昨晩、横浜に帰ってきました。

平日なのに都内はかなり渋滞しましたが、
それでも、自分で運転しなくていいので楽ちんです。
疲れもほとんどありません。

ただ、時差ぼけなのか早起きしてしまい、
こんなタイミングでブログを更新している訳です。（＾＾；）

さて、今日は月末ということで、
１８日に決済を終えたばかりの名古屋区分マンションの、
家賃が振り込まれる日でもあります。

こちらについては、売主さんからの事前聴取や、
入居者さんの現況を考えると、おそらく滞納されます。

売主さんとは顔見知りだということもあり、
これまで、常に遅れて支払っていたと聞いてます。
近所なのをいいことに、持参払いだそうです。（笑）

しかも、入居者さんのご本業はかなり不調で、
現在はアルバイト的なお仕事をされているとのこと。

ということで、今日は終日外出しているのですが、
ネットで着金状況を確認して、
３時を過ぎたらすぐに電話をする計画です。

滞納については、過去に明け渡し訴訟（自力で）２回という、
ちょっとした管理会社さん並のキャリアを積んでますが、
とにかく素早く対処するのが一番です。

直後に電話、３日後には督促状、１週間で保証人に電話。
１ヶ月経ったら内容証明郵便を双方に出します。

それでも、３ヶ月滞納されないと契約解除できませんし、
明け渡し訴訟も受理されません。

滞納なんて食い逃げと同じだと考えていますが、
一度食い逃げされた客を、３回入店させるのと同じで、
ちょっと入居者保護が過ぎますよね。

そういう意味でも、定期借家契約がいいと思う次第です。

定期借家実務マスター講座DVD

上記のサイトをよく読んでいただくと、
定期借家がどういうものか、理解できると思いますし、
かなり完成度の高い教材ですので、オススメです。

大友さんへ１時間半、電話で相談できるだけでも、
値段以上の価値があると思うくらいです。

光速投資法のセミナーが５月と６月に開催されます。

光速不動産投資法セミナー　５月＆６月

すぐに満席になるはずですので、お早めにどうぞ。
初回セミナーに自分が参加したときの、
下手くそな字の感想が載ってます。（笑）

それから、満室経営新聞が、色んなブログでも紹介されてまして、
創刊後から、２００名以上の購読申込みがありました。

購読２５００名突破。満室経営新聞。

内緒ですが、申込み完了メールに返信して、
「どうしても創刊号が読みたい！」というアピールをすると、
並々ならぬ購読への熱意を感じた場合のみ、
サポート担当の人が、個別に送ってくれるみたいですよ。（ﾉ´∀｀*）

