メルマガ読者さんを対象にした飲み会を、
かれこれ７年くらい続けておりまして、土曜日がその日でした。

毎月やっていた時期もありましたが、最近は２～３ヶ月に１回。
お店の選びやすい２０人前後で、実施しています。

これまでの開催場所は、新宿、渋谷、恵比寿、大崎、大井町、
新大久保、亀戸、浅草、新橋、横浜、関内、お台場、名古屋、大阪・・。

料理のジャンルは、海鮮、寿司、焼肉、ジンギスカン、ホルモン焼き、
地鶏料理、ベトナム料理、もつ焼き、もつ鍋、中華、ホテルBARなどなど。

思い出横町や立ち飲み屋さんでも、やったことがあります。

※思い出横丁（新宿駅西口）の参考画像です。

今回は、下町情緒が残る板橋駅のお肉屋さんに行ってきました。

ちょうど肉の日（２９の日）ということで、
がっつりと赤身の肉を食べられるお店です。

珍しい鹿の焼肉。臭みはありませんが、野性的な風味がします。

牛の赤身も、もちろんメイン料理としてどっさりと。

限定メニューのハツたたき。このまま食べます。

そのほか、豚肉・鶏肉、ホルモンミックスなどもあって、
味・ボリュームとも素晴らしいお店でした。（ただし席はせまい・・）

そして今回は、久しぶり（５年ぶりくらい）に、
Ｊ－ＲＥＣ理事の西山雄一さん（大家さん学びの会運営メンバー）にも
お越しいただけました。

人生の流れを読む「春夏秋冬理論」に、皆さん釘付けでしたよ。

春夏秋冬理論（西山さんのページ）はこちら。

ぼくの事務所は、自宅からタクシーで千円くらいの距離で、
ゴールドジムから歩いて４分の場所にあります。

満室経営新聞を発行している、ハートブレインにも徒歩１５分。
自転車なら１０分で行くことができます。

事務所からの景色は、昼夜とも非常に素晴らしく、
来訪者さんに褒めてもらえます。

目の前の駐車場は、ずーっとそのまま駐車場でいてほしいです。。（笑）

さて、その事務所にはこんな絵を飾ってあります。

横幅が１４０㎝くらいです。

イタリアのティノ・ステファノーニという画家さんの絵で、
版画なので、そこまで高いものではありません。

この絵を初めて観たのは、１５年くらい前に行った八王子の家具屋さんで、
美術にはまったく詳しくないものの「これはいい！」と感動し、
いつかは欲しいなぁと思っていたものです。

金額的なものもそうですが、こういうものにお金を払う習慣がないし、
自宅の壁には掛けておくスペースもないしで、そのまま１０数年が経ちましたが、
事務所移転を機に、購入することにしました。

そこで気になるのが、「絵は経費になるのか」ということです。

税理士さんに質問してみたところ、

というような回答をいただきました。

１号というのは、だいたいＡ５のノートよりちょっと大きいくらいで、
それで２万円というのはかなり高い絵ではないでしょうか。

ちなみに事務所の絵は、総額２０万円もしなかったので、
無事に一括償却することができました。

こういう絵は、事務所環境の維持・向上に役立ってるかもしれませんが、
売り上げを増やすために必要かっていうと違いますよね。
税金の仕組みも、意外なところで結構ゆるいです。

※ちなみに、このステファノーニさん。似たような絵ばかりを描いていて、
　名前で画像検索すると、間違い探しの問題のようです。

◆マネートレーダー　銀行崩壊

イギリスの名門ベアリング銀行を、実質１人で潰してしまったトレーダーの話。
事実は小説より奇なり・・という映画。
むしろフィクションだったら「そんなことはあり得ない」と思えてしまう。

◆ラスト・ベガス

ロバート・デニーロさんが出る映画は全部観ようと思ってます。
特になんてことないんですが、普通に良い映画。見終わったあとの気持ちがいい。

おじいちゃんになっても楽しいことをするためには、
やはり、ある程度のお金は必要ですね。あとは健康でいること。

◆八甲田山

「映画に学ぶ～」でもご紹介した、高倉健さん主演の名作。
昔の映画は、救われない結末のものが多いです。

◆酔拳

ジャッキーチェン初期の名作。ストーリーはめちゃめちゃですが面白い！
ご飯を美味しそうにガツガツ食べるシーン（無銭飲食）が、印象に残りました。

◆キング・オブ・コメディ

ロバート・デニーロさん主演作品。
若い頃に主演した「タクシードライバー」という作品に通じるような、
自分の願望を実現するために何でもする・・という人の話。
この映画では、「テレビで漫談をしたいお笑い、売れないお笑い芸人」が主人公です。

