日曜日ですが、早起きして契約に行ってきました。（＾◇＾）　

吉祥寺のホテルでコーヒーを飲みながら、長い重要事項説明を聞きます。
これまで何度も重説を聞く機会がありましたが、書類を読めば分かるようなことばかりですね。

それよりも、「このマンションはなぜ売却されることになったのか」とか「管理会社はどのようなところで、募集はしっかりされていたのか」などの情報の方を聞きたくなります。

物件を検討する時には、登記簿を必ずチェックすると思いますが、今回の物件には抵当権が２億２０００万円、金利が４．９５％で付いていました。

新築だから３０年返済だとして、月の返済額が１１７万円ちょっと。
このマンションの満室時の家賃が１４０万円くらいですから、到底やっていけません。

　※ローンの計算は、このサイトを使ってます。

元々は地主さんで土地は自己所有されていたはずです。
新築も、やり方を間違っちゃうと大変ですね。（；－＿－）　

さて、今日はわざわざ富山から業者さんに上京していただいたにも関わらず、手付金の支払いはしませんでした。
契約書に印鑑は押しましたが、売り主さんが何も書いてないので、売買契約は成立していません。

週末にぼくよりも１０００万円高い金額で買付を入れた方がいたらしく、売り主さん側の金融機関（債権者）が、ちょっと迷っているようなんです。（＞＜。）
※売り主さん自身には選択権がないようです。（＾＾；）

ここで売却先を変更することは、業者間のモラル的に問題があります。
また、売り主さんには年度内に売却を完了したいという強いニーズがあるので、融資も通っていて決済が確実なところへ決めた方がいいんだろうと思います。

ですが、プラス１０００万円という金額は大きいですよね。（＾＾；）

数日のうちには結論が出るかと思いますが、まだまだ気を抜けない状況です。(ー_ー;)　

１時間くらいで重説が終わって、たくさんの資料をもらって帰りました。

賃貸契約書のコピーや、各種の図面、構造計算書などなど・・・。
これだけの資料が残っていたのは、今回が初めてです。

なくさないように気をつけます。

学生時代に、同じクラブに所属していたプロボディビルダーの山岸秀匡くんが、アイアンマンインビテーショナルという世界レベルの大会で７位に入賞しました。（=´∇｀=）

山岸くんのホームページ
コンテストの記事（英語）

日本人は、骨格面でどうしても欧米の選手に劣る部分がありますが、そんな中での７位入賞はすごいことです。（＾◇＾）v

山岸くんの勇姿。でかいっ！

ぼくが密かに大好きな、フードファイターの小林尊（たける）さんのブログを読みますと、山岸くんの応援でコンテスト観戦をしたんだそうです。

ぼくも行きたかったなぁ・・・。（；＿；）　

ところで、このようなプロボディビルコンテストは「ＩＦＢＢ」という、アメリカの団体が運営しているのですが、その団体の創始者はジョーウイダーというお爺ちゃんです。

ゼリーやプロテインのウイダーは、この方の名前から取っているんですよー。(^ー^* )

ウイダーさんの写真

最近、体調悪くてトレーニングしてませんが、若さとパワーを維持して健康でいるためにも、日々のトレーニングは欠かせませんね。

新規購入マンションの契約は、次の日曜日になりました。
富山から仲介業者さんに上京していただきます。

日曜日は朝から買い物に行くことになってますので、早朝７時から近所のホテルで会うことになってます。

今日は、新しく管理をお願いしようと思っている会社さん（といっても、今もお世話になっているところですが）と、管理条件などの打ち合わせをしたり、売買契約書のチェックをやってました。

土地と建物の割合を契約書に記載しますが、なるべく建物割合を高くして、減価償却が多くとれるようにするのは基本です。

今回は、購入価格１．３億のうち１億円が建物ということになりました。(-^〇^-)
それでも、築年数が新しめなので、年間２７０万円しか落とせません。

来年の税金、大変そうだなぁ・・・。(；-_-) =3
ＲＣの法定耐用年数って、絶対長すぎると思います。

決済は３月１６日になりました。

富山にいる時には、営業の外回り中に決済もできたのですが、今回はそうもいかず会社を休まないといけません。（－－；）

年度末の忙しいときにー！！って怒られそうですが、家賃収入１４０万円／月が掛かっているので、人事考課が下がってでも休みます。(笑)

