一昨日、今度購入する物件で契約されている、
サブリースの会社を訪問してきました。

石川県の管轄は、名古屋にあるようなんですが、
とりあえず東京の本社につないでもらい、行ってきたという経緯です。

物件の現況と、サブリースの契約内容について、
簡単にまとめるとこんな感じです。

１．現在の募集家賃で、満室時家賃が１５０万円くらい。
　　ただし、現況の入居率は７０％弱。

３．基準家賃の７５％を保証する。
　　超えた分は、一定の分配割合（この物件は６７％）で送金される。

上記のほかに、管理報酬として「基準家賃の４％」を支払います。
なぜかここだけ固定制。

既存（サブリース開始前）からの入居者さんならともかく、
直近の募集まで、基準家賃の１５％増しくらいで成約しているのは、
不公平なのではないかと思いました。

そしてなにより、この空室率です。（＾＾；）

恒常的に３割以上の空室があるのに、
よく放置していられるなぁ・・と思わざるを得ません。

結局のところ、
「保証している７５％入居率と、実際の入居率の差」

ではなく、
「基準家賃と、実際に取れている家賃の差」

が収益の源泉になっているんですよね。
最初の査定を低くすることで、恒常的に利益が出る訳です。

これなら、サブリースなしの方が確実に儲かります。

そこで、条件変更や自分の積極的な関与などの申し出をしたのですが、

「うちも大きな会社なので、個別の調整は難しいです」

というお返事でした。

かなり正確に、同社の方の会話内容を再現すると、

「サブリースを契約されるオーナー様より、
失礼ですが、私どもの方が上手に運営ができる訳ですので、
過度な関与はご遠慮いただいております」

という感じです。

歩み寄りの姿勢は、ほとんどなさそうでしたね。（＾＾；）

プロのサブリース会社さんとはいえ、
遠隔地から、サラリーマン的にやってる人には負けません。
契約は解除する方向になるでしょう。

とりあえず、解約するにしても３ヶ月後になってしまうので、
（そこは契約なので仕方ないです）
来月の決済後は、何もしないで早めに帰京することになりそうです。

昨日は区分マンションの決済でした。

川崎市の向ヶ丘遊園駅から、徒歩１０分ちょっと。
上場企業が、１０年以上前から借りているので利回りが高いです。

ファミリー区分でも、表面で１２％以上あります。

「１２％と言っても、退去したら同じ家賃では決まらない」

と言う方もいるかもしれませんが、
退去したら、もう募集をしないから構わないのです。

それなりに良い管理体制。

これで区分マンションの保有が、現在７戸。
目標の３分の１くらい行きました。

さて、今日は連休明けに決済を迎える、石川マンションについて、
サブリース契約中の会社との打ち合わせに行ってきます。

現在の入居率は低いのですが、サブリースの条件はもっと低いので、
早期に解約して、自力で満室に近づけたいところです。

ただ、サブリースというのは「転貸借」に基づいているので、
そう簡単には解約できないものらしいです。

なので、打ち合わせの結果次第で、
次回の訪問時の予定も、かなり変わってきます。

変動要因としては、

１．転貸借契約が解約可能な時期。
２．サブリース会社が委託している管理会社への接触可否。
３．空き室の内装リフォームに、オーナーが関与できるかどうか。
４．サブリースの条件変更ができるかどうか。

というところかと思います。

２がＯＫということなら、サブリース解除後の管理について、
継続をするかを含めた話し合いを早めにしたいですし、

サブリース期間中でも、入居率を上げるために、
内装の職人さんと一緒に、空き室をくまなくチェックして、
まとめて作業をしてもらうのがベストです。

もちろん、大幅な条件向上が可能であれば、
サブリースを継続するという選択肢もあるかもしれません。

逆に、「当面サブリースは解約できず」「あらゆる関与がダメ」な場合は、
とりあえず解除に向けて動くことが先決なので、
決済が終わったら、さっさと帰ることになるかと思います。

