２００９年のブログ更新も、今回でおしまい。

年明けはたぶん、４日くらいからになると思います。

来年はまた初心に返って、
エンターテイメント性の高い記事を書くつもりです。
（もちろん、普通の記事もあると思いますが）

さて、今回のテーマは今年の達成項目＆良いことです。

一番はもちろん、アパート経営フェスタが、
多くのお客様と出演者＆サポーターの皆様のおかげで、
バッチリ成功に終わったことです。

現地の学校ふたつ分にもなる金額を
寄付することができました。ありがとうございます。

来年のフェスタは、１０月２日に九段会館で開催です。
ゲストやテーマなどは、これから考えます。（笑）

そのほかたくさんあるのですが、
大家さん関連では、

　・富山県内の持ち物件が満室になった。
　　（過去は一瞬たりとも、そういう時期はなかった）
　・管理会社さんとの関係が、さらに良くなった。
　・ダメな物件を売却できた。
　・上尾の戸建てで売却益が出た。

それ以外では

　・講演を大小合わせて１３回した。
　・「どこでもアパート経営」が増刷された。
　・メールマガジンが成長して、業界最強になった。
　　告知のお手伝いをすると感謝されます。
　・海外旅行に３回行った。
　　特に、ラスベガスに両親と行けてよかった。
　・満室経営　大家１１９！に参画した。

とまぁ、こんな感じで良い１年でした。

来年についても色々考えてます。

豊かで楽しくパワフルな毎日を送って、
自分の周りの人達やブログをお読みの方が元気になるよう、
引き続きがんばりたいと思います。（＾▽＾）

ということで、皆様良いお年をお迎え下さい。

昨日は、午前中にちょっと打ち合わせをしたあと、
藤沢で開催の石渡さんセミナーに参加しました。

１５０名くらい入る会場が満席ということで、
「購入・融資」への関心の高さが伺えます。

セミナーの運営は石渡さんがひとりでやっていて、
入り口の受付もなかったので驚きました。（゜▽゜；）

内容は、自分がとても思いつかないようなことで、
昨日のノウハウで、不動産投資を始められる人も多そうです。

告知のサイトに「自己資金１００万円でも融資を引ける」とあり、
そのため、本当にお金がなかったり、
就職活動中であったり、超不安定な仕事をしていたりと、

普段の不動産投資セミナーでは見かけない方が、
たくさん参加していたのが印象的でした。

石渡さんの基本的な融資テクニックは、
１月３０日に開催される、お宝不動産セミナーで、
詳しく公開されるそうです。

金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー

昨日のノウハウだと、自己資金がかなり少なくても、
融資を引いて不動産投資をすることができますが、

懇親会でお話をした限りだと、
自己資金が少ない人は、不動産の知識も少ないことが多く、
むしろ、そっちの方が問題だとも思いました。

（例えば「路線価って何ですか？」と聞かれたり・・）

ということで、今日はこれから浅草に行ってきます。
明日の更新はおやすみです。

昨日は、今年最後のメルマガ飲み会でした。

蒲田駅近くの「和民」が会場だったんですが、
部屋も広いし、料理の質量ともにすごいクオリティでした。

普段、チェーンの居酒屋さんには、
ほとんど行かないという人も多いと思いますが、
思ってる以上にお得なのでお薦めです。

コースで出たチゲ鍋。おじや付きでかなり美味しい。

さて、昨日はほとんどお休みモードの時期にも関わらず、
富山県内唯一の空き物件に内見があり、
デザインリフォームの効果もあって、１発成約しました。

これで、４件続けて一発成約しています。
富山と金沢の物件４棟６７戸も、再び満室になりました。

全体の空室率は、４．５４％で年を越す予定です。

地方でも効果抜群の、内装デザイン作品集。

ということで、
自分は昨日で仕事納めだったので、今日から年末休み。
午後からは石渡さんのセミナーです。

石渡さんセミナー　お昼まで立ち見受付。

いよいよ今年も残すところあと６日間。

ブログを書くのは、あと４日間ということで、
そろそろ年末っぽいことを書いていこうと思います。

まずは悪かったことと反省点からなんですが、
この記事を書くにあたって、
去年の年末に書いた、同テーマの記事を読み返してみました。

すると、

・４戸借りてた大口法人が倒産
・パキスタン人が夜逃げ
・大型出費が続いて、お金がピンチ！
・屋上に魚のミイラがつるされていた

など、かなりショックなことが多くてびっくりです。

今年は思い出してみても、悪いできことが少ないです。

そんな中で、あえて選んでみますと・・・

１．借上げ駐車場が一方的に解約

　契約書通りの無予告解約を食らってしまい、
　２ヶ月以内に次の駐車場用地を探さなければならず、
　ストレスが溜まりました。

　駐車場料金は足下を見られて倍増してしまうし、
　整地や後始末で、かなり出費しそうです。
　
　ぼくは今後、都市圏以外で物件を買うときは、
　敷地内に駐車場が確保できないものは選ばないと思います。

