不動産投資に興味をもつきっかけになったのは、多くの人と同じように「金持ち父さん、貧乏父さん」や「実践、億万長者入門」です。

実際に不動産投資を志して最初に購入した教材が、浦田健さんの出している「ファーストステップセミナー」というやつです。
ＤＶＤ版１２，０００円と、ＣＤ版５，０００円がありましたので、当時はお金も余裕がないためＣＤ版を選択しました。

何度か聞いて非常に勉強になったのですが、今が時代が変わってしまってますので、使えないノウハウが多いかもしれません。（※販売はされているようです。ぼくが今から不動産投資を始めるなら、迷わずこの講座に行きます）

引っ越しで荷物の整理をしている時に、この教材の資料が出てきました。
かなり真剣に聞いていたようで、たくさんのメモが取ってあります。

しかし、笑えるのがこのメモ。
融資についての解説が書かれたページです。

ノンリコース・ローンについて説明された内容を、「論理コース・ローン」と間違ってメモっているのです。

読み返してかなりウケてしまいました。（=´∇｀=）
たぶん「固定金利コース」とか「元金均等コース」みたいなメニューのひとつだと思ったのでしょう。「理論派のあなたは『論理コース』がオススメ」みたいな(笑)

勘違いもありましたが、よく勉強したおかげでたくさんの不動産収入を得ることができてます。お金を掛けて勉強するのは、本当に大切なことです。

３棟目のＲＣマンションは、最初の２年で管理会社を変えました。

前の会社ではなかなか空室が埋まりませんでした。
２年の間に２戸の退去がありましたが、１戸は７ヶ月してようやく入居者が見つかり、もう１戸は空室のままでした。（＾＾；）

場所が悪いのかなぁ・・・。
築１２年くらいで古くもないし、これは将来厳しそうだな・・・なんて思っていました。

管理会社を変えてからも２戸の退去がありました。
どちらも退去日～入居日が１ヶ月も掛からず決まっています。（＾▽＾）

今の管理会社さんが直接決めていただけたことは実は一度もなく、すべて違う仲介会社さんからの紹介です。

仲介手数料が減るのを覚悟で、他社さんに営業してくれているんですね。
ありがたい話です。

自社で情報を抱えてしまうのと、他社に手数料１００％で公開するのでは、物件が部屋探しをしている人に紹介される確率が何倍も変わってきます。

前の管理会社さんは、地元では大手でアパマンショップにも加盟している立派なところだったのですが、いつまでも決まらなかった理由が分かりました。（＞＜）

昨日も１戸決まり、３棟目のマンションは満室確定になりました。

今のところ、１棟目１戸、２棟目１戸、先日購入した５棟目が６戸で合計８戸の空室があります。全部埋まれば４４万円くらい家賃が入る計算です。

４４万円は大きい！

家賃が高くて断念した、みなとみらいのタワーマンションにも住めてしまいます（笑）

年度末までに全戸・・・とは言わないまでも、大半を埋めたいところです。

不動産投資は買ってからが本当の勝負。
がんばります。

今日は自宅の引っ越しでした。

一括見積もりサービスを利用しまして、一番安かった訳ではありませんが、サカイさんにお願いしました。

ぼくは１１年半の社会人生活で、転勤その他の理由で５回も引っ越しをしていますが、業者はサカイさんが一番いいです☆　運搬も丁寧で、一生懸命やってくれているのが分かります。

関係ないですが、会社の所属部署も最初の８年で４回も引っ越しました。

店舗の統合や会社の合併などが理由で、自宅と合わせると年１ペースで引っ越していますね（笑）

しかし、転居というのはお金が掛かります。

・家賃１ヶ月と当月の日割り分
・引っ越し
・敷金
・礼金
・仲介手数料
・保証会社の保証料

などなど、結局１００万円くらいのお金が簡単に吹っ飛びます。（＾＾；）

家賃の差はあれ、ぼくの物件に入居していただく方も、多くの出費を伴っているんだなぁ・・ということが身をもって分かりました。

このあたりで、何か入居促進につながるサービスがありそうです。

与信が難しいですが、引っ越し費用を出してあげて、家賃に上乗せして一定期間で回収するなんて手がありそうです。

引っ越し会社さんから紹介料をいただくようなシステムにしておけば収益アップになりますし、賃貸契約書の文言をよく考えて、なるべくリスクを低くする工夫をしなければいけませんね。

