今日はお昼から、お宝不動産の石渡さんセミナー。
夜は西山雄一さん主催の、空室対策セミナーに参加します。

体力使いそうですが、頑張ります。

さて、昨日の続きで「買っても良い高利回り物件」ですが、
以下の３つに当てはまるかどうかで、
全ての物件の購入可否を、判断することができます。

１．その利回りは十分に高いか。

３．その利回りはずっと高いか。

「十分に高いか」というのは、平均の入居率や、
エリアのキャップレートを勘案しても、
十分に高い物件を購入するということです。

例えば、富山で築１５年くらいのＲＣでしたら、
利回り１３％とかでは、全然高利回りとは言えません。

「本当に高いか」の判断については、
固定資産税や運営費（地方の方が高率になりがち）を考慮に入れ、
純粋に手元に残る利回りが高いのかどうか。

特に、他に面積あたりの賃料の安さは、
地方のアパート経営を、経費で圧迫するので注意です。

最後に「ずっと高いか」は分かりやすくて、
入居率や家賃の低下が少なく、利回りを維持できるかどうか。

将来の価値の下落を先食いしてるだけでは
高い利回りの、意味がありません。

以上のことを考えると、巷の高利回り物件は、
何かの理由があって激安であることがほとんどです。
要するに、「買ってはいけない」ものです。

また、本当に良い高利回りは、すぐに売れちゃいます。

ですので、良い高利回り物件を買うには、
先日の記事に書いた２か３の方法が、ベストではないかと思います。

３の「空室の多い物件を安く買って満室にする」というのは、
自分が３棟続けて実践して成果が出た方法です。

最近売れているこちらのＤＶＤで、
探し方、買い方、融資の通し方などを説明しています。

昨日は、山田里志さんにインタビュー。

こちらはたぶん、財布レポート３月の配信になります。
講演のために上京された山田さんを、吉祥寺でキャッチ。

ご自身の２０年近くにも渡る不動産投資について、
振り返っていただきました。

内容は、また追ってご紹介します。

今のうちに購読開始。財布の中身レポート

さて、今日の「これから不動産投資」は、
昨日の記事に引き続いて、利回りの話です。

高利回り物件ばかりを追いかける人を、
よく「利回り星人」などと言って揶揄しますが、
利回りが高いに越したことはありません。

こんな風に言う人もいますが、

でも、例えば銀座の一等地に利回り５％で売ってる物件が、
何かの事情で、すぐに売却しなければならなくなり、
一気に半額になった（＝利回り１０％）ような場合では、
物件の価値が下がった訳ではありません。

