ほぼ１分置きに連投され続けていた、
ブログの迷惑コメント。

削除に追われて、
新しい記事を書く気力も失せてしまうくらいでしたが、
なんとか、昨日で追い払うことができました。（＾＾；）

いまは、コメントの投稿時に
「画面に出ている数字を入力してください」という、
スパム防止機能も、破られてしまうとのことです。

こういうのも、かいくぐってしまうそうです。

いたちごっこな対応が、今後も続きそうですね。。

さて、月曜日は満室経営新聞の発行とか、
DVD教材を製作している、ハートブレインという会社の、
関係者さんを集めて懇親会をしました。

かなり盛り上がったので、写真を載せようと思ったのですが、
掲載NGな方が意外と多くてできませんでした。（－－；

写真が載せられない人のひとりが、赤井さんだったのですが、
最近は、競売物件ですごい落札をしているんだそうです。

物件の関係者から訴えられてしまうことも、
珍しいことではないということでした。

もう、サラリーマンのすることじゃないですよね。(￣△￣；）

世の中には、数十戸程度の区分マンションを、
どんどん買い占めて、管理組合の最大勢力になったあと、

大規模修繕を、自分の関係会社で受注したり、
自分にいちばん有利なように、建て替え決議をしたりで、
法外に稼ぐような業者さんもいるとのことです。

そんな話を伺っていると、
中古物件を買って、入居者さんから家賃をもらうことが、
えらく普通だなぁと思えてしまいました（笑）

最近、自分や会社が主催する懇親会以外は、
大人数が集まるイベントに、参加していなかったのですが、

人と話すのは刺激を受けるなぁと感じたので、
来月から、少しそういう機会を増やそうと思いました。

土曜日の夕方くらいから、日曜日に掛けて、
ブログに大量の迷惑コメントが投稿される事件がありました。

何かのシステムを使っているんだと思いますが、
ブログの全ての記事に、同じ文章が投稿されまして、
一晩で、１０００件以上のコメントが増えてしまいました。（＾＾；）

全部、同じ文章。最初の「???」が気持ち悪い。。

ブログの機能で、英文（日本語でない）コメントや、
トラックバックは削除されるようになっているのですが、
文章の意味が分からないものの、
日本語で投稿されているので、タチが悪いです。

管理画面は、こんな感じになってます。。

ブログの設定を変えると、このようなコメントは、
迷惑コメントとして撃退できそうですが、
普通にいただいたコメントまで、そうなる可能性が高いようです。

これを機に、コメントできないようにするかもしれませんが、
本当に迷惑な話です。。

長いこと同じネタで引っ張ってきた、
「自宅火災保険の無断契約事件」についてですが、
先日、ようやく完結しました。

これまでの経緯は、過去記事で読めます。
（上から時系列になってます）

火災保険を勝手に契約された話

署名の代筆

保険会社にＦＡＸ

保険会社からＦＡＸ

保険会社に電話

保険会社から電話

昨日は、保険会社から指示を受けた代理店さんが、
わざわざ事務所まで、謝罪にいらっしゃいました。

ぼくも損保会社時代は、どれだけ謝罪したか分かりません。

どうしても、その気持ちに共感してしまいますし、
クレーマーになるつもりもありませんので、
いざ対面すると怒る気にならず、

「いえいえ・・もうそれは結構ですから・・」
「いやいや、そういう訳には参りません」
「もう、頭を上げていただいて大丈夫ですよ」
「重ね重ね、申し訳ありません」

みたいに、日本人同士の美しい会話が続きました。

丁寧な謝罪文と、お菓子まで頂きまして・・・。

事後処理としては、ぼくがまず保険契約の解約をします。

未経過分の保険料が返戻されますが、
事務処理上、加入者本人の口座にしか振り込まれません。

ですので、その返戻金を代理店である管理会社に、
ぼくから振り込むことで完了という訳です。

ということで、最後はあっさり終わった無断契約事件ですが、
組織的にこういうことをやっていると、
今後、保険の取扱ができなくなる処罰が下るので、
保険関係の方は、ぜひ気を付けていただければと思います。

