旭川マンションは購入の可否を判断するにあたっては、ある程度お金も掛けて、かなり詳細なリサーチをしなければいけないなぁ・・・と思っていました。

ところが、その前に金融機関の融資が通らないことが分かりました。（＾＾；）　

融資審査が通らなかったのは、結構久しぶりです。

旭川という遠隔地ですので、融資可能な金融機関はＳＭＢＣだけということで、業者さん経由で審査をお願いしていたのですが、空振りだったようです。

上記のように判断に困る物件だったので、この融資が通らなかったこと自体はさほど影響はないのですが、今回は物件云々よりも自分の収支状況がマイナス要因になったんだそうです。（；＿；）

収支がマイナス要因・・・。（´～｀；）

どんな良い物件でも、ＳＭＢＣではしばらく融資はムリってことです。

購入総額１５，２８０万円で先月の家賃が２８０万円。
利回り２１．９％もあるのに・・・。

家賃の３分の１以内で返済ができているのに・・・。

いちばん長いローンでも、あと１８年で終わるのに・・・。

５９戸中、1戸しか空室ないのに・・・。

謎です。(；-＿-；)
普通に考えれば、相当良好な収支状況だと思うんですけど。

心当たりがあるとすれば、物件が北陸地方ばかりにあるということと、１つだけですが耐用年数を超えた返済期間の融資を引いていることです。

築１５年の木造アパートで１０年返済。

最初のアパートを国金で借りた時のものですが、現時点での残債が１３００万円で、土地値を切ってます。

リスクなんかないと思うんですが、金融機関が作った定型商品上での評価ですから。反論しても仕方ありません。(；-_-) =3
さっさと見切りを付けて他から借りれる物件を探すだけです。

ちなみに、持ち物件が満室であっても空室だらけであっても、評価上は関係ないって聞きました。
大家としての経営力は、査定対象外なんだそうです。

金利も上昇基調ですし、チャンスの窓も閉まりつつあるかもしれません。

買えるうちに、さっさと買ってしまわなければ。

丸井今井というデパートのロゴマーク。

　札幌や函館にも多いようです。

旭川に着いて「でかいモスバーガーだなぁ」と勘違いしました。

旭川に多いのは、モスではなくロッテリアです。
駅構内にも、買い物公園通りという駅前繁華街にもありました。

宿泊したのは、駅から徒歩１５分くらいのサウナ付きホテル。

うだつの上がらないワンルームマンションを改造しているらしく、お部屋にミニキッチンが付いていたり、各部屋の郵便受けがあったりします。

長期間住んでる人も多そうでした。
不動産投資戦略としては、なかなか面白いと思います。

現地では物価の安さを感じました。
タクシーの初乗りは５５０円（個人タクシーだと５００円）だし、宿泊なんかも安いです。

ホテル内のマッサージ案内

これもあり得ない安さです。
１０分１０００円の「てもみん」が、ぼったくり店かのように感じます。(≧∇≦)

夕食は事前にチェックしていた塩ホルモンのお店に行きました。

メニューは各種飲み物と「塩ホルモン」しかなく、飲み物をオーダーするとあとは勝手に出てきます。

全フードメニュー(笑)