ぼくの持ち物件は家賃の安いものが多いので、このサービスは効果があるかもしれません。

管理会社さんに相談してみようと思います。

投資年表のところを直近分まで追加しました。

投資家けーちゃん　不動産投資の軌跡

物件のページも、近日中にアップします。

もうすぐ引っ越しということで、今日は部屋の片付けや読まない本の処分などで１日を費やしました。慣れないことすると疲れます。（；－＿－）

レバレッジ・リーディングを読んでから、本をたくさん買うようになりましたので、早めに捨てないとすぐにいっぱいになってしまいます。

ところでこの写真。

先日部屋探しをした時に、業者さんが出してきた物件資料のファイルです。

「中区２ＤＫ～２ＬＤＫ」みたいな名前のファイルがいくつかあって、そこに次々と綴じ込んでいくだけのファイリングです。３００枚くらいは軽くある感じです。。。

自分の物件図面が、管理会社さんの中でこのように埋もれているかもしれないと思うと、かなり怖いですよね。（＾＾；）　

今のようなネット全盛の時代でも、結局このファイルを使って物件を探すことになった訳ですので、紙の力を甘く見てはいけないようです。

新しく購入したマンションも、自分で物件資料を作らなきゃな～と思いました。

新築お見積もりキャンペーン中。

新しく物件を購入したことで、空室が一気に６戸増えました。

前のオーナーさん（＝売主さん）が空室だらけだったのに、ぼくが購入したら満室になる・・・という目論見で物件を購入していますし、銀行もお金を貸してくれています。

金沢マンションで空室対策の実績があるので、銀行からもその分野では信用があるのです。考えてみるとすごいことです。（＾＾；）

大家力の差というのは、特に地方の物件を購入する際には重要です。
リートの放出物件や、競売、業者の転売なんかに比べて、大家力が高くない方から購入した物件は、はるかに良い利回りで購入することができますからね☆（＾▽＾）

では、何が大家力を分ける一番の要素かというと、結局のところ「気合い」です。

「絶対満室！」という強い意志を持ち続けることで、管理会社さんと中心とするチームに熱意が伝わるものなのかなぁ・・と思っています。

今回も、決済当日の現地打ち合わせではもちろん、管理会社さんに新規物件購入の話をした時から、気を込めています。

今日の朝確認したら、管理会社さんのホームページ、Ｙａｈｏｏ不動産などには情報が掲載されていました。ｖ（＾＾）ｖ　管理会社さんにも熱意が伝わったのを感じました。

部屋が決まるのも嬉しいですが、こういうチームワークを実感できた時も気分がいいですね。チームの皆様への感謝の気持ちも忘れずにいようと思います。

今回もなんとなくうまくいく気がします。
何しろ、気合が入ってますから☆

何とか決済が終了しました。よかったー☆（＾○＾）

今回は仲介業者さんが間に入っていないことで、色んな心配がありました。

資金不足で売主さんが抵当権を消せないかも・・・っていう心配や、決済がかなり延びてしまうという可能性もあったのですが、どちらもクリアできて助かりました。

購入したマンションが１１月３０日に建築されていますので、決済が来月になると、返済期間が１年縮まります。（＾＾；）　毎月のキャッシュフローも、２万円くらい変わってきますしね。