昨日は、水曜日に所有権が移転した競売物件の、
入居者さんにご挨拶のため訪問しました。

競売物件の明細書には、
「占有者」なんて書かれかたをしていますが、
ちゃんと家賃を払って、１０年以上も入居されている方です。

詳細は、入居者さんのプライバシーもあるので、
書けない部分もあるのですが、
ひととおり法制度と現状についてお話をさせていただいて、

・一定期間後に退去いただく。

・賃貸借契約を再締結し、そのまま居住する。

のどちらかを、月内に選んでいただくことになりました。

お話は、終始おだやかに進みましたし、
２月の日割り家賃を、自ら支払おうとされるくらいの方なので、
もめるようなことはないと思いました。

この物件、競売の物件明細書には

「債務者は、『このマンションは自分のものではない』と言っている」
「買ったことも、住んだこともない」

という、まさかの供述がされていたので（笑）、
入札を躊躇する方が、多かったのかもしれません。

物件明細書の該当部分

しばらく経ってから、「おれが本当の所有者だ」なんて、
言ってくる人がいるかもしれませんからね（笑）

２～３年程度なら、そのまま住んでいただいても、
リフォーム費用相当分を稼ぐことができますし、
もっと早いご退去なら、資金回収が早くて助かります。

強制力もありませんので、無理な交渉はせず、
ご意向に従う予定です。

昨日は、裁判所に行ってきました。

いつものような滞納裁判の手続きとかじゃなく、
落札した競売物件の、所有権移転の手続きです。

ちょっと嬉しい。。（=´∇｀=）笑

前日までに、残代金と登録免許税、
合わせて、約１３００万円を支払ってきました。

登録免許税は、別途２５万円くらいでした。

支払済の納付書や、会社の謄本その他の書類を持って、
裁判所の「民事執行官室」ということろに行きます。

そうすると、なにやら手続きのあと、
上の階で「保管金受領証書」というものをもらって、
また下に降りて、手続き終了です。

各工程とも、非常に淡々と進行していきます。

「落札おめでとう」の一言もありません。

あとは、普通の物件を購入した時と同じく、
裁判所経由ではありますが、名義変更された登記簿が、
１０日くらいで、自分のところに届くそうです。

低レバレッジ（今回はキャッシュ）で物件を買っていて、
さすがにお金がなくなってきました。（＾＾；）

今日は午後から、落札した物件の入居者さんと会ってきます。

賃貸を継続されるかどうか分かりませんが、
最初なので、しっかり話をしてこようと思います。

感動する動画を、ときどき紹介しています。

今回のは、感動して泣けるようなことはないのですが、
優しい気持ちになれる、お薦めの動画です。

この動画は、名古屋の「大家塾」メーリングリストで、
紹介されてたことで、知りました。

不動産に限らず、人生全般について、
素晴らしく明るく親切なやりとりが、毎日活発に行われており、
国内ナンバーワンの不動産ＭＬだと思ってます。

大家塾のホームページはこちら

さて、「親切（kindness）のブーメラン」と名付けられた映像。
すでに３００万回以上も、再生されています。

ぜひ最初から最後まで観て欲しいです。

個人的には、ホットドッグを売っていたお店の人が、
「お水も！」と渡すところが好きです。

あと、ほとんど全てのシチュエーションで、
「親切にされた人」より、「親切にしてあげた人」の方が、
