2009年4月30日 10:01
今日で１年の３分の１が終了です。
早いですねぇ・・・（＾＾；） ボケボケしてられません。
年初に立てた目標については、
不動産以外の分野は、概ね順調なんですが、
持ち物件の入居率、新規の物件購入のところがダメです。
連休中も、物件探しを続けようと思います。
さて、上尾物件の進捗状況について、
売り媒介の契約をした業者さんから、メールが来ました。
メールの一部を抜粋。
ふむふむ・・・。
問い合わせが入っているということは、
価格的には、それなりに妥当な水準のようです。
焦らなければ、予定通り売却できそうな感じです。
また、結果はどうであれ、
マメに報告をくれるのは嬉しいですね。
それから、昨日飲み会に参加された皆様、
かなり盛り上がりましたね。ありがとうございました。
しぶとく首位をキープ中です。
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▲４月はトータルで２４日間、１位を継続できました。
いつもご協力ありがとうございます。
2009年4月29日 08:25
今日の夜は、メルマガ飲み会。
毎月開催してまして、今月で１５回目。
連休中なので小規模に、地元横浜で開催です。⊂（＾＾ ）
さて、旅行中にも、ほぼ毎日管理会社さんから、
メールで色んな連絡が来てました。
特に、富山で担当になってもらった女性は、
マメに連絡をくれて助かってます。
（名前や似顔絵を公開していいか、確認中です）
今回は、キッチンのシート貼り完了の報告。
作業前の写真がなくて申し訳ないのですが、
格段によくなりました。実物はもっとキレイです。
ちなみに、貼り付けているのは
お馴染みの「カッティングシート」ではなくて、
「ダイノック・フィルム」と呼ばれる製品です。
種類が豊富で、耐久性も格段に良くなります。
製品価格はカッティングシートの何倍もしますが、
職人さんの施工費はほとんど変わりません。
セルフリフォームをするのでなければ、
こちらの方が良いかもしれません。
ちなみに、この物件は間取りに競争力があり、
購入してからしばらくの間、ずっと満室が続いてました。
しかし、そんな状態に胡座をかいてしまい、
物件のバリューアップを長期間怠っていたので、
だんだん入居に苦戦するようになりました。
久しぶりに空室を確認してみると、
設備も陳腐で、「ウリ」と呼べるようなものもなく、
こりゃ決まらないなぁ・・・と反省した訳です。（＾＾；）
今は室内のリフォームだけでなく、
ネットやインターホンなどの設備増強も進行中です。
満室経営が続いているうちでも、
退去の都度、しっかりと価値アップを続けていくのが、
安定して高い入居率を維持する秘訣だと思います。
今日はちょっとした失敗談でした。（*/∇＼*）
若干差が広がりました。１位の間は毎日更新します。
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▲順位が落ちたら、１週間のお休み予定です。
2009年4月28日 05:36
昨日の夕方、帰国しました。
さすがに疲れて、横浜まで帰る元気がないので、
成田空港近くのホテルに後泊してます。
偶然にも、ちゃんとしたジム施設のあるホテルで、
つい張り切ってトレーニング。（*´∀｀）
かなり充実してるのに、利用者ゼロでした。
さらに疲労が増してしまいましたが（笑）、
スポーツの疲れと移動疲れは、質が違う感じですね。
時差ボケの解消にも、良さそうです。
・・・と言いながら、
４時に目が覚めたりして、しっかり時差ボケ中。（＾＾；）
ブログも６時前に更新です。
さて、今日は気になる融資系の情報をふたつ。
一つ目は、先日のジャンボリーでご一緒した、
小川武男さんが出演される、お宝不動産のセミナー。
元銀行員の小川さんは、雰囲気もそれっぽいのですが、
こういう人が担当だったらいいなーという、
ナイスなキャラをしています。
著作のアパートローン必勝マニュアルは、
赤井誠さんや増山大さん、「加速成功」の道幸さんからも
推薦を受けている、超人気教材です。
当日はぼくも参加しますので、
お宝セミナー名物の懇親会でも、盛り上がりましょう。
（小川さんは、飲み会でもナイスキャラです・・・笑）
次に、６月末に開催される中村さんのイベント。
こちらは、ぼくも出演者の一人として、
お話をさせていただきます。
築古投資で家賃１億円突破の北田さんや、
岡山の巨匠、星島さんも講師として出演されます。
こちらもオススメです。
世間は連休モードに入っているようですが、
ぼくはもう十分にお休みしたので、
今日からまた、仕事も大家業も頑張りたいと思います。
ランキングは超僅差。
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▲クリックして頂いた時には、抜かれているかもしれませんが、
１位の間は、毎日更新したいと思います。
2009年4月26日 20:31
あっという間に、帰国日の朝になってしまいました。
いやー、最高に楽しかったです。（＾▽＾）
出発の飛行機が、午前９時。
空港には、６時３０分チェックインということで、
滞在期間中、ほとんど毎日早起きでした。
でも、思ったほど疲れもないので、
日本に戻ってからも、すぐにがんばれそうです。
一応、ゴールデンウィークに入りますが、
特に遊び予定もないので、仕事＆勉強に費やします。
メルマガ飲み会もありますね。楽しみです。
あと、業務連絡なんですが、
日本時間の２５日の早朝から午後８時くらいまでの、
ドリームネット（dream.com）へのメールが、
どうやらほとんど届いていないようです。
お仕事関係など、お心当たりのある方、
「出してるのに、返信がない」というような方、
ご迷惑をお掛けしますが、メールの再送をお願いします。
プレジャーリンク（pleasurelink.net）と
toushika_keichan@yahoo.co.jp の方は、大丈夫です。
ご迷惑をお掛けして、申し訳ありません。
日本に戻ってからブログに書く内容は・・・
■ＣＦネッツ 倉橋社長にインタビューした話。
■ラスベガスで４００名超から拍手をもらって
さらに「Keisuke, Good Job!」と知らない人から賞賛された話。
■上尾戸建ての売却、進捗状況。
■メルマガ飲み会／４月の話。