いよいよ秒読みっていう感じですが、ちょっと悪質な滞納者がいることもわかり、ぎりぎりまで条件を詰めていかないといけません。

いろいろ大変ですが、がんばります☆

何かと流れのよかった富山市のマンション。

１４６００万円→１３０００万円への価格交渉が成立し、決済時の固定資産税の精算もしないという条件で話がまとまったので、購入に踏み切ることにしました。

通常、物件の購入には価格の１割程度の諸費用が掛かると言われていますが、実際にはそんなに現金を用意しておく必要はありません。

仲介手数料（３％＋６万円）　・・・　預かり敷金でほぼ支払えます。
固定資産税の清算金　　　　 ・・・　なるべくしない方向で交渉します。
所有権移転、抵当権の設定　・・・　これは仕方ありません。ＲＣでだいたい価格の２％。

あとは融資手数料や印紙代で、だいたい３０万円くらいでしょうか。

今回の購入では、３００万円～３３０万円くらいの現金持ち出しですむ予定です。（＾◇＾）　

決済を月の初めに行うようにすると、日割りの家賃も多くなってさらに持ち出しが減りますが、今回ははやくて３月１６日くらいの予定です。

融資の件で、銀行の所長さんへ電話しましたが、「では書類を送付いたします～☆」ってあっさりオッケーでした。（-＾〇＾-）

６００万円くらいの区分の融資でさえ、平身低頭お願いしていた頃にくらべると、隔世の感がありますね。(￣ー￣)v
ちなみに、まだ一度もこの所長という方とお会いしたことがありません。(笑)

３月４日のセミナーに向けて、準備を進めています。(*^▽^*)

資料が完成したので、ちょっとご紹介です。

フェラーリ・・・かっこいいですよね～。(=´∇`=)
このまま家賃収入が増えていけば、乗れるようになると思います。

まだＪＦＡの方からオッケーをいただいてないので、若干内容が変わるかもしれませんが、ぼくひとりのお話だけで参加費分以上のご満足をいただけるよう、頑張りたいと思います。

本日（１８日）までにこちらからお申し込みいただくと、２０００円割引だそうです☆

※今日はこっちのブログにおいしいお寿司の話を書きました。

たぶん断言してもいいかと思いますが、日本で最も美味しい回転寿司のお店は金沢の「まいもん寿司」でしょう。(=￣▽￣=)

管理会社さんに教えてもらってから２度食べに行ってますが、味はもちろん、コストパフォーマンスやお店の雰囲気、メニューの多彩さまで全てにおいて完璧だと思います。

開店１０分で満席になり、週末のピーク時は1時間以上の待ちも当たり前。

携帯サイトから予約を入れられるシステムがありますので、うまく使えば待ち時間を減らすことができます。

活気のある店内。メニューもカッコイイ。

人気メニューは、「のどぐろ」という喉の奥が真っ黒な魚です。

北陸では、「白身魚のトロ」と言われていて、とにかくこってりしておいしい♪(*^▽^*)

おいしそう～（=´∇｀=）

金沢駅からタクシーで１０分（１０００円）くらい。
お店の名前を言うだけで、すぐに連れて行ってもらえます。

お近くにお寄りの際は、ぜひ行ってみてください☆

富山＆金沢ツアーでの重要なお仕事として、「３番目に購入したマンションの夜逃げ部屋を見てくる」というのがありました。

購入当初からパキスタンの方が入居していたのですが、家賃を数ヶ月払ってどこかへいなくなってしまったのです。(。>_<。)

このマンションはほかに空室があったために、これまでは夜逃げ部屋を放置していたのですが、ここ以外の部屋の入居が決まったため、ようやく重い腰を上げて行動を起こすことにしました。

