今日も区分マンションの買付を入れました。
川崎市にある、割と大きめの物件。

一定の規模（３０戸～）のファミリー区分は、
修繕積立金が不足していなければ、管理状態が悪いものは少ないですし、
価格が折り合えば、すぐ買っても良いような気がします。

なので、だんだん検討が雑になっているのですが（笑）、
今のところ失敗らしい購入はありません。

さて、ここ数日の不動産活動なんですが、
この区分買付以外では、ほとんど能美マンションのことをやってます。

１ヶ月以上先になりますが、訪問予定のアポを取ったり、
大量購入品（ＩＨやエアコンなど）を安く買う方法を探したり、
地元の情報誌を読んで相場を把握したり。

いろんな情報誌が乱立している地域もありますが、
石川の小松エリアは、この「Ｆａｖｏ」が独占状態だそうで、
これを読むだけで、かなり地域を把握できそうです。

かなり面白いので、別の機会に紹介するかもしれません。
熟読して地元の人みたいになろうと思います。

北陸の物件を買うほうの活動は、中断してしまってるので、
来月は復活させようと思ってます。

あと、「青野菜と参鶏湯を食べて、腎臓と肝臓を強化しよう」
というＦＢのコミュニティに影響されて、
ここ２日間、大量に緑黄色野菜を摂取するようにしています。

参鶏湯は、味が薄いし煮込みすぎでパサパサしてるので、
あまり好きじゃないんですよね。（＾＾；）

今年も開催されますねー。もちろん参加します。

【無料】お金の教養フェスティバル２０１３

今年は、１０年で２千戸もの収益不動産を購入した、
スターマイカの水永社長が、不動産の講演をされるそうです。

さてさて。
能美マンションの初入金と、報告がありました。

何度も書いてますが、このマンションはサブリース中なので、
送金明細は、こんな感じになってます。

実際に入った賃料は１０８万円ちょっとなんですが、
保証賃料は９９．６万円と決められています。

それを上回った分は、分配率６７％が入ります。

保証賃料と分配金を合わせて、１，０５５，９６５円が実収入です。

この金額だと、実際に入った家賃と大差がないのですが、
仮に満室になって、毎月１６０万円が入ってきた場合には、

９９．６万円＋（１６０万円－９９．６万円）×６７％　＝　１４０．０６８万円

が実収入ということになり、
２０万円近くも、引かれてしまうことになります。

ちなみに、満室時家賃は下記の入居率から逆算しています。

1,085,500÷66.6%=1,620,149

しかも、普通サブリースというと管理費が込みの場合が多いのですが、
この契約では、ここからさらに毎月５万円強の管理費が掛かります。
（入居率に関わらず、管理費は一定なのです。）

なので、家主が「サブリース勝ち」となるためには、
毎月の家賃収入が、「保証賃料－管理費」以下になる必要があり、
それはないなーという判断になったのでした。

さらに細かい、部屋ごとの収支については、
満室経営新聞プレミアムで公開します。

先日の北陸遠征の２日目には、
現地（能美市）で賃貸管理をされている会社を訪問しました。

金沢でお世話になってる管理会社さんに、
ご紹介をいただき、自分でアポを取って訪問してます。

入店直後から良い雰囲気が伝わってきますし、
管理体制も、かなりしっかりしているようでした。

おそらく、こちらに管理委託をさせていただくことに
なるんじゃないかと思います。

これからの計画としては、以下のようなものを考えてます。

１．上記の管理会社さんに部屋を見てもらう。
２．能美マンション満室化計画を、双方で考えて意見交換する。
３．次回訪問時に、リフォーム会社の方と現地で打ち合わせ。（８月上旬を予定）
４．８月末でサブリースが解除。リフォーム実施。
５．リフォーム完成後に、各種募集資料を作成。
６．並行して募集条件の見直しや、広告料などについて相談。

いつものように、メーリングリストを導入してもらうなど、
管理会社さんに負担を掛ける部分もあるので、
それに相応しい大家であり、管理条件であらねばならないと思ってます。