■５月と６月のセミナーの話。
■富山物件に買付を入れる話。
こんな感じの予定です。
どうぞ、よろしくお願いいたします。
期待できそうだと思う方は、
クリッのご協力を頂けると嬉しいです。
2009年4月25日 04:20
おはようございます。２日目の午後です。
さすがに現地に着いてからは、
不動産投資の活動をしていません。（＾＾；）
両親が一緒なのでスケジュールも緩く、
比較的のんびりと過ごしています。
これまで、ラスベガスと言えば毎日限界まで遊んで、
灰のようになって帰国していたのですが、
今回は、かなり余裕があります（笑）
ハッピー＆リッチなブログの方を、
ひとつ更新しました。
ご興味がありましたら、ご覧下さい。
まだ１位を継続できていて、ホント嬉しいです。
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▲帰国まで１位だと嬉しいです。
連休中にも不動産活動をがんばれそうな気がします☆
2009年4月25日 04:16
今日は早起きして、グランドキャニオンに行ってきました。
現地時間の早起きなので、時差ぼけ的には楽でした。
さすが地球を代表する観光名所。
スケールの大きさが、一桁違う観光地でした。
ぼくと両親。実は初登場でなかったりします。
朝６時前にはホテルを出発するツアーで、
午前中に戻ってくることができました。
時間があるので、ガンガン遊ぼうと思ったのですが、
みんなハードスケジュールに疲れちゃったみたいなので、
２時間くらい休憩ということにして、
こうしてブログを書いてるという訳です。
ちなみに、昨晩のカジノ収益は▲１．３万円。
調子悪かったです。（＞＜）
こちらは、昨晩食べたプライムリブステーキ。
美味しいのですが、デカすぎです（笑）
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▲家族にいいことできて、良かったです。
2009年4月24日 09:00
ラスベガスに到着しました。
横浜の自宅を１１時に出発して、
１６時過ぎの飛行機に乗って、途中で乗り換えして、
現地に到着するのが、日本時間の朝６時くらいです。
移動だけでも一大イベントでした。（＞＜）
特に今回は、初めて海外に行く母親や、
飛行機にさえ乗ったことのない弟を連れてるので、
一つひとつの行動に、時間が掛かります。
なぜか、うちの家族は手荷物チェック時のゲートで、
金属探知機に何度も引っかかるので、
ちょっとした要注意人物になってしまってました。
で、ホテルに着いてパソコンを開くと、
管理会社さんから何通もメールが入っていました。
自分は遊んでいるのに、有り難い話です。
金沢の中田さんからもメールがあって、
先日の指値買付は、提示金額の７千万円では
ちょっと難しそうとのことでした。
買うためには、１千万円くらいの上乗せが必要かも。
実際、８８００万円の売出し価格からちょっと下で、
買付が入りそうだとのことです。
しばらく様子を見て、決まらないようなら
中田さんを通じて、買付を入れてみようと思います。
▲宿泊先のデカいホテル。
近隣には、建築中の建物（ホテル）もたくさんあって、
ホントに不景気なのかな？って思います。
１位継続中です。ありがとうございます。
2009年4月23日 07:11
さぁー、出発だー！ヽ（＾◇＾＊）／
・・と張り切っていましたが、
加賀マンションのオートロックが夜中に故障して、
修理費＆出張費で、６万円かかるという連絡がきました。
・・・出鼻をくじかれました。（´ Д ｀； ）
カジノで６万円勝とうと思ったら、
相当な運とテクニックが求められます。
旅行中は入居付けや物件探しなど、
アパート経営に関する活動は何もできませんが、
入居が決まったり、いいことが起こることを期待してます。
ランキングの方も、
たぶん出発時刻まで首位で行けそうです。
時差の関係で、更新が不定期になりそうですが、
１位の間は、あっちでも書きます。
▲大当たりで約３６億円のスロットマシン。
ロト６みたいに、賞金がどんどん上乗せされる仕組み。
当たっちゃった場合は、ナイショにしておきます（笑）
2009年4月22日 08:01
※昨日までの実績。ブログ経由で３０６本。
光速投資法を購入された方の保険コンサルを、
２日間連続でしました。それぞれ別の方です。
お二人とも、ＲＣの高収益マンションを、
フルに近い融資を引いて、今月購入されてます。（￣Д￣；）
ぼくも欲しくなるくらいの物件です。
まだまだ行けそうです。
光速！収益不動産投資成功法
去年の夏頃に記事の掲載をいただいた、
BIG Tomorrowという雑誌の取材を、また受けました。
５月に発売される号に掲載されるそうですが、
下旬発売の月刊誌なので、まだ１ヶ月以上先の話です。
自宅の近くにファミレスがあって、
そこまで来て頂いて取材を受けることになったのですが、
お店の前で、写真撮影するので焦りました。ヽ（´Д｀ヽ）
通行人が不思議そうな顔をして通り過ぎる中、
多種多様なポーズを取らされました。
近所に呼ぶのは、絶対やめようと思いました。。。
ちなみに内容は、「中古不動産の購入法」について。
話しやすいテーマだと思って、油断しました。（◎-◎；）
せめて、よく撮れた写真を使って欲しいものです。
さて、不動産投資関連では、
先日紹介してもらった健美家の未公開物件に、
指値買付を入れようと思い、業者さんに相談しました。
・・・が、受け取ってもくれません。ε＝ （´∞｀ ）
８８００万円 → ７０００万円の指値だったのですが、
業者さんと面識がないためか、対応も冷たいです。
それなら・・・と、書籍にも登場している中田さんに、
「これ、買付入れたいですー」とメール。
今度は、丁寧かつ熱意のあるお返事が、
すぐに返ってきっました。
地元の有力な業者さん経由で、
何とかならないか、打診してくれているようです。
有り難いなぁ☆（＾▽＾）
やっぱり、不動産投資はチーム作りが大切です。
自分を丁寧に扱ってくれるパートナーを見つければ、
あとはストレスフリーで運営できます。
・・・ということで、
いよいよ明日から、待望のラスベガス旅行です。
横浜駅で実家の両親＆弟と待ち合わせして、
夕方の飛行機で行ってきます。
その頃まで、首位を継続させていただけると、
ちょっと威張ることができます。（=´∇｀=） ご協力よろしくお願いします。
