最近、「～の舞台裏」的なものが人気で、
テレビ番組なども、数多く放映されているようです。

そこで、自分も何か舞台裏的な話はないかと考えてみましたが、
ブログの執筆については、

「特に裏話がない」

ことが分かりました（笑）

ぼくはメールマガジンも発行していますが、
こちらの配信は、スタッフさんとの分業制になっているので、
その制作過程は少し「舞台裏」的な要素があります。

また、３年前まで開催していた、フェスタのようなイベントは、
もちろん舞台裏がたくさんありますが、

あまりに大変すぎて、今年も大イベントの開催はなさそうです。。（＾＾；）

　
まさに「舞台裏」という感じの写真。（２０１１年のフェスタ）

そんな中、このブログであまり知られていない点を、
頑張って考えてみたのですが、

強いて言えば、このブログはアメブロやライブドアなど、
外部のブログサービスを使っていませんので、
記事の制作画面や入力方法は、少し珍しいかもしれません。

例えば、いまのパソコン画面をキャプチャーしてみると、
こんな感じになります。

初公開！（笑）このブログの入力画面。

外部ブログサービスは、少しいじってみたくらいですが、
文章を装飾するための仕組みが、充実しているように感じました。

ぼくが使っているシステムだと、
ＨＴＭＬタグを使わないと、なかなかキレイに仕上がりません。

例えば、文字を太くしたい（こんな感じの文字）の場合は、
そうしたい文字を挟む形で、

というタグを使います。

フォントの色を青に変える場合は、

とすると、青色にすることができます。
上記のように入力すると、※この部分に文字を入れるとなる訳です。

その他、行をたくさん空けたり画像にリンクを張ったりなど、
タグを覚えると、いろんなことができますね。

毎回、タグを入力するのは面倒なので、
主要なものは、辞書ソフトの「単語登録機能」を使って効率化しています。

例えば「りんく」と入力すると

というのが出るように設定してありまして、
「"　"」のところに遷移させたいＵＲＬ、タグの間の空白に文字を入れると、
そこにリンクが付くようになっています。

満室経営新聞プレミアム

というのは、

と入力しているということですね。

target="_blank"というのは、リンクをクリックした際に、
別のウィンドウで画面が開くようにするタグです。

このような独自ブログは、入力や最初の設定が面倒ですが、
記事に余計な広告や、他のブログへのリンクが入りませんし、
レイアウトなども自由に調整できます。

もちろん、運営側に記事を削除されるようなこともありませんので、
本格的にやりたい方は、こっちがお奨めです。

先週は、月曜日に秋田から帰ってきたあと、
昨年末に買付を入れてた区分マンションの決済がありました。

１２月末に紹介した案件が、ようやく決着。。

区分マンションは、これで１２戸所有になりました。
購入金額の合計も１億５千万円近くに。

それから、１月末に決済した都内の区分について、
公庫さんといろいろやりとりをしてました。
法人の決算直後だったので、提出書類が多いですね。ε= (´∞｀ )

ちょうど昨日、融資に通った書類が来ました。

今は何も案件がないのですが、区分については
「常時、何かの購入手続きが進行中」である状態にしたいです。

買付が通って契約待ちであるとか、来週決済が控えているとか、
しかもそんな状態で、さらに他の案件を交渉していたり。
年間７～８戸買うくらいで、そんな状態なるのではないかと思います。

自分の不動産投資以外では、新聞の編集会議とチャレンジ面談。

まだ読んでない？【月刊】満室経営新聞

そして、３月１日のセミナー（満席御礼）の打ち合わせなど、
いろいろと忙しい毎日を過ごしてました。

この時期は例年花粉症に苦しむことが多いのですが、
今年は、花粉症注射のおかげで、まったく平気です。(￣▽￣)

