北陸新幹線開通によるブームは相変わらず続いており、
金沢のホテルも、かなり予約がしづらい状況です。

とはいえ、住んで良し旅行して良しの北陸地方は、
不動産投資的にもメリットが多く、ぜひ多くの方に訪れて欲しいと思います。

・東京駅から２時間半で終点の金沢。新大阪とほぼ同じ所要時間。
・到着してからの移動がしやすい。レンタカーは安く道も空いてる。
・都市も自然も楽しめる。
・宿泊が他の都市に比べて、まだ安い。

不動産投資でいうと、

・管理会社のレベルが総じて高い。
・地元の地主系大家さんのレベルは、そうでもない(笑)
・それなりに需要が安定している。

メリットいっぱいです。

そして、北陸を訪問するベストなタイミングが「春」です。

もちろんオススメできるポイントは１年を通じてずっとありますし、
実際、そんな観光ＰＲもしているようですが、
ぼくはこの時期がいちばん好きです。

もっと上手い言い回しは、あったと思いますが・・・。

日本海側は秋の後半になると、雨がたくさん降りますし、
味覚的には冬が圧倒的に充実しているものの、やはり雪はリスクになります。

３～５月は雪はもちろん、雨も降ることが少なく、
富山からは立山連峰が、金沢からは白山連峰を見通すことができるのです。

富山駅近くの公園。「富山」って県名も頷ける光景です。
左下の建物は、「世界一美しい」と認定されているスターバックス。

春の味覚といえば、やはりホタルイカなんですが、
ピークは４月で、ぼくが先々週に訪問した頃は「ギリギリ」と行った感じ。

ほかにも、岩ガキや白エビが走りの時期ですし、
サヨリや鰯などの光り物が美味しい季節でもあります。

どちらかの県だけなら、１泊でもぜんぜん楽しめるので、
普段の週末にぜひどうぞ。

先週は、なかなか忙しい１週間でして、
火曜日に購入の決済、木曜日に売却の契約、金曜日に購入の契約と続き、
整理・ファイリングしなければいけない書類だらけです。

売却は、６年前に購入した埼玉の区分マンションですが、

・賃貸中の物件を買っているので、元々それなりに安い。
・この６年でマンション相場が上がっている。
・中国の投資家さんがキャッシュで買付を入れてくれた。

というラッキー要素が重なり、売り出して１週間で決まりました。
これまでで最速です。

購入契約を済ませた案件は、都内の区分をまとめて２戸買うもので、
売主さんは不動産業者で仲介はグループだということで、
いろいろ交渉の結果、仲介手数料なしで仲介してもらうことになりました。

販売価格に含んでいるようなイメージです。
だから、媒介契約もこんな感じで「報酬ゼロ円」と記載されています。

しかも、このマンションはやけに銀行からの評価が高く、
滅多にないフルローンが出る見込みなので、
実質的にはオーバーローンということになります。

売買契約を細工したり、後で変更したりといったテクニックを使わず、
正々堂々と購入額以上の融資を受けた形になりました（笑）

ちなみに、このタイプの区分マンション投資に興味を持つ方も増えてますが、
買い進めるためには、通常は案件ごとに１０～２０％＋諸費用の自己資金が必要で、
ムリにフルローンで借りちゃうと与信を毀損してしまいます。

１５００万円の小ぶり区分を買うだけで、３～４百万円掛かります。
非常に優れた手法だと思いますが、そこがネックですね。（＾＾；）

最近、生活がかなり規則正しいです。

生活スタイルにも慣性の法則が働きますので、
良い時はそれが当たり前になり、目覚まし掛けずとも起きられたりします。
ここ何週間かは、ずっと５時半起床。

これが悪い時だと、前日深酒してるので起きるのも７時半過ぎるし、
朝は食欲なくてお昼は血糖値が下がるので、反動でラーメン食べたりで、
そうすると午後からダルくなってジム行くのをサボり、
時間があるから、じゃあ飲みに行くか・・・という１日になる訳です。
※以後、繰り返し。



