１０月は、退去が増えたり水道代問題があったりで、
管理会社さんとのやりとりが多かった１ヶ月でした。

退去分が全部埋まった訳ではないので、
引き続き、やりとりは増えそうですが・・・。（＾＾；）

１０月１日～３０日までのメール送信は、
往復分の合計で１１７通でした。

電話だと、なかなかここまでのやりとりはできません。
メールとメーリングリスト活用、お奨めです。

ところで、富山の管理会社さんで、
最近すっごく良い動きをしてくれる女性がいます。

「おー！そこまでやって頂けてたのですか。（=´∇｀=） 」

というくらいの活動に加えて、
非常にマメにメールで報告をくれます。

ぼくも、できるだけ早く返信するようにして、
管理会社さんのやる気を、１ミリたりとも削がないように
気をつけなければいけません。

損保会社の社員だった頃の話を思い出しました。
ちょっと長くなります。

１０年くらい前の話ですが、
「上半期総仕上げキャンペーン」なる企画を会社で運営して、
支社内の代理店さんに頑張ってもらってました。

ぼくは各代理店さんの成約件数を集計して速報ニュースを作り、
当時はメールがなかったので、ＦＡＸで配信する担当でした。

そこで集計を間違えて、ある代理店さんの件数を
１件少なく記載して配信したことがありました。

事務的には、些細なミスです。

成約があったことは把握してましたので、
単なるワープロの打ち間違い。

いやー、こっぴどく怒られました・・・。（￣Д￣；）

代理店さん本人でも上司でもなくて、

会ったこともない、その代理店の奥さんにです。

「すごくガッカリしてたわよ！」って、

ご本人が保険会社に向かって
事務所を出てから到着するまでの間に教えてくれました。

そのおかげで、ご本人が到着する前に、
訂正版のニュースを作って、全代理店さんに再ＦＡＸ。

先手を打って、ミスのお詫びすることができました。

奥さんの指摘のおかげで、
辛うじてモチベーションダウンを最小限に食い止めた

・・・という話。

やる気を削がれて落胆しても、
ご本人は面と向かって言わないものです。

ただ黙って、自分との関わりを持たないようにするだけ。

空室が長いこと埋まらなくて、
散々管理会社さんにプレッシャーを掛けたのに、

入居決定の報告をかるーく流してしまうようなこと、
していないとも限りません。

他人に頑張ってもらう仕事をしているので、
頑張りを見落とさない、見過ごさないことが大切だと思ってます。

昨日は久々に、売り物件を見に行きました。

しかも何年ぶりかで、関東の物件。
さらに、５年ぶりくらいで競売アパートでした。

現金で買えるレベルの、築古の木造物件。
当然、土地値をはるかに下回る価格で出ています。

入札が入らなかったみたいで、
特別売却になってました。

上手にリフォームすれば面白いかなと思って、
レンタカーを借りて、片道８０ｋｍちょっと。

うおー・・・これはボロいですね。
リフォームのし甲斐がありそうです。（゜▽゜；）　

建物に致命的な欠陥がないか、
アパート周辺を、数分間チェックしました。

外階段とかは致命的かも。重い人は危険です。

・・・が、それ以前に周辺の需給状況が、
驚くほど悪かったです。

当該物件の向かい側の、割ときれいなアパートも、
こんな感じで、壊滅的な空室状況。

周辺入居率、５割切ってそうです。(｡>_<｡)

