今日で７月も終わり・・・早いですねぇ。

入居のテコ入れで富山と石川に行きまして、
いくつか空室が減りましたが、８～９月でまた増加予定。

一応、９０％以上の入居率は常に確保できてますが、
できればもう５％、上げておきたいところです。

それから、ようやく昨日で３棟目マンションの、
大型リフォームのプランが確定。

３００万円以上を拠出する、大イベントになりました。

１１０㎡の部屋を、超おしゃれなデザイナーズ風に改造。

うっちゃんインタビューでヒントを得て、
プランの相談や価格交渉も、うまくいきました。

財布レポートでの、うっちゃん音声配信は、
今日の受付分までになります。

「最強の夫婦タッグで、リノベとアパート経営を成功させる秘訣」
（インタビュー音声　約６８分）

を面白おかしく、学ぶことができます。

それから、ちょっと前にマージおざわさんのブログで、
長野にある名店の、大盛りそばのネタがありまして、
ぼくもチャレンジしてみることにしました。

関内駅近くのお店の「富士山盛り」。
これで５００円は、かなり安いと思います（笑）

ふたつはちょっと食べられないかな・・という感じでした。

たくさん食べて、バリバリ大家業も頑張りましょう。

ロバート・キヨサキさんの新作読みました。

金持ちがますます金持ちになる理由

Yahoo!ファイナンスというサイトに、
何年も前から、連載をしていたものの総集編です。

今の石油高騰とか、世界的なドル安などを
２００６年頃からバッチリ予測しています。(゜▽゜;)

すごいです。しかも非常に読みやすい。

金持ち父さんシリーズの中でも、
かなり上位の本だと思います。必読です。

ちなみに、金持ち父さんシリーズは、
世界標準として、紫色の表紙ということになってます。

本家の「Rich Dad Poor Dad」も、紫色の表紙です。

日本版の最初のいくつかだけ、
おなじみのイラスト付きで、色も違います。

いかにもアメリカっぽいイラストだと思ったのですが、
日本版オリジナルです。

「金持ち父さん」という感じが良く出てる秀作だと思いますが、
ロバキヨご本人は、気に入らなかったんだそうです。

「コーラは世界中どこでも同じデザインだ」

と出版社の方に文句を言ったという話を聞きました（笑）

ラジオ体操は、第２まで完璧にマスターしました(￣▽￣)
朝の運動は気持ちがよいです。

さて、１００ページ以上の編集原稿を間違って削除してしまい、
がっかりしながら外出しました。

外出中に退去の連絡を２件も受信。(゜▽゜;)
同じマンションで、来月と９月末。

精神的に強くなければ、やっていられません。

昨日は川口駅近くで、
いろんな方のブログコメントで見かける「お家大好き」さんに
インタビューをしました。

４０件以上のブログを、毎日チェックされているそうです。

ご自身も、激安戸建をいくつも購入し、
ＮＳＸ松田さん顔負けの、ウルトラリフォーム。

購入直後の物件写真を見せていただきましたが、
ホント廃墟のような建物を買ってます。（；゜０゜）

資金調達の方法や、不動産投資を始めた経緯など、
いろんなところが凄い方でした。

　　モノマネが上手いです(笑)

夜は駅近くの居酒屋さんで懇親会のあと、
１年ぶりくらいにカラオケに行きました。

大家さんの集まりでは、
カラオケに行くようなことはまずありません。

ぼくも、あんまり生産的な時間じゃないなと思いますが、
気分転換にもなって、悪くないです。ヽ(^◇^*)/

金曜日のメルマガ飲み会には、
２０代　不動産投資法の坂本さんに、
ゲスト出席していただきました。

坂本さんは結構でかくて、威圧感があるのですが、
性格はまったく逆で、すごく温厚な方です。

飲み会に参加された方の質問に、
めちゃめちゃ的確に、かつ丁寧に答えられてました。

教え慣れてるという感じです。

元銀行員で、アパートローンの取扱をしてたのですから、
どうしたら融資が通るかについて、当然詳しいです。

ぼくらが知りたい銀行の内部事情も、
普通に業務連絡として接していました（笑）

これから始める方は、
ぜひ２０代投資法で、体系的に勉強してください。

さて、この週末も動きがなく、
入居も退去もありませんでした。

リフォームの完成版見積が届いたので、
今週は、これを微調整して発注です。

見積り読むの、面倒くさいです。(｡>_<｡)