要するに、買ってもいい高利回り物件と、
買ってはいけない高利回り物件の２種類がある訳です。

では、買ってもいい高利回り物件はというと、
何らかの理由で「価値より安い値段で売られている物件」です。

本当はすぐに入居が付くはずなのに、
売主さんのやる気が全くなくて、空きだらけというような物件。
また、単純に値付けが間違っている場合もあります。

滞納が多いとか、めちゃめちゃ汚いとか、
大家さんが頑張れば、改善できてしまうマイナス要因は、
実際に改善すれば、もはやダメ物件ではありません。

ということを踏まえて、次回の記事では、
買っても良い高利回り物件を判定する方法について、
書こうと思います。

それから、今度は石渡浩さんのＤＶＤを観ました。

不動産投資の戦略マップ　２０１０年度版

石渡さんは、普段の会話大人しめの感じなのに、
講演中はすごくエネルギッシュです。（゜▽゜；）

最近、インタビューが続いています。

一昨日の火曜日は、国際税務を専門にされている、
田邊政行さんに海外投資と移住に関する、
税務について教えていただきました。

超気さくな田邊先生。隣はＮＳＸ松田さん。

ちなみに、田邊さんはまだ３０代です。（笑）

年相応に見えないことはご本人も十分自覚されており、
その話をすると、むしろ自慢口調です。
職業的には、あまり若く見えない方がいいのかもしれません。

日本の非居住者になると、住民税が掛かりません。
移住する国によっては、かなりのメリットです。

近くレポート読者さんに配信しますので、
来月以降をぜひご期待下さい。

ちなみに、田邊さんの移住お薦めはタイだそうです。

さて、本日の「これから不動産投資」は、
高利回り物件を買う方法について。

何だかんだ言っても、高利回りは魅力です。
しかし、高利回りにもいろいろあって、
買える水準である「本当に良い高利回り」は多くありません。

なかなか買えないという方も多いと思いますが、
入手方法の分類を知っておくと、戦略が立てやすいです。

１．とにかくスピードで勝負する。
　　誰より早く情報を入手し、ダッシュで現地に行き買付を入れる。

４．融資力、資金力を駆使して自分だけしか買えないものを買う。

１で勝負できないのに、他の手段を使わず真っ向勝負するのが、
いつまでも買えない大きな原因であることが多いです。

２と３は、物件の価値を自ら上げることで、
高利回り物件を「創り出す」手法。
ぼくは、主にこの３番で高利回り物件を入手してます。

４は王者の戦法って感じですが、
実は「自分しか買えない物件」というのは危なくて、
売りたいときに、買える人が出てこない可能性があります。

買った時より融資が厳しくなってたりすると、
さらに、そういう危険が高いです。

ちなみに、競売は一部２～３に当てはまりますが、
そういうのを超越した安さがあります。

競売不動産投資　リアル実践セミナー

日程的に行けなかったセミナーのＤＶＤが届いたので、
昨日から勉強を始めています。

不動産投資の戦略マップ　２０１０年度版

講師が１０人もいるので、全部観るのが大変ですが（笑）、
非常に勉強になるので頑張ろうと思います。

さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
良い物件を探す手段について書きます。

街の不動産屋さんが、素晴らしい売り物件情報を持っていたり、
戸建てしか掲載されてないサイトで、
利回りさえ書かれていないアパートが、ぽつんとあったり。

４～５年前の不動産セミナーなどでは、
こんな手法が紹介されていたりしました。

でも、石油鉱脈を掘るような、効率の悪い探し方は、
今ではしなくても良くなってます。

調査してみたところ、以下の４パターンが有効なので、
ご自身は、どの探し方でいくのかを決めておくと、
見つけられる早さと確率が高まります。

１．健美家やYahoo!不動産などの検索サイトを使って、
　　決めたエリアと条件で定点観測する。

４．競売で買う。

１番目の方法でも、良いものは十分に見つかります。
激安戸建てや新築用の土地では、さらに有効です。

２番目は、他のクライアントとの競争があるため、
大幅な指値ができにくいですが、融資のサポートも得られるので、
本業で忙しいエグゼクティブの方にお薦めです。

３番目は、コミュニケーション力が必要ですが、
ちょっとした工夫で、ＶＩＰ対応してもらうことは可能です。

４番目の競売は、入札なのでスピードが要りません。
好みが分かれますが、注目したい手法。

やみくもに物件探しの媒体を増やすのではなく、
自分なりの手段を決めて、それを徹底追求しているような人が、
良い物件を買えていることが多いと思います。

関西大家の会での写真です。

３０名くらいの方にお越しいただけました。

講演テーマは、
「ハッピー＆リッチな不動産投資家になるための２０の質問」
として、自分の目的に合った不動産投資について
お話をさせていただきました。

懇親会の一次会は、おしゃれ系のビュッフェスタイル。
席の移動がしやすくて良かったです。

二次会は、会の運営を手伝っているまる子さんが見つけた、
かなり美味しい居酒屋さんでした。

まる子さんブログより借用。
ぼくより上手に食べ物写メを撮るとは、タダモノではないです。（笑）

こちらでは、ぎゅうぎゅう詰めで席移動できませんが、
ゴンさんや周りの方と、非常に濃い話ができて良かったです。

３月は、四国のうっちゃんが講師だそうです。

面白そうなので、たぶんぼくも行きます。

関西大家の会の詳細はこちら

おはようございます。

今日は大阪のホテルからブログ更新。
マウスを忘れて、作業がしづらいです。（＾＾；）

さて、昨日は関西大家の会の栄えある第一回勉強会に、
講師としてお呼びいただき、お話をしてきました。

関西大家の会　ホームページ

主催のゴンさんが写真を撮っていたので、
あとで頂いて掲載しようと思います。

大家会は、物件を持っていない方から相当すごい方まで、
誰でも学んで楽しめる良い雰囲気でした。

関西の大家さん＆目指す方は、入会をお勧めします。
入会金や会費も無料だそうです。

◆お知らせ◆

財布レポートの音声バックナンバーをリリースしました。
金森重樹さんや今田信宏さんなど、
幻のレアセミナーを聴くことができます。

賢人投資家オーディオセミナー

財布の中身レポートの会員さんに、
２０日付けで、特典のＰＤＦをお送りしました。

これは、メンバーのエミゾウさんとめぐママさんが、
業界著名人に、「今年は物件を買いたいですか？」というテーマで、
突撃取材をした内容をまとめたものです。

こんな感じで、全１９ページあります。

☆の数で、買いたい度を表して、
それについてのコメントをいただいてます。

ご協力いただいたのは、

・沢孝史さん　　　・藤山勇司さん　　・芳賀成人さん
・水戸大家さん　　・藤澤雅義さん　　・増山大さん
・大家学さん　　　・うっちゃん　　　・小川武男さん
・中村一晴さん　　・大友哲哉さん　　・工藤一善さん
・赤井誠さん　　　・進藤強さん　　　・石渡浩さん
・清水啓充さん　　・齋藤靖之さん　　・山田里志さん
・水澤健一さん　　・空飛ぶかっさん　・西山雄一さん
・水谷紀枝さん　　・工藤修さん　　　・白岩貢さん
・小林大祐さん　　・北田眞一郎さん　・猪俣淳さん
・叶温さん　　　　・北野琴奈さん　　・ぼくとコテツさん

