今日はこれから、区分の決済があります。
売主さんの指定で、なぜか朝９時からからのスタート。

物件の決済は、ほとんど午前中に行うのですが、
朝イチの指定は初めてです。。
※午前中なのは、司法書士さんが当日中に登記の手続きをするため。

その後も予定が詰まっているので、
朝５時に起きて、７時からジムで筋トレをするなど、
図らずして「カッコイイ１日」になりそうな予感です。

ただ、昨日は決済を翌日に控えた初取引の銀行さんから、

「そういえば、法人登記簿が必要んですけど・・」

「あーー、火災保険って加入されるんでしたっけ？」

というような基礎的なお問い合わせを連発でいただき、
（上記３件は、別々の電話です）
さらに、先日契約した太陽光発電関連の書類に不備があり、
丸々１枚書き直すなど、

まったくカッコイイ１日ではありませんでした。（＾＾；）

買付～融資の打診～売買契約～金消契約～決済という
一連の手続きを、間違いなくスムーズにするために、
このようなチェックリストを作ってます。

以前にも、その存在については記事にしましたが、
今回は現物をお見せします。

リストの一部。本物はもうちょっと長いです。

仕事のできる不動産会社の方にあたると、
全てにおいて「至れり尽くせり」という感じで進みますが、
いつもそうとは限りません。

決済の振込作業なんかをしている時に、

「そういえば、入居者さんへの連絡って誰がするんですか？」

みたいな話になることも、普通にあり得ます。

今回は、物件決済時の精算明細がいつまでも作成されず、
決済２日前の深夜に、ようやくメールが届きました。

それも、上述のチェックリストにもとづいて何度も督促をしたからで、
こちらが忘れていたら、たぶん出てませんでした。。

「相手任せ」は、不動産投資では危険です。

契約書、手続き、お金の計算。ちゃんと自分で確かめましょう。
管理費の日割り精算など、よく間違ってます。

以前、平秀信さん（有名なマーケッター）のセミナーに参加した時に、
平さんはかなりの時間を掛けて、

「普通の日常を紙に書いて、それを女性に見せたら、
　速攻で惚れられてしまうような毎日を、送らなければならない」

という例え話つきで、
充実した毎日を過ごす必要性について強調されていました。

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この例えは、実際はもっと露骨な表現なんですけど（笑）
数年経った今でもまだ覚えていて、密かに目指している訳です。

で、まあ、昨日はたまたまそんな日だったんですよね。 (*￣ー￣)

前日（＝木曜日）に、ハートブレインの打ち合わせがありまして、
そのときに昨日（＝金曜日）の予定を聞かれたんですが、

自分で説明していて、やばかったです。

惚れちゃいそうで。(*/∇＼*)

さて、そんな１日がどうだったかといいますと、

◆１０：３０　太陽光パネルの契約手続き

満室経営新聞でも記事にしました、
日本エコシステムさんのソーラーパネルを購入するので、
その手続きに営業の方がお越しになりました。

雪の多い北陸の物件では、日照量が足りないので、
宮崎県に建築される予定の「野立てパネル」を購入します。
一括償却による利益の繰り延べが、購入の目的です。

ブロガーの赤井さんも同じ時間帯に、太陽光の契約だったようです。
パネルがご近所さんですね－。

◆１３：３０　区分マンション融資の金消契約

１０月３０日に横浜の区分マンションを決済するのですが、
この日は地元地銀さんにお越し頂いて、融資額１千万円の契約でした。
初めての取引になるので、書類が多いです。

事業として賃貸業を行う以上、多くの金融機関さんと、
関係を築いていく必要があるなと思ってます。

◆１４：３０　別の区分マンションの売買契約

銀行さんと入れ違いで、不動産会社さんがお越しになりまして、
１０末決済のものとは別の区分マンションについて、
売買契約と手付金の支払いを済ませました。

この契約が決済できれば、年初に目標としていた、
「２０１３年中に５戸購入＆保有区分マンション１０戸」達成です。
一応、１１月中旬に決済予定となってます。

１日で契約を３つもこなしており、
たぶん３０ヶ所くらいに印鑑を押していると思います。

◆１６：００　別の銀行の営業担当さんと打ち合わせ

先ほど契約を済ませた区分マンションの融資について、
既取引の地銀さんにお越しいただき、物件概要などを説明しました。
この頃になると、結構ふらふらですε= (´∞｀ )

