ちょっと前に、銀行系不動産会社さんから頂いた、
入札案件の話をしましたが、先日入札＆開札がありました。

担当の方の話によると、入札情報を３０数社に送ったそうで、
実際に入札をしたのが何社かは分かりませんが、

・区分ひとつめ　　４番手。
・区分ふたつめ　　５番手。

という結果だったそうです。

「１位の入札金額は、いくらだったんですか？（Ｔ△Ｔ）」

と聞きましたが、競売と違って非公開。

でも、「全然惜しくもない金額だった」ということで、
そういう時はまったく悔しくありません。

区分マンションを転売している業者さんって、
素人（業者じゃないという意味）の投資家から見ると、
驚くほど薄い利益で商売をしています。

「平均の収益１０％。仕入れの５回に１回は赤字になる」

と話していた業者さんもいたくらいなので、
一つのミスも許されない身としては、
同じ基準で太刀打ちすることができません。ε= (´∞｀ )

競売にしろ、このような入札にしろ、
公平な競争をしていては、なかなか思う収益が出ないのが、
今の不動産投資の現状なのかもしれません。

ということは、フェアじゃない競争。
または、競争がないような投資をする方法を考えられる人が、
これから買い増しても良いんだと思います。

事例研究会のあとは、鹿児島＆熊本観光をしました。

空港に、いきなり足湯があったのですが、
入って遊んでいたらバスの時間を逃してしまいました。（＾＾；）

鹿児島観光は、貸し切りタクシーで移動。
いろいろ説明もしてくれますし、コスパも良かったです。

天気も良く、桜島へ渡るフェリーが気持ち良かった☆
意外とスピード速いです。

空港から市内に移動してくるときに、噴火してましたが、
近くに行った日は、残念ながら噴火なし。

でも、上の写真に写ってる岩は噴火で飛んできた溶岩ですので、
本当に大規模な噴火が来たら、間違いなく死にます（笑）

それと、１０年ほど前にこの桜島でライブを行った、
長渕剛さんのモニュメント（叫びの肖像）が印象的でした。

人口６千人しかいない桜島に、７万５千人を動員。

少ないとはいえ、普通に人が住んでいる場所で、
夜通し大音量のライブをしても、大半の住民が歓迎したそうで、
長渕さんが、いかに地元で支持されているかが分かります。

翌日は、九州新幹線で熊本に移動（１時間くらい）して、
定番の熊本城などを見学しました。

お城を観に行くと、歴史の勉強になりますね。
大阪城、名古屋城とならんで、日本三大名城なんだそうです。

最終日の夜だけ、がっつりグルメ系を堪能しまして、
「孤独のグルメ」に出てきそうなお店で、４人掛けテーブルを占領。

馬刺し、カンパチの刺身、馬ホルモン炒めなど。飲み物は日本酒のようで米焼酎。

熊本ラーメンもいただきました。なぜか生卵が乗ってます。

昨日、鹿児島のイベントから帰ってきました。

イベント（事例研究会）自体は土曜日で終わっていたのですが、
そのあと名古屋に住んでいる両親を呼んで、
鹿児島と熊本の、観光をしてました。のんびりしましたね。（=´∇｀=）

鹿児島という場所にも関わらず１００名近くの参加があり、
県外・九州外の参加も多く、盛況でした。

内容も、毎年ユニークなものが多く、
１テーマあたりの時間も３０分程度と短めなので、
効率良く知識や情報を詰め込めます。

今回、特に注目した事例発表が、以下の２つです。

① 日本一の学生マンションを目指す！

入居者のほとんどが同じ大学の学生であることに注目し、
学生に特化したサービスを提供していました。

新入生向けの、先輩入居者によるオリエンテーションのほか、
就職活動の情報提供、日経新聞の読み方レクチャーなど、
遠隔地の兼業大家さんでは、到底太刀打ち不可能なレベルです。（＾＾；）

元々、日本の賃貸業は「大半の大家さんが適当にやっている」という、
他業種ではあり得ない前提で、成立しています。

全賃フェアで、長野の大家さんの講演を聴いても感じましたが、
地主系大家さんが、本気になったら相当な脅威です。

② 「見た目」より「頭」のいい物件の見つけ方　

こちらは、ぼくが取り組んでいるファミリー区分を、
さらに深く追求したノウハウでした。

築３０年とか、かなり古い物件であっても、
議事録、管理組合の決算資料、修繕履歴や計画書などを、
複数年分しっかりと精査することで、
普通は手を出せない物件でも、安心して購入に踏み切れます。