２．長期の入居者さんが失踪

　これはブログにも何度か書きましたが、
　平成４年くらいから入居いただいていた方が、
　どこかにいなくなってしまいました。

　無事だといいんですが、結構ご迷惑を掛けられました。
　　
　大家業を始めて５年半にして、
　始めて、入居者の家財を勝手に搬出しました。

　で、なぜか瞬時に次の入居が決まり、
　今は絶対に失踪しそうにない若い女性が、平穏に住んでます。

　失踪者さんが突然戻ってきて、
　「そこはオレの部屋だ！」みたいに言い出したらと想像すると、
　夜も寝れません。。。ヽ（´ Д `；）ノ

それ以外では、加賀のマンションの入居率は、
もっと早めに手を打てば、上がっていたかもしれないとか、
小さな反省点がいろいろあります。

それでも５年前と比べると、自分のアパート経営力も、
精神的なタフさも上がっているので、
来年以降も、引き続き精進していきたいと思います。

しかし、去年の今頃のブログは、
ランキング首位を死守するために頑張っていたので、
エンターテイメント性が高いですね。（笑）

不動産投資のシミュレーションソフトがいくつかあって、
ぼくは、物件選別用に「一発鑑太郎」と、
長期のシミュレーションには、「お宝不動産鑑定ツール」を使っています。