現地で管理会社さんと待ち合わせて、恐る恐る部屋へ入ります。

けーちゃん 「あっ。クルマの中にスリッパ忘れたんで取ってきます。」

管理会社さん「いえ、土足で大丈夫ですよ。（＾◇＾）　」

・・・ぼくのマンションなのに。（＾＾；）



気を取り直して（土足で）室内に入ります。

思ったほど散らかってません。

主な家財道具はすでに運び出されているようで、残っているのは事務机と空っぽの冷蔵庫、あとなぜか立派なアイロン台。

イスラム教の聖地メッカの「カーバ神殿」というやつですね。
このポスターに向かって、毎日礼拝をしていたのでしょうか・・・。

とりあえず今月中をめどに念のため「荷物を撤去します」という通知を出しておいて、来月になったら便利屋さんに処分をお願いするということになりました。

写真を見て分かるように、部屋がかなり汚れていますので、リフォームにはそれなりにお金がかかってしまいそうです。（；＿；）

さて、帰宅後におともだちのコテツさんとスカイプで夜逃げ部屋の話をしました。

「いや～、パキスタン人の部屋でイスラムのポスターがあってさぁ(-^〇^-)」

「えっ？そうなんだ・・・。なんかイヤだな。（－－；）　　　・・・あっ！！」

そ、そういえば・・・！！

変わってるなぁ・・と思って撮ってきた写真が！！

この異様なトイレの謎が解けました。

右側に置いてあるペットボトルは、左手でお尻を洗うため。
妙にバンクのある便座は、水が飛び散らないようにするためだったんですね。(￣Д￣;)

いや～、国が変わればいろんな習慣があるものです。
大変勉強になったイベントでした。

ちなみにこの便座、普通に日本で買えるものなのでしょうか・・。

このまま残しておいて、「お尻の手洗いＯＫ！」なんてＰＲすれば、希少価値が高そうですよね。(笑)

買付が通ってからの数日間が、自分の中で「気合いを入れて調査をする期間」です。(=´∇`=)

・周辺物件の空室率や家賃相場
・地域の人口動態
・最寄り駅の乗降客数（駅が近い場合）
・地価の推移
・当該物件の募集状況
　（ネットや住宅情報誌で、どのような募集がされているか確認）
・管理会社に空室の問い合わせをしてみる
　（どのくらい気合いを入れて募集されているかを確認）
・補修が必要な場合は、予算に組み入れるために見積もりを取る
・入居者さんの属性や滞納状況
・購入した場合の諸費用（登記費用や取得税など）

などなど、いろいろ調べます。

なかには、別の物件で管理をお願いしている業者さんに動いてもらったり、調査にお金がかかってしまうこともあるため、やむなく買付前ではなく価格交渉が成立してから・・・ということになります。

買付が通った物件のうち実際に購入できるのは、２０～３０％くらいでしょうか。
まさに、不動産は数のゲームです。（-＾〇＾-）

でも、こういう前向きなことをやってる時間って、めちゃめちゃ楽しいです☆

今から会社に行かないといけませんが、ホントは休んで調べていたい気分♪

流れがいい時ってありますよね。(=´∇`=)

購入候補となっている富山市のマンションは、売出価格が１億４６００万円でしたが、融資の打診をしている頃、満額で買付を入れられてしまいました。

融資額を考えると１億３０００万円くらいが妥当と考え、ダメもとで２番手の買付を入れたのが、１月の終わり頃。

しかし、一番手の方が保証人を立てられず、購入を断念したという情報が来たのが一昨日でした。物件を見に行った次の日にこんな連絡があるなんて、いい流れだと思います。(￣ー￣)v

そして昨日の朝、融資の打診をしていた銀行から、「例のマンション、購入はどうなりましたか？」という電話がありました。

年度末を控えた時期でもあり、融資案件を固めておきたいという感じがしました。融資ノルマ達成のため、ぼくにお金を貸したい訳です。(^ー^* )

このタイミングで電話が来るなんて、いい流れですよね☆

さらには、夜になって「１億３０００万円で話が通りました！」という嬉しいニュースまで入ってきました！
金融機関の関係で、３月末までに決済をしなければならず、値引きを渋々了承したんだそうです。

これはもう、買えってことですよねぇ。（*＾▽＾*）
うんうん、買ってやろうではないか。（笑）

ただ、このマンションは現地を見に行った時に、築年数の割にかなりのクラック（亀裂）がありました。補修の跡も目立ち、ちょっと心配ではあります。

クラックの見逃しでは一度失敗していますので、しっかり調査した上で購入可否を判断したいと思います。（＾＾；）ゞ　

今日まで、富山と金沢に行ってきました。(^∇^)

降水確率９０％をも吹っ飛ばして概ね良い天気の中、売り物件を見学したり管理会社さんへご挨拶に伺ったりと、忙しい３日間を過ごしました。

詳しくは、明日からのブログに書いていきたいと思いますが、訪問中にふたつ良いことがありました。

ひとつは、半年以上空室が続いていたマンション（こちらの４番目の物件）に、暫定ですが申込が入りました。
入居審査を通過すれば、満室になる予定です。ヽ(*^｡^*)ノ

