明日は都内の区分マンションの決済です。

取引のある神奈川の地銀さんは、融資範囲外になるので、
物件の所有権移転が終わったあとで、公庫を使うことになります。

いったんは自己資金決済ということですが、
昨日は多額の法人税を納めてきたばかりなので大変です。

毎日１千万円レベルのお金が出ていきます。

所得税、復興特別所得税、消費税、富山県、神奈川県、高岡市、横浜市の７種類。

お金は減りますが、購入の手を緩めることはなく、
先週末も、物件見学に行ってきました。

久しぶりに、日暮里・舎人ライナーに乗りまして、
隅田川と荒川の間にある、大規模マンションの調査でしたが・・・。

２３区内にも関わらず、駅前にはほとんど何もありません。

駅前にある案内版があっさりしすぎて、
ほかの駅と、縮尺が違うのかと思ったくらいです。

そんな場所に、要塞のようにそびえ立つ巨大マンション。

隣にも、もっと背の高いマンションが新築されるのと、
川に挟まれて、水害リスクも高そうなので、見送りました。

あと、１５０戸を超えるような巨大マンションの場合、
建物内で複数の部屋が、同時に売り出されている可能性も高く、
競合次第で値崩れのリスクがあります。

規模のメリットで、修繕積立金がどんどん貯まるのですが、
適正規模でいうと４０～７０戸くらいかなぁというのが、
いろいろ見てきた上での感覚です。

今回は、いつも良い物件を紹介してくれる営業マンからの情報なので、
数字＆地図上でダメだと思っても、まずは現地で確認をします。

この日は暖かく、これ以上ないほど風通しが良い場所だったので、
花粉の被害がすごかったです。(。>_<。)