それから、マサさん主催の全賃懇親会。
正式受付を始めたそうです。

ご案内＆申込みページ

ぼくは８月６日に出席します。
ホテルの高層階で、中華だそうです。（＾▽＾）

どの日に参加しようか迷っている方は、
個人的に６日がオススメです。中華は話が弾みます。

３日連続開催。合計１１．５時間。

懇親会にフルに参加するだけで、
相当なレベルアップができそうです（笑）

不動産投資を続けて行くにあたって、
ブログを書いていたことの効果は、計り知れません。

モチベーションアップであったり、
自分の考えを整理できたり。

不動産投資は購入前に勉強したり、売り物件を見たり、
最初の収益を得るまでに時間が掛かります。

何か活動をしていないと書くネタがないですし、
活動を公開していながら、途中で挫折するのも格好悪いので、
頑張り続けられた・・・というのもあります。

これから始めるような方は、
ぜひブログを書いてみることを、オススメします。（＾○＾）

ただ、最初は閲覧数が全然ありません。
１日でひと桁という時もあるでしょう。

ぼくの場合は、企業内ブログを利用していたことから、
最初からある程度の閲覧数がありました。

その辺は、ラッキーだったと思います。

１００カウントくらいあると、かなり書く気が出ますので、
アクセスアップも頑張っていただきたいと思います。

ブログアクセスアップの方法は

・コメント廻り（同ジャンルのブログにコメントをして廻る）
・トラックバック
・相互リンクを依頼

というのが代表的です。

ブログランキングは、あまりオススメしません。

上位のブログにOUTアクセスが集中してしまうので、
最低でも２０位くらいになれないと、
単なる上位への貢献になってしまいます。（＾＾；）

トラックバックは効果があります。

自分のブログで、トラックバックを打つブログの
内容とURLが含まれていると、効果が高いです。

というか、全く無関係のブログにトラバを打つのは、
迷惑ですからやめた方がいいと思います（笑）

初訪の方を継続的に呼び込むには、
面白いブログを書くのがいちばんですが（笑）、

画像を多様したり、自分の顔写真を出したり、
高頻度で更新すると、いいと思います。

このブログとの相互リンク希望の方は、
メールをいただければ、基本的にはOKです。

昨日はラジオ体操終了後、
すぐにビッグ・トゥモロウを買いに行きました。

ＮＳＸ松田さんが、２５ページに掲載。
後ろ姿ですが、本人写真も出ています。

自宅のＰＣで、間取り図を見ている写真ですが、
ものすごい高そうな椅子に座ってます。

背もたれから、頭の上半分が僅かに見える程度。
社長椅子です。

さて、昨日の午前中は自由が丘にて、
１０月か１１月に配信する音声セミナーの交渉。
都内のボロ物件で、大成功している方です。

自由が丘は、雰囲気がいいですね。
住みたい街ランキングで、常に上位なのも分かります。

午後は両国のホテルにチェックインしたあと、
亀戸に移動して、メルマガ飲み会。

今回は１１名に参加いただきましたが、
開催場所については、好評とは言えず。（＾＾；）

次回はもっと便利な場所にするか、
週末の開催にするか、考えます。

今日は静かな環境を利用して、
自分の音声録りをする予定だったのですが、
ICレコーダーを忘れてきてしまいました。（＞＜）

昨日から左手首が痛くて、タイピングに支障があります。

腱鞘炎というやつかもしれません。

このあとは安静にしてるようにします。

早起きが続いたせいで睡眠不足になり、
昨日は相当早く寝てしまいました。

それで、深夜に目が覚めてしまい、
結果的に夜更かしです。（´。｀）　

昨日は、ビッグ・トゥモロウという雑誌の記者の方が
自宅に取材に来られました。

来月の記事に掲載されるようです。
こういうのって、続きますよね。

「習慣」をテーマにした記事のようで、
長く続けていることについて、多く聞かれました。

続けていることと言えば、
ブログを書いて、筋トレして・・・という話をしましたが、
記事になる内容になったかどうか、不明です（笑）

山積みのセミナーＤＶＤやオーディオブックが、
記者の方の目を引いたようで、
床に並べて撮影していかれました。

その他、自分のパソコンや手帳など、
１００枚くらい写真を撮っていかれました。

使用するのは３～４枚くらいだそうです。

それからまだ読んでませんが、
今日発売になる号に、ＮＳＸ松田さんの
記事が載ってるみたいです。

これから買ってきます。　

今日の夜は、恒例のメルマガ飲み会。

亀戸の居酒屋さんで開催です。

■参加費のことで迷っているなら、
　これから目標とする家賃収入と比較してみてください。

　国内最強の不動産投資セミナー、ＩＺＵＭＩ塾。

ラジオ体操、続けています。
今後、言及がなければ、順調だということです（＾▽＾）

さて、１日遅れて全賃新聞見ました。

今回の記者さんは非常に優秀な方で、
前に書いたように、取材と言っても普通の会話。
質問連発という感じではありません。

それでも、完成版はしっかり取材記事になってます。
さすが本職の方は違いますね。

自分の写真載せるの、初めてかもしれませんが、
４年ほどまえに、ラスベガスのミスター・オリンピアという
イベントを観に行った時のものです。

最近の写真が、全然ないんですよね。（＾＾；）

お決まりのリュックを背負って、
会場で遭遇した選手と握手をしている写真を、
パソコンで編集したものです。

誰と握手しているかというと・・・・

割と有名なボディビルダーさんです（笑）
競技の時は、こんな感じ。

話がそれましたが、記事の内容は
先日のブログにも書いたように、とても大事にしてることです。

管理会社さんは、業者ではなくパートナーです。
チームのメンバーですね。

例えば、ぼくのブログの中でも、
必ず「管理会社さん」って付いてると思います。

業者扱いせず、チームだと思っていれば、
普通は「～会社」「～業者」っていう言葉は、出てこないです。

ましてや「不動産屋」なんて、
口が裂けても言いません。

■「個別の予習＆復習」「北陸に同行」「メール公開」の
　どれかが選べる特典付き。　詳しくはこちら。

　ぼくの不動産メンターから学べるＩＺＵＭＩ塾。

ラジオ体操、２日続けて出席しました☆
早起き＆適度な運動で、１日快適です。

行くたびに、お菓子とジュースをもらえます。
支払った町内会費を、確実に回収していきます（笑）

昨日はブログを読んでいる方から連絡をいただき、
お昼と夕方、それぞれお会いしました。

セミナー講師の依頼と、海外のファンドっぽい商品の話。
いろいろ勉強になります。

セミナー講師は嫌いではありませんが、
ウルトラ物件獲得術を超える内容は、
しばらく話せそうにありません。

利回りとか融資系の話は、当分無理ですね。（＾＾；）
それくらい、すべて出し切ってます。

ブログを４年ちょっと書いてますが、
いろいろと面白いイベントに遭遇します。

特に苦労もなく書き続けていますが、
やってて良かったな～と、思わずにいられません。

ちなみに、インデックスＯＮＥの頃のブログを、
ＰＤＦ冊子にする作業をやってます。

ちゃんと時系列に読みやすく配列して、
消えた画像も復活させていきます。

無料レポートという形で配布する予定ですので、
いましばらく、お待ち下さい。

昨日の大家業は、特に何もなし。

管理会社さんからメールが来たので、
「入居？退去？」と、一瞬ドキドキしましたが、
全賃新聞を読みましたよーという、報告でした。（´。｀）

うちにはまだ、届いてません。

引っ越してから届け出をしてないので、
東京の住所から、転送されてくるのです。

■ＩＺＵＭＩ塾の申込みが、一気に増えました。

　現在、ブログ＆メルマガ経由で１４名申込みです。
　あと３ヶ月も、待ちきれないなぁ～。(o^-^o)

