2010年2月28日 09:09
昨日はお宝不動産の藤山さんセミナー。
競売のノウハウを、分かりやすく説明いただきました。
ぼくも動画の撮影に動向しまして、
テロップ（字幕）などを担当してるのですが、
評判良かったようで、安心しました。
ぼくも、競売物件を随時チェックしています。
セミナーには大阪、茨城、仙台など、
遠方からのご参加もいただきました。
有名ブロガーの渡辺ともろうさんにもお会いしました。
メールマガジンも、読んでみましょう☆
今日もメルマガ読者さんとの飲み会です。
最近、人と会うと「痩せたね～」と言われるので、
ちょっと楽しみです。（笑）
2010年2月26日 08:07
名古屋のマンションの契約が終了しました。
３月１８日に決済予定です。
Yahoo!不動産に掲載されていたのを見つけまして、
表面１０．５％の物件を、ネット１０％まで価格交渉。
前にも書きましたが、賃貸中の区分や戸建ては、
実需向けの空室＆リフォーム済みの状態に比べて、
かなり安く購入することができます。
空室になってから一旦自分で住んで、
それから売却すれば、譲渡益に税金が掛かりません。
（今回は法人購入なのでしません）
誰でも成功しやすい投資法なので、お薦めです。
外観と間取り図はこんな感じ。
水曜日の契約で、仲介会社さんが休みだったようで、
担当の方にはご迷惑をお掛けしたかもしれません。（＾＾；）
賃貸中以外で安く買えるパターンとしては、
「売主居住中」というものです。
この場合は、人が住んでいる状態で内見をするので、
マイホーム目的で購入する方には、敬遠される傾向があります。
売主さんも、住んでいるところをジロジロ見られて、
精神的にまいっている場合が多いので、
強めの指値も、心が折れて通してしまう可能性があります。
売主さんと顔を合わすことができるのも、
交渉が得意な方にとっては、有り難いところです。
デカい物件を、融資引いて買うのも悪くないですが、
いろんな投資法に目を向けると、
新しい世界が見えるかもしれません。
2010年2月25日 07:44
名古屋滞在中です。
契約の話は、明日のブログで書くとしまして、
今日はキャンペーンのご案内です。
新サイト不動産投資エンカレッジの開設を記念しまして、
ブログでのご紹介キャンペーンです。
内容は至って簡単で、ブログのサイドかトップにバナーを貼って、
記事内で一言感想を書いていただくだけ。
それだけで、アパート経営フェスタの基調講演、
渡邊美樹さんの音声＋文字起こしをゲットすることができます。
ブログを運営されていらっしゃる方は、
ジャンルを問いませんので、ぜひご応募下さい。
どうぞ、よろしくお願いします。
2010年2月24日 08:37
先日お伺いした長嶋さんのお話に感銘を受けて、
音声セミナーを購入してみました。
価格も１本２千円ちょっととリーズナブルだし、
音質、内容とも素晴らしいです。
ダウンロードして、すぐに聴けるのもいいですね。
完全パックのオトナ買いがお薦めです。
さて、先日参加させていただいた、
フリーパパさん主催の、株＆投資勉強会ので話なんですが、
レオパレスの株価が、赤字幅拡大の発表をした後も、
上がっているのを教えてもらって驚きました。（￣△￣；）
先日の記事で書いたときより、入居率が改善したのが、
株価上昇の原因だという話なんですが、
この時期に入居率が改善してるのも、ちょっと不思議でして、
何か数字トリック的なものがあるんじゃないかな～と。。
株式投資は難しいですねぇ。。（笑）
今日の夜に契約手続きの名古屋マンションは、
結局、法人で購入することになりました。
決済は先方さんの都合もありますが、来月１０日過ぎの予定。
会社のゴム印を作っていなかったので、
契約書には、手書きで住所とかを書かなきゃいけません。
「代表取締役」とか、書くの面倒くさいんですよね。（ー＿ー；）
2010年2月23日 08:28
昨日は、不動産業界の大御所、
さくら事務所の長嶋修さんにお会いしました。
３月末から発行開始の無料ＷＥＢ情報誌に掲載する、
メインインタビューの取材です。
初めて長嶋さんの本を拝読したのが６年前。
講演をお聴きしたのが、５年前。
