする時期の、
かなり前から話を出して布石を打つ・・ということでしょうか。

定例化している金沢の管理会社さんのほかは、
だいたい、半年前くらいに懇親会の話を切り出してます。

どんなお店に行くかは、ぜひ独自の工夫をしてほしいですが、
ぼくの場合は、

・１人あたり６千円～１万円くらい。
・地元の名物が食べられるところ。
・できるだけ、相手側にお店を選んでもらう。

という感じでしょうか。

お店を選んでもらうことが、相手側の負担になるようでしたら、
自分で決めても全然構わないです。
ケチらず、それなりのグレードのところを選びましょう。

一定の基準を超えると、ずっと覚えていてくれます。

一人１万円で、５人で宴会しても、
一部屋の空室が１ヶ月早く埋まればペイできます。

懇親会は、めちゃめちゃ割のいい投資だと思いますね。（＾▽＾）

毎月はじめにある収支レポートの執筆も終わり、
ほっと一息という時期です。
今月はかなりキャッシュフローが出ましたよ。 (*￣ー￣)ｖ

満室経営新聞プレミアム（ＭＳＰ）

さて、昨年から力を入れていた区分投資ですが、
最近はほんとうに物件が見つからなくて、困っている状況です。

元々、この投資法は

「リフォームして実需向けに販売されている価格」と、
「賃貸中で投資家向けに販売されている価格」との間に、

乖離があることを付いた、裁定取引のようなものです。

ですから、値上がりして利回りが少しくらい下がっても、
購入対象の違いによる価格差がキープされていれば、
買い続けることができます。

賃貸中の物件価格が上がっているというのは、
毎日物件の検索をしていれば、分かります。

しかし「実需向けに売却したらいくらになるか」というのは、
過去のデータを元に予測をするしかありません。

「投資用の相場が上がっているから、実需も上がるだろう」
という考え方は、痛い目を見る可能性が高いです。(￣Д￣;)

そんな訳で、なかなか買いづらくなってるんですよね。。

昨日は、一棟の半分以上（７戸）が、
まとめて売り出されてるのを見つけました。

過半数を握ると、管理費や修繕積立金を自由に決められますし、
共用部の手入れや改修なども、思いのままです。

これはいい！と思ったんですが、既に売約済みということで、
普段区分の検索では、健美家サイトは使わないのですが、
基本はやっぱり大事だなぁ･･と思った次第です。

満室経営新聞でもお世話になっている、
カーター校長こと、河田康則さんが出版されました。

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今日から３日間、Amazonキャンペーンなんですが、
特典映像に出演させていただいているので、ぜひご覧下さい。

金利1％台で融資4億円を引き出す不動産投資　Amazonキャンペーン

融資のこと全般が、とても分かりやすく説明されています。

メガバンクのような敷居の高いところであっても、
コンタクトの取り方と、交渉次第で上手くいくんですね。

しかし、男性が書いた不動産投資の本で、
これほどまでに、著者写真を大々的に使っているのは異例ですね（笑）

毎月のはじめは、１０日に配信される満室経営新聞プレミアムの、
収支レポートをまとめる作業をしています。

旧「財布の中身レポート」の創刊が、２００５年４月。
今月の配信で、９周年ということになります。 （=´∇｀=）

笑っていいとも！ではないですが、
何事も、続けることには価値があると思います。

創刊９周年！満室経営新聞プレミアム

今月は、入居率がいいので書くのが楽しみだったりします（笑）

これから検討している投資スタンスについての記事は、
レポートのあと、書こうと思います。