このシリーズも意外と長く続いていますが、今回採り上げる映画はこれ。

国税庁の査察部を舞台にし、当年の日本アカデミー賞において、
作品賞、主演男優賞・女優賞、助演男優賞、監督賞、脚本賞、音楽賞など、
受賞を総なめにしたスゴい映画です。

こちらは、パチンコ屋さんの売上隠しを暴かれた店主が、
半ギレの泣き落とし作戦に出ているところですね。

さて、この「マルサの女」シリーズは、
これまで紹介したような「気づき」が得られるという感じではなく、
むしろ、不動産投資に携わった今だからこそ映画が楽しめるという、
ちょっと毛色の違う理由でのご紹介です。

この映画が公開されたのは１９８７年ですから、
ブログの読者さんは、小～中学生くらいの方が多いかと思います。
少なくとも、不動産投資をする前に観たことでしょう。

初めて観たときには、意味が分からなかった部分も多かったはずです。

ところが今では確定申告も納税もしていますし、
不動産を買ったり売ったりして、映画に出てくる場面のほぼ全てを、
しっかり把握することができます。

例えば、このシーン。（マルサの女２より）

初めて観た時には、ラーメン屋さんがかわいそうだと感じたはずですが、
今では、ヤクザ者の言い分に１００％同意です。
ゴネてないで、さっさと売っちゃえよって思います。(；-_-) =3

それから、公開時には意味が分からなかったこのシーンも・・

１分過ぎからの、山崎努さんの演技が素晴らしい。

累進課税の威力を体験し、宝くじ当選金が非課税であることを知ったからこそ、
山崎努さんが演じる権堂社長の高笑いに、共感できるのです。

作中に何度か出てくる他人名義の通帳や印鑑。
そんな手間が掛かることをする理由も、今ではよく分かります。

そのほか、

・個人商店が、仕入れを自家使用する際の経費処理。
・宗教法人を隠れ蓑にするテクニック。
・巨額の脱税をしている会社でも、実態を把握するための正しい帳簿はある。

みたいなことが次々と理解できるので、
まるで、以前とは別の映画を観ているような気がするのです。

そしてこの、マルサの女シリーズ。
なんとYoutubeで丸ごと１本無料で観ることができてしまうので、
時間を取って、ぜひチェックしてみてください。

最後に、これまでの「映画で学ぶ」シリーズっぽい気づきとして、
お金を稼ぐ人は、根本的に仕事好きであるということが、
よく分かるシーンをご覧ください。

ちょっとお色気系です。(*/∇＼*)

※映画に学ぶ不動産投資シリーズ
　①　ゴッドファーザー
　②　八甲田山
　③　天使にラブソングを
　④　ウォッチメン

ぼくは、人に比べて物欲というのは少ない方で、
稼いだお金は、どちらかというと、飲食やイベントに使ってみたいです。

広い部屋も、自分がでかくなる訳じゃないし。
ファーストクラスに乗っても、早く到着する訳ではないし。

横浜に引っ越して来た時には、タワーマンションに住みたかったのですが、　
ランドマークタワー展望台から見たそれらのマンションが、
とてつもなく低く感じてしまったので、普通のところにしました。

「え？これがタワーマンション？」という印象でした。

とはいえ、割と贅沢な物品を買ったことがない訳ではありません。

そこで今日は、自分が買ったものの中で、
「これは良かった！」と思えるものを３つご紹介します。

まず、スーツとかを持ち運ぶケースです。
こんな感じの、割とちゃんとしたものを２３歳くらいの時に買いました。
　

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安いのだと２千円もしないのですが、ぼくが買ったのは上のと同じくらいの値段。
もちろん、ネット通販がなかったので普通のお店で買いました。
結構使いましたが、全然大丈夫です。

クリーニング屋さんから返って来た時の入れ物や、
スーツを買った時に入っていた袋のまま運搬しているような人もいますが、
ちゃんとしたのを使っていると、かなりカッコイイです。

それから、大きな事務机です。

会社の独身寮から出る時に、買ったのですが、
当時の自分としては、相当「分不相応」な買い物でした。

ですが、この机をはじめとして、家でも仕事ができる環境を整えたことで、
不動産の活動に集中できたのは、間違いありません。

リビングにノートパソコンを持ち込んで、テレビを見ながらやっていたら、
絶対、うまくいかなかったと思います。

今は、仕事をする事務所がありますが、机はまだ健在です。

そして３つめは「最初に買ったアパート」です。
　
利回りこそ、そこそこ高いものの、木造で築１６年。
９戸中２戸が空きっぱなし。

３点ユニットで競争力も低く、悪質な滞納者もいたような物件で
チャレンジ面談生が、｢こんなの見つけましたけど－」って相談してきたら、
かなりの確率で、やめておくようアドバイスします（笑）

ただ、そんなの物件でも、早く買って大家さんのスタートを切ったことで、
今のような状態になっているというのは、紛れもない事実。

キャッシュフローが出て、それなりの時期に残債以上で売れれば、
不動産投資は、少なくとも失敗ではありません。

「期待したほどではなかった」という状態と
「損失が出た」という状態の間には、ふつうは相当な差があります。

前者を失敗だと思っていたら、いつまでも踏み切れません。

実際、購入したアパートは思ったより入居が決まらないし、
思ったより経費も掛かり、思ったより儲かりませんでしたが、
それでも６年半で７００万円以上の手取り収入を得ることができました。

