2008年8月31日 08:41
昨日はブロードバンドのベンディアム主催の、
アパート経営セミナーに出てきました。（＾▽＾）
講師は、和合実さん、西山雄一さん、
ＪＦＡの束田光陽さん、学びの会の水澤さん。
名講師揃いで、かなり充実したセミナーでした。
企業のＰＲ目的のセミナーで、
これだけの高品質も珍しいです。
今後も継続して開催されるそうですので、
詳しくはベンディアムのサイトをご覧下さい。
１０月の金沢は、ぼくも出席予定です。
午前中には、前にネタにした
「受験のシンデレラ」も観てきました。
すっごい良い映画でした。
もっと流行ればいいのに・・・と思うのですが、
お客さんは３０名くらい。（＾＾；）
監督にも会って、サインもらいました（笑）
朝の移動で、久々に満員電車に乗りましたが、
とても良い１日でした。
2008年8月30日 07:07
２０代不動産投資法のサイトが、
いつの間にか、かなり格好良くなってました。
金持ち父さんや金森重樹さんの書籍から、
ナイスな引用がされています。
サイトを読むだけでも、勉強になりますよ☆
さて、滞納＆破産のマンションについては
粛々と事務的に対処をしています。
こんなのでモチベーションを下げられてはいけません。
クールに乗り切ろうと思います。(￣ー￣)
昨日はハートブレインの３人で集まって、
全賃フェアについての音声録りをしてきました。
マサさんも都内から来てくれて、
トークにゲスト参加いただきました。
「賃貸住宅フェアの効率の良い回り方」はもちろん、
エアコンの仕入れ、ＩＨヒーターの共同購入など、
大家さんの利益につながることを、常に考え続けている方です。
アパート経営フェスタにも協力いただいてます。
ありがとうございます。ヽ(^◇^*)/
金沢のマンションで、チームのシルバーさんから、
「玄関の植木が伸びすぎて、落ち葉の掃除が大変」という
ご意見がありました。
事務局の人を通じて、メールが来ます。
ふむふむ。確かに伸びてます。ヽ(´～｀；）
そこで、エントランスの観葉植物をメンテをしてもらっている、
緑化木センターというところに、お願いしました。
見積を見ても、妥当な金額だったので、
そのまま発注することにしました。
要望には早く対応してあげると、シルバーさんに感謝されて、
日頃の掃除も頑張ってくれそうな気がします。(≧∇≦)
自分の物件には、色んな業者さんが出入りするようにしておくと、
不具合やトラブルに、素早く対応できると思います。
2008年8月29日 08:05
ＢＩＧｔｏｍｏｒｒｏｗに掲載されてから、
ブログのアクセスが、１．５倍くらいに増えました。
メルマガにも、ぜひご登録下さい。
ブログより、実践的なことが書いてあります。
テナント破産疑惑の件については、
昨日、奇跡的に元経営者と連絡が取れました。
現在は経営者ではなく、
別の会社でしっかり働いているそうです。
具体的なことはまだ確定していないのですが、
取りあえず法的手段は、回避できそうです。（´。｀）
テナントは当然退去するのですが、
１０万円くらいの滞納家賃は回収できる見込み。
しかし、これで３戸の退去。
せっかく調子よかったのになぁ・・・（－－；）
まぁ、でも、こういうのも含めて大家業です。
さて、昨日は国民の義務である納税をしてきました。
個人事業税、住民税の２期目、
それから超高額な不動産取得税。
自己資金ゼロでの投資をしているので、
納税額にも、レバレッジが掛かってしまいます。
３月に当該物件を購入しましたが、
これまでのキャッシュフローが、
取得税の支払で、一気に吹っ飛びました（笑）
メインにしている地銀からお金をおろすのですが、
近隣に店舗がなく、コンビニを使います。
一度に２０万ずつしか引出しできず、
１０回も暗証番号を入力しました。(｡>_<｡)
まぁ、でも、こういうのも含めて大家業です。
◆アパート経営フェスタ、まだまだご参加受付中です。
いい話を聞いて、途上国の子供にもいいことしましょう☆
2008年8月28日 21:46
変なタイトルですが、
受験勉強を題材にした映画です。
３０日と３１日の午前中に、
立川シネマシティで上演されます。
３０日の席を予約しました。
監督は、和田秀樹さんという方です。
精神科医で、受験研究家。
作家。映画監督。
いつか和田秀樹さんについて、
ブログに書いてみたいと思っていました。
自己紹介のページの「やりたいことリスト」にも、
和田さんと飲みに行くって、書いてますでしょ（笑）
ぼくが不動産投資で泉さんをメンターにして、
それなりの規模まで買えたことは、
実は、和田秀樹さんのお力なのです。（゜▽゜；）
ぼくは「ギリギリ進学校」というレベルの
名古屋市内の公立高校に行ってましたが、
その時に、和田さんの「受験勉強のやり方の本」を読みました。
「これはすごい！」と思って何十回も熟読し、
そこに書かれている通りのやり方で勉強しました。
「高３の１０月まで、社会科の勉強は一切しない」
「一学期は、英語の勉強しかしない」
「数学は解法を丸暗記」
「国語の現代文と午後の授業は、昼寝に充てる」
など、破天荒なノウハウばかりでしたが、
理屈的に納得できるので、疑わず実践しました。
（昼寝も実践しました）
「ベストな方法で勉強している」という確信があったので、
迷うこともなく、毎日集中できました。
そして、志望校に現役合格しました。
この成功体験から、ぼくは新しいことをする時に
必ず「すでに成功している人」をメンターとして、
そのやり方を信じて、ひたすら邁進するようになりました。
