１週間前に、ボディビルの日本選手権を観に行ってきました。

過去、野球の次に観戦回数の多いボディビル。
ぼく自身は筋トレをしているだけで、コンテストに出ることはありませんが、
観に行くのはかなり好きで、海外の大会にも何度か行ってます。

ここ数年、タレントさんがコンテストに出場したり、
色物じゃない形で、テレビにビルダーさんが出演したりということで、
このマイナースポーツも、市民権を得てきている気がします。

日本選手権の会場では、オードリーの春日俊彰さんが、
「競技の認知度を高めた」ということで、特別表彰をされていました。

だいたい、日本のトップレベルの選手で、
１７０センチであれば８０kg、１６０センチであれば７０kgくらいの体重。
ＢＭＩでいうと「太り気味」という水準ですが、
それでいて、体脂肪率は５％前後という圧倒的な絞れ具合です。

調整期間中は外食も旅行もダメですし、仕事にも支障が出るでしょう。
なかなか真似のできるものではありません。

ただ、しっかりした筋トレを続けることはアンチエイジング効果があり、
選手の皆さんも、実年齢よりかなり若く見えることが多いです。
もちろん、筋肉や内臓など身体の各機能も高いです。

筋トレが全てにおいて優れているという訳ではありませんが、
マラソン系のスポーツをされている人に比べると、若いのは事実でしょう。

生涯スポーツとして、ぜひ筋トレをすることをお薦めします。

所有している区分マンションのひとつで退去が出たので、
敷金精算の立ち会いと、リフォームの打ち合わせに行ってきました。

川崎大師や競馬場の近くにありまして、割と新しめ。
購入時には（自分は）観に行ってないので、初めての訪問でした。

居住期間の割には、非常にキレイに使われていたので、
クリーニング代と鍵交換費用のみの請求で、あとの敷金は返還することに。
自分で言うのもなんですが、かなり良心的に運営しています。

でも、あとでこんな傷を発見したり・・・。
これは「日常生活上の損耗」ではないですよね。。無念。(-_-)

立ち会い待ち合わせから１時間後に、
いつもの工藤さんにお越しいただきました。

だんだん暗くなってきて、部屋の電灯も外されていたのですが、
そういう時のために照明をご持参されています。さすがプロフェッショナル。

通常、退去が出たらフルリフォームの上で売却するのですが、
部屋の損耗が少なく、買ってからの保有期間もまだ１年未満と短いので、
もう一度、賃貸に出すことにしました。

ですので、リフォームもやや軽めの仕様です。

こちらはウォシュレットの作動を確認するところですが、
ちょっと勇気が要りますよね。。さすがプロフェッショナル（再）。

リフォームを終えて、１１月中に入居者を決められたらいいなと思います。

なぜか、「仕事がうまくいく人」の習慣

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この本は、ぼくがサラリーマンの頃に読んだ中で、
ダントツに役だった仕事術の本です。
多岐な業務を抱えるビジネスマンが学ぶべきスキルが、多数紹介されてます。

その中のひとつが、「すぐやる方式」というものです。

１．まず、机の上に処理の終わっていない書類を、
　　山積みにします。順番は気にしないでください。

４．どうしてもできない書類を、「保留」のトレーに移します。

この「保留に移す」のは最後の手段です。

例えば、今日は絶対に連絡が取れない人の確認が必要だったり、
平日に、役所に行かないと資料がそろわないなど、やむを得ない理由です。

「もっと緊急の仕事がある」
「時間が掛かるので今はするべきではない」

という理由で、保留にしてはいけません。

引き延ばしするのと同じくらいの熱意で、今すぐやることに情熱を注ぐのです。

５．そうすると、手に取った一番上の書類は、
　　必然的に、処理済みになるか保留になります。

ビジネスマンに一番ありがちな
「あー。これをやらないといけないな（でもやらない）」
という事態を防止することができるのです。

６．机の上の書類が全て処理済みまたは保留になるまで、
　　上記の作業を繰り返します。

重要度の判定をしたり、やる順番を決めたりする前に、
さっさとやってしまったほうが早いです。
ちなみみ、メールも同じように処理します。未読のまま残しません。

この習慣が身につくと、仕事が格段に進むようになりますので、
ぜひお試しください。

最近、朝のジムでテレビニュースをよく観るので、
時事ネタにも、ちょっと詳しくなってきました。

いま気になっているのは「赤ちゃんの取り違え」についてですね。

本当はお金持ちの家に長男に生まれたはずなのに、
病院の手違いで、かなり貧しい家の末っ子として育つことに
なってしまった・・というアレです。

福山雅治さんの映画で、取り違えをテーマにしたものが流行った矢先に、
リアルでそれ以上のことがあるなんて、
まさに「事実は小説よりも奇なり」だなぁ・・・と思いました。

