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投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

主に「編集後記」のところに書いてますが、
ここだけ読んでいる読者さんも、多いみたいですね。（＾＾；）

ここ最近の編集後記を、ブログにも載せときます。

ナイスなおつまみの本

　コンビニで見つけた、超カンタン過ぎるレシピ本を紹介。

危ないブログと、武勇伝

　大家さんが武勇伝的に語る、いろんな悪いことについて。

不動産投資メルマガの虚構

　メルマガの部数がカンタンに「買えてしまう」現実について。

直感力を磨く方法

　東京ガールズコレクション仕掛け人が、日常的に実践してるそうです。
　生活の、あらゆる場面で応用できるノウハウ。　

大前研一さんがご機嫌だった理由

　フェスタ出演の大前さんを通じて、
　「人間として接する」ことの、大切さを学びました。

売れるノウハウを「まとめあげる」秘訣

　いろんな教材を作ったり、セミナーを運営したりの経験から、
　ノウハウの価値を高めるステップを解説しました。

飲み会幹事必勝法

　・・・と作ろうかなという記事で、
　実際のノウハウは、これから作らないといけません（笑）

手帳の話題に入れなくて寂しい

　生活や仕事のスタイルで、必要な手帳も違ってくるのと、
　最近、自分は手帳がいらなくなったという話です。

リーズナブルなんてバカらしい

　最近改めようと思ってる価値観。
　普段は激安で我慢して、最高級の商品やサービスを体験しましょう。

成功者ほど●●●が長い

　成功してる人は、計画を立てるときの「あるもの」が長いです。
　自分のことを思い出しても、納得できます。

自分の成功を妨げている「あの声」とは？

　９月に出たセミナーで学んだことのシェアです。
　あの声の正体を、かなりカンタンに説明できています。

これまで一番つらかった仕事

　反響が多かった記事です。（笑）
　キレイなお姉さんの、本性も分かったりしました。

まだいっぱいあるのですが、
書ききれないので、またにします。

満室経営新聞では、これまで多くのテーマで、
特集記事を企画してきました。

その中でも、「体験型」の記事は人気が高いです。

現在進行中の「空室対策モニター」や
以前は「競売物件に初入札」なんてのもありました。

※入札の封筒に糊付けをしていなかったので、
　失格になってしまった・・という、悲しいオチでした。。

今回は、セルフリフォームの体験記事。

読者さんが購入した築古の区分マンションを、
低予算で、セルフリフォームしようという試みです。

達人のＮＳＸ松田さんが、協力してくれてます。

企画の流れとしては、

・物件を内覧して、リフォームプランを練る。
・ホームセンターで一緒にお買い物。
・それぞれの作業について、お手本を見せる。
・残りの部分は、モニターさんが自力で作業する。