最短距離でうまく行くやり方というのは、
実際にあるし、実践している人は必ずいるものです。
だから、不動産投資を始める時にも、
そのまま真似できる方を探しました。
・・・で、泉さんということにしたのです。
当時は泉さんの家賃年収も２千万円なかったので、
ぼくは見る目があったと思います（笑）
ということで、ぼくに受験だけじゃなくて
人生の勉強法を教えてくれた和田秀樹さんには、
まだ会ったこともないですが、頭が上がらないのです。
３０日の上映のあと、
和田さん本人が舞台挨拶をされるそうです。
行かれる人がいましたら、ぜひぜひご連絡下さい。
絶対、いい映画だと思います。
小説版の解説をしているサイトを見つけました。
このページであらすじが分かります。
2008年8月28日 09:25
昨日は管理会社さんが休みでしたので、
テナントの破産問題は一旦記憶から消してました。
今日からまた、行動開始です。
行動・・・と行っても動くのは自分じゃないし、
数％の管理料で色々やってもらって、申し訳ないです。
取りあえず、法務局で会社の登記簿を見て、
会社が現在どうなっているのかを確認。
消滅したのか、どこかの会社に買収されたのか。
それによって、対処方法も違ってきます。
もし、会社が消滅している場合に、
残置物の処理について、法的にどうなのかは
調べておかないといけません。
それから現地で営業状態の再確認。
社宅として社員さんが住んでいたので、
まだ住んでいるようなら、事情も聞いてもらいます。
保証人さんには、お金の面ももちろんですが、
こういう確認作業でも、協力をお願いしなければいけません。
このマンションにはもう一人、
購入時から住んでる方で、滞納者がいるんですよね。
家賃ぐらい、ちゃんと払えよって思います。（＾＾；）
さて、御大の沢孝史さんにも、
ブログでアパート経営フェスタのＰＲをしていただきました。
引き続き、よろしくお願いします。
ぼくもそろそろ、今田信宏さんと打ち合わせをして、
何を話すか考えないといけません。
◆今田さんの教材
光速！収益不動産投資成功法
不動産投資の教材で、もっとも売れています。戦略の重要性が分かる。
現地で物件を見極めろ！ヒアリングテクニックを学べ
不動産投資で極めて重要な「会話術」が学べます。
投資家けーちゃんの解説＆ミニセミナーの特典付き。
2008年8月27日 08:48
昨日は「入居が好調」なんて調子のいいこと書きましたが、
バッドニュースが飛び込んで来ました。
ひとつの物件のうち、
２部屋と倉庫を借りてもらっている会社が、
どうやら倒産（破産？）しているらしいのです。（´～｀ヾ）
会社自体は年明けくらいに消滅したのですが、
別の会社に吸収されて、営業は普通に続けてました。
ですので「している」という書き方なんですが、
家賃も先月までは、払われています。
ただ、今月は家賃が払われず、
現地に行っても誰もいないことから、事件が発覚。
会社の代表者のお父さん（保証人さん）に、
電話で事情を聞いて、上記の経緯が分かったのです。
２部屋＋駐車場での家賃も１０万円しませんので、
収支に与える影響は大したことないですが、
何か、これからややこしくなりそうです。ε＝ （´∞｀ ）
ブログのネタには、ちょうどいいですが（笑）
思えばこういうトラブルも久しぶりですが、
事務的に、淡々と解決していくしかありません。
とりあえず、今日は管理会社さんが休みなので、
明日から事実の詳細確認に動いてもらいます。
さて、そんなアパート経営でも不労所得を得る大家さん。
日本はもとより、世界レベルで見れば、
他人に貸す家を多数所有している、
極めて恵まれた境遇であることは明らかです。
おかげさまで、アパート経営フェスタの参加が、
ものすごいスピードで、１００名を超えました。
多くの方が、告知に協力してくれてます。
ありがとうございます(=´∇`=)
ヒロシ夫妻さん 夏野ひまわりさん 浅輪裕彦さん
デザイナーtakaさん ぼのろんろんさん
でも、あと１７０人くらい収容できる会場です。
まだまだ頑張ります。
2008年8月26日 08:45
入居の調子がいいです。
北陸地方の人口が増えたのでは・・・？（゜▽゜；）
と、勘違いしそうです（笑）
金沢マンションで、９月末の退去連絡が来たのですが、
富山（５棟目）で８月２０日頃に空いた部屋に、
９月１日から決まりました。
これで、９月の入居状況（予定）は、
１棟目 ９／９
２棟目 ６／８
３棟目 １２／１３ 空室１戸はリノベ中（９末完成予定）
４棟目 ２８／２８ ９末に１戸が退去
５棟目 １５／１５ ９／２０退去→１０／１から入居予定
６棟目 １９／１９ ２戸は短期限定入居中
あと、区分１戸は長期入居中です。
９４戸の持ち物件で、９１戸入居 → 入居率９６．８％。
入居可能な部屋に限定すれば ９１／９３ →９７．８％。
ポイントは、ウルトラ物件獲得術でも話してますが、
結局、入居を決めるのは管理会社や仲介会社なので、
そういう人を大切にするということだと思います。
あとは、実践バイブルに書いてある、
「ＵＳＰ（２章）」の内容を参考にすることが多いです。
アパート経営フェスタの告知ＰＲに、
多くの方からご協力いただいてます。
三代目大家マサさん 赤井誠（あかちゃん）さん キートス妻さん
北野琴奈さん ＮＳＸ松田さん tysさん ポチおさん
ご支援、ありがとうございます。（-＾〇＾-）
今日は、６月に宇都宮で撮影した、
ＮＳＸ松田さんの「リフォーム作業映像」の編集で、
業者さんのところに行ってきます。
ちょっと寒くなってきましたが、がんばりましょう。