今日から１０日間、
町内のラジオ体操に行くことになりました。

早起きして運動するのも、いいですね。（＾▽＾）

先日ご紹介したゼロからはじめるＲＣ建築入門は、
読まれましたでしょうか。

ぼくも、実は全部読み切れてないんですが（笑）、
これは相当良い本ですね。

ＲＣ物件を持っていたり、これから買おうとする人は、
必ず読んでおいた方がいいです。

さて、昨日は管理会社さんから、
いつものメーリングリスト報告がありました。

大したことのない報告ですが、
このくらいのことでも、ちゃんと連絡が来るのが
素晴らしいです。

もちろん、何の修理なのかも事前に連絡来てますが、
管理会社さんとのコミュニケーションが悪いと、
翌月の収支明細を見た大家さんが、

「え？なにこの３，６７５円って？」
「実はキッチンの下の部分に破損がありまして・・・」

「聞いてねーよ。相見積もり取らずに、勝手に修理するなんて！」

なんてことが、よく発生します。

まず、メールによる連絡が確立できてない場合に、
このレベルの報告を望むのは無理です。

いちいち、電話する話じゃないですよね。（＾＾；）

それから、こんな金額で相見積もりを取るようでは、
管理会社さんに嫌われます。

よい関係を築いて、入居率を上げる方が
トータルの収益はずっと良くなると思います。

管理会社さんにも、しっかり稼いでもらって、
それによって大家さんも儲かるというのが、
いちばん良いパターンだと思います。

■ＩＺＵＭＩ塾は、８名申込みに増えました。

　でも、開催まであと３ヶ月もあるんですね。
　早めに満席になりそうな感じです。

国内最高峰の不動産投資セミナー　ＩＺＵＭＩ塾。
ブログ＆メルマガ経由で、申込み７名になりました。
　
ぼくの家賃収入の約３７％が、
ＩＺＵＭＩ塾でのノウハウを、直接使って得たものです。ヽ(^◇^*)/