ついに・・、事務所まで到達しましたっ・・。（／＿；。）
業界の動向、国内外の不動産をとりまく状況の比較、
大家さんの本来あるべき姿など、
多岐に渡ったお話を、伺うことができました。
掲載していいの？というような強烈な発言もあり、
発行側が驚いてしまうような内容です。（゜▽゜；）
この無料ＷＥＢ情報誌については、
エンカレッジのＨＰ上で、今月中に募集を開始しますので、
今のうちにお気に入り登録をしておいて下さい。
さて、昨日は区分マンションの契約書など、
事前のチェックや打ち合わせを、色々してました。
明日の３時過ぎの新幹線で名古屋に行って、
６時くらいから契約予定です。
夕方あたりから契約手続きをして、
６時には手羽先屋さんにでも繰り出したかったのですが、
先方さんの都合で、叶いませんでした。（´ヘ｀；）
これから、手付金（８３万円）と仲介手数料の半額（１６万円）、
契約印紙１万円の、合計１００万円を引出してきます。
2010年2月22日 08:21
昨日は、ＪＦＡお金の教養フェスティバルに参加。
２０００人満席の、大規模イベントでした。
これが無料イベントとは凄いもんです。（゜▽゜；）
知識とモチベーションが、かなりアップしました。
さて、今週は忙しい１週間になりそうです。
今日は税理士さんへ、確定申告と物件購入の相談。
名古屋の区分を、個人・法人どっちで買うかについては、
今日の相談を踏まえて決めようと思います。
そして、２４日の夕方に名古屋へ行って契約して、
残念ながら、そのままとんぼ返り。（／＿；。）
２５日は、エンカレッジメンバーの編集会議。
そして、２６日までの間に本の原稿を書きます。
全部しっかり終わらせて、競売セミナーに出たいと思います。
夜は大学時代の友人と飲みに行ったのですが、
減量中なので、こんなメニューです。（笑）
ハイボール、サーモン刺身、えだまめ、たこわさび。
あと５ｋｇくらい、頑張りたいと思います。
2010年2月20日 09:02
名古屋区分マンション。
物件を見ないで購入しようと思いましたが、
契約も決済も、現地対面（売主・買主）でするそうです。
最初の区分でもそうでしたが、
大手の仲介会社さんだと、そういう例が多いみたいです。
名古屋まで２回、行かなきゃいけません。（＾＾；）
昨日は入居している方の賃貸借契約書の確認と、
滞納歴、トラブルなどについての聴取。
幸い、滞納の心配はない優良な入居者さんでした。
あとは契約日や決済日の相談ですが、
できるだけ早いスケジュールを望んでいるようです。
都合が付けば、来週契約になりそうな感じ。
値段について書いてませんでしたが、
１０００万円 → ８３０万円で購入予定です。
現況家賃が９万２千円ですから、
表面利回りは１３．３％、ネットで１０％です。
さて、不動産投資エンカレッジでは、
めぐママさんが、家計のやりくりについて記事を書いてくれてます。
ぜひ読んでみてくださいね～☆
2010年2月19日 08:13
藤山さんの競売実践セミナーは、１００名突破。
もうすぐ締め切ってしまう感じです。
さて、名古屋の区分マンション、買付が通ったようです。
売値から１７％の価格交渉をしていましたが、
ちょっと微妙な雰囲気の中、担当さんが頑張ってくれました。
おそらく購入することになると思います。
まだ現場を見ていないのですが、
５年前に買った区分と、かなり近い位置にあるので、
なんとなくの土地勘はあります。
Googleストリートビューもチェックしましたし。
これから近隣に住んでる両親に頼んで、
現場や管理状況の確認をしてきてもらいます。
◆現地のチェックポイント
・最寄り駅から現場まで、歩いてみる。
体感の距離や時間を確認する。
・エントランス周りがきれいに清掃されているか。
・郵便受けは雑然としていないかどうか。
アヤシイ感じのお店などが、事務所使用で入居していないか。
（風俗ビル化しているマンションもあります）
・連絡用掲示板の写真を撮ってきてもらう。
期限切れの掲示があったり、掲示物が破れていたりしないか。
・騒音。気になるかどうか。
・空き家になっている部屋が多いかどうか確認する。
・近くに小学校があるので、その様子を感じ取る。
・近くで建築中の建物の有無。