と、ものすごい量とメンバーです。
ご協力いただいた皆様、ありがとうございます。

１月中に購読を開始した場合も特典がもらえるので、
お試しにでも、申し込んでみるといいと思います。

財布の中身レポート

さて、今日はこれから大阪で講演です。

人気ブロガーゴンさん主催の、関西大家の会に出席します。
お会いする皆様、よろしくお願いします。

２月末に開催される藤山さんの競売セミナー。

先日収録してきた映像の一部を切り取りまして、
未編集ですが、youtubeにアップしました。

告知サイトにある「特典映像」というのは、
このような撮影映像を編集したものです。

撮影当日の自分は、ちょっとした監督のような役割で、
藤山さんや沢さんといった大御所に向かって、

「すいませーん。今のセリフやり直しで。（ﾉ´∀｀*）」

などという大それたことを言っておりました。（笑）

完成度の高いのができると思いますので、
特典付きのパッケージで申し込まれることをお薦めします。

競売不動産投資　リアル実践セミナー

さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
「都心がいいか、地方がいいか」について。

「全国どこでもアパート経営」という本まで出してるので、
当然ながら、地方の投資を推したいところですが、
こちらもメリット、デメリットがあります。

地方のメリットは何といっても高利回りです。
空室がちょっと多かったりすると、もう買い手が付きません。
従って、激安で購入できることになります。

また、地主系の大家さんの割合が高い上に
アパート経営に掛ける熱意も低めの方が多いので、
ちょっと頑張れば、すぐに成果が出ます。

都心はとにかく利回りが低いので、
フルローンで買ったりすると、全然お金が貯まりません。

また、路線価と実売価格の関係で積算が出にくく、
フルローンを引くこと自体が難しいです。
自己資金が少ないうちは、一棟ものを買うのは困難です。

しかし、都心部、特に２３区内であれば、
賃貸需要は絶対になくならず、経営は安定してます。

単位面積あたりの家賃が高いので、
固定資産税やリフォーム費用などの経費が、
相対的に割安なのも良い点です。

募集しやすいから、広告料も高騰してません。

国内・海外を問わず、本当にすごい一流不動産投資家は、
一等地で物件を買ったり建てたりしていますので、
トータルで儲かるのは、やはり都心物件なのでしょう。

以上のことを考えると、やはり最初は地方から。

入居付けを頑張って高い入居率を維持すれば、
キャッシュフローがたくさん出ますので、
その資金を使って、良い場所の物件を買うのがお薦めです。

原状回復＆お掃除業兼、著名大家の工藤一善さんが、
新刊のamazonキャンペーンをやってます。

　　
キャンペーンは、左のお掃除本が対象です。

amazonキャンペーン特設サイト

アパート経営について書かれた本ではないですが、
特典のお掃除映像は、大家さんにも役立ちそうです。

さて、今日の「これから不動産投資」のテーマは、
「新築か中古か」を書いてみようと思います。

先日、財布の中身レポートの会員さんを対象に、
コテツさんの新築コンサルの募集をしたんですが、
告知後３０分で、満席になりました。（゜▽゜；）

入居付けや修繕費負担に苦労している方などが、
新築に興味を持ちつつあるのを感じます。

とはいえ、新築も中古も、それぞれ長所短所があります。

新築のメリットは予想がしやすいと思いますが、
１０年程度は大きな修繕が発生しませんし、
入居付けも有利、サブリースも好条件で組めたりします。

しかし、当然ながら中古より利回りは下がりますし、
土地から購入する新築手法は、土地を現金で買いますので、
最低でも１千万円以上の金融資産が要ります。

一方、中古物件は高い利回りが見込めます。
大規模修繕が発生するまでは、キャッシュが貯まります。