さらに間接的に使ったノウハウや、
ＩＺＵＭＩ塾＆泉さんからのモチベーションアップを含めると、
大半と言っても過言ではありません。

さて、連休も最終日になりましたが、特に退去も入居もなく、
平穏なアパート経営が続いています。

漏水とか、トラブルもありません。

何かあったとしても、
以前と比べて、ひとつひとつの出来事に対して、
感情を乱されることがなくなりました。

強くなりましたね。(￣▽￣)ｖ

ブログのイラストが完成に近づいてます。
お願いしている漫画家さんから、サンプルが届きました。

現在のものより、数倍クオリティが高いです。
背景の山や海の写真も、完成版はイラストになります。

ちなみに、下書きはこんな感じ。

小学生の頃は、漫画家になろうと思ったこともあって、
「ヘタッピマンガ研究所」という本を買って、勉強しました。

うまく描ける人、うらやましいです。

今日は１日、原稿を書かなければいけません。

もちろんマンガではなく、文章の原稿です。
地道な作業ですが、がんばります。

昨日はポケモンの映画見ました。

今の映画館は、イスとか音響とか、
かなり良くなってるんですね。びっくりしました。

映画館に行った特典、前売り券を買った特典、
先着何万名だけがゲットできる特典・・・・など、

多くの子供が家族連れで映画を観るように、
マーケティングテクニックが駆使されています。

とても勉強になりました。（＾▽＾）

しかしながら、このポケモンはテレビ放映分も含めて、
ストーリーがめちゃめちゃですね。（＾＾；）

自分が子供の頃に観ていたドラえもんとは、
完成度が大違いだな～と思いました。

さて、今日は久しぶりに保険の話です。

保険料を決める要因は、地域、物件の構造のほかに、
「職作業」というのがあります。

建物がどんな用途に使われているかで判断するのですが、
専用事務所や住居は、リスクが低いと見なされますし、
飲食店や電気や火を使う工場は、高いです。

飲食店と住居では、２倍以上も保険料が違います。

では、建物の一部が飲食店で、一部が住居という場合。

これは、基本的には「保険料率の高い方」で計算します。
だから建物全体に、飲食店の保険料が適用されます。

ですが、一定の要件を満たすと、
「平均用法割増」という規定を使って、
保険料を下げることができます。

１０階建ての店舗併用のマンションで、
そのうち１階部分だけが飲食店という場合に、
飲食店の割増分を、１０分の１に引き下げるのです。

１０階のうち１階だけが飲食店なので、
建物全体のリスクも、１０分の１であろう・・ということです。

ホントはそんなはずないのですが（笑）、
規定でそういうことになってます。

最近は契約是正が進んで減ってきましたが、
以前は、この「平均用法」の適用が漏れている契約が
結構たくさんありました。

もし、お心当たりのある方は、
保険証券を見直すか、担当の方に聞いてみてください。

今日から３連休ですね。

来ると分かっていたんですが、
一昨日届いた取得税通知のおかげで、
ちょっと新規購入意欲が減退しました。（＾＾；）

税金を払い終わると、たぶんまた復活します。
だから、今のうちから探しておかないといけません。

やる気減退期には、機械的に見ていくだけです。
ルーティン・ワークですね。

さて、昨日は金沢のシルバーさんから
電灯の不具合について連絡が来ました。

管理会社さんにその旨を連絡して、
現地へ行ってもらって完了。

フットワークの軽い管理会社さんなので、
連絡してから完了報告まで、約３０分でした。

シルバーさんは、勤労意欲が旺盛なので、
担当の清掃業務以外のことも、
いろいろと気に掛けてくれています。

物件への愛着も、大家さんよりあると思います（笑）

時々シルバーさんのメリットについて書いてますが、
実際に委託をしてる人は、あまり見かけません。

シルバーさん、めちゃめちゃ働きものです。
時給も安いし、利用して損はありません。

「シルバー人材センター　○○（地名）」で検索して、
事務局に業務内容の相談をすればＯＫです。

現地で事務局の人と打ち合わせして、
あとは数日のうちに、候補者を探してくれます。

ぼくは、シルバー事務局さんとの打ち合わせが、
決済日の恒例行事になってます。

午前中に決済が終わって、お昼食べて、
１時くらいから夕方まで、現地で打ち合わせです。

管理会社さん、ガス会社さん、リフォーム業者さん
便利屋さん、そしてシルバーの事務局さん。

入れ替わりで現地にお越しいただき、
１日で全部終わらせてしまうようにしています。

仕事の機会を創出して、役立ってるな～と、
ささやかにですが、感じられるイベントです。（=´∇｀=）

■ＩＺＵＭＩ塾の申込み、
　メルマガ＆ブログ経由は６名になりました。

　豪華特典付きです。　詳しくは　→　こちらをどうぞ。

昨日は、久々にＮＳＸ松田さんに会って、
レポートやインタビューの打ち合わせをしました。

面白い人にインタビューできそうですので、
楽しみにお待ち下さい（＾▽＾）

ちなみに、ニューＮＳＸです。

現実感のない車高の低さです。

２００万円台前半で、
良い状態のものをゲットしてるそうです。

不動産と同じく、目利き力がありますよね。

ぼくの方は同じ２００万円の出費でも、
お馴染みの取得税通知が来ました。

３月購入の、加賀温泉の分。
過去、最高額ですね。ε= (´∞｀ )

高い取得税＝積算価格的に良い物件ということで、
決められた通り、支払うしかありません。

■ＩＺＵＭＩ塾の参加、４名になりました。

　投資家けーちゃん特典もついてます。
　詳しくは、１６日のメルマガをお読み下さい。

昨日配信したメルマガで、
過去の気持ちよかった経験を、紹介しています。

よければ、読んでみてください。

メルマガ　「何と比べて？」

今のところ、メルマガ経由のＩＺＵＭＩ塾申込みは３名。
みんなでツアー行けたら、楽しそう・・・(≧∇≦)/

さて、こちらも思い切って買ってみました。

ゼロからはじめる「ＲＣ造建築」入門

東大卒の大家さん＆一級建築士さんが書いてます。

表紙のイラストを見ると予想がつきますが、
難しい建築用語を、できるだけ簡単に解説しています。

建築士をめざす人には簡単すぎるし、
普通に家を建てようかな～・・・というくらいの人は、
たぶん買わないレベルの書籍です。

大家さんにとっては、ちょうど良いレベルの本で、
工務店や建築家の人と、普通に話ができるくらいの
知識はつきそうです。

中身も、分かりやすく書かれています。

例えば「土丹盤」という専門用語があります。

「堅く締め固められた土の層」という意味なんですが、
これの解説イラストでは

「ドタンドタンしても、ビクともしないのが土丹」

なんて書いてあります(笑)