購入価格１９８０万円。自己資金４５０万円のアパートからです。

大家さんになりたいのなら、早く買っちゃいましょう。

成功していると言われている大家さんの今があるのは、
期待したほどじゃないキャッシュフローの積み重ねによるものです。

※メールマガジンで、評判の良かった記事を転載しています。
　週に２～３回、不動産投資や豊かで楽しい人生について配信しています。
　購読はもちろん無料。こちらからご登録ください。

ものすごく久しぶりに、秦野アパートを見てきました。

ご存じのとおり、過去ないほど入居付けには苦戦しており、
投資費用を回収できるメドもたっていない状況。

ですが、先月からのアプローチによって、
少しずつ状況は改善していきているような手応えを感じますが、
まだまだです。

入居がバシバシ決まっていく頃になると、物件にも管理会社さんにも、
何か勢いのようなものを感じるので、その状態を目指したいです。

空室が続くと、玄関のポストにチラシが溜まってきたり、
隙間から侵入した虫が、玄関先で死んでたりと、いいことがありません。

入居者に踏まれないので、雑草の伸びも早いです。。。

決めてくれないから、こんなに荒れてしまったのですが、
荒れた状態を改善しないと決まりません。ニワトリと卵のような話。

あと、敷地内の駐車場に余裕がなくなってきたので、
アパート周辺で借上（月極）駐車場の候補地を探してみました。

満室になるまで、打てる手を打ち続けるしかありません。
土曜日に紹介した書籍にも、そんなことが書いてあったのを思い出しました。

大金持ちをランチに誘え! 世界的グルが教える「大量行動の原則」

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ダン・ケネディ
東洋経済新報社
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もう８年も前の書籍なんですが、
Amazonの中古市場でも値崩れがなく安定した支持を得ています。

著者のダン・ケネディさんは、ぼくの大好きな著者のひとりで、
翻訳されている本のかなりの割合を持っています。

さて、この書籍の邦題は終わりの方に出てくるノウハウのひとつで、
原題は「The Ultimate Success Secret」という、王道的なタイトルです。

これまで「巨富を築く１３の条件」「７つの習慣」「成功の９ステップ」など、
成功本には数字がつきものなんですが、
この書籍はついに、成功の必須条件をひとつに絞りました。

それが何かを簡潔に書いてカードとして販売しても、
買ってくれる人がいないだろうから、ちゃんとした書籍にした・・・と、
世界的マーケッターらしい前書きから始まっています。

といっても、答えはすぐに分かるのですが、
言い回し、具体例、経験談など、全てがとても面白いのです。

成功本があふれている世の中ではありますが、
こちらは、７つの習慣のように必読の本ではないかと思います。

１０月の満室経営新聞は「休刊月」で発行されませんが、
記事の制作は、休みなく続けられています。

【無料】満室経営新聞の登録はこちらから。

１１月発行分の特集は「不動産投資に役立つ資格」ということで、
宅建をはじめとした関連資格の内容、受験情報、合格者の声などを集めて、
みなさんにご紹介する予定です。

その一環として、日頃からお世話になっている、
株式会社ＣＦネッツの猪俣淳さんに取材に伺いました。

なんと、猪俣さんは不動産に関連する資格を２４種類も取得されており、
まさにこの分野でのスペシャリスト。無双状態です。

CFネッツのホームページより。
右半分の資格数が多すぎて、左側の写真スペースに空白ができてしまってます（笑）

普段行き慣れない、銀座のオフィスにお邪魔すると、
膨大な保有資格の「合格証」「資格証」などをズラーッと並べて・・・

ある程度重ねて置いても、机一面に広がってしまいました。

建築士や宅建などのメジャーな資格は、割とシンプルで小さめな作り。
ＦＰ関連や制度ができて新しめの資格の合格者証の方が、豪華な感じがします。

ＣＰＭ・ＣＣＩＭといった海外の合格者証は、
会で定める倫理規定を遵守する旨の誓約サインをするなど、
国が違うと運営もだいぶ違います。

ちなみに、猪俣さんは資格マニアではなく、
全て「業務上の必要性があって取得した」とのことです。

宅建もないのに不動産会社の社員をしている人もいる世の中ですから、
お仕事上の志って、人によってだいぶ違うな・・と実感。

詳しくは記事を楽しみにお待ちいただきたいのですが、

一番難しかったのは「一級建築士」で、勉強は朝の５時から７時まで。
資格同士で関連している分野も多いので、続けて受験すると、
比較的少ない勉強時間で合格できるだろう・・とのコメントを頂きました。

思えば、サラリーマンの時には損保・生保の資格（全部取りました）、
投信を販売するための証券外務員試験や、ＦＰなど、いくつか資格を取りましたが、
それ以降は何の試験もしてませんし、試験のための勉強もしてません。

さすがに、来年くらいには宅建を受けてみようかなと思った次第です。

アパホテルが、週末や連休などの繁忙期に、
宿泊料金を尋常じゃないレベルでアップさせている問題が、
ついにテレビでも放映されるようになりました。

商売上のモラル的に批判されることはあるでしょうけど、
こういうのは需給で成り立っているので、イヤなら泊まらなければいいし、
そもそも、宿泊施設が少ないからこうなる訳です。

やはり、Airbnbに代表されるような民泊を、
これから浸透させていかないと、オリンピックなどにも対応できないばかりか、
普通の旅行や出張でさえ困る世の中になってしまいます。

ただ、エアビーについては以前から旅館業法に抵触するという問題があり、
独自の解釈をもとにスタートさせる人も、躊躇している人もいて、
不動産投資業界にはまだ、「エアビーブーム」のようなものは来ていません。