これはもう、再生の余地なしで転進しました。

それでもまぁ、物件調査は地理感も身に付くし、
ドライブ的な要素もあって、楽しいですね。

ただ、首都圏は渋滞がヒドイです。
北陸の感覚でいると、一般道なら倍以上掛かる感じです。

投資家や経営者の方がたくさん観ている、
テレビ東京のガイアの夜明け。

昨日は、不動産不況がテーマでした。
概要はこんな感じ。

ＴＶが良いのは、とにかく分かりやすいです。

例えば「不動産を証券化して売りさばく」という表現が、
番組中にたくさん出てきましたが、

でも、「ＲＥＩＴ」などの専門用語は出てきません。
ＴＶの人は、伝えるのが上手だな～と感心しました。

さて、番組中に売れ残った新築・中古マンションが、
価格を上手に調整しつつ、素早く物件を捌く様子が出ます。

１９００万円くらいの売れ残り物件を１００万円下げるだけで、
瞬時に買い手が付く・・というシーンが映りました。

２７歳の女性が、ちょっとだけ母親から借りて、
あっさりと現金決済です。

そのこと自体はそれで大したものなんですが、
ここで思ったのは、

「これまでのお客は、なぜ指値をしなかったのか？」

ということです。

値下げ前の物件にも、何十人か内見があったようです。

たった１００万円引きの買付を、
誰一人として、入れなかったのでしょうか。（◎－◎；）

入れたかどうかは番組だけでは分かりませんが、
もし指値でも買付が入っていたら、
値下げ情報は、最初にその人のところへ行くはずですので。

もしかしたら、「指値をする」という行為も、
勉強熱心なごく少数の不動産投資家だけが知っている
超極秘のスーパーテクニックかもしれません（笑）

ちなみに、ぼくは１９９８年築の分譲マンションを、
個人の方から賃貸して住んでます。

新築時の価格がだいたい分かってしまったのですが、
貸し主さんの利回りでいうと、５％くらいです。

５％なら、借りてる方が勝ちだと思います。（＾◇＾）　

◆先日紹介したアパートローン必勝マニュアルですが、
　何か、バカ売れしてるみたいです。

　融資が厳しくなってから出ている教材なので、
　現実的なのが良いと思います。

少し前に書きました、水道代１０倍の話ですが、
管理会社さんを通じて交渉し、了承いただきました。

こちらも少し負担することにしました。

入居者さんはお客様ですから、音便に済まします。
しかもすごい大口ですし。

で、それはそれとして、
水道代の減免申請を行います。

市役所の水道担当の方にお電話をして、
被害に至った事情を、ドラマティックに説明しました。

実際にまったく使ってない訳ですから、
何とか特赦を願いたいものです。

交渉の末、減免申請に必要な用紙を、
郵送してもらうことになりました。ヽ(^◇^*)/　

富山の物件で配管からの漏水があったときに、
水道代の減免をしてもらったことがあります。

その時は特に書類も必要なかったのですが、
自治体によってやり方が違うようです。



さて、下記の画像は歌舞伎町のマクドナルドの、
階段下の壁に飾ってあったものです。

何の変哲もない、アメリカっぽい写真ですが、
このままドア閉めたら・・・

女性・・・・絶対死にますよね。（－－；）

しかも、男女の身長差が尋常じゃないし（笑）

あかちゃんも推薦しているローンの教材、
アパートローン必勝マニュアルが、
今日から販売再開されました。

２７日中の購入だけ割引・・・１日だけですか。（＾＾；）

融資も厳しくなっていますので、
基本を押さえた上で、物件を探したいですね。

販売ページだけでも、
結構なノウハウが書かれているので、面白いです。



さて、昨日のブログでの貸し剥がしの記事に関連して、
滞納保証の話題が出てきましたが、

ちょっと不安になったので、
管理会社さんに確認を取りました。

滞納保証にはお金の流れが２パターンあって、
普通は

入居者　→　管理会社　→　大家さん　です。

滞納が発生した都度、
保証会社に連絡することになります。

この方式の場合は保証会社への
滞納通知が遅れることがあるので、最近は　

入居者　→　保証会社　→　管理会社　→大家さん

という流れの「集金代行契約」が増えているそうです。

集金代行の場合は、保証会社が破綻した際に、
滞納されてない家賃も含めて、大家さんが被害を受けます。

滞納率が１０％と考えると、
リスクが１０倍になるということです。（￣Д￣；）　

５％なら２０倍です。

そういう契約になっていないかの確認です。

幸い、ぼくがお世話になっている管理会社さんでは、
集金代行を使ってませんでした。

集金代行は保証会社にはメリットがありますが、
大家さんにとっては何もないので、
現在使われている方は、中止した方がいいと思います。

貸し剥がしについて多くのブログで話題になりましたが、
結局のところ、ちゃんと返済していれば問題ないという
結論で終わっているようです。

融資契約というものがありますので、
借主の信用状態に、劇的な変化がなければ、
安易に一括返済を求めるようなことは、できません。

まぁ、悪徳な会社の場合は借主を口車に乗せて、
同意書のようなものを作っちゃうようですが。

ちなみに下記の動画は、
元商工ファンドがやってる、本当の貸し剥がしの映像です。

こういうところでさえ、
貸し剥がしは社会的に許されなくなってるようです。

でも、この状況は別の意味で良くないですね。
融資先以上に、自社が存続危機です・・・。

大手賃貸保証会社の、親会社でもありますし。(￣Д￣;)