ということで、早めに交通や宿泊を予約して、
わくわくしながら連休を過ごしたいと思うところですが、
まだ、何も手配ができない状況です。（＾＾；）

連休前のラストウィーク。今週も頑張りましょう☆

知らない人が多かったので、こちらにも書きますが、
銀行などの金融機関が、特定の保険会社や代理店での保険契約を、
融資の条件とすることは重大な法律違反です。

「当行指定の火災保険に加入いただければ、融資します」
「こちらにお付き合いいただくと、金利が優遇できそうです」

なんて営業活動を組織でやっていた場合、
保険業務取り消し、または一定期間の停止となります。

上記は日本銀行協会が作成したマニュアルの抜粋ですが、
それによると、融資の審査中に無関係の保険の話をするだけで、
違反ということになります。

ちなみに、団体信用生命保険に加入するとか、
融資金額以上の火災保険に加入して、それに質権設定するとか、
そういうのは融資と関係があるのでいいのです。

どこで契約するかは、強制してはいけません。

ということで、
保険まで銀行のいいなりになる必要はないんですよね。

加入は、信頼できるプロ（専業）代理店で。

関連記事：地震保険で困っている大家さんのパターン

関連記事：銀行の子会社で保険に加入するデメリット

あと１週間で、世間は大型連休です。

ぼくは、ブログやメルマガを書いたりする仕事はできますが、
相手がある仕事はさすがに中断することが多く、
どこにも行きませんが、それなりにのんびりする日々になりそうです。