ちなみに、担当はエミゾウさんではありません。

特別に創刊号をゲットした方は、
ぜひ、感想フォームを送信してくれると嬉しいです。

ブログ紹介、ありがとうございます☆

投資の部屋 by tys

てーげー投資ライフ（ふりーパパさん）

賃貸管理クレーム日記

水戸市のサラリーマン大家さん

こんなサイトにも。

さて、売るか保有かの具体例その２は、
最初に購入した、富山県郊外の木造アパートについて。

こちらは１９８０万円で購入しまして、
満室時の家賃収入は３２万円。年間で３８４万円。

表面利回りで１９．４％ということですが、
購入した６年前に比べると、月額家賃が１万円減ってます。
年間の税引前キャッシュフローは、約１００万円です。

減価償却がそこそこ取れるので、
税引き後の手取りでも、８０万円くらいあります。

家賃に比べてキャッシュフローが低いのは、
このアパートの融資が、１０年返済だからです。

とはいえ、築２０年にもあるアパートですので、
１０年間で「８０万×１０」の収益は無理でしょう。
堅めに見て、６００万円くらいでしょうか。

一方、残債はかなり減っていて、現在約８００万円。

となると、今後の家賃低下や空室増のリスクを考えると、
売却もアリかな・・という選択になります。

６００万円の手取りを残すための売却価格は、
１５００万円くらいで良く、この値段だと譲渡益が
ほとんど発生しないからです。

こんな感じで、持ち物件によって色んな選択があるので、
定期的にチェックしてみると良いかもしれません。

昨日からハワイ的なところに来てます。
こちらの時間で朝７時過ぎに、自然と目が覚めたので、
地理的な影響はほとんどないようです。

どこにいても暖かく、まさに常夏という感じです。（≧∇≦）

さて、バケーション自慢はこれくらいにして、
不動産の「保有か売却かの判断ポイント」について、
もう少し、突っ込んでみようかなと思います。

今日は、自分の持ち物件を使ってみます。

ひとつめは、旗艦物件の金沢マンション。
昨年１年間のキャッシュフローは、
大規模修繕の支出を除くと、６５０万円くらいでした。

空室損、固定資産税、管理料、広告料など、
外壁補修以外の一切の経費を控除した後の金額です。

で、１０年分を単純計算して６５０万円×１０年＝６５００万円。

ここから大規模修繕を多めに見積もって１千万円、
家賃の下落や空室増で全体で１割減として、合計４８５０万円。

所得税は不確定すぎるのですが、
このマンションから、合計で１千万くらいでしょうか。

多少手堅めに考えて、金沢マンションから発生する、
手取りキャッシュの合計は、４千万円弱ということになります。

次に売却価格の想定ですが、この物件は重量鉄骨築１８年目で、
満室時の家賃が月間１２５万円くらいです。入居は好調。
残債は、約５千万円です。

詳しい数値は「財布の中身レポート」で読めます。

キャッシュフロー１０年分以上の手残りを実現するためには、
長期譲渡の場合でも、１億円くらいで売る必要があり、
そうなると表面利回りが１４％ということで、売れるかは微妙です。

しかも、まだ保有４年目で短期譲渡の課税をされるので、
長期となる２年後の売却となると、さらに高い利回りが必要ですから、
売値はさらに下がってしまう可能性があります。

以上を総合すると「金沢マンションは保有の方が儲かる」
という結論が導かれます。

利回りの絶対値が高く、返済比率が低くて
キャッシュフローがたくさん出る物件にについては、
売らずに持っている方が良いことが多そうです。

光速不動産投資成功法的な物件ですね。

残債が減ってきた場合には、換金もありかな・・という感じ。

でもその頃には耐用年数の残り期間も少なく、
次に買いたい人に融資が付きにくいので値段が下がります。

とすると、残債ゼロまで持ち続けるのが、
今のところはベストであるということになります。
繰上返済をしなければ、あと１１年です。

金沢の管理会社さんには、
末永く頑張っていただかないといけません。（笑）

次回は、別の物件でやってみます。

今日から３日間はハワイ系のバケーションです。

常夏の●島に行ってきます。温泉もあるようです。
さらには、横浜駅から送迎バスが出ているようです。ヽ（・∀・）ﾉ

さて、物件の売却ポイントの話の続きします。

例えば３千万円で購入した築１０年、利回り１２％のアパート。
場所が良いので、かなり割安なんですが、
いかんせん１５年返済なので、キャッシュフローが出ません。

それでも何とか５年頑張りました・・・という例。

フルローンで金利２．５％と想定すると、毎月２０万円の返済。
満室時収入は３０万円ですので、投資としては危険な領域。
（返済割合は、高くても５割以内にしたいところです）

しかし、５年間の返済で残債は２１２１万円に減ってます。

さらに、元々の１２％がかなり割安なので、
今では３６００万円（１０％）くらいで売れるという場合は、
間違いなく売却した方が良いです。

このケースだと、毎月の単純ＣＦは１０万円。
経費や固都税、空室損のことまで考えると、
償却が取れて所得税がゼロでも、手残りは５万円あるかどうか。

家賃の下落や修繕費を加味しないでも、この水準です。

一方、物件を売却すると仲介手数料を引いても、
１３００万円以上が残ります。

長期譲渡になるので、簿価との差額に２割課税されますが、
それでも１千万円以上は残るでしょう。

保有した場合のＣＦをかなり多めに見積もった場合でも、
１５年分以上の現金が、一気に手に入ります。

良い場所で不動産投資をしている投資家や業者さんは、
市況が悪い時に利回り８％で物件を仕入れて、
良くなったときに、６％で捌いたりしています。

わずか２％の利回り差ですが、
１６％で購入した物件を１２％で売るとの同じですので、
かなり儲かってしまうのです。

以上のことから言えるのは以下の２点です。

・「売却した方が投資が加速する」というケースは意外と多い。

・ある程度余力があって、高い返済比率に耐えられたり、
　フルローンじゃなくても物件を購入できる場合は、
　利回りの絶対値ではなく、「キャップレートとの差」に注目して、
　割安な物件を買っていく方が良い。

キャップレート１５％の場所で１５％の物件を買うより、
６％の場所で８％の物件を買う方が、トータルで儲かる訳です。

最初はキャッシュフロー至上主義しかありませんが、
次第に洗練度を増していくべきなのが、
不動産投資のあるべき姿だと思った次第です。

ただし、最初はとにかく光速不動産投資成功法などをバイブルに、
少しでも多くのキャッシュフローを目指した方が、
投資のスピードと安全度は上がります。

毎月１００万円のキャッシュフローが出るまでは、
こちらの戦略で行くことを、お薦めします。

このハッピー＆リッチなブログは、
不動産投資以外のことについて書いている訳ですが、
近々、本編ブログに統一する予定です。

本編ブログの中で、
まず「不動産」という大きなカテゴリーがあって、
それ以外に、自分の中で重要ないくつかのテーマについて
ジャンル分けをしながら書いていこうと思います。