お仕事だけでも、ご覧の充実度なんですが、

・６時過ぎに起きて、お仕事前にジムでウォーキングをした。（４５分）
・１日ずっとヘルシーな食事で過ごした。
・夕方もう一度ジムに行き、肩と上腕三頭筋のトレーニングをした。
・夜は読書をした。

などなど、メリハリのある１日だったのです。



「１日やり切った・・・！！」



そんな満足感でベッドに入って、翌朝を迎えることができました。

しかし！

昨日は奇跡的に良い１日であったものの、
普段は「時間をムダに使わない」と普段から心掛けているにも関わらず、

体調を崩して半日ダラダラしてみたり、
計画不足のために、ずっとやってきたことがムダになったり、
お昼の食べ過ぎで午後から動けなくなったり、
二日酔いで・・・（以下省略）



というダメダメな日が、過去に何日あったかと考えると、
本当にうんざりした気分になります。(；-_-) =3

人生は時間によってできているので、
人生を大切にするなら、時間を大切にしたいものです。
※ベンジャミン・フランクリンの言葉。

物件プロモーション動画の続きなんですが、
なんと、撮影中にたまたまいらっしゃった内見のお客さんが、

部屋に入って３秒で、入居を決めてくれました！

内見の場に立ち会ったのは、大家業をやってて初めてなんですが、
２０歳前後２人組の女の子が入ってきて、

「おわー、きれいじゃん！」
「ここにしよ、ここ！」（ここまで３秒）

みたいな会話を横で聞いているのは、悪い気分ではありませんでした。
（大家さんであることは言わず、撮影スタッフのようなふりをする）

しかも、この内見者さんは撮影用のモデルルームのあと、
同じマンションにある他の空き部屋もいくつか見ておりまして、
モデルルームとは違う部屋を申し込んでくれました。

「モデルルームと実際の部屋とのギャップ」を心配していましたが、
ちゃんとプラスに働いてくれているようです。

さて、幸先のよいスタートとなった能美マンション。
家具設置の翌日は、４時間くらい掛けての撮影となりました。

玄関だけでも３０分くらい掛かってます。
微妙な傾きに、カメラを合わせるのが難しいんだそうです。

トイレもおしゃれなタオルを掛けて、しっかり撮影。

なんでこんな姿勢をしているかというと、
浴室内にある鏡に、撮影者さんが映り込まないためです（笑）

ぼくが観ているだけなので、だんだん退屈になってきて、
「もういいんじゃないですか？（＾＾；）」と終了を促すのですが、
Ｎｏｂｌｕｅの清水さんは、妥協を許しません。

動画、写真とも何度も撮り直して、
８時半から始まった撮影が、午後１時にようやく終わりました。

動画は２週間くらいで完成するということですが、
撮影した写真を、先行でいただいたので、載せておきます。

広角レンズを駆使して、部屋の魅力を２００％引き出した、
プロフェッショナルの写真をご覧下さい！

これをポータルサイトに掲載して、
まずは、内見数をガンガン増やしていきたいと思います。

昨日の夕方、北陸から帰ってきました。
おかげさまで交通機関も順調で、特にトラブルなし。(≧∇≦)