繁盛店の余裕からか、あまり何度もお代わりしようとすると、「あんた、まだ食べるの？」なんていわれてしまいました。（＾＾；）

日本酒をオーダーすると、一升瓶が出てきます。

ボトル売りをしている訳ではなく、勝手に注いでオッケーという仕組みになっていて、会計の時に何倍飲んだかを自主申告するんだそうです。（笑）

美味しいのはもちろんですが、なんだかすごいお店でした。

週末は好天に恵まれ、楽しい物件調査ツアーになりました。（=´∇｀=）

朝５時に自宅を出ましたが、空港からのリムジンバスで旭川駅に着いたのが１０時過ぎ。
物件は、旭川から一駅先の無人駅から徒歩５分のところです。

タクシーでも初乗り料金だと思うのですが、地元のことを知るために１時間以上待って電車に乗車。

鈍行電車は３時間に２本くらいしか通りません。（；＿；）　

乗車時間たった３分程度で隣の駅に到着。
面白い掲示を発見。

「すいません～、電車来ないんですけど～？」

「あ、お待たせしてすいません！いま出たところですー。」

・・・なんてソバ屋と出前客のような会話が繰り広げられているのでしょうか。（＾＾；）

物件は築年数がそれなりというだけあって、床が変な材質だったり天井がやけに低かったりします。水回りも年代物でした。

給湯器が旧式でやけにでかく、しかも室内にあるのでものすごい存在感でした。

場所的には中心部からも近くて周辺の買い物環境なども充実しており、周りのアパートの空室率も低かったです。
このマンションがいちばん空いていたように思います。

※空室率調査のやり方は、ＮＳＸ松田さんのＤＶＤを参考にしてます。

大幅に指値をしているので、満室になれば相当な利回りになりますが、手を加えなければならない部分も多く、上級者向け物件だと感じました。

果たして、問題が多いけど高利回りなこのマンションに立ち向かって、見事に勝利を収めることができるのでしょうか・・・。（；゜０゜）

とりあえず、融資の感触が出てから考えます。
買えなきゃ意味がないですからね。

今日は金曜日なのですが、飲みにも行かずに帰ってきました。

明日の準備が色々あるので、仕方ありません。（´。｀）　

空港や物件までの交通手段を確認したり、周辺の地図を印刷したり、現地での待ち合わせ連絡をしたり・・・結構大変です。

移動が長いので、その間にチェックする原稿とか、読む本などの準備もしておきます。
こういう準備を怠ると、バスや飛行機の中が退屈で仕方ありません。（＾＾；）

もちろん、もうひとつの楽しみである旭川ラーメンや塩ホルモンの有名店をチェックすることも忘れません。（＾∇、＾　）　

魚介類も美味しいらしいですが、北陸に行ったときにも食べられますので、今回は見送ろうと思います。

それから、旭川の一般的な情報を知りたいと思ったので、ツテを頼って現地でお話を伺える方も見つけました。

物件のある場所のイメージはどうなのか、旭川市ではどういうライフスタイルが送られているのか、地元で信頼度の高いスーパーはどこなのか、徒歩何分までなら歩こうという気になるのか、洗濯物は部屋で干すのか・・・。

不動産屋さんでは客観的な答えが返ってこないようなことを聞きたいと思っています。

ちなみに、わざわざ時間を割いてくれるのは、嫁さんのお母さんのお兄さんの以前の奥さんという方ですが、ここまで来ると遠縁とかいうレベルじゃなく、完全に他人です。（笑）

日曜日の朝、なんと宿泊先まで迎えに来てくれるそうです。
旭川にはいい人が多い予感がします☆（＾▽＾）☆

あと、物件仲介をしてくれている業者さんに、融資関連の書類も送りました。

この物件では何人も融資でコケているようなので、金融機関の内諾が得られれば、かなり強気な交渉ができるかもしれません。

いい方向に進むといいなぁ。ヽ（*＾。＾*）

レントロール（家賃の明細）は、物件の善し悪しを判断するとても重要な資料で、穴があくほど読み込みます。

購入する頃には、入居者の名前を覚えてしまうくらいです。（笑）

今回の物件は住居部分で２８室あります。
入居は２１室で空室が７つ。あとは店舗です。

自分なりのレントロールチェックポイントは以下のようなものです。

入居年月がばらけているかどうか

３月など特定の月に集中している場合は、その時期を逃すとしばらくは客付けも苦しいだろうと予想できます。

入居年が偏っていることもあります。
ここ２年、まったく入居がないような物件は、将来性としては暗いかもしれません。（；＿；）

ただ、管理会社とうまくいってなくて募集が適切にされていなかった可能性もありますので、すぐに諦めない方がいいとは思います。

最近数ヶ月でいきなりたくさん入居している場合、売却を視野に入れて無理矢理入居させた可能性があります。

この場合は、滞納の危険も増えますし、オーナーとグルで購入直後に一斉退去という最悪のシナリオも考えられますから、注意が必要です。゛(`ヘ´#)

どの年も、どの月も、均等に入居があるのが理想です。

家賃にばらつきがあるかどうか

普通、レントロールはエクセルなどで作成されていて、上から１０１がいくら、１０２がいくら・・・と縦に記載されています。

これだと間取り毎に家賃の偏りがあるかどうかが分かりにくいので、↓こんな感じに書き直してみます。

同じ間取りで家賃の差が大きい場合は、入居年も合わせて確認してみます。

上の例でいうと、２ＦのＢや３ＦのＤがいつ入居したのかをチェックしてみます。
大体、昔の入居者ほど家賃が高く、直近で入居した部屋の家賃が安かったりします。

直近の家賃を基準に利回りを再計算してみると、物件図面に書かれている数値から大幅に下がってしまうこともあり、ショックを受けます。(｡>_<｡)

