月曜日の午後、日本政策金融公庫に行って、
融資の手続き書類一式を、素早く書いてきました。

通常、融資の審査に通った場合、
融資条件などが書かれた書類が自宅に届きます。

しかし今回は、時間の関係で手渡しです。

政府系でお堅いイメージの公庫ですが、
月末目標のためには、イレギュラーな処理もすることが、
今回の案件で分かりました。（笑）

で、こちらは間違いなく本日着金されるはずですが、
たぶん「着金しないだろう」というのが、

６月はじめに「和解」した入居者さんの、滞納家賃です。

滞納家賃４ヶ月分を、６分割で支払う約束をして、
判決と同じ効力を持つ「和解調書」が、作られています。

そのときの記事はこちら

しかしながら、約束通り支払いをしたのは、６月末の１回だけ。

７月支払い分は、未だに支払われていません。

今日中に着金がない場合は、裁判所に申し立てをして、
問題なく、明け渡しの強制執行ができる予定です。

・・・とはいえ、

手続きの詳細が書かれたホームページなどを見ると、
裁判所に何度も出向いて、手続きや打ち合わせがありますし、

実際の強制執行の前に、「催告」という手続きがあり、
最低２回は、現地に行かなければならなようです。

さらに、逆恨みをされて、部屋を破損されないように、
飴とムチの両方で、対応していく必要があります。

かなり面倒くさいですね。。（＾＾；）

明日のブログで、「やっぱり払われました～☆」と、
報告できればいいなとは思います。

本日から、９月３日までの間、
水戸大家さんの新刊、Amazonキャンペーンやってます。

入り口で決まる不動産投資儲けのルール　‐ｻﾗﾘｰﾏﾝからわずか数年で年収3000万円社長になった方法！‐

posted with amazlet at 11.08.30

峯島 忠昭
ごま書房新社
売り上げランキング: 78

Amazon.co.jp で詳細を見る

キャンペーンサイトはこちら

さて、前回の続きで、大家検定のイベントに出たときの、
興味深いセミナーについて補足します。

ぼくは一昨年、神奈川の支部で大家検定を受講し、
２級の資格も持っています。

大家検定　神奈川第一支部のページ

区分マンションを購入する際に、
ワンルームであっても、ファミリータイプであっても、
修繕積立金の残高は非常に重要な、投資判断になります。

積立金が足りないと、建物の維持管理が不十分なままであったり、
さらには、突然全世帯が一時金を徴収されたりします。

ぼくの場合は、目安として戸あたり５０万円が購入基準で、
直近で大規模修繕をしている場合は、
多少は、その基準に欠けていても良しとしています。

ところが・・・

重要事項説明書などに記載されている積立額は、
修繕積立金の預金残高と違う場合があるということです。

重説に載ってる積立金の残高は、帳簿上のものであり、

・大量の未収金があったり、
・一般会計へ仮払い（＝管理費の補填）されていたり

することがあるのです。

運営がいい加減であったり、慢性的な財政難の管理組合は多く、
そういうところでは、将来のために貯めた修繕積立金を、
臨時の修繕（水漏れとか）や、未納金の訴訟費用に使ったりします。

