2011年12月26日 10:16
２０１１年も最終週になりました。
今年もあっという間でしたが、いろいろありました。
頑張った＆成果が出た活動は、
・区分マンション投資（３件取得、１件売却）
・競売への入札を本格化。来年はどんどん落札します。
・満室経営新聞の読者さんが増加（約２倍に増えました）
・アパート経営フェスタに、過去最高の１３００名様来場。
あたりでしょうか。
逆に、イマイチだったのは、
何か新しい企画をいくつか考えていたにも関わらず、
それが、実現しなかったことです。
あと、ブログやメルマガの更新＆配信頻度は、
もうちょっとマメでも、良かったと思います。
来年どうするかは、今考えているところなのですが、
有言実行が格好いいと思っているので、
ブログにも掲載したうえで、２０１２年を頑張りたいと思います。
2011年12月24日 07:49
特別売却、木曜日の朝早くに裁判所まで行ってきましたが、
購入することができませんでした。（；＿；）
特別売却は、少し前の期間入札で、
１件の入札もなかった物件が、出てくる訳ですが、
裁判所に行ってみると、６人ものライバルが。。
売却基準価格が、５３２万円のマンションなので、
その８０％の４，２５６，０００円から、入札ができます。
ぼくは、「一人くらいは、最低売却価格で入れてくるだろう」と思い、
それより少しだけ高めの金額を、用意しておきました。
しかし、６人もいるということは、価格も上がるということで、
自分より、１００万円以上高い金額で、
不動産会社の方に、落札されてしまいました。（＾＾；）
期間入札の時には、他の物件で埋もれていたものが、
特別売却になったことで、このマンションが注目されたことで、
値が上がったということなんだと思います。
でも、だんだん入札や落札のパターンが、
つかめてきたような気がします。
あと一息かも。頑張ります。
2011年12月22日 07:17
おはようございまーす。
ジェームスの無料音声、
「３０分でわかる 世界一カンタンな成功法則」は、
今日までの配信です。
無料音声 本日までです。
さてさて。
今日はこれから、競売物件の特別売却を狙いに、
裁判所まで行ってきます。(￣▽￣)
特別売却というのは、
普通の競売（期間入札）で、誰も入札しなかった物件に、
早い者勝ちで、買い手を募ることを言います。
人気のある物件は、数十の入札があるところで、
誰も手を挙げなかった訳ですから、当然何かあります。
ぼくにその阻害要因が、対処できるか分かりませんが、
価格も低めですし、頑張ってみようと思います。
ネタ的にも、面白いかもしれませんし。。(笑)
もちろん、落札できた場合の話です。
売却時間に、複数の人が買受を申し出ていた場合は、
その中でより高額な金額を提示した人に、購入権利があります。
裁判所に出むかなければならないものの、
すぐに結果が分かりますし、入札金を振り込む必要もないので、
手続き的には、いつもより楽ちんです。
明日から、クリスマスシーズンの３連休。
ハートブレインは、一応今日で仕事納めです。
2011年12月21日 07:44
無料レポートの紹介ページに出ているレポートを、
かなり入替しました。
今は、メールアドレスを集めるのにも、
かなりのお金や労力が、要るようになってる時代です。
メルマガの読者を増やすためのレポートも、
高品質のものが多くなってきました。
一方、何千ものレポートの中から、
わざわざ読む価値のあるものを探して紹介するのは、
なかなか大変です。（＾＾；）
ですので、リニューアルがかなり遅れましたが、
ようやく入れ替えることができました。
「タダより高いものはない」は、昔の話です。
遠慮なく、ゲットしちゃいましょう。
2011年12月20日 07:27
１２月も終盤ということで、いよいよ今年もおわり。
年末年始の予定は、まだ決まってませんが、
悔いのないように過ごそうと思います。
さて、最近は不動産投資の一通りの流れについて、
WEBセミナーとして配信する、というお仕事依頼をいただいて、
そちらの企画を考えたり資料を作ったりしてます。
数回に分けて、撮影をしていくのですが、
昨日は、その第１回目でした。
かなり本格的なスタジオです。
後ろが緑色なのは、あとで別の風景写真などを、
はめ込み合成するためです。
緑色の服を着たり、資料に緑色を使うと、
そこにも背景が合成されてしまうので、禁止なんだそうです（笑）
機材もなんかすごいです。。(◎-◎；)
こちらは、聞き役のキャスターさん。
詳細は、また追ってお知らせします。
次回の撮影に向けて、ダイエットしなければ。。