・入り口で３０分くらい待機して、
出入りする人の様子をチェックする。
・管理人さんがいれば、働きぶりをチェック。
・ペットについて確認する。
規約上ダメでも、黙認されているようなところもある。
・全体を眺めて、痛みが激しいかどうか見る。
（修繕積立金残高は、十分にあることを確認済み）
・近隣の月極駐車場について。
・コンビニ、スーパーなどのチェック。
こんな感じです。
これから両親にＦＡＸ（メール見ないので）します。
2010年2月18日 09:34
買付を入れたマンションの件で、
地元の仲介会社さんに電話をしてみました。
・・・が、お休み。
大手の会社でも、水曜日に休むんですね。
ということで、昨日は管理会社さんも休みで、
でもなぜか３末退去の連絡が来ました。
これで現在空室募集中の部屋が６戸。
１戸が富山で、残りの５戸が加賀マンション。（´ヘ｀；）
まだ空いてない退去予告の部屋が、
富山と金沢で、それぞれ１戸ずつあります。
午後からは、工藤一善さんと打ち合わせ。
メルマガではお知らせしましたが、
大家さんのコミュニケーションをテーマにした本を、
４月末あたりに出版します。
まだ本文も完成していないのですが、
昨日したのは、amazonキャンペーンについてがほとんど。（笑）
かなり気が早いです。
出版された暁には、どうぞよろしくお願いします。
2010年2月17日 07:34
すごい内緒の話ですが、明日までの２日間で、
不動産投資エンカレッジで、ＤＶＤ／ＣＤ／冊子教材を買うと、
購入額の１０％が商品券でバックされます。
謎の封筒が入っているので、
注文された方は、包装をよく注意してください。
さて、「区分マンションでも買おうかな～」と、
Yahoo!不動産を眺めていたら、
そこそこ良さそうな物件があったので、買付入れました。
６３㎡くらいの３ＬＤＫで、賃貸中です。
ファミリータイプの区分マンションは、
賃貸中の「投資物件」と、空室の「実需物件」との間で、
価格の乖離がかなりあります。
ぼくの住んでいる横浜の賃貸マンションも、
現在の市況で購入した価格と、払っている家賃を比べると、
利回りは、せいぜい６％くらいです。
もちろん、こんな利回りでは投資家は買わないので、
最低でも表面利回り１０％は欲しいところです。
実際、それくらいの利回りで売られている物件が多いです。
入居者が出てから、リフォームして売った方が、
確実に高値で売れるのに、そうしてません。
目を付けたマンションは、表面１０％で出てましたが、
管理費や修繕積立金を控除した
ネット利回り１０％の価格で、指値買付を入れています。
こんな感じで、ちょい規模が大きめ。
買付をキープしながら他を当たられたら嫌なので、
「他の物件も検討しているので、
１週間以内に回答もらえない場合は、買いません」
という感じで、強気に出ています。
今までの買付は、だいたいこのパターンで通してます。
通ったら両親（春日井市在住）に建物を見に行ってもらって、
問題なかったら、先に買っちゃいます。
あとで、政策公庫などから融資を引くかもしれません。
額の大小に関わらず、買付案件がある状態は楽しいですね。（≧∇≦）
2010年2月16日 09:25
昨日は、以前からお世話になっている
「ひよっこ大家」こと、幸田信行さんと目黒で会食でした。
幸田さんは、サラリーマン流不動産投資道場の設立や、
個人的なビジネスも軌道に乗せていて、
今は、飲食店開業に向けて、着々と準備を進められてます。
飲食店のブログもあります。
西山雄一さんの飲食ＦＣ投資セミナーも好評でしたし、
大家さんで、飲食店経営に興味がある方も多いかと思います。
ぼくも、食べることはかなり好きな方なので
自分のお店を持ってみたいと思います。
飲食店経営のメリットは、自分の知る限りでは
・開業費用はアパート経営より概ね少なく済む。
・うまくやれば、全額の借入が可能。
・投資利回りも高い。２０～３０％は当たり前。
という感じです。
もちろん、飲食店の廃業率は決して低くなく、
安定度で言えば、圧倒的にアパート経営に軍配が上がります。
どちらも手がけていると、リスク分散になります。
いつかはやりたいなぁ・・というくらいの目標でしたが、