既に、自分の不動産投資活動を
日々実況中継するためのブログは卒業してますし、

投資の先にあるハッピーな人生についても、
不動産と同じくらい大事にしていきたいからです。

ただ、なにぶん忙しくて、いつになるか未定です。（＾＾；）

ちなみに、いま考えているジャンル分けは、

・成功マインド系の話。今のＨ＆Ｒブログに近いです。

・そしてもちろん、メインは不動産。

ただ、不動産投資セミナーに行った感想と、
帰りに食べた超美味しい焼き肉の写真・・という話の場合に、
不動産・グルメのどちらに入れるのがベストなのかとか、
細かい仕様について、まだ決まっていません。

そもそも、ジャンルを分けずに時系列で書き連ねた方が、
読者さんには分かりやすいかもしれませんし・・。

やるからには、きっちりしたいですね。

ということで、単科から総合ジャンルにレベルアップして、
さらに楽しいブログにしていきたいと思ってます。

今後とも、よろしくお願いします。

新聞の創刊号配信が終わって、ちょっと一息。

今日はバーベルクラブＯＢ会関連の仕事をして、
日曜日から数日間、ハワイ的なところへ遊びに行きます。

時差ボケにはならないと思いますが、
ブログの更新ができるか、微妙なところです。

さて、昨日は洗練された投資家ふりーパパさんに呼び出され、
啓示を受けに世田谷まで行ってきました。

これから円安になっていくので、
「６月末までに、ニュージーランドで物件を買え」という、
厳しいミッションを提示されました。（￣Д￣；）

確かに、減価償却が大きく取れて税務上のメリットがあり、
国内不動産のリスクヘッジにもなります。

入居付けも楽勝ですし、家賃も上がりまくってます。

現地にも、購入をお手伝いしてくれる日本人、
または日本語ばっちりの現地人が、何人もいますので、
思っているほど大変ではないようです。

ふりーパパさんは既にネットで現地物件を探し、
世田谷にいながら追加の物件を決済するほど、
ＮＺ不動産取引を極めています。

海外不動産に、強い確信を持っているようです。

とりあえず、初めてＦＸの口座開設の手続きをしました。
購入のためには現地通貨が要るからです。

自分はまだそんなレベルです。（´～｀ヾ）

そういえば、２日くらい前の記事で書いた、
物件を売るか持ち続けるかの具体例の話しについて
まだ書いていませんでした。

次回、必ず書きます。

あと、これは先日大塚家具に行ったときに気になった
フェラーリ的デザインの事務机。

こんな机だったら、モチベーション上がりそう。（笑）
お値段、２００万円以上しました。

昨日は、満室経営新聞の創刊お祝いということで、
編集メンバーで会議のあと、串揚げを食べに行きました。

ぎんざ磯むら　関内店

まともな揚げ物食べたの、今年初かも。（笑）

さて、新聞をお読みになった読者さんから、
たくさん感想をいただいてますので、一部を紹介します。

·はじめて拝見しましたが、いろいろ参考になることがかかれており今後の購入等に役立てて生きたいと思います。有り難うございます。

·充実した内容で、隅から隅まで読んでしまいました。私自身はまだ大家さんではないのですが、満室経営新聞で知識をインプットして、早く大家さんデビューしたいと思います。
ほとんどがかなり経験のある大家さん向けの内容だとは思うのですが、初心者向けのコーナーなどもあるとうれしいなぁと思いました。