ぼく自身の考えでは、法律違反を前提にしたビジネスは、
仮に黙認されていても、やるべきではないと思っているのですが、
もう、この際「宿泊施設」として堂々と届け出をしたらいいんじゃないかと考え、
法制度について調べてみることにしました。

まず、旅館業としての届け出自体は都道府県知事による許可制で、
基準を満たした設備であれば、そこまで難しくなさそうです。

厚生労働省のホームページより。

むしろ「宿泊希望者を拒絶できない」というルールが意外ですね。

では旅館業法施行例で定める構造設備基準というのは、
どんなものかを調べてみると・・・。

これは厳しい・・・。(￣Д￣;)

そもそも、客室が１０部屋ないと、ホテルとしては認められないので、
よくある「区分の転貸借によるエアビー開業」は、その時点でアウトです。

ホテルである限りは、床に布団を敷いたり和式のトイレはダメなんですね。
これは雑学として勉強になりました。

この条件をクリアするとなると、
１０戸以上の一棟マンションを購入してフロントをどこかに作る以外に、
正規な旅館業としてエアビーを運営するのは難しそうです。

「グレーを承知で短期決戦。合法化されればラッキー」
という感じでの運営が主流のままになるでしょう。

やはり、防火防災と運営者の届け出を義務化する一方で、
部屋数や設備の縛りを緩める民泊用の法律が制定されるべきだと思います。

アスリートなど、体重やコンディション管理を大切にしてる人たちが、
積極的に食べているのが「オートミール」。

グリセミック指数（ＧＩ値）が低くて血糖値が上がりにくく、
お腹の満足度も高いので、重宝されています。

ぼくは学生の頃から、このオートミールをかなり頻繁に食べていて、
帽子のおじさんにも親しみがあります。

さて、このオートミール。
シリアルの一種なので、食べ方も牛乳をかけたりフルーツを乗せたり、
なんだか「甘党系」のレシピがほとんどです。

「オートミール・調理例」で画像検索した結果。

シリアルを日常的に朝食にしている人は、大人ではかなり少数なので、
食べずに敬遠されている方は、意外と多いかもしれませんね。

そこで今日は、ぼくがよく食べている調理法をご紹介しますので、
ぜひ一度チャレンジしてみてください。

１．小どんぶり１杯くらいの水を鍋に入れて火に掛けます。

２．白だしやめんつゆなどで、適当な味付けをします。
　　スープとして飲むにはちょっと薄いかな・・・というくらい。
　
　　日によって、味噌を使ってみたりキムチの素でパンチを効かせたり。
　　味付けは、お湯が沸く前でも構いません。

３．オートミール３０ｇを計って、鍋に投入します。
　　お湯が沸く前でも構いません。

　　
　　３０ｇなんて、ほんのちょっとです。

４．このタイミングで、お好みで具材を入れます。
　　入れなくても美味しく食べられるので、何もなくても大丈夫です。

　　簡単に利用できる食材の例としては、
　　乾燥ネギ、冷凍の野菜、乾燥わかめ、キムチ、シーフードミックスなど。
　　今日は、ほうれん草とわかめを入れてみました。

　　
　　包丁を使わなくても済む具材が望ましいです。

５．仕上げに卵を割り入れて完成。

ということで、調理時間１０分未満で美味しい朝ご飯が完成です。

写真の状態で、約２００kcal。おにぎり１個分くらい。

食べてみると分かりますが、おにぎり１個を食べた時に比べて、
相当な食べ応えを感じると思います。

一般的なレシピに比べて、大量の水で膨張させるのがポイントです。

ご飯とお味噌汁・・という朝食に比べて胃も軽いままですし、
朝からガンガンとお仕事や投資活動ができますよ。

壁を越えられないときに教えてくれる一流の人のすごい考え方

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西沢泰生
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３年くらい前に発売された書籍ですので、
いまやもう、１００円未満で中古本が買えたりします。

この書籍は、よくある「名言集」をベースに、コメントを付けたもので、
著者独自の切り口が面白いのと、採り上げてる人がユニークです。

野球のイチロー選手や、マザーテレサのような「定番」から、
江頭２：５０や浮浪者が配っている雑誌「ビッグ・イシュー」の発行者など、
読んでいて記憶に残りやすく、学べることも多いと思います。

個人的には、「赤塚不二夫さんが、担当編集者に原稿をなくされた話」に、
非常に感銘を受けました。大物すぎる・・。

　翌日には原稿を印刷所に渡す必要がある。まさに大ピンチ！
　しかし赤塚不二夫はまったく怒ることなく「ネーム（ラフなコマ割り・下書き）があるから
　まだ描ける」といい、さらに

　そして翌日「２度目だから、もっと上手く描けたよ」と言って原稿を渡した。

著者の西沢泰生さんは、この手の書籍をたくさん出されています。
元々は、クイズ王として有名だったようですね。

観た映画の記録なんですが、数が多くて全部載せられないので、
不動産投資や、ハッピー＆リッチな人生について、
何か気づきや学びがあった映画を、優先して掲載しようと思います。