朝１０時から銀行に行って決済。

売主さんが印鑑証明を忘れて来たので急いで取ってきてもらったり、銀行の支店間の送金に手間取ったりで、いつもよりは時間が掛かりました。

その後、近くのショッピングセンター「ファボーレ」でお昼ごはん。
ぐったり力が抜けますが、ごはんはおいしく感じます（笑）

午後からは、管理会社さんとガス会社さんにマンション前までお越しいただいて、管理とガスの切り替えについて打ち合わせです。

プロパンガスは、いつもお願いしているところに一斉切り替え。
ガス会社さんからは、給湯器を全戸取り替えていただいたり、そのほか諸々の特典をいただきます。（＾▽＾）

管理はいつもお願いしている会社なので、先ほど預かった鍵もどっさりと渡して、すべてお任せです。

あとは空室を全部見て、気になるところは写真撮影。
リフォームや清掃が必要なところは、自分でシルバーさんか便利屋さんを手配してキレイにしてもらわなければいけません。

決済の日は、だいたいこんな感じのスケジュールです。

夜は富山駅前のいつもの居酒屋さんで祝賀会。
いつもながら、新鮮な富山湾の魚介類を堪能しました。ｖ（＾ー＾）ｖ

今回は新湊（しんみなと）というところで獲れたスワイガニが中心でした。

カニを食べる度に思うのですが、カニってなぜあんなに人間が食べるのに都合の良い姿をしてるんでしょうねぇ。

カパっとボディを開けて、日本酒とウズラの卵などを入れて、そのまま火に掛けて食べられるなんて・・・（笑）　

　 カニ味噌の甲羅焼き。カニ刺しに付いてきます。

いろいろと楽しい１日でした。 （＾－＾）ノ

今日はこれからのんびり東京へ帰ります。
もちろん、まだ買います。

土曜日は、ＩＺＵＭＩ塾に参加された方同士の飲み会がありました。
これまでに、４回くらい開催されているようですが、参加は初めて。（＾▽＾）

挨拶もそこそこに、「３億円のノンリコ案件があるのですが、この図面をどう思いますか？」なんていう言葉が飛び交い、さすがＩＺＵＭＩ塾！っていう感じでした。

飲み会は非常にフランクな雰囲気で、何億円も買っている方から物件を持っていない方まで、不動産談義を中心に、楽しく過ごすことができました。

アンコウ鍋も、期待をまったく裏切らない味とボリュームでしたが、話し込んでいる時間が長く、いつもよりは食べる量が少なかったです（笑）

↑量が多すぎて、早く食べないと溢れて来るのです。

やっぱり不動産の話は楽しいですね☆

さて、昨日から富山入りしていて、今日はこれから決済です。

直接取引ですので、この段階でも「本当に決済ができるのだろうか？」という心配がありますが、完了すれば５棟目７５戸。満室時の家賃年収は４４００万円くらいになります。

がんばるぞー。

今回購入するマンションは、現況１５戸中６戸が空いています。

空室率４０％。

昨年購入した金沢のマンションが空室率５３％（１５／２８）だったので、別にどうということはないのですが、よく考えてみると結構すごいですよね。（；－＿－）

今回の物件は、満室時でも利回りが１５％弱にしかなりませんので、早く埋めないとキャッシュフローが出てきません。来年３月までに満室になるよう、頑張ります。

昨日は、現在の募集賃料を管理会社さんにチェックしてもらい、適正かどうかを判断いただきました。

金沢の時は、ちょっとだけ賃料設定が高かったのですが、今回は今の募集家賃で大丈夫とのこと。事前に自分でも確認をしていますが、安心しました。（*＾▽＾*）

チラシを作って、広告料＋謝礼上乗せキャンペーンのご案内も作って、あとは掃除をしたり細かな修繕や設備増強をしていくと、洗濯機の法則で入居者さんがやってくるに違いありません。

今日はＩＺＵＭＩ塾の参加者の方で飲み会があって、夜は銀座のあんこう料理のお店に行きます。お店に行かれた方のブログに、写真が掲載されていました。

　 アンコウ鍋の画像

カレー？？と思いきや、上に乗っているのはアンキモのようです。
なんだか凄そうで楽しみです（笑）

今月の終わりに、今住んでいる練馬区から横浜に引っ越すことになりました。

練馬区ではあるのですが、通勤にはバスで１０分の吉祥寺駅を使っていましたので、住んでいるところを聞かれると、迷わず「吉祥寺から１０分くらいです」なんて答えていました(笑)