書ききれないので、一部のみ掲載で申し訳ないです。
辛口なコメントも参考になります。
感想を送っていただいた皆さま、本当にありがとうございます。

満室経営新聞　購読申込みはこちら

良いことをしたご褒美かもしれませんが、
この２日間で、金沢と加賀で入居が１件ずつ決まり、
加賀の退去が１件キャンセルになりました。（≧∇≦）

金沢は、購入以来４年度連続で３月末満室です。
２８戸もあるのに、すごいです。

満室経営新聞、創刊号が完成しました。
時刻は未定ですが、本日メールで配信されます。

こんな感じで、３０ページ以上のボリューム。

次号から読みたい場合は、下記からお申込下さい。
不動産を持っていない方でも、お読みいただけます。

満室経営新聞　購読はこちら

さて、出口戦略についての考え方ですが、
自分の場合は、「インカム１０年分のキャッシュ」が、
売却によって得られるなら売ればいいかなと思います。

数年前、ＩＺＵＭＩ塾に出たときに、
泉さんがお話されていて、今になって理解できてます。（笑）

１０年分のインカムというと、
相当莫大なキャピタル益が必要に感じますが、
細かく計算してみると、意外とそうでもありません。

まず、１０年後に今と同水準の家賃が取れるか分かりませんし、
１０年の間には、何らかの大規模修繕が必要でしょう。

デッドクロスが発生するので税額も上がりますし、
個人で購入した場合は、所得税と長期譲渡益の税率が開きます。

となると、意外と「売った方が良い」という基準は、
価格的に低く、時期的に遠くないです。

特に、個人購入で返済が１５～２０年程度の短期の場合は、
６年目になって譲渡益２割課税になったら、
売却を選んだ方が良くなるケースが多いです。

次回の記事では、具体的な事例を見てみようと思います。

よく考えたら、昨年の１１月以来北陸に行ってません。

３月は時期的にも行かなきゃと思ってましたが、
新聞発行や書籍の執筆、名古屋マンションの契約決済で、
時間が取れず行けませんでした。

それに伴って空室率も拡大・・（／＿；。）

来月には必ず行こうと思います。

新聞は、今日の午前中までに最終校正をして、
明日のお昼くらいに配信されるよう、セットします。

こちらのページのＩＤやパスワードが、
メールで届きますのでご確認下さいね。

そういえば、次月の「融資特集」の取材で、
最近融資を成功させた方による、座談会を開催しました。

「え？ここで融資が受けられるの？」という金融機関を、
たぶん、２つ知ることができます。

ひとつは全国対応してますので、お楽しみに。

満室経営新聞　４月２５日号の申込み

ところで、不動産投資をする上で出口戦略は欠かせませんが、
「持ち続けるか、売却するか」の判断基準について、
みなさまはどうお考えでしょうか。

次回以降の記事で、自分の考えを書いてみようと思います。

前回書きました、区分マンションの保険記事ですが、
読者さんから「１６００万円は超過保険ではないか？」という、
ご指摘をいただきました。

その方は６５０万円くらいが適正とおっしゃってましたが、
ぼくは再調達価格（＝新価）で契約しているので、
６２㎡のマンションでは、十分範囲内です。

というか、ど真ん中です。

だいたい、１１５０万円～２０００万円くらいまで、
再調達価格による価格協定ができます。

ちなみに時価契約だと、７５０～１４００万円くらいです。
質問者さんは、こちらのご指摘だったかもしれませんね。

さて、今日で３連休もおしまいですが、
セミナー行ったり、原稿のゲラチェックをしたり、
新聞発行の準備をしたりと忙しいです。

満室経営新聞は、おかげさまで創刊号の配信が、
２１００名近くになります。ありがとうございます。

たくさん読者さんがいらっしゃるほど、
取材などがしやすくなります。

特に次月は融資特集ですので、
「２千名以上の読者さんが、待ち望んでます！」と
識者の方からお話を聞いてこようと思います。

それから自分のアパート経営の方はというと、
連休中に内見があったようなので、その確認をするのと、
名古屋区分の入居者さんにお手紙書こうと思います。

結局、決済の日は外出して会えなかったので。。（＾＾；）

いよいよ、満室経営新聞の創刊号申込み期限が、
本日２０日いっぱいとなりました。

明日以降に申込みをされた方は、
４月２５日配信分からの購読となります。

バックナンバーは配信しないか、しても有料になるので、
ブログの先を読む前に、申込みを済ませてください。

今日が創刊号の締め切り。満室経営新聞

さて、購入したマンションには、
当然ですが、全て火災保険を契約しています。

ブログにもよく登場する、川西さんにお願いしてます。
手続きのスムーズさもさることながら、
事故があっても、できるだけ面倒な手順がないよう、
工夫をしてくれるので助かります。