セミナーで話していただいた実際のケースでは
帳簿上の修繕積立金の６割程度しか、預金が残っていませんでした。（＾＾；）

こういう事態を事前に見分けるためには、
管理組合の決算書を、チェックすることが重要です。

BSの「資産の部」のうち、現預金はどのくらいか。

未収金や仮払金の割合が高すぎないかを、
事前に確認したうえで、購入判断をしましょうということでした。

７月に広島に行って受講したセミナーもそうでしたが、
J－RECのセミナーは、他にはないテーマで役立つことが多いです。

お住まい近くの支部を、
ぜひチェックしてみることをオススメします。

※通学できなくても、通信で受講できる制度があります。

こっちは、今まで読んだ中でいちばん怖かった不動産の本。

あなたのマンションが廃墟になる日――建て替えにひそむ危険な落とし穴

posted with amazlet at 11.08.29

山岡 淳一郎
草思社
売り上げランキング: 127432

Amazon.co.jp で詳細を見る

８月も今週でおしまいですね。

毎年この数ヶ月は、フェスタの募集が毎日気になって、
ストレスが溜まる時期です。。

早く満席になってほしいですが、
去年もその前も、だいたい開催数日前まで掛かります。（＾＾；）

さて、昨日は比較的のんびりしてましたが、
土曜日はイベント盛りだくさんでした。

まずは朝から新宿のカラオケボックスで、
満室経営新聞の、「融資体験者座談会」の司会と収録。

難しいシェアハウス案件で融資に成功した人、
公庫で楽々フルローンの人、
普通の大家さんは、まず使わない銀行と取引のある人。

それぞれ、ノウハウも努力も失敗談もあって、
かなり多くの読者さんの、参考になるのではないかと思いました。

来月１５日に、記事になるのですが、
手法は違えど、考え方は共通しているのが興味深いです。

それから、エミゾウさんと冷やし中華をダッシュで食べて、
飯田橋まで移動して、アパート経営フェスタのスタッフＭＴＧ。

ＭＳＰの会員さんの中から自主的に応募いただいた方が、
今年は３０名以上いらっしゃいまして、
当日の受付、会場誘導、照明や音響のお手伝いをしてもらいます。

みなさん、元気で嬉しいです。（=´∇｀=）

そして最後は、渋谷に移動しまして、
J-REC主催の、「満室経営座談会」というイベントに出席。

夕方からの飲み会に先駆けて、
何名かの支部長の方から、ミニセミナーをいただきました。

特に参考になったのが、
区分の分譲マンションを購入する際の注意点について。

建物や立地などももちろんですが、
管理組合や管理会社、さらには決算書にまで、
注意をしなければならないことが分かりました。

最近、区分に注力している自分としては、
緊張感が漂うくらいのお話でした。（－＿－；）

次回につづきます。

アパート経営フェスタ２０１１　募集中です！

昨日は、すごい久しぶりに、
恵比寿のＩこと、石原博光さんにお会いしました。

石原さんが講師となっている不動産投資教材が、
最近リリースされたので、その関連です。

近く、ご紹介できる予定ですので、
それまで、買わない方が良いかもしれません。。（笑）

さて、先週の半ばに決済を終えた川口のマンションですが、
買付が通った段階で、融資の申込をしてました。

区分でも融資をしてくれる金融機関といえば、
ご存じ、「日本政策金融公庫」です。

いつもの通り、ホームページから融資の申し込み手続き。

だいたい当日か翌日の朝に電話が来るので、
公庫の印象をアップする、●●●なコメントで返答して、
提出書類に、ちょっとした工夫をしました。

このあたり、完全攻略レポートにも書いてあります。

もちろん、融資は通るんだろうと思ってましたが、
今回の申し込みでは、初めて・・・

公庫を訪問することなく融資の審査に通りました。 (*￣ー￣)ｖ

書類を送付して、面談日も決まっていたのですが、
その前日に電話が掛かってきて、そのまま数分間のトーク。

で、そのままオッケーということになって、
（「面接は、電話をもって実施とうことで・・」みたいなことを言われました）
印鑑証明とか、必要書類の連絡をいただきました。

８月中に融資を実行したいという感じだったので、
公庫であっても、そういうノルマ的なものはあるんですね。（笑）

ちなみに、融資額は１千万円です。
公庫としては、まあまあ高い金額の融資だと思います。

規定によると、まだ貸し出し枠が個人・法人とも残っているので、
これからも、ぜひぜひお世話になりたいです。（=´∇｀=）



▼これは今日のブログ記事とは関係ありませんが、
　サラリーマン時代にに読んで、劇的に仕事が早くなった本です。
　

なぜか、「仕事がうまくいく人」の習慣 4.0

posted with amazlet at 11.08.25

ケリー・グリーソン
PHP研究所
売り上げランキング: 22061

Amazon.co.jp で詳細を見る

日本でもっとも利用されている、
不動産投資物件の検索サイト「健美家」。

設立者であり、代表の萩原さんに、
お話を伺ってきました。

南青山の、おしゃれなビルに本社があります。

いわゆる「サラリーマン大家」と言われる方のなかにも、
家賃収入でのキャッシュフローで、日々の生活ができるようになり、
その後、起業してみたい！という方は多いです。