モザイクのかかった「本来はお金持ちの家の人」の、
インタビュー映像を観ていましたが、ちょっと情けなくなりましたね。

「失われた時間を返して欲しい」

「本当の両親に、育てられたかった」

などなど、今までの人生を全否定するようなことを、
延々とカメラの前で愚痴っている訳です。

モザイクで顔が分からなかったのですが、この方は現在、なんと６０歳。
お気の毒だとは思いますが、その年になれば、自分の人生は自己責任でしょう。

おそらくこの方の人生は、ぱっとしなかったのでしょうけど、
環境のせいにするには、年を取り過ぎている。

幸せは、まだ見ぬ先で到達するものではなくて、
今歩いてきた道の中に、見つけるものです。

何歳であろうとも、これまでの人生を肯定できないようでは、
その先も、幸せは感じられないだろうと思います。

・・・と、ここまで考えて「あれ？」と思いました。

この自称不幸なご老人が、自分を不幸だと思ってるのは、
やはり、環境のせいなのかな・・と。

どういうことかというと、
貧しくて中卒で働かないといけなかった「環境のせい」ではなく、

人生を肯定し、どんな状態であってもベストを尽くすということを
教えられなかったという「環境のせい」ではないかと。

人生について考えるような本を読んだり、
逆境をバネにして成功した人の講演を聴いたりする機会は、
確かに、少なかったのかもしれません。

もしかしたら、周りも同じように愚痴っぽい人だらけなので、
ネガティブな人になったのかもしれません。
知識や前向きな考え方は、ある程度は所得層と比例しているでしょう。

そういう意味での環境って、やはり大事だと思いますし、
「人生とは辛く報われないものだ」という固定観念がある中では、
成功したり幸せだなと感じることは、できないだろうなと思いました。

そもそも、おそらくですが、
この自称不幸な人の方が、取り違えられた逆側の人よりも、
遺伝的に優れている可能性は高い（成功者の両親の遺伝）でしょうから、

先天的な要素よりも環境の方が大事なんだということも推測できます。

ということで、「環境のせいにするべきでない」のですが、
「環境のせいにしてしまう環境」にいたとしたら、
やはり人生は環境次第で、不幸になってしまうんだなという結論です。

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昨年度まで、太陽光パネルを購入すると、
クリーンエネルギー投資減税という制度で一括で経費化でき、
かなりの節税になりました。

経済産業省のホームページより。

節税といっても、その後の売電収入は課税されますので、
正しくは「税金の支払い時期を繰り延べている」イメージです。

不動産投資家としては、手元の資金を極力キープしておき、
チャンスに動けるような状態を維持しておくことは、
規模拡大のために、非常に大切です。

多くの方が、同じような節税をされていたと思います。

ただし、このクリーンエネルギー投資減税は今年度から運用が変わって、
一括償却は風力発電のみということになりました。

風力発電設備も、普通の法人で購入できるのかもしれませんが、
買い方が分かりませんし、かなり敷居が高そうです。

しかしながら、今年度も太陽光パネルは一括償却できます。
生産性向上設備投資促進税制という制度が、一定条件で当てはまるからです。

国税庁の該当ページは、かなり難しく説明されていますが・・

１．購入する設備が最新モデル＆新品であること。
２．最新モデルが、旧式に比べて１％以上性能アップしていること。
３．設備投資による利回りが５％以上であること。

という認識でいいんじゃないかと思います。
確かに、太陽光パネルは全部に当てはまりますね。

さっそく、今年度も太陽光パネル購入に向けた活動を開始。
１１月末までに連携（売電開始）ができる案件を、探さなければなりません。

また、一括償却のためには、設備を購入する前に、
税理士と経済産業局（全国に９カ所）の確認を得るのが条件だそうです。

ということで、忙しくなってきました。
ミスのないよう頑張ります。

賃貸業やメルマガ運営をしている自分の法人が、
１１月末で決算を迎えるにあたり、８月末の段階の試算表を、
税理士さんから頂きました。

試算表というのは、決算書の中間報告のようなものですが、
以前は、半年に１度の作成だったものを、
最近はもう少しマメに、作ってもらっています。

さすがに、現預金のところは消してみました（笑）

上の画像は、貸借対照表の一部ですが、
損益計算書や月別推移などもあり、全部読むのは時間が掛かります。

中には、費目が自分の意図とは違って入力されていたり、
一括経費にするのか減価償却にするのか、どちらでもいい場合も多いので、
この試算表をもとに打合せを行い、決算準備をしていきます。