持っている区分マンションのひとつで、
昨年末に退去がでました。

これまで、合計１３戸の区分マンションを買いましたが、
普通に賃借人の方が退去されたのは、実は初めて。

分譲マンションに賃貸で住んでいる人は、
元々賃貸指向であることが多いのかもしれません。

ぼく自身も、６年間以上同じマンションに住んでますしね。

この投資法では、退去は特にマイナスなものではなく、
住宅ローン市場で高く売却するための、良い出来事だったりします。

過去記事：初めての退去立ち会い。
過去記事：退去立ち会いのあと。

リフォームの内容や価格も固まり、現在バリバリと作業中。
工事中の写真が送られて来ましたが、跡形もない感じになってます。

今回のお部屋は、キッチンや浴室まで取り替えるので、
柱やドアなどの建具以外は、ほとんど新しくします。

同時進行で、近隣の売買仲介会社さんの中から、
専任で売却をお願いするところを選び、先日打ち合わせをしました。

既に販売図面もできており、
できるだけ短期間で、かつそれなりの価格で売却したいところです。

区分マンションを現在１０戸保有していますが、
その全てに管理組合がありまして、
総会の案内、議事録、決算報告などが次々と送られてきます。

全部を読み込むのは時間的にムリなので、
お金のところだけでをチェックして、
あとは、議長一任とかの委任状に捺印して返送するだけです。

もし、修繕積立金が枯渇してきたり、
管理状況の悪化が、決算上からも見て取れるようなら、
その物件は売ってしまうつもりです。
※今のところありません。

区分マンションは一棟ものと違って、
自分でコントロールできる範囲が限りなく狭いです。

ですから、ある程度「最初から良いもの」を買う必要があります。

一棟ものは逆に「改善の余地がたくさんあるもの」を、
買った方がよいと思っているので、真逆の判断基準ですね。

さて、ひとつの管理組合から、
ちょっと面白い文書が送られてきましたのでご紹介。

区分オーナーの一人が、管理組合に向けに出したお手紙です。
コピーして全オーナーに郵送されたみたいですね。

要するに「理事や役員のなり手がいないし大変なので、
少し報酬を出したらどうか？」という内容です。

このお手紙を転送した理事の人たちは、
報酬がもらえるお話なので、ノリノリな感じが見受けられます。
書類の送り状に「すぐに協議したい」なんて書いてありました（笑）

ぼくも、妥当な範囲なら全然問題ないと思います。

こういう管理組合の理事や役員に限らず、
世の中「無償の奉仕で成り立っている」ことが多すぎですよね。

共働きが当たり前の世の中なのに、
専業主婦率が８０％以上だった時代と同じような運営が、
学校関連の行事で残っていたりします。

報酬を出した方が、理事の方が発注業者と癒着をして、
おかしな管理状態になるリスクも減らせます。

信金さんを通じて、保証協会絡みの融資を進めている件ですが、
やっぱり、残念な結果になりそうです。。

「○日までに、結果が出るので回答します」

なんていう返事が来たけど守られなくて催促・・というやりとりが、
何度か続き、融資の打診をしてから、かれこれ１ヶ月弱。

結局、保証会社が出した担保評価額の範囲内でしか、
融資を受けられないという回答が来ました。

今回の物件購入価格は１７００万円強で、
これでも相場より安い（実勢価格２２００万円程度）のですが、
担保評価は１千万円だということでした。

区分マンションだと、固定資産税評価額が低いので、
こういうことはよくあります。

担保評価の範囲内で、抵当権も設定するということは、
いざという時には「物件を売らせて、貸出金を確実に回収できる」
ということです。

なのに、保証協会だから保証料を取るのです。

これはちょっと、納得いきませんね。（－－；）
事業性や決算内容が反映されない融資など、質屋と同じです。

エリアが狭い信金さんと取引実績を作るために、
いろいろ頑張ってはみたのですが、
どうやら、他行さんに持ち込まざるを得ないようです。



※開催まで、あと２週間です。

大家さん学びの会　発足１０周年イベント

法人の決算（１１月末締めの１月申告）も間近になって、
昨日は、税理士さんとの打ち合わせでした。

この時期になると、国、神奈川県、横浜市のそれぞれから、
税金を払って下さいという書類が送られてきますし、
ぼくはふるさと納税をしているので、富山からも書類が届きます。

今年は、物件の売却で利益が出たので、
節税のために、野立ての太陽光パネルを購入しました。

これらの収入や支出を、通常の「売上」「経費」にするのか、
「特別利益」「特別損失」にするのかで、
金融機関からみた自社の決算書も、イメージが違ってきます。

http://www.iisbcam.co.jp/archives/4581　より画像転載。
分かりやすいサイトです。

物件の売却を、通常の「売上①」に振り分けると、
１億円の物件を売れば、当然売上１億円ということになり、
メルマガ広告などの他の収入から飛び抜けて売上が膨らみます。

前年比「何百パーセント増」ですね。

でも、翌年は不動産の売却がひとつもなかったとすれば、
一気に売上げが前年の半分以下になってしまうので、
業績が急降下している企業に見えてしまいます。

ですから、物件の売却で出た利益は「特別利益」とします。

ちなみに、このような①～⑭みたいなのを「科目」といい、
その下の区分（旅費交通費、接待交際費、管理費などなど）を「費目」といいます。

今回の太陽光パネルは、上記の特別利益を圧縮するためのもので、
本体価格が２千万円くらいだったのですが、
それを普通の「経費④」とすると、他の売上げから出ている利益が吹っ飛びます。

決算書上では、「経常赤字」になるという訳です。

経常赤字を特別利益で埋めて、何とか「当期黒字」は確保した。
・・というのは、褒められた企業とは言えません。

なので、毎年購入する訳でもない太陽光パネルは、
特別損失とするのが妥当であろうという判断になりました。

解釈にムリがなければ、割とどちらにでもなるようです。

「毎年何十棟も、不動産を転売している会社はどうなってるのですか？」

と聞いてみたのですが、
そういうところは、物件の売却で得られた収益が「売上」となり、
購入した物件は償却資産ではなく「商品②」とするんだそうです。

数十億円レベルの在庫品を、年単位で抱える会社になるということですね。
普通の小売業だったら、かなり終わってる決算書です。（＾＾；）

決算書はここだけ読もう〈2014年版〉

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サラリーマンの頃からこういう書籍を何冊か買って読みまして、
非常に難しい印象を受けたのですが、
自分の会社の決算書を読み込んだり、税理士さんと相談するようになれば、
書籍など読まなくても、楽勝でマスターできるものです。