特に、その中でも「ネット起業」の人気は高いですね。

こちらは、もっとも簡単なネット起業

実際にそれを成功させている、萩原さんのインタビューですので、
不動産はもちろん、起業のことも重点的に伺いました。

詳細は、満室経営新聞プレミアム（ＭＳＰ）の
音声セミナーで、そのままの内容を公開するのですが、

　・多いときには、１日５回も●●●していた。

　・「提供者」と「利用者」の両方を増やすとき、どっちから増やすか。

など、成功の秘訣の一端を垣間見た気がします。

とにかく、「ユーザーの声を聞く」ことについては、
徹底的にこだわっているのが印象的でした。

このような形で、毎月収録しているスペシャル音声セミナー。

現在は、ＭＳＰのＶＩＰ会員さんのみが聴けますが、
近く、もう少し広い範囲で公開できそうです。

これまでのインタビューは、３０本を超えていますので、
ノウハウ凝縮しまくりのコンテンツです。

いつまで経っても、ネタ切れしないのが凄いです。（笑）



長年やってるので、多少は上達した感がありますが、
これを読んで、再度勉強してみます。

インタビューの教科書

posted with amazlet at 11.08.23

原 正紀
同友館
売り上げランキング: 10286

Amazon.co.jp で詳細を見る

おはようございます。

このブログは、だいたい朝起きたらすぐに書いて、
（たまに前日の夜に、途中まで書くことも）
８時前くらいまでにアップすることが多いのですが、

最近は、朝にジムへ行く習慣がつきつつあり、
更新時刻が遅くなったり、ときには更新されなかったりという、
ちょっとダラダラとた感じになりつつあります。。

この際、夜更新するようなサイクルに変えようかな～と、
いろいろ考えているところです。

さて、週末は岡山に行ってきました。

満室経営新聞プレミアムの取材にも協力いただいた、
星島さんが運営する、岡山大家塾での講演です。

仕事柄、いろんな大家さん勉強会に出させていただいてますが、
岡山の皆さんは、大家さんの規模などに関係なく、
みなさんでアパート経営を成功させようという、チームワークが、
とても素晴らしいと思いました。

また、勉強会に出ているにも関わらず、
勉強会の主催者の悪口を言ったりするようなマナー違反も、
まったくありませんでした。

モラルの高い、岡山大家塾。

地元はもちろん、広島や九州の会員さんもいらっしゃるようです。

講演や懇親会で、写真を撮り忘れてしまったのですが、
地元を代表するB級グルメである、「ホルモンうどん」については、
しっかりカメラに納めてきました。（笑）

脂っこいけど箸が進む。やみつき系の味。



そして昨日は、誰もが知ってる不動産投資物件検索サイト。

「健美家」の社長、萩原知章さんに
インタビューをさせていただきました。

不動産だけでなく、ビジネスや社会全般についても、
かなり楽しい話を伺うことができました。

詳しくは、次回のブログで。

▼萩原さんの本です。

一番確実なのは不動産投資だった!

posted with amazlet at 11.08.23

萩原 知章
ごま書房新社
売り上げランキング: 61169

Amazon.co.jp で詳細を見る

不動産の契約は、６月中旬以来なので約２ヶ月ぶり。
名古屋の区分を売却して以来でした。

その２ヶ月の間に、不動産の各種契約書式の中に、

「反社会的勢力排除条項」

というのが追加されたそうです。

不動産協会のホームページを見ても、
そのような文言が、記載されていました。

（社）全日本不動産協会のサイト

この条文、新しく追加された割には異様に条文が長く、
書いてある内容も過激です。

簡単にまとめると・・・

　１．売主＆買主は、暴力団や総会屋、またはその組員ではない。
　２．または、それらの指示で売買契約を締結するものではない。
　３．売買契約において、暴力・脅迫などを行わない。