入居者層、女性入居者の割合

法人や女性の入居が多い方が、賃貸付けのポテンシャルとしては高いと思います。

敷金

昔は２ヶ月だった敷金が、最近は１ヶ月になっているような場合、賃貸付けには苦戦していると思われます。

空室が多少多くても、敷金が３ヶ月もらえているような場合は、敷金を減らすだけでぐぐっと入居が増える見込みもあります。

敷金が多い方が、決済時の自己資金も少なくて済みます。(=´∇`=)

今回のマンションでいうと、入居年月はきれいにばらけています。

特定の月に集中しているようなことはありませんし、今年になっての入居も３戸、去年は６戸ありました。

家賃はちょっと下がり傾向です。（＾＾；）
敷金も昔の入居者は２ヶ月なのに、最近は１ヶ月ですから、決めるのも大変なのかなぁ・・という予想はしています。

室内写真をみた限りでは、決しておしゃれな物件ではありませんが、女性の入居が６０％近くを占めています。

女性でも安心な、何かがあるんでしょう。
現地確認の時に、しっかり読み取ってきたいと思います。

以前買付を入れた北海道のマンションは、札幌市の麻生（あさぶ）というところでしたが、今回の物件は札幌ではなく旭川です。

　 クリックで拡大します。

北海道には有名な地名がたくさんありますが、それぞれの位置関係がよく分かっていませんでした。

札幌と旭川は、１００ｋｍ以上も離れているんですね。(^◇^ ;)

飛行機も予約しました。
昨年広島に行って以来ですが、直前の予約ということもあり、料金もバカになりません。

一番安いプランを探して購入した往復のチケットと、超チープなビジネスホテル1泊を合わせて、５万７千円もします。(｡>_<｡)

これが、１０日以上前なら予約できるビジネスプランという「往復の航空機＋旅行会社指定のビジネスホテル」というセットだと、３万円くらいで済んでしますのです。
旭川に３万円で行けるプラン

今回は急がないと物件を取られてしまうため、割高購入も仕方ありませんが、もし購入することになった場合の契約や決済時には、用意周到に激安チケットを購入したいと思います。

ちなみに、旭川の名物を調べてみますと・・・

旭川ラーメン、ほしたこ、ジュンドック（天むすに似てる）、バナナ焼き(笑)、塩ホルモン、旭川ジンギスカン（先にタレに漬け込むのが特徴）・・・。

バナナ焼き以外は全部おいしそうですね。(^▽^)
こういう下調べは、かなり楽しいです。

多くの人がお金持ちを目指すきっかけになった、ロバート・アレンさんの「実践　億万長者入門」という本の原題は、「Multiple Streams Of Income」といいます。

「複数の収入の流れ」が大切であり、株式や投資信託、不動産、ビジネス、印税などの権利収入・・といった収入源をたくさんもつことが、億万長者への早道であると書かれています。

ぼくの場合は今のところ、「勤務先からの給料」「家賃」「レポートの販売などからの収入」「ＤＶＤの印税」「アフェリエイト（ＪＦＡ）」と、わずかですが「株の配当と預金利息」の６つの収入源があります。

数は６つあるものの、給料と家賃で収入の９０％以上になってしまってますので、バランスを整えていくことが大切だなと感じています。

でも、数があるのは結構うれしいものです。

今月は

８日　　勤務先の夏のボーナス
１１日　管理会社Ａから家賃の入金
１５日　管理会社ＢとＣから家賃の入金
２０日　レポートの販売等の分配金（６ヶ月に１回）の入金
２５日　勤務先からの月例給与
２８日　自主管理している区分マンションから家賃の入金
２９日　アフェリエイトと印税の入金

毎日が給料日・・・とまではいいませんが、なかなかのものです。（＾▽＾）

・・と喜んでいましたが、このサイトによると、ビジネスコンサルタントの道幸さんは、２２のキャッシュポイントがあるんだそうです。（；゜０゜）　

２２もあると、ホントに毎日給料日なんでしょうね（笑）

昨日入れた買付が、５００万円上乗せした金額で通りそうです。

１億１千万円で入れていました。

５００万円は、４．５％の上乗せに相当します。
２０年のローンで換算すると、月の返済額が２．５万円くらい上がります。

まぁ、妥協できる範囲かもしれません。
来週末、現地へ行ってこようと思います。

北海道の物件は、冬の除雪費用や高額な広告費、供給過多で低下する家賃水準など、状況的には厳しそうです。

賃貸状況や建物の維持管理、人口動態から近隣の建築計画までしっかり検討して、勝率９０％以上の場合のみ購入に踏み切らなければなりません。（－－）

北海道といえば、去年の今ぐらいの時期に２億円以上もする物件に買付を入れ、融資も通ったのに買えなかった物件がありました。(｡>_<｡)