ラストの大どんでん返しは本当なのか、これも妄想なのか・・。

自室の壁に、こんな絵を描いちゃうくらいの人ですから。

◆アニー・ホール

アカデミー作品賞を獲ってる映画。斬新ですが、淡々としています。

監督のウディ・アレンは、連れ子の女性と結婚したあと離婚。
その連れ子と再婚してしまうという、かなり破天荒な人生を送っています。

才能のある人は、変わっていても女性には魅力的に映るというのと、
自分と正反対の人には、なぜか惹かれてしまうということを学べる作品。

チャレンジ生（チャレンジ面談の受講生）が物件を購入して、
大家さんデビューをしたあとでも、時々相談に来られることがあります。

良い物件しか買わないように言ってるので、
入居が付かないとか、トラブルなどの相談は少ないのですが、
管理や運営については質問が多いです。

なかでも、経理とか書類の整理については、
具体的に解説している本もないし、よく相談されるジャンルです。

そこで今日は、ぼくがやっている書類の整理方法を、
ざっくりご紹介したいと思います。

ぼくは前職のサラリーマン時代のやり方を踏襲していて、
横に使う形式の紙ファイルと、ファイルボックスを使ってます。

物件ごとにファイルを作って、
まとめて、ファイルボックスに分類するイメージです。

こちらは、ぼくの事務所にある書類棚なんですが、
　

モザイク処理していますが、それぞれのファイルボックスには、
物件の名前が書かれていることが多いです。
区分の場合は、「区分①」みたいなファイルボックスを作ります。

そこに、契約書や重説など購入関連の書類のほか、
保険証券やマスターキー、金消契約の写しなんかも保管します。

必要な時に、目的の書類をすぐに見つけられば十分なので、
穴を開けて綴じ込んだり、インデックスシールを貼ったりはしません。
並び順も、特に決めていません。

あと、整理が面倒だとすれば領収証や請求書などの「支払い書類」ですが、
これは月ごとに、クリアファイルにどさっと入れておき、
あとは会計ソフトに入力していれば大丈夫です。

税務調査が入ったこともありますが、
特に、整理方法についての指摘はありませんでした。

写真右下の青いファイルは、ジャバラ状になっていて、
管理会社さんから送られてくる「収支明細」を、
月ごとに分けて保管しておくことができる便利なものです。

管理費や原状回復の費用などは、家賃と相殺されているので、
その関連の書類を、経理のファイルに移し替えたりすることはありません。
届いた書類を、そのままドカンと入れます。

ちなみに、会計ソフトは弥生が有名ですが、
ちょっと高いので、「みんなの青色申告」がコスパ的にお薦めです。

ぼくも、税理士さんと顧問契約をするようになるまでの４年間、
このソフトをずっと利用していました。

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今年、投資家デビューした方は、ぜひ使ってみてください。

※メールマガジンで、評判の良かった記事を転載しています。
　週に２～３回、不動産投資や豊かで楽しい人生について配信しています。
　購読はもちろん無料。こちらからご登録ください。

ぼくは、ヤクザもののＶシネマが結構好きで、
哀川翔さん、小沢兄弟、白竜さんなどが出演するシリーズを、
割と好んで観ています。

普通に楽しんで観てますが、独特の出世競争やリーダーシップなどは、
仕事や生活にも役立つことが多いです。

さて、最近読んですごく良かったのは、
ヤクザではなくニューヨークの元マフィアの方が書いたビジネス書。

最強マフィアの仕事術

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原題は「I'll make you an offer you can't refuse.」ということで、
あのゴッドファーザーに出てくる名セリフです。
「相手が断れないオファーを出す」という意味で、要するに脅すことです。