　不動産投資自動化ツール　一発鑑太郎

　お宝不動産鑑定ツール　REAL CASHFLOW

これらのツールは今でも十分に活用できますし、
初めて手にした時は、その便利さに驚愕したものです。

しかし···

急速に進むＩＴ化と、顧客偏重主義から生まれた
過剰とも言える他業界のネット関連サービスを見る限り、
シミュレーションツールも、まだまだ改善の余地はあります。

例えばこんな機能があれば便利です。

　サイトに掲載されている物件所在地を読み取り、　
　全国地価マップの路線価データを自動入手！

　その数値に敷地面積を掛けて土地値を算出！

　そして物件構造と築年数、延床面積から建物評価も算出！

　さらに、売出価格に対する積算割合の高い順に並び替え！

　もちろんＲＳＳ機能も搭載！
　しかも、自分の狙ったエリアで「積算＞売り値」の物件が出ると、
　自動的にメールでお知らせしてくれる！

　買付申込書の自動発行＆ＦＡＸ送信も、ボタンひとつでＯＫ！

　「物件を見に行く」というボタンを押すと、
　現地までの交通手段、住宅地図、近隣の家賃相場一覧を一括印刷！
　ｉ－ｐｈｏｎｅへの転送も、もちろん可能！

　しかも、予め個人情報を登録しておくことで、
　物件＋属性のデータを、加盟金融機関に一括送信。
　引越しや車の買取のように、融資の比較が自宅で楽々！

例えばツイッターや２ちゃんねるでは、
外部製作の活用ツールがたくさん使われているので、
不動産サイトでも、そんなのあったらいいです。

ということで、ぼくは今日で実質仕事納めなので、
夕方まで頑張って仕事しようと思います。

昨日は、ホリエモンこと堀江貴文さんの、
「エピソードゼロ」というセミナーに参加しました。

初めて見る堀江さんは、普通のお兄さんという感じで、
体格がいいのに、体型の出やすい服を着てました。

ぼくは堀江さんの本はほとんど読んでまして、
メール術とか、シンプルな考え方などを参考にしてます。

最後の質疑応答のところでは、
「モチベーションを上げるためにしていることは？」
という参加者さんからの質問に対して、

「ぼくはいつも、モチベーションＭＡＸです」

って瞬時に答えていたのが印象的でした。

ぼくも今日から、
モチベーションＭＡＸになろうと思います。（｀ヘ´＃）

さて、堀江さんに続いて講演をした齋藤靖之さんが、
本を出しまして、今日からamazonキャンペーンだそうです。

キャンペーンの詳しい内容は、こちらのページです。

ところで、モチベーションＭＡＸの話をしましたが、
不動産投資は、あらゆるところで、
モチベーションが下がるようなことばかり起こります。

物件が見つからない、買付が通らない、融資の審査に落ちる、
空室が増える、滞納される、水漏れする・・・などなど。

だから、自分なりのモチベーション維持の方法を、
確立しておくことが大事かなと思います。

今日はお昼から堀江貴文さんのセミナーに行きます。

中途半端な時間に終わるので、
その後、どうしようかちょっと悩みます。

さて、クリスマスパーティーの写真が、
いくつか届きましたので、掲載しておきます。

当日の模様は、めぐママさんのブログで
詳しく報告されてますので、よろしければどうぞ。

人口密度がかなり高いです。白岩貢さんのご挨拶。

石渡さん。将棋の羽生善治さんに似てます。

藤澤雅義さんから著作のプレゼント

コテツさんはサンタ服を着てるのですが、
服のサイズが大きすぎる上に、黒ベルトをしていないので、
サンタというよりはピエロみたいです。

和民で関係者の二次会。ご挨拶をする叶温さん。

ハートブレインも、次第にイベント会社化している感もありますが、
大家さんが楽しめる企画を、来年もたくさん考えたいと思います。

２５日（金）の夜と、２８＆２９日の午後に開催。

【無料】金の教養講座　学習キャンペーン　

数日前に北陸地方を襲った寒波で、
富山や石川は、数十センチの積雪なんだそうです。

ＫＮＢホームページより

横浜は晴天続きだったので、実感がありませんでしたが、
昨日の午後に、管理会社２社から電話がありました。

加賀の管理会社さんからは、
「積雪がすごいので、駐車場から車が出せない入居者がいる」
というものでした。

すぐに除雪をお願いしましたが、
依頼ラッシュで即日の対応ができません。（＾＾；）

近隣の物件の中には、融雪機能の付いた駐車場もあり、
そこと比較されて退去に繋がるとイヤなので、
早めに完了したいところです。

富山の管理会社さんからは、
駐車場から車を出す入居者さんが、道路に泥雪を飛ばすので、
町内会からクレームが入ってるとのことです。

駐車場に砂利を敷くよう言われてるそうですが、
こちらは特に対策しないことにしました。

費用や影響を考えて、経営判断しなくてはなりませんが、
管理会社さんが間に入ってくれて、
自分が矢面に立たなくていいのは助かります。（≧∇≦）

◆お知らせ◆

　アパートローン必勝マニュアルを購入すると、
　今日までは特典が付きます。これはかなり価値の高いものです。

　詳しくは、昨日のメルマガをご覧下さい。

今日の夜は、大家検定横浜支部の忘年会です。

支部長の工藤一善さんはもちろん、
赤井誠さんや、めぐママさんも来るということなので、
何だか、先日のクリパのようです。（笑）

１９日のセミナーで、叶さんが説明してくれた、
平成２１年度の税制改正関連の話。

こちらのサイトで説明がされていました。

・・・が、叶さんの説明を聞いているぼくでも、
なかなか理解できないほど、説明が分かりづらいです。（´Д｀；）

いきなり読んでも、理解できる人は
ほとんどないのではないかと思うくらいです。

難しい話を分かりやすく説明してもらえる
機会に巡り会えて、良かったです。

要するに、今年（あと１０日しかないですが）と来年に、
土地付きの物件を買っておくと、何かと有利だということなんですが、
有利になるのは、以下の２パターン。

１．５年以上その土地を保有して売却するとき
２．以前に購入した土地（建物付きでもＯＫ）を売るとき

時間が経つと、有利になるのを忘れてしまうので、
ちゃんと覚えておくようにしないといけません。（笑）

来年は税制の面でも、買い時ですね。

さて、今日は午前中に打ち合わせがあって、
午後からはいろいろ作業をします。

まともに仕事をするのも、今週でおしまいなので、
楽しく年を越せるように頑張ります。

◆お知らせ◆

　最近、ガンガンと表に出ている石渡浩さんが、
　１月３０日に、お宝不動産でセミナーをされます。

　金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー

　今週末にも藤沢市でセミナーがありますが、
　そちらとは、内容が異なるものです。

昨日は、ハートブレインと大家さん学びの会で、
コラボ企画した、クリスマスパーティーでした。

夕方までは勉強会。前半は、叶さんによる税制改正関連。
後半はペット共生住宅について。

９０名を超える方に、ご参加いただきました。

叶さんのセミナーだけで、
来年以降、何百万円も節税できる人がいるはずです。