一方的に、自分の要求だけ聞いてもらっても、
長続きしませんからね。

さて、今回の出張で食べたものなんですが、
富山や金沢とは勝手が違い、お店を見つけることができません。

これから、小松周辺に宿泊することが増えそうなので、
もう少しこの分野も、頑張りたいところです。

「道の駅」みたいなところで食べたトマトカレーと能登牛コロッケ。
初日のお昼ごはん。

一人で入りやすそうなお店が見つからず、名物でも何でもない串カツ屋さん。

餃子の名店と呼ばれるお店が、駅の近くに２つあります。

ホテルの朝ごはん。夜が控えめになってしまったので朝はがっつり。

北陸から帰ってきまして、報告ブログを書く間もなく、
今日は、午後から区分の決済をしてきました。

現在の所有戸数は、１１３戸（うち区分８戸）です。

梅雨時にも関わらず、幸い天気が大きく崩れることもなく、
小松空港からレンタカーを借りて、加賀温泉までドライブしたり、

こんな場所で不動産投資をしていいのか？と不安になるような道。

久しぶりに退去直後の室内を見て、
抜本的なリフォームについて、管理会社さんと相談したり、

お昼を挟んで能美まで車移動して、マンション周辺をチェック。
競合物件が少ないですが、需要も少ないなぁという感じ。

室内が、かなり古くさい感じになっているのですが、
「それでも７割弱埋まってるのだから、改善の見込はあるだろう」
と思えるくらいになりました。

物件から車で５分くらいのところにある、市役所にも行きました。
財政には余裕があるようで、市庁舎もかなり豪華な作り。

松井秀喜さん生誕の地ということで、
自治体を挙げて、国民栄誉賞の受賞をアピールしてました。

通算本塁打５０７本は、落合博満さんに次いで歴代７位。

ここでは、生活保護の仕組みについて伺いました。

大家さんに、家賃相当分を直払いしてくれる自治体なので、
こういった方も、ターゲットにできそうです。

そのあと、現在の管理会社さんを初訪問して、
管理内容と入居促進策について、話し合いをしました。

これでようやく、初日が終了。かなり頑張りました。 (*￣ー￣)

おはようございまーす。

８時前の飛行機で、北陸に行ってきます。

加賀や能美のマンションは、駅からかなり遠いので、
エリア内の電車が乗り放題の「北陸フリー切符（ＪＲ）」ではなく、
飛行機＋レンタカーということになりました。

電車に比べて、体力的には楽ですね。（=´∇｀=）

こっちでは車の運転をしてないので、そのあたりは心配ですが。。

今回は、能美マンションの空室を見て、
８月あたりから始める、リフォームの計画を立ててみたり、
町内会長さんに挨拶をさせていただきます。

町内会長さんに会うなんて、地方物件ならではの活動ですね。（笑）
売買の元付業者さんのご厚意で、アポを取っていただけました。

また、現在の管理会社さん（サブリース会社から委託を受けている会社）や、
切り替え候補である、地元の管理会社さんも訪問します。

かなり忙しそうです。（＾＾；）

宿泊は小松駅の近くなんですが、
このエリアは、美味しいお店の開拓もできていないので、
今回は頑張りたいと思います。

急に話が決まったのですが、
月末に、藤山勇司さんとセミナーをやることになりました。

【藤山勇司＆投資家けーちゃん】融資完全攻略セミナー

久しぶりに融資の話をするのですが、
タイトルの通り「○○銀行が出る！」という断片的な情報よりも、
融資の本質についての話をしたいと思います。

とはいえ、実際にどういう物件で、どういう人が、
どんな銀行から融資を受けたかという話を、いくつも出しますので、
参考になる方は多いのではないでしょうか。

時間は短めではありますが、
これまでにない、「融資の話」ができるはずです。

御大・藤山さんとの共演ということもありまして、
講演資料も全ページ新規作成の上、気合いを入れて話します。

まとまった時間が、なかなか取れなくて大変でしたが、
来週の頭から北陸に行くことにしました。

先月購入した能美市のマンションは、
８月末まで、サブリースの契約が残っているのですが、
安穏としているとすぐに時間が経ちます。

前倒しで、対策を打たなきゃいけませんね。

さて、その北陸出張ですが、
最高で、４社の管理会社さんを訪問しますし、
物件そのものを、長時間チェックすることもありますので、
出張前の準備が非常に大切になります。