物件を見に行って、「うーん、これはもうちょっと追加のリフォームが必要だなぁ・・。」と考え始めたところなので、やはり洗濯機の法則はあるんだなぁ・・・と実感しました。

それから、先を越されて満額の買付を入れられてしまった、富山市のマンションですが、一番手だった方は融資の内諾までも取り付けながら、なんと保証人を立てられないことが理由で購入を断念されたんだそうです。

１０％ちょっと指値をしてはいますが、ぼくが２番手。
融資の内諾はとれていますし、保証人もたぶん大丈夫。(￣▽￣)Ｖ

もしかしたら、買付が通るかもしれません。

もちろん、買付が通る＝必ず購入するということではありませんので、まだまだ浮かれてはいけません。（－＿－）

浮かれやすい性格なので、自分で釘をさしておきます。（笑）
　

明日からは楽しい北陸ツアー☆

不動産のお仕事で行くとはいえ、おいしいものを食べたりきれいな景色を見たり、ほとんど旅行のようなものです。(￣▽￣)Ｖ

とはいえ、２日間で持ち物件４棟と売り物件３棟を見学。
それぞれの管理会社さんにもご挨拶に行きますので、かなりハードなスケジュールになりそうです。

しかも今回は直前に行くことを決めたために、電車の指定席が確保できなかったので、もしかしたら座れないかもしれないし、体力的にはちょっと不安があります。

疲労を蓄積しないためにも、夜はおいしいお寿司やお刺身をたくさん食べて栄養を付けないといけませんね。(^∇、^ )

残念ながら天気はあまりよくないみたいですが、気合いで晴れさすくらいの気持ちで頑張りますヽ（*＾。＾*）ノ

チャレンジ項目のひとつでありました、「クラブへ行く」というのを、昨日達成しました。(￣▽￣)Ｖ

銀座にあるのですが、横にお姉さんが座るお店ではなく、ＤＪがいて音楽が掛かっているお店の方です。

平日でしたし、行った時間も早めだったのでお店はガラガラと言っていいくらい空いていまして、とても踊るような雰囲気ではなかったので、ひたすらお酒を飲んでいました。

（混んでいても踊らないと思いますが・・・）

ただ、行く前にイメージしていたような、壮絶なナンパ合戦が繰り広げられているようなことはなく、女性同士のお客さんも男性同士のお客さんも、それぞれ普通に楽しんでいる感じでした。

銀座という場所柄かもしれませんが、意外とふつうのサラリーマンが多かったので安心しました。(^ー^* )
今度はもうちょっと混んでる時間帯に行ってみようと思います。

☆クラブ未経験者の方むけの解説(￣ー￣)v ☆

まず、ビルの入り口で入場料を払います。
ぼくは招待券を持っていましたが、それでもドリンクチケットを購入しなければなりません。
カラオケのような感じで、ワンドリンク制というやつです。

お店に入る前に、コインロッカーがたくさんありまして、そこに上着や荷物を入れます。
荷物を気にしながらでは楽しさも半減ですね♪

お店に入ってバーカウンターでドリンクを注文します。
カクテル系の飲み物はたくさんありますが、ウイスキーは銘柄の指定もなく、１種類だけです。

男性のお客さんは、大半がビールを飲んでいるようでした。

お店のレイアウトはこんな感じ。

全体的に、思ったより狭かったです。
テレビで見たベルファーレなどと混同していたのかもしれません。（*＾▽＾*）ゞ

ＤＪさんは、事前のイメージ通り自らが小躍りしながらヘッドフォンを片方だけ耳に当て、レコードのようなものをくるくる回していました。

ソファ席はちょっと隔離されて見えにくいところにあり、ここではカップルさんがいちゃいちゃすることができます。(*/∇＼*)

上の階に階段で上がって行くこともできます。
踊るスペースはなくて、女性専用ソファなどがあったような気がします。
座ろうとしたら、ものすごい勢いで注意されました。(メ-_-)

あと、お店の中はかなり暗いです。
階段などは注意して上り下りしないと、転んでしまいそうでした。

参考になれば幸いです。（=´∇｀=）

かなり久しぶりになりますが、来る３月４日に不動産投資セミナーの講師をさせていただくことになりました。（*＾▽＾*）

ブログでも度々おすすめしている、ＩＺＵＭＩ塾の参加者による暴露会のような感じです。

ぼくを含めて４名の方がお話をされます。
ご案内ページによると、ぼくがトップバッターのようです。

何をお話させていただくかはこれから考えますが、

・自己資金を使わないで物件を次々と買うためのノウハウ
・１５％以上の高利回り物件を買うための秘訣
・国民生活金融公庫をうまく活用
・ハイリスク物件の見極め方

など、自分の勉強と経験に基づいたお話ができればと思います。(o^-^o)

