フェスタのメインスピーカーを務めていただいた、
日本最強の経営コンサルタントである、大前研一さん。

震災直後の原発関連の解説などで、
経営者やビジネスマン以外にも、知名度が上がりましたが、
講演の承諾をいただいたのは、震災の前でした。

既に多くのブログなどで絶賛されていますが、
ステージ横で聞いていても、本当にすごかったです。

前半は、経済や政治の話を分かりやすく解説してくれましたし、
そのあとはシェアハウスなど具体的な投資対象まで、
しっかり踏み込んだ「不動産投資の話」をしてくれました。

ちなみに、ワタミの渡邉会長や大前さんなど、
呼ぶのが大変そうな人を、どう招致しているのかというと、


１．まず、コテツさんが突撃電話で依頼をします。

　　ほとんどの場合、講演を取りまとめている部署や会社があるので、
　　そこに回されるのですが、熱を込めて依頼をします。

２．そうすると、「イベントの趣旨を説明する企画書」を
　　出すように言われますので、ここはぼくが担当します。

　　企画書は長いものではないのですが、
　　フェスタに参加される大家さんの意識の高さを伝えたり、
　　呼びたい理由を分かりやすく説明します。

３．そうすると、ダメな時もあるし良い時もありますが、
　　熱意と企画書で、運営者の実力以上の方を呼べたりします。

フェスタに来るような方は、他からの依頼もたくさんあるので、
講演料などの条件面以外にも、
「その方が、参加者から求められている」というのを、
しっかり伝えないといけませんね。