住みたい街ランキングで自由が丘を抑えて１位の座を確保している吉祥寺ですが、考えてみると相当住みやすい場所だったなぁと思います。

ビジネス街でも繁華街でもなく、百貨店から家電量販店、数々の飲食店、スーパーなど、あらゆるジャンルのお店が一カ所に揃っているのは、街の分業化が進む東京では割と珍しいです。

徒歩３分で大きな公園にもたどり着きますし、新宿や渋谷のようなガラの悪さもありません。

富山の高岡からいきなり至便なところに来ましたので、東京はどこでもこんな感じなのかと勘違いしていました。（＾＾；）

今ちょっとダイエット中なのですが、引っ越す前に近隣のおいしいお店には行ってこようと思います。



　安くておいしいもつ焼き屋さん　でも店員さんが無愛想・・・。

　明朗会計のお寿司屋さん　富山のお酒もありました。

　油そばのおいしいラーメン屋さん　いつも行列。

　老舗の餃子屋さん　宇都宮にも同じ名前のお店があります。

・・・毎日食べ歩かなきゃ、行き切れないなぁ。（=´∇｀=）

先日、雑誌の企画で不動産投資家同士の対談がありました。

一応、「覆面座談会」ということで顔や名前がでないことになっていますが、プロフィールを見るとすぐ分かると思います。

自分も色々意見を言いましたが、ほかの参加者のお話を聞いて勉強になることも多くて、楽しく過ごせました。お金ももらえるし（笑）

他の投資家の方と話していてよく思うことなんですが、ぼくに比べて「経済動向」「金利情勢」「人口動態」といった指標をよく把握しています。

例えばリートが住居系の物件を売りに出していて、事務所ビルへシフトしている・・・というようなことも、その時に聞きました。

ぼくは、あまりこういったことは気にしていません。

賃貸住宅に住む人は絶対にいなくならないし、金利が１０％になるようなこともないと考えています。

確かに４～５％の金利になるくらいで不動産経営が厳しくなるようなら、やめておいた方がいいかもしれないですが、一定の水準以上の物件を購入して、高い入居率を維持する方が大切だと思います。

リートの動向を気にするよりも、入居者さんから好まれる設備の研究をするべきだし、アテにならない２０年後の人口予想を元に投資戦略を考えるよりも、管理会社さんとの関係を強化する方がよっぽどリスクの低下につながると思っています。

あと、自分でアパート経営をバリバリやっていながら、ネガティブな話ばかりする人っていうのもいやですねぇ。(メ-_-)

そんなにアパート経営の将来性がないなら、おまえがやめろよって思います。
「逆煽り」でライバルを減らそうとでもしているのでしょうか。

もし、本当にそこまで心配しながらアパート経営をやっているのなら、人生の幸せ度が低いとしか言いようがありません。

以前実施したセミナーで、財布レポートを書いているＮＳＸ松田さんが、

「不動産投資関連の本は、いいことが書いてある部分だけを読むんです。」

と話していました。やっぱりこうじゃなくっちゃ(*^▽^*)