2008年8月25日 01:18
昨日は、ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタに、
たくさんの参加申し込みをいただきました。
ありがとうございます。ヽ(^◇^*)/
対談＆準備がんばります。
※チャリティ先のホームページがありました。
ＮＰＯ法人 アジアチャイルドサポート
さて、前に取材を受けたことを書きました、
BIG tomorrowという雑誌に載りました。
不動産系の雑誌には掲載されたことありますが、
一般誌に載ったのは初めてです。
扱いも結構おっきいし。（゜▽゜；）
「１日３０分のマネー習慣」というテーマで、
ブログを書くことや、メンターを真似ることなどが書かれてます。
ほとんどは、ブログやメルマガで書いてる内容ですが、
「泉さんの真似をして、空室の多い物件を買ったら大成功」
という記述のところで、ちょっと補足です。
泉さんも、５割近く空室のあるマンションを買って、
短い期間で３０戸以上も入居させた成功事例がありますが、
「空室率の高い物件を狙う」＝「泉さんの投資」
ということではありません。
マーケティングリサーチなしに、やみくもに買っては
やっぱり危険だと思います～（＾＾；）
空室狙いという手法自体も、あくまで一例です。
スピードとか行動力、マインド。
決断のポイントとか、購入＆融資戦略。
経験に裏打ちされた投資手法を、
総合的に参考にしてる・・・という感じです。
雑誌を読んでいただければ嬉しいですし、
できればＩＺＵＭＩ塾にも一緒に行きましょう。
2008年8月24日 09:02
昨日横浜に帰ってきました。
近所の夕涼み会というイベントに出たのですが、
すでに十分涼しい上に天気も悪く、
札幌滞在の影響もあって、カゼ引きそうでした（笑）
さて、今日はイベントのお知らせです。
１０月４日の土曜日に、
ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタということで、
対談形式のチャリティーイベントをします。
収益は全額、アジアチャイルドサポートという
ＮＰＯ法人に寄付することになっています。
住む家のない人たちも大勢いる訳ですし、
人口が減ろうが、金利が上がろうが、人に貸す家を
たくさん持ってるなんて、幸せなことです。（＾▽＾）
楽しく前向きに、アパート経営に取り組もうという感じで、
もちろん値段以上の価値がある対談をします。
ぼくは、光速投資家の今田信宏さんと、
「光速！フルローン対談」をさせていただきます。
その他、豪華メンバーでの対談は必見です。
多数のご参加、お待ちしております。
◆今田さんの教材
光速！収益不動産投資成功法
不動産投資の教材で、もっとも売れています。戦略の重要性が分かる。
現地で物件を見極めろ！ヒアリングテクニックを学べ
不動産投資で極めて重要な「会話術」が学べます。
投資家けーちゃんの解説＆ミニセミナーの特典付き。
2008年8月23日 08:08
昨日は１日ゆっくりと過ごしました。
朝は本を読んだり原稿を書いたりで、
お昼前から外出して、有名なラーメン横町を見学。
見学って行っても、要するに食べるんですが（笑）
札幌だったら味噌ラーメンだと思って、
両端のお店で一杯ずつ。どっちも美味しいです。
夜はメルマガの読者さん５名と、
カニやお刺身の美味しいお店で、飲み会。
いつもと違って話題が多岐に渡り、
不動産以外の話でも、盛り上がりました。
釣り上げられた広告費相場や、
いまだに建ちまくる新築。
札幌不動産市場は厳しいようですが、
みなさん、前向きに取り組んでいらっしゃるのが
印象的でした。（＾○＾）
今日はお昼の飛行機で帰って、空室＆滞納者対策します。
もし今回の滞納が本格的になったら、
ちょっと以前とは違った処置をする予定です。
あ、そうだ。
有名な時計台も見てきました。
いや～、噂には聞いていましたが、
なんじゃこりゃ・・・って感じでした（笑）
予想以上にこじんまりしています。
■ＩＺＵＭＩ塾に出ると、投資家マインドが変わります。
参加費に躊躇せず、でっかく稼ぎましょう☆
2008年8月22日 07:52
すすきの近くのホテルで更新してます。
初めての札幌ですが、土地勘がなく、大した活動が
できていません。
近くに物件を持っているコテツさんと一緒ですが、
コテツさんも、恐ろしいほど土地勘ありません（笑）
このあたりの売り物件を調べてみたのですが、
買えそうな水準のものが、すぐみつかりません。
住所を見ても、そこがどういう地域かも分かりませんし、
やっぱり「不動産投資は、土地勘のある場所に限る」と
思いました。
さて、昨日は管理会社さんの定期総会にお招きいただき、
「求められる管理会社」についての話をしました。
大家さんはレベルの違い（スキルもマインドも）が激しいので、
それに応じた対応が必要という話や、メールの活用、
大家さんの味方であることを疑わせないこと・・・・など。
敷金精算や滞納のときなんか、
「どっちの味方だよ～？」って怒る方も多いようです。
それから、「今の大家さんはすごく勉強しているので、
管理会社さんも、それに追いつかなければいけません」
・・・という話もしました。
すごく大切なことだと思うのですが、これについては
どこまで伝わったかは、手応えがありません。（＾＾；）
ホームセンターのノウハウなんかを教えてあげたら、
大家さんは感動すると思うんですけどね。
人間は、自分より知識のある人を、
「業者」扱いしないものです。