・・・というか、

チャリティイベントなので、条件では勝負できないです（笑）



さて、フェスタの感想ブログは、
すでに３０名近い方から、ご報告をいただいてます。

明日からまた、ご紹介していきます。

おはようございます。

昨日は、朝７：３０に集合して会場に荷物運び。
８時から準備をして、１１時からリハーサル。

１３時開始で本編終了が１８時。
それから、プラチナ席・Ｓ席限定の懇親会がありまして、
そちらの終了が２０時すぎ。

それから、スタッフさんの打ち上げを、
新小岩駅近くの居酒屋さんで、２３時まで行いました。

忙しい１日でしたが、楽しかったです。（＾▽＾）

また、ご参加いただいた皆さま、ありがとうございました。

さっそく感想ブログが届いていますので、
ご紹介したいと思います。

童心のままに・・・

さわでぃ＋不動産投資－ブログ
かなり詳しく書いてくれています。

不動産投資と自己投資で人生を選べる男を目指す！

ナガの海外不動産投資日記

さっそく、ありがとうございました。

写真その他は、順次掲載していこうと思います。

おはようございます！！

今日は、いよいよアパート経営フェスタの当日です。

夕方までは降水確率０％ということで、今年も晴れました。

駅から会場まで徒歩１０分ちょっとありますが、
気持ちよくお散歩ができるんじゃないかと思います。

さて、フェスタの参加申込は、もう締め切ってるんですが、
昨日だけでも

「今から申し込みたいんですけど」

という問い合わせが、２０本以上来ています。

急に思い立って、フェスタに参加したくなった場合は、
そのまま会場である、江戸川区総合文化センターにお越し下さい。

そこで、B席の入場料３，５００円をお支払いいただくと、
当日分として入場ができます。

ただし、お支払いいただいた料金は募金扱いになり、
領収証の発行ができませんので、ご了承下さい。

場所や時間の詳細は、こちらのサイトの下の方に、
掲載してありますので、参考にしてください。

フェスタは、話していただく内容は当然素晴らしいのですが、
不動産系のセミナーではほとんどないレベルの、
凝った演出も、見どころのひとつです。

５時間という長丁場でも、最後まで楽しくご覧いただけます。

では、会場でお会いしましょう。（＾○＾）

フェスタが終わった翌週の月曜日に、
また、区分マンションの契約があります。

８月に、埼玉県川口市でひとつ買いましたが、
今度の物件も、同じ埼玉です。

特に狙って埼玉を探している訳ではありませんが、
たまたま買えるものが多いですね。

さて、この区分マンションなんですが、
一棟ものとは、探し方、選び方がかなり違います。

違いを挙げてみますと・・・

・「利回り」が第一条件ではない。

　今回の区分は、表面で１２％。ネットだと９％くらいです。
　一棟ものはまず「利回り」をチェックしてます。

・積算評価を考えない

　区分所有も土地の持ち分というのがありますが、
　それ自体に価値がある訳ではないので、まったく見ません。

・最重要指標は「いくらで売れる？」か。

　賃貸中と空き部屋実需向けとの、価格の差を見ます。
　これが大きいほど、良い物件ということになります。

・ライバルの対象が違う。

　一棟ものマンションの、購入におけるライバルは「投資家」です。
　ぼくが買ってるような区分になると、「買取業者」が、ライバルです。

　彼らが買う値段というのが、指値の下限になることも多いです。

という感じで、とまどうことも多いです。

特に、指値が効きにくいのがネックになりますね。

交渉術を駆使して、高利回りのスーパー物件を購入することは、
区分マンションの場合では、かなり難しいです。

あと、一棟ものほど特徴がないので、
どれをどう調査してるのか、忘れちゃうことがあります。

Ｅｘｃｅｌとかを使って、進捗状況を管理するような、
仕組みを考えないとな・・と思っているところです。



・・・ということで、今日が実質的にはフェスタ準備の最終日。

明日は荷物の搬入や最後の打ち合わせです。

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

アパート経営フェスタは、
もう、当日までのカウントダウン状態になってます。

どこまで席が埋まるのか、最後までチャレンジです。

アパート経営フェスタ２０１１【ＦＩＮＡＬ】

集客や、事務系の打ち合わせはキツい仕事ですが、
演出や進行を考えるのはかなり楽しく、
お仕事というのは、何でもそういう二面性があるなぁと思います。

直前になりますと、忙しくはあるものの、
楽しい仕事の割合が増えますね。

ちなみに、今のハートブレイン事務所は、
こんな感じで散らかってます（笑）

さて、あと３日間で何をするかと言いますと、

・出演者さんとの最後の打ち合わせ。電話などで。

・演出会社さんとの最終チェック。

などをしていきます。

演出の面では、当日が近づくほど、
「こんなことをやったらいいんじゃないか？」というアイデアが、
ぼくからも、他のメンバーからも出る傾向があり、

何日も前の段階で、全て落ち着いていることは、
まずありません。

楽しいイベントになるよう、最後まで頑張ります。

そんな中、不動産活動もちゃんとやっていまして、
フェスタ明けの月曜日には、新しい区分マンションの契約です。

これで持ち区分が４つに増える予定。

常に１０くらいは持ってる状態をめざしています。

こないだの週末は、
フェスタの申し込みが、かなりありました。

去年もそうでしたが、告知直後と直前一週間が、
いちばん申し込みがあるんですよね。

アパート経営フェスタ２０１１【ＦＩＮＡＬ】

では、地味なテーマながらも長く続いた、
水道メーターの取替について、今日で完結編です。

メーター本体の価格が異様に高かったのは、
当該マンションに、「集中検針盤」が付いているから、
ということが分かりました。

この集中検針盤というのは、それぞれの部屋で使われた水道料を、
一発で検針できるというメリットがありますが、
他にはこれといって、大家さん向けの利点がなさそうです。