物件＆管理会社さんの場所、移動距離、到達手段、
所要時間に加えて、先方さんの都合を合わせてアポ取りをします。

ちなみに、到達手段というのは、

・駅から歩ける。
・駅まで管理会社さんが迎えに来てくれる。
・バスや路面電車などの手段で、自力でたどり着ける。
・レンタカーがないと行けない。

という違いがあるので、それも予定作成の大事な要素になります。

ダンドリ君になって、万全のスケジュールを組むのです。

ダンドリくん (上) (ちくま文庫)

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ちなみに、主人公のダンドリ君は金沢出身らしいです（笑）

※ぜんぶ北陸の名物。

まずは、それぞれの管理会社さんに、
滞在日程中に「ダメな日時はありますか？」と打診をします。

各社さんの面談可能な日時の中で、順番を検討していくことになります。

この「順序」が、とても大切でして、
下記の地図は、取引のある管理会社さんの位置関係なんですが、

直線距離でも、１１０ｋｍくらい離れていますので、
できれば、加賀→能美→金沢→富山の順、またはその逆で、
回れるのが理想です。

とはいえ、相手がある話なので毎回理想通りにいくはずもなく、
今回に至っては、金沢の管理会社さんからこんなメールが来ました。

なんという間の悪いオーナーなんでしょう。（－－；）

管理会社さんの社内で、

「うわー！ピンポイントでそこ来るかよ。（´∀｀ ）ﾑﾘﾑﾘ」

なんて言われてるんだと思うと恥ずかしい限りです。。
※ぼくからのメールは、メーリングリストを通じて社員さん全員が読んでいます。

さらにダンドリの話をすると、位置関係以外に
「宿泊場所や食べるお店」「飛行機の場合は時間帯による料金の差」
なども考えながらプランを立てていきます。

遠隔地に物件を持つ場合は、効率よい出張ができると、
楽でストレスのない不動産経営ができますね。

来月、久しぶりに「成功の９ステップ」セミナーに、
参加することにしました。（=´∇｀=）

成功の９ステップ　ライブセミナー

思えば、最初に９ステップに参加したのが、
２００６年の１１月でした。

当時はまだサラリーマンで、家賃収入も年間２千万円くらい。

「豊かで楽しく、幸せな人生を実現するぞ－」という、
今でいう「ハッピー＆リッチ」に通じる目標を立てたのが、
最初の９ステップの３日目のことでした。

その目標（９ステップ的に言うと「ミッション」）も、
そこそこ実現してるのかな・・という感じになりましたが、
再参加で、新たなものが見つかるかもしれません。

ベジタリアン生活をしながら、連日２時過ぎまで講義を聴いたり、
自分のことを見直したり、火渡りをしたり。

非日常の中で、さらにレベルアップしてこようと思います。

といっても、別に苦行でもなんでもなく、
毎日楽しいですし、体調もよくなった状態でセミナーを終えます。

小場三代さん、尾嶋健信さん、長岐隆弘さん、水戸大家さんなど、
不動産投資家の参加も、かなり多いようです。

ぼくの管理会社さん（社長）に至っては、
名物参加者としてちょっとした有名人になってますし（笑）、
通ってる歯医者さんの院長も常連です。

個人的に、ぜひお奨めしたいセミナーですので、
日程があう方は、ぜひ参加されることをオススメします。

今回は７月１８～２１日の４日間。千葉の鴨川で開催です。

太陽光発電の日本エコシステムさんからオファーをいただき、
満室経営新聞とのコラボ企画が完成しました。

大家さんのためのシステムダイアリー。

その名も「満室手帳」です。

外観は、こんな感じでちょっと渋め。
iPad miniと、ほとんど同じくらいの大きさです。

中身は、月単位のカレンダーやメモ用紙など、
普通の手帳っぽいところが大部分ですが、
下の写真のように、「毎月の収支」を記載できるページがあります。

巻末には、「お役立ちリンク集」や、「不動産投資用語集」など、
大家さんしか興味のないコンテンツが収録されています。

カレンダーに貼り付けるシールも、
大家さんならでは！という項目が満載だったりします（笑）

「売電」というシールがあるのは、
さすが太陽光発電の会社さんが作っただけのことはありますね。

個人的には、「決済」シールが欲しかったです。

と、楽しくて意外と「使える」満室手帳なんですが、