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▲皆様のクリックに、心から感謝してます。
2009年4月21日 08:04
自己紹介のページにも以前から書いていますが、
将来は、飲食店の経営をしたいと思ってます。
業態に関わらず、自分の店という響きが良いです。（＾▽＾）
もちろん自分では調理ができませんし、
オリジナルな料理を考えることも、見込みが薄いので、
どこかのフランチャイズをするんだと思います。
そこで、昨日も登場した勝山社長の講演を元に、
いろんなフランチャイズを検証してみました。
ＦＣをやってる会社の多くが、
自社のサイトに、「収益モデル」が掲載されています。
そこの数値をチェックするのです。
検証項目は、「ＦＬ比」です。
売上に占める、食材費（Food）と労務費（labour）の割合。
フランチャイズをやっている会社のほとんどのサイトに、
この「ＦＬ比」のモデルが載ってます。
自分が気に入っていて流行りそうなお店を、
いくつか調べてみたんですが、これが全然ダメ。
６０％～６５％くらいのチェーンが多いのですが、
勝山社長の基準からいくと、高すぎます。
ＦＬの他にも、「地代・家賃」「借入金返済」
「広告・営業経費」「光熱費」などが掛かるので、
このＦＬ水準では、利益が出ないのです。
これって、アパート経営の「利回り」と、
ちょっと似てる部分があります。
低い基準を当たり前だと思ってしまうと、失敗します。
勝山社長の投資基準は、かなり高いようです。
さて、昨日は入居が１件決まったのと、
上尾の不動産会社の方から、ネットに売り広告を
掲載したとの連絡をいただきました。
まずまず順調です。
今日は明後日からの旅行に備えて、
ニヤニヤしながら、準備をしようと思います。（=´∇｀=）
イラストが良かったのか、
ランキング、ものすごいポイントになりました。
ありがとうございます。明日も頑張ります。
2009年4月20日 08:17
何だかまた、花粉症っぽくなってきました。
調べてみると、スギ花粉の後には、
ヒノキの花粉が飛び散って、ヒノキ花粉症の人も
結構たくさんいらっしゃるようです。
目がかゆくて、あまり集中できません。。（＾＾；）
さて、土曜日の大家さん学びの会のお話ですが、
毎回、多様な勉強会が低廉な価格で受けられるので、
できるだけ出るようにしています。
出れなくても、勉強会の内容を録音しているので、
あとでダウンロードして聴くことができます。
・・・が、今回は音ではもったいないです（笑）
講師として来ていただいたのは、
居抜き物件の専門検索サイト「ぶけなび」を運営する、
株式会社ぶけなびの、勝山社長。
飲食店経営がご本業だということですが・・・・
飲食店・・・たぶん、ホストクラブだと思います。
多くの人が、そう思ったに違いありません。
ブログを面白くするために、
ぼくが誇張して描いてると誤解されたくないので、
写真も掲載してみますが・・・
誇張ではありません。むしろ逆。
一度会ったら忘れないインパクトですので、
もしかしたら、勝山社長の演出なのかもしれません。
※実際は、カラオケや水炊き料理店を経営。
勉強会でお話いただいた内容は、
飲食店ビジネスの収益構造についてがメインですが、
面積に対していくらの収益を上げていくか・・・という考えは、
不動産賃貸と共通する点も多く、興味深いものでした。
坪あたりいくらの売上が採算ラインなのか、
ＦＬ比という、食材と労務費の割合を表す数値を、
フランチャイズなどでは重視するという話。
適正な家賃は売上の何％までで、
開業に掛ける費用は、ＭＡＸで売上何ヶ月分までならＯＫか・・・など。
ミシュランで星を取るような店でも例外ではなく、
収支予測を誤ったり、開店前費用がオーバーした結果、
廃業して、ぶけなびに掲載されてる店もあるという話も（笑）
これは、格好いいデザイナーズを買っても、
収益性が低いので、キャッシュフローがでないという事例と
よく似ているなぁ・・・と思いました。
飲食店もアパートも、持つことが目的ではなく、
利益を出しながら経営を続けることができるかどうかを、
スタートの判断材料にしなければいけません。
将来、ぼくも飲食店を持ちたいと思っていますが、
そうでない大家さんにも、参考になる話でした。
こんなのを発見しました。
登録無料なので、入ってみようと思います。
昨日はクリックをたくさんいただきまして、
ありがとうございました。
明日も書きますので、ご協力よろしくお願いします。
2009年4月19日 08:12
ブログランキングが、インフレ状態です。（´～｀ヾ）
去年の１２月に、初めてぼくが１位を取らせて頂いた時は、
この記事の画像によると、１３１０ポイントでした。
今じゃ、そのポイントではベスト５がせいぜい。
不動産投資が、盛り上がって来ているのかな？と思います。
今日もよろしくお願いします。 → ランキングの順位確認
さて、昨日は上尾まで遠征して、
近隣の不動産業者さんと待ち合わせました。
物件売却の相談と、室内の写真撮影が目的です。
ちょっと雨がぱらつく天気だったのですが、
駅のロータリーで、車を降りて待っていてくれてます。
そして、助手席を一番前にずらしてシートを前倒しして、
リムジン的に広くなっている後部座席へ、
ドアを開けてもらって誘導していただきました。
とてもいい気分です。（＝´∇｀＝）
これが実需の売買ってやつか～。
買うときは、もっと気分がいいんだろうなぁ。
すぐに現場に到着して、入室確認。
すかさず、ふかふかのスリッパが準備されます。
イメージ映像。
もう、気分は最高潮です。
職人さんにお願いしたリフォームも、完了していました。
おもちゃが散らかり、壁に穴が空いていた内見時からは、
想像もつかないほど、キレイになってます。
中古の戸建て物件では、水回りを交換したりという
大きな修繕がされていることは少ないようで、
最初に出された簡易査定より、高く売れるかも··という話でした。
値段以前に、ここまでの対応で気分を良くしているので、
その場で専任媒介の契約を完了しました。
リビングで媒介契約書を作成。
ここで、ウルトラ物件獲得術で話している、
業者さんを買収する···というノウハウを実践しようと思い、
「１ヶ月以内に満額で売却できた場合は····」という、
