2012年12月29日 10:37
２０１２年のブログ更新は今日でおしまいです。
世間も、さすがに年末モードですね。
事務所がある横浜馬車道も、かなり静かです。
ぼくも一応は、昨日で仕事納めだったので、
今日はジム（筋トレ）納めをして、明日から実家の名古屋に帰ります。
来年の計画も立て、システム手帳の大きさで印刷して、
読み返したくなるような感じにしました。
これで、年明けのスタートダッシュは間違いない。(=￣▽￣=)ｖ
・・・はず。。（笑）
とりあえず、年末年始に暴飲暴食で体調を崩し、
スタートがぐだぐだになってしまわないよう気をつけます。
ということで、皆さま良いお年をお迎え下さい。
１年間、ブログをお読みいただきありがとうございました。
来年はもうちょっとマメに更新します。
2012年12月28日 08:16
ブログをリニューアルした理由としては、
最近のパソコンモニターの解像度が上がったので、
古いブログだと、小さく見えてしまうようになったからです。
ついでに、保険やメルマガ広告など、
絡んでいるサービスも、一緒に表示できるようにしました。
エンカレッジのサイトも、年明けにリニューアルするので、
そちらとも絡めた形に、あとで拡充する予定です。
こういうオリジナルブログは、
ムーバブルタイプ（ＭＴ）の構築をやってる会社を、
ネットで探してやってもらえば簡単です。
イラストは、前にもご紹介した「ランサーズ」という
サイトから発注できます。
こちらは結構苦労しました。
これまでの作品を見て、誰にお願いするかを選べるのですが、
最初にお願いした人を途中で断念したりとか
（規定のお金は払います）
対面での打ち合わせができないので、いろいろ苦労しました。
送られてきた添付ファイルを開いて愕然とすることも、
一度や二度では、なかったです。（＾＾；）
動きと表情がなさすぎて、かなり怖いイラストや・・
シルバー人材センターから派遣された
「お掃除をするおばあちゃん」がご隠居すぎるとか・・
今時、こんな大工さんいないし（笑）
チャラ男バージョンもありました。。
あと、イラストを発注した人に、
タイトルロゴも作ってもらおうと思っていたのですが、
両方できる人は、ほとんどいなかったです。
結局、別の方に（もちろん別料金で）発注することになりました。
こちらも、試作品が何パターンもあったりします。
という感じで、試行錯誤を経て完成したブログなので、
大事に育てていこうと思います。
今日で一応は、お仕事納めの予定です。
2012年12月27日 08:20
ブログをリニューアルしました。
フルモデルチェンジは４年ぶりくらいなので、
かなり新鮮な感じがします。タイトルも替えました。
まだ未着手のカテゴリーなんかもあり、
年明けくらいまで、少しずつ直していく予定です。
引き続き、よろしくお願いします。（=´∇｀=）
2012年12月26日 09:52
加藤ひろゆきさんの新作を拝読しました。
読み物としても非常に面白かったのですが、
細かいノウハウも随所にあり、読み応えがありました。
さて、クリスマスシーズンも終わり、
街から、ツリーなどの飾り付けが撤去されています。
早いところだと、もう門松なんかが出てまして、
この変わりようが日本っぽくて好きですね。（=´∇｀=）
昨日は区分マンションを見に行ったのですが、
扱っている業者さんが、ちょっと微妙な感じでして・・
その業者さん、ちゃんと免許はあるのですが、
売主さんから買い叩いて「安く売る」という約束を取り付け、
その値段に上乗せして仲介するのです。
その差額を、仲介手数料とは別に「コンサル料」として、
買い主さんに請求するというビジネスモデル。
具体的には・・・
１．安く買えそうな案件を見つけてきて、
売主さんに「７００万円で売りましょう」と説得する。
※金額は仮のものです。
２．８００万円で売りに出す。
３．問い合わせがあったお客さんに、
「７００万円＋コンサル料１００万円」であることを説明。
４．それでもＯＫな人に売る。もちろん仲介手数料は両手でゲット。
買い取っての再販は、在庫を抱えるリスクが高くてしないけど、