ちょっと本気で活動してみようと思います。
と、それとは別に、昨日は買付を入れました。
名古屋の区分マンションです。
詳しくは、明日書きます。
2010年2月15日 08:10
twitterを始めて、半年くらいになります。
知人と著名な方を中心にフォローしてますが、
書き込みの内容を読んでみると、
かなり多忙そうな人でも、日曜日は休んでるようです。
平日に休めそうな人でも、ほぼ日曜休みです。
なので、昨日は何も仕事をしないで遊んでました。（笑）
さて、１１日配信された財布レポート。
ＮＳＸ松田さんのコラムが、非常に好評です。
松田さんは以前からＩＴ機器を上手に使いこなしますが、
今回のコラムでは、「iPhoneを不動産投資に活用する方法」がテーマ。
豊富な図面を使って説明してくれてます。
HOME'Sが、iPhone用のアプリを開発してるのとか、
全然知りませんでした。
ＧＰＳを利用して、現在地周辺の家賃相場を調べられます。（゜▽゜；）
現地調査の時などに重宝します。
Googleのアプリを使って、
音声で地図を表示させることも、できるんだそうです。
このコラムだけでも、１５００円の価値があるので、
ぜひ読んでみてください。
自分はauの携帯を使っていますが、
携帯はそのままで、iPhoneも持っている人もいるので、
ぼくも使うとしたらそういう形になりそうです。
冬季オリンピックが盛り上がっていますが、
自分はウインタースポーツに興味がまったくないので、
今日もテレビを観ることなく過ごします。
2010年2月13日 08:33
レオパレスの決算がヒドイという話を、
知り合いから聞いて、同社サイトを覗いてみました。
投資家向けの決算説明資料というものが、
ＩＲ情報のところに、アップされています。
まず、決算予測が凄くて、約３３０億円の赤字予想。
請負金額の低下と、入居率の悪化が原因。
４ページに「請負事業の状況」とありますが、
「解約率」ってのが、意外と高いです。
解約は主に、融資に関するものらしいです。
最近は、地主さんでも融資が通りにくいって話を、
コテツさんがしてましたが、本当のようです。
それから、気になる入居率の方はというと、
全国平均で約８２％という水準です。
別ページに地域別の数字も出ていましたが、
中部や四国のように、７割台前半という場所もあります。
そして、「空室損失引当金」が約２０８億円。
施主さんへの家賃保証として、
建築費の利益から、支払われるお金も倍増してます。
施主さんは、期中で家賃保証を打ち切られて、
土地を手放すようなことが多いようですし、
変な家賃設定で、地域の相場を見事に崩します。
それで、会社自体も儲かってないとすれば、
レオパレスの存在で、得をしてる人が誰もいません。（＾＾；）
存在意義が問われる局面に来てます。
2010年2月12日 08:05
３月２１日に、かなり硬派なセミナーがあります。
運営をテーマにしたもので、丸１日掛かりの内容です。
さて、３月末から発行を開始する、無料ＷＥＢ情報誌の件で、
洗練された投資家であるフリーパパさんに、
連載のお願いと、打ち合わせに行ってきました。
都内のマンションの一室に、
事務所兼トレーディングルームを設置してまして、
ぼくが訪問した時は、ニュージーランド（ＮＺ）ドルの定期預金を、
ネットで手続きしているところでした。
よく分からん世界です。（笑）
フリーパパさんは、昨年ＮＺに不動産物件を購入して、
低利のローン（俗に言う「円ローン」）を引いて運用してます。
全般的になかなか好調みたいで、
ぼくにもＮＺに物件を買うよう奨めてきます。
理由としては、
・築古でも建物値段が高く、減価償却上有利。
・需要に供給が追いついておらず、客付けに苦労しない。
・ＮＺドルの為替レートが低く、将来的に利益を生みそう。
・経費でＮＺに行ける。（笑）
というものです。
特に減価償却については、日本と通算できるので、
物件をある程度持っている方には、
メリットが大きい投資法かもしれません。
以前、アメリカ不動産に投資をしている、
中山道子さんにお会いした時に、
海外投資は、現地のチームが重要だという話を伺いました。
そういう意味では、既にフリーパパさんのチームがあるので、
