金曜日から、名古屋に出張でした。

上社（かみやしろ）というとこにある、
区分マンションの購入決済と、売却予定の別マンションの、
リフォーム確認と業者さん打ち合わせがメインの用事。

いつもお願いしている工務店さん（個人経営）で、
今回も、しっかり仕上がりました。価格もリーズナブルです。

和室があったので、賃貸住宅フェアで見つけた琉球畳を置き、
その色の合わせたアクセントクロスを貼りました。

リフォーム前後で、だいぶイメージが変わってます。

キッチンには例によってダイノックシートを貼りますが、
いつもの原色系ではなく、光沢のある品番を選んで使ってます。

照明を付けて近づくと、こんなふうに見えます。

今回のマンションは、購入価格はかなり安かったものの、
購入後１年も経たずに退去してしまいました。
長年住んでいて、購入直後に退去はいちばんダメなパターン。。

リフォーム代が過大に掛かる上に、家賃で回収できません。

そんな中で、なんとか収益を上げようと頑張る訳ですが、
売出価格そのままで決まれば、何とか・・。

これについては、いつもお願いしている営業の方に、
頑張っていただくしかありません。

名古屋の物件も、北陸と同じくいつも同じチームなので、
遠隔地ではありますが、運営はしやすいですね。

１７日の夜から昨晩まで、海外に行ってましたが、
その間にも、いろいろと不動産関連の動きがありました。

具体的には、

・ずっと売りに出していた川崎マンションの契約が決まった。
・亀有の区分は再賃貸に出していて、入居申込が入った。
・北陸の一棟ものは、何の動きもなかった。

ということで、特に川崎マンションが決まったのが、
本当にありがたいです。
区分は空いてる間も、管理費なんかが掛かりますからね。ε= (´∞｀ )

北陸の管理会社さんは全部で４社の取引ですが、
示し合わせたかのように、旅行中どこからも連絡がなく、
雑事に追われることがありませんでした。

日本にいる時よりも、良い感じで進んだみたいです。。（＾＾；）

良かった良かった。

以下、旅行中の写真を載せてみました。

一緒に映っている人は、２５年くらい前の世界チャンピオン。
現役時代の写真はこんな感じ。

カジノはブラックジャックしかしませんが、
昔からけっこう強くて、今回は３万円弱の勝ちでした。（=´∇｀=）

ビジネス・ブレークスルー（ＢＢＴ）の収録が大詰めで、
先週、今週と連日スタジオに通っています。

横浜から六番町（千代田区）に行くのは、
あまりアクセスが良くなく、１時間以上掛かります。

夜に収録をするので、帰宅は１０時を過ぎてしまいますが、
まあ、サラリーマンの頃よりは楽ちんです。

スタジオには、講師しか入室しないので思ったより狭く、
影ができないようライトがたくさんあります。

講師席に座ると、正面には無人カメラが３台と時計、
実際に撮影されている画面を確認するモニターがあります。

※机上にも小さいライトがあって、これはかなり効果的です。
　女性の方には必須かも。

実際に受講生が視聴をする画面はこんな感じ。
オシャレな外国の風景は、もちろんはめ込み合成です。

※２年前に収録した「不動産投資入門講座」の講義風景。

スタジオの壁が緑のシートで覆われており、
「緑色の部分は、オシャレな風景にはめ込み合成される」という
機械的な処理のもと、映像が完成します。

なので、緑色の服を着てスタジオに入ってしまうと・・・

※担当してくれているスタッフさん。

モニター上では透明人間みたいになってしまうのです（笑）

ですから、緑の服を着たり、スライドで緑色を使うのは、
控えるように事前の注意があります。

スタジオを出ると、打ち合わせスペースとＰＡ席があります。
ゲスト出演いただいた猪俣さんの自画撮り。

いつも、和やかな雰囲気の中で仕事ができて、
大変ありがたいなと思ってます。

この不動産投資実践講座は、１０月から募集を開始して、
１１月に配信がスタートされる予定です。

先日の一泊セミナーでは、本当に多くのことが学べて、
個人的にめちゃめちゃレベルアップしました。

中でも自分の中で価値観が変わったなと思えたのは、
「返済が進んだ物件の、投資効率の悪さ」が分かったことです。

不動産投資を始めて１０年。
所有物件の中で、８年保有しているマンションもあります。

「残債利回りがとんでもない数字になったな・・ふふふ」なんて、
いい気になっているフシもありましたが、
極端な残債利回りは、投資効率的には良いとは言えません。

具体的に説明してみましょう。

例えば、自己資金１０％を投入して、
諸費用込みの１億円の物件を購入したとします。

ネット利回り８％、金利２％２５年の融資を受けた場合、
年間家賃は８００万円、返済額は約４５８万円です。
投下した自己資金に対する利回り（ＣＣＲ）は、３４．２％になります。
※(800-458)/1,000 = 0.342