2011年12月18日 07:37
いつの間にか、公庫の融資に通っていたようで、
手続き書類が送られてきました。
先月購入した、浦和のマンションについて、
融資の申し込みをして、必要書類を提出したのが今月のはじめ。
試算表と出すのが遅れたので、
しばらく、審査してもらえなかった・・という事情を、
以前のブログで書きました。
申し込み金額は、７５０万円でした。
で、先週公庫の担当さんから電話があり、
「無担保でいくなら、あと５８０万円の枠まで貸せます」
ということだったので、抵当権設定などが面倒なこともあり、
それでオッケーという返事をしました。
忘年会中だったこともあり、短い電話でしたが、
その電話が、審査だったようです。。（＾＾；）
今回も、まったく公庫を訪問していません。
政府系金融機関であっても、何度も取引をしてると、
「取引先」として認めてもらえるようです。
最初の一歩は、
日本政策金融公庫 完全攻略レポートで、
ノウハウを掴んでください。
今日は夕方から、大家さん学びの会の忘年会です。
代表の水澤さんに誘われたのですが、
お昼からの勉強会は、満席で参加できないとのことでした。
ちょっと残念。。(／_；。)
2011年12月16日 07:39
ジェームス・スキナーさんの無料音声キャンペーン。
最近は、ジェームスのセミナーでも、
大家さんの参加が増えました。
さて、本題です。
今年の１月に購入した、名古屋の区分マンションを、
５月に売却して、その転売益が２００万円だったという話を、
前回の記事に書きました。
１月→５月は、ちょっと予定より長いです。
売りに出してからの時間は短かいのですが、
リフォームの見積もりを取るのに、時間が掛かってしまいました。
で、その内訳を載せておきます。
税理士さん提出用として、キレイにまとめておいたことで、
今回、公開できることになりました。
※クリックで拡大表示できます。
ボロ儲けという感じではありませんが、
賃貸していた場合の、ネット家賃数年分が入るので、
投資のスピードアップになります。
賃貸と売却は、バランスを考えてやっていこうと思います。
普段の賃貸収支は、満室経営新聞プレミアムにて、
１円単位で、しっかり公開しています。
2011年12月14日 08:12
※メルマガ読者さん向けに、
「光速投資法５００本記念キャンペーン」をやってます。
詳しくはこちら（夕食ごちそう企画）
さて、法人の決算も終わり、年末で個人のほうもひと区切り。
今年はもう、不動産の売買はなさそうです。
２０１１年を振り返ってみると、
１月 名古屋の区分マンションを購入
５月 上記の区分を売却 → 転売益２００万円。
８月 埼玉（川口市）の区分マンションを購入
１１月 埼玉（さいたま市）の区分マンションを購入
という感じで、区分ばかりをやってました。
購入総額は３千万円ちょっとです。
日々の収支は、MSPレポートで公開しています。
一棟ものは、買付を入れたり、競売に入札したりと、
購入に向けた活動はしていたのですが、
残念ながら、成果出ず。。
こちらのほうは、次年度に持ち越しとなりました。
あとは、平均すると２年に１回行っている、
明け渡し訴訟があり、滞納問題を解決しました。
２０１２年は、引き続き区分投資の可能性に掛けるのと、
一棟ものは富山か石川で、もう１棟購入が目標。
個人も法人も、決算内容はかなり良くなったので、
融資のほうもいけるんじゃないかと。。
｡･.*ﾟ･.（=´∇｀=）･.ﾟ*ﾟ･｡
・・・願っています。
良い売り物件は、さほど出ませんので、
チャンスをスルーしないよう、注視していこうと思います。
2011年12月13日 07:52
先週、税理士さんのところに行ってきました。
最近はなるべくマメに、相談をするようにしてます。
何かといい話が聴けますからね。(￣ー￣)
今回は、１１月末に自分の管理法人が決算だったので、
その報告とか打ち合わせとか、
次年度（もう始まってますけど）はどうするかなどの相談です。
脱税はできませんが、決算というのは、
ある程度、調整の余地があります。
これから融資を受けたかったりするので、
前年度よりは、利益を上げておこう・・というくらいの、
調整なら、全然可能です。
今回は、法人決算に合わせて、
「中小企業 倒産防止共済」というのに加入しました。
倒産防止共済といっても、
取引先の倒産による、連鎖倒産の防止を目的として、
設立された制度なんだそうです。
とはいえ、加入の主目的は節税です。
掛け金は全額経費になる上に、一定期間を経過した後は、
解約しても、掛け金の全額が戻ってきます。