というものです。

ちなみに、こんな感じの間取りですね。

ホームセンターには、アパート経営はもちろん、
日常生活や仕事で役立つアイテムが、豊富にあるので、
長時間いても飽きません。

かなりたくさんの、材料や工具と購入しました。

下の写真は、松田さんによる木部塗装の実演。

塗る作業自体より、養生などの下準備が入念です。

例えば、塗装の作業ひとつ取っても、

・ブルーシートがずれないようにテープで固定する。
・塗料を置く部分は、養生シートを敷く。

など、「なるほどー！」という気配りが、多くありました。

木部塗装のほかにも

「キッチンシート貼り」「スイッチプレート交換」「タイル目地の修復」
「ドアや戸へのニス塗り」「釘穴の修繕」

などのお手本を見せてくれまして、
あとは、モニターさんが頑張ってくれるのを待つだけです。

「結局、職人さんに頼んじゃいました（／＿；。）　」

なんて結果にならないことを、祈ります。

不動産投資プラチナ指値術

期間限定で、指値チェックリスト付きです。

三井住友銀行出身の不動産鑑定士が、
指値の秘訣を、かなり詳細に解説してくれてます。

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さて、先週末は富山に行ってきました。

現地は、この秋一番の寒い日だったようで、
なるべく外を歩かないように、管理会社さんなどに
協力をお願いしながらの訪問でした。（＾＾；）

幸い、どのエリアも空室は低めで推移してますし、
サブリース化の件は、管理会社さんの事務処理が心配でしたが、
何とか、実施していただけそうです。

入居率が低い時期は、打ち合わせもシビアになるのですが、
調子がいいときは、とても和やかですね。

ということで、気分良く夜の部へ。。

上の写真は、「香箱（こうばこ）蟹」といいまして、
ベニズワイガニの雌のことです。

ちょっと小さくて食べにくいのですが、
カニミソの美味しさは雄以上。卵もいけます。

能登半島で漁師をされている大家さんも、
太鼓判を押してくれた、安くて美味しいお寿司屋さんです。

寿し富（高岡市 末広町）

だいたいお寿司屋さんのあとで、スナックに行って、
お好み焼きか、ラーメンを食べて終了というパターンです。

いきなり来年のことで気が早いのですが、
ぼくも会員になっている、大家検定の工藤さんのところで、
勉強会付きの新年会があるそうです。

■勉強会テーマ
　キックオフメッセージ
　「２０１２年はどんな１年になり、私達はどのように対応すべきか！？」
　浦田Ｊ－ＲＥＣ代表理事

　「全国の満室事例から見る、今年効果がありそうな空室対策とは？」
　尾嶋講師（神奈川第２支部）

　「８０００室の管理会社社長は、繁忙期のトレンドをどう見ているか？」
　細山講師（神奈川第１支部）

　「不動産鑑定士が予測する２０１２年度のアパマン不動産市場とは？」
　元メガバンカーの不動産鑑定士
　長岐隆弘先生

■開催日
平成２４年１月２１日（土）

★勉強会

■場所
ハロー貸会議室　渋谷
ＪＲ渋谷駅　新南口　徒歩３０秒
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■時間
１３：４５～受付
１４：００～１７：００

■参加費
◆J－REC会員の方
３０００円（新年会とセットだと２０００円）
◆一般参加の方
５０００円（新年会とセットだと４０００円）
※お年玉として参加者全員に音声データをプレゼントします。

★新年会

■場所
パセラリゾーツ　グランデ渋谷
渋谷駅　徒歩３分
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■時間
１７：３０～受付
１８：００～２０：００