でもこの話のあたり、寝てる人もいたりして・・・（笑）
色々難しいですが、良い経験でした。
メルマガを通じて、事例をご提供いただいた方は、
後日講演資料をお送りします。
お昼はラーメン食べに行きます。
2008年8月21日 06:11
今日はいつもより早起きしまして、
これから横浜駅→空港バス→羽田→新千歳に移動。
京急線の方が安くて早いんですが、
前の北陸遠征で使った時、あまりに混んでたので、
今回はやめました。（＾＾；）
管理会社の皆様に講演をさせていただくのは、
今日の１３時半くらいから１時間程度なんですが、
その後も、夕方までいろいろな方がお話されるようです。
管理会社向けのソフトを製作している会社や、
経営コンサルタントの方など。
管理会社の皆様も、しっかり勉強をされてます。
ただ、普段接している分には、
あまり勉強されているように見えないですよね（笑）
そういうところが、多くのオーナーさんが
管理会社に不満を抱く、大きな原因かと思いました。
さて、自分の大家業については、
お盆前あたりから何の動きもありません。
このあたり、地方の特徴です。
休み明けには何も起こりません（笑）
今は空室（予定分も含む）３戸の募集と、
リノベ中のマンションの経過を見守るくらいです。
あとは値動きチェックのために、
ホームグラウンドの北陸と、地元の売り物件を
定期的にチェックする・・・という感じです。
まだまだ下がると思うので、様子見です。
それから、久々に長期の滞納があるんですよね。（＾＾；）
遠方なので管理会社さんに任せてますが、
来月にはこちらで引き取ってしまう予定です。
裁判めんどくさいな～。
■面倒をものともせず裁判をやってた頃の活動は、
こちらのページで ダウンロードできます。
現在のＤＬ数は約２００名です。ありがとうございます（＾▽＾）
2008年8月20日 08:48
月曜日、久々にアームレスリングの練習に行きました。
昨晩から、両肘が痛くてPC仕事がはかどりません。（＾＾；）
タイピングには意外と肘を使っているんだな～と
負傷して分かりました（笑）
さて、今日１部屋、９月２０日にもう１部屋空くマンションで、
先週１戸入居が決まりました。（＾▽＾）
これから結婚される方で、１０月１日に入居希望。
ちょっと間があるのですが、
入居希望しているのは、今日空いた方の部屋。
１ヶ月以上の空きを確定させることになります。
９月２０日に空いた部屋なら、
１０日間で原状回復させることは可能ですので、
そちらに変更できないかを打診しましたが、ダメ。
エレベータなしの３階（９月に空く方の部屋）がイヤなのと、
今日空く方が、角部屋だということが理由です。
家賃などの条件は、２部屋とも同じ。
このマンションは、入居付けに苦労しにくい方なので、
もっと早く決まる可能性もありますが、
場所的に考えても確実・・・という程ではありません。
いろいろ考えましたが、長期に住んでくれそうですし、
ご要望を聞いて入居してもらうことにしました。
１０月からの入居・・・と聞いた時点で、
機転を利かせて９月空く方のみを案内してもらうのは、
現実的に難しいです。ネットや雑誌に出てますし。
角部屋が人気があるのは、以前からの傾向だったのですが、
ぼくは掴み切れていませんでした。
知ってれば、家賃に差をつけるなどの工夫が
できたかもしれません。
でもまぁ、１０月まで入居が決まらない可能性も
なくはなかったので、まぁ良しとしています。
完璧を追求すると、疲れます（＾▽＾）
あと、明日の講演の準備をちょっとしました。
ぼくはリハーサルみたいなのはしないので、
資料に赤ペンでメモをしながら、数回読む程度です。
話す時になると、頭が冴えるので、
事前に考えていなかったことが、結構浮かびます。
明日の札幌は、最高気温で２３℃。
横浜の最低気温より、低いみたいで楽しみです。
■ＩＺＵＭＩ塾は１０月末に開催。一緒に行きましょう☆
2008年8月19日 06:05
泉さんのブログに、
ＩＺＵＭＩ塾卒業生の方のお手紙が掲載されていました。
すごいっすね～、３年足らずで９千万円☆
ぼくはこの方を存じ上げているのですが、
まさに、いつも前向きな投資家マインドをキープされてます。
この投資家マインドが、
ＩＺＵＭＩ塾で得られる最大の効果だと思います。
さて、ぼくもこの領域を目指して頑張る訳ですが、
最も頑張っていた頃の活動を記録したブログのPDF版。
ようやく【その２】が公開できました。（＾○＾）
最初の物件を国金から融資を借りて決済。
その後の滞納、裁判→追い出しまで。
８５ページに渡って、当時の奮闘が書かれています。
内容証明の文面から、明け渡しの訴状なども。
ここのページからダウンロードできます。
その１は以前から公開してましたが、
こちらでまだDL可能です。
さて、負けずに物件を買いに行きたいところですが、
まずは今週の講演を頑張ります。
あれこれ手を出すと、失敗しますからね。（＾＾；）
2008年8月18日 09:15
ブログをお休みしていた２日間は、
当初の予想通り、何もありませんでした。
入退去、トラブル、高利回りの新規物件。
何もありません。
今週は札幌での講演があります。
物件調査で旭川に行ったことはありますが、
札幌は実は初めてです。
資料は一昨日に完成。
「○つの○○とは？」というタイトルは、
ウケが良いので、よく使われるそうです(笑)
管理会社さんには、元々の期待値が低いです。
特に、ベテランの大規模大家さんほど、
その傾向が強いようです。
ですから、大家さんを感動させる管理会社さんは、