便乗活用させていただくことが（たぶん）可能です。
また、ＮＺは短期の滞在ならかなり楽しいです。
途中でゴールドコーストに寄れます。
こっちは食べ物も美味しく、気候的にも良いところです。
そういえば今年は、海外に行く予定がありません。
両親を連れて韓国に行こうと思っていたのですが、
全く乗り気じゃないので、辞めましたし。（´ヘ｀；）
2010年2月11日 09:15
２月２７日の藤山さんセミナー。
ＰＲ用の、トレーラー動画ができました。
フェスタのエンディング動画も作ってくれた、
映像職人の荒井さんが制作してくれました。
動画制作の依頼をしたい方には、紹介しますので、
ブログ上部のアドレスからご連絡下さい。
2010年2月10日 08:36
昨日は「投資家を探しています」というタイトルで、
メールが届きました。
未公開株か何かの話かなと思って開封してみると、
下記のような内容でした。
まず、「貧乏人」という出だしに引きます。（＾＾；）
失業支援金債権を譲るので、お金を下さいという内容ですが、
名義が移転する訳でもなく、振込通帳を預けるという
かなり不安なオファーです。
振込先の変更手続きをされたらおしまいです。
（できるかどうかは知りませんが）
利回りを考えると、単純計算で６ヶ月で５万円の収益。
７０万円に対する利回りは、年率１０％ちょっとですね。
これなら、不動産投資の方が良さそうです。
ぼくからできるアドバイスとしては、
このようなメールを送るより、
就職活動をする方が、良いのではないかと思います。
さて、明日配信の財布の中身レポートでは、
音声セミナーで、熊切伸英さんの管理ノウハウが聴けます。
凄まじく爆笑できるだけでなく、
トラブル、滞納、迷惑住民などの対処法が分かるので、
管理会社さんを適切にリードできるようになります。
テレビでも公開された、エントランスにおしっこをする住人を、
どうやって捕まえたかも話されています。（笑）
管理のノウハウは、投資家向けにはほとんどなかったので、
会員の方は、ぜひご期待下さい。
2010年2月 9日 07:23
不動産投資エンカレッジへの、サイトアクセスが、
おかげさまで、かなり増えています。
アクセスいただいた皆様、ありがとうございます。
ブログ（エンカレッジ通信）の更新も進んでまして、
自分のブログを完全に引退したコテツさんが、
結構頻繁に、記事を書いてくれてます。
ただ、内部の話で恐縮ですが、
このエンカレッジのサイトは非常に複雑な作りになっていて、
簡単に言うと、いくつものブログが合体したような
構成になっています。
エンカレッジ通信やコラムはもちろんのこと、
トップページやメンバー紹介など、
ほとんど全てのページを、ブログのように追加変更できます。
で、メンバーの一人であるめぐママさんが、
エンカレッジ通信を更新しようとしてくれましたが、
初めてで操作を誤ってしまい・・・
トップページにめぐママ専用メニューができました。
絶対クリックしたくなります。（笑）
今は修正されて元通りになていますが、
もしかしたらこれからも、時々トラブルがあるかもしれませんので、
何か変な画面になっていたときは、ご容赦下さい。（＾＾；）
あと、今月末の藤山さん融資セミナーは、
１００席近くの申込が、既に入っているようです。
ほとんどがＤＶＤ＋特典映像付きだということです。
2010年2月 8日 08:38
土曜日は、ファイナンシャルアカデミー主催の、
「不動産投資の学校 実践報告会」に出演しました。
このイベントは、同じ建物で会場が２つあって、
同時に２人の講師が話をするスタイルです。
途中退席して別の会場へ行く人もいますので、
出演する側としては、プレッシャーが掛かります。
後ろで社長の泉さんが見ていたので、
余計に緊張してしまいました。（゜▽゜；）
自分の失敗談を中心に話をしたのですが、
どこかしら、お役に立てば幸いです。
最後に話したもっさんの激安購入ぶりは、
加藤ひろゆきさん以上で、会場は騒然としてました。
あとやっぱり、束田光陽さんの話が上手すぎます。
現在日本で不動産投資について、
もっとも分かりやすく、楽しく話せる人です。
さて、今週はいろいろやることがあって、