ウルトラ物件獲得術のＤＶＤが、
本日から発送作業に入るそうです。

早い人だと、４月に予約申込みをされてます。
お待たせしました。(≧∇≦)/

さて、昨日は８月中旬の退去連絡が１件ありましたが、
１５日は家賃の入金日でもあります。

５日、１０日、１５日が、家賃の入金日です。
先月ほど出費がなく、いい感じです。

ローンの支払いは、
１０日、１５日、２０日、２５日に分かれてます。

最初の頃は、適当に返済日を決めていたものを、
ＩＺＵＭＩ塾に出てからは、できるだけ遅らせるようにしました。

年間８億円の融資を引くための壮大なテクニックから、
銀行返済日についての、細かいノウハウまで。

多岐に渡って学べます。（=´∇｀=）

あと、来月の賃貸住宅フェアのために
新橋のホテルを３日分予約しました。

自宅から会場のビッグサイトまでは、
だいたい１時間２０分くらいです。

通勤するにはキツイです。（＾＾；）

これで、心おきなく懇親会に参加できます（笑）

マサさん主催の懇親会案内

健美家などで物件をチェックしてます。

関東圏のほか、メインエリアの北陸も見てますが、
まったくと言っていいほど、動きがありません。

利回り１２％以下の物件はすべて、
売出しから何ヶ月も載りっぱなしです。

価格がぐっと下がる、前触れのような感じがします。

さて、ＩＺＵＭＩ塾はチェックされましたでしょうか。

これだけ高額のセミナーで、参加された方が、
すべて「素晴らしい！」と評価するのも珍しいです。

ＯＢ会のような飲み会も時々ありますし、
その際にはミニセミナーも企画されたりします。

ぼくはＩＺＵＭＩ塾で、

「自分の目で判断する」
「素早く決断する」
「投資スタンスを固める」

という、現在の投資家けーちゃん流の強みになっている、
多くの事項を学ぶことができました。

もちろん、融資の秘訣も。

価格が下がった時には、買える人と買えない人の差が
めちゃめちゃ広がります。

買える側の人に、なっておきましょう☆

今日は久々に、ちゃんとお仕事をする日です。
がんばります。

昨日は午前中はのんびりしてましたが、
お昼過ぎの飛行機で帰京し、そのまま九段下。

九段会館というところの屋上で、
財布レポート会員さんとの、ビアパーティーでした。（＾▽＾）

ゲストとして、三代目大家マサさん、鈴木ゆり子さん
北野琴奈さんなど、多数の方にお越しいいただきました。

いつもながらですが、超盛り上がります。
５時半から、９時近く（＝閉店）まで。
その後、過半数の参加者さんが二次会に行かれました。

学びの会の懇親会でもそう思うのですが、
大家さんって、平均的にかなり体力あります（笑）

ご参加いただいた皆様、ありがとうございました☆

今回、青森や大阪からお越しいただいた方もいらっしゃいますが、
首都圏以外の方は、イベントに参加しにくく申し訳ないです。

さて、明日詳細を書こうと思いますが、
メンター泉さんが、ようやくＩＺＵＭＩ塾を再開します。

日本最強の不動産投資セミナー　ＩＺＵＭＩ塾

ウルトラ物件獲得術は・・？！

ん～・・・・２位・・・かな（笑）

もちろん、ぼくも参加します！
一緒に行きましょう☆

日本のカレーライス熱愛する米国人記者

ゴーゴーカレーというのは金沢の発祥で、
デカ盛り＆濃厚な味が特徴のカレー店です。

これ、文章がめちゃめちゃ面白いです。
好きだなぁ、こういうの。（＾▽＾）

訳者さんのセンスも、いいんでしょうね。
こんな面白い文章が、書けるようになりたいです。

今日は金沢のＪＡＬホテルにいます。
眺めがいいです。（＾○＾）

昨日はお昼に加賀温泉で、管理会社さんと待ち合わせ。

駅周辺にはマックと、ココスがありましたが、
さすがにイヤなので（笑）、車で１０分先の割烹で
打ち合わせを兼ねた昼食を取りました。

メルマガにも書きましたが、
打ち合わせは楽しく、を心掛けてます。

ちなみに、写真撮れませんでしたが、
ポークステーキが絶品でした。

旅館関係の方、近くの病院勤務の方への、
入居ＰＲ策を考えました。

横浜に帰ったら、いくつかツールを作ります。

それから金沢に戻って、別の管理会社さんに連絡。
夕ご飯を一緒に食べることにしました。

打ち合わせというより、ほとんど雑談です。

ひとつすごいなぁと思ったことを紹介。

これは、消防署から配信される
火事と救急の出動情報メールです。

自社の管理物件で、火災や急病などがないか
いつも確認しているとのことです。

食事の間も、２回くらい消防署からのメールが来てました。

もちろん、メールの大半・・というか９９％以上は
管理物件とは関係ない出動情報ですが、
万一の時に大家さんより早く現場に到着するために、
消防署メールはすぐにチェックするんだそうです。

こういうメール配信があること自体も驚きましたが、
管理会社さんにも、Good Job！という感じでした。

今日はお昼の飛行機で帰京して、
夜は財布の中身レポート読者さん限定の、
懇親会（ビアガーデン）です。

雨でも開催可能な会場にしましたが、
ばっちり晴れそうです☆

今朝はゆっくり寝てました。

最近、富山は天気がおかしいらしく、
数日前は洪水寸前の大雨だったようですし、
昨晩は南国のような、スコール的豪雨が１５分くらい降りました。

ぼくが外に出ると、雨は止むんですけどね。
自宅にも、折りたたみの傘しかありません（笑）

さて、昨日はレンタカーで県内各所を移動しながら、
リフォームのデザイナーさん、管理会社さんと打ち合わせ。
県内の持ち物件も、だいたい見てきました。

リフォームは、見積もりを精査して検討するのではなく、
予算も含めたこちらの考え方を伝えるだけにしました。

うっちゃんの音声セミナーを参考にしています。

見積もりは６月初旬にいただいていたのですが、
知識もないのに、見積もりを「解読」しようと頑張ってました。

そんな必要なかったです。
結局、解読できませんでしたし（笑）

全体の費用はいくらがＭＡＸなのか。
どこにお金を掛けて、どこは抜くのか（これのヒントも音声にあります）。

そういう話をしっかりしておけば、
デザイナーさんが、自分の１０倍上手に考えてくれます。

管理会社さんの方は、最近は何の問題もなく、
入居率も上がってきてるので、打ち合わせというよりは
雑談＆情報交換という感じでした。

高岡駅近くにある大きなショッピングモールが、
来年早々に閉店するというのが、ビッグニュースです。

今日はこれから、加賀温泉です。

駅近くで、管理会社の方とランチを・・・と思ったのですが、
検索の結果、ショッキングな結果になりました。

駅名と距離以外、なんの絞り込みもしてないのに該当なし。

待合室で、駅弁でも食べようかな・・（＾＾；）

あ、そうだ。
昨晩は予定通り、超おいしい岩ガキを食べました。

瑞々しいお姿を撮影したので、載せときます。

おはようございます。
久しぶりに、早起きしました。( ｕ _ ｕ )

今日はこれから、北陸出張です。

午前中にリフォームの打ち合わせをしまして、
お昼過ぎからは、富山の管理会社さんを訪問です。

リフォームについては、今月の音声セミナーで、
うっちゃんから学んだノウハウを、試してみようと思います。

今日の予定はこれだけ。

夜は、保険エージェントの川西さんと
岩ガキなどを食べる予定です。。ふふふ。(^∇､^ )