ニコニコしているのも良いですね。

土曜日は、汐留で開催された、
ＨＯＭＥ’Ｓ不動産投資フェアに参加してきました。

幸い天気も良く、参加者さんも多かったです。

ぼくは、人気ブロガーの赤井誠さん、小場三代さんに、
日頃の管理や空室対策を伺う進行役として、
パネルディスカッションに出演しました。

赤井さんは横浜、小場さんは福岡が拠点で、
賃貸市況には違いがありましたが、
管理や空室対策の、基本的なスタンスはよく似ていました。

具体的には・・・

・相場より高い家賃は取らない。
・とにかく、「絶対に埋める」という気合いが重要。
・素早いレスポンスと即決。
・管理会社さんとの関係強化に余念がない。

といったところです。

そのほか、ポータルサイトに掲載されているご自身の物件に、
何件のアクセスがあったかまで、定期的にチェックしたり、
モデルルーム的に、デザイン家具を設置したりと、

常に「他の大家さんより、１歩進んでいる」のが分かりました。

さて、今週は落札した競売物件の残金を支払ったり、
入居者さんに面談したりと、いろいろあります。

無断契約の保険代理店さんも、お詫びにいらっしゃるなど、
盛りだくさんな一週間になりそうです。

今日はこれから汐留まで、
ホームズ不動産投資フェアに行ってきます。

１５時からのトークセッションに出演するのですが、
参加者として、ブースを見たり講演を聴いたりもするので、
ちょっと早めに行こうと思ってます。

さて、今日は保険の無断契約について続報。

ちょっと前に、保険会社の社員さんから電話を頂きました。
声から判断すると、ちょっと偉い人っぽいです。

内容としては、

・代理店に経緯を確認し、代筆を認めた。

・保険料の無断引き落としはしていなくて、
　むしろ、現在は代理店側で立て替えている状況。

とのことでした。

ぼくが加入させられた契約は、管理会社が契約者になって、
個々の入居者は、「加入者」という扱いになる、
団体保険契約の一種でした。

ですので、個々の加入者には保険料の領収証が発行されず、
契約者（＝管理会社）が、まとめて支払います。

一応、話の流れに矛盾もありませんでしたし、
保険会社さんとの話し合いは、これで終わりになりました。

ただし、契約上の話は終わっていません。

契約書上は、ぼくが保険料を支払ったことになっているので、
ぼくが今から保険を解約してしまえば、
解約返戻金は、ぼくが受け取ることになってしまいます。

なので、管理会社（＝契約者であり、代理店）は、
ぼくと話し合いの上、

・保険契約を解約または取り消しする。

・ぼくが受け取る返戻金を、返してもらう。

上記の２点について、ぼくにお願いしないといけませんね。

「２万円くらいいいや」と放置しようとしても、
保険会社の「未処理クレーム」として残っているので、
完了報告をするまでは、終わらないはずです。

・・・でも、

管理会社からは、携帯への着信が２回くらいあっただけで、
（電話に出られる時間がめったいにありません）
その後、特に連絡はありません。

というのが、昨日までの経緯です。

コラムを連載している媒体が、現在３つあります。

ひとつめは、ご存じ満室経営新聞プレミアムで、
もっとも濃く、具体的な内容を書いています。

ぼくの収支的なものはもちろん、
来月の配信では、昨年入った税務調査の詳細とか、