いつものように、２泊３日のスケジュールでしたが、
今回は、北陸エリア内での移動がいつもより少ないので楽でした。

富山から小松に移動して、あとは２日続けてお隣の能美市に、
車で３０分くらいのところを通うだけ。

能美マンションの写真・動画撮影は、
ほとんど「見てるだけ」の状態でしたので、運動量も少ないです。

お手伝いする余地もなく、なんだか申し訳なかったような・・。（＾＾；）

さて、「物件オリジナル動画の制作」なんですが、
これが思った以上のクオリティで、めちゃめちゃ素晴らしかったです。

Ｎｏｂｌｕｅさんのホームページ

土曜日の朝東京を出て、現地で午後２時に待ち合わせ。
少し早めに到着されたようで、既に外観写真を撮影中でした。

ワンボックスカーに積んである、様々なおしゃれ家具、
さらに食器や観葉植物などを部屋に運び込んでいきます。

２０分くらいで、アイテムを運び終わりました。

ソファなどの組み立て作業を経て・・・

手伝おうとしたんですが、はっきり拒否されました。（＾＾；）

何の変哲もない１Ｋの部屋が、立派なモデルルームになりました。
厳選したＩＫＥＡ家具が、絶妙な場所に配置されています。

部屋の反対側は、こんな感じになっています。
ワインの瓶もナフキンの色も、全てが計算されていますね。

収納の中も、妥協せずアイテムが置かれていました。

普通の賃貸マンションが、
新築分譲のクオリティになりましたね。（=´∇｀=）

撮影のようすは、次回の記事で書きたいと思います。

昨日の朝から、北陸に来ています。

２０１３年６回目にして、たぶん今年最後の訪問。
来月の終わりには、もう雪が降ってきますからね。（＾＾）

羽田→富山空港から、１件大きな売り物件を調査。
３億円ちょっとの価格が出ていて、想定利回り１８％超。

外観は悪くないんですが、店舗・事務所の比率が４０％と高く、
しかも、その店舗・事務所が全空ということで、さすがに手に負えません。。

ずっと空いてるので、荒れ方も酷かったです。

そのあと、管理会社を含めた不動産会社さんを２社訪問。
ＪＲ富山駅から小松に移動しました。

駅構内に、小松のゆるキャラ「カブッキー」がいたので、
写真を撮らせてもらいました。（=´∇｀=）

安易なネーミングであるだけでなく、
武蔵坊弁慶は、歌舞伎を代表するというほどのキャラではないですし、
もうちょっと考えたらいいのに・・と思わなくもありません。（－－；）

ちなみに、有名な歌舞伎の演目である「勧進帳」の舞台が、
小松であることからのキャラ設定です。

※ご当地ゆるキャラのネーミングは、「そのキャラの名前」と「地域名」の
　両方の要素が含まれている必要があると思っています。
　「ふなっしー」は「船橋」と「梨」、「くまもん」は地名にキャラ名が含まれているのでＯＫ。
　ですから、「歌舞伎」「勧進帳」「弁慶」などのワードに何らかの「小松」的な要素を、
　含めて欲しかったなと思います。



今日はこれから、空港の近くでレンタカーを借りまして、
午前中に能美の管理会社さんを訪問。
あと９部屋くらいある空室を、どう埋めるかを話し合います。

午後からはリフォーム現場の確認と、
ちょっと前の記事で紹介した、動画撮影の準備に立ち会います。

過去記事：ＰＲ動画を作ろう。

能美マンションの対策が中心なので、今回の宿泊は小松のみ。
高岡や金沢に比べて、美味しくて楽しいお店が少ないです。
（知らないだけかもしれませんが・・）

昨晩はスーパーで買い物をして、部屋で食べるという、
なんだかストイックな生活をしてしまいました。

高タンパク・低脂肪の食事に、ノンアルコールビール！

北陸に来ると、飲み過ぎ食べ過ぎで朝起きるのが辛いのですが、
今朝はばっちり目を覚ますことができました（笑）

昨日は、予定通りボディビルの日本選手権を観てきました。

朝しっかりジムでトレーニングして、
そのあとステーキを食べて、選手のような気持ちで会場へ。

格闘家の角田さんが、監修本のプロモーションに来ていたので、
書籍を購入して写真を撮ってもらいました。

コンテストの結果は、チャンピオンの鈴木選手が４連覇を達成。
圧倒的な強さを見せつけました。

真ん中が、優勝した鈴木雅選手。

今日からまた、トレーニング頑張ろうと思います。

さて、週末の間の不動産系の動きはぱっとしません。

来月の退去報告が１件、小規模な水漏れについて修繕の報告。

それから、能美マンションに以前から住んでいる方で、
空き部屋がきれいにリフォームされている様子をご覧になって、

「リフォームした部屋に引っ越したい！」

というお申し出がありました。

入居率は変わらないのに、リフォームしなければいけない部屋が
ひとつ増えてしまうという話です。（－－；）

・今の部屋は、通常の退去と同じように精算。

・新しい部屋の契約は仲介手数料を支払い、敷金の積み直しをする。

という条件を提示しても、やっぱり引っ越したいとのことなので、
断れる理由がなく、了承することにしました。

今回は、家賃については変動がなかったのですが、
同じようなことが、他の部屋に住んでいる入居者さんから出ると、
キレイな部屋を提供するのに家賃は下がるということも、
想定しておかないといけません。