昨日は１日、休養日でした。

「血流が悪い」という記述に心配して、
メールをいただいた方、ありがとうございます。

マッサージなどをして多少良くなったのですが、
昨日終電がなくなって、関内駅から２ｋｍほど歩いたら
かなり良くなりました。

ジム行ってるので、運動不足ってこともないはずですが、
筋トレばかりで歩く量が少なかったようです。（＾＾；）

さて、昨日は退去予定の法人さんが、
退去を取り止めるという連絡がありました。

超ラッキーです。（＾▽＾）

最初に購入した、１０４．２ヒロシ（こちら参照）の物件ですが、
１年半ほど前にも、同じような退去中止がありました。

最初に退去を取り止めた方は、まだ住んでます。

この調子で、どちらも永住して欲しいです。

それから、これから退去がある２部屋に、
ＩＫＥＡの鏡を設置しようと思って、管理会社さんに相談。

富山にはＩＫＥＡがありませんので、
価格・デザイン的に代わりになるものを探してます。

管理会社さんは、この鏡についてご存じなかったので、
地方に物件をお持ちの方は、教えてあげるといいと思います。

９９９円の鏡のページ

◆まもなく販売中止の国金レポート。
　リニューアル版ＰＤＦを、今なら無料でゲットできます。

唐突に１日ブログを休んでみました。

一昨日の深夜から、身体に異常を来していて
何だか腰から下に血が巡っている感じがしないのです。＾＾；

マッサージ受けたら治りましたので、
引き続きブログも復活です。

さて、今日は地味に地デジの話題です。

２日ほど前に、
金沢の管理会社さんが空き室で調べてくれました。

地デジ放送を見るための要件としては、
まず地デジチューナーが付いているテレビが必要です。

その上で、地デジを受信できるUHFアンテナか、
ケーブルテレビなどの回線を使って、地デジ放送を受信します。

ケーブルテレビは、そのまま地デジの受信ができるのですが、
アナログ回線で契約している場合は、アナログで受信します。

地「デジ」をアナログで観るのは、変な話です（笑）

最大手のJCOMでは、これまでの契約者に対して、
月々１０００円高いデジタルプランへの切り替えを推進しているようです。

１０００円追加で地デジだけでなく、
いろんな他のチャンネルも視聴できるようですが、
大家さんとしては、余計な出費だな～という感じです。

ノーマルのプランは月額千円以下なので、
まだ、ほとんどの大家さんがアナログかもしれません。

ただ、デジタルとアナログでは、画質が全然違うのも事実です。
大きな液晶画面などで見ると、一目瞭然です。

大家さんとしては、悩むところです。

賃貸の募集案内に記載された「地デジ対応」というのも、
アナログで受信なのかデジタル画質で観ることができるのか、
どうもはっきりしません。

じゃあ、言ったもん勝ちかな～って思いました（笑）

ご本人やマサさんのブログでオープンになってますが、
有名ブロガーのヒロシ夫妻が、
財布の中身レポートのメンバーに加入します。(≧∇≦)

完全暴露！大家の財布の中身レポート

ヒロシ夫妻の不動産投資日記　めざせ！ラットレース脱出

店舗と戸建て物件を所有されていますが、
収支はもちろん、毎月の行動記録が面白そうです。

今なら初月無料で、購読できます。

次に、３年以上も読まれ続けた国金レポートが、
名称変更により、在庫限りで売り止めになります。

国民生活金融公庫レポート

合併・名称変更しても、
アパート経営への融資方針に変更はないので、
レポート自体は、そのまま活用できます。

１０月１日以降に購入いただいた方は、
リニューアル版のＰＤＦデータを無償提供という
特典が付いております。

民間の融資が厳しい時は、国金の優位性が高まります。

特に、１棟目の融資に効果的。
リニューアル版は高くなりますので、ぜひこの機会に。

それから、以前サンプル動画をご案内したリフォームＤＶＤ。
ついに完成しました。（＾▽＾）

紹介用のホームページができていないので、
何とか週末までにリリースできるよう、がんばります。

最後の方に、ぼくもちょっとだけ登場しています。

サブプライム問題などの報道で、
「何億円、何兆円が消えた」というような言い方をします。

消えた？？燃えたの？(◎-◎；)