そこで、再び水道局に電話を掛けて、

「集中検針をやめたいんですけど、いいでしょうか？」

と、聞いてみたところ、あっさりＯＫでした。

ただし、

「各戸の検針盤が、オートロックの中にあるなど、
戸別の検針ができない場合は、集中検針盤でお願いします」

とも言われました。

今回のマンションは、オートロックがないので平気です。

ということで、このマンションについては、
メーター取替以降は、集中検針を廃止することになったので、
取替費用はかなり安くすることができました。

メーター本体がウソみたいに安くなったのと、
取替費用は、「単価×個数」ではなくて、
人工（にんく）で計算してもらうことで引き下げができました。

５０万円以上のコストダウンは大きいです。（=´∇｀=）



ところで、「水道局の人の検針がしやすい」というだけの理由で、
高いメーターを設置し続ける運命にある集中方式ですが、

建築した時の大家さんは、
いったい、なぜこんなのを付けようと思ったのか。

疑問に思ったので、いろいろ調べてみたところ、
多くの自治体で、

・以前は、一定戸数以上の規模がある集合住宅には、
　集中検針盤の設置が義務化されていた。

・しかし、多大な維持コストが掛かるなどの理由で、
　義務が廃止されたところも結構ある。

ということが分かりました。

こちらの自治体サイトもそうですね。

残念ながら、富山市がどうなのかは分かりませんでしたが、
管理会社さんも知らなかったくらいなので、

高いと思いながらも、集中メーターで取り換えた大家さんは、
義務化が廃止された後も、多いのかもしれません。



ちなみに、一方的に検針員さんの負担を増やすのは、
少しかわいそうかなとも思ったので、

富山市水道局に

「集中検針盤の検針と、戸別の検針では、
　外注の検針員さんに支払う手数料は違うんですか？」

ということも聞いてみました。

すると、やはり集中検針盤よりも、
戸別に検針をしたほうが、支払手数料は高いそうです。

富山市のホームページから、証拠も見つけました。

全文はこちら

今回は、メーターの料金をネットで調べたり、
モノによって価格の差が激しい理由を、水道局で聞かなければ、
そのまま高いメーターを替えた可能性が高いです。

何ごとも、しっかり調べてみるものだなぁと思いました。

アパート経営フェスタまで１週間！！

昨日、当日配布するパンフレットができあがってきました。

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

「江戸川まで行くのが遠いなー」なんて言ってると、
きっと後悔すると思いますよ。。。 (*￣ー￣)ｖ



さて、今日は最近掲載された各種媒体のご紹介です。

まず、以前に１年ちょっとの間、連載をしていた、
不動産投資サイト「ノムコム・プロ」で、新連載が始まりました。

第１回目は、これまでのようなコラム形式ですが、
今後は、自分の持ち物件についての、購入ドキュメントが、
随時入ってくる予定です。

ノムコムプロ　投資家けーちゃんコラム

それから、おなじみの楽待さんでもコラム連載です。

こちらは、「本当に買うべき物件を見分ける具体的手法」と題し、
実際に楽待に掲載されている物件について、
どのような観点で、チェックをしていくかを説明したものです。

首都圏の物件が多いので、少し地方とは見方を変えています。

楽待コラムはこちらから

雑誌掲載もありまして、ひとつめがBIGｔｏｍｏｒｒｏｗの増刊。

BIGtomorrow MONEY(ビッグトゥモローマネー) 「不動産投資」ですぐに月30万円稼げる方法 2011年 11月号 [雑誌]

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青春出版社 (2011-10-20)

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こちらは、去年くらいにBT本誌で掲載された記事が載ってます。




最後に、ダイヤモンドZAiというお金の雑誌にも、
取材をいただいた記事が載りました。

ダイヤモンド ZAi (ザイ) 2011年 12月号 [雑誌]

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ダイヤモンド社 (2011-10-21)

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こちらは、株や為替、投信などがメインの雑誌で、
不動産については、巻末のほうに出ているだけですが（笑）、