内緒で売却する予定だったのに、ぼくがその物件の管理会社に電話を入れてしまったことが原因でした。

今回はそのようなことのないよう、十分気をつけたいと思います。（*＾▽＾*）ゞ

今週は気合いを入れて色んなことをやっていますので、かなり忙しいです。

今日は財布の中身レポートの原稿を校正しています。
一緒に書いている、コテツさんやＮＳＸ松田さんのレポートやコラムをチェックする役割です。

松田さんは勢いよく書いて、ちょっと文章がおかしくなっていることがあり（笑）、コテツさんはワープロの変換間違いが多いです。

直さない方が面白い変換もあります。(*/∇＼*)
ぼくも結構間違います。

そんな中、今日は買付を入れました。
北海道のマンションです。以前札幌のマンションに買付を入れたことがあり、今回は２度目ということになります。

築２５年でちょっと古いのですが、１５％くらい指値をしまして利回り１８％です。
通れば見に行きます。(^▽^)　

もう１２時過ぎちゃってますが、まだまだ頑張ります。
金曜の夜は遊びたいですから、今夜のうちに終わらせます ☆ミ

邱 永漢さんの「賢者は中金持ちをめざす」という本から、「使えるお金で月１００万円（＝中金持ちのレベル）」を目標に頑張ってきましたが、この「使えるお金で・・・」っていうのは、なかなか手強いものだと思います。

家賃収入で月額１００万円を超えたのが、一昨年の７月。

でも、１２０万円ちょいの収入に対してローンの返済が５５万円くらい。管理費とか諸々の経費がかかって、手元に残るのはせいぜい３０万円でした。

それから新規の物件を購入し、入居率を改善したおかげで、今は月の家賃収入が２７０万円くらいありますが、９３万円のローンを返済して、管理費・清掃費・エレベータの保守点検・共用部分の電気代・・・などなど色んな費用が月額５０万円弱。

ここまでで、手取り現金は約１２０万円になるのですが、ここからさらに年間２００万円以上の固定資産税が待っています。（；＿；）　

それでもなんとか月額１００万円はキープしているか・・？？

・・と思ったら、確定申告で「所得税」を納めなければならないことに気づきました。

これまでは物件購入の諸費用が掛かっていたので、確定申告も２年続けて所得ゼロでしたが、今期からはそうもいかないはず。

さらには空室が出たらリフォームも必要ですし、何年に一回はまとまった修繕費も掛かってきます。

全てを差し引いた後で月額１００万円を残そうと思うと、「家賃－返済」という表面的なキャッシュフローで、月に２２０～２４０万円は必要だと思いました。

家賃水準でいうと、年収５０００万円レベルでしょうか。

中金持ちの道は、まだまだ遠いですね。(￣ー￣)

投資家ブログが盛り上がるイベントといえば、新規の物件に買付を入れて無事に決済するまでのハラハラドキドキの課程と、

「不謹慎だけど面白い～（≧∇≦）」

っていうアクシデントが起こった時です。

ぼくのブログでも、家賃滞納者の裁判話を書いていた時期が、いちばんアクセス数やコメントが多かったと思います。

さて、ぼくがお手伝いしている会社で企画をしたセミナーの講師をしていただいた、不動産会社を経営している森岡さんのブログが、リアルタイムでアクシデントの真っ最中です。

ショッキング映像！解体してる訳じゃありません。

ご所有のアパートにトラックが突っ込み（第１話）、その一週間後に乗用車が突っ込んだそうです。（第２話）

同じ場所に車が２週続けて・・・・。これはもう単なる偶然ではなく、テロ的なものなのではないかと疑ってしまうほどのアクシデントですよね。（笑）

幸いケガ人はいないようですし、森岡さんご本人が結構元気なのでほっとします。

っていうか、よく元気でいられますよね。（＾＾；）　
賠償金で修理はできたとしても、ぼくなら絶対落ち込んじゃいます。

不動産投資・アパート経営では精神的なタフさが要求されますが、こういう事態になっても平気な顔でブログの更新ができるくらいで、初めて一人前なのかもしれません。