■参加費
５０００円

ということで、ぼくももちろん参加します。（=´∇｀=）

こちらのフォームからお申し込みできます。

JREC会員じゃなくても、お得なお値段だと思います。

今日はこれから、富山に行ってきます。

７：００東京駅発の、上越新幹線に乗るために、
自宅を５：４０くらいに出ないといけません。( ｕ _ ｕ ) 。ｏ◯

空室対策関連の打ち合わせと、物件チェック。
あと、少し前の記事に書きましたが、
管理法人でのサブリースについて打ち合わせをするためです。

今回は１泊だけ。翌朝すぐに帰京します。

７月以来ですから、結構空いちゃいましたね。（＾＾；）

行く必要がなくても、もう少しマメに行きたいところです。

さて、この時期の富山といえば、
「ベニズワイガニ」がもっとも美味しい時期です。

「ズワイガニ」より安くて、気軽に食べられます。
地元では、普通のスーパーで買っても、かなり美味しいです。

↑「とやま観光ナビ」へのリンク。

富山の冬といえば、氷見（ひみ）の寒ブリが有名ですが、
時期的には、もうちょっとだけ後が旬です。

夜は、富山の大家さん数名に集まっていただき、
地域の状況を、いろいろ教えてもらおうと思ってます。

そうですね。カニを食べながらの予定です。（笑）



ちなみに昨日は、満室経営新聞の企画で、
NSX松田さんによる「セルフリフォーム指導」の取材をしました。

キッチンにシートを貼る作業について、説明してるところですね。
モニターさんが、一生懸命メモを取っています。

こちらについては、また後日書きます。

少し前になりますが、満室経営新聞プレミアムの取材で、
空室対策コンサルタントの、尾嶋健信さんにお会いしました。

管理会社で長年空室を埋め続けており、
新聞の「空室対策読者モニター」の監修もしていただいてます。

お金を掛けずに空室を埋める、数々のテクニックや、
ポータルサイトの攻略方法、仲介会社さんの心を掴む奥義まで、
惜しげもなく披露いただきました。

８時間も収録されている、尾嶋さんの教材に、
かなり肉薄した内容ではないかと思います。

真剣に考えて質問に回答する尾嶋さん。

ネットでは、かなり強気のキャラを醸し出してる尾嶋さんですが、
実物は、かなり穏和なイメージです。

フェスタのサポートスタッフもしていただいたりで、
最近、お世話になることが増えました。

さて、今日はこれから、
「ホームセンターを使って、セリフリフォーム初体験」
という読者さんの取材です。

NSX松田さんが、監督と指導をします。（笑）

明日からは北陸だし、何かとイベントが多いです。

自分の人生を変えた本のリニューアル版が出ました。

・・といっても、残念ながらほとんどの方にとって、
今読むべき本ではないのですが、
お子さんとか、対象になる方がいればぜひオススメしてください。

赤本の使い方 (大学受験合格請負シリーズ)

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和田　秀樹
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大学受験についてのノウハウが書かれたもので、
「赤本」とは、志望校別に作られた過去問題集のことです。

この本を読むことで、受験のテクニックだけでなく、

　・何にでも「上手なやり方」はあるということ。
　・「マニュアル本」が役に立つこと。
　・「自己流」や「自力」は、あまり意味のないことであること。

　・実績を出している人から学ぶ効果。
　・凄まじいノウハウを知っても、行動に移せない人がいること。

などを学びました。

ぼくは高校２年の冬に、この本の初版を読んで、
みんなに薦めたのですが、誰一人実践しなかったので、
翌年みんな河合塾の同期になってました。。

こういう「ジャンル外」のテーマは書かない方が、
ブログの購読率とかには良いのですが、
著者の和田秀樹さんへ、２０年前の恩返しとして紹介しました。

先日決済を終えた区分マンションの件で、
またしても、日本政策金融公庫に申し込んでみました。

ホームページから手続きをするのですが、
早いと当日の夕方くらいに、窓口から電話が来ます。

この窓口の人は、融資の審査とは無関係なのですが、
簡単なヒアリング（資金使途など）のあと、
必要書類をいくつか案内されます。

で、この必要書類の中に、
「法人の試算表」というものがありました。

「はいはい。試算表ですね。分かりました。(￣▽￣)」

と返事はしましたが、自分の中では新出単語です。

検索してみますと、

「決算を確定する前に、仕訳帳から総勘定元帳の各勘定口座への転記が
正確に行われているかどうかを検証するために、複式簿記の前提である貸借平均の
原理を利用して作成する集計表」

だということです。（wikipediaから抜粋）

あー・・・これは面倒くさいなと思ったのですが、

なぜかというと、自分が持っている管理法人（＝今回の物件所有者）は、
決算期が終了するまで、何の帳簿も付けていなかったからです。

普通の会社だと、経理の担当者が日々帳簿を付けて、
毎月、その元帳と領収証や請求書を、税理士さんに提出するなど、
かなりマメな会計業務をしています。

ぼくのところは、そんな大層な身分じゃないので、
年に１回、そういう書類や不動産の売買契約書などを送って、
それまでは何もしてませんでした。

しかも、自分の管理法人は決算が１１月なので、
試算表を作るのは、決算をしてもらうのとあまり変わりません。

税理士さんに相談して、何とかやって頂くことになりましたが、
さすがに数日で・・・という訳にはいかず、
今月いっぱいくらいは待たないといけなくなりました。

公庫の職員さんにも、恥ずかしながらその旨を説明して、
それまで審査を待ってもらっています。（＾＾；）

このようなことにならなよう、
マメな帳簿付けや、税理士さんとの打ち合わせを、
しておくことをお勧めします。

融資自体は、公庫レポートのとおりにやれば、
大丈夫なんじゃないかと思います。

区分の決済も終わりまして、
書類を整理したり、諸費用がいくら掛かったかを、
エクセルに入力したりという作業をします。

これから、こういう形の不動産購入が多くなりそうなので、
どの物件にいくらの投資をして、
賃貸中にどれだけ回収して、利益がどう出たのかを、
きちんと把握する必要があるからです。