といようなことが書かれています。

後半には、

　４．買主は、購入物件を反社会的勢力の事務所などに利用しない。
　５．上記に売主・買主が違反した場合は、契約解除になる。

多少、文言の違いはあっても、
順番も含めて、ほとんど同じ作りになっているようです。

わざわざ追加された条文ですから、
反社会的勢力のトラブルは、少なくなかったんでしょうね。

罰則規定も凄まじく、

　６．違反による解除は、違約金として売買代金の２０％相当を支払う。
　
　７．さらに、買主が「４」に違反した場合は、「６」の違約金に加えて
　　　売買代金の８０％相当額を、制裁金として支払う。

ということになっています。

２０％の違約金と、８０％の制裁金ですから、
購入代金をそっくり取られたうえ、建物は返却ということになります。

これは厳しい。。

ということで、暴力団関連の方が不動産を買うのは、
今後、めちゃめちゃ厳しそうです。

ただ、もちろん大半の人にとって、
この長い条文は、まったく関係がありません。

ただでさえ退屈な、契約書の読み合わせタイムが、
さらに長くなってしまったという訳です。。

※実際の契約書ひな形などは、国土交通省のサイトから
　見ることができます。　→　こちら

[弁護士がきちんと教える] 賃貸トラブル 交渉と解決法 (暮らしの法律)

posted with amazlet at 11.08.18

みらい総合法律事務所
あさ出版
売り上げランキング: 195203

Amazon.co.jp で詳細を見る

区分の決済、行ってきました。

今回は埼玉県川口市にある、６０㎡弱のマンションで、
現在は２人暮らしのご夫婦に賃貸されてます。

利回りは１０％ちょいということで、
過去に購入したものの中では、いちばん低いです。

外観はこんな感じです。

手堅い入居者さんに住んでていただいて、
退去後はきれいにリフォーム。
実需指向の方に、売却できたらいいなと思ってます。

ローンを使わないので、契約と決済が同日となり、
売り主さんとは、昨日初めてお会いしました。

区分投資が好きで、すでに１０戸以上のマンションを持ってるとのこと。
東京どまん中のいい場所に、住まわれていました。

当然、売買の経験も豊富な訳ですが、
仲介会社さんが、契約書や重説を読み上げている間、

ずっと銀行のテレビで、高校野球をご覧になっていました。（＾＾；）笑

運営もほったらかしのようでしたが、
良い場所で、管理の行き届いた区分マンションを買ってると、
それでも成功してしまいます。

地方で高利回り物件を買い、頑張って入居付けするのも良いですが、
本業が忙しかったり、真の意味での投資目的の場合は、
利回りはそこそこでも、区分投資が良いのかなーと思いました。

他の投資と同じく、不動産もスタンスが大切ですね。

さて、アパート経営フェスタは、
少しずつ、当日の演出などについても話を進めてます。

ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ２０１１

当日の模様を収録したCD（１２０分相当）がもらえる、
懇親会付きプラチナ席は、もう半分以上が埋まってます。

ご希望の方は、お早めにどうぞ。

昨日は、久しぶりに税理士さんとの打ち合わせでした。

なぜかというと・・・

ついに、ぼくのところにも

税務調査がやってきます。。(￣Д￣;)