難しいこと考えずに、現地へ行けばいいのです(笑)
そうすれば、たぶん上手く行くようになります。

あと、金沢でちょっと良さげな物件を見付けたので、
時間があれば、見てくるかもしれません。

■来月お会いすることになりました。

　日本で一人しかいない、不動産投資専門の税理士さん。
　消費税還付のレポートは必見です。
　

激安戸建てを購入した絶好調のＮＳＸ松田さん。
愛車（もちろんＮＳＸ）も、シルバーから赤色に買い換えました。

誰を乗せるんでしょうかねぇ・・（=´∇｀=）

その松田さんが、一緒に行ったユニットバス工場（杭州）の
製造過程の動画をアップしてくれました。

ふにゃふにゃのプラスチックが
みるみるうちに、バスタブの形になっていきます。

後ろから空気を吸い込んで、成形しているのです。
マジックみたいですよね（笑）

上海＆杭州の詳細については、
今晩配信する財布の中身レポートをどうぞ。

音声セミナーは、セレブうっちゃんです。

　・本能の赴くままの不動産投資
　・試行錯誤でも、失敗しなかった理由
　
　・リノベーションを始めた意外なきっかけ
　・うっちゃん独自の「人を見る目」とは
　・これからリノベ＆リフォームをする方へのアドバイス
　
　・費用対効果の良いアイテム
　・リノベできない物件は？
　・賃貸用と、販売用で違う物件選びの秘訣

　・予想外の販売ルートを公開
　・だんだん楽になる運営のコツ
　・収益に反映しなくても、出費が必須の場所
　・買ってからリノベ計画を立てるまでの流れ
　
　・誰をターゲットにして戦略を立てるのか
　・リノベ好きの人は、リノベ物件に住まない？
　・値切るところと値切らないところの、長期戦略
　・リノベに失敗しやすいポイントを伝授
　・実体験で学んだ、不要なアイテム
　
　・四国の不動産市況について
　・利回り５３％の物件購入の裏話
　・戦略ミスで、税金にがっくりの話
　
　・ご主人と毎日２０時間一緒にいるとどうなるか
　・高松随一の「鵜匠」の誘導テクニック
　・うっちゃん３つの目標

　・夫婦で仲良く不動産投資を続けるための唯一の掟
　・うっちゃんが気分を切り替える場所
　・やっぱり行動が大切
　
　・メンバー３人のぶっちゃけトーク

今まででいちばん盛り上がった収録でした。

■リノベと言えば、参加したセミナーのＤＶＤが出てます。
　
　このＤＶＤが良いのは、終始「リノベを発注する立場」で
　話されていることです。

北陸出張のスケジュールも確定しました。

財布レポートの編集をして、
明後日の早朝に配信後、現地へ行きます。

レンタカーの予約もしました。
久しぶりの運転ですから、ちょっと怖いです。（＾＾；）

さて、今日は最近読んだ本からの話です。

よく「相場より○割増しなのに、満室経営！」
っていう言葉を見かけます。

「高利回り」とか「フルローン」のように、
飛びつかれやすいキーワードなんだと思います。

これに、ぼくは疑問を感じます。

相場より○割増し！と書いてある場合は、
かなりの割合で、「相場通りの家賃」です。

周辺の同じ間取りの平均よりは高いのかもしれませんが、
それって、「相場の家賃」ではありません。

設備を増強し、内装に凝って魅力を増した部屋は、
家賃を「周辺の平均」より上げた金額が、
もともと「相場の家賃」です。

リッツカールトンホテルが、
「うちのホテルは、六本木の相場より高い」と
言ってるのと同じです。

もしかしたら、本当にグレードや価値が同じなのに、
相場以上の家賃を取っている場合があるかもしれません。

同じ価値でもっと安い物件があるのに、
それを知らないから、自分の物件に入居する。

これは、お客の無知を前提としたビジネスですから、
やってはいけないと思います。

少なくとも、公言してはいけないですよね。
ぼったくってるのと、同じですから。

　うちのコンビニでは、爽健美茶のペットボトルを
　定価の２割増の１８０円で売ってますよ。(￣▽￣)