こんな感じで、まとめています。

さて、普段のアパート経営では、できるだけ省力化に努め、
セミナーなどでも、「チームを作って満室経営」をテーマにしてますが、
区分マンションは、ほとんど自主管理をしています。

名古屋で持っている２つの物件と、
今回購入した、浦和のマンションが自主管理。

少し前に買った、川口のマンションのみ、
売主さんから引き継いだ管理会社さんにお願いしている状況です。

なぜ自主管理が多いかというと、
一棟ものの管理をお願いしている場合に比べて、
どう考えても、費用対効果が悪いからです。

【理由１】入居付けの必要がない

　管理をお願いする大きな理由として、
　「管理物件の入居付けが優先される」という現実があります。

　区分マンションの場合は、購入時に入居率１００％ですし、
　退去したら売却してしまうので、
　一切、入居付けをする必要がありません。

【理由２】入出金業務をしてくれない

　川口のマンションは、管理費や修繕積立金の口座振替制度がなく、
　毎月、振り込みで支払わないといけません。　

　管理会社さんに、家賃からの差し引きをお願いしたのですが、
　なんと、制度上やってくれないというのです。

　一棟ものでは、原状回復費用や敷金の返還、借上駐車場の賃料、
　町内会費やゴミ処理の費用まで、
　管理会社さんが、家賃との差し引きで支払い代行をしてくれます。

【理由３】結局のところ、何もしていない

　とすると、区分の管理会社さんの毎月の業務は、

　１．入居者さんから家賃が振り込まれる。
　２．そこから管理費を差し引いて、大家さんのところに振り込む。

　しかないのです。

これで、管理料５千円（家賃が１０万円くらいなので）というのは
高いなぁと思った訳でして、他の物件は自主管理でいくことにしました。
　
川口の管理も、委託したばかりなのでそのままにしてますが、
年明けくらいに解約する予定です。

同じような考えを持っている大家さんも多いはずなので、
もしかしたら、このあたりに、ビジネスチャンスがあるかもしれません。

昨日の決済、無事に終了しました。

契約に比べると、重説をじっくり読み込んだりしませんし、
署名と捺印の数も少ないことが多いので、
あまり時間が掛かりませんでした。

司法書士さんが、その日のうちに登記の手続きをする関係で、
通常、決済は午前中に行われることが多いです。

決済のあと、ちょっと豪華なお昼を食べたりするのが、
また何とも言えずに良い気分ですね。(￣▽￣)