仲介料だけじゃイヤ・・という完全な業法違反。
売主さんも浮かばれないでしょうね。。（＾＾；）
ぼくは、コンサル料を払ってもトータルで安ければ、
買ってもいいなと思って現地に行きましたが、
「いやー、問い合わせが多いので、コンサル料を上げました」
ということで、まさかの値上げ。
収支が合いそうにないので、やめることにしました。
いろんな業者さんがいるものです。
2012年12月23日 08:26
今日は天皇陛下の誕生日です。（＾Ｏ＾）
７９歳にもなられて、毎日公務をこなされてすごいですね。
この動画で、天皇陛下が海外でも非常に尊敬されていることや、
「女性天皇」と「女系天皇」の違いも分かります。
また、小林よしのりさんの「天皇論３部作」は、かなりの名作です。
2012年12月22日 05:46
マヤ歴と一緒に地球が滅亡することもなく、
無事に、クリスマス３連休を迎えることができました。
いやー・・ほんとに良かった。（＠´＿｀＠）
さて、今日はこれから福岡に出張して、セミナー講師します。
８０名くらいの方が参加されるそうですし、
久しぶりにゼロからまとめた「新ネタ」を話します。
準備時間も、しっかり取りました。
そこで今日は、セミナー講師をする際の準備について、
自分がどうやっているかを、紹介させていただきます。
話慣れている方は、準備ゼロで講演できるんだと思いますが、
ぼくは怖いので、毎回ちゃんと準備します。（＾＾；）
まず、セミナーの目的や時間、参加人数や属性について、
主催者の方にしっかりと伺います。
これがずれてしまうと、地主さんに中古高利回りの話をしたり、
物件を持ってない人に入居付けの話をすることになり、
会場も本人も、大変イタい思いをします。(。>_<。)
ただ、不動産投資の勉強会（●●大家の会みたいな団体）の場合、
「テーマはなんでもＯＫです」というとことが多いです。
その場合は、臨機応変に対応します。
資料の作成については、いきなりパワーポイントではなく、
まずはノートに、レジュメ的なものを書きます。
今回のセミナーだと、こんな感じです。
ドトールなどの喫茶店で考えることが多いです。
かなり雑に書かれていますが（笑）、
パワーポイントには載せず、口頭で説明する事項も、
ある程度、書いておくことが多いです。
これがまとまらないうちに、パワーポイントを作成しても、
めちゃめちゃな内容になってしまいます。。（＾＾；）
・・ここまでで、準備の７割は終わったも同然です！
パワーポイントの作成は、単なる作業なので、
ノートの要点を完結にまとめて完成・・という流れです。
レイアウトは、ひとつちゃんとしたのを作って、
毎回、同じものを使えば効率的ですね。
岡山大家塾のセミナーで使った資料の一部。
ぼくは、こんな感じで青色を基調にしたレイアウトです。
堅い団体様のセミナーでも使えます。
１ページの文字数も、これまで上記くらいの分量で、
スライドだけを読んでも理解ができるようにしていましたが、
最近は「スライドの文字は、少ないほどカッコイイ」と
考えるようにもなりました。
代表的なのは、この方ですね。
かっこいー！！ヽ(^◇^*)/
インパクト抜群のプレゼンテーションですが、
ここまで削ると、自分の話す内容を忘れてしまいそうです。（＾＾；）
だいたい、１時間のセミナーだと、
１８～２０枚くらいのスライドになることが多いです。
写真を多用する場合は、もう少し増えます。
ノートの段階でまとまっている文章を打ち込むだけなので、
作成時間は２時間くらいと、かなり短いです。
この段階で、主催者さんに提出。C= (-。- )
そして講演の１～３日前くらいに、資料を下記のレイアウトで印刷し、
必要な場合は、右のノートスペースに補足メモをします。
時事ネタを話すこともあるので、直前にやります。
今回のは、前日に印刷と準備をしました。
ということで、できたてほやほやの資料を携えて、
これから福岡に向かいます。
2012年12月21日 07:53
区分マンションの決済を終えたあと、
そのまま、新規の区分マンションを見に行きいました。
最近は、物件情報を取るよりも、
不動産会社さんとの結びつきを強める活動をしており、