一応、自分の会社というものもあるのですが、
今回は個人が対象とのことで、
税務署から、税理士さんのところに電話があったそうです。

詳細は、後日の記事に書きますが、
やっぱり気が重いです。

もちろん、自分としてはちゃんと処理しているつもりですが、
見解の違いってのも、あるでしょうし・・・。

ちなみに、調査のXデーは９月９日です。

こういう調査って、もっと突然入るものだと思ってました。

さて、少しばかりの不安を残しつつ、
今日はこれから、埼玉に買った区分の決済です。

契約と同時なので、ちょっと時間が掛かりそうですが、
気合いを入れてこなしてきます。

決済場所は都内なので、移動は楽ちんです。

税金といえば、叶さんの新刊が発売されています。
こちらも要チェック！！

大家さん税理士が教える　不動産投資「お金の残し方」見極め法

posted with amazlet at 11.08.16

叶　温（かなえ・ゆたか）
ぱる出版
売り上げランキング: 167581

Amazon.co.jp で詳細を見る

持ち物件の空き室が、一時的に、全体で１戸まで減ったのですが、
７～８月で退去が続いて、かなり増加してしまいました。（－－；）

焦る時期って、だいたい年末とかお盆とか、
不動産会社さんも、部屋探しの動きもお休みの時期で、
自分だけが空回りするのが、悲しいです。。

空室対策モニターさんと同じように、自分も頑張らねば。

具体的には、格好いいマイソクを作成したので、
これを周辺の仲介会社さんにＰＲしつつ、
メールと電話で、熱意を伝えることによっててこ入れします。

こんな感じで、かなりかっこいいです。(￣▽￣)

さて、アパート経営フェスタの出演者さんと、
徐々に、進行などの打ち合わせを進めていく時期でして、
先日は初登場の、石渡浩さんでした。

石渡さんの地元、藤沢（神奈川県）の居酒屋さん。

すごいお刺身が出ました。

石渡さんからは、前々からご意見をいただいていて、

「フェスタは出演者が豪華で良いけど、
それぞれの人が、話す時間が短いのが残念」

ということでしたので、
今年のフェスタは、それを改善するような構成になりそうです。

短い時間で、すごいノウハウを凝縮してお話いただくので、
その部分だけでも「これは参加費の元を取れた！」というような
感想を持ってもらえるかと思います。

ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

一応、ファイナルということになっているので、
それに相応しい内容にすべく、開催当日まで頑張ります☆

フェスタの基調講演をしていただく、大前さんの本。

この人が超人だって分かります（笑）

遊ぶ奴ほどよくデキる!

posted with amazlet at 11.08.15

大前 研一
小学館
売り上げランキング: 151706

Amazon.co.jp で詳細を見る

お盆まっさかりの１週間ですね。

お休みする方、この時期でもお仕事する方いろいろですが、
体調に気をつけて悔いのないよう過ごしましょう☆

ぼくは昨日、「万葉倶楽部」という、
みなとみらいにある、健康ランドのような施設に行ったくらいで、
あとは普通に、お仕事続きの１週間です。

ああいう施設の休憩場に置いてある、
小型テレビが付いた、リクライニングできる椅子は最高ですね。(￣▽￣)