金利や人口など、自分ではどうにもならないことで心配するのはやめて、もっと身近なところに焦点を持って行きましょう。

アパート経営は労力の割に高い収益が上がる、ホントに恵まれた事業です。
もっと幸せを感じながらやりましょう。

先週末も富山に行ってきました。

氷見（ひみ）線っていうローカル電車があるのですが、おもしろい車両なので撮影してきました。

面白いですよね（笑）
なぜ魚と忍者ハットリくんなのか。

魚は氷見の名産であるブリです。
これからがシーズンで、刺身でも焼きでもめちゃめちゃ美味しくなります。

地元には「ブリンス」というキャラクターも作られています。

　 これがブリンス。

ハットリくんの方は、作者である安孫子素雄（藤子不二雄Ａ）さんが氷見市の出身だということで、商店街や橋の欄干など、街中のいろんなところにハットリくんが登場します。

ちなみに、藤本弘（藤子不二雄Ａ）さんは高岡市の出身で、高岡駅の近くに「ドラえもんの散歩道」というものが作られています。

地方では、地元出身者をとても大事にしますよね。
おふたりが東京の世田谷区出身だったら、ドラえもんの散歩道は存在しなかったでしょうね。

司法書士さんから、今回の登記についての費用明細書がＦＡＸされて来ました。

買主が支払うのは、所有権移転の登記と抵当権設定の登記のふたつ。
売主さん側では、現在付いている抵当権を外す登記分を支払います。

売主さんが、マンションを共有名義にしていること、ぼくの融資が２本（団体信用生命つきとそうでないもの）に分かれることで、通常より手数料が高いです。

総額１８０万円ちょっとになるのですが、高いと言ってもそのうち１６０万円は国に納める登録免許税で、司法書士さんの手数料は２０万円くらいのものです。

登記の登録免許税のほか、４～６ヶ月後に請求が来る取得税、毎年の固定資産税、借入金の元本返済は経費になりませんから、手取金額以上に掛かって所得税。

税金、多いですね～。＾＾；

今年の試算では、ぼくの１～１２月に支払った各種税金（費目上「租税公課」と言われる部分）は、６００万円にもなるようです。（；゜０゜）

もう、立派な高額納税者ですよねぇ。

おおよそですが

　・昨年購入したマンションの取得税　　２１０万円
　・今回の登録免許税　　　　　　　　　　 １８０万円
　・固定資産税　　　　　　　　　　　　　　 ２１５万円
　・契約印紙代など　　　　　　　　　　　　 ４．５万円

というような内訳です。

今月も、財布の中身レポートを配信しました。
これで通算３１号目。がんばって続けています（＊＾▽＾＊）　

ちょっと前からブログでもリンクを貼っているアパート008.comというサイトで、資料請求のキャンペーンをやっています。

首都圏でアパート建築を検討されている方が、期間内に資料請求をすると、「チームを作ってアパート経営を成功させる方法」についての小冊子と、ぼくの保険コンサルが付いてくるというものです。

キャンペーンのサイト　→　アパート008.com

新築予定のない方でも、財布の中身レポートの購読者様には、レポートの抜粋版が今月の特別コラムとして付いてきます。

　小冊子の表紙

決済まで２週間になりました。

ここまで来ると、通常は銀行に書類を送って待っていればいいのですが、今回の売買は仲介業者さんがいませんので、何事も自分でやらなければなりません。

特に、今回の売主さんは不動産のことに何かと疎い上に、物件を自主管理されているので、何につけても二手間くらい余分に掛かるのです。（＾＾；）

例えば、決済月の家賃精算（日割でそれぞれに分配する）も、いつもならぼく側の業者さんが先方の管理会社さんにお願いして、決済日までには「精算明細」という形でご案内いただきます。

今回はぼくが売主さんに直接お願いして、さらに売主さんが自分で集計してぼく宛にＦＡＸ。それをぼくが日割計算して精算明細を作って、売主さんに返信・・・・という作業が発生します。

融資申込に必要な、登記簿や公図も自分で取ってこないといけません。（´。｀）　
仲介業者さんの仕事って、なかなか大変です。

仲介手数料の３％＋６万円は、とても「情報料」という性質ではなく、様々な労力の対価なんだなぁ・・・ということがよく分かりました。

ロバートアレンさんの「実践億万長者入門」という本に、売主さんに直接連絡を取り、業者さんを廃した取引をする方法が書かれていますが、自分から進んでやりたいとは思わないですねぇ。

やっぱり何事もプロにお任せするのが一番だと思いました。

中日が５３年ぶりに日本一になりました(⌒▽⌒)

「リーグ２位なのに日本一になるのはおかしい」という意見もありますが、ルールの中で有利な戦いをした訳ですから、胸を張っていいかと思います。

現役選手の頃からそうですが、落合監督は素晴らしいですね。
有言実行。良いときも調子に乗らず、悪いときも淡々としてられる精神力はすごいと思います。

中日はこれで、落合監督在任４年のうち３回も日本シリーズに出ているのです。強い～☆