返戻金は、益金として課税対象になりますが、
上手いタイミングで解約することで、
利益を繰り延べたうえ、損失の穴埋めをすることができます。
いろいろ便利な制度があるものです。
ちなみに、個人や個人事業主の場合は、
似たような制度として、「小規模企業共済」があります。
どちらも、節税を目的に作られた制度ではないですが、
加入者の大半が、それ目的なのが面白いです。
ちなみに、両方とも「決算期直前の、年払い加入」ができます。
倒産防止共済のほうは、掛けられる金額も大きいので、
決算直前で対策をされたい方は、
検討してみるのも、良いかと思います。
2011年12月12日 08:57
※この記事は、メールマガジンの編集後記で書いたものですが、
メルマガ史上、トップクラスに多いご意見を頂きました。
賛同も多かったのですが、反対やクレームもかなりありましたので、
せっかくですから、ブログにも掲載しておきます。
ぼくは、値段設定について非常に細かく、
そして「うるさい」ところがあります。
その結果回りの人から顰蹙を買ったり、
「こいつは、なんてスモールなヤツなんだ」と、
呆れられてしまうこともあります。
もっとも、価格が高いとか安いというのは、
そのお店としての、スタンスなので良いと思います。
ぼく個人としては、割りに合わないと感じても、
それで、多くのお客さんに支持されて、
人気のあるお店なら、問題ないと思うのです。
ぼくが声を大にして言いたいのは、
「矛盾のある値段設定にするな！」ということなのです。
例えば、事務所近くの牛タン屋さん。
エントランス前のメニュー看板をご覧下さい。
★画像 http://toushika-keichan.com/bata/mail1208.JPG
普通の価格が、９８０円ですよね。
そのメニューで「お肉が１．５倍」になったら、
なぜ、価格が１．７１倍にもなってしまうのでしょうか。
しかも、通常価格の９８０円というのは、
牛タンだけでなく、麦ご飯やテールスープなど、
提供される全てを含んだ値段です。
括弧書きで「とろろつき」なんて書いても、
ぼくは、騙されないです。
それから、居酒屋やバーで、よくあるこれ。
★画像 http://toushika-keichan.com/bata/mail12083.jpg
ダブルは、シングルの２倍の量ということですが、
値段まで２倍なのは、絶対おかしい。
シングルの５００円という価格には、
・グラスを洗ったり拭いたりする労力
・ウイスキーを注ぐための人件費
・氷を製造するための電気代
などが入っている訳ですが、
それらのコストは、シングルがダブルになったところで、
ほとんど増加することはない訳です。
納得いかないので、
け 「ワイルドターキーのロックをダブルで。
え？？ 値段はシングルの２倍なの？！
へー・・じゃあ、ダブルはやめてシングル２つで。（￣ ￣メ）」
なんていう注文をして、
お店のマスターに、価格設定が誤っていることを、
教えてあげたくなってきます。
そのほか、マッサージ１時間の料金が、
３０分の２倍だったりするのも、おかしいと思いますね。
着替えのクリーニング代は同じですし、
待機時間がなく、効率が良くなるはずですので。
逆に、日本酒の価格設定を、こんな感じにしているお店や、
★画像 http://toushika-keichan.com/bata/mail12081.JPG
長くいるほど安くなるホテルなどは
★画像 http://toushika-keichan.com/bata/mail12082.JPG
諸手を挙げて、応援したくなります。＾＾
でも、実際の世界ではそうではありません。
例えば上記の牛タン屋さんなど、
かなりの割合・・おそらく男性客の３割くらいが、
「割高な１．５倍」のオーダーをします。
日本人の多くは、意外とおおざっぱだなぁと
不思議に思わざるを得ません。
お金を払う前に、もう少し考えましょう。
2011年12月10日 07:44
先週開催した、満室経営新聞のセミナーで、
講師をしていただいた、熊切伸英さんが持っていたアイテム。
パソコン上のパワーポイント資料を、
リモートで、操作（スライドを進めたり戻したり）できます。
アップルＣＥＯのジョブスさんに限らず、
上手なプレゼンは、話者にも動きがあるのが特徴です。
演台の後ろでじっとしていては、
お客さんの気持ちを、捉えることができません。
このアイテムがあれば、舞台上を動き回りながらも、
ベストなタイミングで、スライドを進めることができる訳です。
こういうプレゼンが、可能になります。
さらに、このアイテムは