さて、そんな生活のリズムが良い時期に北陸に行きました。

今年２回目。金沢で講演のお仕事があったのと、
あとは能美と小松で、管理会社さんと打合せがありました。

金沢の管理会社さんには前回訪問しましたし、運営も順調なので今回はパス。

横浜では乗らない車を借りて、景色の良い道をドライブです。

こちらは能美の管理会社さんにて、
消防点検の不具合について入念な説明を受けている様子。

こちらの社員さんは、前にブログに登場しています。
イラストが丁寧ですごいという話。（過去記事「管理会社さんとの"やりとり"」）

講演は正味２時間半（会場入り～退出まで）くらいなので、
日帰りでも行けちゃうくらいなんですけどね。でも２泊しました（笑）

もちろん、夜は美味しいものを食べるのですが、
生活のリズムが良いので、食べ過ぎ飲み過ぎせずに済みました。

適度がいちばんですね。

今年になってから、セミナー出演の仕事が増えまして、
だいたい月２ペースで講演をしております。

今週も金沢でお話をさせていただきますが、
前の土曜日も、東京品川でのイベントに出演しました。

不動産投資１ＤＡＹスクール

マネーフォワードという、家計簿や資産管理等のソフトを制作してる会社主催で、
そのユーザーさんが主なお客さんのようでした。
なのでＩＴには強くて、講演もＰＣを開いて受講する人が多数。

５００人近い参加者さんがいらっしゃったということで、
会場も素晴らしく、控え室には会場６ヶ所が確認できるモニターまで。

名店のお弁当も用意いただいてたのですが、
そうとは知らずに食べてきたので、まったく手を付けず・・。

ロケ弁にもよく使われる、人気のお店だそうです。

人数が多いセミナーの場合は、
一人ひとりの反応を見ながら話す必要がないので楽な面もありますが、
みんなにガッチリ伝わる話をしようと思うと、会場が広い分かなり疲れますね。

普段の不動産投資セミナーとはちょっと違い、
皆さん浮ついた感じもなく、手堅く投資をしていきそうだなと思いました。

不動産投資が「加熱」しているということは、
物件の価格はさておき、投資をしやすい「環境」が整っているということです。

スタンスがしっかりした方が物件を選んで投資をすれば、
収益を上げるのは難しくない・・ということは、
ここ２～３年で規模を急拡大されている大家さんが証明していますね。

まだまだ、適当に運営している大家さんが多すぎますので、
やる気のある人が入ってきて、業界が良くなっていくと嬉しいです。

不動産投資は、収益だけで考えると、
だいたい本業の１０倍の投資効率があると思います。

しかも、労働収入と違って、一度仕組みを構築すれば、
さらに少ない時間で、その仕組みを維持することができます。

ですから、本業の１０％の力で取り組めば、
一定年数経過後は、本業と同じ収益を得ることができるでしょう。
これは、かなりオイシイ話だと思います。

しかし、

不動産投資が上手く行かない方のほとんどは、
この「本業の１０倍の投資効率」では、割が悪いと考えています。

今までに読んだ武勇伝本や、自慢コラムによって、
感覚が毒されているのかもしれません。

しかし実際のところ、本業の１０％以上の力で
不動産投資に取り組んでいる人って、かなり少ないのが事実です。
今からそれを説明＆証明しましょう。

・本業の１０％の時間というと、週に５～６時間。

・利害関係者には常に気を遣って、良い印象を与える。
「素の自分」で接するなんて、もってのほか。

これで、本業の１０％です。

従事時間が本業の１０％で、頑張り具合も本業の１０％なら、
本業の１％（0.1×0.1）にしかなりません。

なので、時間を相応に使っている人は多いものの、
緊張感ゼロ、気が乗らない時はやらない、イヤなことは避ける・・など、
取り組み方が「趣味や気晴らしレベル」がほとんどなので、
不動産投資で成功している人の割合は、大して高くないのです。

現在の仕事以上の収入を得る（しかも恒久的に）のが、
どれだけ凄いことなのかは、ご自身のお仕事を考えると一目瞭然です。

１０％で済むのなら、マジで美味しすぎると思いますが、
不動産投資をスタートした人の「本業と比べての努力割合」の平均は、
感覚的には１～３％くらいかなぁ、、と思います。

これについて非常に分かりやすい動画があったので、
音が出せる環境であれば、ぜひご覧下さい。

有名なアニメからの抜粋です（笑）

今年に入ってから、ブログの更新頻度は割と高かったのですが、
４月はほとんどできず。習慣化にまだ至ってないですね。（＾＾；）

４月にひとつ区分マンションを買ったのと、
自分としては初めて新築のアパート買いました。

埼玉にある９戸のアパートなんですが、
まだ現地を見てないので、写真とかを載せられません。
利回りは全然普通ですね。

これによって、現在の保有規模は８億円を突破。
毎月の家賃収入は、満室時で９３０万円くらいになると思います。
残債はだけはちゃんと計算していて、565,668,383円（４月末）です。

入居率は今日の時点で、

金沢　２７／２８
能美　４１／４２
秦野　２８／３１
小松　３１／３３
埼玉　　９／　９
区分　２６／２６

ということで、合計１６２／１６９で９５．８５％でした。

まずまずですね。秦野も上り調子です