　バイトに高い時給払って薦めさせてるから、
　結構、売れちゃうんですよね～。イヒヒ。

と同じです。
バイトの時給＝広告料とお考え下さい。

濱口さんのように、
家賃以上の価値を提供するのが、真の大家だと思います。

昨日は、税理士さんのところに行ってきました。

月に１度くらい相談に行きたいのですが、
都内に出るのは大変で、
ついつい間が空いてしまいます。（´。｀）　

昨日の主な相談は、

・役員報酬と、専従者給与の額
・収入の分散について（個人、法人、家族など）
・今年の収支予測
・事業税の納付について
・経費（社宅と社員旅行）

などです。

先日のサイパン旅行は、
社員旅行として経費にできそうです。

年に２回、社員旅行をする会社ということになりました。
やったぜ～ヽ(^◇^*)/

ちなみに、去年までのサラリーマン収入よりも、
辞めてから増えた家賃収入の方が、２倍くらい多いです。

ただ、家賃収入は経費化できる金額が多いのと、
今年はリフォーム費用で、かなり支出が増える見込みなので、
納税額については、昨年ほどではなさそうです。

今年は、去年の所得額で住民税を払うとか、
多方面で納税ピークの年。

固定資産税＆２棟分の取得税＆登記の時の登録免許税。
いわゆる「租税公課」と呼ばれるもので、
８００万円以上のお金が、出ていきそうです。（＾＾；）

いや～、大変ですね（笑）

ぼくの場合は、ＲＣの物件が多いので、
家賃収入に比較して、固定資産税額が高いです。

木造とか、古い物件とか、借地を買っている場合は、
固定資産税に苦しむことは、まずないと思います。

ただ、一般的には
「融資が通りやすい」＝「固定資産税額が高い」
という傾向があるため、難しいところです。

大家業界の最大イベントである賃貸住宅フェアには、
３年前から毎年参加しています。

役立つセミナーやアパート経営に役立つブースなど、
無料で多くの情報が得られる、ナイスなイベントです。

東京会場は年末開催が恒例でしたが、今年は８月。
規模も拡大されて３日間の開催です。

予定では、３日間連続で出るつもりです。
去年も丸々２日間入り浸りでした。

今年の東京で、開催期間以上の変更点は、
セミナーを聴講するときに、整理券が必要だということです。

全部のセミナーで必要な訳ではありませんが、
人気のある「現役大家系」のセミナーは、ほぼ必須。

ちなみに午後のセミナーは、
開始２時間前から整理券を配布します。

そして、午前のセミナーは
なんと前日の１５時に整理券配布とのこと。

当日も整理券を配るみたいですが、
先着順なので前日のうちに満席になる可能性もあります。

これは厳しいですね～。ふざけてます。（＾＾；）

ちなみに、整理券が必要な
２日目以降の午前中開催セミナーは

　・ＦＰコミュニケーションズ　浦田健さん
　・オーナーズエージェント　藤澤雅義さん
　・リノベで有名な、吉原勝巳さん

それから、午後の部は２時間前配布ですので、
立て続けにセミナーを観ることができません。

例えば、北野琴奈さん（初日１２：３０）を観た場合は、
沢孝史さん（初日１４：００）を観ることができません。

沢さんが、ガラガラだったら笑えますね。（＾＾；）

これについて、全賃の方に聞いてみたのですが、
整理券配布について、一切の例外なし・・なんだそうです。

全賃新聞や「家主と地主」を定期購読していても、
事前に整理券をもらったりはできません。

インタビューに協力しても、ダメ。

講師の方もダメなんだそうです（笑）

フェアの巨大スポンサーである、東京電力とか
大和ハウスの関係者の方もダメ。

ただ、整理券などなくても、
例年のように立って観れば済む話です。

後ろじゃなく、横から見るのがオススメです。

昨日は自宅に籠もって、
財布の中身レポートを書いてました。

今回で記念すべき、創刊４０号です。

家賃収入は、ほぼ予定通りなんですが、
６月は、出費がめちゃめちゃ多くて大変でした。（＾＾；）

敷金返還で３５万円、リフォームで８１万円、
広告宣伝費が２２万円・・・という感じです。

ローンの返済や管理料以外にも、
出ていくお金がたくさんあるのが、アパート経営です。

例えば、エレベータが１機付いてると、
メンテナンス費用と電気代で、月７～８万は
出ていきます。

家賃－返済がキャッシュフローなんてことが
本を読むと書いてあったりしますが、とんでもないです。

ぼくは前のブログの時から、
「キャッシュフローで月額１００万円をめざす」と書いてましたが、
それが実現できたのは、「家賃－返済」が
１５０万円を大きく超えてからです。

２７０万円収入で、返済が９５万円。
これで、毎月の手残りが１００万円くらいでした。

賃貸経営がいかに、経費・税金などが掛かるかは、
購入前に、イメージを掴んでいた方がいいです。

ちなみに、今月の音声セミナーは、
高松のセレブ大家（笑）、うっちゃんです。

　・センスがなくても、かっこいいリノベをする方法。
　・高利回りの物件を取得する心構え。
　・チームの協力を得て、サポートしてもらう仕組み。
　・物件の善し悪しを見分けるテクニック。
　・夫婦で仲良く不動産投資を続けていく秘訣。

などを惜しげもなく教えてくれてます。

７／２のブログに、いいこと書いてありました。

「賃貸も売買も、自分が動けば物件も動く」

洗濯機の法則と同じですね。

肩のあたりの皮が、
過度の日焼けで、剥けてきました。

リュックを背負うと、泣きそうなくらい痛いです。。（；＿；）　

昨日は、全賃新聞の方が取材に来られました。

「若手大家さんが、管理会社とどう付き合っているか」
というテーマで、現在の管理会社さんに決めた経緯とか、
日頃どういうやりとりをしているかについて、
色々聞かれました。