区分マンションの保険契約の特徴としては、

・外壁は共用部なので、破汚損リスクが低い。
・高層階の場合は、水害のリスクがほとんどない。
・土地を換金できないので、地震のＰＭＬは購入金額と同じ。

ＰＭＬは「Probable Maximum Loss」の略で、
想定し得る最大損害額を指します。

一棟ものの場合は、物件価格（または残債額）から、
土地の売却分を差し引いた残額が、地震の際のＰＭＬですが、
区分の場合はそうではないということです。

ですので、購入額８３０万円のほぼ倍額、
１６００万円で火災保険に加入し、地震保険８００万円を確保します。
※地震保険は、主契約の５０％まで加入できます。

こちらは、自分が契約した火災保険の申込書です。

クリックで拡大します。

ちなみに、優秀な代理店かどうかを見分ける方法として、
「保険の開始時刻を確認する」というのがあります。

保険の世界は「指定がない場合は、午後４時がスタート」ですが、
通常、不動産の決済は午前中に行われます。

なぜ４時かの説明（Yahoo!知恵袋）

すると、開始時刻を指定しない場合は、
４～７時間程度の、「無保険状態」が発生します。

時刻の指定は、保険料には影響しないので、
しておくに越したことはありません。

昨晩は個人的な祝賀会を自宅で開催して、
早く寝てしまったので、４時前に目が覚めました。

おじいさんのような生活です。（笑）

ブログを書いたら、ジムに行ってこようと思います。
２４時間やってるので便利です。

さて、昨日の決済は滞りなく終了しました。

仲介会社さんも、司法書士の先生も仕事ができる人で、
売主さんからは書類の大半を頂いていたため、
当日は自分が、機械的にゴム印を押すだけで済みました。

５年前に、名古屋で別の区分を購入した際は、
売主がおばあちゃんだったのですが、途中で手が疲れてしまい、
休憩タイムを取ったので契約が２時間半掛かったり、

昨年、上尾の戸建てを購入した時には、
売主さんが決済に権利書を忘れて来てしまったので、
自宅に取りに帰るのを待っていたりと、

投資家でない人が売主さんだと、結構大変です。（－－； ）

2004.10　最初の名古屋マンション契約　※旧ブログ。画像見れません。

2009.2 権利書忘れて各方面からお詫びが来た記事

ちなみに残金はネット送金したのですが、
「こんなの見たことがない！（￣Д￣；）」と驚かれました。

みんながＰＣの画面をのぞき込むので、
残高とか丸見えで、恥ずかしかったです。（´～｀ヾ）

優秀な仲介会社さんと司法書士さんを、紹介しときます。

三井のリハウス　上村さん

司法書士法人アプローチ　田中さん ※前列真ん中の女性

上村さんは、卒業高校が同じでびっくりです。

地元の契約は面白いですね。

おはようございます。
１０時からマンションの決済です。

めちゃめちゃ凄い偶然なんですが、
約５年前に名古屋の別のマンションを購入した時と、
決済場所が同じです。ご縁があるのかも。（笑）

やりとりするお金の明細は、以下の通りです。
まず、払う方が、

購入残金　７，４７０，０００円
固定資産税精算　１２，７８０円

登記費用　　１５９，８５５円
仲介手数料　１６４，４５０円

次にもらう方が、

敷金　　　２７６，０００円
日割家賃　　４１，５４８円

売主さんには差額をネット送金。
登記と仲介の費用は、昨日引き出して持参しました。

おそらく、淡々とした決済になると思います。
終わったら入居者さんに挨拶して、午後の新幹線で帰京です。

今日は午前中に銀行に行って、お金を引き出して、
夕方の新幹線で、名古屋に行ってきます。

明日の朝、１０時から決済です。

栄あたりで前夜祭かな・・と思ったのですが、
あいにく、原稿のゲラチェックをしなくてはならず、
ひとりホテルで作業の予定です。（／＿；。）

ちなみに、作業も大詰めの新刊本（４月末予定）ですが、
大家検定神奈川支部の、工藤一善さんとの共著で、
「大家さんのコミュニケーション」をテーマにしています。

チームに応援されて、楽しく賃貸経営をしている大家さんと、
ストレスだらけの大家さんとの違いは何か？

会話スキルや、相手の共感を得る法則、
即効性のあるコミュニケーションテクニックなど、
過去にない内容の書籍になってます。

そして、自分たちのコミュニケーションスキルを駆使して、
不動産本史上、最強のamazonキャンペーン特典を作製中です。

ぜひご期待下さいませ。（＾▽＾）

月曜日にまた行ってしまいました。
最近、生肉食系です。（笑）

赤ちょうちん（新宿御苑前）

３月も後半戦に入ってきました。

今週は物件の決済、新聞発行準備も大詰めです。
体調に気をつけて花粉と戦いながら、頑張ります。

新聞購読は、お申込み１６００名突破☆

【購読無料】満室経営新聞（創刊号は２０日締めきり）

さて、週末は土曜日が体調悪くて自宅療養。
夕方からは、バーベルクラブ現役生の追いコンに参加。

筋トレは、自分のペースでいつでも＆いつからでもできますが、
卒業生の中には、現役時代にかなり凄い選手であっても、
仕事が忙しいなどの理由で、トレーニングを辞めてしまうケースが、
結構たくさんあります。