花粉症注射は、事前に病院のサイトにアクセスして、
自分のアレルギー体質や病歴などを入力し、問題なさそうであれば、
オッケーの通知がメールされます。

ぼくが注射をした病院のサイトから抜粋。

電話で予約を取って来院し、簡単な問診のあとお尻に注射。
大して痛さはなく、血液検査のほうが辛いくらい。
費用はぼくの場合で、１万円＋消費税でした。

翌日から、ほとんど症状が出なくなるという劇的な改善。
まもなく注射後１ヶ月になりますが、まだ効果が続いているようです。

ぼくは特に副作用っぽい症状もなく、大満足なんですが、
人によっては（特に女性）副作用が出る場合もあるそうなので、
自己責任でやってみてください。

今からやれば、今年のスギ花粉は克服できるでしょう。

杉の木から飛び散ってる粉なんかが原因で、
自分の仕事や生活が犠牲になるのは、本当にバカらしいです。

秋田での小話です。

菅原さんは、秋田市内にある「怪力塾」という、
バリバリの筋トレジムに通っておりまして、
競技パワーリフターに混じって、トレーニングをしています。

怪力塾　ホームページ

秋田講演の前日、その怪力塾に連れて行ってもらいまして、
塾長の伊藤和弘さんに、フォームなどの指導をしてもらいました。

すごい貫禄の塾長！話し方はとてもソフトな感じ。

伊藤さんは、ぼくが筋トレを始めた頃に、
現役の日本チャンピオンとして、活躍されていた方です。

まずはベンチプレスにチャレンジ。

バーベルを下ろすときの肘の位置が良くないようで、
矯正したフォームで頑張ってます。

ちなみに、怪力塾のオリジナルＴシャツをプレゼントいただいたので、
それを着て気分的にはパワーリフターでした。(｀ヘ´#)

指導が素晴らしく、すぐに手応えを掴んだので、
調子に乗ってスクワットにも挑戦。

スクワットは「KING OF EXERCISE」と呼ばれるほどで、
脚のみならず全身を使う、非常にきつい種目です。

本来は、ベンチプレスと同じ日にやるようなことはないのですが、
せっかくなので・・と張り切って高重量を・・・。

トレーニング中何度も「もっと深くしゃがむように」と指導され、
楽をしたがる甘えた根性を、戒められました。(。>_<。)

終了後は放心状態・・・。
軽い吐き気をもよおすレベルで、フラフラです。

これらの写真は菅原さんが撮影しているのですが、
他の会員さんが必死でヘビーウエイトに挑戦している中、はしゃぎながら撮りまくり。
菅原さんは、ジム内で「くーみん」という不思議なニックネームで呼ばれており、
アイドル的な存在として君臨しています。

さすがに気持ち悪いのはすぐに治りましたが、
翌日から２日間は、脚の両面と胸全体に激しい筋肉痛が残り、
セミナー中は痛みと闘いながら、頑張って話をしたという訳です。

先週末は、満室経営新聞プレミアムでも協力いただいている、
ソプラノ大家さん（菅原久美子さん）が主催する、
「秋田の大家さんラボ」の勉強会に出てきました。

昨年発足したばかりの大家さん勉強会で、
今回で、３回目くらいの集まりだということです。

秋田の大家さんラボ　公式ページ

ネーミングがいいですね。 (*￣ー￣) センスを感じます。

今回は、出口戦略を中心とした地方投資についてと、
以前にもチャレンジした、「どんな質問にも回答する」という
立体話法コーナーが約１時間という構成でした。

この「立体話法」というのは、
おひとりからの個別・具体的な質問や相談であっても、
普遍的なノウハウや体系化された情報に加工して、
参加者さん全員に役立つような形で、回答をするというものです。

ですから、最初は「こんな質問して大丈夫かな？」という感じで、
なかなか手が上がらなかったような人でも、
後半になると、どんどん質問をいただけるようになります。

今回の「秋田の大家さんラボ」でも、

・管理会社とうまくやっていくための方法。
・地方の人口が減ることについて、どう思うか。
・震災のリスクと対処法。
・地方に住みながら、別の地方で物件を買う方法。
・法人設立と税金について。

などなど、たくさんのユニークな質問が出ました。

「最適な売却タイミングはいつか？」という質問に回答中。

大雪の中、近くの居酒屋さんで懇親会もしましたが、
こちらも盛り上がって、２時間があっという間でした。⊂(^^ )