夕方からは立食パーティー。

最大音量のＢＧＭがまったく聞こえないほど、
参加者さん同士の会話が、盛り上がってました。（゜▽゜；）

この写真は、パーティーでやったゲームなんですが、

「入居率を上げる方法」というお題で、
２分間で、どれだけたくさんの方法やアイテムを出せるかという、
大家力が問われるゲームです。（笑）

著名な方にも、忙しい中たくさん出演いただき、
楽しい年末イベントになりました。

◆お知らせ◆

　最近、ガンガンと表に出ている石渡浩さんが、
　１月３０日に、お宝不動産でセミナーをされます。

　金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー

　今週末にも藤沢市でセミナーがありますが、
　そちらとは、内容が異なるものです。

昨日のクリパに、石渡さんも来てくれたんですが、
二次会の居酒屋さんでは、マンゴーカルピスサワーみたいな、
女の子っぽいものばかりを飲んでました。（笑）

今日から年末までの全ての土日に、
不動産に関するイベントが入っています。

今日はレポート会員さんとの、クリスマスパーティーです。

午後から勉強会で、夜は立食パーティーという
２部構成になっています。

さて昨日は、鑑定ツール　一発鑑太郎の製作者である、
齋藤靖之さんの新刊をゲットしました。

不動産投資についての具体的なノウハウではなく、
ビジネスとの両立を薦める本です。

ビジネスを持つことで、不動産を買うスピードが上がり、
また、既に物件を持っている方にとっては、
リスクの軽減と安心感につながります。

両立を実践している人の事例として、
コテツさんのインタビュー記事が載っています。

ぼくも、後書きで一行だけ登場します。（笑）

以上のように、オススメの本なのですが、
２４日からamazonキャンペーンだということなので、
それまで購入は待った方がいいと思います。

昨日は夕方から打ち合わせのあと、
ベンディアムの倉住社長、モダンアパートメントの渡邉社長、
それから赤井誠さんと、関内の焼き肉屋さんで飲み会。

赤井さんが、生ビールを８杯も飲んでました。⊂（＾＾　）

今日も仕事だと思いますが、大丈夫でしょうか。。（笑）

さて、また保険についてのご相談です。

保険メルマガもよろしくお願いします。

さて、残念ながら、これは保険の対象外です。

以前の記事でも書きましたが、雨漏りには急激性がないので、
保険の出る要件になりません。

経年で外壁が次第に劣化して、雨水が浸入してきたというのは、
雨が降って、鉄部がいつの間にか錆びたってのと同じです。

質問者さんは、「自然災害が原因で起こった雨漏りの修繕費」
として、外壁防水の費用・・・と書かれていますが、
外壁が劣化したのは、自然災害が原因ではありません。

ただ、優秀な代理店だったら、部屋のシミについては、
保険金を出すこともできるかと思います。

雨水が浸入した原因自体に、事故性はなかったのか？

を、代理店の方と相談してみてください。

優秀な方なら、分かってくれると思います。
（ブログに書けるギリギリの、超親切なヒントです）

意味がわかんないような人でしたら、
残念ながら、代理店選びに失敗したということです。

ジェームス・スキナーさんの講演音声（６５分）を、
無料でダウンロードできるキャンペーンです。

メルアドと、何でもいいから名字の登録だけでＯＫ。

昨日だけで、１００名以上がダウンロードしたみたいです。

さて、石渡浩さんの書籍を読んで、
物件取得についてのモチベーションが高まっています。

石渡さんの書籍＆行動で一番すごいところは、
毎日淡々と、物件調査や銀行アタックを繰り返す、
マシンのような継続力にあります。

ぼくも、ここ数日は問い合わせや買付の打診を、ガンガンやってます。
なかなか買えそうなのがないですが。（＾＾；）

で、いろんな作業の中で気づいたのですが、
以前に比べて、ネット検索や数値分析のスピードが
明らかに遅くなってるのです。（；＿；）

土地値と敷地面積、築年数と延床面積などを計算して、
売値と比べて高いのか安いのか。
さらに、入居率やエリアを見て最終的にどうするのか。

こんな計算を一瞬でしていたのですが、
今は、ちょっと時間が掛かるようになっていてショックです。

身体と一緒に、そっちの技術も鍛え直します。

今日は打ち合わせいくつかあるのと、夜は忘年会です。
その後は、１９日と２６日が飲み会。

そんなに大変じゃありません。

水曜日は、富山の管理会社さんが休みで、
ハートブレインの事務所も、人がいない日です。

また、月・火に筋トレをやって水曜は休むことが多いので、
自分の中での水曜日は休日に近く、非常に開放感があります。

いつもあるのですが、水曜は大開放って感じです。

さて、昨日は賃貸管理クレーム日記という
人気ブログを運営されている、熊切伸英さんにインタビュー。

熊切さんといつもの３人。

倉橋社長のＣＦネッツで何千戸もの物件を管理してきた、
その道のエキスパートです。

「迷惑住人」「滞納」「トラブル」から「自殺」まで。

これまでのインタビューにない、
管理面での超ディープなノウハウを伺うことができました。

「共用部での立ちションを繰り返す住人を捕獲した話」とか
「自分の幻聴が原因で騒音クレームを連発する人への対処法」など、
大爆笑エピソードも盛りだくさんです。

財布の中身レポートの音声セミナーは、
今月がＮＳＸ松田さんのリフォーム＆競売ノウハウを公開。

来月が三宅耕二さんの短期物件獲得術。
熊切さんの音声を２月の配信と、非常に充実しています。

読者の方は、ぜひぜひご期待下さい。

ちなみに、写真の熊切さんが妙に良い姿勢なのは、
別に緊張されているからではなく、

クレームを言ってきた入居者さんに、
どうやってお詫びをするかの実演をしているからです。（笑）

今田信宏さんの「満室経営　大家１１９」で、
リスクと保険のコンサルタントをやっているのですが、
こちらでメルマガ（ステップメール）の配信を開始しました。

大家１１９サイト。雑誌のロゴ風トップページ。

こちらでは、「teraokeisuke.com」というドメイン取得もされ、
本名でのお堅い作りになってます。（笑）

大家１１９　保険のサイト

昨日、メルマガ開始の告知がされまして、
２４時間経ってないのに、２００件近くの登録がありました。

上記のサイトからアドレスだけで登録できるので、
保険で失敗したくない方はどうぞ。

「脱・税塾」の工藤あゆみさんが、際どい節税法や、
税務調査の戦い方を教えてくれるＤＶＤ。

割引販売は、本日で終了です。

確定申告準備　特別販売キャンペーン

さて、アパート経営は購入・管理・売却に至るまで、
様々なスキルを活用することができる事業なので、
うまく経営されている方は、他業種の勉強を怠りません。

または、改めて勉強せずとも、現在または前職の経験を、
うまく不動産投資に応用しています。

有名な方では、気合いの満室経営プロデューサー西山雄一さんは、
サービス業で求められるレベルの「清潔感」や「接客」を、
アパート経営で実践して、ダントツ成果を出してます。