こっそりオファーを試みたのですが、あえなく失敗。
「その分、買い主さんに値引いて差し上げてください」
って言われてしまいました。（＾＾；）
周りより条件を良くしておかないと、
頑張って売ってくれないんじゃないか··と思ってしまいます。
大家の悪いクセです（笑）
まぁ、とりあえず１ヶ月くらい様子を見てみます。
午後からは、大家さん学びの会の勉強会だったのですが、
これが、めちゃめちゃ面白かったのです。
お役立ち度が高い上に、会場内が大爆笑。｡ﾟ（*ﾟ´∀｀ﾟ）ﾟﾉ彡☆
この模様は、１位が継続できていれば、
明日、イラスト付きで描きます。 → ランキング応援クリック
いつもご協力、ありがとうございます。
2009年4月18日 06:19
昨日は、原状回復会社を経営する大家である、
工藤一善さんと、焼肉を食べました。
あり得ない美味しさでした。（＾～＾）
工藤さんには、財布レポートの音声セミナーにも、
出演いただいたこともあります。
声が大きすぎて、編集が大変でした（笑）
▲工藤さんの写真。声の大きそうな外見・・・。
工藤さんは、大家検定の神奈川支部を担当していて、
お話を伺うと、なかなか面白そうです。
毎週は通えないので、短期合宿みたいなのがあれば、
参加してみようかと思いました。
さて、これから上尾に行くことにしました。
大家さん学びの会の勉強会が、
午後から川口で開催されるので、そのついでです。
逆に言えば、ついでの用事がないと、
なかなか行けません・・・微妙な距離なので。（＾＾；）
売却査定サイトで、良さげな回答があった業者さんと、
現地で待ち合わせて打ち合わせをします。
貸すよりも良い条件になりそうなら、
売ってしまうと思います。まだ五分五分です。
それに、リフォームがどう仕上がっているか、
ちょっとドキドキします・・・。（=´∇｀=）
写真撮って、明日アップします。
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▲２位と６クリック差に縮まりました。（゜▽゜；）
抜かれているかも・・・？
2009年4月17日 07:34
国金改め、「日本政策金融公庫」の無担保・無保証人貸付が、
過去最高の融資実績になったそうです。
公庫のホームページ 新着情報の画面。
政策公庫は、民間が貸してくれないときほど、
セーフティネットとして頑張る、頼もしい金融機関です。
もちろん、アパート購入＆リフォームにも使えます。
日本政策金融公庫 完全攻略レポート
▲スカイプ相談＆事業計画書添削が付いてます。
ぼくの一棟目融資も、国金（当時）でした。
これがなかったら、区分数戸で終わっていたかも・・・。
公庫よ、ありがとうっ！ヽ（*＾。＾*）ノ ・・・って感じです（笑）
さて、新しい売り物件の話なんですが、
昨日は、北陸で２件の資料を取り寄せてみました。
まず、数値的に良さそうだなと思った寮っぽいマンション。
お値段はまだ未定という、あやふやな物件。
これはレントロールを見てびっくり！
共用設備維持のため、驚くほどの管理費が掛かります。
固定資産税と、これらの固定費で、
収入の３分の１以上が出ていってしまう計算。（￣Д￣；）
まさに、ぼくがジャンボリーでお伝えした
「その高利回りは本当か？」という質問に
バッチリ「ＮＯ」判定が下る物件でした。
それからもうひとつは、なかなか良さそう。
もう少し価格交渉ができればいいのですが、
北陸地方では珍しく「場所で勝負できる」物件です。
これは情報をくれた会社さんに、追加で質問をしつつ、
地元の業者さんを通じて、再確認をします。
もしかしたら、買付を入れるかもしれません。
数字だけなら合格水準です。
戸建て売れないと、お金ないんだけどなぁ・・・。（＾＾；）
「あ！分かった！」と思っても、
コメント欄などに書かないようお願いします（笑）
若干、差を広げることができました。
２位に落ちたら、１週間休みます（笑）
2009年4月16日 08:11
ブログからの購入が、累計２９９名になりました。
★本日購入された３００番目の方は、メール下さい。
記念品差し上げます。ヽ（＊＾。＾＊）ノ
光速！収益不動産投資成功法
昨日はレバ刺しパワーで朝から頑張りまして、
ガツガツと仕事をしていました。
久しぶりに、健美家などの一般サイトで、
売り物件を検索してみたんですが、芳しくないです。ε＝ （´∞｀ ）
通販大家さんのメルマガでは、
価格が下げ止まった・・というようなことが書かれていましたが、
本当にそうなのかと思ってしまうくらいです。
そんな時、別の業者さんから物件のご紹介。
メールのＵＲＬをクリックすると、健美家のサイトでした。
「非公開物件」のアイコンが・・・。
健美家には、検索に出さない登録方法があるんですねぇ。
今まで、全然知らなかったです。
しばらく物件探しを真剣にしてなかったので、
業者さんとの関係強化を含めて、今後力を入れていきます。
さて、今度は東京商工リサーチというところから、
怖そうな手紙が来ました（笑）
封筒を開けると、こんな感じ。
不動産管理用に設立した法人について、
売上高とか、経常利益の金額を知りたいんだそうです。
とりあえず、怖い手紙じゃなくて良かった（笑）
サラリーマンの頃、新規で取引する会社のことを、
こういう機関を使って調べたりしましたが、
意外と地道な方法で、データを蓄積していたんですね。
健美家の非公開情報と併せて、勉強になりました。
返信するかどうかは、まだ決めてません。
ランキングは２位との差がほとんどありません。（／＿；。）
あー、抜かれそうだな・・・という微妙に嫌な感じです。
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▲１位の間は、毎日書きます。クリックよろしくです☆
2009年4月15日 08:37
昨日は休養日と決めて、できるだけＰＣに向かわず、
散歩をしてジムに行って、夜はレバ刺しを買ってきて食べました。
ハードなトレーニング風景（美化イメージ）
近所の横浜橋商店街のお肉屋さんでは、
何と、大好物の「レバ刺し」を持ち帰り販売しています。
鮮度に自信ありって感じです。
１００ｇで２５０円くらいなので、
焼き肉屋さんで食べるより、かなり安くて助かります。
休養＆栄養補給で、今朝からパワー全開です。ヽ（ﾟ∀ﾟ ）ノ