中古物件を購入すると、そういうこともありますね。（＾＾；）

３連休のラスト、１４日なんですが、
ボディビルの日本選手権を観に行こうと思ってます。

日本選手権オフィシャルポスター

トレーニングのモチベーションが上がるんですよね。（=´∇｀=）
意外と奥が深いんですよ。

来週末は、およそ２ヶ月ぶりに北陸を訪問します。
今回は富山と、能美の２ヶ所だけ。
※現在、富山市、金沢市、能美市、加賀市の４物件所有。

打ち合わせやリフォームの仕上がり確認をするのですが、
メインのイベントとして、「ＰＲ動画の撮影」があります。

以前に満室経営新聞でも取材をさせていただいた、
Noblue（ノーブルー）さんに、能美までお越し頂きます。

インテリアレンタルサービス Noblue

このような動画であったり、物件紹介のサイトやチラシは、
一度しっかり作り込んでおくと、長年に渡って活用できるので、
費用対効果は悪くないと思っています。

動画を観せることで内見数が増えるという、直接的な効果のほかに、
「努力している大家さん」という認識を持ってもらい、
管理会社さんが頑張ってくれるという副次的な効果もありそうです。

Noblueさんは広島が本社の会社なんですが、
高速を飛ばして、泊まりがけで撮影に来てくれるなんて、
ほんとに頭が下がります。（＾＾）

依頼が殺到すると、価格が上がりそうな予感がしますので、
検討している方は早めにコンタクトを取ってみましょう。

満室経営新聞プレミアムでやってる「お悩み解決隊」や、
チャレンジ面談の方によく聞かれる質問が、

「３点ユニットの物件でも大丈夫でしょうか？」

というものです。

３点ユニットは一般的には不人気と言われているので、
入居付けがしにくいのではないかとう心配から、
このような質問を、いただくんだと思います。

そこで今日は、ぼくなりの「３点ユニット」考察ということで、
自分の考えをお話しようと思います。

まず、不人気だと言われているものの、
３点ユニットの部屋でも、全部が空いている訳ではありません。

満室の物件も、たくさんあるはずです。

ではなぜ、３点ユニットの部屋でも入居するのでしょうか。

答えはもちろん「家賃が安いから」です。

本当はセパレートのお部屋に住みたかったけど、
予算に収まる部屋がなかったので、仕方なく３点ユニットにした。

・・というような人が９５％でしょう。

「トイレのあと、全身にシャワーを浴びないと気が済まない！」
「尻だけじゃダメだ！」

という潔癖症の人が３％。

「全裸じゃないと出ないから、お風呂とトイレが近い方がいい」
「おしっこをはみ出すので、シャワーで便器全体を洗いたい」

という人が、それぞれ１％ずつですね。

３点ユニットを選ぶ大部分の入居者さんは、
「セパレートに比べて家賃が低い」ことで選んでいるのです。

ですから、同じようなスペックのセパレート部屋に比べて、
１万円弱家賃が低ければ、入居は問題ないでしょう。

ただし、ぼくが投資をしている北陸地方のような場所だと、
セパレートの部屋であっても、家賃が十分に安い物件も多いです。

そういう地域は、３点ユニットとそうでない部屋の、
賃料差が都市部ほどありません。

というか、本来は３点の家賃をもっと下げないといけないのに、
そこまでの家賃設定にしてないんですよね。
結果的に、３万円前後の激安であっても「割高な部屋」扱いに
なってしまうという訳です。

以上を総合すると、

「同種のセパレート部屋が５万円以上で募集されている」
ようなエリアであるなら、
３点ユニット部屋の家賃を１万円低くして、十分に満室が狙えます。

部屋探しをするとき、人は本当にいろんな条件を出します。

設備、駅からの距離、木造じゃなくてＲＣで、
セキュリティ、日当たり、そちてもちろんセパレート・・。
人によっては「壁紙を選びたい」。

しかし、ほとんどの人にとって、
全ての条件は「予算」の前に妥協し得るものです。

「リーズナブルな家賃で貸す」

これほど強力な空室対策はないと思います。

任意売却物件の区分マンションに買付が通って、
もう１ヶ月以上になります。なかなか進みませんね。

融資に必要な資料をもらおうとするだけでも、
１週間くらいは余裕で掛かってしまう・・というのが、
任意売却物件の「あるある」話です。

任売というと、激安的なイメージがあるかもしれませんが、
そういう物件がたまにあるというくらいで、
逆にめちゃめちゃ高くて「ふざけてんの？」というような、
価格設定の売り物も少なくありません。