マフィアも日本のヤクザも、違法ではあってもビジネスで収益を上げており、
のし上がるためには、優秀なビジネスマンである必要があります。

この本では、彼らならではの交渉術や仲間選びなど、
実践的な内容はもちろん、「早起きしろ」というような普遍的なことまで、
様々なノウハウが書かれています。

そして、どれもマフィア絡みのエピソードと一緒に紹介されるので、
読み終わったあとも、頭の中に残るのです（笑）

最後は、ビジネスや人生についてのスタンスを問われ、
なにげに考えさせられる本でもあります。

不動産王といえばこの人・・・というのが、
ご存じ、ドナルド・トランプさん。

トランプ・タワーをはじめとする数千億円の資産を持ち、
過去には破産したり復活したり、テレビにも出たり。

最近では、大統領候補に名乗りを上げたりと、
とにかく人類を代表するようなダイナミックな人生を送っています。

トランプ・タワー内の自宅写真・・・すごい！(￣Д￣;)

人と違った成果を出す人は、人と違う行動をしていますし、
さらに言えば、人と違う「考え方」をしているものです。

トランプさんの名言を集めた動画というのを見つまして、
その片鱗を知ることができます。

いろんなことを話していますが、
基本的には「情熱を持って、しっかり仕事をしよう」ということですね。

そして、大きな目標を持ってダイナミックに動くということで、
このあたりは「小さいことをコツコツ積み重ねる」ことを大事にしている、
イチロー選手などとは、ちょっと違うようです。

先週末に、長渕剛さんが富士山のふもとで、
１０万人を集める規模の、オールナイトライブを開催しました。

その人数もさることながら、場所がそもそも、
このようなイベントのために作られたところではないので、
現地にたどり着くだけでも大変なようです。

夜の９時から翌朝６時までのイベントだったようですが、
最後のお客さんが退出できるのは、なんと７時間後の午後１時。

同じ１０万人規模でも、幕張メッセなどの便利な場所とは、
行く方も演る方も、難易度が全然違いますね。。

さて、さすがにこのくらいの場所だと不動産投資はできませんが、
地図上でチェックして「かなりの田舎だな」と感じるエリアであっても
意外と地元の人には人気の場所だったりします。

そして、賑わっているか閑散としているかどうかより、
ニーズがあるかどうかと、競合物件があるかどうかを、
見極める方が大切です。

ぼくの持ち物件だと、こんな過疎地のような場所でも、
入居率は常時９割以上をキープしている反面、

この田んぼなら、１０万人ライブもできる！

今年売却したマンションは、同じ入居率を維持するために、
かなり広告料やリフォーム費用を使っていました。

航空写真で見ると、先のマンションよりかなり賑わっている場所です。

フルローンで物件を購入するためには、
返済比率を一定以下に保つため、ある程度の利回りが必要で、
その利回りのためにエリアを犠牲にすることもあります。

都会生まれの都会育ち・・というような人の場合、
どうしても「表面的な賑やかさ」に、気を取られがちかもしれませんが、
ニーズと競合に注目して、エリアを見極めるといいと思います。

更地にめげてしまっては、本質を見極めることはできないのです。

この前、チャレンジ面談を受けに来た人と話していて、
自分で「おー。これは凄いな」と思ったことがあるのでご紹介します。

何かというと、

「これまでの成果を、まとめて話す」

ということでして、
ぼくは賃貸業を始めてもうすぐ１１年になるんですけど、
その間に稼いだ金額や払った金額を、大ざっぱでもいいので合計します。

そうすると、大ざっぱな収益が出る訳なんですけど、
その収益に対して、自分が費やしてきた労力や時間がどうだったかを、
何となくでいいので思い出してみるのです。

ぼくの場合だと、これまでだいたい６億円の家賃をもらってまして、
総額のキャッシュフローは１．２億円くらいになりました。

ローンの返済もそれなりに進んでいまして、
売却時には、残債と売値の差額が手元に残る訳ですが、
過去の売却の合計で、それも１億円を超えました。

もちろん、当初投入している資金もありますし、
キャッシュフローや売却収益には、ごっそり税金が掛かりますが、
それでも結構な額を稼いだなと思います。

そして、現在保有している物件の、総購入額は約５．３億円。
それに対しての残債は３．９億円です。（2015年7月末現在）

全部の物件を買値と同じ価格で売却すると、
１億４千万円入ってくる計算なりますし、たぶんもっと高く売れます。

ここまでの数字で、一般的な人の生涯年収を超えている訳ですが、
別に規模を誇示したい訳ではなくて、
「費やした労力や時間を考えると、割が良い」と言いたいのです。

不動産投資を始めた頃は、いきなり大きな物件も買えませんし、
キャッシュフロー以外の「含み資産」も顕在化しないので、
「これだけ頑張ったのに、毎月５万円の手取りか。。」と思うかもしれませんが、
全然そんなことはありません。