ものすごい支持を集めるようになると思います。
期待値が低い分、ギャップが大きいです。
ぼくがお世話になってるところは、
みなさん、素晴らしいです。(o^-^o)
お盆休み中でも、家賃はきっちり入ってきました。
では、今週も頑張りましょう☆
■楽待コミュニティは、
講師や業者の方と、自力で話ができる方にはオススメです。
よい出会いがあると思います。
2008年8月15日 09:11
お盆モード全開で、
全体的にのんびりした感じですね。（＾▽＾）
不動産関連の動きも、特に何もありません。
今日は、来週のセミナー資料を作って、
あとはジムに行くなど、のんびりします。
お盆はどこも混んでるので、
あまり外出しません。ジムは空いてて良いです。
明日と明後日は、ブログお休みします。
■ヒアリングテクニックを学べの特典音声、
サンプルを聴くことができます。
詳細は、こちらのメルマガでご覧いただけます。
2008年8月14日 08:03
お盆休みで、管理会社さんも休み。
入居も当然決まりませんし、
大家業も週末まで、お休みという感じです。
ぼくも、今日はのんびりする予定です。
来週、札幌で地元の不動産会社向けに、
「大家さんは、どんな管理会社を求めているか？」
というテーマで講演をします。
大家さんの意見を聞くために、昨日のメルマガで
こんな募集をしてみました。
------------------------------------------
自分の経験だけでなく、
他の方のエピソードなどもあった方が良いので、
メルマガで募集させていただいた次第です。
物件をお持ちの方で、
管理会社関連で、感動した、超嬉しかったこと。
がっかりしたこと、怒り狂ったこと。
そんなのありましたら、
メルマガの返信で、お知らせいただければと
思います。
どちらか一方でも結構です。
------------------------------------------
たくさん事例をいただいたんですが、
ほとんどが、「悪い方」の話です。
大家さんの管理会社への評価は、
極めて低いと言えそうです。（＾＾；）
そんな中、「感動したエピソード」ってのも少しあるのですが、
ほとんどが「入居を決めてくれた」とかいう「成果」ではなく、
「安い設備を探してきてくれた」とか
「一緒に他業者を回ってくれた」というような
「行動」についてのものです。
逆に、失望したエピソードとしては、
当然やってくれているだろうということを、
放置されたとき。
または、重要な事項の連絡がなかったとき。
こちらも、成果ではなく行動がキーワードになってます。
大家さんは、管理会社に丸投げしたいのではなくて、
自分も努力するから、一緒に頑張って欲しいのです。
管理会社は、大家さんの気持ちを理解して、
上手くやってほしいと思いました。
期待度が高くないからか、どの大家さんも、
些細なことで感動してくれそうです（笑）
2008年8月13日 08:42
インデックスＯＮＥブログのレポート。
【その２】も完成しているのですが、まだ掲載できてません。
お盆休み期間なので、
配信スタンドの事務処理が遅いのかもしれません。
もうちょい、お待ち下さいませ。(=´∇`=)
■レポートその１は引き続き、
こちらのＵＲＬでダウンロードできます。
さて、金沢マンションの入居が今日（１３日）からなんですが、
入居直前のチェックで、エアコンが動かないことが分かりました。
管理会社さん経由のエアコン購入は、
かなり高いです。
普段の原状回復やリフォームなどは
最安値でなくても、管理会社さん経由で発注します。
管理会社さんにとって、良い大家でいることも、
入居付けや普段の対応上、大切なことだと思うからです。
しかし、この値段は、
そういう配慮ができるレベルを超えてます。
具体的には、施主手配した予想価格の
倍額以上でした。これは高い。（。＞＿＜。）
でも直前なので、このまま発注するしかありません。
管理会社さんには、入居直前ではなく、
退去時や中間でもエアコンの動作確認をしていただくよう
お願いしました。
まぁ、入居率が高い（９９％以上）物件ですし、
普段の対応も申し分ないので、良しとしましょう。（＾▽＾）
昨日と今日で、コテツさん＆ＮＳＸ松田さんと、
ＣＤにする教材の録音をしてます。
音声の録音は、予想以上に疲れます。
昨日は２時間分収録したのですが、全員疲労困憊です。
でも、今日もがんばります☆
2008年8月12日 09:20
ＪＦＡで開催している不動産投資の学校が、
「入門編」として書籍になりました。
不動産投資は、
最初の一棟が買えるようになるまでの
体系的な勉強が大切です。
いちばん効果が高くて挫折しにくいのは、
もちろんスクールに通うことだと思います。
場所的、金銭的にそれは・・・という方は、
例えば２０代でもできる不動産投資法などの教材が、
早くて確実です。
ぼくも不動産投資を志した頃は富山にいたので、
このような教材を買って、地道に勉強しました。
書籍は上記ふたつの補完として、
手元に置いて何度も読むといいです。
受験の参考書のように、使い倒しましょう☆
「知識ゼロでも大丈夫！」と書いてありますが、
一度、単発のセミナーなどを聞いたあとで読んだ方が
効果がありそうです。
いずれにしても、しっかり勉強することが
大切だということに、変わりありません。
ちなみに、この本にはちょっとだけ、
ぼくの体験談が登場しています。(≧∇≦)
さて、驚いたことに、昨日も２件入居が決まりました。
４棟目（金沢）と、５棟目の退去予定分。ヽ(^◇^*)/
２日で４部屋が入居。