朝から、売り物件探しもしちゃってます。
さて、先週末に初めて経験した売り決済ですが、
実は直前にちょっとしたトラブルがありまして、
業者さんや司法書士の先生に、御迷惑を掛けました。（＾＾；）
売却した富山市物件の、登記簿に記載されている所有者の住所が、
今の横浜から、３ヶ所前に住んでいた場所になってます。
富山Ａ（購入時） → 富山Ｂ → 東京 → 横浜（現在）
という順に居住地が変わっているのですが、
住民票を取っても、横浜と東京の住所しか載っていなくて、
「大丈夫かなぁ・・？」と思って確認したら、大変なことに・・・。（￣Д￣；）
決済でこの住民票を提出しても、
別住所に住んでいる、同姓同名の他人かもしれないので、
転居の履歴が確認できないと、登記できないそうです。
ぼくのように短期間で転々としているケースは少ないですが、
居住の履歴を一発で確認するには、「戸籍の附票」を取ります。
戸籍は本籍地の役所で取得できるのですが、
ぼくの場合は愛知県なので、時間的にムリ。（；＿；）
やむなく、現地の司法書士さんに、
富山での「住民票の除票」というのを取ってもらって、
何とか確認資料とすることが、できたのでした。
登記簿などもそうですが、役所で取る書類のことは、
知っているようで、知らないことが多いなぁ・・と感じました。
特に転勤族の方は、注意してみてください。
おかげさまで１位継続中です。
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▲ポイント減っちゃいました。（／＿；。） クリックお願いします。
2009年4月14日 09:11
横浜に帰ってきましたが、
何だか疲労が溜まった感じです。ε＝ （´∞｀ ）
やる気が出ないときは、多少さぼっていても何とかなるのが、
アパート経営のいいところです。
何もしてませんが、キッチンのリフォーム報告と、
家賃の送金がありました。ヽ（*＾。＾*）ノ
原稿を書いたりする仕事はやめておいて、
荷物や部屋の片付けをしたりで午前中を過ごしましたが、
午後からは、財布レポートの音声収録。
今回（５月配信分）は、書籍をたくさん出されている
中村一晴さんでした。
中村さんは、大家でありコンサルタントであり、
不動産業界、建築業界での勤務経験もあるという
オールラウンドなノウハウをお持ちです。
投資や建築の王道的な話を、伺いました。
中村さんの所有物件。色遣いのセンスが光ります。
建築費削減ノウハウ、職人さんと上手に付き合う方法、
地方で入居率を上げる工夫など、聴き所満載です。
ご購読の方は、ぜひ配信をご期待下さい。
今日は久しぶりに、のんびりしようと思います。
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▲今日もありがとうございます。
2009年4月13日 08:00
昨日はブログ記事を２つ書いて、メルマガ配信して、
セミナーで名刺交換をした参加者さんから、
メールを何通か頂いたので、その返信もしました。
かなり筆マメな１日です。
メールを頂いた方の中には、
「悪魔の２週間プログラム」を聞いた帰り道で、
やる気になっているところで、奥様から、
「勝手に勉強するのは構わないけど、
借金して不動産を買うのは反対だからね」
というメールが来た・・っていう、ご報告もありました。（＾＾；）
これは痛いですねぇ。
まだ帰宅してもいないのに・・・（笑）
でも当日、ぼくの話を聞かれた方なら、
奥様メールの冒頭の言葉で、ピンと来ると思います。
重要なキーワード「●●」が出来ていないから、
「勝手に」という言葉が出てくるのです。
メールを送られた方も、瞬時に自覚されたようでした。
センスの良い方なので、きっと改善されるはず。
さて、４月４日の記事でご紹介した、
屋上防水「無料」修繕工事。
最初は「修繕の必要なし」と主張されていた業者さんも、
やると決まったら手を抜かず、しっかり完了報告をいただきました。
遠隔地でアパート経営をする大家さんにとって、
こういう写真での報告は、ホントに有り難いですね。
富山・高岡の管理会社さんも、頻繁に写真を使ってくれるので、
かなり助かっています。安心できます。
写真に注釈を付けた、丁寧な説明です。
ランキングは首位継続中ですが、ポイントはやや後退。
今日もご協力、よろしくお願いします。
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▲今日の更新は、クリックしてくれた方のおかげです。
2009年4月12日 08:52
自己紹介の「好きな食べ物」のところに登場している、
北陸地方のお寿司や魚介類。
富山湾や能登半島周辺は、
寒流と暖流の交わる絶好の漁場になっています。
太平洋側だと、三陸あたりがそうですね。
で、そこにも載せてある「すし富」と「いきいき亭」のうち、
今日はすし富の話。
高岡に宿泊するときは、ほとんど毎回行ってます。
ネタを選ばず、ガンガン飲み食いしても、
だいたい６千円くらい。高級店ではありません。
今回（４月９日）に食べたのは、こんな感じ。
甘エビ。富山では回転寿司でも１２０円の皿です。
カワハギ。肝の部分を乗せて食べます。こってりした味わいに。
あなごの白焼き。ビールにめちゃめちゃ合います。
「がんど」と言って、ぶりの子供。
「つばす」、「こずくら」、「ふくらぎ」、「がんど」、そして「ブリ」と名称が変わる出世魚です。
氷見産のブリは強烈に脂が乗っているので、地元では、ふくらぎやがんど好きの人が多いです。
アジ。光り物から食べ始めることが多いです。
焼酎（いいちこ）に昆布を入れて飲む。
意外ですが、日本一昆布を消費するのは富山県です。
ホタルイカの刺身。つるんとした感じが最高です。
茹でホタルイカ。内臓が意外と濃厚な味をしています。
ガーンと盛り合わせ。真ん中のは特産の白エビです。
すし富の大将。ハチマキがつるんって取れそう（笑）
高岡にお寄りの際には、ぜひどうぞ。
◆「すし富」富山県高岡市末広町４１－４１ 0766-22-2889
2009年4月12日 08:13
先週は財布の中身レポートの配信と、
富山古マンションの売却、そして昨日のセミナー。
なかなかハードな１週間でした。疲れましたよ。（＾＾；）
昨日の不動産投資ジャンボリーでは、
家族（主に奥さん）が不動産投資に協力してくれない方向けに、