自分の具体的な税務対策まで。

何で追加課税をされたのかも。。。（笑）

満室経営新聞プレミアム　詳細はこちら



次に、１年半くらい続けている、ノムコムproさんの連載。

トップページの右の方にリンクがあります。

以前は通常のコラムばかりでしたが、
新シリーズになってから、自分の物件購入の経緯を、
かなり具体的なところまで書いています。

毎月１回更新されますので、ぜひご覧下さいね。

ノムコムpro　トップページ



最後に、昨年から始まった楽待（らくまち）さんのコラム。

こちらは月に２回も更新されます。

ひとつが、楽待さんが選定した物件の評価を、
ぼくは自分の目線で行っていくもの。

ちょっとしたセミナーっぽい感じになっています。

もうひとつが、通常のコラム。
今のところは主に、不動産会社さんとの関係強化について、
いろんなテーマから突っこんでいます。

楽待コラムのページ

ぼくのほかにも、何人かの先生が執筆していますが、
毎月、「アクセスランキング」というものが、発表されてます。（＾＾；）

上記リンクの右の方にあります。

そんな話は聞いてなかったので、ちょっとプレッシャーです。

昨日の続きです。

銀行の方には、いま自分がやっている
「賃貸中の区分を購入して、退去したら売却する」という
投資法の説明をしないといけません。

融資対象として評価してもらえるかはともなく、
理解をしてもらわないとダメなので、
パワーポイントで、説明資料を作ってみました。

詳細は、来月のMSPに掲載します

それから、個人・法人の保有物件明細と、
個人の確定申告書、自分の書いた本なども準備しました。

で、当日行員さんがいらっしゃった訳ですが、
思ったよりちゃんと、自作資料を読みこんでくれました。

持ってる物件を、実需向けに売却すると、
だいたい、いくらくらいになるかの事例も添付しましたので、
多少は説得力があったのかも。

しかし、予想通りというか個人の時と同じというか、
貸せるとも、貸せないとも、何も言いません・・・。（＾＾；）

ただ、最初のプロパー取引は厳しいので、
保証会社経由のお申し込みから、スタートしましょう。

という話にはなりました。

このあたりは、融資オタクの石渡浩さんが、
去年のアパート経営フェスタで、お話していたことと同じです。

ただ、ちょっと残念なことに、保証協会の融資は、
プロジェクトごとで審査をするんだそうです。

公庫のように、いったん自己資金で決済した物件を、
あとから回収するような融資の申し込みは、できないとのこと。。

今回落札した競売物件の、残代金納付期限は来週。

審査が間に合いそうにありません。。（Ｔ△Ｔ）

仕方ないので、今後のためにいろいろとお話をして、
健全性と熱意をさりげなくアピール。

とりあえず、次の候補物件が出てくるまで、
こちらの銀行さんとの取引は、お預けということになりそうです。

ぼくのブログでは珍しく、融資の話です。

区分を積極的に購入するようになってからは、
「まず現金で決済」→「購入額の５～８割を後から借入」
という流れで、お金を調達してきました。

利用している金融機関は、日本政策金融公庫だけです。

日本政策金融公庫　完全攻略レポート

自分の書いたマニュアルを褒める訳ではありませんが、
今のところ、公庫融資は１００％通っていますし、
直近２件の案件については、電話と郵送だけでお金を借りています。