ぼくが購入した物件の、改善前後の収支など、
かなり具体的なところが載ってます。

ただ、画像にもある「利回り１１％」という数字が、
ローンも経費も払ったあとの計算だといいうのが分かりにくかったり、

次のページで「アパートローン」で資金調達したのが、
「住宅ローン」と書かれてしまっているなど、少し注意が必要です。

あと、写真の大きさが、過去最高ですね。。（笑）



というわけで、ご興味あったらご覧下さい。

アパート経営フェスタまで、あと８日です。

アパート経営フェスタ２０１１【ＦＩＮＡＬ】

昨日は、オープニングの時に放映される動画に、
いろいろ修正を加えたりしてました。

かなり格好良い仕上がりになってます。ヽ(*^｡^*)ノ

さて、前回のつづきです。

とても支払う気になれない水道メーター取替の見積もりを、
何とか下げようと思って動き出しました。

管理会社さんからの見積もりを再掲載しますと・・

よく見ると、見積もりじゃなくて「請求書」になってます。

普通のリフォームだと、ちゃんと見積もりが来ますし、
当然、自社施工でもないのに変な感じです。

で、内訳をみると、メーター本体の値段が、
見積もりのほとんどを占めています。

「メーターって、こんなに高いものなのか？？」

と思って、Google検索をしてみると

ふむふむ。

同じメーカーでも、価格の差が大きいようです。

管理会社さんには、どの水道メーターを使うのかを、
確認してありまして、その価格自体はかなり妥当なものでした。

口径は１３㎜ということなので、
できれば、ここに載っているような１万円以下の商品を、
使いたいところです。

次に富山市の水道局に問い合わせ。

物件名と所在地を伝えて、「メーターが高いのでほかのを使いたい」
と伝えたところ・・・

「そちらの物件ですと、このメーターくらいしか使えません」

という、驚きの事実が発覚しました。（￣Д￣；）　

なんでだよー・・・と諦めきれずに、
今度は、水道メーターを作っている会社に電話をしました。

「水道局に、こんなこと言われたんですよー。（／＿；。）」

「水道メーターは、もっと安いのがたくさんあるのに、
なんで、こんな高いのを使わないとダメなんでしょうかねぇ。」

と、何か良い知恵を得られたりとか、
最悪でも、同じ水道メーターを安く入れられないかと思ったのですが、
返ってきた回答は、

「そちらのマンションは、集中検針盤対応だから高いです」

ということでした。

集中検針盤というのは、初めて聞いた言葉ですが、
どうやら、下記の画像のように、
ひとつの検針盤で、全戸の使用状況が分かるものらしいです。

へー。それは便利ですね・・と思いましたが、
はいそうですかと、高いメーターを買うのも納得いきません。

何とかならないかと、考えたのでした。

次回は、改善後の見積書をそのまま載せます。

アパート経営フェスタまで、あと１０日！！

準備も佳境に入っておりまして、
各方面との最終打ち合わせや細かい進行表の作成など、
当日まで、やることが目白押しです。

※関係ないけど、「目白押し」という言葉は、鳥の「メジロ」が、
　木に止まるとき、ぎゅうぎゅうに詰めることから来た言葉です。

　
　けっこうかわいい（笑）



おかげさまで、残すはB席のみです。

参加費３，５００円とリーズナブルではありますが、
早くお越しいただければ、１２列目から座れますので、
見づらいこともありません。

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

さて、７月末くらいのブログで、
持ち物件の水道メーターを交換しなければならないという、
記事を書いたのですが、

その時の記事

入居率アップにも、そして安全性にも何の影響もないため、
自分の中での優先度が極めて低く、
管理会社さんから、見積もりを出してもらっていたのに、
完全に放置してしまってました。。

こういうのは、下記の本で書かれている「満室チーム作り」には、
かなり不利に働きますので、反省しなければいけません。

みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ

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また、管理会社さんから出てきた交換費用が、あまりに高いことも、
優先度を下げていた原因だったりします。

１５戸のマンションでの、取り替え総額は・・・

￥７３５，９９８－　(￣Д￣；)



「水道メーターの交換は、しなくて良かったことにしよう」と、
思いこみたくなるレベルの費用です。

このマンションの、１ヶ月の家賃総額に近いくらいですからね。

ということで、約２ヶ月に渡って忘却していたところ、
管理会社の担当さんに督促をされてしまい、

「なんとか値段を下げてみるしかないな」と、動き始めたのでした。

で、最終的には価格を下げることができたのですが、
詳細については、次回以降にしたいと思います。

先週末は、演出打ち合わせ以外にもいろいろありまして、
一棟ものの売りマンションを見に行ったり、
区分マンションに、買い付けを入れたりしました。

一棟ものは、周辺の環境を見て断念。

区分は６０万円の指値をしているので、回答待ちです。

あと、夕方からはメルマガ読者さんとの飲み会。

この「メルマガ飲み会」と呼んでいるイベントは、
以前は月１回、２年以上に渡って開催している人気企画だったのですが、
最近は、せいぜい半年に１回です。

初めて飲み会に参加した方も多く、
また、いつもそうですが、とても盛り上がりましたので、
もう少し頻度を上げようかな・・とも思いました。

過去にやったメルマガ飲み会イベントは、
いろいろ趣向を凝らしていまして、

・新宿「おもいで横町」の超狭い焼き鳥屋さん
　６畳に１５人＋机が入る感じでした（笑）

・会費２万円で高級中華のあと、ホテルラウンジでドンペリを飲む

みたいなことを、過去にやってます。

開催場所も、東京だけでなく、
横浜、名古屋、札幌、大阪でも開催したことがありました。

これからの開催も、これまでと同じくメルマガで告知しますので、
美味しいものを食べながら、楽しく過ごしたいという方は、
ぜひ、メルマガのほうにもご登録下さい。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