不動産投資は

・順調に推移すれば、同じ労力で大きな規模を買えるようになる。
・成功に再現性があるので、２棟目以降はもっと楽になる。
・事業が「システム」になっているので、収益の維持が容易。

というような特徴があるので、
続けていれば、どんどん「割が良い」活動になっていきます。

不動産投資が意外と儲からないなと思っている方は、
ぜひ、このような感じでトータルで考えてみてください。

ぼくはサラリーマンの時に、ふと思い立って
毎週１本映画をレンタルして鑑賞し、感想などを記録する生活を、
１年ちょっと続けていました。

それが去年また復活して、１年間で６０本くらい。
今年はもう、今の時点でそのくらいの本数を見終わっています。

１０億円（場合によっては一桁上）も掛けた大作を、
家庭用テレビとはいえ、１００円くらいで楽しめてしまう訳ですから、
活用しない理由がないですよね。

映画に学ぶ不動産投資。
シリーズ３本目は「天使にラブソングを（Sister Act）」。

サラリーマンの時の集中鑑賞期間に観た映画で、
自分の中でいちばん良かったものです。

ギャングに命を狙われたことから、修道院に潜り込んだ主人公が、
ド下手で有名な聖歌隊の指揮者を任されたことから、
聖歌隊の大変身はもちろん、修道院全体の勢いまで変えてしまう話。

ストーリーだけではなく、音楽も素晴らしい作品ですね。

さて、この映画から不動産投資を学べるのは、
まず、人を動かそうというときの、温度感とかテンションです。

他の映画やドラマなどで、例えば「たまたま聞かれてしまった独り言」とか、
「去り際に皆に宛てた置き手紙」などで一気に場の雰囲気が変わり、
みんなが主人公に協力し始める・・・という展開が割と頻繁にありますが、
実際には、そういうことは起こりません。

人を動かすのは、その場において自分が一番熱く、
エネルギッシュに高いテンションで、全体を包み込むように
繰り返し働きかけなくてはなりません。

格好をつけていては、人は動きませんね。（＾＾；）

ウーピー・ゴールドバーグさん扮する修道女は、
ダメダメな聖歌隊メンバーにキレたり、叱ったりすることもなく、
常に愛を示しながら変革をしていきます。

相手を否定するどころか「ここだダメだ」という指摘さえしません。
常にポジティブな言葉を使っているのが分かります。

不動産投資をしていると、周りの人が思った通り動かなかったり、
「そんなんで仕事が勤まるのか？」と相手に驚嘆することがよくありますが、
そんなときは、この映画を思い出すと良いかもしれません。

役柄上はプロ歌手と、ダメ聖歌隊ということでしたが、
実際は、聖歌隊のメンバーこそがオーディションに勝ち残った俳優さんなので、
曲の中盤以降はバックの人たちの方が、はるかに上手です（笑）