ＮＳＸ松田さんは、ホームセンター勤務の経験が活きてますし、
営業職の方が、上手に客付けをすることもあるでしょう。

ぼくも、損保会社で代理店営業をした経験が、
管理会社さんなどと上手くやっていくのに役立ってます。

そう考えると、よほど特殊な職業でない限りは、
アパート経営に活かせないことはないような気がしますが、
あったら有利だと思うのは、以下のようなものです。

　・物件チラシなどを作成するスキル
　・仲介会社さんを回ってＰＲできるような営業力

　・デザインや色のセンス
　・キャッチコピーや物件ホームページで活用する文章力

　・最低限の法律の知識
　・会計の知識

　・新築をする場合は建築の知識

あとは、ガッツとか体力とかそういうのも、
安定した経営のためには、重要だと思います。（笑）

もちろん、都市圏に物件を買ってサブリースすれば、
経営が破綻するようなことはないですから、
いろんな努力やスキルは、さらに上を目指す場合の話です。

ちょっと前の話になりますが、
久しぶりに、内容証明郵便を書いて出しました。

といっても、滞納が理由でも入居者さん相手でもなく、
以前購入した（もう売った）戸建ての売主さんに、
補修費の請求をしただけです。

しかし、数年前ぶりとはいえ、以前は滞納者宛に、
毎月のように出状していた内容証明。

メルマガを書くように、筆が進みます。

自分でもびっくり。（笑）

電話や一般のお手紙でも支払ってくれなかったので、
仕方なく書いた内容証明なんですが、

暴力的な強い文調で書き続けていくと、
だんだん自分の性格が凶暴化していくのが分かります。（｀∀´；）ﾊｧﾊｧ･･

恐ろしいです。

で、その結果なんですが、
割増の遅延損害金まで含めて即日入金でした。

お詫びの電話も来ました。すさまじい威力です。

ちなみに、内容証明郵便は、
ウェブ上で作成して送付することもできますが、
迫力に欠けるので、紙媒体を使ってます。

書き方については、こちらのページが、
大家さん向けにはいいかなと思います。

ファイナンシャルアカデミーでも、
滞納トラブル１１０番というセミナーをするようです。
一通り知っておいた方が、良いかもしれません。

ブログ編：その２です。（≧∇≦）

ブログを書く目的は人それぞれですので、
目的に応じて、楽しく書くのが一番だと思います。

mixiでは「日記を公開しない」という、
自分しか読めないような設定ができるくらいですから、
完全に自分の世界に入るのもありです。

ただ、普通はできるだけ多くの人に、
自分のブログを読んで欲しいという場合が多いのですが、

その際は、何らかの形で読者さんの役に立つ内容を、
提供するのが大切だと思ってます。

よくあるのは、
「ボクは初心者で、これからがんばりまーす」
というブログですが、

これは「頑張っている内容」がよほど凄くないと、
なかなか読まれません。

なぜなら、通常ブログというのは、
「何かの役に立ちそうだ」と思って読まれているものなので、
自分より（その分野で）明らかにステージが低いブログは、
わざわざ読むものではないからです。

「あー、この人、頑張ってるよねー、うんうん♪」

と読み続ける人は少ないですよね。

多くの人に読んで欲しいと作者さんは考えているのに、
実際には、本人を知ってるお友達しか楽しめないように
書かれているようなブログは多いです。

自分の体験を書いてはいけないということではなく、
体験報告を通じて、何らかの情報提供をすることが、
ブログを書く上では、大切なことです。

特に、ブログを通じて収益を出そうとする方は、
「どんな読者さんが、何を求めて読んでるのか？」ということを、
今一度考えてみると、改善していくと思います。

本日、財布の中身レポートを配信してます。

今回のインタビューは、メンバーのＮＳＸ松田さん。

リフォーム上達法や激安物件の見つけ方、
さらには競売の目利きと入札法まで、幅広い内容です。

さて、ブログの読者さんから、保険の質問です。
保険期間についてですね。

保険についてのご相談は、こちらのフォームで、
具体的な案件のみ回答しています。

保険の期間については、以前に書いたと思ってましたが、
質問者さんのご指摘通りで、記事から抜けてました。（＾＾；）

ナイスな質問、ありがとうございます。

さて、基本的には保険の期間は長いほどいいです。
理由は以下の４点。重要な順に並んでます。

１．長期の契約は、１年払いの契約より割安だから。
　　 保険期間の中途で解約したとしても、月割りに近い形で、解約金が戻ります。

２．長期にすると大口の契約になり、
　　代理店や保険会社へのインパクトが強まるから。

４．万一事故が続いた場合、短期の契約だと
　　保険会社に翌年の更新を拒否されることがあるから。



特に、先日の記事にも書きましたが、
１月からの改定で、保険料は上がるものと思われます。

普通のお客さんでも、今の契約を中途で解約して、
長期で再契約する人までいるくらいです。

とはいえ、物件を買い続けている方は、
できるだけ手元にキャッシュを残しておきたいので、
その場合は、５年くらいの短いもので契約するといいです。

少なくとも、１契約で３０万円以上の保険料にはしたいところです。

ＮＳＸ松田さんの、セルフリフォームＤＶＤ。
本日から一般販売を開始しました。

世界一分かりやすい　大家さんのセルフリフォームＤＶＤ

２分４０秒くらいから、第２巻の映像が流れます。

初回ロット（１００本）に限り、
松田さんにリフォームのアドバイスをもらえる特典付き。

激安物件に興味がある方、競売やろうって方、
工務店さんの見積もりが高くて許せないっていう方は、
お早めにどうぞ。　→　詳細はこちらから

今日は午前中のみお仕事して、
午後からは、ジムと読書の予定です。

ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ。
来年は１０月２日に九段会館で開催することになりました。