フェスタまで、あと２週間を切りまして、
本番の演出などについて、詰める時期になってます。

会場前方のＡ席が、残り数席になりました。

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

A席は、会場の３分の１より前方です。

かなりよく見えますので、今のうちにどうぞ。

さて、土曜日は会場の舞台担当の方のところへ伺って、
照明をどうするとか、マイクを何本どう使うかなど、
細かい打ち合わせをしてきました。

フェスタも年々大規模になってるので、
昨年からは、専門の演出会社さんにも手伝ってもらっています。

打ち合わせにも、同席いただきました。

舞台演出を仕事には、専門用語や独自の言い回しが多く、
何を言っているのか分からないときが、かなりたくさんあります。

土曜日だけでも、

「タクイチをお願いしたいです」

「ピンをベタに詰めるのは厳しいです」

などなど。新出単語が続出でした。

ぼくが一人で打ち合わせに行っていたら、
当日、とんでもないアクシデントが起きそうですね。。（＾＾；）

で、打ち合わせのあとは、
久しぶりに、メルマガ読者さんとの交流飲み会でした。

こちらについては、明日のブログで書きます。

今日は夕方までは、天気も良いという予報なんですが、
ほとんど外出予定がなく、事務作業をする日です。

お昼に、税理士さんが近くに来てくれるので、
昨日で終了した、税務調査の結果報告を受けます。

電話では教えてくれなかったんですよね。。。（＾＾；）
緊張します。。

さて、時々ブログでもお伝えしていますが、
昨日は、月に１度の「全国大家ネットワーク」の定例会議でした。

来年度（４月くらい？）に、社団化をめざすということで、
これから、色々と忙しくなりそうです。

ぼくは、「コンテンツ作成委員」になっているので、
コラムやレポートの企画を考えたり、
著名な方や有識者に、寄稿をお願いしたりする役目です。

コラムと言えば、大家ネットのホームページに、
発起人が持ち回りで、コラムを掲載することになってまして、
いつの間にか、かなり増えています。

大家ネット　コラム一覧のページ

ぼくにも順番が回ってきて、先日ひとつ書き上げました。

ちょっと毒づいたような内容になってます（笑）

大家ネットは、趣旨に賛同された大家さんなら、
無料で加入することができます。

これから、会員さん限定のコンテンツや企画もありますので、
大家さんを取り巻く環境を良くしたい！と思われる方は、
ぜひ、登録をお願いします。

大家ネットワーク　登録ページ

ちなみに、大家ネットの会議は、
さくら事務所さんの会議室をお借りしているのですが、

事務所のある茅場町は、美味しそう＆一人で入れそうな、
もつ焼き屋さんとか、居酒屋さんが多く、
まっすぐ横浜に帰るには、かなりの意志の力が必要です。

昨日は、なぜか原因不明の腹痛に悩まされていたのですが、
暖かいものを継続的に注入しながら、
部屋に籠もって、淡々と仕事をしていました。

外出を最低限に抑えているので、こういうときに助かります。

おかげさまで体調も回復。
今日は、いろいろ出かける用事をこなします。

さて、昨日はフェスタの第二部トークに出演される方と、
それぞれお電話で、打ち合わせをしました。

フェスタのゲストは非常に豪華なのですが、
単なる「トーク」だけだと、具体的なノウハウが分かりづらい
（聞き流してしまいやすい）

という懸念があったので、
今年は、各自５分以内で「超ミニセミナー」を、
やっていただくことになっています。

一人分の超ミニセミナー５分の内容だけで、
参加費の、元を取っていただくレベルでお願いしています。

という中で、出てきたセミナータイトルはこちら。

沢孝史さん
　「新築と中古　入口から出口までのトータル勝負ならどっち？」

竹内かなとさん
　「利回り３０％を実現する　競売戸建必勝法」

いずれも、かなりのクオリティなのではないかと思います。

だんだん、現実感が出てきました。(^ー^* )

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

今日は、第１部に出演される、
元アイドル沢田富美子さんの事務所に行ってきます。

１９歳からローンを組み、東京港区以外では投資をしない。
どこにでもある物件でも確実に、インカム＆キャピタル収益を得る。

その秘密に迫れるよう、しっかり打ち合わせしてきます。

本人に会う訳ではないのですが、緊張します。。。（笑）

連休は、特に遠出をすることもありませんでしたが、
フェスタのスタッフミーティングのほかは、
アポイントのある仕事も、特にありませんでした。

ミーティングに参加してくれた皆さま、
連休中にも関わらず、ありがとうございます。（=´∇｀=）

えみちゃんが、しっかりやってくれるので、
自分はけっこう楽ちんでした。（笑）

フェスタのサポートスタッフは、
毎年、プレミアム会員さんに呼びかけをして集めています。

チャリティイベントですので、完全にボランティア。
しかも、通常の参加費を払った上で、お手伝いしてくれてます。

毎年、準備が大変だったり、集客が遅れていたりしても、
協力してくれるスタッフさんのことを考えると、
また、頑張る元気が湧いてくるのです。（　｀ヘ´ ）９　

ということで、また元気になったという土曜日でした。

そのほか原稿を書いたり、セミナー資料を作ったりはしましたが、
相手がある仕事は、なかなかできません。

世間的に「仕事をする日」に休みを取ることはできますが、
その逆は、簡単ではないですね。（＾＾；）

さて、先週金曜日に、競売物件の入札をしました。

入札期限までには、まだ余裕がありましたが、
遠方のため郵送での入札でしたので、
多少、日程的には余裕をもって手続きをしました。

少し前に、茨城の一棟マンションに入札をしましたが、
最低価格に近い金額での「ダメもと」入札。

実際には、自分の入れた金額の３倍近くで落札されました。（￣△￣；）
※それはそれで、どうかと思うのですが。。

今回は、落札するつもりで各種の計算をして、
最低落札価格の、２倍以上の金額を入れています。

開札は来週です。うまく行くといいですけど。。

保有期間トータルの収益を考えるシリーズも、
今回で最終回にしたいと思います。

本当は、都市部の一棟ものとか、
良い場所のワンルームなんかもやりたいのですが、
書くのが大変なので・・・（＾＾；）

あ。そうだ。

アパート経営フェスタは、おかげさまで、
懇親会付きS席も、完売になりました。ヽ(^◇^*)/

昨日は、オープニングに使う動画を考えたり、
撮影の会社と打ち合わせをしたり、楽しい仕事をしてました。

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

さて、では地方の一棟もので、
ぼくが購入するくらいの基準について考えます。

具体的には・・・

・表面利回り１８％
・入居率は９０％で推移。経費はちょっと多めに掛かって２５％。（NOIは１１．７％）
・空きだらけの状態で購入し、満室にして利回り１５％で売却。