この「巨額のお金が消える」からくりを、
分かりやすく解説したレポートがありました。

130兆円はどこに消えた？アメリカ金融機関の破綻から考える

なぜか、節約についてのメルマガを書いてる人が、
レポートを提供しています（笑）

いつものように、専用アドレスでどうぞ。

さて、ここ最近のできごとについて。

まず、退去の予告がどどっと来ました。（＾＾；）
長く住んでいただいてる入居者さんからが多いです。

よく、満室経営ノウハウなどでは、
「退去をさせないことが、最も大切」なんて言いますが、

ぼくはこれ、結構ギモンです。ヽ（´～｀；）

収納が大きくても、住みよくても、
転勤、退職、結婚、離婚、卒業、退学などがあれば、
必ず退去してしまいます。

住み心地などの問題で退去されるようなことが、
そんなに頻繁にあるのかなぁ・・？？

ぼくは一度もないです。

いずれにしても、年末に掛けて気合いを入れて、
入居率９５％復帰を目指したいと思います。

それから、ベンディアムのセミナー、
金沢に続いて、名古屋でも出演することになりました。

詳細はこちらです。

まだぼくの名前が載ってませんが、
４人中、３番目に話しをさせていただく予定です。

名古屋は地元なので、楽しみです。（＾▽＾）

昨日は、大家さん学びの会に参加。
久しぶりに、地元横浜での開催でした。

学びの会の勉強会は、

　・外部講師によるミニセミナー
　・参加会員相互の情報交換
　・飲み会

という、３部構成になっています。

昨日来られていたのは、
インサイトという会社の方で、
家賃決済のアウトソーシングを請け負っています。

リプラスの破綻についての詳しい話や、
家賃滞納会社の、非常に危ういビジネスモデルを、
とても分かりやすく解説してもらいました。

簡単にいうと、滞納保証会社は保険会社のような、
リスクの引き受けをしている会社ではなく、

滞納者の追い出しを代行している会社だということです。

保険会社ではあり得ない簡便な審査や、
リスクに見合わない保証料についても、納得できました。

納得できましたが、怖くなりました。（＾＾；）

さて、今日はいろいろと事務的な仕事ばかりです。

机の前で１日頑張ります。

昨日も大阪泊の予定だったのですが、
学びの会が本日あるので、帰ってきました。

初日と同じく、９時半くらいに難波のホテルを出て、
電車を乗り継いで１０時に会場入り。

セミナーを５つハシゴして、ブースも回ってきました。

昨日ので特に良かったのは、
がんばる家主の会を主催されている松浦さんの講演。

入居者さんに携帯番号を公開してる話で、
浦田さんの書籍にも載った方です。

セミナーで配布される資料にも番号が載っていて、
「２４時間、いつでも電話くださーい」と笑顔でトーク。

賃貸業に対する、真剣度が違うなと思いました。（＾＾；）

大阪会場では、このところの景気を反映してか、
新築系の会社のブースがぐっと減りました。

代わりに増えたのは、
「リノベ＆リフォーム」「サブリース」「クリーニング」。

セミナーも、リノベ系のが多かったです。

出展企業のリスト

融資に積極的だと言われる関西アーバン銀行が、
無料相談をやってたので、いろいろ聞いてきました。

自己資金が多少必要な感じですが、
担保評価はさほど厳しくなく、なんだかイケそうな感じ。

行員さん自身も「これからもう一段階、厳しくなる」と
話していたので、早めに利用してみたいところです。

夜はマサさん＆レポートＶＩＰ会員のばふさんとで、
ホルモン系の焼肉を食べてきました。

１年ぶりに行きましたが、やっぱり旨い！（＾▽＾）
ぼくの中では、日本ランキング１位です。

２日前のブログに書いたおでん屋さんにも、
焼肉の後でちょっと寄りました。

結局、３日連続で行ったことになります。
早くも常連に昇格できました（笑）

大阪３日目になりました。
毎日快晴で、いい感じです。（＾▽＾）

昨日は１日、会場内を回ってセミナーを聴講して、
勉強をさせていただきました。

セミナーは昨日のブログの通りですが、
建築会社さん向けの「地主の落とし方」セミナーが、
珍しさもあって、一番良かったです。

建築会社としては、アパート建築をしたがっている地主さんより、
そんな気はさらさらなくて、話も聞いてくれない人の方が、
圧倒的に良いお客さんなんだそうです。

興味がない方を落とした時には、
合い見積もりを取られることもないので、
利幅が大きいから。

自分が将来建築するときは、

絶対に合い見積もりを取りまくろうって
心に誓いました（笑）

ブースは、リフォーム＆リノベーション系の会社の
出店が多かったです。

リノベした後で、その部屋の家賃保証をするというような
複合的サービスをする会社もいくつかありました。

こちらは、壁紙を自分で貼る大家さんを、
支援するツールやサービスを提供している会社。

壁紙貼り無料体験をやっていて、大人気でした。

糊付きの壁紙１５ｍと、工具７点セット。
壁の隙間補修材と、作業マニュアルが付いたものです（笑）

楽天のサイトを見ると、床や塗装関連もやってるようです。

さて、今日もこれから会場に行きます。

聴講予定のセミナーは、

　①キャッシュフローを向上させる節税術

　⑤実践！誰でもできる家主の満室経営塾

昨日より忙しそうです。（＾＾；）

①は叶税理士さん、④はリノベで有名なブルースタジオ。

⑤は昨日飲み会に参加させていただいた、
がんばる家主の会の代表をされている松浦さんが講師です。

おはようございます。

昨日から道頓堀近くのホテルに泊まってます。

全賃フェアの会場からは遠いのですが、
遊びイベントの利便性重視です（笑）

なんば駅から、会場のある中ふ頭駅までは、
地下鉄などを乗り継いで３０分くらいです。

東京の時は新橋に泊まってましたので、
時間的には同じくらいです。

さて、今日見ようと思っているセミナーは、
全部で３つです。

　①「飛び込み訪問アポイント獲得率３０％の地主商談法」

　③「空室を満室に変えるための不動産会社との賢い付き合い方」