生涯スポーツとして、これ以上優れたものはないので、
ブログをお読みの皆さまにも、お薦めしたいです。

日曜日は、アセンティアの北岸正光さんによる、
光速投資法セミナーに参加しました。

参加者の誰もが、資料の厚さに驚いたはず。（゜▽゜；）

帰宅時に鞄に入らなくて、
やむなく、隣のコンビニで紙袋買いました。。

投資スタンスの解説から、融資ロジック、物件の選択など、
多岐に渡った内容で、非常に勉強になりました。

次回は６月に開催なんだそうです。

昼食抜きのスパルタセミナーということもあり、
帰宅時に数名で、銀座の焼肉屋さんに。

銀座ホルモン　でですけ

角切りのレバ刺しが、旨かったです。
早期来店者には、飲み物が２００円でお得でした。

税理士さんから、確定申告の報告をいただきました。

昨年度まで個人に付けていたネット関連の収入を、
今期から法人の業務としましたので、個人の税額は減ってます。

昨年度は、不動産取得税を含めて、
納税１０００万プレーヤーとなりましたが、
今年は法人税・固定資産税込みでも８００万円くらい。

ちょっとだけ気楽に納税できます・・・。（笑）

ちなみにこちらは、１０００ＭＡＮプログラムです。

キャッシュで１０００万くらいあると、
不動産投資での物件選択の幅が、かなり広がります。

年収１０００万円獲得プログラム

さて、昨日の記事に書いた「借主さんへの挨拶」ですが、
売買仲介会社の担当さんに相談したところ、
決済を早めに終えて、同行してもらうことになりました。

対面挨拶は、道義的なこともありますが、
区分は自主管理なので、入居者がどういう人なのか、
把握しておきたいという意味合いもあります。

一棟ものを購入した時は、管理を委託してしまうので、
管理会社さんに書類を渡して、挨拶を代行してもらいます。

基本的に、入居者は大家なんかに会いたくないので、
必要以上のコンタクトは取りません。

昨日の深夜、財布の中身レポートを配信しました。

今回の音声インタビューは、
新刊本の販売も好調な、山田里志さんです。

集録時間も長く、これまでの中でも秀逸ですので、
ぜひチェックしてみてください。

【山田里志さんインタビュー付き】財布の中身レポート

さて、決済を来週に控えた区分マンションですが、
業者さんから、費用の明細と決済場所の案内が届きました。

ネットで残金の振り込みをしようと思いましたが、
名古屋にも、横浜銀行（法人の口座がある）があるので、
朝イチで出金して持って行こうと思います。

決済が１８日の１０時から１時間くらいを想定して、
１２時台の新幹線を取っているのですが、
そういえば、借主さんに挨拶くらいするべきだったと
ちょっと後悔しております。