「２週間で状況を改善させる方法」について話しました。
黒い部分が噂の「悪魔の２週間プログラム」。
ちょっと過激な内容もあり、
ステージから、一部の方が引いているのが分かりましたが（笑）、
まずまずだったかな～という感じです。
大きな会場でしたが、運営もスムーズで、
楽しんでもらおうという工夫が、随所に見られました。
ハートブレインでも、１０月末に大イベントをするので、
このあたりは、しっかり見習おうと思います。
公演中。トップバッターでした。
さて、４月後半の予定ですが、
明日、財布の中身レポートの音声収録をして、
上尾戸建物件のリフォーム完了確認。
現地の不動産会社の方との打ち合わせ。
そして、賃貸＆売却両方の反応を確認しつつ・・・
ラスベガス旅行です。ヽ（*´∀｀）ノ
２３日～２７日まで。
楽しみー☆わくわくします。
旅行中も、ブログは更新しますので、
そのモチベーションアップのためにも、ご協力お願いします。
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▲１位を１週間継続中です。ありがとうございます。
2009年4月11日 07:17
昨日の夕方、東京へ帰ってきました。
セミナーの会場が品川なので、近くに泊まってます。
今日も同じホテルに泊まります。
忙しかった１週間も今日で一段落ですので、
夜は開放感たっぷりで、楽しく過ごそうと思います（笑）
昨日は初の売り決済を経験しましたが、
忘れ物やトラブルもなく、無事に終了しました。
売る方だと、諸費用が少ないので気分が良いのと、
書く書類も少ないので、決済の時にヒマだな～と思いました。
銀行の支店長が、異動で代わっていましたが、
まだまだ貸してくれそうな雰囲気でした。よっしゃー！（＾▽＾）
何とか今年中に、一棟買いたいものです。
関係ありませんが、銀行の支店近くで見付けたオブジェ。
居酒屋さんの前にありました。
どう見ても、生ビールじゃないです。（´∀｀||;）
さて、アンケートでの質問にあった「出口戦略」の話。
出口というと、物件を売却して利益を確定させるか、
物件からの賃料収入で、融資が完済できることになると思います。
完済できてしまえば、もはや出口などどうでも良い話です。
昨日売っておいてこんな話をするのも何ですが、
基本的には、ぼくの出口は「融資の完済」と考えています。
持ちきり、永久保有ですね。
ですが、「残債以上の金額で売却できる状態」が、
投資期間中、常に継続していることが重要だと思います。
「いつでも残債以上の価格で売れる」状態でしたら、
残債が何億あろうとも、投資としては安全です。
ただ、最近のように、不動産価格が一気に下がることもあるので、
余裕を見ておかなければなりません。
となると、重要になるのは物件を安く買うことと、
購入後も価値を落とさないことがポイントになると思います。
ですから、出口「戦略」としては考えていないものの、
いつでも売り抜け→完済ができるように、
利回りの高い物件を購入しておく・・・ということです。
結局、高利回りの話になってしまいました（笑）
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▲いつもありがとうございます。クリック嬉しいです！
◆おまけ映像◆
大好物のホタルイカです。（＾▽＾）ノ
地元じゃないと、なかなか生では食べられません。
しゃぶしゃぶ風に、軽く茹でたもの。
こってり感が強くなります。こちらも絶品☆
では、今日はこれから不動産投資ジャンボリー。
ご参加される方、よろしくお願いします。
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▲講演の励みになります。
2009年4月10日 07:54
適当に再開した株式投資で大損してるところを、
何とか救って利益を出させてくれた、渋谷高雄さんの教材。
新しいものが出たみたいです。
うおー・・・！これは観てみたい。。（＾＾；）
戸建てを買うときに、株の口座からもお金を出したので、
今は株をやってませんが、また再開しますし。
ちなみに、ぼくが成果を出したのは → こっちの教材です。
さて、昨日から富山に来ていますが、
お昼前に到着して、空き物件のリフォーム状況の確認や、
管理会社さんとの打ち合わせをしました。
それから、今日これから売却する物件の鍵や資料を、
引き取ってホテルに戻りました。
２棟目マンションは、何かと苦労をさせられた物件でしたが、
売るとなると、ちょっと寂しいですねぇ。（´～｀ヾ）
では、今日も質問に回答しようと思います。
３つめの「自己資金がない人の投資法」について。
これは、自己資金がなくてもできる投資法を探すより、
自己資金を作り出した方が早いです。
「頭金ゼロ」で物件を買うことと、
「貯金ゼロ」で物件を買うことは、全く違います。
「全国どこでもアパート経営」のキャンペーンでは、
ネットビジネスの業界で、非常に有名な方との対談ＣＤがもらえますが、
これは、今回のような質問が以前から多かったからです。
去年のメルマガ記事にも書きました。
株やネットビジネスなどで資金を作って、
不動産にシフトしていくのが、王道だと思います。
さて、今日は初の物件売却を記念しまして、
ご祝儀クリックをいただければ幸いです。
2009年4月 9日 05:05
２月にＪＦＡで開催された、リスク対策セミナー。
ＤＶＤ版の発送が開始されました。
ちょっと自慢ですが、セミナーに参加された方の、
アンケート評価の平均は、５段階評価で「４．８」でした。
この数値は、相当すごいです。
１．２．３点を付けた人が誰もいない場合でも、
全体の８０％が５点を付けないと、平均４．８にはなりません。
ということで、自分的にも当日評価的にも、
自信を持ってお薦めできるＤＶＤになりました。
さて、今日もアンケート関連の記事で、
「不動産投資の失敗談」について。
買うべきじゃなかった・・・という物件はないのですが、
今回売却する古いマンションは、
４年ちょっとの投資期間全体でも、収益が少なかったです。
その原因は、高額なリフォーム費用にあります。（＾＾；）
藤山さんの「サラリーマンでも大家さんになれる４６の秘訣」は、
投資全般に役立つ、バイブル的な著作ですが、
古いＲＣ物件について、ちょっと褒めすぎだと思います。