かなり忙しい１週間になりそうです。
・財布の中身レポートの発行
・原稿の執筆
・藤山さんセミナーの映像の字幕を作る
・不動産投資エンカレッジのコンテンツを増やす
今週は、物件探しをしてる時間がないです。（笑）
2010年2月 6日 07:39
先日財布の中身レポートの音声セミナー関連で、
インタビューをさせて頂いた、元祖リタイア大家の山田里志さん。
新刊のamazonキャンペーンが始まってます。
こちらを購入して、下記のサイトから申し込むと、
いろんな特典がもらえます。
山田さんにお話を伺って感じたのは、
リタイアをめざすなら、利回りがある程度ないと、
かなりの時間が掛かってしまうということ。
利回りが高い物件を長期返済するのはいいですが、
低い物件のキャッシュフローを出すために、
超長期のローンを引くことは、とても危険です。
１０年前に、利回り１６％で購入した札幌の物件が、
家賃低下と広告料の増大で、実質１０％になっているそうで、
じゃあその頃、１０％で買った人は・・・となると、
ちょっと怖い気がりました。
また、１０年前の札幌は、普通に礼金が取れて、
広告料も１ヶ月分、払うかどうかという水準だったとのこと。
じゃあ、今から１０年後はどうなるのかな～と思うと、
やっぱりちょっと怖い気がします。
自分も含めて、ですが。（笑）
そんなとき、全てのリスクヘッジになるのが、
「物件を安く買う」ということなので、
利回りの追求は、地域に関わらず重要だと思いました。
楽しそうなリタイア生活についての紹介もあれば、
このような投資戦略についても書かれていて、
未経験の方でも、スムーズに読める本になってます。
2010年2月 5日 07:44
ハートブレインの新サイトがオープンしました。
セミナーＤＶＤや教材の一覧のほか、
不動産投資コラムや、運営メンバーのブログなど、
日々充実度が増していくサイトになってます。
コラムは既に１００記事以上が集まってまして、
随時アップをしていく予定です。
アクセスして「お気に入り登録」してくださいね。
よろしくお願いします。
2010年2月 4日 07:50
ぼくは物件の定期巡回と清掃作業を、
各地のシルバー人材センターにお願いしています。
非常に低いコストで、熱心に作業をしてくれますし、
高齢者が活躍する場を提供することは、
社会的にも良いことだと思います。
センターから派遣されてくる方（通称シルバーさん）に、
作業内容を説明したり、就業の管理をする必要はなく、
全部事務局の方がやってくれるので、楽ちんです。
さて、お世話になっている加賀のセンターから、
自宅に深刻な感じの電話がありました。
「実は、ご依頼いただいてるお仕事についてなんですが・・・」
声のトーンを察知して、本能的に恐怖感が走ります。
なぜなら、加賀マンションの定期清掃は、
場所的な問題もあって、なかなか人材が見つからず、
苦労をした経緯があるからです。
もしかして、シルバーさんが辞めるのかも・・・（￣Д￣；）
辞めた場合は、しばらく民間の清掃会社に、
作業を委託しなければ・・・確か僻地なので費用が
かなり高かったはず。。
ただでさえ、観光不況で入居率が低下している上に、
エレベータや電気代、超高い固定資産税で、
収益が相当圧迫されている・・・これはマズい。（ここまで０．２秒）
受話器を持つ手に汗がにじみましたが、
事務局の方が続けた内容は・・・
「事業仕分けで予算が減ったので、
次月からの事務費を、１％上げさせて頂けますでしょうか・・？」
事務費は元々５％だったので（加賀市の場合）、
６％になった場合、自分の支出は１５０円くらいになります。
そんな連絡で、ホントに良かったです。ε＝ （´∞｀ ）
事業仕分けは、徹底度が不十分という印象でしたが、
こんなところにまで、影響してるんですね。
このＰＤＦを読むと、民業圧迫なんて書いてますが、
民間と同じ値段だったら誰も頼みません。
そうすると、お年寄りの働く機会は激減しますので、
値上げはあまり好ましくないと思います。
2010年2月 3日 09:34
１月までの読書日記を更新しました。
年始で時間もあったので、割とたくさん読めてます。
さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