◆恋愛小説家◆

偏屈な小説家のラブストーリーなんですが、
「面と向かって人を褒める。しかも独特の観点で」という効果の凄さを、
実感きる映画ではないかと思います。

あと、お金があれば大事な人の悩みや困りごとを、
スマートに解決できることが分かります。
そして、ゲイは女性にもてる（笑）

主人公（ジャックニコルソン）ではなく、その隣人がゲイの設定。

◆プライベート・ライアン◆

プライベートというのは「二等兵」という意味。「Saving Private Ryan」が原題。

どうということのない、米軍プロパガンダ映画なんですが、
はじめの方ですごい名ゼリフが登場します。

「俺は部下の前で愚痴は言わない。
こういうのは、上へ上へとあがっていくものなのだ」

リーダーとなるべき大家さんが、必ず守らなければならないことだと思います。

◆生きる◆**オススメ**

黒澤明監督作品なんですが、主演は三船敏郎さんではなく志村喬さん。

しがない公務員（市民課長）である主人公が、胃がん宣告をきっかけに、
他人のために生きてみるということを、頑なに実践していく話。

この人はヒラ役人で人脈も力もないため、
地域の環境改善のため、泥臭いやり方に頼らざるを得ませんが、
そうじゃなければもっとスマートにやれたでしょう。

不動産投資である程度のお金を得たのであれば、
やはり、人のためにそれを使っていくのが人生の成功と言えるでしょう。

映像の撮り方や見せ方が、本当に素晴らしいです。

◆フラガール◆

ご存じ、スパリゾート・ハワイアンズ設立にまつわるお話。
松雪泰子さんのスタイルが良くて、キレイです。

「天使にラブソングを」のところで書いたように、
人を動かすには、情熱が必要だなということを改めて学べます。

また、フラガールたちの家族や身内の多くは炭鉱で働いており、
幼少期から炭鉱で仕事をするつもりでいるし、それ以外の選択肢を持っていません。
先入観と固定観念だけで、他の仕事や生き方を否定します。

さすがに自分は当時の炭鉱夫さんより世界観が広いとは思いますが、
自分の知らない世界は、あらゆるところにあります。

狭い世界観で他人を否定・・・絶対やめようと思いました。

読者さんからの質問を頂きました。

--------------------------------------------------------

質問：ネットに出回っている物件情報は川下情報ではないかと
思うのですが条件の良い物件や掘り出し物件はあるのでしょうか。

けーちゃん（さん）はネットでも物件を探しているとの記事を
読みましたがそういった良い物件は探せるものなのでしょうか。
あるとしたら条件等はどうやって絞っていますか。

---------------------------------------------------------

この、川上、川下という言い方が、
混乱や間違った期待を招いてると思うんですよね。

不動産は不動産会社（宅建業者）が取り扱いますが、
彼らも商売で物件の仲介をしています。

「価値に比べて、明らかに安い」という情報も、たまには出ることもありますが、
そういう物件は、表に出す（＝川下に流す）前に、
自分で買ってしまうんですよね。

そのまま仲介すると、手数料３～６％しか取れませんが、
転売すれば、いくら利益を乗せてもオッケーです。

今では、中間省略登記という手法を使って、取得税を払わずに転売ができますし。

おそらく質問者さんは、

「川上物件（＝掘り出し物物件）とは、
　１億円ですぐに売れるものが、８千万円で買えるような未公開情報」

という認識だと思いますが、そんなものはありません。

では、川上・川下ではなくてどんな呼び方をしたらいいのかというと、
「商品化されていない不動産情報」というのが近いです。

空き室が多く、建物にも不具合がたくさんあるとか、
悪質な滞納者が居座っているとか。

いわゆる「安い」物件を買おうとするのなら、
そういった半製品みたいな物件を買って、
安定した収益を生む不動産を作る気構えが必要です。

そういう物件でしたら、ネットにも出てますよ。

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１０月から損害保険各社で、火災保険が改定されます。

価格を一斉に値上げするのは、何となく談合やカルテルみたいですね。

しかし保険会社は、「損害保険料率算定会」が決定した参考純率をもとに、
付加保険料（経費など）を追加して保険料を決めているので、
純率が変更されれば、全社保険料も変わってくるのです。

料率算定会のサイトより抜粋。

さて、改定内容として大きなものは２つあります。

１．平均で３．５％の保険料引き上げ。
２．これまで最長３６年の契約ができたものが、１０年までに短縮。

保険料率は、全国のあらゆる構造を平均して３．５％の上げ幅で、
個別で見るとかなりのバラツキがあります。

香川県の木造住宅では２割も保険料が下がったりする反面、
東北地方はほぼ値上げ。青森の鉄骨構造は３割近い上げ幅になります。

全体的に「火災よりも水漏れや風災の被害が増えた」ことにより、
ＲＣと鉄骨の保険料が上がる傾向にあるようです。

保険期間は、確かにこれまで長く設定できすぎました。
３０年後の自然災害発生率や物価なんて分かりませんし、
低金利下で保険料を運用しても、得られる利益はたかが知れています。

これまでは、約２１年分の保険料で３０年加入できましたので、
かなりお得だったのですが、仕方ありません。

ちなみに、１年の保険料が１０万円だと仮定すると、
５年一括で４３万円、１０年だと８２万円の支払いになります。
途中で解約しても、ほぼ月割りで戻るので安心。

キャッシュに余裕があれば、長めに契約しておくのが良さそうです。

あと、三井住友海上で「家主費用特約」という商品ができ、
これがまずまず使えそうなのでご紹介。

これは、賃貸住宅内で死亡事故（自殺、犯罪死、または物的損害を伴う孤独死）が
発生した場合において、遺失家賃や清掃・脱臭などの費用を、
保険金として払ってくれるというものです。