時々、表に出る前の物件情報が来ます。
※本当に「時々」です。
今回の物件は、ちょっと築年数が古いので、
かなり安くないと、なかなか買えないレベルでした。
植栽を見ても分かるように、管理は素晴らしいです。
上手く交渉ができるかどうか・・。
思えば、区分マンションを狙うようになってから、
横浜市内の、いろんな駅で降りました。
車で外回りのお仕事をしている人には、さすがに敵いませんが、
だんだん街にも詳しくなってきています。(￣▽￣)
そして翌日には、川崎市内の土地（古家あり）まで見学！
新築にはイマイチ興味が湧かない・・というか面倒くさいのですが、
選択肢としては、広く持っておこうと思います。
ということで、寒風吹きすさぶ中、積極的に外に出てますが、
暑さより寒さに強い方なので、夏よりはマシです（笑）
2012年12月19日 08:34
今日はこれから、競売で取得した区分マンションの売却決済です。
いやー・・・ようやく売れました。（－－；
見込の売値が全然外れてまして、かなり危なかったです。
賃貸なしの転売は、本当にリスクが高いですね。
この売却の収支や詳細は、１月に配信されるプレミアムで、
コラムを書いていますのでご覧下さい。
ＭＳＰは、ＮＳＸ松田さん、石渡浩さん、
中村一晴さんなどのブレインに、メールで質問ができます。
これだけでも、かなりお得だと思いますよ。(￣▽￣)
さて、ちょっと前に記事を書きました、
横浜のシルバー人材センターがイマイチだという話なんですが、
数日して、事務局から返事が来ました。
結論的には、「掃除の希望者がいない」ということです。
お掃除しなくて、何をするんだよ・・と思いますが、
室内での軽作業とか、伝票整理のような事務作業みたいなものは、
それなりに人気があるんだそうです。
諦めて、民間の会社に頼むことにしました。（＾＾；）
ホームページには、こんな風に書いてあるんですけどね。
ということで、これから決済行ってきます。
１７００万円くらい現金が増えるので、ちょっと嬉しいです。
2012年12月17日 08:51
忘れた頃に大きな事故が起こる、エレベーター。
死亡事故が起こったりすると大騒ぎになりますが、
だからといって、利用するときに
「ドアが急に閉まって挟まれるかもしれない」
「ゴンドラが到着していないかもしれない」
なんて心配しながら乗るような人は、そうはいません。
余談ですが、ぼくは誰も乗ってないエレベーターが来たときは、
天井に人がいるかもしれない・・と上を確認します。
駅のホームも、突き落とされないよう周りを見てますし、
最前列に並ぶことはまずありません。
用心深いのです。 (*￣ー￣)
今年の１０月、ぼくが物件を持っている金沢市で、
アパホテルのエレベーターに人が挟まれ、
清掃会社の女性従業員が、死亡するという事故がありました。
記事内にあるように、２００９年にエレベーターの安全基準が変わり、
扉が開いた状態ではカゴが動かないようにする、
安全装置の取り付けが、今の新築物件には義務化されています。
逆に言えば、既存建物のほとんどのエレベーターは、
扉が開いている状態でも、カゴが昇降するということです。
ちょっと危険ですね。
しかし、事故元の自治体として、
何の改善策も取らないままでは済まされないのか、
旧式エレベーターの所有者に、こんな手紙を配布しています。
クリックで拡大します。
扉が開いた状態で、カゴが昇降しないよう、
「戸開走行保護装置」というものを付けてください・・というもの。
ただ、
「エレベーターの会社に設置が可能か問い合わせて」
「可能なら、設置を検討してください」
という感じで、かなりトーンが弱めです。
でも、安全装置が付いてれば、それをアピールして、
入居者獲得につながるかもしれません。
とりあえず、設置にいくらくらいするんだろう？
と思ってネットで検索してみると、国土交通省の資料を見つけました。
「既設エレベーターの現状と課題について」と題したレポート。
後半に驚くべき記述がありました。（；゜０゜）
全文はこちらで読めます
５００万円はムリです。（－－；）
そりゃ、金沢市のトーンも弱まりますよね。