積算の高い物件を選べば、フルローンも可能です。

ただし、修繕費や空室損は新築より高くなるので、
経営の安定度でいうと、新築に劣ります。

その他、新築の方が出口戦略上は有利だけど、
地震保険で購入額全額のカバーができないのはリスク要因です。

以上のことを考えると、
最初は中古物件を購入して金融資産を増やし、
数棟保有後に、リスク分散で新築へシフトするのが、
洗練された投資家コースかなと思います。

ぼくも新築をやった方がいいんだと思うのですが、
面倒くさいな～という気持ちが先行して、できてません。（＾＾；）

競売不動産投資　リアル実践セミナー

１月６日から減量中で、お酒や外食を控えてますが、
昨日は久々に飲み会を開催しました。

大家さん学びの会の会員さんから７名の参加でしたが、
普段、飲み会と言えば大人数の宴会ばかりだったので、
「あー、こんなのもいいな」と楽しめました。

お店も良かったのでご紹介。

魚鶴 魚店 横浜鶴屋

さて、今日から数日間の「これから不動産投資」は、
投資のスタンスについて書いてみようと思います。

まず、「ＲＣと木造のどちらが良いか」について。

これは、一概にＲＣが良いとか木造が良いとかではなく、
それぞれにメリット＆デメリットがあります。

ＲＣ物件は、耐用年数が長いので長期のローンが組めます。
その結果キャッシュフローが向上して、お金が貯まりやすいです。

積算価値が出やすいためフルローンに近い融資が引け、
爆発的に資産と収入を増やすことができます。

ただし、固定資産税やリフォームに掛かる費用が高く、
減価償却できる金額も少ないので、手残り割合は多くありません。

一方、木造物件は維持費が安く、短期での償却が可能です。
解体費用も割安なので、更地売却できるなど出口の選択肢も豊富です。

ですが、相当な築浅でないとフルローンは厳しいですし、
小振りな物件が多いので、
資産を短期で増やすには効率が悪いです。

以上のことを考えると、
最初は積算価値のあるＲＣを買って担保余力を向上させ、

一定規模になったら木造物件へ組み替えていくことで、
収入に占めるキャッシュフローの割合や、
資産の中での純資産の割合を増やしていくのが良さそうです。

完全新ネタばかりです。ぜひ参加下さい！

不動産投資の学校　実践報告会

１１月の中旬以来、北陸に行ってません。

天然ブリの刺身を食べながら熱燗でも飲みたいと思い、
「来週あたり行ってこようかな～」なんて考えてましたが、
そんな時に不動産会社さんからメール。

自分のアパートを見に行ってもらったのですが、
駐車場の現況写真が添付されていました。

「雪がかなり減りました」という内容ですが・・・

十分に、豪雪です。

一発で、訪問意欲をなくしました。（´ヘ｀；）

雪が溶けてから行こう。

さて、今日から話す「これから不動産投資」シリーズ。

まずは「どのくらいになれば、投資活動ができるか？」という
よく聞かれる質問について書きます。

この質問はたぶん、自己資金がどのくらいとか、
知識がどのくらいという意味なんだと思いますが、
投資活動は、どんな状態でもすぐに始めて大丈夫です。

ただし、買ってはいけません。

勉強をしながら、自己資金を貯めながら、
ひたすらネットで物件検索をして、現地を見ます。

物件の目利き力は、結局のところ比較です。
自分がこれまで見てきた物件の中で、どのくらい良いかで
買うべきかそうでないかを決めています。

３つ物件を見たうちの１番目であっても、
その後１０００件見る中で、９４０番目かもしれません。

比較の対象が多いほど、目利きができるようになります。

また、適正な物件価格というのも、
たくさんの売り物件を見ることで分かります。

例えば、同じ６００円のコーヒーを飲むとしても、
シティホテルのラウンジなら、かなり安いと感じますが、
高速道路のＳＡで同じ値段のコーヒーを見かけたら、
何かの間違いではないかと驚いてしまいます。