耐震性については少し不安なのですが、
築年数で、安易に物件情報を切り捨てていくのではなく、
掘り出しものを確実に買っていこうと思えました。

その他、充実した情報を提供いただいた
講師の皆様に感謝です。

事例研究会のあとは、３時間＋αに及ぶ懇親会でした。

会場（居酒屋さん）に所属しているアイドルユニット（？）が、
ステージで歌を披露するという、ちょっと変わった趣向も。

キャスト系アイドル　セブンカラーズ

遅い人は、午前様になるまで飲み歩いたそうで、
九州の大家さんはタフですね（笑）

来年の事例研究会は、大阪で開催だそうです。

今日はこれから、大家検定（現：不動産実務検定）を主催する、
ＪＲＥＣのイベントに参加するために、鹿児島に行きます。

年に１度の「事例研究会」は、４年連続の参加です。
毎回、真に役立つ情報が得られます。

今回のテーマは、こんな感じ。楽しみですね（=´∇｀=）

イベントのホームページより。

さて、先日取引のある銀行系の不動産会社さんから、
入札の案件が紹介されたので、現地を見学してきました。

見学会のようなものが、ちゃんと開催されますので、
競売に比べると、かなり親切です。

同じマンションの中で３部屋同時の売却でして、
見学した部屋以外は、現在賃貸中のオーナーチェンジ物件。

ぼくが購入するのは、その残りの方なので、
全体の雰囲気と設備の仕様を確認した程度でした。

詳細な資料は、「秘密保持契約書」というものを、
元付さんに提出しないと、開示してもらえません。

修繕積立金の残高や、入居者さんの状況や契約内容などは、
これから開示してもらうことになります。

初めての経験なので、
勉強のためにも入札自体はしてみるつもりです。

先週末も、２泊で北陸に行ってきました。

５月から３ヶ月連続で、富山や石川に通っていることになります。
冬以外は、いつ行っても楽しいところですね。

今回は、依頼された講演のお仕事がメインでしたが、
その合間に、売り物件を見たり、業者さんと打ち合わせをしたりで、
それなりに忙しい３日間でした。

いくつか見たうちで、一番利回りが高かったのが、
北陸本線の「津幡駅」の近くにある、２棟一括マンション。

斬新なカラーリングが特徴的でした。

空きは多いのですが、満室時利回りが３０％超ということで、
リニューアル投資にうってつけなマンション。

津幡駅から１００ｍも離れていないという、北陸では希少な立地。
駅自体が少ないので駅近も少ないのです。（＾＾；）

ちなみに、津幡というのは金沢駅の２つ手前にありまして、
特急電車は停まらない小さな駅です。

１日の乗降客数は２千人ちょっと。

入口の階段に座り込んでも、全く迷惑ではありません。

ただ、調べてみて分かったのですが、
この津幡駅というところは、駅の東西がまったく違いまして、
物件のある東側の開発が、完全に無視されています。

地図を見ても、一目瞭然。

東側に商業施設が少ないとかいうレベルではなく、
現地に行ってみると、そもそも、

東側には出られない

ということに気づきました。
駅の出口が、西側にしかないのです。

だから、売られているマンションにたどり着くためには、
西側から出て、南に２５０ｍくらい歩いて踏切を越える必要があります。

踏切から、駅が見えるかどうか・・という距離です。

そして、線路の反対側の道路を駅の方に戻っていくと、
例のアパート２棟がある訳です。

田舎の駅とはいえ、毎時５～６本の電車が通過するので、
踏切ではまってしまうと、さらに時間が掛かります。

駅から近い物件でも、ちゃんと注意した方がいいですね。ε= (´∞｀ )

このように、東側に住む必要がまったくないにも関わらず、
物件自体は７割くらいの入居率があるようで、
いろんな価値観の人がいるんだなぁと感心した次第です。

メルマガでは既に告知をしていますが、
無料で視聴できる、動画コンテンツを作成しまして、
先日からオープンしています。

投資家けーちゃん HAPPY & RICH チャンネル

上記のサイトから、メールアドレスを登録するだけで、
合計２時間半以上の動画を視聴できます。

役立ちますし、結構おもしろいですよ（=´∇｀=）

昨日は、年に１度の誕生日だった訳ですが、
メッセージやコメントをいただき、ありがとうございます。

投資家けーちゃんを名乗って、１０回目の誕生日。
まあ、それなりに良い１０年だったのではないでしょうか。
健康ですし、不動産経営も順調です。

今日はこれから、横浜中区の区分マンションの決済です。

今年になって３つめの区分購入になりますが、
１０戸くらい買おうと思っているので、進捗率悪いです。
やっぱり価格が上がってるようですね。（＾＾；）

首都圏（たまに名古屋）で購入している区分マンション。
情報ルートは、ネット検索と業者さんからの直紹介の割合は半々くらい。
過去１つだけ競売で落札したものがあります。

資料を見て確認するのは、以下の３点。

１．エリアと築年数から望まれる「ネット利回り」が確保されているか。
２．一般実需向けの売却価格との乖離があるかどうか。
３．これから募集した場合の家賃水準はどうか。

上記の３つがオッケーだった場合、業者さんに電話して
「売主さんの属性と売却理由」「修繕積立金の残高」を確認します。

全部で、確認するのは５項目だけですね。

価格水準が高いけど、他の要素は基準を満たしている場合は、
指値をした買付を入れてもいいかどうかを訊きます。

指値の「買付」というのがポイントで、
買付を入れずして、価格が下がるかどうかを質問するのは、
かなり失礼な行為だと思うのでやりません。

プロの業者さんでも、そういう人はいますけどね（笑）

そして実際に買付を入れて、通ったら現地を確認して完了です。

それなりに購入を続けてはいるのですが、
今年になって退去も多く、リフォーム→売却の作業が、
業務をかなり圧迫するようになってきました。

いま２戸売却中で、来月にはもう１戸増える予定です。ε= (´∞｀ )