法人で所有している不動産はまだ多くないのですが、
個人所有の物件も、サブリースをしつつ良い入居率を維持しているので、
比較的利益が出やすい構造にあります。

メールマガジン広告やアフィリエイトなどの売上は、
何の仕入れもありませんので、原価はほぼゼロという状態。

訂正依頼前の数字なので、多少は変動しますが、
このままいくと、当期利益の４割近くを納税することに・・・。

損益計算書の最終ページ。

たくさん利益を出して納税することが、
今後の融資をたくさん受けるための大きなポイントになるので、
経費の無駄遣いによる節税はしていません。

去年までの２年間は、太陽光パネルによる一括償却をしたおかげで、
それぞれ２千万円前後の利益を、圧縮できました。

さて、、今年はどうするか。。というところです。

今日は、世界的に有名な投資家による名言集を、
まとめている動画を紹介します。

投資は結局のところ、マインドとスタンスと行動力です。

不動産投資は、行動がしめる割合が多いからか、
いわゆる名言的なものは、株式投資家が語ることが多いです。
今回の２本も、ほぼ全部が株関連ですね。

やはり、ウォーレンバフェットさんの名言に、
強い説得力を感じます。日本のＢＮＦさんも登場していますね。

エアビーの記事はアクセスも多く、反響も頂けるのですが、
トータルで考えて「グレーだけど始めてしまう」という選択しかできません。
完全合法（旅館業取得）は、極めて難しいですね。

ちなみに、前回の記事を読まれた方から、
簡易宿所であっても、帳場（フロント）の設置を義務づけられたという
ご報告もいただきました。　※旅館業法2-3に記載ありました。

カプセルホテルなどでの、簡易宿所なので、個室に鍵がないという運用も、
気になったので調べようと思ったのですが、
帳場の設置義務がある時点で、それも意味がなくなりました。

ファーストキャビンというカプセルホテルのサイトより。

現行の旅館業法は、そもそも民泊を想定して制定されていませんから、
ちゃんと守ろうとしても限界があるのは当然です。

グレーを承知で営業を始めておいて、
摘発されそうになったら撤退し、運が良ければ合法化されるので、
その際は、先行者利益でかなり儲かるでしょう。

検索をしていると、旅館業法も管理規約も無視したノウハウを、
１万円で販売しているような人も見つけました。

もちろん、特商法の表記もないので販売者が誰かも分かりません。（＾＾；）

前回の「旅館業として堂々とAirbnbを運営する」という記事に、
多くの反響・コメントをいただきました。

知らなかった情報を、親切に教えてくれる方もいらっしゃり、
とても勉強になりました。ありがとうございます。
いくつか、自分でも調べてみました。

まず、「ホテル営業のハードルは高いけど、簡易宿所なら簡単」というもの。

旅館業法の施行令では、宿泊施設の分類を
「ホテル」「旅館」「簡易宿所」「下宿」の４つに分類しておりまして、
だんだん基準が緩くなっていきます。

前回の記事で紹介した「ホテル」の場合は、
客室１０以上、寝具とトイレは洋式などの厳しめの基準がありました。

これが旅館だと「５部屋以上」「近くに銭湯があれば風呂なしでもＯＫ」など、
ホテルに比べて、かなり基準が緩くなります。

そして簡易宿所というのは、カプセルホテルや民宿、合宿所などが該当します。

こちらについて、旅館業法の構造設備基準を調べてみました。

前回と同じ、厚生労働省のホームページより。

簡易宿所は、「二段ベッドＯＫ」「部屋数の制限なし」という点が、
ホテルや旅館と大きく違う点のようです。

また、いわゆるフロントの設置が義務づけされていない点もありがたいです。

一般的に想定されている「簡易宿所」はこんな感じ。

ちなみに部屋数の代わりに、居室面積を基準としているようですが、
記載のある３３㎡というのは一部屋でも十分に実現できる水準ですね。

これなら、簡易宿所としての許可をしっかり取って、
堂々とエアビーを経営すればいいんじゃないかと思う訳ですが・・・
いくつか問題点があります。

ひとつめは、「区分所有の建物でも、簡易宿所として許可されるのか」という点。

こちらについては明確なＮＧ規定はありませんでしたが、
保健所からのチェックは、管理組合から許可が出ていることが
前提になるとのことです。

はい、この時点で絶対ムリですね。（＾＾；）
自宅と同じ建物に、外国人を含む不特定多数の人が出入りするのは、
誰だってイヤでしょう。

一番ニーズがありそうな、区分マンションを使っての営業は、
簡易宿所であっても実質不可能だということです。

ただ、ホテルと違って戸建なら営業できそうなのは、
大きな違いなのではないかと思います。

・・ということで、長くなりましたので次回に続きます。

次回はもうひとつの問題点と、追加情報２つめについて説明する予定です。