これは、過去の人生のいろんな場面でコーヒーを飲んで、
コーヒーについての相場観を身につけているからです。

だから、たくさんの物件を見ておくことで、
比較の対象が増え、良い買い物ができるようになります。

目利き力が付いてくる頃には、
知識も自己資金も、貯まっているかと思います。

ぜひたくさんの物件を見てください。

詳細資料の取り寄せなどで、業者さんにも連絡をしますが、
この時期はただ見ているだけの、完全に冷やかし状態ですので、
迷惑を掛けないように注意した方がいいです。

◆お知らせ◆

財布レポートの音声バックナンバーをリリースしました。
金森重樹さんや今田信宏さんなど、
幻のレアセミナーを聴くことができます。

賢人投資家オーディオセミナー

来月の初めに、ＪＦＡのセミナーで、
２００４年からの活動を振り返るような話をしますが、

誰もがその頃から不動産投資を始めた訳ではなく、
今年はじめて、大家さん関連の本を読んだような人もいます。

そこで、明日からしばらくの間は、
これから不動産投資を始めようとしている方向けに、
記事を書いていこうと思います。

さて、土曜日は特に仕事をせずにお休みしてまして、
昨日はふりーパパさん主催の勉強会に参加させていただきました。

ふりーパパさんは、不動産はもちろん、
株もＦＸも何でもこなす「洗練された投資家」です。

ミリオネア限定のプライベートクラブである、
ゆかしの会員でもあります。

ゆかしの富裕層っぽいホームページ

今回のテーマは、株の中長期投資。

自分はこれまで「下がった株は上がっていく」と考えて買う、
株用語で言う「底値買い」をしていたのですが、

底値だと思っていた価格が、実は全然底値じゃなくて、
さらに下落して損をすることもありました。（／＿；。）

ふりーパパさんの投資法は、上り調子の株を見つけて、
業績などを確認し、このまま上がる要素が強いと判断したものを、
少しずつ買い上がっていくものです。

「自分のやってきたことと逆だ！（゜▽゜；）」と驚きました。

ぼくもこの投資法をマスターして、
不動産を買うための金融資産を増やしたいと思います。

競売不動産投資　リアル実践セミナー

お宝不動産セミナーでの、藤山勇司さん第２弾は、
競売サイトから情報をふるいに掛ける方法や、

物件明細書の読みどころ、現地の調査ポイントなど、
そのまま実行したら、楽勝で競売物件が買えるというものです。

沢さんと一緒にご自宅と現地調査に同行しました。

セルフリフォームＤＶＤを作った経験があるので、
撮影のお手伝いということでの参加です。

１万円で落札したご自宅（７ＬＤＫ）の説明。元が店舗なので天井がかなり高い。

同行しての感想は、まさにすごいの一言で、
沢さんも含めて気づかなかった建物の可能性に着目したり、
通行人を突然呼び止めて、住環境のヒアリングをしたり。

「競売なんて、楽勝じゃん！」と勘違いしそうです。（笑）

亀戸の区分所有マンションの調査中。

千葉の激古アパートを説明する藤山さん。

この映像は、２月２７日のセミナーで使うのですが、
大半は、サイトに書かれている「特典映像」というものになります。

特典映像は少なくとも１時間以上ありまして、
セミナーでは伝えきれないノウハウや競売以外の投資について
沢さんとの会話を通じて説明する内容です。

藤山さんの奥さんも登場し、意外な話をしてくれます。（笑）

競売不動産投資　リアル実践セミナー

ちなみにこれから、昨日の競売物件について詳細調査します。
入札するかもしれません。

早起きしました。（－－）zzz．

今日はこれから、このセミナーの撮影で、
東京、千葉、埼玉を回ってきます！

競売不動産投資　リアル実践セミナー

とは言うものの、１日で回れるかどうかは心配です。

埼玉の競売物件は、どうやら羽生らしいし・・。（＾＾；）

前回のセミナーは理論と一般知識でしたが、
こちらは実際に物件明細書を読んで現地で判断できるよう、
実践のノウハウを披露してもらえるそうです。

今回、セミナーの企画などでお手伝いをしてる関係で、
撮影に同席させていただけるのです。役得です。（=´∇｀=）

懇親会付き（限定５０名）で、ぜひどうぞ。

　★読書日記を更新しました。（１２月まで）　
　　　→　これまで読んだ本と感想コメントはこちら

お正月休みが終わってから１週間あまり、