パンフレット「ＧＫすまいの保険」より抜粋。

他社も追随すると思いますが、今のところ独自商品のようです。
大家さんにとっては、有り難いですね。

上下左右の隣接戸室の遺失家賃の、最大１２ヶ月分と、
最大１００万円までの費用保険金が支払い対象ということなので、
数百万円のＰＭＬ（最大損害額）に対応できます。

金曜日は、満室経営新聞プレミアムの、
ＶＩＰ会員さんに配信している、セミナーの収録でした。

プレミアムには一般会員とＶＩＰ会員がありまして、
後者は、一般の方へのインビテーションによってランクアップでき、
セミナーを無料で聴講できたり、色々特典があります。






収録の様子は、こんな感じ。

さて、今回の講師は「主婦大家なっちー」こと舛添菜穂子さんと、

パート主婦、"戸建て大家さん"はじめました! ~貯金300万円、融資なし、初心者でもできる「毎月20万の副収入」づくり

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舛添 菜穂子
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一部で超有名な、キャバクラ大家こと桜庭匠さん。

いわゆる「●●大家」というハンドルネームは、
ブログやＦＢで使っている人だけでも、数十人にのぼりますので、
●●の部分は、かなりの独自性が求められるご時世です。

キャバクラ大家さんは、インパクトばっちりで素晴らしいですね。
しかも、単なるキャバクラ好きなのではなく
「キャバクラを経営している」のだから、ちょっとやそっとじゃ真似できません。

しかも、ピーク時には１００室を超える規模を所有していたり、
転売で数千万円の利益を得たりと、不動産投資家としても一流の実績。

前半がなっちーさん。
基礎的なことから独自の手法まで、分かりやすく説明してくれました。

不動産投資を始めた頃のピュアな気持ちと、購入・経営の基本を、
思い出させてくれるような・・そんな講演。

後半のキャバクラ大家さんは、物件のバリューアップによって、
短期間に入居を決めていく手法について。
大家業にも、マーケティングの考え方が必要だなと思いました。

ＮＳＸ松田さん、ソプラノ大家さんも聴講に来てくれたりと、
豪華な収録会になりました。ヽ(´∇｀)ノ

Youtubeで生計を立てている人も増えている中、
ブログの読者さんでも、お気に入りのチャンネルを登録するなど、
定期的にネット動画を閲覧する方も増えているでしょう。

ぼくはチャンネルの開設・・までは行きませんが、
以前作った動画コンテンツが好評なので、ぜひご覧ください。

【無料】投資家けーちゃん　ハッピー＆リッチチャンネル

さて、ぼくがほとんどの著作を読んでいる
ホリエモンこと、堀江貴文さんも動画チャンネルを運営していて、
様々なテーマについて独自のトークを展開しています。

不動産＆不動産投資についても、時々採り上げていますので、
今日はそのうちから、いくつかご紹介します。

この動画では、初心者にオススメの投資スタイルを説明するのですが、
「不動産投資家は、何に付けても条件交渉が入る」という、
業界にいると気づきにくい習性について触れています。

元手２００万円で不動産ビジネスをしようという人を一蹴するほか、
レバレッジの効かない不動産投資は意味が無いと、
他の投資と比較した優劣について説明しています。

関係ない前置きが３分以上続いてしまうのですが、
ホリエモンが、六本木ヒルズに会社を移転させた際に、
仲介会社を利用したのかどうかを話してます。

また、「仲介会社が手数料を取れる根拠」についても触れています。

一部の「ユーチューバーになろう」みたいな教材のせいで、
粗悪な動画が増えてしまったのですが、
チャンネルを選べば、下手なテレビより全然面白く役立つものも多いです。

情報収集に、息抜きにぜひどうぞ。

ドラゴンボールの孫悟空と、ウルトラマンってどっちが強いか。
マクロスとガンダムが戦ったらどうか。

そして「結局、一番強いヤツって誰なんだ？？」みたいなこと、
考えたことはありませんでしょうか。

おそらくその答えが、「映画に学ぶ不動産投資」シリーズの４回目として
採り上げるこの映画の中にあります！！

ウォッチメン（原題：WATCHMEN）というアメリカンヒーロー映画なんですが、
パッケージ画像の後ろにいる薄青く光っている人っぽいもの。

この「ドクター・マンハッタン」が、間違いなく世界＆史上最強のキャラクターでしょう。

ちなみに、マンハッタンは敵キャラみたいに見えますが、
前の方の人たちの仲間です。ウォッチメン（見張り役）のメンバー。

「あらゆる原子を自在に操る」という反則的な設定のため、無敵かつ不死身。
敵に負けることはおろか、ちょっとしたピンチにさえなりません。

こんな感じで、指一本触れることなく相手を粉々にできます。。(￣Д￣;)

さて、この映画（というか、Dr.マンハッタン）から学べる不動産投資は、
「執着をしない」ということです。

ウォッチメンは、冷戦時代のアメリカが舞台なんですが、
米ソの全面核戦争を止めるために、仲間の一人が策を講じて小規模な核攻撃を実施。
それを、Dr.マンハッタンの仕業・・というデマを流します。

米ソ共通の敵を作ることで、争いをやめさせるという作戦です。

何百万人も犠牲になり、しかも自分のせいにされた訳ですので、
当然、DR.マンハッタンは激怒するのですが、
その仲間の真意を知ると「なるほど。確かにね。それなら別にいいや」という感じで、
デマ事件をそのまま許してしまうのです。(￣Д￣;)