・スライドを、レーザーポインタで指し示すことができる。
・講演時間に応じて、タイマーをセットできる。
など、便利な機能がたくさん付いています。
セミナー講師はもちろん、お仕事で使う機会のある方は、
入手しておいて、損はないのではないかと思います。
ぼくも速攻で買いました。
2011年12月 9日 07:46
金沢のマンションを購入してから、もう５年になりますが、
ここには、携帯電話の基地局が設置されています。
基地局は、通常屋上に設置されているアンテナと、
交換機などの機械類で構成されています。
マンションなどの屋上に、アンテナが設置されている場合は、
その建物内のどこかの部屋が、
機械類の置き場になっていることが多いようです。
金沢マンションも、携帯の会社が２部屋を借りてます。
・滞納のリスクがほとんどない。
・誰も住んでいないので、部屋が傷まない。
・でも、共用の水道代を払ってくれる。
など、良いことだらけです。（笑）
このように、蜜月が続いていた数年間でしたが、
携帯の通信サービスの変遷により、
来年の半ばに、アンテナの一部が撤去されることになりました。
ドコモで言えば、「MOVA」から「FOMA」への変遷です。
それを理由に、屋上の利用料などを下げて欲しいという
交渉をされているのですが、建物に掛かる負荷も減るので、
多少はしょうがないかなと思ったりしてます。
ちなみに、こういう交渉に関して、
携帯会社から直接連絡が来ることは、まずありません。
「交渉業務」を受託している別の会社が、
大家さんや、管理会社さんと、交渉する仕組みです。
もしかしたら、このような交渉業務は、
受託している会社にとっては、美味しいのかもしれませんが、
「工事の予定が、急遽変更になった」
「設置条件が変わるので、この書類に署名捺印をお願いします」
「安全を確保するために、足場を追加することになります」
など、発注先（携帯会社）の意向で、
かなり無理なお仕事を、強要されているように感じました。
ぼくは比較的、物わかりがいい方だと思いますが、
大企業が相手だからと、ごねる大家さんもいるはずなので、
楽な仕事じゃないことは確かです。
さて、大家さん学びの会がプロデュースした、
「不人気エリアの攻略」についての教材が出ました。
いちばん安いパッケージで、十分だと思います。
回りを出し抜いて、高利回り物件を購入したい投資家さんは、
ぜひチェックしてみることを、オススメします。
2011年12月 7日 08:08
沢孝史さんの新刊を、プレゼントしてもらいました。
さっそく拝読しましたが、タイトルにあるような
４０代でなくても、十分応用できる内容だと思いました。
１３億もお金を借りている沢さんが、
あえて、堅実な不動産投資について書いています。
ぜひ読んでみましょう。
さて、少し前の話になりますが、
満室経営新聞プレミアムの音声インタビューの収録で、
株式会社ジェイアセットの清水啓充さんとお会いしました。
複数の不動産塾を運営し、生徒さんからの人望も厚く、
お会いしたい人のひとりだったので、貴重な機会でした。
ところが、インタビュー内容は極めて辛口で厳しく、
「素人が覚悟もなく、不動産業界に飛び込んで来るもんじゃない」
的なことを、優しい口調でお話されてました。
投資に失敗して困っている大家さんを、
数多く見て助けてきた重みを感じたインタビューでした。
ちなみに、このような音声セミナーは、
満室経営新聞プレミアムの、ＶＩＰ会員さんに提供していましたが、
今年中に（たぶん）、個別購入できるようになりそうです。
清水社長のブログ。毎日更新中です。
2011年12月 5日 07:29
いろいろイベントが多い１２月ですが、
先週の土曜日は、満室経営新聞の読者さん限定セミナーと、
忘年会代わりの交流会を行いました。
セミナーは、山田里志さんによる、
「リタイアメントを達成し、それを維持する方法」について。
それから、熊切伸英さんによる、
トラブル解決の具体的なノウハウをご説明いただきました。
会場も満員御礼。
山田さんは、不動産投資の細かいテクニックではなく、
投資そのもの、さらには生き方についての、
本質的なお話をされていたのが、印象的でした。
セミナー後の交流会で質問攻めにあう山田さん。
リタイアメントは、ある程度の経済的な縛りがありますが、
あとは「自分がどういう選択をするか」だなと感じました。
お金の掛からない生活を楽しめるようになれば、
リタイア満喫は、ぐっとぐっと近づきます。
熊切さんは、暴力団トラブルやゴミ屋敷など、
「確実にウケる！」かつ「役に立つ」テーマをチョイス。