非常に規律と生産性の高い毎日を、送ってます。

ジムにもほとんど毎日行ってて、体重も減りました。

何だか今年は、不動産でも仕事でも、
すごいことになりそうな気がします。。（￣ー￣）ﾌﾌﾌ

さて、２月６日にファイナンシャルアカデミーで、
講演をさせていただくことになりました。

不動産投資の学校　実践報告会

セミナーデビュー同期（２００４年９月）の、
束田光陽さんや、うっちゃんも一緒に出演します。

終了後は懇親会もあるようなので、楽しみです。

価格はリーズナブル（早期割引３０００円）なのに、
かなりボリュームのあるイベント。

ぼくは、５年ちょっとの不動産投資の経緯を紹介しながら、
判断のポイントと反省点をお話する予定です。

その時々で、ベストと思われることをやってきましたが、
今から考えると改善点がたくさんあります。

・・というか、改善点しかありません。（笑）

という訳で、いろんな失敗話が聞けると思いますので、
当日空いてる方は、ぜひお越し下さい。

昨日は打ち合わせのために夕方の満員電車で、
横浜から新宿まで、出ていきました。

打ち合わせが終了が午後７時くらい。

いつもの自分なら、メルマガ飲み会でも使った
「思い出横町」に繰り出して、一人飲み会でもするのですが・・・

こんな感じのところ。

現在禁酒＆ダイエット中なのでまっすぐ帰り、
帰宅後に、エビとキャベツを茹でて食べました。

今年のテーマ「規律」を、完璧にこなしてます。

自分のことを、ちょっと好きになる瞬間です。（=´∇｀=）

さて、昨日のメルマガに書いた記事なんですが、
反響があったので、一部加筆してこちらにも掲載します。

メルマガ登録もよろしくお願いします。

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◆「物件がどんどん増える人の、意外な３つの特徴」

　物件がどんどん増える人というと
　
「朝から晩まで不動産漬けの生活をしている」

「卓越した行動力がある」

　というようなイメージがあるかと思います。

　・・が、実際に物件を増やしている人をみると、
　このような方ばかりではありません。むしろ少数です。

　そこで今日は、
　物件をどんどん増やしている人に多くみられる
　３つの特徴を挙げてみようと思います。

　まず１つめの特徴として、自分で物件を探していません。

　不動産コンサルタントのような人がいて、
　その人が物件を探して紹介し、融資も手配するのです。

　
　２つめの特徴は、儲かってる会社を経営してます。
　　
　経営している会社が相当儲かっていると、
　属性も担保評価も関係なしで、楽勝で融資が引けるという
　ぼくの知らない世界があるようです。

　
　３つめの特徴は「まずます良い」という感じの
　物件を買っているということです。

　いくつでも物件が買えるので、「百年に１度」という
　スーパーピカイチの物件を待ってるのではなく、

　合格水準の売り物が出たら、さっと買う感じです。
　極端な指値もしません。

　こうして、失敗しないレベルの物件をゆとりを持って購入し、
　市況がよくなったら３割増しくらいで売却する。

　まさにファーストトラックという感じで、
　どんどん資産が増えていく訳です。

　
　この現実を見てぼくが思ったのは、
　ある程度、満足するところまで不動産収入が増えたら、
　会社を辞めて起業して成功した方が、
　たくさん不動産が買えるのではないかということです。

　別に、不動産を買う前に起業して成功してもいいのですが、
　家賃収入は、独立の心の支えになってくれます。

　
　サラリーマンとして融資の限界に挑む、
　または、専業不動産投資家（＝不動産貸付業経営者）として
　純資産とキャッシュフローで真っ向勝負を挑む。

　どちらも成功している人はいますが、
　別の事業を成功させてしまうのが、最も早いようです。　

ご報告させていただくのが遅れましたが、
フェスタのチャリティ先であるスクールエイド・ジャパン（ＳＡＪ）から、
お礼のお手紙をいただいてます。

　
ちょっと画面表示ずれてるんですが、元々の印刷からずれています。。（笑）

拡大表示（ＰＤＦ版）はこちら

本文にさらっと書いてありますが、
「ため池や濁った川の水を飲んでいた」とか
「１日２回食事ができるようになった」という記述を読むと、
日本は豊かだなぁ・・と思います。