さて、土曜日の話なんですが、
満室経営新聞の、空室対策モニターさんにご来社いただき、
最初の打ち合わせ＆コンサルを行いました。

今回は、空室コンサルで業界随一の実力を持つ、
尾島健信さんに、サポートをいただいてます。

空室モニターさんの、現況や困りごとなどを聞きながら、
鋭い質問を、投げかけていました。

モニターのみなさんは、当然めちゃめちゃ真剣です。

詳しくは、来月発行の新聞をお読みいただきたいのですが、
「管理会社の変更」「大幅なコストカット」「大規模リフォーム」など、
数々の施策が、実行される予定です。

なかには、８戸中６戸が空室という方もいらっしゃいますが、
全員、かたくなに満室をめざします。

なお、尾島さんの空室対策は、かなり独特なものですので、
興味のある方は、教材をチェックしてみてください。

THE　大家さんマーケティング

サイト中盤で、サンプル映像も見れます。

来週の岡山大家塾に続きまして、
来月は、健美家さんでもセミナーをさせていただきます。

セミナー資料を早めに提出するように言われたので、
まだ開催１ヶ月前にも関わらず、作成しました。

主に、高利回りの地方投資について話をします。

詳細は、健美家さんのページで確認できます。

さて、今日はこれから、満室経営新聞の企画で、
読者さんから選ばれた、空室対策モニターさんとの打ち合わせです。

昨年の第1回から、大人気の企画なんですが、
今回は、千葉・岐阜・大阪に物件を持つ、３人のモニターさんが、
満室をめざして、編集部と一緒に奮闘していきます。

業界プロフェッショナルや、大家さん仲間に刺激を受けながら、
モニターさんが、どう変わっていくかが楽しみです。（-＾〇＾-）

また購読していない方がいらっしゃいましたら、
今のうちに、ブログ右上のページから登録してください。

ハッピー＆リッチアパート経営フェスタ。

不動産業界最大のチャリティイベントとして、
今年で４回目の開催を迎えます。

本日から募集をスタートいたしました。

ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

メインスピーカーに、大前研一さんを迎え、
激動の世の中で、賃貸経営を成功させ続けるためには、
どうしたら良いのかを、語っていただきます。

また、２部構成のトークセッションも、
昨年までとは、ちょっと趣向が違った運営です。

これではフェスタは、国外の恵まれない子供たちへ、
収益の全額をチャリティしていました。

寄付額は既に、累計１千万円にも上りますが、
今年は、東北地方を中心とした、被災者支援として活用いたします。

参加費以上の価値が、確実にありながら、
日本の復興のために良いこともできてしまうイベントです。

皆さまの力を、お貸しください。

日曜日に観に行った区分マンションは、
売値から５０万円引きの買い付けを入れていたところ、
２０万円押し戻されて、承諾となりました。

この金額は、事前に内諾されていた、
買取会社の査定と、同じ金額だということです。

本当なら、まずまずの買い物という感じですね。

表面利回りで、１１％くらいになります。

とりあえず現金決済しますが、後で公庫を使うかもしれません。

さて、今日はほとんど風化してしまった感もある、
「入居申し込みと契約もしたけど、入居しなかった人」について。

今回で最終回です。。。

結局どうなかったかというと、

この過去記事でも、ご報告させていただいたように、
いったんは、家賃を支払うということになりました。

しかし、約束はこれまでと同様、あっさりとスルーされ、
最初に出した内容証明も、不在＆引き取りに来なかったということで、
返却されてしまいました。

その後、ぼくから本人に電話を掛けてつながり、
「明日、一部だけでも入金します！」という約束をしたのですが、
そちらも音沙汰無し。

「許せぬ！゛(｀ヘ´#) 」ということで、
入居申込書に書かれた、勤務先である派遣会社を宛先にして、
再度、内容証明を送りつけました。

届いた頃を見計らって、勤務先人事部に電話したところ・・



既に、退職済みでした。。（－－； ）

そっか。。

入居予定日は６月１０日。

賃貸借契約をしたのが、５月の中旬くらいでしたから、
この３ヶ月のうちに、もしかしたら切られてしまったのかもしれません。

約束を守らないルーズな性格であるうえに、
解雇されてしまったのなら、そりゃあ家賃も払えないでしょう。

管理会社さんに報告するために、

ぼく「そうですか・・＾＾；　いつくらいに退職されたのでしょうか？」

元勤務先に確認して、この案件は終わっておこうと思いましたが、

なんと・・・



勤務先の人「えーっと・・・平成１６年ですね・・・。」



・・ということで、そもそも入居申し込み書の内容が、
まったくデタラメの、嘘っぱちということでした。(。>_<。)

幸い、このお部屋には既に別の申し込みが入ったので、
この人をこれ以上追求するのは、やめようと思っていますが、
（自宅の住所は、免許証などで確認しているので、
裁判などをすることも不可能ではありません）

ひとつ疑問なのは、

この人、保証会社の審査に、ちゃんと通っているのです。

勤務先の在籍確認をしないで、
いったい、どのように審査の可否を決めているのでしょうか。。

甚だ、疑問です。。

助けてクマさん！賃貸トラブル即応マニュアル

posted with amazlet at 11.08.09

熊切伸英
週刊住宅新聞社
売り上げランキング: 55489

Amazon.co.jp で詳細を見る

８月２週目。

今週は、いよいよアパート経営フェスタ２０１１の、
告知と募集を開始します。

満室経営新聞プレミアムの会員さんは、既にご存じですが、
今年もすごいゲストを招いて（普通は来てくれないです）ますし、
不動産をテーマにした、役立つ＆おもしろい企画が行われる予定です。