先週末は、首都圏も大雪で移動が大変でしたが、
とても楽しく貴重な体験をすることができました。

今年は、講演のお仕事があんまり多くないので（＾＾；）、
よろしければ呼んでいただけると嬉しいです。

地方の管理会社さんや、大家さん勉強会については、
通常の講演条件よりも緩くしています。

投資家けーちゃん　講演のご案内

不労所得の代名詞のように言われる不動産投資ですが、
実際にやっていると、様々なストレスに見舞われることになります。

物件を買うときは、やはり融資でしょうか。
絶対通ると思っていたのが、よくない反応だったりすると、
自分を否定されたような気分になります。

買ってからは、やはり空室。

長引いてくるとイライラするものですし、
「空室分の遺失家賃は、１日●万円」なんてわざわざ計算して、
自ら落ち込むような行動をします。

今は、１日１万円くらい遺失してます。（＾＾；）うわー。

賃貸トラブルの代表格である家賃の滞納ですが、
ぼくはさほどのストレスにはなりません。

最終的に追い出せることは分かっていますし、
内容証明を書いてる時など、ちょっと燃える自分を感じます（笑）

縦書きのほうが、威圧感があって好きです。

物件の売却も、ストレスの大きな原因になります。

一棟ものの場合、賃貸がついたままで売却活動をするので、
しばらくの間売れなくても、特に困ることはありません。
普通にキャッシュフローが出ているので。

ですが、区分マンションの場合は入居者が出てからの売却なので、
売却中の家賃が入らないだけでなく、
管理費や修繕積立金が、毎月掛かってきます。

まさに「負動産」状態。

前回、横浜市内のマンション（競売取得）の売却では、
最初に先方から提示された売却価格から、どんどん値を下げましたし、

担当さんがメンタルヘルス状態でやる気がなかったので、
途中で仲介会社を変更する・・という事態にまでなりました。

そして今回、川崎のマンションを売りに出している訳ですが、
もちろん、そう簡単に売れる訳はありません。

毎週「媒介活動報告書」というものが届くのですが、
それを観ると、不動産を売るのって大変だなぁと思います。

チラシを５千枚配布しても、配布日に大雪が降ったりして、
全物件、ほとんど反応ゼロになったりとか、
オープンハウスをやっても、誰も来なかったりとか。ε= (´∞｀ )

不動産投資は、思っているほど楽ではない訳ですが、
ストレスのほぼ全てが、自己責任で片付けられる種類ですので、
サラリーマンの頃のように、逃げ場がなくなることはありません。

怒られたりすることは、滅多にないですからね。

上司もいませんし、ほとんどの場面で「自分がお客さん」なので。
その辺は、本当に恵まれた商売だと思います。

年末に退去があった区分マンションのリフォームが終わり、
いよいよ本格的に販売を開始しました。

リフォーム前は、汚くて冴えない部屋でしたが・・・。

フルリフォームで、見違えるほどになりました。

キッチンは、普段のシングル向けの部屋では、
赤色系の濃い色を使う（シートを貼る）ことが多いのですが、
今回は「普通のファミリー」が住むことを想定して、
柔らかい感じにしています。