ただ、公庫の枠だって無限ではありませんし、
法人の決算も、３期連続で黒字となりましたので、
他行とも取引がしたいと思うようになりました。

そこで、法人の預金口座がある銀行の、
歩いていけるくらいの支店に、電話をかけまして、

「不動産を購入することになったので、融資のご相談がしたい」

と伝えました。

競売物件であることも、ちゃんと言ってますし、
いったんは自己資金で決済をすることも、報告済みです。

一応、電話口では丁寧に応対いただいたのですが・・

驚いたのは、電話に出た営業担当の行員さんが、
こちらに訪問したいと、おっしゃるのです。（￣Д￣；）　

これまで、個人で２億円くらい借りた銀行であっても、
自宅にいらっしゃることは、ありませんでした。

行員さんは「ご挨拶も兼ねて・・」とおっしゃいますが、
どう考えても調査です。

しかも、「本日の午後」とか「ムリなら明日で」と、
非常に早い段階での訪問を、希望されます。

せいぜい翌週に・・・くらいに思っていたのですが、
さすがに当日では準備ができず、翌日に持ち越しました。

必要書類として準備するよう指示を受けたのは、

　・直近３期分の決算書
　・法人の登記簿謄本
　・購入予定物件の図面その他の資料

これだけ。

個人の確定申告も、保有物件の明細も、
既存借入の明細も何もなし。

簡単な資料しか要求してこないということは、
まだ、貸せるかどうかまったく未知数で、
まずは「足切りするかどうか」くらいに思われている訳です。（＾＾；）

ただ、言われた書類を準備するだけでは、
あまりにも能がないと思ったので、
それ以外の資料も、準備することにしました。

次回につづきます。

前回の記事で問い合わせをいただいたので、
消費税について、ちょっと補足説明させていただきます。

例えば、Ａさんがある商品を１００円で仕入れて、
２００円で販売した場合を考えます。

Ａさんは、仕入れ時に１０５円で購入。５円の消費税を払ってます。

そして２１０円で販売。１０円の消費税をもらってます。

Ａさんが納める消費税は、差額の５円です。

これが、消費税のいちばん基本の考え方ですが、
この「課税のタイミング」は、
商品ごとではなく、事業年度を基準にしているのがポイントです。

商品１と２と３を仕入れて、当年度中に１しか売らなかった場合も、
１の販売時に受け取った消費税から、
１～３全ての仕入れ時に支払った消費税を差し引いて納めます。

差し引きがマイナスの場合は、消費税は還付されるのです。

不動産の売却の場合は、
購入と売却で年度をまたぐことが、普通によくあります。

ですので、購入に偏重した年度は消費税納税が少なく、
売却に偏重すると、その逆になります。

昨年度（１１月決算）は、購入が売却より多かったので、
納める消費税は少なくなっています。

さらには、全売上のうち非課税売上の割合が多いと、
また別途計算が必要だったりして、ややこしいのです。。

さて、今週の不動産投資活動は、
まず落札した競売物件の、残代金を支払ってきます。

入居者さんにも、連絡しないといけませんね。

それから銀行にも行ってきます。
そろそろ、公庫以外の金融機関とも取引をしたいので、
最初は少額でも、申し込みをしたいと思います。

そういえば、今日は祭日なんですね。

会社を辞めてから、さすがに土曜や日曜は意識しますが、
祭日をあまり気にしなくなりました。

今日は「建国記念の日」で、以前の「紀元節」。

初代神武天皇が即位された日ということになってまして、
日本人であることを、良かったと思うにふさわしい祝日です。

日本のことを悪くいう人が増えましたが、
すばらしい国ではないかと思います。金利も低いし（笑）

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どちらも、とても分かりやすい良い本です。（マンガです）

さて、先週末は顧問の税理士さんのところに、
もろもろの相談をしに行ってきました。

だいたい、会議室みたいなところで打ち合わせをするのですが、
ぼくに消費税の仕組みについて説明するために、
ホワイトボードいっぱいに、準備がしてあったので驚きました。

消費税のしくみを講義中。

簡単にいうと、消費税の課税業者になると、
売却が集中した場合に、ガンガン消費税がかかるという話です。

消費税の「収入－支出」は、物件ごとではなく、
年度ごとに見ていくっていうことですね。

さらに、一定期間で売却を想定しているので、
今後購入する区分マンションについては、
建物の減価償却を、しないことに決めました。

ですので、普通の不動産投資とは違って、
土地と建物の割合で、建物の割合が低い方が嬉しい訳です。

土地には消費税がかからないですからね。

税金はちょっと難しいけど、奥が深いです。

昨日は、例の保険会社の本社フリーダイヤルに、
例の件で電話をしてみました。

下記は、ぼくが話したことを限りなく忠実に再現したものです。

「契約した覚えがないのに保険証券のようなものが届いた件で、
１月末・・・ですからもう１週間以上前ですね・・・に、御社の方に
お電話して、申込書のコピーを頂いたんですね。

あ、ていうか、もしかしてこういう問題って、こちらにお電話する
んじゃなくてお役所とかに連絡するんでしょうか。
御社のホームページにも、保険オンブズマンっていうところの
連絡先が載ってますし。」

お役所＝財務局とか金融庁のことですが、
元保険会社の社員ということで、電話をしてる訳ではないので、
明確には、言わないようにしています。

「これ、いろいろ調べたんですけど、保険を扱ってはいけないく
らいの大変なことだということなので、それを１週間以上も放置
されていたのでは、ぼくもさすがに・・・はい、そうなんです。