九段会館の収容人数は１，１１２名！

そんなにたくさんのお客さんを呼べるのか、
今から心配です。。（゜▽゜；）

ちなみに、今年のフェスタは４００万円以上の金額を、
ＮＰＯ法人のスクールエイドジャパンに寄付できる見込です。
関係各位には改めてお礼申し上げます。

さて、amazon欠品でなかなか届きませんでしたが、
石渡浩さんの「逆転不動産投資術」を読み終えました。

今でも、サイトを覗くと「１～２ヶ月以内に発送」という、
非常に頼りない表記になってますが、実際にはすぐ届きます。

当初、本を書き始める前の石渡さんは、
「読者の対象が増えるように、偏りすぎない内容にする」
みたいな話をされてたと思うんですが・・・

過去の関連本の中でも、かなりマニアックです。（笑）

融資について、実績に裏打ちされた具体的ノウハウが
随所に散りばめられている良書だと思いました。

また、石渡さんの普段の生活なども書かれていて、
読み物としても面白いです。ぜひ読まれることをオススメします。

ちなみに、ブログで書評を書く場合は、
著者さんの名前をタイトルの先頭にするといいです。

例えば先日、三宅耕二さんにお会いしましたが、
「三宅耕二さんにインタビュー」という記事を書いて数日後・・

Googleの検索で、amazonより上の２位に表示されてます。

こういう記事が増えることで、
ブログのアクセスアップに繋がっていく訳です。

ブログアフィリエイトで稼ぐ日給８万円

▲これ読んで勉強しました。

　戸建てを買うくらいのお金は、余裕で貯まります。

来年１月１日以降に保険が開始する契約で、
損害保険会社各社が、改定を実施するので調べてみました。

改定の内容は、各社ごとに多少の違いはありますが、
大きな改定項目は、同じような感じです。

横並び意識の高い業界なので、特に違和感もありません。
改定時期まで一緒だし。（笑）

まず、補償内容については、
細々とした担保種目をグループに分け、セット化してます。

三井住友海上の火災保険新商品、「ＧＫ」で見てみると、
下記の６グループのうち、４～６項目を選択します。

※三井住友海上のホームページより

これに、特約として他の補償種目（電気事故や類焼被害）を
追加することができる・・という構成です。

地震保険には、特に変更はありません。

それから、これまで住居用で４種別（ＲＣ、鉄骨、木造で２種類）だった、
火災保険料率上の「構造級別」が簡素化されました。

マンション構造、耐火構造、その他の構造という
３種別になり、それぞれ「Ｍ構造、Ｔ構造、Ｈ構造」と呼びます。

自分としてはかなり違和感がありますが、これも各社共通。

火災保険は、ずっとずっと昔、
保険会社があまり忙しくない時代に作られたものなので、
必要以上にややこしい一面がありました。

完全に、自己満足の世界です。（＾＾；）

そのため、社員も商品内容や契約規定を完璧に理解できず、
保険料の割引適用が漏れたりして、問題になりました。

そういう経緯もあって、
全体的に規定や約款が簡素化されてるなという印象です。

◆お知らせ◆

　ブログのサイドバーに載っている
　「全国どこでもアパート経営」の特典キャンペーンは、
　１２月１０日で終了となります。

　書籍をまだお読みでない方や、
　購入されてもお申込いただいてない方は、お早めにどうぞ。

　全国どこでもアパート経営　amazon特典

昨日のブログ記事で、光速不動産投資成功法を紹介したら、
またいくつか続けて売れました。

「頭金ゼロで始める～・・」というタイトルをずっと変えないのも、
実績に裏打ちされた理由があった訳ですね。

絶対フルローン！という方は、ぜひどうぞ。

さて、昨日は愛知県蒲郡で地元の大家さん向けの講演でした。

「全国どこでもアパート経営」という本を書いてますし、
地方の大家さん対象の講演は、積極的に受けてます。

地主系の大家さんにお話をするのは初めてではないですが、
以前の講演と比べて、参加者さんの熱心さが違います。

地主さんが勉強熱心になりつつある・・というのは、
数ヶ月前に、西山雄一さんが指摘をしてましたが、
まさにその通りだと思いました。

午後の新幹線で静岡に向かい、沢さんとご対面。
完成間近の新築マンションの見学をさせていただきました。

ＲＣ１０階建てとういうのは、
知り合いの大家さんの中でも、最大規模の新築物件です

１Ｋの単身者向け物件なんですが、
写真のように、キッチン周りはグレードがかなり高く、

場所の良さ（静岡駅徒歩５分）も相まって、
ＬＥＯＮに出てくる、ちょい悪オヤジが住むような部屋です。（笑）

入居者イメージ（ＬＥＯＮサイトより）

部屋を出来るだけ広く見せる工夫が、
収納からトイレに至るまで、随所にされているのが印象的。

新築物件には、作り手のこだわりが出るな～と、
勉強になった見学イベントでした。

夜は、静岡名物を出す居酒屋さんでご馳走になりまして、
朝から晩まで、楽しい１日を過ごすことができました。

生の桜エビ。お好み焼きの具とはひと味違う。

何かとやる気の高まるイベントが多い週末でしたので、
今週も頑張って、日々進歩したいと思います。

名古屋駅前のホテルに宿泊中です。

今日は早めにチェックアウトして、
名古屋からの東海道線で、蒲郡まで行きます。

講演が終わった帰り道に静岡で下車して、
沢さんの新築を見学する予定です。ちょっと忙しめ。