何だか神懸かってます(笑)
読書日記をご覧になると分かりますが、
７月下旬から、早いペースで本を読んでます。
賃貸住宅フェアにもフル参加して、頑張りました。
これらの行動量アップが、
洗濯機の法則を呼び込んだのでは・・と思います。
2008年8月11日 07:50
タイトルイラストの魚は何か？って聞かれましたが、
これは富山の氷見というところで獲れる「寒ブリ」です。
すっごい美味しいです。(=´∇`=)
マグロなんか、食べてる場合じゃないです。
さて、昨日は加賀温泉のマンションに入居が決まりました。
２戸空室があったのですが、同時に決定。
短期（２～３ヶ月）ということなんですが、
広告料とかも特に発生しないので、ＯＫしました。
１００％原状回復（通常使用も入居者さん持ち）です。
ありがたいオファーに感謝です。これで、一応満室。
８月１１日現在の入居状況は、
１棟目 ８／９ 下旬から入居決まってます
２棟目 ７／８ １戸退去予定あり
３棟目 １２／１３ 空き部屋はリノベ中（９月完成）
４棟目 ２７／２８ 意外と苦戦
５棟目 １５／１５ 下旬と来月で２戸退去
６棟目 １７／１９ 昨日２戸の申込みありました。
という感じです。
あと区分１戸は長期入居中。
現状の入居率で８８／９４の９３．６％。
９月にはおそらく９０／９４の、９５．７％まで行きます。
地方でも、全然オッケーですよね。ヽ(^◇^*)/
運営のコツはウルトラ物件獲得術ＤＶＤと、
ちょうど本日配信した財布の中身レポートのコラムで、
いろいろ話しております。
今週は、今日から３日間が忙しくて、
後半は結構ヒマです。
本をたくさん読もうと思います。
投資家けーちゃん読書日記も、随時更新です。
2008年8月10日 07:46
昨日は健美家から、
「希望物件お知らせメール」が届きました。
利回りや地域などの希望条件を予め登録しておくと、
合致した場合にメールで教えてくれる機能です。
台東区で利回り２０％RC（築３年）の物件情報・・・！！
業者さんによる投げ売りが増えてますが、
まさか、都内でこんな条件が・・・とさっそくチェック。
しかし、価格と敷地・延床面積、家賃収入をチェックすると、
どうもこんな利回りになりそうにありません。
問い合わせをしてみると、この物件は
バックパッカー専用の宿泊施設なんだそうです。
全ての部屋が全期間満室の場合に、
ようやく２０％が実現。
去年の実績で利回りを算出すると、
表面で８％ちょいとのことでした。
業者さんの登録間違いなどで、
こういうガセ情報が届くことは、時々あります。
何年か前には、「麻布駅６分 １２％のRC」だと思ったら、
東京の「麻布」ではなく、札幌の「麻生（あさぶ）」だったという
こともありました（＾＾；）
そもそも、「麻布駅」ってないし（笑）
夜は恵比寿まで上京して、
学びの会の方々や、金持ち大家塾板橋校の大友さんらと、
全賃フェアの打ち上げでした。
おしゃれなハワイアンのお店。
ハワイに行きたくなりましたが、
この日は新宿のカプセルサウナに宿泊しました。
従来から大人気の施設なんですが、
オリンピックに合わせて、お風呂に大画面TVを設置したり、
カプセル内でBS放送が視聴できたりと、設備アップ。
さらに人気が高まり、
宿泊客数がものすごいことになってました。（＠＿＠）
元々、勝ち組施設であるにも関わらず、
積極的な投資によって独走態勢。
アパート経営にも、役立てたいと思いました。
■明日財布レポートを配信します。
音声セミナーは、大家さんの税務について。
コラムは、満室チームの作り方と運営方法の解説です。（＾▽＾）
2008年8月 9日 10:06
昨日はお昼頃横浜に戻って、
のんびりしながら、インタビューの編集しました。
今回は、日本で一人しかいない
不動産投資専門税理士の叶（かなえ）さん。
・大家さんの税務が、他と決定的に違う点
・全ての人が最初にするべき対策
・経費になるかならないかは、こう判断する
・専従者給与の「○×」判定
・法人化の本当のメリットとは？
・税務調査は、こういう基準で入る
・調査でチェックされるポイントは？
・消費税還付の真実
・お得で簡単な節約手法
などについて伺いました。
裏話も、いろいろ聞けました。(=´∇`=)
財布レポートの会員さん向けに、
明後日１１日に、配信いたします。
それから次はインタビューされた方の話で、
ＢｉｇＴｏｍｏｒｒｏｗの記者の方から、
記事のサンプルがメールで届きました。
ホントに、「雑誌の記事」って感じです。(〃∇〃) ☆
雑誌って、こういう風に作るんだ～と、
感心してしまいました。
筋肉を強調した写真が、掲載されてます。
今日は午後からジム行って、
夜は恵比寿で、賃貸住宅フェアの打ち上げ。
何度でも打ち上げます（笑）
■ヒアリングテクニックを学べ
不動産投資のカギである、会話力が身に付きます。
2008年8月 8日 08:40
昨日は新橋の焼鳥屋さんで打ち上げ。
二日酔いという感じではありませんが、
ハシゴ酒も久しぶりです。
「大食いした」とか「飲み過ぎた」というようなことを
ブログに書くと、実家の親から苦言メールが来ます（笑）
大盛りソバの時は、両方から来ました。（＾＾；）
さて、賃貸住宅フェアも無事終了。
出展者＆大家さんとして楽しく過ごせました。
今年は、「賃貸住宅の今後を予想する」というような
経済動向に関するセミナーが多く、参考になりました。
出店関連では、リリカラのブースが話題でした。
クロスやクッションフロアの色見本（すごい量）を、
自宅に郵送してくれるのです。太っ腹すぎます。