前日に売主さんと挨拶に伺えないか、
確認してみようと思います。

それから、満室経営新聞の原稿を作成中です。

プロのレイアウターさんが編集しているので、
なかなか完成度高いです。

昨日は不動産活動はお休みして、
ビッグサイトの「フランチャイズショー」の見学でした。

飲食系以外にも、学習塾やマッサージなど、
ＦＣ展開している、いろんな企業が出展しています。

中もこんな感じで、全賃フェアと似ています。

ほとんどの企業が、興味のありそうな人を、
後日開催される個別説明会に、誘致していました。

不動産の賃貸業と、飲食ＦＣの兼業は比較的多く、
脱サラして、心機一転飲食業を志す人より、
成功している率も高いんだそうです。

サラリーマンの人より、経営感覚が高いからでしょうか。

ちなみに、飲食ＦＣでもっとも成功率が高いのは、
一般企業を経営して軌道に乗せている人です。

しかし、このフランチャイズショー。

うどんやカレーのサンプル品がもらえたり、
「ぜひこちらで、店舗の見学をして来てください」と、
３千円分のお食事券をプレゼントされたりと、

かなり気前が良い、お得なイベントです。（゜▽゜；）

飲食ＦＣは少ないところだと１千万円くらいの資金で、
事業を始めることができます。そういう意味では手軽です。
利回りで考えても、３０～５０％と優れています。

しかし、廃業率は賃貸業よりはるかに高いです。

もう少し勉強をしてみようと思います。

おはようございます。
毎朝、目がかゆくて起きてしまいます。（／＿；。）

今日は、不動産投資家の幸田伸行さんに紹介されて、
フランチャイズショーというイベントを見に行きます。

全賃フェアの、ＦＣ版という感じでしょうか。
会場も同じ、東京ビッグサイトです。

広瀬智也さんを先駆者として、西山雄一さんなど、
大家さんの間で、飲食店経営がブームになりつつあります。

ぼくがすぐに始めるかどうかは分かりませんが、
勉強のため、何社か話を聞いてきます。

さて、大家さん関連では確定申告が大詰め。

昨日税理士さんから、クレジットカードの明細と、
戸建ての売買契約書が不足していると言われたので、
ブログを更新したら、ＰＤＦにして送ります。

不動産投資フェアのパネルディスカッションで、
北野琴奈さんが、「書類の提出が遅いお客は、大事にされない」と、
何度も強調していたので、早く出そうと思います。

※実際には、もう少し柔らかい言葉と口調でした。

それから、財布の中身レポートを明日の０時に配信しますが、
今月は特別ボーナスとして、洗練された投資家ふりーパパさんに、
ＮＺ不動産の収支の公開をいただきました。

１１日配信　財布の中身レポート

海外不動産の利回りはどうなのか？家賃の相場は？
管理費をいくら払っているのかなど、読み所満載です。

月１，５７５円ですのでお気軽にどうぞ。

最近、ヒミツにしておかなきゃならない活動内容が多く、
ブログにタイムリーに書けないのが歯がゆいです。

収支と大家さん系の活動は、５年前から完全公開。
今月の収支と行動は、財布の中身レポートをご覧下さい。

さて、区分マンションの決済が来週に近づいてますが、
緊張感、わくわく感、不安などの感情が全くなく、
完全に「作業」の領域に達しています。

２００４年の１２月にも区分を買ってますが、
その時のドキドキする感じや、購入時の嬉しさは、
今回は再現されそうにありません。

お寿司屋さんで、ウニや大トロを注文したり、
カラオケで初めての曲を歌う時の方が、緊張します。

洗練された投資家さんの著作を読むと、
「投資とは、単調でつまらないものだ」と書かれてますが、
僅かながら理解できるようになったかも知れません。（笑）

昨日は、関内駅近くの旅行代理店さんで、
名古屋までの往復新幹線＋ビジネスホテルのパックを、
昨日の夕方に購入してきました。

いつも利用しているお店なのですが、
自分の好みを知ってくれていて、助かってます。

どのくらい知っているのかというと、

・新幹線の席は最後列の通路側

・自分のクレジットカードの番号

遠方に出かけることが多いので、
こういう対応をしていただけるのは助かります。

ちなみに、最も頻繁に行くのは北陸ですが、
ＪＲの「北陸フリー切符（２４，０００円）」と、
ビジネスホテルの直接予約のセットが安いので、
こちらは直接手配しています。

１７日の夕方に現地入りして、１８日朝決済です。

メルマガで飲みに付き合ってくれる方を、
募集するかもしれません。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