昨日のランチはこちら。

くじら軒　東京八重洲店

全然豪華じゃないですが（笑）、なかなかでした。



さて、ご相談シリーズの続きとして、
「セカンドオピニオンはやめたほうがいい」という話です。

先日、小規模なセミナーのあとの個別相談で、
かなり入念に質問を繰り返す方が、いらっしゃいました。

非常に熱心で良いのですが、ご相談の内容が、

　「～さん（すごい成功してる人）に相談したら、こう言われました」

　「でも、～さんの本（同じく大成功な人）は、こう言うんです」

ということで、
それぞれ違うことを言われてますというご相談です。

で、ぼくもまた、上記のどちらでもないことを、
アドバイスしたりするので、混乱する一方という訳です。（＾＾；）

しかも、前回の記事につながるのですが、
そのどちらも、ご自身の望むアドバイスではなかったりするので、
もう、収拾が付かなくなっていらっしゃいました。

具体的には、

「自己資金が●●万円（あまり多くない）で、属性も高くない」

という相談です。

Ａさんは「競売で戸建を落札して、高利回りで賃貸」

Ｂさんは「激安の区分マンションをキャッシュ買いして属性を高めましょう」

と、それぞれご自身が成功した
根拠のあるアドバイスをされてます。

さらにぼくは、
「不動産投資は厳しいので、まずは貯金と収入を増やして下さい」

と言ったりしますし、

当のご本人は、実は「今すぐ融資を受けられる方法」を、
教えて欲しかったりするのです（笑）

だから、何度お答えしても、質問が終わりません。

「不動産投資」と一口にいっても、
いろんなスタンスがあるし、やり方はひとつではありません。

流派の違う複数の人に相談しても、
違う答えが、返ってくるだけだと思います。

ちょっと前の記事にもありますが、
大家さん勉強会に出て、いろんな人のブログを読んで、
スタンスを決めてからでないと相談も厳しいかな。

・・と思ったできごとでした。

今日はこれから、区分マンションの決済に行きます。

こんな感じの物件です。(￣▽￣)

東京駅近くの銀行が、売主さんの指定です。

融資を使う場合は、買主側の銀行で行うことが多いですが、
今回は現金決済なので（あとで借りるかも）、
パソコンかiPhoneを持って行って、楽天銀行から振り込むだけです。

ネット振り込みだと、仰々しくないのがいいですね。(^ー^* )