東京ではブースの店番をしている時間が長く、
３日ともいた割には、セミナーを聴講できてません。

今日と明日は、しっかり勉強してこようと思います。

昨日食べに行ったお店。

道頓堀のおでん屋さんは、
学生の時に一度行ったことがあるのですが、
当時に比べて、雰囲気がかなり大衆化していました。

お店の大将が、お笑い芸人のように面白い。（＾○＾）
今日も行くかもしれません（笑）

次に、カウンターのテレビでボクシング中継やってたので、
釣られて入店した串カツ屋さん。（店名不明）

大丈夫なのか・・と思う程の安さ。（＾＾；）
ほとんどのお客さんが、千円でお釣りもらってました。

大阪は楽しいですね。

昨日はすっごく久しぶりに、
税理士さんのとことろに行きました。

四半期に１度くらいしか行ってません。
これは真似をせず、頻繁に行った方がいいです。（＾＾；）

主な目的は、年末に向けての税務対策について。

今年はたぶん、物件の追加購入はないので、
それを踏まえてどうするか、アドバイスを頂きました。

ぼくの財務収支の特徴は

・低利短期（１０～２０年）の融資ばかりで、金利払いが少ない。
・ＲＣの築浅が多いので、減価償却があまり取れない
・遠方所有なので、交通費など一般の経費は多め。

という感じです。

元金の返済分は経費にならない支出ですが、
ぼくの場合は、これが年間１４００万円くらいあります。

減価償却で経費にできる金額の約３倍。
実際のＣＦ以上に、課税されるという訳です。（；＿；）　

あとは、遅ればせながらで設立した法人のことと、
家賃以外の収入（講演料、印税、雑収入など）
の分散について教えてもらいました。

いやー、面倒くさいです。

前にも何度か書いていますが、
これから物件を増やして行く方については、

税務対策を疎かにせず、早い段階で
専門家（＝税理士さん）に相談した方がいいです。

さて、これから荷物をまとめて大阪に行きます。

全賃フェア大阪＆一時的に減量解禁のグルメツアー。
楽しんできます。（＾∇、＾　）　

昨日は、超久しぶりに株を買ってみました。
ささやかに６０万円分くらい（笑）

不動産と違って、買った後は見守るしかありません。

さて、水道の問題について。

簡単に言うと、こんな感じでした。

◇当該部屋の契約は法人でしたが、
　管理会社さんも知らないうちに、入居者が変更していた。

◇入居者さんは部屋の使い方について勝手が分からず、
　お湯の出が悪いと思って、給湯器の排水栓を開放。
　

◇排水栓は、給湯器内に不純物が入った際や、
　点検などの時に使いますが、普段は開けません。

◇タンクの満水を維持するべく水が入ってきますが、
　排水栓が開けっ放しなので、絶対に満水になりません。

◇結果的に、給湯器内ではありますが、
　本当に「源泉掛け流しごっこ」が成立！（￣Д￣；）　

話を総合すると、排水栓を開放していたのは
せいぜい３日間程度らしいです。

たった３日で、１０万円分くらい流れるようです。
恐るべし、排水栓。。

今回については、いろんな教訓があります。

入居者変更の通知は徹底してもらうことと、
変更の都度、部屋の使い方について説明してもらうこと。

さて、肝心の水道代負担者をどうするか。

「あなたが開けたんですから、全額払ってください」
「入居者変更は要通知事項です。違反ですので払ってください」

・・・って言えたら楽なんですが、
そこはまぁ、商売ですので上手くやろうと思います。

最近、２０代でもできる驚異の不動産投資法が、
ものすごく売れているんだそうです。

株が大暴落で不人気になっているのと、
雑誌で不動産投資が取り上げられることが増えて、
不動産を新しく勉強される方が多いのかもしれません。

さて、ちょっと前に書きました水道代１０倍の話。

入居者さんと連絡が取れまして、
原因が判明しました。

お湯をたくさん使ったために給湯器が空になり、
開けてはいけない栓を、開放してしまったんだそうです。

給湯器の仕組みや使い方を、
よくご存じなかったようです。（＾＾；）

まだ込み入った話はしてないのですが、
１０倍にもなる水道料金を、ちゃんと払ってくれるかどうか。

給湯器が悪い！って文句を言われる可能性も、
ゼロとは言い切れません。

ぼくが入居者だったら、多少ごねるかも（笑）

このあたりは、管理会社さんの交渉力に
期待しようと思います・・・。

ちょっと前から、減量を始めてます。

個人的には、デカい迫力のある身体が好きですが、
重いものを背負って歩くのも、損しているみたいなので、
そろそろ脱却しようかな～という感じです。

今の自分は、食事の内容を自由に選べるし、
ジムに行く時間も確保できるので、
今のところ、順調に行ってます。

サラリーマンだと、接待や付き合い昼食などで、
思うとおりの食事ができず、より難しいですね。

で、ぼくは何だか大食いのイメージになってますが、
少ない食事でも、結構平気です。

・・というか、減量が得意です。
（大食いもできますが・・笑）

学生時代は、人前で筋肉を見せるために、
体脂肪計で測定できないくらい減量しました。

その頃の写真を探したのですが、見つからず・・（＾＾；）
見つかり次第、公開します。

で、減量法なんですが、
基本的には「摂取カロリー＜消費カロリー」にして、
高タンパク＆低脂肪の食事をします。

普通のダイエットに比べて、
肉や魚類のタンパク源を多く食べ、穀類は少なめ。

脂肪は良質なものを選んで摂取する感じです。

先週は北陸行きましたし、今週は大阪ですが、
そういう時は適度に食べつつ、徐々に減らしていきます。

有言実行。がんばります。（＾▽＾）

◆食事メニューの例

　朝　　フルーツ各種（バナナ、グレープフルーツなど）
　　　　 マルチビタミンのサプリメント　　
　　　　 グルコサミン系の関節保護サプリメント
　　　　　
　
　昼　　鶏もも肉（または胸肉）　２００ｇくらい
　　　　 ごはん　１５０ｇ　　
　　　　 全卵　　１個
　　　　 茹でたブロッコリー　１株