こうご期待！！！(*^ ^* )ｖ

さて、日曜日は久々に首都圏の物件を観に行きました。

普通の区分所有マンションなんですが、
売主さんが、早めの売却を希望しているので安めです。

JRのやや大きめの駅から、徒歩８分くらいの場所ですが、

それくらい歩いても、街並みはにぎやかなままだったところは、
さすが首都圏だなと思いました。

これが名古屋になると、よほどの繁華街以外は、
５～７分も歩くと賑やかさが急速になくなっていきます。

富山に至っては、普通の人は８分も歩いてくれません。（＾＾；）

駅徒歩５分以内じゃなければ、距離はあまり関係なく、
駐車場が最低戸数分、できれば１．５倍くらいは確保できていて、
スーパーなど、生活施設が整っていることのほうが、
入居者にアピールできます。

今回のは、立地は良いのですが、
管理人室の郵便受けに、愛情が籠もってなかったり、
少し、改善の余地がありそうですね。

今回は珍しく、仲介業者さんと同行したので、
帰りに寄ったファミレスで、５０万だけ引いた金額の買付を提出。

のんびり世間話をして、帰ってきました。

区分の場合は、ネット上の調査で完結できる項目が多く、
周辺の賃貸需要をくまなく見回ったり、
駅前の仲介会社さんを訪ねて、ヒアリングする必要なないのがいいです。

　※一棟ものは、仲介会社さんへのヒアリングが超必須です。
　　
　　素人っぽさを出しつつ、かつバカにされることもなく、
　　本音トークを引き出すには、テクニックが必要。

　　▼今田信宏さんの現場生収録（ほとんど盗聴 笑）で勉強できます。　

　　物件を現地で見極めろ！ヒアリングテクニックを学べ

世間ではお盆休みっぽい感じが、少し出始めましたが、
こういうときこそ、頑張った時に差がでるものです。

ということで、明日は久々に売り物件を見に行きます。

たぶん買うのではないかと思います。

さて、前回の続きで、
「地震保険の請求が、不必要に増えないようにする」ためには、
どうしたらいいかについて書きます。

地震保険の引き受けが厳しくなって、
賃貸物件が、適用除外になってしまわないようにしたいものです。

支払いが激増した理由のひとつは、
インターネットなどによって消費者が賢くなったからですが、
制度的な欠陥としては、

・時期的に微妙（震災以前からのもの）でも、支払い対象になる。
・一部損と半損の支払額の差が大きすぎる。
・めちゃめちゃ簡単に、一部損の認定がされてしまう。

の３つに集約されます。

不正（またはそれに近い）請求をする人たちは、
人としてどうかと思いますが、

「誰も守らないルールは、ルールそれ自体が悪い」

というのも、また真実です。

水戸インターでいったん高速を降りるとかで、
料金をタダにするという裏ワザも、
そりゃ、簡単にできて罰則もないなら、やっちゃいますよね。

（ただし、保険金の不正請求は、
高速道路との事例と違って詐欺罪（１０年以下の懲役）です。念のため。）

ここはもう、地震保険の商品改定を
するしかないと思います。

具体的には、

・半損と一部損との間にもうひとつ認定基準を創設する。

の２つで良いと思います。

いつ生じたか分からないようなクラックの、発生時期を特定するより、
認定基準を厳しくしてしまったほうが、簡単です。

だいたい、何の修理もしないで普通に住めてるのに、
「一部損」なんて認定されるから、不正が起こるのです。

保険料が激増して、全員が負担を強いられる前に、
地震保険による焼け太りが発生しない仕組みをつくるのが、
喫緊の課題だと思います。



こんなお怒り記事を書いてる不動産屋さんもいますね。（笑）

地震保険金を不正に受け取る馬鹿ヤロー(#ﾟ皿ﾟ)

損保の基礎的な話は、この本で学べます。

絶対に知っておきたい！地震・火災保険と災害時のお金

posted with amazlet at 11.08.04

株式会社さくら事務所 株式会社マネーライフナビ
自由国民社
売り上げランキング: 36090

Amazon.co.jp で詳細を見る

震災からもうすぐ５ヶ月が経とうとしてますが、
まだまだ、地震保険の支払が増え続けていってるようです。

これまでの支払最高額だった、
阪神大震災（７８３億円）を、すでに１４倍以上も上回っており、
最終的には２兆円に迫る勢いだと言われています。

損保協会による、中間発表のニュース記事。

なぜ、ここまで支払額が膨れあがったかというと、
余震を含めて、広い範囲で揺れが発生したことが大きいですが、

１５年前の阪神大震災時と比べて、
消費者が、賢くなってきたことも要因としてあると思います。

インターネットなどで情報収集をすると、

　・地震保険の査定が、めちゃめちゃ簡単ですぐ支払われる。
　・半損認定されると、一部損の１０倍も支払われる。
　・査定は、ヒビや損壊を累積するポイント制になっている。
　・震災前からあった損壊も、どさくさで認定されることもある。