大家さん向けサービスも充実していて、
入居後に契約できる滞納保証なんてのもありました。
来月配信の音声セミナーで、
詳細をお届けできると思います。
実は投資家けーちゃん、
賃貸住宅フェアでの記録がありまして、
大家さん学びの会
日本ファイナンシャルアカデミー
楽待（ファーストロジック）
自分が登場している商品が、
密かに３つのブースで販売されていました。（＾○＾）
展示いただき、ありがとうございます。
開催期間中、新橋のホテルに泊まってました。
これから４日ぶりに、横浜へ戻ります。
■すでに３５０名の方がダウンロード。（無料）
めざせ中金持ち 投資家けーちゃん勝利への道程【第１部】
2008年8月 7日 05:44
インデックスＯＮＥブログのレポートは、
現在３００名ちょっとの方にお読みいただいてます。
第２部は、明け渡し訴訟や「カビマンション」の話です。
来週あたりに登録しますので、
それまでに、第１部を読んでおいてくださいね☆
さて、全賃フェア２日目。
セミナーF会場裏のブースでは、
学びの会や財布レポートメンバーの音声を配布してます。
店番の合間を縫って、セミナー聴講。
昨日の担当セミナーは
さくら事務所 長嶋さんの「建物チェックポイント」
元不動産営業マン家主の満室運用法
コインランドリー運営の成功法則
でした。どれも良かったです。
夜は、マサさん主催の飲み会に
参加させていただきました。
夜景がきれいな中華屋さんが会場。
料理もおしゃれです。
いろいろな方と話をさせていただきました。（＾○＾）
料理も美味しいし、ナイスなイベントです。
賃貸住宅フェアの「オフィシャル懇親会」として、
完全に定着していると感じました（笑）
今日も１日、がんばります。
2008年8月 6日 07:31
昨日は全賃フェア１日目。
大家さん学びの会との共同で出店をしまして、
朝８時半から会場入りしました。
隣が鈴木ゆり子さんのブース。
早々と販売準備を完了されたようで、
「準備が遅い、集合も遅い」とアドバイスいただいてます。（＾＾；）
（右側は、学びの会の西山雄一さん）
この「出展企業」ってのを首から下げてると、
他のブースの見学に行っても、まったく相手にされません（笑）
今回の全賃フェアでも、
コテツさん、ＮＳＸ松田さんと分担してセミナーに参加。
初日にぼくが担当したのは、
「高性能ＣＰ錠による物件再生」
「賃貸借契約におけるクレーム対応」
「沢さんの新築と中古比較」
「消費者運動時代の賃貸借契約書」
でした。法律系が多いですね。（＾○＾）
今年から始まった「整理券配布」ですが、
整理券を持ってる人がセミナーに参加しなかったり、
途中で帰ったりすることが目立ってました。
空いてる席に、座らせて欲しかったです・・・。
セミナー会場自体は去年よりも広く、
個々の机もあって、聴講しやすいと思います。
もちろん、整理券がなくても立ち見はできます。
夜は新橋で、ガツ刺し食べました。
これで体力も回復。（＾▽＾）９
今日も交代でお店番してますので、
セミナーF会場の裏側のブースにお立ち寄り下さい。
2008年8月 5日 06:40
このブログを始める前は、インデックスＯＮＥというサイトで
「不動産投資家日記」を書いてました。
今のブログより、期間的には全然長いです。
まだ物件をひとつも持ってない頃から、
地道に更新を続けた思い出深いブログなんですが、
システムの関係で、今は（読めますが）公開されていません。
「不動産投資の体験談」としては、
こっちの方がリアルで参考になるので、
ブログからWordへコピペして、ＰＤＦ化しました。
リンクや画像も復活していますし、
必要なところには、注釈も付けました。
特に、これから不動産投資を始める方に、
参考にしていただければ幸いです。
無料レポート配信スタンドに登録しました。
ここのリンクから、ダウンロードできます。
全部で３３０ページくらいありまして、
容量の関係で、５分冊になっています。
第１分冊は６０ページ。
深夜バスで物件を見に行った日から、
最初のアパートの融資が通った日までを書いてます。
当時は効率の悪いことを結構してますが、
行動的でもあります。体力もあります。(=´∇`=)
さて、これからビッグサイトで賃貸住宅フェアです。
体調も万全ですので、張り切っていきたいと思います。
2008年8月 4日 03:54
イラストを描いていただいたのは、
漫画家の岸みきおさんという方です。
不動産ではありませんが、ご自身も投資家で、
マンガ中国株入門という作品も描かれています。
イラスト完成の経緯なんですが、
ぼくが最初にお伝えしたイメージはこんな感じでした。
イメージ通りに描いてしまうと、
逆にマズいというレベルの原画です(笑)
で、前にも載せましたが、これが下書き。
ポロシャツは着ませんよ～という話をしたら、
Ｔシャツバージョンになりました。
あと微調整を加える前には、こんなイラストも。
ちょっとだけ、違いますよね。
完成版は、タイトルが若干左に寄ってます。
履いているスニーカーが、
ナイキの実際にあるモデルだったりします。
タイトルの「勝利への道程」のところに、
「投資家けーちゃん」の文字が反射してるところなど、
クオリティが高いです。
忙しいところ、ありがとうございました。（＾▽＾）
2008年8月 4日 00:27
明日から賃貸住宅フェアですね。
会場のビッグサイトで、
エスカレーターの事故があったようです。
乗るときは、一応気をつけた方がいいかもしれません（＾＾；）
賃貸住宅フェアを、３倍楽しむ方法をご紹介です。