経験って大事だなぁと実感しますね。

お正月休みがあけたと思ったら、
あっという間に、成人の日絡みの３連休です。

ぼくはかねてより、ハッピーマンデー法には反対でして、
成人の日は、１月１５日にあるべきだと思ってます。
昔の日本では、この日に元服の議が行われていたそうで、
それぞれの祝日には、意味があるのです。

とはいえ、ぼくは成人式はくだらないと思っていたので、
出席したことはありませんけどね。（＾＾；）

こんなのと同席するなんて、バカバカしいですよ。(-_-メ)

さて、今月末～来月はじめに決済をする区分の件で、
市内の信金さんと、やりとりを進めています。

保証協会付きの融資を受けることになりそうなんですが、

・信金さん＆保証協会とも初取引なので、勝手が分からない。
・信金の担当さんが、非常に頼りない。

という２つの理由で、気を揉む毎日が続きます。

◆１２月２５日◆

信金担当さんと打ち合わせ。
「明日、市の保証協会に資料を持ち込んで３０日に結果をご連絡します」
ということでしたが、２８日から自社の年末休みだったので、
年明け６日に連絡をもらうよう伝える。

◆１月６日◆

連絡が来ないので、こちらから督促の電話をすると、

「実は保証協会が、２５日で年内の営業を終わっていて、
先ほど資料を提出してきました」

という回答をされました。
話にならないので、「明日、上席の方から連絡下さい」と伝える。

◆１月９日◆

上席の人からも連絡が来ないので、直接支店の次長に電話。

担当さんは、翌日の７日から風邪で休んでいて、
話がまったく伝わっていなかったことが発覚。（Ｔ△Ｔ）

・・とまあ、こんなやりとりな訳です。

２６日に保証協会行って、年末休みに入ってたなら、
そういう連絡を、こっちにしましょうよ。

そして風邪で休んでも、意識はあるんだから、
朝、会社に電話した時に、いろいろ業務連絡しましょうよ・・。

この件は、電話に出た（無実の）次長さんに、
ぐわーーっと文句を言ったので、
その日のうちに、次長さんにお越し頂くことになりまして、

状況の説明と、今後の流れを教えていただき、
何とか、事なきを得ました。

会社の決算内容などによってランク付けして、
それによって、保証料率が変わる仕組みなんだそうです。

保証協会の制度説明チラシ。

来週の半ばには、結果が出るそうですが、
ここからは、スムーズに進んでほしいものです。。ε= (´∞｀ )