今週は、水曜日に区分マンションの決済。
地元の地銀さんからの融資で購入する、２戸目になります。

全体では、保有７戸に増えますね。

それから、来月石川で購入するマンションには、
かなり悪条件のサブリースが付いていて、
その契約変更（または解除）の打ち合わせをしにいかないといけません。

幸い、石川の物件でも東京で話ができるので、
今回の元付さんからアポを取ってもらって、木曜日に行ってきます。

サブリース契約書の原本もお借りしてきました☆

不動産関連は、そんなもんですが、
コテツさんが沖縄からこっちに来ている週なので、
ハートブレインの打ち合わせが多いです。

そういえば、今回の売主さん・元付けさんも、
ネットで検索されたようで、素性がばれていましたね。（＾＾；）

だんだん、やりにくくなってきました（笑）

今回は横浜マンションをすぐに売却したことから、
「すぐに売ったりしませんよね？」と突っこまれてます。

北陸のおまけ写真などです。

購入する能美市のマンションは、外観はキレイですが、
改善すべきポイントが散見されます。

室内が、ちょっと使いにくい感じになっていたり、

途中で増築をしたので、出っ張りが大きいそうです。

古いエアコンがそのままだったり、公衆電話の遺跡があったりします。

こういうところは、ぜひ改善していきたいと思ってます。

「改善ポイントが多いほど、入居率アップの可能性も高い」ので、
購入後は頑張って価値を上げていきます。

それから、髙岡に戻っていつものお寿司屋さんで宴会。

ホタルイカは今がピーク真っ盛りです。
決済のときも、まだ残ってるといいなぁ。。（=´∇｀=）

それから、カワハギのお刺身。

肝を醤油に溶いたものに付けて食べると、最高に旨いです！

これから頻繁に行くことになるであろう、石川県の小松市は、
ＫＯＭＡＴＳＵこと、小松製作所の企業城下町です。

ＪＲ小松駅の裏手には、
超モンスター級のスーパーダンプが置いてありました。

全幅９ｍ以上。最大積載量３２７トンだそうです。（＾＾；）

昨日の夜に、北陸から帰ってきました。

いつもは北陸フリー切符を使って、
東京駅から電車での移動なんですが、今回は飛行機でした。

新規購入の物件は、石川県の小松空港から近いです。

元付の不動産会社さんに迎えに来て頂いて現地に向かい、
建物と周辺環境について、いろいろ調査をしました。

購入物件には、３割以上の空きがありますが、
能美市というところ自体は、工業団地の誘致などでそれなりに好況。
金沢や小松よりも潤っているとのことです。

現場には、不動産会社の方が数名のほか、
境界線の確認に来られた土地家屋調査士さんと、
さらには売主さんまでいらっしゃったので、

こんなに大人数（これに＋自分）で、地積測量図に見入るような、
ちょっと珍しい現地調査になりました（笑）

で、その日は慣れない小松の街で過ごして、
（日曜日なので、休みもお店が多くいまいちでした・・）
翌日に契約を終えたという訳です。

決済は、銀行と相談の結果、５月１０日くらいになりそうです。

で、その日のうちに富山の高岡に移動して、
翌日は、久しぶりに競売物件に入札してみました。

以前、普通に売りださているときに見に行ったことがあり、
ちょっと思い入れのあるマンションです。

あの時、もっと安い値段で売ってしまえば良かったのに。（＾＾；）

昨日の午後から、北陸に来ています。

石川県の能美（のみ）市というところにある、
鉄骨マンションの調査と売買契約が、今回の目的です。

既に物件を持っている、金沢市と加賀市の中間に位置します。

昨日のうちに、建物調査と近隣リサーチをしました。
大変そうですが、まあ、なんとかなるかなという感じです。

築２０年超なのに、外観はとてもきれい。
売主さんの想いの入れようが、写真からも見て取れます。

同じような建物が、もう一棟あります。

とりあえず、今日は契約を済ませて手付けを払い、
その後、市内の管理会社さんに、ヒアリングをしてこようと思います。

夕方には富山に移動して、夜は飲み会です。

買付を通していた、北陸のマンションですが、
いろいろあったものの、何とか融資を通すことができました。

地元で取引をさせていただいてる銀行は、
築年数について、とても厳しい運用をしているので、
相当な築浅でないとフルローンが出ません。

今回の物件査定も、収益還元でいうと利回り３５％くらいの、
融資評価しか出ませんでした。（＾＾；）
そこに、自分の実績と資産背景などで上乗せを交渉するのです。

日曜日から現地に出かけて、１５日に契約手続き。
銀行との打ち合わせが、１６日の朝になりそうな感じですね。
うまくいけば、決済が連休明けくらいでしょうか。

いい時期に、北陸に何度も行ける理由ができました☆



一方、地元横浜では、銀行さんに謝ってばかりです。

１１月に５千万円の融資を受けた地銀さんには、
わずか４ヶ月で、売却による繰上返済をしたのでその謝罪。

お付き合いで、売却益の一部で定期預金も作りました。

金利ひくーい（笑）

また、月末に決済をする横浜の区分マンションでは、
なんとなく自信がなかったので、
地銀さん２行に対して、同時に融資の申込をしていました。

で、希望通りの条件で両方通ってしまったので、一方をお断り。

「総合的に判断して、●●銀行さんにしました」

なんて言っちゃいましたよ－。（＾＾；）
こちらの銀行さんも、お付き合いで何かすることになりそうです。

昔と違って、金融機関の数が減りましたから、
そう簡単にケンカをしないほうが、良いかと思います。

土曜日は、名古屋でセミナーをしてきました。

暴風雨になるかも・・という天気予報にも関わらず、
ほとんどドタキャンなしで、参加をいただけたようです。

セミナーは３時くらいに（自分は）終了したので、
そのあとすぐに、いつものカプセルサウナにチェックインして、
終日のんびりしました。（=´∇｀=）

ちゃんと、途中の外出もできるんですよ。

最近のお風呂施設は、マンガ本がたくさん設置してあります。

バガボンドを１０巻まで読みました。

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翌日は、強風の影響で新幹線が一時運休していまして、
予定していた時刻に発車するのは、９０分遅れの便・・・。

仕方なく、自由席のデッキに座って帰京しました。ε= (+ + )