緊張しますが、役に立っておもしろいお話ができるよう、頑張りたいと思います。

ＩＺＵＭＩ塾実践報告会

※今日はこっちのブログも更新しました。(o^-^o)

実は昨日、富山の業者さんからまた売り物件を紹介してもらいました。

利回りは全然ですが大幅な指し値も可能・・ということになっていて、しかも土地が広くて新しいので、融資も期待できそうです。

ところが・・・

この物件の売主さん側に付いていたのは、１年半ほど前に大トラブルになり、激しい口論と誹謗ＦＡＸ合戦（メールが使えない業者だったので）の後、管理を変更した不動産業者であることが判明しました。

インデックスワンのブログに経緯が書かれていますが、この業者がとんでもないということがよく分かるのが、このお話ですので、よろしければご覧ください。

こういうのって、どうなんでしょうねぇ。
正直悩みます。

その業者さんが管理をする訳ではないので、物件さえよく見極めて購入すれば問題はないように思えます。

その一方、本来お金を稼いでほしくない相手に仲介手数料が入るようなことをするのは、モラル的に許されないんじゃないかという気もします。

そのほか、合わない相手から不動産を買っても、何かとうまくいかないのではないかという、流れや巡り合わせの悪さも感じます。

週末に現地を見てくる予定ですが、予想以上に立地や間取りがよく、さらに買いたい気持ちが強くなったらどうしよう・・・って思います。(´～｀；）

今週末は、久しぶりにずっと自宅で過ごしました。（*＾▽＾*）

先々週はスパリゾートハワイアンズに行ってたし、先週は土曜日に大学時代の友人と高田馬場で飲んだ後、翌日が品川でセミナーがあったので、そのまま新宿で泊まってしまいました。

お酒を飲むと帰るのが面倒くさくなって、ついつい泊まってしまいます。（＾＾；）ゞ

自宅では、パソコンの前にいることが多いです。
この時間がちょっと多すぎるのではないかと、最近思ってます。

原稿を書いたりブログの更新をしたりという、必須の作業もたくさんあるのですが、だらだらとニュースサイトを読んでみたり、自分のブログの過去記事を読んでみたり・・・いつのまにか何時間も経っていることも珍しくありません。

しかも、パソコンの前にいる時間は、何となく生産的なように錯覚してしまうのでタチが悪いですよね。(メ-_-)

時間を無駄にしないというのは、今年の主要目標です。

今後は惰性でパソコンのスイッチを入れるのではなく、お仕事やトレーニングと同様に「いかに短時間で終わらせるか」をいつも考えたいと思いました。

２月になりました。

仲の良い友達は、会うたびに寒さに腹を立てていますが、ぼくは北陸で５年間生活したことによる耐性が残っているのか、ちっとも寒くありません。

このまま花粉の少ない春になったら最高ですね。（=´∇｀=）

さて、今日から二部屋入居が始まりました。
だんだん空室率が減っていきます。ありがたいものです。

３連休を利用して、富山～金沢へ行こうと計画しているのですが、どの物件も概ね順調にいってますので、管理会社さんにもにこにこしていられそうです。（笑）
※本当は、順調でないときにもにこにこしていないといけません。
　　詳しくはこちらとこちら

今日は不動産投資の個別コンサルを受けてきました。
自分の物件の投資指標を詳細に計算し、強みと弱みを知った上で、今後の投資戦略を立てるというものです。

自分の持ち物件は、利回りが高いものの、資産性が若干低いのが特徴です。

土地値の安い地域で買っている上に、地価も下がり気味ですから、多くは購入時より不動産価値が下がっているみたいです。（；＿；）

元々安く買っていますので、購入価格や残債よりも価値が低いということはなさそうですが、今後の安定性を考えると、もうちょっと都市圏に物件を持ちたいところではあります。

・・・というようなことを何度も考えますし、ブログでもテーマにしたことがありますが、結局利回りの低さに我慢できず、地方の物件ばかりを物色してしまうのです。（＾＾；）

明日は特に予定がありませんので、ジムへ行ってトレーニングと財布の中身レポートの執筆をします。

今月はキャッシュフローで１００万円達成です（*＾。＾*）♪
すてきですね☆