そして、ステージにないドラムやエレキギターの音まで聴こえますが、
別にいいのです。映画なので。



※映画に学ぶ不動産投資シリーズ
　① ゴッドファーザー
　②　八甲田山

日本の平均収入は４４２万円ということですが、
この数値を多少上回っていても、
不動産投資をする上では、ちょっと低い水準です。

６００～７００万円くらいの給与収入がないと、
どんなに物件が良くても、審査のテーブルに乗らない銀行もあります。

何行か断られ、不動産会社さんにも厳しいことを言われて、
不動産投資を諦めてしまう人も、少なくありません。

年収が低くても、できる投資はいくつもあるのに、
とても、もったいないなと思います。

実際、給与数百万レベルの差など、
実際に不動産投資をすれば、簡単に逆転できるものです。

大事なのは「早く買って、家賃収入の流れを作る」ことです。

諸経費・リフォーム込み５００万円の戸建てを買って、
毎月５万円の純収入を作れたとすると、
年収で、６０万円増えたことになります。

今の会社で、年収を６０万円増やすことが、
どれだけ大変かを想像すると、
不動産投資をスタートすることの重みが分かります。

年収が高くない方が上手くいきづらい理由は、
その年収自体に問題があるのではなく、

「年収が高い人の投資法を、真似ようとするから」

に他なりません。

今では、投資についての情報もたくさんあるので、

・必死で貯めて区分や戸建てをキャッシュで買う。

・ノンバンクでもいいから借りれるところで借りて、
　高利回りのアパートを買う。あとは怒濤の繰上返済。

などのように、、
年収に関わらず再現性のある投資法が、確立されています。

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こういった投資は地味で辛いかもしれませんが、
数年続けることで、一般的に「高年収・高属性」と言われる人に、
追いつくことができるのです。

でも、ほとんどの人が、給与年収が劇的に上がるのを期待したり、
審査テーブルにも乗らない銀行で玉砕を続けながら、
何年もの時間をむだにしています。

このメルマガをお読みの方で、まだ収益物件を持たない方。

やり方ではなく、スピードにこだわって、
一刻も早くデビューしましょう。

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第二領域のメイン業務である「物件情報を仕入れる」活動について、
お盆休みを利用して、ちょっと時間を掛けてみました。

ここ１年以上、この作業を人に任せていただために、
サイトの使い方や効率の良い検索方法などを、かなり忘れてしまっており、
手抜きをしたことを反省した次第です。。

利用したサイトは、誰でもアクセスできるものばかりです。

大手の２社は、物件探しというより業者さん探し。

不動産ジャパンは使いづらいですが、お宝物件が眠っていることも。

地方で収益物件の販売に慣れていない業者さんが、
「とりあえず載せとくか」という感じで、このサイトに登録します。

区分マンションは、Yahoo!不動産も使ってます。

各サイトで、２０～３０分くらい閲覧をしていると、
使い方にも慣れてきますし、検索条件を記憶させておけるサイトもあり、
どんどん作業が効率的になっていきました。

３月に購入した小松（石川県）のマンションは、
物件探しをスタッフさんにお願いして、１日目に見つけたものです。

地味な作業も、ある日突然実を結ぶことがあるので、
しっかり継続していこうと再認識しました。

今年はこれまでで、６６戸の物件を購入していますが、
できれば新規１００戸を達成できるといいなぁと思ってます。

美味しいものを食べるのは、本当に楽しいですね。
最近いただいたものの写真です。

１ヶ月くらい前に、銀座で「日本酒の会」というにお招き頂いて、
そこの一次会で食べたおでん。上品な味でした。

しめ鯖にキャビアをあしらったものを、クラッカーの上に乗せたもの。
クラッカーはパリパリしてない食感でした。

収納ビジネスを教えている竹末さんの事務所（神田）近くにある、
「カラシビつけめん」のお店。見かけほど辛くないです。

牛タンのタタキ。ニンニクがすごい。。

最後のは家系ラーメンなんですが、
総本山とされる「吉村家」の店主である吉村実さんは、
ラーメンで稼いだお金でビルを建てまくっていて、

１５年前に放映された番組の中で、不動産資産が１００億円と説明されています。
ギガ大家ですね。（＾＾；）

ビル建築のシーンは、２分ごろから。

終戦記念日ですね。

日本は一方的に侵略戦争をしたという教育を受けましたが、
必ずしも、そうとは言えないようです。

もちろん、戦争は良くないことですし礼賛するつもりはないですが、
自虐史観にとらわれるのもどうかと思います。

中韓を除くアジア諸国では、一定の功績が認められていたり、
その国の発展に貢献したと賞賛されることもあります。

より良い日本のために亡くなったご先祖様のためにも、
しっかり頑張ろうと思いました。

世界的名著であり、自己啓発本の最高峰といえば、
故スティーブン・コヴィ博士の「７つの習慣」。

完訳 7つの習慣 人格主義の回復

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その７つの中のひとつが、「重要事項を優先する」というものです。