今年もあと１ヶ月半ということになりましたが、
できればあと１戸または１棟、購入したいと思っています。

物件を買えている時期は、「買う活動」が習慣化しているので、
業者さんもマメに情報をくれますし、判断もしやすいです。

これが、１年とか購入の間が空いてしまうと、
物件がお値打ちかどうかを判断する、相場観が衰えてしまいます。

「これ以上買ったらお金がやばいな」という段階まで、
ぽんぽんと進めていく予定です。

さて、最近はセミナーの前後や公庫レポートの特典で、
不動産投資の相談に乗らせていただく機会が多いのですが、
そこで気づいたことを書いてみようと思います。

今日は、「相談の結論が出ている人が多い」ということについて。

例えば「この物件を買った方がいいでしょうか？」というのは、
よくいただく質問なのですが、

いくつか理由を挙げて「もっと良い物件はあると思いますよ」と、
やんわりとイマイチであることを説明しても、

　「いや、でもこのマンションは●●●なのでいいんです！」

と、買うべき理由をたくさん並べて対抗されてしまいます。

まるで、ぼくに物件を売ろうとしているかのようです。（＾＾；）

ほかにも、

　質問者さん「●●●のようにして節税できますでしょうか？」

　自分「いやー、それはマズいですね。かなりグレーです」

　質問者さん「いや、でも私は根拠を説明できます」

みたいなことは、よくあります。

ですので、最近はこのようなご質問については、
回答するのではなく、質問者さんの考えをはっきりさせることに、
注力するように心がけています。

本当に迷っていて、他の人の意見を聴きたいという方と、
「自分の背中を後押ししてほしい」という人は、
ニーズがまったく違うんですよね。

違うものを求めている人に、同じ対応をしてはいけません。

以前は、知識で上回るアドバンテージをフル活用して、
その質問者さんを論破したり、

　「あなたは相談しに来たんでしょ？討論したいワケ？」

みたいに突き放したりしていましたが、
（実際は、もう少し丁寧に言います）

大人げない・・というか、コミュニケーションとして下手くそだったと、
いまでは反省しています。。（．．　）

次回も、相談関連でひとつ書こうと思います。

土曜日は、福岡で新築アパートを販売する
三和エステートさん主催のセミナーに出てきました。

企業が主催しているセミナーではありますが、
ちゃんと参加費を徴収しますし、売り込み色も強くありません。

ぼくは新築をやったことがないのに、
同社のセミナーに、２度出ていることからも、
理解できるのではないかと思います（笑）

また、セミナー終了後には「個別相談会」ということで、
数人ごとのグループで、順にお話を伺ったのですが、

「いろいろな不動産投資がありすて、どうしたらいいか分からない」
「何から始めればいいのか分からない」

というような質問をいただきました。

この場合は、不動産投資のブログをいくつか精読したり、
学びの会などの勉強会に入って、
実際に、不動産投資をしている人の話を聞くのが良いと思います。

また、不動産のブログといっても、
自分の投資活動を、日記のように書いている人もいれば、
PR活動の目的で書いている人もいます。

５年くらい続いている、「投資活動のブログ」を最初から読んで、
同じくらいの活動をするのがベストです。

その人が、どれくらいの頻度で物件を観に行ったり、
どういう観点で、善し悪しを判断したのかなどを、

ブログを継続して読むことで、体感することができます。

ぼくは、２００４年頃に読んでいた不動産投資ブログで、

「情報をもらったその日に、現地へ行くなんて早い！」
「現地に行って、その場で購入の判断をするなんてすごい！」

なんていうことを感じてました。

昨日は、建築会社さん主催のセミナーにて、
急遽講師の依頼をいただき、お話をさせていただきました。

会場にはオーナーさんだけでなく、
管理会社の社員さんも、何名かいらっしゃったのですが、
セミナーの終了後に

「管理を増やすにはどうしたらいいでしょうか？」

という質問をいただきました。

想定していない質問だったので、
その場では上手に答えられませんでした。。（＾＾；）

後で自分の経験をふまえて考えてみると、
「こんな感じだな」というのが分かってきたので、
いくつか書いておこうと思います。

　・増やすよりも、「減らさない」ことが大切。

　・定期的にセミナーを開いて、地域の大家さんを呼ぶ。

などなど、考えてみるといっぱいありました。

特に、収益物件の仲介に絡むというのは、
「売買仲介も管理も得意」という会社がまだ少ないので、
狙い目かもしれません。

ほとんどの投資家さんが、売買契約を済ませたあと、
決済日までに、飛び込みに近い状態で、
管理会社を決めているような状況だからです。

また、上記は「新規に戸数を増やす」ための施策であって、
管理の質を上げることについては、
また別の方法が、いくつもあると思います。

管理料を、家賃の●％と一律に決めるのではなく、
サービス内容に応じたメニュー制にするとか、

部屋ごとのデータベースを作って、
大家さんと共有できるような仕組みがあれば良いと思います。

・・・という訳で、本日もまたセミナーです。

お昼からのセミナーに参加される方は、
どうぞ、よろしくお願いします。

バーベルクラブ（学生時代に所属していたサークル）主催の、
ボディビルコンテストを観てきました。

学校祭の期間中に行われているのですが、
無料ではあるものの、アパート経営フェスタよりも参加者が多く、
込み上げる嫉妬心と戦いながらの観戦でした。。

社会人になってからの運動というと、
走ったり、交通事故のリスクと戦いながら自転車を漕いだり、
有酸素系のスポーツをしている人が多いですが、

筋トレのほうが、確実に若さを維持できると思います。

１日中有酸素運動をしている、エアロビのインストラクターが、
近くで見るとあまり若々しくなかったりする反面、
ボディビルでは「７５歳以上の部」まで大盛況だったりします。

写真は、７５歳以上の部で今年優勝した方。

生涯スポーツとして、筋トレお勧めです。

コンテスト終了後の選手はモテモテでした（笑）

ぼくも頑張ります。

過去のブログを読み直してみたんですが、
毎年、フェスタが終わって１ヶ月以内に北陸に行ってます。

気持ちに余裕ができるから・・というのもありますし、
１２月になると、富山では雪が降り出します。

今年も同じパターンを踏襲しようということで、
２４日から行くことにしました。

いつもは、管理会社さんに駅まで迎えに来てもらって、
持ち物件をさらっと見て回る感じですが、
今回は、打ち合わせがメインになりそうです。

というのも、来年から個人所有の一棟ものを、
自分の管理法人に、サブリースする予定なので、
その手続きや運用について、
いくつかお願いと相談をしてこないといけないからです。