ＲＣが長持ちするのは本当ですが、
丁寧に管理・手入れをされて、３０年が経過したマンションと、
手荒に放置された同年数の建物は、全く違います。
適正にメンテされていない場合は、
むしろ、木造の方が立て直しが利きます。
荒れたＲＣは、雨水の浸入によって内部が錆びていたり、
鉄製の配管が劣化して、どうしようもなくなっています。
爆裂現象の図。このページで詳しく解説されています。
また、ぼくの物件では、浴槽を設置してから浴室を作ったようで、
交換するためには、壁を壊さないといけませんでした。
木造の壁を壊すのとは、費用・手間とも大違いです。
でも、失敗といっても、せいぜいそんなものです。
失敗ではなく「学びの機会」だと思ってますし（笑）
唯一、不動産投資で致命的な失敗があるとすれば、
「低利回りの大型物件を買ってしまうこと」だと思います。
ギリギリで購入して、買った直後に退去が続いたりすると、
リカバリーできずに破綻します。
ＳＰＡ！のインタビューでも、その話をしました。
週刊ＳＰＡ！の記事を読む。
▲（＋）で画像を拡大できます。
ランキング応援は、昨日たくさんのクリックを頂き、
ありがとうございました。感謝してます。
ではこれから、始発の新幹線に乗って富山に行きます。
夜は激旬のホタルイカ食べます。
2009年4月 8日 07:25
昨日あたりから売られている週刊ＳＰＡ！に、
「リーマンショック後の不動産投資がオイシイ理由」というタイトルで、
取材を受けた記事が載りました。
９６ページから掲載されてます。
今回は、記者や編集者さんが、非常に優秀な方でした。
取材といっても、質問攻めに合うようなこともなく、
普通に雑談っぽいトークをしていただけです。
「こんなんで記事になるんですか？（´∀｀；）」って、
確認しちゃったくらいです。
ですが、昨日購入して完成版を見てみると、
なんだか、ものすごく博識な評論家みたいな演出になってます。
記事中に、ぼくの会話として
「だからこそ、黎明期に始めた投資家は、
現在も勝ち組として成功している人が多いんです」
ってのがあるんですが、
黎明期なんて言葉、記事で初めて知りましたし・・・（笑）
単語の説明 → Yahoo!辞書
語彙力が少なくても、不動産投資はできます。ヽ（´ー｀）ノ
ちなみに、記事を拡大したものを掲載してもＯＫだそうです。
読みたい！って方は、ブログランキングに、
ぜひクリックをお願いします。明日１位なら載せます。
2009年4月 7日 07:46
【特典】年収４６０万円からのリタイヤ記
属性の壁も、テクニックと努力で越えられます。
このブログからの売れ行き。
２００９年４月（６日間で）２１本／これまでの合計２８３本
さて、今日から不動産投資ジャンボリーでの、
事前アンケートで要望のあったテーマを記事にします。
まずは物件図面の作り方の話。
これは、浦田健さんの本に登場してから、
手法として定着したんだと思います。
ぼくも、この本を読んで自分で作るようにしました。
ぼくは特に凝ったソフトを使っていることはなく、
Ｗｏｒｄに写真を貼り付けて、チラシを作ります。
気をつけていることは、
・外観の画像はどーんと大きく
・良いところは、全部並べてお得感を出す
・どうでもいい項目は、極力カットする
などです。
地味な物件でも、何かしらの「ウリ」はあるものなので、
些細なところでも、上手にＰＲしています。
ちなみに、「どうでもいい項目」というのは、
部屋ごとの家賃、仲介手数料、火災保険や保証料など。
自作のチラシは、仲介会社さんが制作する募集案内と
並行して使用するものなので、
チラシ単体で、全ての要件を満たしてなくても大丈夫です。
自作のチラシ。裏表にして、硬質クリアケースに入れておく。
また、パソコンが苦手で作れない！という方は、
お金を払って、得意な人にお願いすることもできます。
数万円払ったとしても、ずっと使えるので、
長期的に考えれば、かなり安い投資です。
友人でもいいですし、ＳＯＨＯさんもたくさんいます。
◆ＳＯＨＯさん探しのサイト → ＳＯＨＯビレッジ
それから、アンケートをいただいた項目を、
事前に話してしまうのは良くないのでは・・という話もありましたが、
セミナー当日は、ブログとは被らない内容で、
さらにクオリティの高い話をするので、問題ありません。
では、今日は長い記事でしたが、
最後までお読みいただいてありがとうございます。
恐縮ですが、今日もよろしくお願いします。
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▲１位に復帰できました☆ ホントにありがとうございます。
2009年4月 6日 07:20
週末は、自宅近所の大岡川沿いの桜も満開で、
お花見客で、激しく盛り上がっていました。
ぼくは日頃から飲み会の運営を頻繁にやってますが、
ちゃんとした「お花見」は、ここ数年やったことがありません。
準備や片付けが面倒くさいのと、
トイレが近くにないとか、食材が余ったり足りなかったり、
外での不都合がいろいろ出そうだからです。
でも、やってる人は皆さん楽しそうでした。（=´∇｀=）
来年は、やっぱり企画しようかな。
さて、今週は相当忙しくなりそうです。
財布の中身レポートの編集・配信がありますし、
９日から富山に出かけて、１０日に物件の売却、
１１日は品川でセミナーです。
財布レポートでは、賢人コラムとして赤井誠さんが、
これまで一度も話したことがないテーマについて、
素晴らしい原稿を書いてくれました。
「人が快適感を感じる、３つの要素」
「アパート経営での感性工学」
ご購読中の方は、配信を楽しみにしててください。
これを機会に読みたい・・という方 → こちら
１１日のセミナーでは、
主催者の方が「当日話して欲しい内容」についての、
アンケートを取ってくれました。
リクエストが多い項目は、当日の内容に採り入れますが、
入れられないものを、明日からブログの記事にします。
▼予定では、こんな感じです。
・チラシの作成方法
・不動産投資の失敗談
・自己資金がない人の投資法
・出口戦略について
さてさて、ランキングは・・・クリックしてのお楽しみです。（≧∇≦）
いつもご協力、ありがとうございます。
2009年4月 4日 08:11
昨日の午前中、財布レポートの原稿を書いている時に、
金沢の管理会社さんからメールを受信。