２割り増しで売れるということですね。

こちらも、前回と同じ購入金額と融資条件としまして、
キャッシュフローが年間３０万円ずつ減るのも、同じにします。

従って、９千万円の融資で、６年後の残債は６８４０万円。

物件価値が上昇し、１０５００万円（諸費用を引いた手のこり）が、
６年後の売却時に入ってくるとします。

購入時　　▲１０００

売却時　　　　３６６０
（１０５００万円から、残債６８４０万円を引いたもの）

ということで、６年間の総収益は６６３０万円にもなり、
年あたりの収益率は、約１１０％にもなるという計算です。

実際には、入居率が改善するまでは収益がありませんし、
空きだらけの物件ですから、それなりにリフォーム代が掛かります。

そこで、初年度のキャッシュフローをゼロ。
リフォーム費用として、５００万円を拠出したとしますと、

６年間の総収益は、５５３０万円。

これでも、年あたりの収益率は９２％です。

・保有中に、自分で物件価値を上げること。
・高い利回りを追求すること。

が、地方物件を、非常に安全な投資にしていることが分かります。

地方の場合でも、普通に経営していては、
収益は、毎年少しずつ下がっていくものだと思います。

下げないためには、コストを払って価値を上げていく必要があるので、
結局、トータルの収益はあまり変わりません。

家賃を下げると売却価格にも響いてくるので、
それを維持するために、広告料を増したり、敷礼を減らしたりで、
なんとか６年くらいは利回りをキープします。

ですので、地方の収益物件の場合は、
家賃を下げなきゃいけなくなる前に、売ってしまった方が、
トータルの収益は良くなるかと思います。

・・・ということは、常に物件の入れ替えが必要ですし、
買おうとした時に買える水準の不動産が、なかったりすると、
家賃収入の減少が、避けられません。

ですので、いざとなったら家賃収入をあてにしなくても、
大丈夫な状態を作ってるほうが安心です。

または、ものすごい数の物件を保有するか、どちらかですね。（＾＾；）

もちろん、良い物件ならずっと持っていてもいいのですが、
多くのケースで、適当な時期に売ってしまった方が、

「手出しした自己資金に対しての運用成績」

という投資指標としては、
良いのではないかということをお話しました。

小・中規模で高利回りを実現する！リニューアル投資法セミナー

アップルの創業者、スティーブ・ジョブズさんが、
１０月５日に亡くなりました。

享年５６歳。改めて、健康の大切さを感じます。

２００７年、iPhone発表時。伝説のプレゼンテーション。

日本語字幕がありませんが、２９歳の時のジョブズ氏。

スタンフォード大学の卒業式でのスピーチ。
死ぬことについて触れています。

現在の、アップル社サイト・トップページは、
ジョブズ氏の写真が載ってるだけです。

クリックすると、偉業を称え逝去を惜しむ文章が。

Appleは先見と創造性に満ちた天災を失いました。世界は一人の素晴らしい人物を失いました。
スティーブを知り、共に仕事をすることができた幸運な私たちは、
大切な友人と、常にインスピレーションを与えてくれる師を失いました。
スティーブは、彼にしか作れなかった会社を残しました。スティーブの精神は、
永遠にAppleの基礎であり続けます。

２ヶ月くらい前のジョブズ氏。痛々しいです。。

世界を変えた3つの林檎。
イヴを誘惑した林檎、ニュートンが見た林檎。

そして、ジョブズの林檎。

※今日、ツイッターでＲＴされまくった名言。

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小難しい話をしているので、ブログ読者さんが、
どのような感想をお持ちなのか不安ですが、