こんなお手紙で、「はい、分かりました！」と、
５００万円出して設置をする大家さんなんているのでしょうか。。
もちろん、入居者さんの安全は大切ですが、
どこかのポイントで、費用とのバランスを取らないといけません。
これは事業に限らず、誰もが自分にさえ、
費用との兼ね合いで安全についての妥協をしています。
そうじゃないと、軽自動車に乗ったり、
旧耐震やオートロックじゃない家に住む人がいなくなり、
セコム導入率は１００％になるはずです（笑）
ぼくの安全についての基準は、「適法である」ということですので、
違法ということになったら、すぐに対処しようと思います。
2012年12月15日 08:41
区分マンションについての、ぼくなりのノウハウです。
ぼくは主に、ファミリータイプを買っていますが、
シングル向けのノウハウは、芦沢さんの書籍が分かりやすいです。
では、ひとつずつ挙げて説明していきます。
１．５５㎡以上の物件を購入対象にする。
専有部分の登記面積が５０㎡を超えると、
住宅ローン減税（築年数の制限あり）や住宅支援機構の優遇融資など、
５０㎡未満に比べて、何かと有利です。
登記面積は、「内法基準」で計りますので、
壁芯基準で書かれている物件概要で５２～３㎡のマンションだと、
内法では５０を切る可能性が高いです。
将来の売りやすさのために、面積基準は守ってます。
２．駅から近い。
前回も書きましたが、戸建てに比べて一番大きな優位性が、
駅から近い・・などの場所的なものです。
戸建ての多い住宅地に建った共同住宅は、
借りる人には人気ですが、売る時には見劣りします。
３．３０戸＆修繕積立金は戸あたり５０万円以上
戸数が少ないと、１戸あたりの壁や屋上の面積が広いです。
ということは、共用部分の修繕負担が大変で、
将来的に大きな出費をする可能性につながります。
４．でかすぎない。
１００戸を超えるような大規模マンションの場合、
同時に複数の部屋が、売りに出されることがあります。
そうすると、同じマンション内での売却競争が起き、
売値が下がってしまう危険があります。
３０～７０戸くらいが、ちょうど良いと思います。
ほかにもたくさんありますが、
「退去したら、次の借り主を探す必要がない」ため、
常に売却を意識した、購入判断になります。
その家賃水準が適正か、次に貸したらいくらになるかは、
一棟ものでは超重要ですが、この投資法の場合は気にしなくてＯＫです。
2012年12月14日 08:41
タレントのほしのあきさんなどが、
ペニーオークションで詐欺をやっていた会社に協力していたことが、
テレビやネットで騒がれてます。
詐欺会社はもちろん成敗されるべきですが・・・
有名タレントが、ＣＭ契約もなしに個人情報を登録して、
チマチマ商品を落札する・・なてことを本気で信じてるようでは、
ネット社会では厳しいかもしれないですね。
本人のブログは、謝罪記事の前に明らかにステマであろう記事が、
立て続けに３本載ってます。ドリンク、洗剤、高濃度水素水。
これを、ほしのさんがお金を出して買ったはずがないです（笑）
さて、年内の不動産投資関連の動きでは、
来週の水曜日に区分マンションの売却決済があります。
これは売れずに苦戦していたものなので、
順調にいけば、すっきりした気持ちで年を越せそうです。
短期の売却で利益を取るのは、ほんとに難しいです。(;＞_＜;)
北陸に行った際に買付を入れた３つの物件も、結局すべて通らず。
こちらは、残念な年となりました。。
それから、賃貸中の区分マンションが全部で５戸ありますが、
こちらは全く手間いらずなので、年内は何もありません。
あとは一棟もの４つのうち、複数の空室がある２つのマンションを、
年内または年明け早々に埋められるよう、
管理会社さんとの連携を、強めていこうと思います。
あと、区分の話を書いたら反応がよかったので、
次回はちょっと、ノウハウ的なものを書こうと思います。
2012年12月13日 07:39
昨日は、そこそこ良い利回りの区分マンションを見つけたので、
横浜の北の方まで、見に行ってきました。
建物は、ごく普通の佇まいなんですが、