　
　ジムのあと
　　　　 グレープフルーツジュース　３００cc
　　　　 ホエイ＆カゼインのプロテイン　４０ｇ

　夜　　 鶏もも肉（または胸肉）　　２００ｇくらい
　　　　　茹でキャベツ　　　たくさん
　　　　　

フェスタのあとは財布レポート書きと配信、
そのあとベンディアムのセミナーがありまして、

今日は久々にのんびり日です。（＾▽＾）

昨日も不動産活動はしなかったんですが、
運動会的なイベントで、障害物競走やりました。

体調が良くなかったのですが、
本番になると、頑張ってしまいます（笑）

今日は管理会社さんにメールを書くくらいはしますが、
あとは何もしないで本でも読んでます。

昨日の夜１０時くらいに、横浜に戻りました。

ベンディアム主催のセミナーで、
赤井誠さん、マサさん、和合実さんと一緒に出演。

１００名近くも参加者がいらしてて、びっくりです。

高利回り物件取得の方法と、満室経営について、
話をさせていただきました。

あまり積極的な購入を望んでいない方も多かったようで、
ちょっと購入系の話に時間を使いすぎたかな～という
感じではあります。

このあたりは、自分もレベルアップが必要かも。

それと、今日これから用事がある関係で、
セミナー後の懇親会に出られなかったのが残念。（；＿；）　

次回の北陸遠征はたぶん、
来月の中旬あたりの週末になると思います。

さて、４日に開催されましたアパート経営フェスタ。

多くの方に感想ブログを書いていただきました。
ありがとうございます。（＾▽＾）

チーム　リタイヤさん　　　大家takaさん　　　黄金ガールさん

remさん　　　kaotanさん　　　ドビー喜多川さん

こちらのページには、
写真もたくさんアップされているので、見てくださいね。

昨日は早朝から真夜中まで、
いろいろと忙しく動き回りました。

今日のセミナーのために前日入りしている
マサさんと一緒に行動しました。

まずは倒産や夜逃げで大量退去のマンション。

管理会社さんと現地で待ち合わせて、
リフォームなどの進捗状況確認。

ここはなるべくお金を掛けない方針なので、
原状回復的なリフォームなんですが、
古いしボロいしで、ちょっと気が滅入ります。（ーー；）

次に工務店さんと待ち合わせて、
リノベ中の部屋を確認。だいぶ仕上がってます。

新品のキッチンも運び込まれていました。

吹き抜けで天井が高いので、
クロスの貼り替えに、足場が要ります（笑）

玄関のクッションフロアと和室のクロス柄を、
色見本などを見て、決めました。

っていうか、マサさんが決めました（笑）

その後、富山と金沢の管理会社さんを訪問。
リノベ物件と売り物件の見学、メルマガ飲み会。

充実した１日でした。
セミナー出演で来たってことを忘れそうです。

ちなみに、昨日の昼食は金沢名物ゴーゴーカレー。

夜は金沢駅東口のお寿司屋さんでした。

高岡のホテルからアップしてます。

いやー、やっぱり富山はいいですね。（＾○＾）
昨日も楽しく、地酒や刺身や寿司を堪能しました。

不動産の活動は今日これからがメインですが、
昨日は高岡の管理会社さんを訪問。

賃貸事情などを聞くにつれ、厳しさを実感。

ぼくが住んでいた頃に元気のあった会社やお店も、
撤退したり、リストラしたり、廃業したり。

管理していただいてる物件の入居率は、
９５％前後を維持できており、助かってますが、

油断せず、気を引き締めていきたいところです。

ちなみに、８日に書きました家賃値下げ交渉の話は、
退去後すぐに入居していただく場合に限り、
共益費分（３千円）をサービスする・・という線でいくことにしました。

空室損や募集経費との兼ね合いで、
このくらいの値下げなら、トータルお得だろうと
判断したためです。

こちらの結果は、週明けの予定です。

さて、これから持ち物件を回りつつ、
セミナー会場のある金沢へ移動。

夜はメルマガ読者さんとの飲み会です。

今日もお寿司屋さんの予定。（＾▽＾）

明日は、今回の主目的であるセミナーですので、
飲み過ぎないようにしなければいけません。

これから空港まで出て、
全日空の富山便に乗らなければいけません。

着いてからはそんなに忙しくないんですが、
電車で行くときに比べて、バタバタする気がします。

さて、昨日は加賀市の水道局から電話があり、
「水道メーターが異常に進んでいる」との連絡。

そのままの数字で検針・請求されると、
通常月の３倍以上の金額になるとのことで、
さっそく管理会社さんに調べてもらいました。

すると、最近入居者が変わった（同じ法人）部屋で、
通常月の１０倍くらいの使用量であることが判明。（゜▽゜；）　

１０倍使うとなると、日常生活ではあり得ません。

漏水しているか、長期不在時に出しっぱなしか、
「源泉掛け流しごっこ」を自宅で実践したか・・・。

２４時間出しっぱなし・・・（笑）

入居者さんとの連絡が夜まで取れなかったので、
今日以降のやりとりになる予定です。（＾＾；）

市役所から電話が来たときはびっくりでしたが、
その後は管理会社さんが動いてくれて、助かりました。

やっぱりチーム運営が大切ですね。

ところで、あさって配信の財布レポート。

ＮＳＸ松田さんのコラムがすごいです。

戸建てのセルフリフォームの全貌を、
豊富な写真と、全項目の費用明細つきで公開です。

「ニス　９４８円」
「電球ソケット　６４８円」

というレベルまで掲載されています（笑）

１２畳の洋室２部屋、６畳の和室２部屋。
洗面所、トイレ、玄関、廊下、階段。

合計のリフォーム金額に、きっと驚きます。(￣Д￣;)