今日中に解決しなかったら、ちょっとそういうところにも連絡しま
すからね」

もっとイヤな（＝保険会社を困らせる）言い方は、全然できます。

でも、ぼくは以前話題になった、
東芝にクレーム電話して録音していた人とは違いますので、
とりあえず、解決＆改善してほしいなって思います。

電話の結果なんですが、
保険会社の、ちょっと偉い人っぽい男性の方から、
夕方、電話がありました。

仕事中だったので、明日（つまり今日）かけ直していただくよう、
お願いしたのですが、さて、どうなることでしょうか。

今日は火災保険の無断契約の話は置いておいて、
（というか、進展がないのです・・）
先日落札した、競売物件の話をしようと思います。

開札が１月１８日ということで、ネットで落札を確認。

１週間くらいで、売却許可決定というものが出されました。

入札しておいて、よく意味が分かっていなかったのですが、
最高額の買受人となっても、入札の経緯や、
買受人によっては購入できない場合があるようです。

その後、裁判所からいろんな書類が送られてきます。

残金の振り込みをする用紙であったり、
自分で登録免許税を計算する書類まであったりします。

それくらい、裁判所の方で計算してくれよ・・と思いますが。。

しかも間違ってると差し戻されます。（画像下部分）

さて、落札した横浜市内の区分マンションなんですが、
占有については、以下のようになってます。

・債務者（＝前所有者）は、
　「自分はこのマンションを購入＆所有した覚えはない」と言っている。

・債務者との間に、賃貸借契約書の締結はない。

ひとつめがびっくり状況ですね。

もちろん、競売で落札すればちゃんと自分に所有権が来ますが、
あとで、「実は私のマンションです」みたいなことを言う人が、
でてきそうな気がしてしまいます（笑）

ふたつめについては、
裁判所で当時の賃貸借契約書も確認しました。

一応調べてみますが、抵当権設定前からの入居なので、
前所有者との契約に関わらず、
そのまま入居者の意志で、居住ができると思われます。

退去してくれると転売が可能なんですが、
これについては、しばらくは待たないといけません。（＾＾；）

今後の予定としては、上記の計算をしてお金を払う準備をしつつ、
入居者さんに連絡をして会ってこようと思っています。

このまま住まわれるにしても、
賃貸借契約書は、ちゃんと再締結した方が良いと思います。

満室経営新聞プレミアムで、収支と活動の公開をしてくれている、
ソプラノ大家さんこと、菅原久美子さんの本が出ました。

夢とお金をひきよせるソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ―フツーの主婦が「夢のソプラノ歌手」になれた!

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不動産のノウハウもたくさん書かれていますが、
自己啓発書っぽい要素が強い本です。

ＮＳＸ松田さんと一緒に、帯のコメントを書かせていただきました。

いま買ってもいいんですが、
２月１５日から、Amazonキャンペーンが企画されているそうなので、
その時に購入されても良いかと思います。



さて、昨日は保険会社から１枚のＦＡＸが届きました。

・・・これだけ・・・ですか。（＾＾；）

文中で伏せ字になっているところは、代理店である
賃貸管理会社の社名です。

不祥事の調査は、当事者の代理店に依頼するんじゃなくて、
自分たちでやるべきものですけどね。゛(｀ヘ´#)

このＦＡＸ１枚でさえ、ぼくが本店宛に追加連絡をしなかったら、
来なかったものではないかと思います。

もみ消される寸前でしたね。。（笑）

保険の無断契約についてのお話は、
コメントをいただいたり、閲覧数が多かったりして、
意外と人気があるのですが、

週末は、保険会社がお休みということもあり、
これといって、進展がありませんでした。（＾＾；）

木曜日にＦＡＸを入れたのは、保険代理店である
不動産管理会社を担当している部署ですが、
今日はこれから、保険会社の本社にＦＡＸを送ろうと思います。。

何だか、クレーマーみたいになってますが、
保険料を返してもらわないと、いけませんからね。ε= (´∞` )