ところで、一昨日は大阪から三宅耕二さんが来社されて、
財布の中身レポートの音声インタビューを収録しました。

書籍はとても役立つので、ぜひ読んだ方がいいです。

三宅さんは、半年前までは現役バリバリの投資家で、
今は多くの事例を見ているコンサルタントという立場なので、
どっちの立場にも理解がある人です。

お話を伺うと、今でもフルローンが出ている事例や、
短期間で数億円の物件を購入した方の話など、
「厳しい」と言われるご時世に、元気が出てくる内容ばかりでした。

特に、融資についてのお話で、

「どこかが閉まれば、どこかが開く」

というのは、すごい名言だと思いました。
融資をする金融機関は、いつでもどこかあるということです。

また、ご自身の管理面における失敗談などは、
「書籍にも書けない」というエグいレベルだったので、
音声を聞いた方は、驚くと思います。

こういう際どいオフレコ的な話は、ほとんどの場合、
コテツさんが、誘導尋問テクニックを駆使して聞き出してます。

１月配信ですので、会員の皆様はお楽しみに。

インタビューの収録後は、だいたい懇親会やってます。
今回は関内駅近くの焼き肉屋さん。

奥の席で腕を組んでいるのが三宅さんです。

ちなみに、三宅さんは元々は今田信宏さんの会員で、
「光速」収益不動産投資成功法で勉強されたそうです。

このブログの読者さんの、おそらく８割以上の方が、
読んでいるのでは・・というくらい、バカ売れしてます。

使える現金は３００万円しかなかったのに、
フルローンの連続で、２年経たずにリタイアということなので、
まだまだしっかり使えるノウハウのようです。

今日はこれからジムでトレーニングしたあと、
新幹線で名古屋に行ってきます。

蒲郡（がまごおり）という場所にある不動産会社さんで、
オーナーさん向けの講演に呼ばれています。

Ａのところが蒲郡駅です。

ぼくは「チームと仲良く」という話をしますので、
講演に参加していただいた大家さんは、
話が終わった瞬間から、管理会社さんに敬意を払うようになります。

講師に呼ぶには、オススメです。（笑）

お話をさせていただくのは明日なんですが、
前日入りして、両親と名古屋駅から近くのお寿司屋さんで、
軽く食事しようかな～という計画です。

今日は弟が付いてこないので、高めの寿司店に行きます。（ﾉ´∀｀*）
めっちゃ食べるし、サビ抜き注文だからお店に迷惑だし。

これからお店を探して、予約しようと思います。

それから昨日はお会いした方から、
相田みつおさんみたいな、渋いハガキをいただきました。

ありがとうございま～す☆

◆手前ミソですが、ウルトラ物件獲得術のＤＶＤが、
　リニューアルしてから、かなり売れてます。

　投資家けーちゃん流　ウルトラ物件獲得術ＤＶＤ

　「価値ある高利回り物件」が生まれるプロセスと作り方を、
　理論的に解説した珍しいセミナーＤＶＤです。

読書日記を更新しました。
１１月は、比較的たくさん読めたと思います。

役立つ本が満載：投資家けーちゃん読書日記

さて、ぼくは今、コテツさんが代表をやってる
ハートブレインという会社と、プレジャーリンクという会社で、
出資＆役員をしていまして、

持ち物件の管理やブログ・メルマガを運営する、
自分が代表になっている会社が、別にひとつあります。

そして先日、自分を代表とする法人をもうひとつ設立しました。

別に新しい事業をする訳でもなく、
新規法人で消費税還付を狙っている訳でもないのですが、
こうすることで、年間数十万円が節約できます。

税理士さんのアドバイスです。ありがたいですね。

ちなみに、主な売上は執筆や講演の報酬ということなので、
年商５０万円に届くかどうかという、
超貧弱な会社ということになります・・・（笑）

よく著書や講演資料の紹介文で、
「複数の会社を経営する実業家」みたいに書いてあると、
以前はたいそう凄い人だなと思いましたが、

複数の会社を経営するだけなら
超簡単に、誰でもできることが分かりました。

いずれにしても、税理士さんとの顧問契約は、
時間の面でもお金の面でも、早めにやっておいた方がいいです。

一般的な「今年の追い込みに使える対策」は、
下記のＤＶＤで、際どい話を聞くことができます。

確定申告準備　特別販売キャンペーン

今日は午前中に、いろいろ原稿を書く仕事をして、
午後からはヒロシさんと打ち合わせ。

そのあと、大阪から三宅耕二さんがいらっしゃるので、
インタビューを収録させていただきます。

もうすぐ発売される、ＮＳＸ松田さんの
「世界一分かりやすい大家さんのセルフリフォームＤＶＤ」

紹介用のトレーラー動画ができました。

現在、このページで、第１弾のみ販売されていますが、
第２弾とのセット割引を予定してるので、
興味がある方は、もう数日お待ちいただいた方がいいです。

ちなみに財布の中身レポートの会員さんは、
一両日中に先行割引販売のご案内があります。

楽しみにお待ち下さい。（＾＾）

人気ブログランキングで、結構長い間１位を取ってましたが、
そちらはしばらく復帰予定もないので、
今回は、「ブログランキングで高順位を狙う秘訣」を書きます。

ちなみに、ぼくがランキングを中断したのは、
ランキングのバナーやＵＲＬよりも、フェスタのご案内など、
もっとクリックしてほしい箇所があるからです。

アクセスが落ちてきたら、またやります。