とりあえず、続き物になっているので、
内部収益率の一棟版について書こうと思います。

地方の一棟ものということで、

・キャッシュ購入はあり得ない。融資（フルローン）前提。
・値上がりして売却できる可能性は低い。

ということが特徴です。

価値の下落を上回るキャッシュフローが確保できてないと、
単に、貯金を取り崩しているだけになります。

今回の条件としては、やはり一般的なもの。

利回り１５％だけど経費＆空室率が高いので、
ＮＯＩは９％（経費２０％、空室率２０％）だとします。

そして、これも地方の特徴なんですが、
毎年手取りのキャッシュフローが３０万円ずつ減るとします。

購入総額は諸費用込みで１億円。

実質的なフルローンということで、
借り入れの金額は、９千万円で計算してみました。

こちらは長期譲渡にするために、購入後６年で売却。
６年後の残債は、６８４０万円です。

そして残念ながら、売値は購入時より１割ダウン。
売却諸費用も掛かるので、手元には７６００万円残りました。

では、計算してみます。

購入時　　▲１０００

売却時　　　　７６０
（７６００万円から残債６８４０万円を引いたもの）

ということで、６年間で２１１０万円のキャッシュを得ますので、
年平均で３５１．６万円。

拠出した１千万円に対して、３５．１％で運用できたことになります。

昨日の区分投資では、この数字が３０％だったので、
辛うじて、それを上回る成績が出せました。

しかし、これは一棟もののほうを、かなり楽観的に見た場合です。

実際には、手のこりのキャッシュは、
想定を下回る可能性が、高いと思います。

年に３０万円も手取りが減るなんて！と思うかもしれませんが、
購入額１億円に対しての割合は０．３％に過ぎませんので、
十分に想定できるくらいの下落です。

保有期間６年の間に、大規模なリフォームでもしたら、
キャッシュフローなんて吹っ飛びますしね。（＾＾；）

では、なぜ地方投資をぼくがやってるかというと、

・上記のシミュレーション以上の利回りで購入できる
・自分で価値を上げることで、売却時の値下がりを防止できる

からというような理由です。

そうではなければ、前日のような手堅い区分を買った方が、
トータルでは儲かると思います。

１２～３％くらいの物件を地方で購入していたり、
また、利回りが高くても、それが「相場の値段」である場合は、
損をしてしまう可能性が高いと言えます。

地方物件で、短期間に大きなキャッシュを得たいなら、

・相場の値段で買わない。利回りは最低１５％。
・数年後でも買値以上で売れるよう、自力で物件価値を上げる。

というのが鉄則だと言えます。

中村一晴さんのリニューアル投資法などは、
非常に洗練された、地方投資の形ではないかと思います。

小・中規模で高利回りを実現する！リニューアル投資法セミナー

次回でこのテーマは最終回。

すごく上手に地方投資をした場合のシミュレーションについて、
最後に考えてみたいと思います。

アパート経営フェスタ。

おかげさまで、プラチナ席が昨日完売しました☆
ありがとうございますー！！ヽ（＊＾。＾＊）ノ

プラチナ席とＳ席が、当日の懇親会に出席できるのですが、
Ｓ席のほうも、残り４つとなってます。

アパート経営フェスタ２０１１【ＦＩＮＡＬ】

ちなみに、Ａ席とＢ席の違いなんですが、
Ｂ席はＡ席の４倍くらいの座席数になっています。

プラチナ、Ｓの後ろではありますが、
Ａ席だとかなり前の方になるイメージです。

ご紹介いただいたブログも増えてきました。

健美家プレスルームのブログ
※すごく詳細に書いていただいてます！

ラットレーサーさんのブログ

さて、ようやく本題です。（笑）

一棟ものに求められる、区分以上のパフォーマンスの話。

投資のパフォーマンスを理解するためには、
利回りでもキャッシュフローでもなく、内部収益率（ＩＲＲ）を
計算することが必要になります。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略―時代や市況の変化を味方につける不動産投資の進め方

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猪俣 淳
住宅新報社
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昨日例に出した、区分マンションのＩＲＲを出してみます。