エコシステムさんに、発電シミュレーションを申し込むともらえます。

今度は、「iPhoneアプリ版の満室手帳」ができたらいいなぁ。（=´∇｀=）

昨日は、毎月１０日に配信される
「満室経営新聞プレミアム（MSP）」の収支レポートを書きました。

ＭＳＰの前身である「財布の中身レポート」は、
２００５年５月の創刊なので、もうかれこれ８年間以上も、
自分の収支を公開していることになりますね。

満室経営新聞プレミアム（ＭＳＰ）

創刊当時の所有物件は、２棟１８戸のみ。
毎月の家賃収入は、だいたい６５万円くらいでした。

当時は、自分の所有物件の棟数・戸数や入居状況などを
ブログでもマメに書いていたのですが、
最近はあまりそういう機会がありません。

自分の持ち物件は、現在のところ

１．石川県金沢市　２８戸
２．富山県富山市　１６戸
３．石川県加賀市　１９戸
４．石川県能美市　４２戸

これに、区分マンションが７戸あります。合計１１２戸ですね。

月の家賃収入は、満室時で５２０万円くらいですが、
能美市のマンションが空きまくっており、現況４４０万円くらいです。

ＭＳＰでは、このような情報はもちろんのこと、

・部屋ごとの入居状況と家賃。
・購入年月、築年数、面積などの物件スペック。
・融資を受けた金融機関。
・融資額、返済年数、金利、残債。

などについても、完全にオープンになっています。
どこの管理会社さんにお願いしているかも、分かります。

懇親会などに参加すると、上記の情報を頻繁に聞かれるので、
きっと興味のある方が多いんだろうと思います。

ぼくだけじゃなく、低予算購入で高い入居率を維持する松田さんや、
富山以上の地方で投資をするソプラノさん、
謎に包まれている関西地方で、どんどん買い進めるイチローさん。

以上４名の収支と行動が、丸わかりになっているので、
ぜひ参考にしていただければと思います。

昨日は、静岡でセミナーがありました。

新横浜から１時間ちょっとで来れる場所ですので、
本来なら十分日帰りが可能なんですが、
駅の近くで宿泊しておりまして、これから帰る予定です。

もっとゆっくりしたいのですが、
午後から、区分マンションの契約があるので・・。（＾＾；）

セミナーのあとは、久しぶりに沢孝史さんと会いまして、
現在建築中の新築物件を見せていただいたり、
地元名物の「黒おでん」を食べさせてもらいました。

土地から仕入れた、ＲＣや鉄骨の新築でも、
利回りは９％程度出せるということで、
長期的な視点に立てば、下手な中古物件より収益が出ますね。

「壁式工法」で、コストダウンをされているとのことです。

黒おでんは、駄菓子やさんのようなところで売られていて、
イワシの削り節などをかけて食べるのが特徴です。

外見的には、あまり清潔感がありませんね。。（＾＾；）

濃口醤油のせいで真っ黒なんですが、見た目ほどは辛くありません。

ぼくの出身地である名古屋では、
おでんは、だいたい味噌を掛けて食べていましたし、
狭い日本でもいろいろ違うものです。

今回購入する、埼玉の区分マンションも、
実は売主さんがサブリースの契約をしていました。

退去の少ない、ファミリータイプであるにも関わらず、
一定の管理費を取った上で、残額の８５％を保証するという、
とんでもない内容になっています。

上記の管理費は、サブリース会社の「賃貸管理費」であり、
管理組合に支払う管理費とは、別のものです。

もちろん、それ以外に修繕積立金も支払うことになります。

全てを引いた手のこりは、わずか３０，９００円。。
利回りでいうと、５％ちょっとという「投資不適格」な状況です。

ただ、こちらの会社は売却時の契約解除が可能ということで、
ぼくは契約の継承をしないで済みます。
（もちろん、購入はサブリースの解除が条件でしたが・・）

今回の会社も、収益分配率は「エグい」内容でしたが、
契約書をよく読むと、修繕の負担については割と良心的でした。

乙が、サブリース会社です。
襖の張り替えや畳の表替えなどは、自社負担のようです。

これが、先月石川県能美市で購入したマンションだと、
ほとんど全てオーナー負担ですからね。（＾＾；）

サブリース会社が負担するものは、
そのまま全部、入居者に請求できる費用ばかりでした。

ぼくも、北陸でサブリース事業でもやろうかなぁ・・と、
真剣に考えてしまうほど、儲かる内容です（笑）