お風呂は、よくあるパターンですね（笑）

リフォームをしっかりやれば、ほとんど新築の状態になるので、
新築の物件を購入するのは、ほんとにバカらしいですね。（＾＾；）

分譲マンションの場合は、修繕積立金があるので、
共用部の劣化は自分で直す必要がありませんし・・・。

自宅を購入する予定はまったくありませんが、
買うとしたら、今回のような中古フルリフォームですね。

リフォーム前のを買って、自分でやります。

さあ、あとは三井のリハウスさんに頑張ってもらうだけです。
３末くらいまでに売れたら嬉しいんですけど。

昨日は、毎月１回配信している、
満室経営新聞プレミアムに掲載される収支レポートを、
黙々と執筆していました。

大家さん学びの会は、今年で創立１０周年を迎えましたが、
収支レポートは２００５年４月スタートなので、
来年で、こちらもめでたく１０周年です。

レポートの執筆で、自分の不動産投資が上手くいっているのかを、
客観的に把握できるようになりますので、
商品として配信する以外にも、メリットが多いです。

以前、法人で購入する区分マンションの融資審査の際、

「個人のほうの収支はどうなってますか？」
「物件ごとの入居率や、経費がどうなっているか見たいんですが・・・」

という、本来だったら非常に面倒な資料提出を求められましたが、
この収支レポートをその場で提出して、
銀行の方が、びっくりしたという出来事もありました。（笑）

こちらのレポートは、ぼくがコラムを書いたり講演したりなど、
様々なアウトプットをする媒体の中で、
もっともコアで、個別具体的な情報が出ています。

例えば、ブログでは融資を受けた銀行はもちろん、
金融機関の名前は、公庫などの例外を除いて出していませんが、
ＭＳＰでは支店名までしっかり公開しています。

借入金額、融資期間、金利などの情報も載ってますしね。

ぜひチェックしてみることを、お薦めします。

今週末から、エンカレッジのコテツさんとエミゾウさんは、
会員さんを対象にした、ミャンマーツアーに行くので、
お留守番のぼくは、ちょっとのんびりです。（=´∇｀=）

２月１日は、日本最大の大家さん勉強会組織である、
「大家さん学びの会」の、創立１０周年記念となる、
講演会＆パーティーに参加してきました。

学びの会は、ぼくが物件を持ってない頃からお世話になっていまして、
当時は富山からバスに乗って、勉強会に何度も参加しました。

こういった相互交流をメインにした組織を、
１０年もの長期に渡って、維持拡大させていくには、
並大抵の努力ではできません。

運営メンバーの皆さんそれぞれの、情熱の賜だと思います。
心より、お祝いと感謝を申し上げます。

まずは会議室にて、浦田健さん＆尾嶋健信さんのセミナー。

尾嶋さんはワークを使った、実践的・再現性の高い内容で、
入居率アップに直結した人も多いはず。

浦田さんのお話は、不動産投資家や業界の「ビジョン」を語るもので、
これまで聞いた浦田さんの話の中で、いちばん良かったです。

場所を移動して、盛大なパーティーへ。
代表の水澤健一さんは、なんとタキシードを着ていました（笑）

乾杯前に、スピーチをさせていただく機会がありまして、
創立当初の勉強会の思い出などを、お話しました。

パーティーの途中で、バイオリンの演奏があったり、
豪華なプレゼントが提供されたりと、素晴らしい会でした。

学びの会の成功に、ビジネスチャンスを見いだしたのか、
たくさんの大家会もどきが生まれて、そして消えていきましたが、
本物はちゃんと残るものですね。

２０周年に向けて、さらに発展していくことでしょう。

左から、叶温さん、自分、菅原久美子さん、大友哲也さん、尾嶋健信さん。
菅原さんのステージ直後に、集まって撮りました。

２月になりました。（＾▽＾）

明日は節分で、もろもろの変化がある文字通り節目の日ですね。
春夏秋冬理論でいうと、ぼくは明日から「秋３年目」です。

春夏秋冬理論　季節判定はこちら

ちょっと前になりますが、先週の水曜日に区分の決済がありました。

任意売却物件で、「債権者」という方々が大勢来まして、
銀行の応接がいっぱいになりました。

今回の物件は、融資を使わないので、
銀行さんにお部屋を借りるのも「お願いベース」です。

それなのに、債権者という人たちは
決済関連の捺印書類のコピーを、銀行の人にお願いしようとするので、
「迷惑だから、やめてください」と諫める場面も。
※コンビニに取りに行ってもらいました。

また例によって、残金を分割して引き出し＆振込したり、
面倒くさいことが多いので、時間が掛かりました。

窓口で手続きを待つ、債務者＆債権者のお二人。

これまで買っていた区分マンションは、
名古屋エリアで、だいたい８００～９００万円くらいの価格帯が多く、
首都圏では１千万～１４００万円程度。

築２５年前後のファミリー物件がほとんどでした。

今後も区分は増やしていきたいので、少し購入物件の範囲を広げて、
利回り＆実需との価格差が基準以上であれば、
実価格はもう少し高くても、購入対象としていくことにしました。

今回の物件は、１８３０万円と今まででは最高値。

築年数も、これまでの中ではいちばん新しい（平成８年築）です。

これで、所有している区分マンションが１１戸になりました。

名古屋に２戸、埼玉と神奈川に４戸ずつ。
そして今回、東京に１戸です。