仕組みとしてはまず、
個人で所有している各物件の保証家賃を決め、
管理法人で、借り上げてしまいます。

借り上げなので、家賃は法人に入ってくるようになります。

あとは毎月、入居率や受取家賃に関わらず、
法人から個人へ、決めた保証家賃を送金するのです。

契約書や入居者さんへの所有者変更通知が要りますし、
家賃の送金先も変わります。

また、送金先は法人になるけれども、
普段は家賃から差し引いている、各種の支払いは、
個人から、別途振り込んだりします。

何かと面倒くさいのですが、税務上の効果は大きいので、
一気にやってしまおうと思います。

昨年参加して、非常によかったセミナーが、
さらにゲストを充実して、再開されます。

絶対物件購入セミナー　２０１１

講師陣を見る限り、任売・競売・一般ものと、
一通りの購入スタイルが、マスターできてしまいそうです。

不動産投資も、融資情勢や市況によって、
「買えている人」の手法は、日々変化しているので、
ぜひ参加してみることをオススメします。

さて、昨日は一度問い合わせをして、
価格が折り合わずに、買付を出す手前で終わっていた物件で、

「値段を下げたので、再検討いただけますか？」という電話が、
業者さんから掛かってきました。

下げた価格でもまだ高いのですが（笑）、
売主さんの事情か、さらに下がる余地がありそうなので、
引き続き交渉してみるつもりです。

ぼくは、売り物件について不動産会社の方に問い合わせをする際の、
話すことの８０％くらいは、「価格を下げる」ためのものです。

　・今の値段が、いかに高いか。

　・賃貸中の区分物件なのに、なぜ実需向けの相場なのか。

　・リフォーム前なのに、なぜキレイな物件と同じ坪単価なのか。

　・１Fなのに、なぜ同じ面積の３Fより高い？

　・なぜ去年売れた同じタイプの部屋より高い？

　・３ヶ月売れてないのは、価格が原因に他ならない。

　・物件が晒し物になっててかわいそう。

　・高値売却を要求されて、元付さんも大変でしょう？

　・今の投資家はシビアですから、これじゃ売れないですよ。

などなど。

上記の会話例は、結局のところ「価格が高い」ということを、
様々な角度から主張しているだけです。

ぼくの経験では、扱っている業者さんが高いと自覚しないと、
値段を下げる交渉をしっかりやってくれません。

なので、指値の買付を入れる前に、
いろんな言い回しで、高いということを主張するのです。

ちなみに、価格交渉も人によって、スタイルがあります。

ぼくの場合は上記のように、理屈で攻めていくのですが、
コテツさんは、銀行とか建築士さん、税理士さんなど、
とにかく他人のせいにして、売主さんを懐柔するようなスタイルです（笑）

今週末なんですが、福岡にある不動産会社、
三和エステートさん主催のセミナーに、講師参加します。

これまで、お話をしたくてもできなかった、
不動産投資のスタイルについて、説明する内容です。

参加費もお値打ちなので、ぜひ出てみてください。

１１／１２セミナー　詳細はこちら



さて、今日はオススメ本をご紹介

40歳から人生が上向く「自分サイズの成功」の見つけ方 ―スーパーカー世代がもう一度夢を取り戻す瞬間!

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工藤 一善
ごま書房新社
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一緒に本を書いた、工藤一善さんの新刊なのですが、
不動産とは直接関係ない、「人生本」です。

工藤さんは、原状回復やお掃除の会社の社長をしていて、
不動産投資以前に、しっかり成功してるのですが、
この本は、その工藤さんの考え方について書かれています。

不動産で成功している人は、
それ以外の業界で、使われているスキルや考え方を、
アパート経営に持ち込むことで、
他の大家さんより優位に立った人が多いです。

ぜひ、こちらの本も読んでみて下さい。

今週は、土曜日の講演のほかには、
フェスタで演出を担当してくれたスタッフさんとの打ち上げ、
大家ネットワークの理事会、ハートブレインの会議など、
いろいろあります。