上手な記者さんですと、
取材といっても、延々質問に答えていく訳ではなく、
普通に会話をしているような感じです。

でも、できあがった記事は、
いかにも「取材」して書いたようになってます。

前に、めちゃめちゃなことを（他社で）書かれましたが、
今回は、きちんと書いてくれそうです。（＾▽＾）

さて、１１日の朝から北陸に２泊出張ですので、
今週はその準備です。

準備といっても、大したことはありません。
何度もやってるので、ルーティーンワークです。

１．近くのＪＲ駅で、北陸フリー切符を購入。

２．適当に、良さそうなホテルをネット予約。

３．回る順番を決めて、管理会社さんに連絡。
　　連絡にはメールを使います。

４．必要な場合は、このサイトでレンタカーを予約。
　　富山駅で借りて、高岡で返すプランです。

５．夕ご飯のプランを決める。
　　管理会社さんを誘ったり、地元の大家友達を誘ったり、
　　ここが結構重要です。

最近、ＪＴＢの方を自分のチームに引き入れたので、
今回は１と２の代わりに、ＪＴＢのビジネスパックにしました。

飛行機とホテルがセットになったプランです。

値段は電車と変わらないくらい安いし、
ホテルのグレードが、かなりアップします。

しかも、電話して概略を伝えるだけで済むので、
駅に出向いたり、ＰＣとにらめっこしながら
予約をする手間も省けます。

今日これから、３と４をやります。
場合によっては、レンタカーは不要かも。

あと、移動中かなりヒマなので、
アマゾンで、本をたくさん買っておきます。

最近読めてないので、ちょうどいいです。

昨日のお昼に自宅に戻ってきて、
とりあえず、ネットで物件探しをしてみました。

夜は、国金レポートの購入者さんに
スカイプによる相談をさせていただきました。
（特典になってます）

頭の中が、だんだん不動産モードになってます。

日焼けして体力ついたみたいな気がしますし（笑）、
なかなか良い感じです。(*｀∇´*）v

さて、８月２日に開催される中山道子さんのセミナーに
申込みしました。

海外投資についてのセミナーです。

国内しか興味のない方にも、オススメします。

日本の不動産投資が、普通の国と比べてどうなのか。
知っておくことは、とてもプラスになると思うからです。

日本の大家さん＆不動産投資の環境が、
ものすごく恵まれていることが分かると思います。

ＳＢＩ（ソフトバンク・インベストメント）が主催のセミナーは、
いつも参加費が超安いですね（笑）

３，１５０円です。

このセミナーに限った話ではないですが、
セミナーの料金と、内容はまったく比例しません。
（ひも付きの無料セミナーは例外）

お客さんを呼べる範囲で、
価格設定されているというだけです。

ブログをお読みの方で、参加される方。
よろしければ、セミナー後にごはんでも行きましょう。

■メール下さい　toushika_keichan@yahoo.co.jp

何しろ、六本木ですからねー☆
美味しいお店も、たくさんありそうです。

中山さんのアメリカ不動産投資成功法

昨日の夜、サイパンから戻りました。

空港近くのホテルに後泊して、
今日もホテルの部屋からブログを更新してます。

自分の誕生日は、１年の折り返しでもあります。
早いですね～。今年も残り半分です。（＾＾；）

ブログ廻りをしていると、
「上半期の総決算」みたいな記事が多かったので、
ぼくも振り返ってみました。

ところが、去年の年末にも今年の念頭にも、
はっきりとした「２００８年の目標」みたいなものが
書いてありません。

２００７年１２月のブログ
２００８年　１月のブログ

漠然と書いてあるもので、

「入居率を維持したまま、もう一棟買う」
「お金を貯める」
「楽しく過ごす」

といようなものです。

数値目標とか、一切ないですね。
プレッシャーに押しつぶされそうで、自粛したのかも（笑）

で、上半期の大きな出来事と言えば、

・３月に１９戸のマンションを購入。合計９４戸に。

・入居率は若干のダウン。平均で９３％くらい。
　リフォーム待ちで、物理的に入居できない部屋２戸が痛い。

・１月と２月に主催セミナー。５月に共催＆出演セミナー。
　ご参加されたお客様と、DVDをご購入された方の合計が、
　延べ６００名を超えました。

・３月にも、こっそりとセミナー講師してます。
　ＮＳＸ松田さんとの、共同出演でした。
　
・メルマガの読者が３千人突破。（＾○＾）

・メルマガ飲み会を毎月開催。
　告知後すぐに満席となる、人気企画になりました☆

・漏水が大小合わせて５件。
　１棟目から４棟目まで、全ての物件で発生しました。（＞＜）

・屋上防水（３棟目）、外壁修繕（４棟目）、火災報知器設置など、
　メンテナンスの出費が重なりました。
　例に出した３つだけで、２００万円コースです。

　従って、預金残高はあまり増えてません。。

いいことも、そうでないこともありますね。

あと、とにかく外泊が多かったです。

３回も海外旅行に行きましたし（合計１２泊）、
メルマガ飲み会とかアームレスリングの練習とかで
都内に泊まることが月に３～４回。

北陸にも４回行きました（合計６泊）。

時間に余裕ができたので、
愛知県の実家にも、２回行きました（合計６泊）。

それから自分としては、６月初旬の１週間を除いて、
毎日ブログを更新したことを、褒めたいです。

下期も続けようと思います。

■無料レポート　ダウロード数のランキングです■

おはようございます。
あっという間に帰国の日です。

長期休暇の最終日って、以前はすごく憂鬱でした。

仕事自体はぜんぜん嫌いじゃなかったんですが、
必要以上に溜まっていたり、トラブルが起きてたりで、
自分のペースでできなくなるのは辛いですね。＾＾；

いまは、PCとネットが使えるところなら、
ある程度、どこでも仕事ができる環境にあるので、
その辺は助かってます。

昨日はバスで１０分、船で１５分のところにある
マニャガハ島に行ってきました。

尋常じゃないくらい水がきれいだったので、
２０年ぶりくらいに海水浴しました。

プラネット・アース　第7話みたいに
魚やサンゴを、くっきり見ることができました。

ダイビングにはまる人の気持ちも、
ちょっと分かります。

さて、すっかりリフレッシュできたので、
帰国したら不動産投資・アパート経営をガンガンやります。

ちゃんと「買う気」で物件探しをするのと、
空室対策、リフォームなど、気合い入れて頑張ります。
新しい融資先も、開拓します。

あとは一度、完全満室にしてみたいです。
そうしたら、また海外でお祝いしたいと思います（笑）

６棟ある持ち物件のうち３棟が、
夏の時期に買付を入れて購入しています。

いい時期ですね。がんばりましょう～☆

朝起きたら、身体中がひりひりします。（＾＾；）

JTBの方から、サイパンの紫外線が日本の４倍くらいあると
注意を受けたのにも関わらず、ノーケアでした。

昨日はプールで２時間くらい遊んだだけなんですけどね。

さて、今回は成田空港で海外対応の携帯をレンタルして、
日本からの着信に備えているのですが、
今日まで１件の連絡もありません。

携帯に転送されるメールが、１日何十件も来ますが、
電話機が日本語対応していないので、
「Unreadable」と表示されるだけです（笑）

管理会社さんからの連絡は、電話では来ませんし、
パソコンがあれば、アパート経営上まったく支障がないです。

アパート経営の連絡を、極力メール化していくことは、
普段の生活にも、かなりの良い影響が出ます。

仕組みを作るまでは大変ですが、
やる価値あり、です。

今日は昨日のコメントであかちゃんにお勧めしてもらった、
マニャガハ島というところに行く予定です。

ホテルにJTBのデスクがあって、
日本語で船やランチの予約ができました。

便利すぎです。（＾○＾）

関係ないですが、JTBの受付の方（日本人）が、
「マニャガハ」というところで、かならず噛んでしまうのが
面白かったです（笑）

■今日の２３：５９で販売終了です。
　　一発鑑太郎で、選別眼を養いましょう。