「どんな物件を買えば良いか」です。
投資スタンスによって、買う物件の種類は様々です。
利回り、返済比率、土地値割合、入居率、
家賃の下落率、人口増加率、駅乗降人数推移・・、
チェックする指標もいろいろあります。
ただ、これらの指標を調査検討するのも、
究極的には、下記の３つを確かめるためのものです。
１．投資期間中 常にキャッシュフローがプラス
２．投下した資金を回収後、常に残債以上で売れる
３．自分が売主よりも同等以上の経営ができる
どれだけ資産価値があっても、値上がりしそうでも、
キャッシュフローがマイナスだと保有できません。
特に物件数が少ないうちは、
十分なキャッシュフローが必要だと思います。
また、前の記事で書いたように、
高利回りが「価値の下落の先食い」ではいけません。
残債以上で売れるかどうかというのは、
購入予定物件、保有物件の両方でチェックが必要です。
融資の関係で、「●年後以降は極端に売りづらくなる」という
ポイントが発生する物件もあるので、
その場合は、それまでに売却をする予定で購入します。
その他、売主さんが超やり手で経営力があると、
所有が自分になった途端、経営が悪化するかもしれません。
売主さんが凄そうな人かは、いつも確認します。
以上の３点を満たしていれば、
キャッシュフロー重視か売却までのトータル収益重視か、
含み資産重視かの差はあるものの、
損をするリスクはほとんどなく経営ができるはずです。
2010年2月 2日 07:58
「天気と体調の悪い日は無理をしない」というのが、
自分の生活の原則になっていますが、
昨日はどっちも芳しくなかったので、
割とゆったり目に、１日を過ごしました。
午前中に、法人税の支払いと各種書類の郵送。
税理士さんにお願いしているので簡単ですが、
各所に送る様々な書類が複雑すぎます。
どこに何を送っているのかも、理解できないまま、
言われた通りの書類に捺印して、指定の封筒に入れました。
法人税率は４０％というイメージがありましたが、
申告所得８００万円までの部分は、もっと税率が低いです。
個人で高めの税率になっている場合は、
やはり法人で物件を買う方が望ましいと思います。
ぼくも、そうしておけば良かったです。。（＾＾；）
法人の事業内容は、不動産の管理収入のほか、
ブログやメルマガからの収入、講演や執筆の謝礼などで、
交通費以外の経費が、ほとんど掛からないです。
従って、利益率の高い優良企業になってますが、
役員報酬はこのまま増やさないでおきました。
増やしても、個人の税率の方が高くなってしまうからです。
そんなに稼いでいる実感はないのですが、
借入元金の支払いが、経費になっていないからですね。
不動産投資は、税金との戦いと言っても過言ではありません。
しかし、不動産投資のノウハウの中では、
購入や融資の話が人気で、税金はそうでもありません。
叶さんの税金塾はかなり役立ちますし、
毎月の課金がちょっと・・という場合は、
同じ叶さんのインタビュー音声を聴くことが可能です。
あとは、できるだけ早めに良い税理士さんと、
顧問契約をするといいと思います。
2010年2月 1日 08:50
土曜日は、お昼から石渡浩さんのセミナーに出席。
「金融機関審査の盲点を突く」
「禁断のセミナー」
という、刺激的な煽りもあるテーマでしたが、
タイトルに偽りなしの内容で驚きました。（゜▽゜；）
いかに多くのお金を、合法的に引っ張るか。
それ「のみ」に焦点を当てたお話でした。
めちゃめちゃ偏ってます。（笑）
超過激な内容でしたので、参加されなかった方は、
ＤＶＤを観てみることをお薦めします。
「ここまでやっているのか。（￣Д￣；）」と
驚くこと、間違いありません。
夜は、西山雄一さんの満室経営セミナー。
開催が浦和で移動が大変でした。
珍しくスーツ姿の西山さん。
企画、ＵＳＰ、ネット募集、対面トークなど、
あらゆる手段で入居を決めるという内容でしたが、
個人的に一番勉強になったのが、長期入居について。
西山さんは、昨年１年間１戸の退去もなかったそうです。
入居率１００％ですから、羨ましい限りです。
今日はこれから法人税を支払ってきます。