今年のフェスタは、メインスピーカーの候補を決めました。
これからアタックしてみます。（￣ヘ￣）

このようなチャリティ活動はもちろんですが、
そのほか色々と非営利の事業を通じて、
大家さんの社会的地位を、上げられたらいいなぁと思います。

敷金や更新料など、事あるごとに槍玉に挙がってしまいますし、
挙げ句の果てには「因業大家」なんて言われます。

税金をたくさん払っているのに、これでは報われません。（＾＾；）

まぁこれは、大東建託などのＣＭを一般の人が観て、
「賃貸経営って楽そうだな」というイメージを持っていることも
大きな理由だとは思います。

一昨日、税理士さんのところに行ってきました。

五反田の駅から少し行ったところにあるのですが、
来客が重なったということで、事務所に入ることができず、
駅で待ち合わせて、喫茶店で打ち合わせ。（笑）

ちなみに名古屋生まれのぼくは、かなり喫茶店好きです。

学生時代は勉強をする場所として。
社会人になってからは、外回りのオアシスとして。

今では原稿やメルマガを書いたり、
企画を考える場所として活用しています。⊂（＾＾　）

今月は、１１月決算の法人について税金を払います。
だいたい２５０万円くらいの納税になる予定。

一気に払うので、高く感じます。（；＿；）

とはいえ、法人税率は個人の最高税率より低いし、
法人所得８００万円までは、さらに軽減されてお得です。

役員報酬をたくさん取って、いい気になろうとも思いましたが、
そのまま法人に貯めておいた方がいいという話になり、
今年度の役員報酬は、現状維持が決まりました。

個人と法人の間でお金を入り繰りするだけで、
税額が上がり下りするのは、とても変な感じです。

ところで、プロボディビルダーの山岸くんの場合は、
筋肉を作るための、プロテインなどのサプリメントはもちろん、
鶏肉や卵を買う費用まで経費化できるそうです。

ぼくも鶏肉をよく食べるので、羨ましいです。（／＿；。）

さらに、昨日ジェームススキナーのＤＶＤを見てたら、
彼は海外旅行で贅沢するのも、経費なんだそうです。

しかも、交際費ではなく「製造原価」だそうです。

最高のサービスを体験するという行為が、
セミナーを作るために、必須だということでしょうか。

ぼくの海外旅行は非常に質素なものですが、
それでも経費になってないので、羨ましいです。（／＿；。）

税金について際どいノウハウを知りたい場合は、
工藤あゆみさんのＤＶＤがいいと思います。

セットで割引　不動産投資税金講座

まだお正月気分が抜け切れてない毎日で、
１日３回くらいは、年始のご挨拶をしています。

今日は今年の目標について。

重要テーマが５つありまして、

　１．不動産投資を含めた自分の仕事と収入
　２．ハートブレインなど、チームでやってる事業
　３．健康と身体の進化
　４．社会的な活動と貢献
　５．楽しい毎日

それぞれのテーマに、具体的な目標があります。

不動産だったら、家賃月収５００万円と入居率常時９０％。
社会的な活動では、講演数やフェスタの成功など。

あと、全体として今年は「規律」を重視していて、
休み明けからは、かなりストイックな生活をしてます。

体重も２．６kg減りました。



····が、まだ見た感じ全然分かりません。（＾＾；）

まぁ、５kgくらい減れば顔も小さくなるかな。

その他、思いやりを持って怒らない日々を過ごすとか、
計画をしっかり立てて、効率よく時間を使うなど、
新年らしく、大風呂敷を広げた目標です。（笑）

最後に、まとめたものを印刷してシステム手帳に挟み、
ニヤニヤしながら毎日眺めるのです！（=´∇｀=）

ちょっと厚めの紙に印刷します。

多くの場合、３月くらいにもなると、
目標を立てたことそれ自体を忘れてしまうので、
頻繁に見直すためにこうしてます。

　　
計画を立てる＆手帳の参考図書

以上、計画マニア的な２０１０年の目標でした。
ブログに書いたからには、頑張ります。

あと１０席だそうです。

【1/30】金融期間審査の盲点をついて融資を引く禁断の方法

２０１０年も１週間が経過しましたが、
年が明けてからの管理会社さんとのやりとりは、
以下の通りです。

◆富山の管理会社さん（メール６通）

　新年の挨拶と富山に出ている売り物件の様子伺い。
　（健美家に長らく出てるもの。まだお返事なし）

　精算額が高額になりすぎて困っている退去者の相談。
　敷金を取っていない人なので、多少妥協するかもしれない。

　今後、敷金を取らない場合の約定書や退去時対策について。
　

◆金沢の管理会社さん（メール７通）

　新年の挨拶と、物件内コイン式洗濯機故障の報告。
　１回あたり１５０円だったのですが、５０円玉が入らなくなり、
　仕方なく１００円に値下げすることに。

　退去部屋の原状回復について。
　中村豊さんのデザインリフォームを発注。

◆加賀の管理会社さん（メール２通）