価格の決め方が「残債」をベースにしているので、
割高であることも、値付け間違いかと思うくらい安いことも、
どちらもあり得るということですね。

さて、そんな案件もようやく契約が終わりました。

ここまで来ると、普通の契約とほとんど同じですが、
いくつか珍しいやりとりがありました。

まず、契約書の文言に

「決済日までに抵当権が外れなければ、決済は中止。
　売主はノーペナルティとなり、手付金返還のみで売買は白紙」

というのがありました。

売主側にローン特約（融資条項）みたいなのがあって、
しかも決済の直前まで有効になる・・というものです。

任売とはいえ、これは買主側が不利すぎます。（＾＾；）

お金に困って売却しているということで、
決済無効の際に、ちゃんと返却されるかも心配ですし。。

あやふやな取引に手付金を拘束されるのがイヤなので、
交渉の結果、今回の手付けは１０万円だけになりました。

あと、物件を買うときは必ず付けてもらってる特約。
火災報知器についてです。

売主側の業者さんは、「現状有姿」を主張しますが、
報知器は、現在「義務化」されているので、
「現状有姿は、違法な物件をそのままにしていくことではない」
と強く主張するようにしています。

業法に基づいて営業をしている会社として、
法令違反を知りつつ物件を仲介するのは抵抗があるようで、
これまで、全てこちらの言い分が通っています。

決済は月末近くになるとのことですが、
「残金は全額現金で」「司法書士は売主側指定で」など、
こちらもイレギュラーなやりとりになりそうです。

ちょっと前に書きました、消費税還付の未処理案件ですが、
税理士さんのおかげで無事に処理が終わったようです。

過去記事：消費税還付案件の黙殺

還付加算金というのは、利息みたいなものでしょうか。

だとしたら、未処理のせいで税金の無駄づかいですね。
６万円近くのお金があったら、相当なものが買えてしまいます。

返って来たり、逆に事業者として納税して分かりましたが、
不動産投資家は、相当なとんでもない規模の消費税を払ってます。

課税売上がないからって、消費税が払いっぱなしになるのは、
やっぱりおかしいなって思いますね。

北陸で持っている物件の共用部清掃は、
シルバー人材センターに委託をしています。

横浜のマンションでも同じようなことを試みましたが、
何と希望者が見つからず、断念した経緯があります。

過去記事：シルバー人材センターの地域格差

北陸のシルバーさんは、リーズナブルな報酬で
一生懸命お仕事をしてくれる、心強いチームメンバーです。

時にはマナーの悪い入居者を叱ってくれたり・・。

また時には、業務とは関係のない建物に不具合を、
センター経由で報告してくれたり・・。

ところが。

そんなシルバーさんであっても、
中には、ちょっとイマイチな方もいらっしゃいます。

先日、加賀の管理会社さんから

「ここ１ヶ月くらい、シルバーさんが掃除に来ていない」

という連絡がありました。

無断欠勤はダメですし、そもそも安否が心配です。
事務局に確認してみたところ、びっくりするような内容でした。

・８月２８日に転んで頭を打った。
・２週間ほど安静にしているよう医者に言われたので、そうしていた。
・最近はずいぶん良くなって来たが、病院に通うのが忙しくて、
　掃除のお仕事については連絡をしていなかった。

今のお年寄りは、年金をしっかりもらっているので、
シルバー人材センターに登録してる方は、
お金のためというより、純粋に働きたいだけという場合が多いです。

なので、基本的にはマジメで一生懸命なはずですが、
こういうルーズな方もいるんですね。

この方については、体調的にも人物的にも心配なので、
事務局の担当者さんには、代わりの方を探してもらうように
お願いしておきました。

なにぶん、こんな地域なので見つかるかどうか分かりませんが・・。