さて、まず自分の経験上もっとも効果があるのは、

「●●●●●を教えようと思うんだけど、興味ある方はクリックしてね」

というパターンです。

ぼくのブログでいうと、週刊ＳＰＡ！に載った時の、
こんな記事がそうです。

この手法は、凄いノウハウや確実に興味を引くコンテンツを、
自分で用意できないと使えないのですが、
確実にクリックを誘導できます。

ただ、中には「もったいぶってる」とか、
「駆け引きすんな」という感情を持つ人もいるので、
ブログの読者離れを起こす危険はあります。

バナーかテキストか、どちらがいいかというと、
これは断然、テキストの方が効果あります。

バナーも最初は効果が高いのですが、
次第に「背景化」してしまい、長期的にはクリックされません。

ぜひ、ブログランキングの応援お願いします！

というような、気合いの入ったテキストするのが良いようです。
※上記リンクは、クリックしても何もありません。

それから、最大手の人気ブログランキングは、
数ある同種のサイトでも特に規制が厳しく、
テキストの文字数や内容、バナーの大きさなど細かい決まりがあります。

バナーの大きさは「１５０×６０」以内。
テキストの文字数は、２０以内。

しかし、意外なことに「テキストの大きさ」は、
何の決まりもありません。

ですので、本当にクリックをして欲しい記事では、

人気ブログランキングを必ずチェック！！
※クリックしても何もありません。

みたいに書くと、クリック率が倍増します。（笑）

いろいろ書きましたが、
ブロガーにとって、ランキングに参加する目的は、
「自分が流したアクセスに比べて、いかに多くのアクセスを呼び込むか」
にありますので、

自分への「ＯＵＴ」が多いブログこそが、
本当の意味での、ナンバーワンなんだと思います。

脱・税塾ブログを運営している工藤あゆみさんの、
際どいセミナーがＤＶＤになりました。

確定申告準備　特別販売キャンペーン

税務調査が入った時に、大家さんがどう応対するかを、
工藤さんが実演してくれるのが面白いです。

さて、自己資金が少ない場合の投資方法について、
ちょっと前に記事にしました。

過去記事　少ない自己資金で不動産投資　

今日は、５００万～１千万円くらいの場合について
これから始めるなら、どうしたら良いかを書いてみます。

ぼくは、不動産投資を始めた５年前は、
自己資金的に、ちょうどこのレベルにいました。

ぼくがやった方法は、とにかくフルローンを狙って、
積算も利回りも高い地方物件を、次々買っていきました。

キャッシュフローと預かり敷金（笑）を全額投入すれば、
１年に物件１億円分の「諸費用」くらいは貯まるようになります。
危険は承知の上でした。（＾＾；）

ただ、１割の自己資金を求められるご時世では、
１つの物件を買う決済時に、２倍以上の現金が必要です。

ですので、この場合も上手に売却を利用して、
投入資金の一部を、短期で回収するようにしていくと、
投資のスピードを上げることができます。

２つの売りやすい中規模物件を買って、
ひとつは自己資金回収後に売るようなイメージです。

以前開催されていた、ＩＺＵＭＩ塾のテキストを再読すると、
上記のようなことが書いてあるのですが、
そのときは、まだ未熟で理解できませんでした。（＾＾；）

短期の土地転がしを戒めることは重要だと思いますが、
売却を想定しないで行う投資は、もったいない上に危険です。

いずれにしても、給料＆キャッシュフローに加えて、
何か別の収入源があると、非常に有利なのは確かです。

いやー、あっという間に１２月になりました。
毎年言ってますが、早いもんです。

師走っていうくらいですから、忙しい方が多いと思いますが、
実は自分はそんなに予定がありません。

今週末に講演がひとつ愛知県の蒲郡（がまごおり）であって、
あとは１９日にレポート読者さんのクリスマス会。

メルマガ飲み会は、最終土曜日の２６日です。
確定している予定としては、それくらい。

ですので、金融機関を回ったり物件を検索したり、
新規の物件が買えるように、仕込みをしたいですね。

ちなみに、クリスマス会は大家さん学びの会との共同企画で、
現在確定しているゲストだけでも、

　・沢孝史さん　　・石渡浩さん　　・大友哲哉さん
　・藤澤雅義さん　・うっちゃん　　・小林大祐さん
　・「賃貸管理クレーム日記」の熊切さん
　・不動産投資税理士の叶温さん　

という豪華な陣容になってます。

不動産投資家だらけのクリスマスパーティー

さて、前回の記事に書きました、
「自分より上手な経営者だったらどうするだろうか？」という
考え方の補足なんですが、

これは現役の敏腕大家さんだったら··ということに限らず、
優れた経営者全般という意味です。

フェスタの講演で、渡邊美樹会長が自社グループの介護施設で、
圧倒的な「入居率」を実現させた経緯を話してましたし、

孫正義さんとかユニクロの柳井さんが、
もし自分のアパートを運営することになっても、
きっと余裕で満室にするはずです。

そういう意味で、一般のビジネス本とかも、
アパート経営に役立つ部分は、たくさんあると思います。

写真は、先日の打ち上げでスタッフさんに配ったＤＶＤ。
エンディング動画と、当日の模様が入った非売品です。

フェスタの運営サポーターさんは、
財布の中身レポートの会員さんの中から立候補を募ってます。
来年もぜひよろしくお願いしたいところです。