周辺が、かなり寂しいです。
市営地下鉄の駅から１０分くらいのところですが、
途中も、こんな感じで「本当に横浜市内なの？」という風景でした。
ファミリータイプの区分（分譲）マンションは、
「一戸建てが建築できないような、良い場所にある」ことで、
戸建てに対しての優位性を保っています。
ですから、最寄りの駅からマンションまでの間に、
普通の戸建てがたくさんあるようなエリアでは厳しいです。
Ａさん「駅から遠くても、一戸建てがいい！」
Ｂさん「いや－、やっぱり共同住宅でも駅近がいいよね」
この場合は、ＡさんＢさんどちらの意見もあり得ますが、
マイホームの購入を検討する時に、
「駅から近い戸建」と「駅から遠いマンション」とでは、
勝負にならないからです。
ということで、こちらの物件は当然見送り。（＾＾；）
横浜に住んで、５年ちょっとが過ぎましたが、
まだまだ知らない地域も多く、引き続きの修行が必要です。C= (-。- )
2012年12月12日 10:30
オートミールが好きで、割と頻繁に食べます。
低カロリーで繊維質も多く、筋トレをやってる人には、
昔から人気がある炭水化物摂取源です。
牛乳や砂糖を入れる人が多いのですが、
キムチを入れて、雑炊風にしてみました。（＾Ｏ＾）
さて、不動産会社さんをたくさん訪問していると、
時々（本当に時々ですが）面白い話に出会うことがあります。
昨日伺った不動産会社さんのところでは、
「実はねー、このビル売りに出るんだよね」
というお話をいただきました。
自社がテナントで入っている物件のオーナーが、
空室に困って売りに出したいとのこと。
こちらの業者さんは、普段は収益物件の扱いをほとんどせず、
さほど詳しい訳ではなさそうです。
自社がテナントとして入っていて、上階が住居の４階建てマンション。
横浜市営地下鉄の駅から１０分くらいの場所にあり、
満室時家賃は９０万円くらいの、鉄骨造・築２０年くらいの物件。
「空室が多いんで、業者には叩かれちゃうんですよ」
「５千万の提示はあるんだけど、さすがに（安すぎて）売れないみたい」
「どのくらいの価格が適正なんだろうねぇ？」
５千万っていったら、利回り２０％以上になります。
さすが、プロ業者さんはすごい水準で買おうとするんですねぇ。。
「いやいや、ぼくなら６千万でも買います！いや、７千でも！」
*･゜ﾟ･*：.｡..｡.：*･゜(´∀｀)ﾟ･*：.｡. .｡.：*･゜ﾟ･*
と言いそうになりましたが、
足下を見られると、安く買えなくなりそうなので、
「まあ、空きが多いとそれくらいになっちゃいますよねぇ。(￣ー￣；）」
という返答をしつつ、
「ぼくは埋める自信があるので、６千万くらいでもいいですよ(￣▽￣；)」
というオファーをしておきました。ポーカーフェイスです。
年明けくらいまでの、入居状況を見て売り価格を決めるそうです。
空きが多ければ安くなるし、埋まれば高くなります。
もし６千万なら、横浜なのに利回り１８％・・！！
・・・正直、埋まらないで欲しいなぁと思います。
2012年12月11日 07:44
最近は、特に物件情報がなくても不動産会社を訪問し、
「いい物件あったらお願いしますねー」という活動をしています。
昨日も１件、今日もこれから１件訪問です。
午後からは別の（新しい）不動産会社の方がいらっしゃいます。
通常は、ポータルサイトで良さげな情報を見つけて、
物件を仲介している会社に、連絡を取るのが普通ですが、
それとは逆のアプローチをしている感じです。
「あ、ちょうどこんなのあるんですけど」なんて言われて、
とんでもない巨大物件を紹介されたりします（笑）
自分が狙っているものよりも、利回りは低いですが、
もっと良い場所にあって入居率も高く、安定した収益物件を、
紹介されることが多いですね。
横浜マンションの方は、リフォーム後の室内写真を
スーモとかのポータルサイトに、反映させてもらいました。
こういうのは、ちょっと油断するとどんどん延ばされるので、
素早くやっていただくようにお願いします。（＾人＾）
管理会社さんは、お店に５名の社員さんがいらっしゃるので、