購入価格を、諸費用込みで１０００万円とします。

条件的には、管理費などの各種経費や、
固定資産税を支払ったあとの利回り（ＦＣＲ）が７％くらい。
実際に、これくらいの案件を狙ってます。

で、４年居住したあとに退去→リフォームで２００万円。

その後、売却時の諸費用を差し引いて、
買値の３００万円上乗せで売れたとします。

購入時　　▲１０００

売却時　　　 １３００

これで、収益の合計は３８０万円となります。
４年間保有したので、年当たり９５万円稼いだことになりました。

年平均の利回りが９．５％です。

これで終わりではありません。

上記は、全額をキャッシュで購入した場合の話で、
実際は借入を使うので、レバレッジが掛かることになります。

今回の物件購入で、３００万円を負担したことにして、
残り７００万円を、公庫の１０年ローンを使ったとしましょう。

そうなると、月々のキャッシュフローはほぼゼロです。
また、４年後の残債は、約４４０万円に減っていることになります。

上記と同じ条件で売却できたとすると・・・

売却時　　　　８６０
（売却価格１３００万円から、残債４４０万円を引いた数値）

初期投資３００万円に対する、４年間の収益が３６０万円。
年当たり、３０％の収益だったことになります。

かなり難しくなってきましたが、
次回の記事では、地方の一棟ものについて書こうと思います。

フェスタのご紹介、最近また増えました。

ホールスタッフのくらたく１０６Kさん

さくらくろまる（にゃんこ先生）のブログ

トゥイークさんのブログ

ソシアルビルオーナーの星輝さん

このほか、ブログを書いていない方でも、
フェイスブックやmixiなどで、告知に協力いただいてる方も、
たくさんいらっしゃるようです。

ご紹介＆ご参加、誠にありがとうございます。ヽ(^◇^*)/　

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

さて、最近は一棟ものの購入について活動がなく、
たまに業者さんから流れてきた物件資料に、目を通す程度でした。

しかし、

・いくつか物件を売却して、総数が減った。

・キャッシュフローと売却益で、お金が貯まってきた。

ので、そろそろ一棟ものも買わないといけません。

最近、賃貸中のファミリー区分を購入して、
安定した収益＋売却時のキャッシュ獲得を狙っておりまして、
これが、なかなか効率が良い上にリスクが低いです。

ですので、一棟ものを買う場合は、
それを上回るパフォーマンスが得られることが条件になります。

区分で狙っている物件は、

・ネット利回り９％以上
・リフォーム後の売却時に、買値＋４００万円以上で売れる。

くらいを目標にしています。

５５～７０㎡くらいの専有面積で、
価格帯は、購入時に８００～１３００万円程度です。
（先月買ったのは、もう少し高かったです）

だいたいリフォーム費用が２００万円掛かると見込んでますので、
売却益２００万円＋保有期間のキャッシュフローが、
区分の収益ということになります。

では、具体的にどのくらいの利回りで、
どのくらいの出口を描ければ、目標が達成できるのか。

自分のブログにしては、数字的に難しい部分がありますが、
次回以降の記事で、検討してみたいと思います。

アパート経営フェスタに出演される石渡浩さんが、
参加者さんを対象に、無料面談を実施してくれるそうです。

フェスタに申し込み済みの方で、
面談を希望される方は、下記のフォームからどうぞ。

石渡さんの無料面談　申し込みはこちら
※まもなく締め切りだそうです。

フェスタは１３：００～１８：００のイベントですが、
ずっと席に座っていなければならない訳ではありません。

協賛企業のブースもたくさん出ますので、
他の聴講者さんの迷惑にならない範囲で楽しんでください。

アパート経営フェスタ２０１１【ＦＩＮＡＬ】

さて、今週はたくさん原稿を書かなければいけません。

・ノムコムプロの連載
・満室経営新聞プレミアム　収支＆活動報告
・楽待のコラム
・満室経営新聞　空室対策モニター記事
・１１月に呼ばれてるセミナーの講演資料

それに加えて、富山の物件で契約があるので、
週末に現地へ行かないといけないかもしれません。

こちらは売主も買主も、首都圏の人なので、
不動産会社さんを、こっちに呼ぼうと画策中です。（笑）

以前からノムコムに連載していたコラムは、
読みやすくまとめたものを、レポートスタンドに登録してます。

投資家けーちゃんの不動産投資コラム（１～１４）

よかったらアドレスを登録して、お読み下さい。

満室経営新聞の、増刊号を３０日に配信しました。

アパート経営フェスタの特集です。

こちらは、新聞を購読されていない方でも、
自由にお読みいただけます。

下記のリンクからダウンロードしてください。（≧∇≦）

満室経営新聞　臨時増刊号のダウンロード

この増刊号には、著作権を放棄してますので、
自由に転送・複製、配布などしていただいてＯＫです。
（販売はご勘弁ください　笑）

ダウンロードＵＲＬは
http://counselling.jp/shinbun/110930_zokan.pdf　です。

増刊号を読んで、フェスタに行きましょう☆

アパート経営フェスタ２０１１【ＦＩＮＡＬ】

渡邊会長のインタビュー写真が届きました。

会長室（？）は、豪華ではありますが華美という訳ではなく、
観葉植物がたくさんあって、センス良かったです。

インタビューの全貌は、フェスタに参加された方に配布する、
CDに収録されていますのでお楽しみに。

アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

いまは、エミゾウさんが盤面のデザインを作っています。



さてさて。

５月末に開催された「全国大家ネットワーク　公開シンポジウム」

１５０名超の方に来場いただいたのですが、
その後も、サイトを開設したりコラムをアップしたりと、
活動が続いています。

一昨日の木曜日は、久しぶりのミーティングでした

サイトの設立宣言のところにあるように、
賃貸業界のルール作りに、大家さんも参加するようになることが、
大家ネットワークの当面の目標です。

昨日のミーティングでは、いくつかの委員会を作って、
それぞれの事業計画を考え、実施していくことが決まりました。

ぼくは、「コンテンツ制作委員会」の担当になりまして、
サイトやメールマガジンの企画を考えたり、
ネットワークの活動を、充実させていく役割になりました。

ちなみに、北野琴奈さんと同じ委員会です。
（たぶん琴奈さんが委員長）

そのほか、「広報」「政策提言」「IT」「イベント」などの委員会があります。

自分の収益を上げることも大切ですが、
ゲームのルールを変えることで、大家さん全体がもっと、
収益を上げやすくなるのではないかと思ってます。

これからの活動に、期待です。 (*￣ー￣)ｖ