恐ろしいほどの「目的思考」ですね。

他人から誤解されてしまうことなどモノともせず、地球を救うためには、
多少の犠牲はやむを得ないと割り切ってしまう。

家賃を大幅に見直すのが気持ち的に許せない＆格好悪いから、
多くの空室を長期間放置したままになってしまったり、
ポータルサイトに載せれば高く早く売れるのに、
みっともないからというだけの理由で、内々に安く捌いてしまう大家さん。

こういった方に、彼は目的思考の大切さと、
ある程度の犠牲を受け容れる必要性を教えてくれるかもしれません。

また、Dr.マンハッタンにはお付き合いしている人がいたのですが（笑）、
彼が仕事に没頭しすぎるのに腹を立てて、彼女が去ってしまうと、

「彼女のいない地球には、特に興味はない」

という理由で、なんと火星に移り住んでしまうのです。

大家さんも、感情に流されて捨てられないもの。
例えば「売却すべき物件」「変更すべき取引先」など。

原子を自在に操る史上最強のヒーローが、
そういうのを見直すきっかけになるのかもしれません。

１分２０秒あたりまでは、マンハッタンが生まれた経緯で、
その後はその凄まじいパワーの片鱗が分かる映像です。



※映画に学ぶ不動産投資シリーズ
　① ゴッドファーザー
　②　八甲田山
　③　天使にラブソングを

入居者を引き寄せ満室御礼! 大家さんのための新空室対策

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久保力也
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著者の久保力也さんとは、大家検定のイベントなどで
毎年１～２回顔を合わせているのですが、
先月の賃貸住宅フェアでブースを出されていた際に書籍も購入しました。

これまで、あまたの空室対策本が出版されていますが、
久保さんの書籍は、タイトル通り「新しい」手法と考え方が学べます。

テクニカルなものでは「動画や３６０度パノラマ写真の活用」、
「漫画を活用したＦＡＸ」など、書籍では初めて拝見した手法が載っており、
ほとんどは、すぐに実践できるものでした。

また、客付けや退去の現場をしっかり考えるべきだと、何度も強調されています。

「あー、前に見たようなことばかりの本だな」ということは、
絶対にないであろう、良い書籍だと思います。

ちょっといい言葉と一緒に、サインを頂けました☆

先週土曜日の記事は「ありのままじゃダメ」っていう内容でした。

大家さんに限らず、プロとして仕事をするからには、裏表が必要です。
素の自分で仕事をしたいというのは甘えですし、
裏表があっても、自分らしくいられることはできます。

さて、今日は、もうひとつの意味での「裏表」について、
説明をしたいと思います。

これは、一言でいうと

「信頼はするけど、信用はしない」

という、取引相手に対してのスタンスになります。
似ているけど、意味の違う言葉です。

どんなお仕事でも多少は当てはまりますが、不動産投資のように

「強制力で、相手を動かすことができない」タイプの仕事では、特にそうです。

信頼というのは、相手に期待をして、
きっと自分の期待に応えてくれるだろうなという気持ち。

一方、信用というのは、何らかの実績や成果物が得られるという確信。
相手から感じる安心感。

不動産投資の場面においては、

「田中さんなら、きっと満室にしてくれますよね！」　
「佐藤工務店さんだったら、安心してお任せできます☆」
「入居者の鈴木さん、今度はちゃんと月末に入金してくださいね」

これらは「信頼している」という具体例です。

大家さんは、常に相手に対して期待をし、
それを伝えて、モチベーションを鼓舞しないといけません。
　
自分に期待をしてくれる人に対して、
人は、その信頼を裏切らないように頑張ってくれるのです。

「でも、田中さんだけじゃなくて、他の業者さんにも客付け依頼しないとな」
「そうは言っても、時々現場に行って佐藤さんの作業状況はチェックしよう」
「とはいえ、鈴木さんが振込を忘れるかもしれないので前日に電話しなきゃ」

こういった行動が、「信頼しても、信用するな」という具体例です。

相手に期待をするのはいいんだけど、

「最終的な責任は、自分が取らなければいけない」

という事実を忘れて、相手に自分の運命を委ねてはいけません。

社会人の方なら分かると思いますが、
「～さんがやってくれると思った」という言い訳は、
仕事が最低レベルにできない人に、よく使用されるフレーズです。

　
でも、だからといって、

「田中さんが決めてくれる確率は、２０％程度だと思ってます」
「いつ手を抜くか分からないと、警戒しています」
「一度滞納した入居者は、また遅れる・・きっと、あなたもね。」

　
なんてことを相手に伝えては絶対ダメじゃないですか（＾＾；）

だから「信頼しても、信用するな」というのは、
相手に対して失礼な考え方でも何でもなく、極めて当たり前のことですし、
裏表のない大家さんは、相手に丸投げして失敗するか、
何でも正直に伝えて怒らせるか・・になる訳です。

友人としてお付き合いする分には、裏表のない人がいいですけど、
やはりお仕事ですから、区別しないといけませんね。

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Facebookよりは、Twitterのほうをよく更新してるのですが、
ちょっと前に書き込んだのが、これ。

投資家けーちゃんのTwitter（フォロー歓迎）

人の価値観というのは、だいたい比較で決まってくるもので、
イケメンだとか太ってるか痩せてるかとか、大間のマグロが美味しいかとか、
収益不動産の利回りまで、全て何か別のものと比べて判断します。