大事なことをしっかりやって、
どうでもいいことに、時間を奪われないようにする。
忙しい世の中ですし、とても大切なことだと思いますね。

７つの習慣では、ものごとの緊急性と重要度によって、
時間の使い方を４つの領域に分類します。

　第一領域　重要で、かつ緊急なこと。
　第二領域　重要だが、緊急ではないこと。
　第三領域　重要ではないが、緊急なこと。
　第四領域　重要でも、緊急でもないこと。

では、不動産投資において、この４つの領域について考えてみたところ、
おそらくは下記のようになるのではないでしょうか。

　第一領域　入居者からのクレーム、事故や災害、トラブル、
　　　　　　　税務調査、急に入った飛びつくべき案件。

　第三領域　大して重要ではない電話　生産性の低い作業　

不動産投資に関係あることをやっている以上、
完全なムダ時間（＝第四領域）ということは少ないと思いますが、
強いて言えば、ＦＢなどのソーシャルメディアを延々と眺めて、
行動した気になっているような状態でしょうか。

成果を出すためには「第三・第四領域を減らして、第二領域に充てる」ことが大切で、
書籍でもここに重点を置いて説明がされています。

ただ、不動産投資において「緊急だけど重要ではない」ことは意外と少なく、
むしろ「生産性の低いルーティン」を、いかに減らすかが重要のような気がします。

かねてから感じていましたが、不動産投資というものは、
億単位の購入判断や融資付けというような、極めて高度な業務もあれば、
印鑑証明を取りに行ったり、大量のコピーを取ったりという、
本当に誰にでもできる業務も含まれています。

このような生産性の低い作業を、委任や外注活用によって減らすことが、
余裕を持って重要な業務に集中するための、
ひとつの「ターニングポイント」になった方は多いはずです。

属性的には不利になることが多いにも関わらず、
会社を辞めて専業大家になると、規模の増え方が加速する人が多いのは、
むしろサラリーマンとしての業務全体が、
不動産投資にとって、「第三領域」だからかもしれません。

そろそろお盆休みウィークも近づいてきました。

ぼくは特に仕事を休むことはないのですが、
不動産会社さんなどの関係先は、結構長く休むみたいなので、
この期間は原稿を書いたり一人でできる仕事をします。

さて、メガ大家祭り。講演中の写真が届きました。

スライドの文字もはっきり写ってるので、
この写真からでも、いろんなことが勉強できると思います。

まずは才津康隆さん。
融資条件より、物件の条件が大切であるとお話されました。

きのしたたかゆきさん。
実利を追求する経営姿勢と、大阪人ならではの爆笑トーク。

星島正樹さん。
お話の充実度はもちろん、スライド資料の完成度が高すぎて、
まるでＴＥＤのようなかっこよさです。

トークセッションは、参加者さんどうしで話が盛り上がる場面もあり、
かなり充実したものになりました。

予定より長めに時間を取ったのですが、あっという間でしたね。

今年は、恒例の年末イベントを予定していますが、
メガ大家祭りに気をよくしているので（笑）、少し規模を大きくするかもしれません。

日曜日に、イベント「真夏のメガ大家祭り」が終了しまして、
月初に提出しなければいけない、収支レポートを提出したので、
ようやく、ブログを更新できるようになりました。

で、当然イベントの報告なんかを書こうと思ったのですが・・・（＾＾；）

当日は、これまでに比べて少人数で運営してまして、
進行には何の問題もなかったのですが、写真を撮る専門の担当がおらず、
お見せできるようなものが非常に少ないです。

講演中の写真は、取り寄せ後にアップしますね。

このポスター、実はＡ４の紙をつなぎ合わせて作られています。
制作者＆エンカレスタッフのゆきちさんと。

メガ大家「祭り」なので、今年はＴシャツではなく半被を着用しました。

控え室。出演者のメガ大家さん３人と、司会の坂上愛佳さん。

定員３００名は、かなり余裕をもって満席になりました。
もうちょっと広い会場でも良かったかも（笑）

懇親会にて。

首から提げているのは「メガ大家メダル」でして、
出演者さん以外でも、自主申告でプレゼントさせていただきました。

中央は、２０１２年のドリームマッチに出演された、
札幌のメガ大家、佐藤元春さんです。乾杯の挨拶をいただきました。

イベントはそれなりに大変ではあるのですが、
楽しさや充実感があるのと、フェスタとかに比べると楽だったので、
当日の朝から「またやりたいなー」と考えていました。