全員に連絡が行くメーリングリストも、導入に成功しました☆
着々と、体制が整いつつあります。 (*￣ー￣)ｖ
あとはお掃除のシルバーさんだけが未解決。。むむぅ。
安くキレイに保つ方法を、頑張って考えます。
2012年12月10日 08:19
シルバー人材センター。
公益社団法人「全国シルバー人材センター事業協会」が運営する、
勤労意欲の高いお年寄りと事業者をつなぐ機関です。
概ね、各市町村に支部があり、
低廉な費用で、良質な人材を見つけることができます。
アパート経営を行う大家さんにも、ぜひ活用してほしい機関で、
ぼくの本でも、かなりお奨めしています。
横浜に購入したマンションでも、共用部の清掃をしてほしいので、
先日、センターに電話をして希望者を探してもらいました。
しかし！
今のところ、かなり「？？」な感じになっています。
具体的には、以下のような感じ。
１．時間給が１０００円と、かなり割高。
２．センターが事業者とシルバーさんの間に入らず、斡旋するだけ。
３．希望者がなかなか出てこない。
４．派遣された女性が、相当イマイチだった。
まず、１については、神奈川の最低賃金が８４９円と、
富山や石川に比べて１００円近く高いです。
最低賃金と、シルバーさん時給の乖離も高いですね。
時給１０００円ということは、事務手数料を入れると１１００円。
１１００円も払えば、シルバーさんの２倍以上のスピードで、
お掃除をしてくれる若い人を雇えそうです。（－－；
※個人的には、ぼくは最低賃金というものが高すぎると思います。
自治体が最低賃金を上げても、労働者の賃金が増えるのではなく、
機械化されたり、海外に仕事を出されてしまうだけです。
２は、本来はこのページにあるように、
事業者は、直接シルバーさんに指揮をすることができません。
なのに、なぜか現場（マンション）に来たのは、
権利意識が強そうなシルバーさん１名。
仕方ないので、お掃除のやり方について説明しましたが、
本来これは、シルバーの事務局の人経由で、伝えてもらうものです。
しかも、一通り説明を聞いたあと、
断りの連絡が来ました。（Ｔ△Ｔ）
事務局の人が立ち会っていないので、
仮に、代わりのシルバーさんが見つかった場合には、
また同じことを、説明しないといけません。
富山や石川で、お願いしているシルバーさんは、
事務局の方ともども、本当にしっかり頑張ってくれる人ばかりです。
プラスαのお仕事を、いつもしてくれてまして、
本来の清掃業務だけでなく、建物や周辺に気づいたことがあると、
事務局を通して、教えてくれたりします。
それを管理会社さんにフィードバックすることで、
環境のクオリティを、保っていたりします。
北陸のシルバー人材センターが、優秀すぎるのか、
横浜がダメすぎるのか・・今のところはよく分かりませんが、
お掃除する人は、早く見つけないといけません。
2012年12月 9日 09:23
満室経営新聞でコラムを執筆されている、
洗練された株式＆不動産投資家「ふりーパパ」さん。
株式投資で増やした資金を、不動産にシフト。
手堅い投資で、資産だけでなく自由な時間を増やしている、
本当のリタイアメントを実現している方です。
そんなふりーパパさんが、ご自身の株式投資の手法を、
エンジュクのサイトで無料公開しています。
※エンジュクのサイトにリンクしています。
普段はイラストのみで、一切顔出しをしていないので、
結構なレア映像なのではないかと思います。
中身も濃く、お奨めですよ。 (*￣ー￣)
2012年12月 7日 12:58
横浜マンションの内装リフォームが終わったので、
管理会社さんと、現地を見ながら打ち合わせをしてきました。
リフォームといっても、一部屋１０万円程度の簡易なもので、
空室対策の本やブログに載っている、ごく普通のことをしただけですが、
かなり見栄えがよくなりました。
こんなので、管理会社さんからは驚かれてしまうので、
まだまだ賃貸業界、生き残れる余地が十分です。（=´∇｀=）
「普通の大家とは、ひと味違うぜ！ (*￣ー￣)」
という実績を見せて、ある程度レスペクトされていないと、
満室に向け、頑張ってもらうのは難しいものです。