というようなことは、すぐに分かります。

しかも、保険会社は短期間で大量の件数を処理するので、

「●●保険会社の査定は、遅いし厳しかった」

というようなウワサが立つことを恐れ、
一般的に、査定が甘くなりがちであることが拍車を掛けます。

今回の震災で、支払が激増したのは、
このような複合的な要因が、あると思うんですね。

この請求＆支払状況で、首都圏直下型地震が発生してしまうと、
さすがに、限度額として決まっている、
５．５兆円の枠を、使い切ってしまう恐れもあります。

となると、怖いのは、

賃貸物件が、ビルや事務所と同じく「事業用」の判定をされ、
地震保険に加入できなくなるような、改定がされてしまうことです。

元々、地震保険は「被災者の生活の安定を目的とする保険」であると、
「地震保険に関する法律（第一条）」にも明記されています。
　　
賃貸物件に適用するのは、ちょっと微妙なんですよね。

では、どうするかというのを、次回に書きたいと思います。

絶対に知っておきたい！地震・火災保険と災害時のお金

posted with amazlet at 11.08.04

株式会社さくら事務所 株式会社マネーライフナビ
自由国民社
売り上げランキング: 36090

Amazon.co.jp で詳細を見る

今日から８月。イベント盛りだくさんの１ヶ月です。

暑さに負けずに、乗り切りましょう。

さて、土曜日は埼玉県の三郷市で、
ＮＰＯ法人　日本ホームインスペクターズ協会が主催する、
建物調査の実演＆解説に参加させていただきました。

ＮＰＯ法人 日本ホームインスペクターズ協会

始めに、１時間弱の講義を受講して、
そのあと実際の建物を使って、解説をいただきます。

暑い中での開催ということで、タオルやうちわが配られるなど、
主催者さんの心遣いが嬉しいです。(=´∇`=)

この実演＆解説は、朝から夕方まで合計４コマあって、
ぼくは最終回の４コマ目に参加しました。

屋外で、長時間解説をしていただきましたが、
あれを４回ともなると、インスペクターの方も体力勝負です。

真夏の屋根裏は、５０℃にもなるんだとか・・・。(￣Д￣；)

ホームインスペクションというと、
購入を検討している物件に、容赦なくダメ出しされまくり、
意気消沈した購入者さんが、

「はぁ・・・やっぱり新築がいいのかしら。」

みたいな展開になってしまうのかと思ってましたが、

実際のインスペクションは、売主・買主・仲介会社それぞれの、
立場をしっかり尊重して行っているそうです。

「この家は買わない方がいいですよ」という結論に導くのではなく、

・修繕計画が建てやすくなったり（買主メリット）
・瑕疵担保責任が、あとで掛かってこなかったり（売主メリット）

むしろ、不動産の流通を加速するために、
これから広まって欲しいと思いました。

中古住宅の評価制度が定着すれば、
しっかりした住宅は、長期間価値が落ちにくくなりますので、
住み替えも活発になるわけです。

（買い換えできる値段で売れないので、
仕方なく今の家に住んでる・・という人は非常に多い）

中古物件でも画一的な評価をされず、
質の良い住宅については、融資評価も高まるという、
投資家さんにとっての、メリットもあります。

実演も講義内容も、非常に勉強になった１日でした。

満室経営新聞には、もっと詳細に載る予定なので、
楽しみにしていてください。

ゼロからはじめる「木造建築」入門

posted with amazlet at 11.07.31

原口 秀昭
彰国社
売り上げランキング: 118567

Amazon.co.jp で詳細を見る