■受付は必須ではありません。
長時間並ぶ必要もなく、実はそのまま入場可能です。
■荷物はロッカーへ。重い荷物は体力を消耗します。
■大きな袋で資料をくれるブースを、最初に訪問。
その後の資料が入れやすくなります（笑）
建築メーカーや光ネット系などの袋が大きい。
■セミナーが満席の場合は、
後ろからではなく横から聴講した方が見やすい。
■男性はスーツやジャケット姿で行かない。
出店関係者だと思われて、資料などがもらいにくい。
■資料をもらいすぎて重い場合は、
館内のファミマかampmから、宅配が可能です。
■館内の飲食店は、基本的にあまり美味しくない。
カレーと天丼屋さんが特にダメで、社食みたいです。
お昼は諦めて、夜がっつり食べましょう。
■唯一、美味しいコーヒーショップが西棟２Ｆにありますが、
今年は会場が東棟に変わったので、遠いです。
■１０５番「学びの会＆ハートブレイン他」のブースで、
アパート経営に役立つプレゼントをお渡ししてます。
今日は神戸から上京してくる、叶税理士さんと面談です。
不動産王に生出演らしいので、
ＢＳが見られる方は、ぜひチェックしてみましょう。
■物件のチェック方法と、不動産会社での聞き込み方法を解説。
マイクを忍ばせて、生録りしている貴重な教材です。
投資家けーちゃんの解説音声（約１時間）も、
特典として付いてます。
2008年8月 3日 06:56
ブログのイラストをチェンジしました。
いい感じです。（＾▽＾）
一応、解説ですが、
背景は富山県の「雨晴（あまはらし）海岸」というところです。
海岸越しに、３０００ｍ級の山が見える、
世界で数カ所、日本では唯一の場所だということです。
昨日は中山道子さんのセミナーに参加。
資料がめちゃめちゃ厚かったです。
普通に重いし（笑） それだけ充実してるってことです。
内容の絞り込みも良かったですね。
そもそも、数時間のセミナーを聞いただけで
物件を買えるようになるはずもない訳ですので、
アメリカ不動産市場とシステムの解説。
その後は、重要なローンについてのお話という
導入編ふたつに絞っていました。
その後は、参加者１５名くらいで
近所のファミレスにて、懇親会でした。
セミナーのあとは、飲み会ばかりなので新鮮です。
健康的な感じがしました。（=´∇｀=）
さて、メルマガではご紹介してましたが、
ヒアリングテクニックを学べという名前の
「現地の聞き込み」をテーマにした教材が出ました。
音声の解説と自分の物件チェック方法を、
特典として付けてます。
詳しくはバックナンバーをお読み下さい。
2008年8月 2日 06:58
昨日は富山の管理会社さんに、
月初めのご挨拶ということで、メール出しました。
ぼくの場合は、ひとつの会社の「富山店」と「高岡店」で
持ち物件のうち４棟をみてもらってますが、
メールは要件に関わらず、全員に配信してます。
２０分後に返信のメールで、
入居が決まったという連絡がありました。
近くの運送会社の法人契約とのこと。ヽ(^◇^*)/
これで、現状入居予定のない空室は５戸。
空室率は５．３％まで低下しました。
しかし、８～９月で３戸の退去予定がありますので、
気を引き締めて、頑張らなければいけません。
それ以外は大家業としての活動はなく、
お昼はランドマークタワーに遊びに行って、
夜は財布の中身レポートの収支報告を作ってました。
先月も５０万円を超えるリフォーム代に加えて、
高額の固定資産税、入居時の広告料など。
支出の多い１ヶ月となってます。ε= (´∞｀ )
今月は加賀物件の取得税がありますし、
１０月には３００万円のリフォーム代の支払い。
収入も支出も、だんだん派手になってきました(笑)
詳細は→こちらから。
今月は、チーム運営についてのお役立ちコラムもあります。
今日は午後から中山道子さんのセミナーです。
急に会場変更があって、渋谷で開催だそうです。
今回のがすぐ満席になったからか、
参加費を値上げして、翌月も同じのをやるみたいです。
こういうの、良くないですよねー。(￣ヘ￣)
９月の方が料金が高いのは、
レポートや収録音声などの特典が付いているからですが、
「そっちに出たかったよ～」って人が、
今日の参加者さんの中にもいるはずですし。
2008年8月 1日 07:06
デカ盛り蕎麦ネタに、コメントを複数いただきました。
お店は横浜近辺に、何店舗かあるみたいです。
ぼくが行ったのは、関内南口店です。
無理はしないで下さいね（笑）
さて、今日から８月。
今月は、次週に賃貸住宅フェアがあります。
レポートやＤＶＤを製作している、ハートブレインという会社で、
大家さん学びの会と一緒に、ブースを出します。
１０５番のブースです。交代で店番してます。
で、６日にマサさんの懇親会に参加予定。
それ以外の日も、たぶん何かの飲み会に顔を出します。
財布の中身レポートは、
日本で唯一の「不動産投資専門税理士」である
叶温（かなえゆたか）さんのインタビューです。
それ以外では、２１日に札幌で管理会社さん向けの
セミナーで講演をする予定があります。
旭川は物件を見に行ったことがありますが、
札幌は初めてです。涼しくて、よさそうですね～（=´∇｀=）
また、月末までには入居率を改善しておきたいです。
現地に行くことは、ちょっとできそうにないですが、
遠くから念を送るなどして、がんばります。
■ＩＺＵＭＩ塾の参加者は、
ブログ＆メルマガ経由で、１６名になりました。
全部で５０～６０人程度の会場だと思うので、
もうあんまり席がないかもしれません。
こんな感じで、特典も付いてます。