土曜日の不動産投資フェアですが、
雨天にも関わらず、ものすごい入場者数でした。

藤山勇司さん、長嶋修さん、沢孝史さんなど、
著名人の講演は、満席で会場にも入れないほど。

Ｂ会場でやってた、パネルディスカッションも、
ほとんど満員で（途中退席はあるけど）良かったです。

北野琴奈さん＆フリーダムインベストメンツさんの対談。

フェスタを２回と、毎月のインタビュー収録で、
パネルディスカッションの司会も、慣れてきました。（笑）

深く良い話しをゲストから引き出せるよう、
ギリギリの突っ込みを入れられるかが鍵です。

ちなみに、今回は専用の控え室をご用意いただきました。

しかし、ひとりぼっちで寂しいので、
残念ながら、あまり使いませんでした。（／＿；。）

ということで、ご来場いただいた皆さま、
ありがとうございました。

ついでに、新聞の申込みも１０００名突破。

連載原稿も、続々と集まってきています。

月刊！満室経営新聞の詳細はこちら

今日はあいにく雨天になりましたが、
ＨＯＭＥ’Ｓ不動産投資フェアが開催されます。

申し込んでおいて雨なら行かないとか、
そういうのは、主催者さんが悲しむのでやめましょう。（笑）

さて、満室経営新聞の告知や執筆をしながら、
自分の確定申告の準備を進めてます。

ほとんど税理士さんに丸投げの状態なので、
実務自体は楽ちんなのですが、国の税収が落ちていることもあり、
何かと判断が厳しくなっているんだそうです。（＾＾；）

具体的には、専従者給与の可否＆金額は、
調査でシビアな結論になることが多いとのこと。

「あなたは他人を雇ってその業務をさせた場合でも、
　同じ額の給与を支払うのですか？」

という質問に「ＹＥＳ」と言える程度の、
金額が、本来の専従者給与であるとのことなので、
払いすぎている場合は注意が必要です。

買って課税、持って課税で稼いで課税、
売っても課税で、死んでも課税されるのが不動産。
※それぞれ取得税、固都税、所得税、譲渡課税、相続税。

税金対策はしっかりすることをお薦めします。

と、最近ハマっていてよく行くのですが、
豚肉のモツを茹でて、辛子を酢で溶いて食べるお店。
横浜駅の近くにあります。

高タンパク＆低脂肪で、減量中でも有り難いです。

満室経営新聞の購読申込みは、
昨日の時点で、７５０名を突破しました。

創刊号２千名に向け、頑張りたいところです。

編集メンバーのひとりであるめぐママさんが、
ドラマチックに新聞を紹介してくれてます。

文章も上手なので、読んでみてください。

めぐママブログ「大家さんの強い味方」

創刊号の巻頭特集は「競売」なんですが、
めぐママさんは記者として、競売物件を見に行ったり、
実際に保証金を払って入札までしました。

競売の達人、藤山勇司さんに突撃取材をして、
ノウハウを学んだりもしています。

個人レッスンを受けるめぐママさん

ちなみに、満室経営新聞の４月号（第２号）は、
融資がテーマ。その次はリフォームを特集する予定です。

月刊！満室経営新聞の詳細はこちら

さて、３月は銀行の決算の関係で、
融資の審査が緩めになることが多いです。

３月末に物件の決済をするように、
行員さんに、巧みに誘導されることがよくあります。

月末に決済をする場合の注意点ですが、
購入を機に、管理会社を変更する場合には、
翌月の家賃も売主さんからもらっておいて下さい。

家主変更の連絡が入居者に伝わるのは、
通常、決済が終わってからになるからです。

また、翌月の家賃ももらっておくと、
決済時に必要な自己資金が、ちょっと少なく済みます。（笑）

それから昨日は、学びの会の水澤さんや赤井さんと、
中華のあと、肉刺しのお店に行きました。

赤ちょうちん（新宿御苑前）

生肉マニアとして表彰したいくらいのお店です。

満室経営新聞の購読申込みが、
昨日までで、約５００名集まりました。（≧∇≦）

創刊時に、２千名の購読者さん獲得が目標ですが、
出だしとしては、まずまずという感じです。

月刊！満室経営新聞【購読無料】

まだの方、３分で申し込めますのでどうぞ。

昨日の記事に書いた「ホリエモンに引用された」という件ですが、
質問をもらったので詳述します。

１．堀江さんはtwitterで積極的に発言をしまして、
　　国内トップ（たぶん）の、４０万フォロワーがいます。

２．「新聞などの紙媒体情報は、ネットの無料情報に取って
　　代わられる」という持論をお持ちです。

３．そこで、満室経営新聞のサイトをtwitterの機能を利用して、
　　堀江さんに送った（読んでもらえるような工夫はしました）
　　ところ、

４．ご自身の考え方と合っていたのか、
　　堀江さんからリツイート（公開返信）してもらえました。
　　要するに、４０万人に公開されたということです。

リツイートの５分後のアクセス数が、
下記画像の一番上の数字です。（゜▽゜；）

その下の５９は、ぼくが普通に書き込んだＵＲＬが、
クリックされた回数です。１２時間くらい経過してます。

堀江さんの５分と、ぼくの１２時間を比べても、
４７倍以上の影響力の差があります。（笑）

twitterはこれからも情報収集ツールとして重要度が増すので、
ぜひ使ってみてください。

投資家けーちゃんのツイッター

好かれている大家さんと、嫌われてる大家さんの差を、
仲介会社の社員の視点から小説風に書いてますが、
何だか、作家になったみたいで楽しいです。（笑）

で、寝たの３時で眠いです。（＾＾；）

明日からは、普通に更新できそうな感じです。

さて、不動産投資家のための無料ＷＥＢ情報誌、
「月刊！満室経営新聞」の購読募集を開始しました。

創刊号は３月２５日に配信です。

月刊！満室経営新聞の詳細はこちら

昨日、ホリエモンさんのtwitterで引用されて、
アクセス数だけは、すごいことになってます。（￣△￣；）

購読料ゼロ。読まない理由がありません。

ちょっと原稿の完成が遅れておりまして、
仕上がるまで、ブログの更新をお休みします。（＾＾；）

twitterの方は、時々書き込みしますので、
そちらの方をご覧いただければ幸いです。

投資家けーちゃんのツイッター

４日か５日には再開できるかな～という感じです。
集中してがんばります。