昨日は、神奈川の区分マンションの契約がありまして、
これで１２戸めまでの購入が確定しています。

所有物件のひとつに、年末の退去がありましたので、
こちらはリフォームができ次第、売却の手続きに入ります。

今日あたり、専任媒介を結ぶ業者さんを決めて、
連絡してみようと思います。

さて、古くからの読者さんはご存じだと思いますが、
ぼくは滞納者に対して、何度か自力で明け渡し訴訟をやってます。

そのうち１名は和解調書を交わした後、
引き続き同じ部屋に住んでいただいているのですが、
相変わらず、頻繁に家賃の入金が遅れます。

月の家賃は９２，０００円なのですが、
面倒くさいことに、ランダムな金額をバラバラに支払うのです。

２０１３年からの入金履歴をダウンロードしてみると、
こんな感じになりました。

楽天銀行のダウンロード機能を使って、入居者さんの名前でソートした状態。

３月までは、数日～１０日遅れくらいで入金があったのですが、
その後は、めちゃめちゃになっていってます。。

時々、１０万円を超える金額を入れていますが、
これはぼくの方から、きつく督促をしているからです。

督促といっても、メールは知りませんし電話も出ませんので、
なぜか送信できるＦＡＸを使っています。

何度も同じようなＦＡＸを送っているので、
ひな形もあり、中の数字を変えるだけで送ることができます。

年末に送った直近分は、こんな感じ。

しっかり読み込むと気づいていただけるのですが、
年始に払ってくれた滞納分も、年末に督促した金額に足りてません。

今日は、この不足分の督促をしようと思います。（＾＾；）

ちなみに、和解調書というのは判決と同じ効力がありまして、
この入居者さんとの和解は、

「家賃を２ヶ月分以上滞納したら、賃貸借契約が解除されることに同意する」

というものです。

いつ入会したか分からないくらい昔からお世話になってる、
「大家さん学びの会」が、創立１０周年を迎えます。

来月には、記念セミナー＆交流会が企画されていまして、
ゲストも豪華なので、ぜひ参加してみましょう。

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さて、今年の目標についていろいろ考えまして、
見やすく印刷して、手帳に綴じ込んだ時点で、

８割方達成した　かのように感じているのですが、

その目標群の中に、「本を１００冊読む」というのと、
「映画をＤＶＤを含めて５０本観る」というのがあります。

本はまあ、多い年にはそれくらい読んでましたが、
数をこなして「１日１冊！」なんて考えると、
どうしても読み方が雑になり、内容が頭に入りません。

速読とかフォトリーディングのようなテクニックも、
ぼくは好きではありませんので、
※自分の本をそんなふうに読まれたらイヤなので。

軽い本も含めて、１００冊くらいが妥当かな・・と考えました。

もうひとつ、「映画を５０本観る」というのは、
だいたい週１くらいのペースでして、
１５年くらい前に、１年間実践してみたことがありました。

世界的に流行ったと思われる映画について、
興味がなくても、とりあえず借りて最後まで観るのです。
１年で６０本くらいチェックしたと思います。

映画というのは、非常に多くのことを学ぶことができまして、
歴史や価値観、生活様式や慣習、雑学的な知識、
ストーリー作り、演出、音楽などなど。

集中的に映画を見続けたことは、かなり自分の役に立ってるので、
今年も、それをしてみようと思いました。

ちなみに、その頃集中して観た映画のベスト３は、

・天使にラブソングを
・ゴースト／ニューヨークの幻
・７人の侍

です。

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映画史上、最高の名作といわれているにも関わらず、
訳が分からなかったのが、「市民ケーン」ですね。（＾＾；）

長すぎる連休でダレてしまうのがイヤなので、
今日は、ちょっと早めの仕事始めです。

明日は日曜日なので、またお休み。
１日何かやっておくと、スタートダッシュできそうです。

年末年始は、今年も実家がある愛知県に戻りました。

ぼくが生まれたのは名古屋市内なんですが、
数年後に、名古屋市の隣にある「春日井市」というところへ転居して、
そのまま高校を卒業するまで住んでました。

濃いピンク色のところが春日井市。
グリーン豆を売ってる春日井製菓の大きな工場もあります。

その中でも、結構田舎のほうに実家がりまして、
元旦は近所の「覚明霊神」を祭った神社で初詣だったのですが、
写真のように、めちゃめちゃ空いてました。

何年か前に、名古屋市内にある熱田神宮へ行きましたが、
あまりの混雑で、お参りするエリアまでたどり着けず、
横道から脱出して帰宅したという、情けない経験もしました。

スペースマウンテンに１時間並んで、
載る直前のエスケープポイントから、外に出たようなものです。

ちなみに、この「人混みの中にわざわざ行く」というのは、
ぼくの中でかなり嫌いな行動のひとつなんですが、

日頃から「毎日充実してるなぁ」と思えるような人は、
大物アーティストのライブに出かけるとか、
２年前のスカイツリーのような「新しい人気スポット」にいち早く行くなど、

「人混みの中にわざわざ行く」ことを積極的にやってますよね。

以前に「海外に行くのがおっくうだ」という話もしましたが、
このような、自分の積極的な行動を阻害するような思考や価値観は、
何とかしたいと思っています。（＾＾；）

過去記事：リタイアと海外旅行

過去記事：ややこしそうな物件（海外ホテルの不便さについて）

来週は、先月買付を通した都内区分の売買契約と、
満室経営新聞の編集会議がふたつもあり、忙しくなりそうです。

あけまして、おめでとうございます。

今年もハッピー＆リッチでいきましょう。