金沢マンションは、ドコモのアンテナが屋上に付いていて、
設置の条件として、屋上防水のメンテをしてもらってます。
※基地局は非常に重く、屋根に負担が掛かるため。
このメールは、管理会社さんが付き合っている工務店が、
ドコモ関連で屋上防水を請け負っている会社に、
防水の破損箇所を指摘して、
修理をしてもらうよう説得した・・・という報告です。
わざわざ工務店さんを呼んだところを見ると、
専門的な話をしないと、理解されなかったのでしょう。
管理会社さん・工務店さんの双方とも、利益の出ない仕事ですが、
こうして頑張ってくれているのは、頭が下がります。
また、日頃から管理会社さん経由で修繕の発注をしていると、
いざという時、頼りになる働きをしてくれます。
管理会社さん経由が、最安値であることは少ないですが、
このように、プライスレスな部分もありますので、
基本的には、管理会社さんにお任せすることをお薦めします。
そういえば、金沢マンションでは、
２～３月にかけて退去が多くあったのですが、
今日の時点で、既に満室です。
客付けをしてくれた、上戸彩そっくりの女性社員さん。
店長の活躍を、よくブログでもネタにしてますが、
こんな感じの方です。
さて、ブログランキングは、
おかげさまで、トップ５に入りました。
今日もよろしくお願いします。
2009年4月 3日 09:21
特典の「高野さんリタイヤ記」が大好評。
バカ売れしてます。 → 光速！収益不動産投資成功法
おはようございます。
昨日は、サラリーマン時代の担当先代理店の方と、
川崎駅の近くで、一緒に飲みました。
そのせいで、ちょっと遅起きです。
ぼくは、サラリーマンが嫌で会社を辞めた訳ではないので、
社員や代理店の方と会うのは、結構楽しいです。
なかなか誘われませんが・・・（；＿；）
損害保険業界は住宅や自動車の販売不振で、
なかなか厳しいようです。（＾＾；）
保険を掛ける対象がなければ、保険の売りようがありません。
ところで、会社を辞めた時の話なんですが、
ぼくは愛知県に住んでる両親には、事後報告でした。
辞めた翌日か２日後くらいだったと思いますが、
実家にＦＡＸを送ってます。
ＰＣの整理をしていて、当時の原稿を見つけました。
自分で、「プレスリリース（笑）」って書いてるところは、
照れ隠しもありますが、退職を深刻に取らないで欲しいという
意味合いがあったりします。
画像の文章に続いて、横浜に転居することや、
好きなときに休めるので、温泉旅行の企画でもします・・っていう
今後についての話を書いてます。
温泉旅行の企画どころか、
今月はラスベガスツアーですけどね。（￣ー￣）ｖ
楽しく旅行に行けるように、各種の原稿やセミナー、
入居率のアップなどを、しっかり完遂したいと思います。
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▲トップテンに入りました。ありがとうございます。
2009年4月 2日 08:22
ランキングの違反については、
昨日の夕方で、無事に刑期※が終了しました。
現在は、クリックがカウントされる状態になってます。
まだまだ上位には遠いですが、
ぜひ、引き続きご支援をお願いします。
「※刑期」 ランキング違反のペナルティのために、
クリックの反映が、１０分の１くらいになってしまう状態。
（ランキングのオフィシャルな名称ではありません 笑）
さて、先週末に受験をしました、
マネー・マネジメント コーチ検定の結果が来ました。
合格です！
Ｂ判定でも、全然オッケーです。（＾▽＾）
いやー、よかったよかった。
先生からの講評も付いていました。
ふむふむ。
試験当日の先生のコメントでも、
「セミナーなどでの講演と、テキストを教える話法は違う」
みたいなことを、言われました。
アドリブ話をしすぎたかもしれません（笑）
試験当日の記事 → こちら
今回の勉強～受験を経験することで、
自分もかなりレベルアップできたと思います。
サラリーマンの時に、ＦＰの勉強もしたのですが、
こちらは数段・・・というか数倍楽しく身に付きましたし、
実生活にも役立ちそうです。
気分を良くして、今日もまた頑張ります。
これから、管理会社さん、銀行、職人さんなどに連絡。
電話は面倒くさいので、一気にやります。
そのあと、いろいろ原稿を書く作業です。
ブログランキング応援＆順位確認
▲再び１位をめざします。
2009年4月 1日 08:17
【追記】１６：４５ 何とかペナルティも解除されたようです。
また応援いただける方は、ランキングＵＲＬのクリックをお願いします。
昨日の午後、人気ブログランキングの運営の方から、
ランキングリンクの誘導に違反があるとのことで、
いつもの警告メールが来ました。（´ヘ｀;）
内容としては、これまたいつもの通り
「ランキングへのリンクだと分かりづらい」ってもので、
毎回、納得がいかないものです。
今回、２０００ポイントを強奪されてしまい、
ランキング１１３位にまで落ちました。
昨日の順位。右側２つの数値だけ突出してます（笑）
違反をしているブログは、ほかにもあると思いますが、
ぼくは上位にいる分、そういう行為は目立ちますよね。
今後は、無難なリンクだけにしておきます。
さて、今日から４月ですね。
今月の主な予定は、まず１０日に売却の決済。
それに伴って前日に富山入りして、
入居やリフォームの打ち合わせをしてきます。
１１日には、不動産投資ジャンボリー２００９。
赤井誠さん、増山大さんと一緒にお話してきます。
プログラムをちょっと拝見したのですが、
運営会社の社長さんの話が、意外と長いみたいです（笑）
あとは、前半で上尾リフォームが完了して、
現地へいくついでに、売却の詳細査定もしてもらいます。
売るか、貸すか。査定次第で決めたいと思います。
それから、活動って訳ではないのですが、
来週くらいに発売されるＳＰＡ！という雑誌に載ります。
不動産投資市況の推移について、
生意気にもインタビューを受けてしまいました（笑）
以前よく読んでいた雑誌なので、
掲載されるのは、なんか不思議な感じがします。
・・・と、
ここでいつもならランキングの話が登場しますが、
まだ、違反のペナルティは続いているようで、
クリックいただいても、ポイントに反映されません。
いつもご支援いただいてる方には、
ご迷惑をおかけして、申し訳ありません。