打ち合わせ風景。
広告料の上乗せやなどのキャンペーンを提案し、
全面的に、協力をしていただくことになりました。
他社が決めた場合でも、自社の取り分は減らないので、
積極的に、他社に情報を出してもらえます。
「他社でもネット掲載ＯＫにします」なんてお話だったので、
普通はネットに載せさせないんですね。(￣Д￣;)
地域が違えば、商慣習も変わるものです。
また、管理会社さん社内の情報共有のため、
お得意のメーリングリストについても許可もらいました。
これで、社内でもかなりの特別扱いをしてもらえそうです。
あとは満室になったときの祝勝会でも企画して、
年度末に向け、頑張っていただくのみ！！
・・といっても、買ってから２週間で既に２部屋決まっているので、
さほど難しいものではなさそうです。
2012年12月 5日 07:30
昨日と今日で、満室経営新聞プレミアムの、
収支＆活動報告レポートを書きます。
今回は、先月購入した利回り１６％強マンションの詳細や、
どういう銀行さんと、いつ打ち合わせをしているか、
信金さんの新規開拓はどのようにするのか、などを書いてます。
なかなか、読み応えがあると思いますよ。(^ー^* )
昨日は、金融機関のご来社が２組ありました。
既取引の地銀さんは、家賃の口座振替サービスと、
ネットバンキングの説明。
未取引の信金さんは、実績作りのための小口融資を受けることになり、
その金消契約のために、いらっしゃいました。
特に使う予定はないのですが、１００万円を借ります。
着実に返済し（笑）、次の大口融資につなげたいと思います。
本日の予定としては、レポートはお昼までに終わらせて、
午後からは、都内の不動産会社さんに打ち合わせが１件と、
満室経営新聞・新年号の取材が１件。
そのあと、不動産会社主催の忘年会にも参加します。
結構忙しいですよね。（＾＾；）
2012年12月 3日 08:51
熊本のセミナーは、初めて石渡浩さんとのジョイントだったのですが、
後半には、ふたりの対談セッションもあったりして、
少人数ならではの、良い内容だったとおもいます。
クリスマス時期ではありますが、
３週間後に、福岡でも石渡さんとのセミナーがありますので、
物理的に可能な方は、ぜひお越し下さい。（=´∇｀=）
さて、先週の金曜日に、
今年のはじめに競売で取得した物件の、売却契約をしました。
ファミリータイプの区分マンションです。
落札当初は賃借人の方がいらっしゃったのですが、
「売った方が儲かりそう」という理由で、協議退去いただいたものの、
リフォームを終えても思った価格で売れず長期化。。
値段を下げて、今回の成約に至ったものです。(；-_-)
地域のマンション相場は、数ヶ月くらいでがらっと変わることもあり、
そう簡単に転売益は望めないことが分かりました。
やはり自主的に退去されるまで賃貸を続け、
ある程度収益を取ったうえで、楽に売る方が良さそうです。（＾＾；）
あと、熊本の馬刺しは最高に美味しかった！（=´∇｀=）
価格も安く、こっちで食べるのがバカらしいくらいです。
馬肉なら、レバ刺しもＯＫ☆
2012年12月 1日 12:35
今日は早起きして、８時の飛行機で熊本に来ました。
午後からのセミナーでお話をさせていただくのですが、
早く着いた割には、特に打ち合わせもないようなので（笑）、
会場からブログを更新しています。
心がけているセミナーの工夫なんですが、
１．お客さんの方を向いて話す。
２．明るくテンション高く。お客さんの気分を盛り上げる。
３．反応を見ながら内容を調整する。
４．時間は必ず守る。
という感じです。
あと、セミナーは午後イチから始まることが多いのですが、
その場合は、お昼を食べずに講演します。
お昼を食べた直後だと、気持ちもだれるので、
朝をがっつり食べて夜まで我慢します。
※ちなみに、フェスタのような丸１日のイベントの時は、
朝から大量に水を飲むだけで、何も食べません。
ということで、空港に着いてすぐに熊本ラーメン。
ニンニクチップが、かなり強烈でした。
夜は懇親会のあと、地元の参加者さんに聞いて、
美味しい馬刺しでも食べようと思います。