自分でリフォームする人はもちろん、
しない人でも、業者さんの出した見積もりを、
セルフの場合と比較して、値段の根拠が分かります。

適正価格で発注できるようになりそうです。

明日から富山＆金沢ですので、
その準備にいろいろ忙しくしています。

昨日は、配信する音声ファイルの編集と、
１１日のセミナーで使用する資料を作りました。

こんな感じになりました。
金沢の近江町市場ってところの写真です。

アパート経営関連ではまず入居の問い合わせ。

空室が出たアパートにちょっと前から契約いただいている、
法人さんからの追加契約の申し出でした。

今後も空室が出たら、
どんどん借りてくれるそうです。（＾▽＾）

・・・が、「あまり頻繁に使わない」ということから、
家賃の大幅ダンピング（２割以上）を提示されてます。

２割も下げた家賃だったら瞬時に決まると思うし、
部屋にいる日数が少ない＝下げて欲しいというのは
値下げの理由にならない上に、かえって困ります。

水漏れさせて長期外出とか、危険です。（´～｀ヾ）

ということで、こちらは丁重にお断り予定。

ですが、このあたりは鍛え抜いた交渉力で、
家賃を下げずに、部屋も借りていただく・・・というのを
密かに狙っています。(￣ー￣)

うまく行ったら報告します。

今日はレポートの校正と配信準備をします。

そのほか、現地で会う業者さんなどに連絡するのと、
メルマガ飲み会のお店を予約、参加者さんへの連絡。

明日は朝早いので、今日のうちに全部やります。

フェスタのレンタル品を返しに行くついでに、
コテツさんが北千住で建築中のアパートを見学しました。

接道が極めて悪い土地を破格値で購入し、
独自のコンセプトで、オンリーワン物件を建ててます。

内装はまだ作業中だったのですが、
簡単に特徴を言うと、超狭いです（笑）

狭いんですが、ものすごい天井高で空間的には広く、
限られたスペースを全力で居室に回して、
少しでも広さを感じるような工夫がされてます。

実際、部屋に入った時よりも数字（面積）を聞いた方が、
狭いっ！って気がします。

だから、単位面積あたりの家賃は高いのに、
新築のアパートにはない価格帯なので、
安く新築に住みたい人には、たまらない訳です。

実際、入居も順調に決まっているそうで、
土地から仕入れたのに、驚くほどの高利回り。

新しい新築のコンセプトとして、
その分野のオーソリティーになるかもしれません。

コテツ＆進藤建築士のコンビ
恐るべしです。

・・・が、この写真。

凝ったことを色々やってることもあり、
完成がシャレにならないくらい遅れています（゜▽゜；）　

新築は苦労とアクシデントの連続なんだそうです。

昨日は二日酔いでローテンションの中、
レンタル品の返却などの事後処理をしてました。

２時頃に横浜に戻って、
それからはのんびりしてました。

財布レポートを書いたり、今週末にあるセミナーの
資料を作ったりしなければいけないのですが。（＾＾；）

フェスタの写真をいくつか撮ったので、
アップしておきます。

サポーター＆スタッフのミーティング。

チラシやパンフレットの準備。
出演者の西山雄一さんが、スタッフより早く来て手伝ってくれました（右端）

楽屋でお弁当。部屋の奥に出演者の皆様。

琴奈さんのリハ中にヤジを入れる沢さん＆今田さん。

照明係さんの席から撮影。実は特等席。

募金にご協力いただいた皆様、ありがとうございます。

さて、これから財布レポート書きます。

久しぶりに大きな出費がなく、
キャッシュフローが出る月の予定です。(≧∇≦)