しかも、割と身近で近い属性と比較することが多いですね。

人の外見は、自分の知り合いと比べることが多いでしょうし、
大間のマグロであれば、他のマグロと比べます。

自分のパートナーをモデル（圧倒的な上位階層）と比べて文句を言うこともないし、
ドッグフード（圧倒的な下位層）と今日の食事を比べることもありません。

お金についても同様で、地球の中ではかなり豊かな暮らしをしているのに、
年収２００万円だと低いと感じてしまうのは、ＷＨＯが集計した世界平均ではなくて
自分の周りの日本人と比較しているからに他なりません。
※ちなみに、月収１０万円でも世界全体で見るとトップ５％なんだそうです。

しかも、人は日中の大半の時間を経済活動（仕事）に使っているので、
収入や資産が増えていくということは、
通常、自分の経済活動のレベルも上がっていくということです。

その結果、収入が上がると付き合う人の所得層も上がっていき、
いつまで経っても「周りより圧倒的にお金持ち」という状態にはならないのです。

ぼくが普段見ている不動産投資家関連のFacebookなんて、
もう、こんな派手な投稿だらけですから。(￣Д￣;)

かくいう自分はといえば・・・。

ということで、資産や収入を増やしたいと思っていても、
その理由が「周りより優位に立ちたい」という比較意識であるのなら、
不動産投資で実現するのは難しいでしょう。

周りと比べず、「過去の自分と比較してどうなのか」を考えられる人が、
不動産投資をして幸せになれると思います。

またはせいぜい、サラリーマンを続けながら新築アパートを１～２棟を
手堅く購入する程度なら、自分の居場所を変えずに済むので、
そのくらいの規模に抑えておくと良いでしょう。

ただ、実際は（周りの大家さんを観ていると）、
仲の良いＡさんとＢさんで、年収や貯蓄が何千万円も違うということが
割と普通にあります。でもお互い気にせず仲良くしています。

一方、同じ会社の同期が、お互いの収入をものすごく気にしているのに、
二人の年収差は、５０万円もなかったりすることもあります。

この現象は、面白いですね。

先週の土曜と日曜は、「レンタル収納講座」を受講しました。

８月から３ヶ月（６回）に渡って、トランクルームやコンテナ、
バイクガレージなどのレンタル収納投資について学びます。

今月配信される満室経営新聞で、広島の竹末さんの取材をしたのですが、
聞き手をしてるうちに「これだ！！」と思って、申込んだのです。
もちろん、正規の受講料を支払っています。

得られるキャッシュフローが、投資金額に比べて高いことと、
システム化でき、属人的でない拡大が可能であることに注目しました。

テキストも厚く、詳細な説明が載っていますので、
そのまま実践すれば成功すると思います。

スライド資料だけでも４３０枚あります。。

ただ、多くのキャッシュフローを残すために、
テナント探しや募集活動を、ほとんど自前で行う必要があり、
労力と時間に余裕がある人向けのようです。

この講座に申し込んだ時には、
ぼくの会社に、売り物件探しや入居促進の活動を担当する、
男性の営業マンがいたのですが、

・・講座スタート直前に、辞めてしまいました・・。(；-_-) =3

ですので、今のところ実践する担当がいないのですが、
まずは勉強だけしておいて、受講が終わってから何とかする予定です。

日曜日の講義では、午後から過去の受講生さんの事例見学にも伺いました。
経営が起動に乗ればほとんど手が掛からないそうです。

講座も、アットホームな感じでとっても分かりやすいです。
お値段以上のものが、確実にありますね。

休憩時間にも気軽に質問に答える竹末さん。

この講座は、年に１～２回しか開催されていないので、
開催情報などをゲットしたいという方は、
まずは、竹末さんのサイトからメールマガジン登録をどうぞ。

トランクルーム経営ノウハウ　１３日間メールニュース

毎月はじめ頃に更新される、HOME'Sの不動産投資コラム。
さきほど確認したら、新しいのがアップされていました。

HOME'S不動産投資コラム「それで営業活動のつもり？」

大家さんの入居付け活動を「営業」だと考えると、
他業界の営業マンに比べて、あまりに稚拙だなと考えたコラムです。

もちろん自分で反省すべき点も多く、
損保会社の頃の「できる先輩」の仕事ぶりを思い出してみたり、
こんな参考書籍を購入してみたりも。。

店長・バイヤーは、あなたが動かす。―量販店営業で勝ち残る鉄則

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「大家を演じる」

というのがあります。

どの職業であっても、それにふさわしいキャラクターがあり、
プロフェッショナルであれば、誰もがそのキャラで仕事に取り組みます。

例えば、接客業であれば愛想の良い、親しみやすいキャラでしょうし、
茶道の師範であれば落ち着きと風格が求められます。

そして、一部例外はあると思いますが、
プロとして仕事に従事する自分と仕事を離れた「素の自分」とでは、
少なからずキャラは違ってくるはずです。

ステージで爆笑を誘うコメディアンであっても、
実際は、大人しくて物静かな人が多いっていう話をよく聞きます。
葬儀社で働く人でも、普段はゲラゲラ笑ってるでしょう。

一方、大家さんはというと、
多くのチームメンバーをしっかりリードしていくべきプロであるのに、
素の自分のままで仕事をしている人が、かなり多いです。

これは、賃貸業を職業として考えた時にどうなのかな・・と。

例えば、賃貸物件のオーナーに
「どんな人が大家さんとしてふさわしいですか？」なんて質問をしたら、
ほとんどの意見は同じようなものになるでしょう。

そして、その意見は「理想の大家さん」として、ほぼ正しいはずです。

・明るくて、みんなを惹きつける雰囲気がある。
・リーダーシップに優れていて、安心してついていける。
・シビアだとしても「ケチ」ではない。
・少々のトラブルでは動じない、強さがある。