１週間のんびりして、疲れも取れましたので、
しっかり頑張りたいと思います。

フェスタの写真。
最後は、舞台裏関連のを集めました。

スタッフは朝８時に集合。はじめにTシャツ配布です。

・・・？？

控え室のモニターで、大前さんの講演を聴いています。

ステージ下のエレベーター。

懇親会のB会場。沢さんが乾杯のご発声です。

スタッフさんの打ち上げは、全部の行程が終わったあと、
新小岩駅近くの居酒屋さんで行いました。

謎のTシャツ集団ですね。。（笑）

続いて、感想ブログのご紹介です。

ブースカヒロの不動産日記

出演者の石渡さんもブログに書いてくれました

同じく出演者のうっちゃんブログ

桜井春季の夢への挑戦

母ウッチーの妄想いっぱい不動産話

竹内かなとさん　松田さん結婚の裏話も・・

業界初！基金訓練講師兼行政書士日記

不動産投資検討日記

不動産投資でいこう

メガバンク出身の鑑定士が不動産投資の指値の秘訣を全て公開！

フェスタの写真も、感想を掲載いただいたブログ紹介も、
もう少し残っているのですが、今日は最近の活動について。

まず、フェスタあけの月曜日に、
新しい区分マンションの、契約をしてきました。

８月に、埼玉県川口市の区分を買って以来なので、
２ヶ月ちょっとぶりになります。

今回のも埼玉で、中浦和という駅の近くです。

キャピタルを狙う区分の場合は、
売却想定価格が、購入を判断する最大のポイントなので、
利回り的には、かなり低くなってしまいます。

・・というか、実需でマイホームを買う人は、
利回り換算すると、とんてもない数字で物件を買っている訳で、
これはもったいないなぁ・・と思ってしまいます。

表面で６％とか、エリアによってはもっと低い場合も。。

それから昨日は、久しぶりにセミナーに出てみました。

といっても、不動産とは関係ないもので、
「東京ガールズコレクション」が成功した理由について、
その仕掛け人という人が説明しするものです。

イベントの「ネーミング」から、話題性を作り出すための方法、
お金ではなく「時間」を割いてもらうための仕掛けなど、
かなり勉強になりました。

直感力を磨く方法・・というのも教えてもらいましたが、
ちょっと長いので、メルマガの方に書きます。

【無料】投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

ということで、そろそろフェスタ後のダラダラした状態を、
脱却しなければいけません。

かなり遅くなりましたが（笑）、今月もがんばりましょう。

今日の写真は、おもにスタッフさんを撮影したものです。

サポートスタッフさんは、満室経営新聞プレミアムの読者さんの中から、
ご本人の応募で選ばれていて、
完全にボランティアでお手伝いをいただいてます。

B席の参加費を払ってもらっているのに、
トークセッションや講演が、持ち場の関係で観られない人もいて、
本当に頭が下がりますね。（＾＾；）

つづいて、感想ブログのご紹介です。

感想を書いていただいた方は、こちらのフォームから
お知らせいただくと、プレゼントがもらえます。

毎日おおやさん

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8ステップで株式投資に勝つシンプルな方法

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光速不動産投資のあしあと

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ある投資家の日々

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不動産投資で家族を幸せに

吉祥寺のサラリーマン大家　ドビーの日記

出演者のお一人であるソプラノ大家さんも、
ブログに記事と写真を、アップしてくれました。

ソプラノ大家さんのワクワク不動産投資日記

フェスタの写真が届きましたので、
今日から順次、アップしていきたいと思います。

感想ブログ、１０名分をご紹介です。

いろんなご意見ご感想、お褒めの言葉など、
ありがとうございました。（=´∇｀=）

staycool !! のロジカル不動産投資

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※大前さんの講演内容が、ほとんどネタバレ的に公開されてます（笑）

素人大家さんのためのアメブロ活用法

投資家あおやまの投資日記

あと、ゲストでお越しいただいたふりーパパさんが、
シリーズでフェスタの内容と感想を、アップしてくれてます。

てーげー投資ライフのすすめ