自分のアパート経営は、熊切さんの体験に比べたら、
ほぼ「ノン・トラブル」だと思えました（笑）
もし、重大な問題が発生したら、
ぼくは間違いなく、熊切さんに相談すると思います。
交流会も、あっという間の２時間でした。
・・ということで、年内の主催イベントはこれでおしまい。
来年も、定期的に交流会を行いますので、
新聞読者さんは、どしどしお越しくださいませ。（=´∇｀=）
2011年12月 3日 07:46
今日は午後から、新聞読者さんとＭＳＰ会員さんが、
限定で参加できるセミナー＆交流会です。
講師は、山田里志さんと熊切伸英さん。
購入・運営・トラブル解決の全てが学べます。
さて、メルマガの編集後記まとめ。
ちょっと溜めてしまったので、今日もこのテーマで。
編集後記は、めちゃめちゃ素早く書けるときもあれば、
アイデアが出てこないために、
何日も、メルマガが発行できないこともあります。
ブログは、何かしらの活動をしていれば、
書くネタには困らないのですが、編集後記はそうはいきません。
みんなが透明のビニール傘を使うようになって、
世の中にどんな変化が起こるかを、予測してみた記事です。
巷のウワサを否定したものです（笑）
なんでこんな編集後記を書いたのか分かりませんが、
興味もないサッカーを観に行って、玉砕した話。
ぼくは、書類を処理するのがかなり早いのですが、
超絶にスキルアップするノウハウと、それを学べる本を紹介。
珍しく時事ネタです。なでしこＪＡＰＡＮ、韓流、生肉問題について。
ぼくのブログやメルマガが、そこそこ読まれている理由。
それは、この人の本をたくさん読んだからです。
久しぶりに調べてみて愕然とした話。
バカなことをやってる銭湯業界へ渇を入れます。
企業秘密なんですが（笑）、編集後記をジャンル分けして、
ローテーションさせると良いという話です。
あのサイトの評価や点数は、かなり偏っています。
信用してもいいポイント、ダメなポイント、活用法を伝授します。
「これまでの人生でいちばん努力したのは？」と聞かれて、
今やってることだと言える人、何人いるでしょうか。
カンボジア視察ツアーの総括。中心部の地価はどのくらいでしょう？（笑）
行ってみてびっくりの食レベル。安いし、日本人向きでした。
ネットマーケティングの手法について解説した記事。
「タダより高いものはない」は過去の話です。
ということで、まとめて読んでいただいてもいいですが、
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2011年12月 1日 07:33
ファミリータイプ区分の投資を追究しようと、
昨年から今年に掛けて、４棟の物件を購入しています。
物件情報の入手ルートは、
・Yahoo!不動産 ２件
・不動産会社さんからの直紹介 １件
・健美家のお知らせメール １件
という内訳です。
ずっと前に買った別の区分も、Yahoo!不動産です。
※これまで購入した区分マンション。
一生懸命調べてると、なんとなく見つかるのですが、
驚くほどのスーパー物件を手に入れたいと思い、
競売物件もチェックしています。
これまでの競売戦歴は、２戦２敗。
自分の入札価格と落札価格とに、すごい開きがあり、
その価格で仮に落札していたとしても、儲かりそうにありません。
という訳で、３度目の正直で入札した、
地元神奈川のマンション。昨日が開札日でした。
ひとつ前の入札で出ていた同様の物件が、
基準価格の何割増しくらいで、落札されていたかを調査し、
自分の予測的には、
「落札可能性 ５０％」
と判断した価格で入札しました。
入札価格 ８，５３９，９００円。
しかし、結果は・・・
ちょっと見づらいですが、落札価格１１８９万円超と、
全然、お話にならない金額という結果でした。
うーん・・・
このマンションは、しっかりリフォームした状態だったら、
おそらく１８００万円くらいで売れそうなのです。
でも、まだ所有者さんが住んでいる状態。
当然お部屋は傷んでいるし、管理費もたくさん滞納しているしで、
落札価格で買ってしまうと、かなり厳しそうです。
でも、落札者になった法人は、
名前を見る限りは、ちゃんとした不動産業者さんです。
ぼくの知らない、超低コストな価値アップ法や、
１円も掛けずに退去を実現する方法、高値で売却する方法などを、
知っているのかもしれません。
まだまだ競売は、修行していかないといけませんね。（－－；）
出回り物件の選び方、買い方、運営の方法などは、
高野さんの区分投資法を読めば、ほとんど完璧です。
入居の心配要らないし、安定してます。