　新年の挨拶と、昨年末から旅館に配布したチラシの反応。
　繁忙期だからかイマイチ。様子を見るというお返事。（＾＾；）

年始の１週間でも、割といろいろあります。

全部メールでの連絡なので手間は掛かりませんが、
これを電話でやってたら大変です。（´ヘ｀；）

連絡は極力メールで行うことを、オススメします。

携帯やiPhoneで確認できるようにすれば、
レスポンスが遅くなるようなことはありません。

よく、大家さんの飲み会やセミナーの最中に携帯が鳴って、
頻繁に中座するような方もいらっしゃいますが、
何でメール連絡を頼まないのかな～と思ったりします。

もしかしたら、そういう人は電話大好きなのかもしれませんが、
ぼくは電話が辛いのでメールです。

ちなみに、スカイプの方がまだ耳の負担がなくていいです。

一昨日の５日は、財布の中身レポートのメンバーで、
「編集会議」という、会社っぽいイベントをしました。

さらに役立つ内容にするために、知恵を絞ります。
これから毎月やろうという話になりました。

財布の中身レポートの詳細

ＶＩＰ会員さんについては、３月から拡充して、
メンバーへのスカイプ相談ができるようになったり、
限定セミナーや限定懇親会も実施されるようになるので、
かなりお得になります。

ちなみに、今月配信される音声セミナーは、
三宅耕二さんによる「高速リタイアの方法」です。

使える自己資金が３００万円しかないのに、
１８ヶ月で３億円超の物件を購入した秘訣が分かります。

さらに、今回のＶＩＰ版音声では、
ヒロシ夫妻のヒロシさんもトークに加わっています。

１１日配信ですので、どうぞお楽しみに。

そろそろお仕事も本格的になってきまして、
売り物件の紹介も増えてきました。

いつでも現地へ見に行けるように、予定はユルめにしてます。（笑）

▼参加無料！１月の日程をチェックしてみましょう。
　

　【無料】ＪＦＡ　お金の教養講座

そういえば、初詣では恒例のおみくじを引いてみました。
ブログに掲載するのも４回目です。

　２００６年のおみくじ（大縣神社　末吉）

　２００７年のおみくじ（熱田神宮　半吉）

　２００９年のおみくじ（近所の神社　吉）

今年は神社ではなく、弘明寺というところ。
結果は・・・

今年も「吉」ということで、
過去数年、大吉が出た試しがありません。（＾＾；）

あと、両親が揃って「凶」でした。（笑）

具体的な内容をチェックしてみると・・・

　・病気は長引くが、良い医者にかかれば回復する。
　・喜び事は多い
　・失い物は出る
　・訴訟は上手くいく
　・旅行はまずまずよろしい

などとあります。

おみくじの世界では、「訴訟」と「失い物」については、
実世界以上に重視されている気がします。

訴訟や紛失物に苦しんでいる人って、
そんなに多くないと思うんですが・・・。

もっと大事だと思われる金運とか仕事運については、
特になにも書いてないし。

まぁ、こんな感じでいつものようなおみくじですが、
もうひとつ

　・考え方の如何によって善い事も悪となり、
　　悪い事も良くなる

とあります。

前向きに考えることが大事なのは、ぼくもそう思います。

金融機関審査の盲点をついて融資を引く方法



改めまして、本年もよろしくお願いします。（＾▽＾）

昨日は、近所にある弘明寺（ぐみょうじ）というお寺に、
ちょっと遅めの初詣に行ってきました。

地下鉄の駅を出て、
商店街を５分くらい歩いたところにあるのですが・・・



敷地にも入れないほどの行列です。（゜▽゜；）

奥の方に見える門が、弘明寺の入り口。

お賽銭を払うために、これほど行列するとは・・。

飲食店やテーマパークとかだと、
並ぶのが嫌いな自分は、諦めてしまうのですが、

ここで帰ると２０１０年の運勢が大凶になってしまいそうなので、
我慢して数十分並び、お参りを済ませました。

お寺って儲かりそうだなー・・という印象ばかりが、
残ってしまった初詣でした。（´ヘ｀；）

さて、早い会社だと今日から仕事始めだと思いますが、
ぼくは今日から１泊で、両親と一緒に湯河原温泉に行きます。

仕事は、明日の午後からです。

ＪＴＢとかのパンフレットを見て、
４日からの日程が、普段と同じ値段の宿を選びました。
場所によっては、まだ正月料金のところもあります。

料金ランクでＢ以下であることが、
今回に限らず、旅行に行く場合の必須条件です。

不動産と同じで、高値づかみはしません。（￣ー￣）

まぁ、いずれにしても会社を辞めてから、
親孝行っぽいことがしやすくなって良かったです。

あと、メルマガを発行してから２年経ちまして、
おかげさまで、まぐまぐの殿堂メルマガに認定されました。

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殿堂入りしても、特に何のメリットもないのですが、
２年間継続できたのは読者の皆様のおかげです。
ありがとうございます☆