◆うっちゃん＆佐藤さんの、リノベ防犯セミナー

昨日はアパート経営フェスタという大イベント。

ご来場いただいた皆様、
サポーターとしてご支援いただいた皆様、
ありがとうございました。

ちょっと懇親会で飲み過ぎてしまいまして、
今日はこれくらいしか書けません（笑）

出演いただいた沢さんから言われたので、
新著作のご案内です。

借金パワーで金持ちになる（筑摩書房）

基本的には不動産投資のレバレッジの話ですが、
融資を受ける裏技的な内容も、
イラストなどでこっそりと語られています。

ぜひ読んでみましょう～☆

フェスタ会場の近くにあるホテルに、
コテツさん、ＮＳＸ松田さんとの３人で泊まりこんでます。

昨日は配布するチラシの追加印刷のあと、
都内を回って、レンタル家具などを取ってきました。

運転は松田さんにお願いしたのですが、
ＮＳＸだけでなく、貨物車の運転も上手かったです。

昨晩は今田信宏さんが前泊でいらっしゃったので、
食事をしながら打ち合わせ。

・・・の予定だったんですが、

話が脱線しまくりで終わってしまいました（笑）

やっぱり、対談はライブ感が大切。
仕込みのネタではなく、生の話を引き出そうと思います。

これから本番ですが、対談の内容よりも
運営がスムーズにできるかどうかが心配です。

準備万端のつもりでいても、
何か重大なミスやトラブルがあるものです。（＾＾；）

会場にお越しいただく方は、大塚駅南口を出て都電の線路を渡り、
大通りに沿って１００ｍくらい歩くと、看板が見えます。

お気を付けてお越し下さいませ。

それにしても、ぼくが旅行に行ったりイベントをするときは、
雨が降りません。今日もバッチリ快晴です。

フェスタの準備も大詰めで、
昨日もほとんど１日中、いろいろやってました。

こういうイベントを日常的にやっている会社って、
ホントすごいと思います。（＾＾；）

そんな折りに退去があったり、リノベ部屋の
クロスの型番を選ばなければいけなかったり、

アパート経営業についても、忙しくなってきました。

フェスタと、金沢の講演終わったら、
数日はのんびりできそうなので、
それを楽しみに、あと１週間がんばります。

それから、国民生活金融公庫が、
１０／１から日本政策金融公庫に名称変更しました。

天下りの温床なんて言われてますが（笑）、
大家さんにとっては、強い味方です。

メルマガで少し説明していますので、
ご興味ある方は、読んでみてください。

それではちょっと短いのですが、
今日は松田さんと機材レンタル屋さん回りですので、
この辺で失礼いたします。

■お宝不動産セミナー募集受付中です。（=´∇｀=）

２日遅れで全賃新聞を読みました。

住所変更の手続きを、未だにしていないので、
届くのがちょっと遅れるのです。（´～｀ヾ）

「本紙記者に開き直った姜社長」

なんてリプラスの記事が大きく載ってました。

「滞納保証は小口現金回収マシーンだ」
とおっしゃっていたそうです。（＾＾；）　

保険でもそうですが、
保証料や保険料の領収から、事故や滞納の発生までは、
かなりタイムラグがあります。

有事の際に、すぐ現金化するための流動性確保と、
運用先の破綻などに備えるリスクヘッジのために、

保険会社には不動産、貸付、株式などの運用種類や、
同一の運用先への資金配分割合について、
かなり厳しい制限があります。

詳しくは、保険業法施行細則に書いてありますが、
読んでもよく意味が分かりませんね（笑）

要するに、不動産が良さそうだからって、
そればかりに資金を回せないようになってます。

バランスのよい安全運用が、
義務づけられているということです。

滞納保証会社は、その辺の規定がないか、
あっても相当ゆるいものだと思われます。

一時的に資金が流れ込んで来たのに浮かれて、
適当な運用をしている可能性は、かなりあります。

そういうのと、先日書きました逆選択の怖さがあって、
滞納保証については、「？？？」ってのが消えません。

確率が高めで、ＰＭＬの額が低いリスクの引受は、
会社的に儲からないというのが定説です。

それから、２ページにめぼくのインタビューがありますが、
ちょっと意味が分からない文章になってます（笑）

これは、３億とか金額が大きな物件の大家さんは、
経営力がある場合が多いので、破格値で売られにくい。

１億以下くらいまでの物件だと、
空室だらけで高利回りっていうのあるので、

そういうのを狙えば、相場無視の破格値物件が
買えると思いますよー・・っていう話です。

あと、東京都中央区じゃなく横浜市中区に住んでます。
ここは美化しすぎです(*/∇＼*)

今日から１０月ですねー。
早いです。

長いこと、「上半期／下半期」という括りの仕事だったので、
１０月に入ると、なぜかリセットされる気がします（=´∇｀=）

さて、今月は不動産関連のイベントいっぱいです。

まずは週末に、アパート経営フェスタ。

準備もほぼ終了・・・と言いたいところですが、
今日これから、パフレットの印刷に行ってこないと
いけません。全然終わってないです。（＾＾；）

昨日は会場のライトやプロジェクターなどのチェックを
コテツさんと一緒にしてきました。

当日は、多くのサポーターさんにお手伝いいただきます。
ありがとうございます。感謝感激です。ヽ(^◇^*)/　

９～１１日までは、富山と金沢です。

マサさんや赤井さんと一緒に、
満室経営セミナーというのをやります。

詳しくはこちらのページ。
まだ満席じゃないんですね。

ちなみに、１１日の懇親会に出れないので、
１０日に金沢で自主開催しようかな～と企画中です。

空室激増のマンションのテコ入れや、
リノベ物件の募集打ち合わせなどを、してきます。

それから大阪の賃貸住宅フェアにも行きます。

検討した結果、１６～１８日にしました。

１９日に学びの会の勉強会があるのと、
３泊もすると、食べ過ぎて大変だと思ったからです（笑）

その他、セミナーにも出席しますし、
気合いを入れて、バッチリ乗り切ろうと思います。