投資としては、なかなか良い数字ですね。

一方、この条件で２０年経過すると残債は２，１７６万円に減ります。
家賃や経費率が変わらなかったすれば、
残債利回りは３６．８％にまで上昇します。売却損がない安全圏です。
※800/2,176 = 0.3676

ところが、この物件がその時点で８千万円で売れるとすると、
残債との差額５，８２４万円を、物件の中に留保しているような状態になります。

言い換えると、５，８２４万円を投入して、
８千万円の物件を購入したのと同じ状態になります。

最初からそれなら、単に「自己資本の厚い投資」なんですが、
重要なのは「ローンは９千万円分を返済中」ということです。
残債は減ってますが、返済額は変わっていません。

先ほどのＣＣＲを再計算してみると、何と５．８７％にまで低下。
キャッシュで購入するより効率の悪い投資になりました。。
※(800-458)/5,824 = 0.0587

このように、返済が進んでいくとどこかの段階で、
「キャッシュで投資をするより、ＣＣＲが低くなる状態」が起こるので、
そこは出口を考えるひとつの節目になるということです。

物件を売って、再度レバレッジの高い投資をしたり、
キャッシュで物件を買ったりする訳です。

また、逆転の発想で残りのローンを繰り上げ返済しても、
ネット利回り８％、返済が消えたことでＣＣＲも８％に上がります。

ということで、自分の投資状況は毎月変化していると言っても過言ではなく、
買う前も買ってからも、常に出口を見据える必要があります。

昨日までの２日間、宿泊型のセミナーを受けてきました。
参加者としてちゃんと受講するのは久しぶり。

不動産コンサルティング業界の雄、ＣＦネッツの主催で、
名称は「コンサルタント養成講座」となっているのですが、
普通の投資家でも参加できるということで、申し込んだという経緯です。

三浦海岸を一望する、ゲストハウスがセミナー会場。

ＧＭの猪俣淳さんがメインの講師となって、
専門用語がバンバン出てくる＆金融電卓フル活用の長時間講義。

猪俣さんのブログ「不動産投資にまつわる１００の話」

おそらく、参加していない方がこのホワイトボードを見ても、
何について説明してるのか、全然分からないと思います。

資料を無断掲載するのは、マナー違反なんですが、
「これくらいややこしい資料だよ」ということを紹介する目的なので、
１枚載せても、構わないでしょう・・。（笑）

ただ、難しい内容を学んでいること自体に価値があるのではなく、
これを誰もが理解できるように説明してもらえるのが、
このセミナーの本当に凄いところです。

参加して、本当に良かった☆

夜は、代表の倉橋社長も参加しての懇親会。
料亭顔負けの料理と、厳選された地酒が飲み放題。⊂(^^ )

毎回テーマは違うのですが、単発参加もできるので、
一度チャレンジしてみてはいかがでしょうか。

平日にやってるところが、プロっぽいです。

【ＣＦネッツ】不動産コンサルタント養成講座

９月になりました。

今日は「防災の日」ということで、
非常持ち出し袋の中身や、避難場所の確認をされた方も、
多いんじゃないかと思います。

損害保険会社からは「地震保険に入りましょう」という、
お知らせハガキが来たかもしれません。

どんなに耐震性や免震性が高い建物であっても、
燃えない建物は、今のところありません。

不動産オーナーの皆さんは、必ず入っておきましょう。

損害保険協会　地震保険の解説

さて、今月の行動予定なんですが、
先月から始まった不動産投資実践講座（ＢＢＴ）の収録が、
週に２～３回のペースで続いています。

それが一段落した後、遅めの夏休みということで、
短い期間ですが海外に行ってきます。海外は１年以上ぶり。

月末には、名古屋で新しく購入する区分の決済と、
退去が出た部屋のリフォーム完成チェックで出張があります。

旅行は不動産とは関係ないので、
ブログに大々的に載せるようなことはありません。
講演で飛び回ったり、イベントがあるような月に比べると、
かなり地味な感じがしますね（笑）

一棟もの検索もずっとしてるんですけど、
何年も載ってる同じ物件ばかりで、買える気がしません。（＾＾；）