東京駅から直接、北千住に向かって、
今度は、総合格闘技の試合を観戦。久しぶり☆

当たり前ですが、本気で殴ったり蹴ったりしてるんですよ。

格闘技を観るのは好きなんですが、
いつも、「うわー！やりたくないー！(。>_<。) 」って思います（笑）

格闘家さんに比べれば、自分のやってる仕事など甘い。
そう思って、明日からのモチベーションを高める作用があります。

今週は、北陸案件の融資の結果が分かると思います。
日曜日あたりから現地に行くので、準備をしないといけませんね。

満室経営新聞プレミアムは、１０日に配信。

今回は、シークレットの音声セミナーが付いていてお得です。

これから新幹線で移動して、名古屋でセミナーです。

自分の旅行や主催イベントなどは晴れるのですが、
今日は午後から大荒れとのことで、
お客さん、ちゃんと来るのかなと心配です。（＾＾；）

参加者さんが何人であっても、しっかりやりますけどね。
いちばん少ないときで、４人の前で講演したことがあります（笑）

少ないほど、参加者さんのニーズに合わせた話ができて、
それはそれで良いのです。
ちなみに、１００名くらいがいちばんやりにくいです。
それ以上になると、聴き手の反応を考えずに話したいことを話せるので。

さて、前回の記事に書いた北陸のマンションですが、
無事に４００万円引きくらいの買付が通りました。

再来週に現地へ行った際に、契約まで・・と思いましたが、
売主さんの都合で、間に合わないみたいです。

契約書持ち回りで、今月中に契約。
決済は連休明けかな・・という感じになってます。

このマンションは、サブリースの契約中でして、
ぼくがこれまで購入候補にした物件では、初めてのことです。

入居が厳しい地域なので、
サブリースを受けられる会社が少ないんですよね。

このサブリースの契約は、結構オーナーには厳しい内容ですので、
契約が確定したら、ご紹介したいと思います。

前回のブログに書いた、北陸の物件に買付を入れました。

ちょっと指値をしていますが、
売値の５％程度ですし、売主さんが条件として出している、
「ローン特約なしの買付」ですので、

おそらく通るのではないかと思います。
※あとは、仲介会社さんの頑張り次第。

融資が通るかは、まだ分からないのですが（笑）、
買付の結果が出る頃には、融資の結果も出るはずなので、
合理的なタイミングであるとも言えます。

現地調査・融資の契約・場合によっては売買契約のために、
北陸へ行く日程を、再来週の頭にしました。１４日くらいからですね。

この時期ですので、交通宿泊を確保するのは、
割と直前でも大丈夫そうですので、
とりあえずは、予定日にスケジュールを入れないようにします。

買付や融資が流れた場合は、もう少しあとでの訪問です。

やるべきことはやったので、融資も買付も結果を待つだけ。
すがすがしい気分でいいですね。（=´∇｀=）

今日は、１０日に配信される満室経営新聞プレミアムの、
収支レポートを仕上げなければいけません。

今日から４月。新年度ですね。（=´∇｀=）

世間では今日は「ウソを付いていい日」ということで、
毎年、ブログやメルマガでウソ情報が送られてくる訳ですが、
ぼくは何もありませんのでご安心下さい。

ウソ情報を読んでる時間なんかないので、
そろそろ、この風習も下火になってほしいものです。

さて、自分のメイン投資エリアである北陸地方で、
久々に良さそうな物件を見つけたので、現在融資の審査中です。

通常、北陸を含む遠隔地の売り物件の場合、

１．資料を見て、数字的に購入対象かどうかを確認する

４．買付が通ったら現地を見に行って最終確認。

という順序で、購入を進めていきます。

買えない物件を、遠くまで見に行っても仕方ありませんし、
取引銀行の融資基準が、ある程度把握できているので採れる手法です。

現地不動産会社さんによる調査は、かなりしっかり行うので、
これまで「買付が通ったけど買わなかった」という例は、
融資落ちも含めて、一度もありません。

ただ、今回は先に融資審査をしてもらってます。

「ローン特約の付いた買付不可」という条件だからです。

先週、銀行に電話して資料を送っておりまして、
銀行から届いた「審査申込書」を、週末のうちに返送しました。

支店長からの手紙を読むと、なんとなく行けそうな感触なので、
今日明日のうちに、買付を入れるかもしれません。

最近、楽しいことが多くて毎日いい感じなんですが、
購入案件があるときは、さらにパワフルに活動できますね。（=´∇｀=）

買えたらいいなー。

例によってちょっと空室は多いものの、
表面利回り２０％超の、平成築鉄骨マンションです。