みたいな感じでしょうか。

誰しも「理想の大家さんとしてふさわしいキャラ」は分かっているのに、
実際にそのように演じている人は極めて少ないということです。

大家さんとして振る舞わなければならない時間は、
相当な規模を所有していても、さほど長いものではありません。

であれば、その短い時間くらい、
自分が理想だと思うキャラを演じてみてはと思いますね。

ありのままじゃなくて、女王として振る舞わないと。

仕事に従事している時間に「ありのままの姿」を見せてしまうのは
雪の女王も含めて、プロとしては不合格です。

まあ、実際「ありのままで～♪」って歌ってるのは、
女王様でいるのがイヤになって逃げてるときですからね（笑）

アメリカとかで売れたビジネス書が翻訳されたものって、
現地で評価が高かったからこそ、日本語になっている訳ですから、
ハズレがなく、役立つことが多いです。

ちょっと前に買ったのですが、最近読み終わった本がこちら。

0ベース思考---どんな難問もシンプルに解決できる

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邦題は「ゼロベース思考」ですが、原題は「Think Like A Freak」。
実際にゼロベースについて書かれている部分は、第一章の部分とあと少しだけ。

でも、常識や慣例にとらわれない思考について、
実例や実験結果をもとに、とても分かりやすく書かれています。

そして最終章には「やめる」ことのメリットが書かれています。

継続は力なりと言われているし、ぼくもそう思うのですが、
漫然と続けている習慣を、ゼロベースで見直してシンプルにすることで、
本当に大事なことに集中できるかもしれません。

要するに、物事をいろんな方向から柔軟に考えてみようって本ですね。

不動産投資によって人生の選択肢が増える方に、
ぜひ、読んでいただきたいです。

能美のマンションが久しぶりに満室になりました。

最大で５部屋（４２部屋中）空いていたのですが、
７末～８月にかけてどんどん決まり、繁忙期を前に目標達成です。

満室達成は、もちろん管理会社さんのおかげですが、
金沢の管理会社さんのように、定期的な祝勝会（懇親会）ができないので、
おみやげをお送りすることにしました。

一般的な食べ物レベルでは、北陸には敵わないので、
ベタですが、横浜中華街の食材やお菓子を選ぶことに。

割と有名で大きいお土産もの屋さんで、オトナ買い。

購入品の一部。

社員のみなさんが、楽しく分け合ってもらえる状況をイメージして、
あえて「それぞれの商品を●個ずつ」みたいな買い方をしませんでした。

普通の紹興酒も買っておけば良かったかも。

特に予告をすることなく、月曜日着でお送りしたのですが、
喜んでもらえたようで、良かったです。

４年間にわたって開催された、不動産投資業界最大のチャリティイベント。
アパート経営フェスタから、４年が経ちました。

２００８年の第１回は、先日の「メガ大家祭り」と同じ規模でしたが、
４回目には、１３００人もの来場者を迎えて行いました。

さて、フェスタではイベントの最初と最後で、
オリジナルの動画を放映してました。
当時のぼくは舞台袖でそれを観ながら、どきどきしていた訳です。

動画は当日１度きりの放映で、その後はＰＣの中で眠っていたのですが、
時間も経ち、そろそろ公開してもいいかなと思いまして、
ファイナルとして開催された２０１１年のものをYoutubeに載せました。

参加された方は「懐かしいなぁ」と感じるかもしれませんし、
そうじゃない方は、何だか大げさに思えるかも。

特に、エンディングの映像は思い入れもあって、
ちょっとかゆくなるようなセリフが散りばめられているのですが（笑）、
当日は、これを観て泣いてしまう人も結構いたのです！

こちらが、オープニング。
震災の年に開催されたことから、メッセージ性の強いものになってます。

そしてこちらが、エンディングです。

エンディングの最後に、スタッフロールがありますが、
多くの方のご協力をいただいて、有り難いです。

そして、動画を作る人の技術はすごいですね。

特にエンディング映像は、当日の写真を使って会場内で編集し、
閉会時に間に合わせるという離れ業を見せてくれました。

北陸新幹線が開通して、今月で半年になります。

ニュースなどでも北陸エリア、特に金沢では観光客増加など、
様々な経済波及効果が出ているようです。
これから、このエリアに旅行や投資を検討する方も増えるでしょう。

そこで、これから物件調査や旅行を検討される方のために、
首都圏と北陸の両方に住んだ立場から、るるぶなどの情報誌では得られない、
ニッチな情報を、時々お伝えしたいと思います。

まず今日は、「食べログを信用するな」ということについて。

この手のサイトの評価点や口コミ投稿は、
東京を除けば、地元の人によるものがほとんどです。

北陸在住の人は、地元の強みである魚介系の味に非常に厳しく、
弱みであるラーメンや中華には激甘な評点を付けます。

例えば、ブログでも一度紹介した、行きつけのお寿司屋さん。
新鮮なネタと驚異的なコスパが素晴らしいのですが、

評価は、わずか３．０１という残念な数字に・・。

こんなに新鮮なお刺身どっさりで、１０００円。

一方、このエリアにたくさんあるチェーンのラーメン屋さんも、
同じ評点を取っていたりします。

あと、イタリアンやエスニック料理など、
ちょっとおしゃれ目なジャンルも、やけに高得点だったりしますが、
間違いなく東京や大阪で食べた方が美味しいです。

金沢カレーは例外ですが、この手の高得点に惑わされることなく、
新鮮な魚介類や、氷見牛・能登牛などを楽しんでください。