以前勤務していた保険会社で、このような事案が発生すると、
だいたい、以下のような流れになります。

ぼくが送ったようなＦＡＸを、２営業日も放置するなんて
どんなバカ社員でもやりません。

　１．ＦＡＸを女性社員が見つけて、課長（か支社長）に報告。

　９．代理店不祥事故として財務局に届け出。



さらに、担当者や当該部署は、不祥事を発見できなかったことで、
業務監査などで、マイナス評価になるはずです。

保険会社に限らず、銀行などの金融機関は、
どこも同じレベルの厳しさで、コンプライアンスに取り組んでます。

前の記事と同じ結論になってしまうのですが、
やっぱり、外資の会社は甘い運営なのかなと思わざるを得ません。

自分の署名を代筆されて、自宅賃貸マンションの、
火災保険契約を、無断契約されてしまいました。

損害保険というものは、特別な場合を除いて、
「申込書＋保険料」が、成立要件になります。

今日は、その保険料をどうしたかという話。

今回の場合は、自宅マンションの所有者（＝貸主）さんが、
管理をお願いしている会社が、保険の代理店になっていました。

ですので、家賃やその他の費用と一緒に、
保険料相当分のお金を、引き落としてしまうことができます。

ぼくは、家賃入金とも関係ない個人の通帳は、
時々オンラインでチェックするだけで、記帳すらしていません。

（ＳＭＢＣを使ってるのですが、オンラインは過去２ヶ月までしか、
入出金明細を見ることができません。超不便です。）

マンションの更新は、１１月末なので、
保険証券が自宅に届くまで、気づかなかったという訳です。

では、管理会社さんが悪意でやったかというと、
たぶんそうではありません。

契約意思のない人に、日常的にこんなことをやっていれば、
それこそ、刑事罰とか訴訟沙汰になっているはず。

社内のミスに、普段からやってる代筆が重なって、
今回のようなことになったのだと思います。

ということで、経緯もだいたい予想が付いたのですが、
管理会社に文句を言っても始まらないので、
引受保険会社の営業担当部署に、ＦＡＸを送ってみました。

別に嫌がらせでは、ありませんよ？（笑）

経緯を理解いただいて、保険料を返してもらわないといけません。
そのために、手っ取り早い方法からです。

・・・なんですが、木曜日に送ったＦＡＸに対して、
保険会社からも代理店からも、何の連絡もありません。。

これはちょっと、びっくりしました。（＾＾；）

ぼくが損保会社にいた頃は、
「代理店が代筆をしてる」なんて連絡が入ったら、
それこそ、丸1日以上が潰れてしまう大問題だったからです。

外資の保険会社は、監督官庁の指導も甘いのでしょうか。。

だとしたら、それって要するに外圧だよなとか、
いろいろ考えてしまいます。

とりあえず週末を挟んでしまったので、
今日と明日は、普段の不動産投資活動を頑張ります。

早いもので、もう昨日から２月ということで、
おっと、よく考えたら今日は父親の誕生日だったりして、
ブログを書いたらメールでもしようかなと思っております。

・・・が、その前に、

火災保険が勝手に契約された件について、
続きを書かなければいけません。

ちなみに、保険業界では、
「契約意志がないのに、保険を勝手に加入させられること」を、
「無断契約」といいますので、以降はこの名称で。

まずぼくは、無断契約を行った代理店である、
管理会社に連絡を取るよりも前に、
保険会社の問い合わせ窓口に連絡をしました。

当事者を経由することで、「揉み消し」的なことになるのが、
イヤだったからです。

すると、保険会社のコールセンターの方は、
「寺尾様には、申込書にご署名を頂き、保険料をお支払いされてるので、
保険契約は正規に成立しております」
との回答でした。

まあ、それはそうなるでしょう。

保険会社では、申込書と保険料領収の確認をすることで、
保険証券を発行しています。

この当たりでピンと来ましたので、

「そうですか。じゃあ勘違いかもしれないので、
その申込書を、FAXしてもらってもよろしいでしょうか？」

とお願いしました。

それで届いたのが、こちら。

捺印欄に、サインをすることで印鑑に代えています。

外国人など、印鑑を持たない人もいますので、
この運用自体は、間違いではありません。

ただ、捺印の代わりになるのは、
もちろん、加入者本人が自署した場合のみ。

明らかに、こちらは代筆です。

では、保険料はどうなっているのかと、
その後の経緯については、明日につづきます。

ぼくは、横浜市内の賃貸マンションを、
自宅用に借りて、４年ちょっと住んでいます。

オーナーさんからすれば、区分所有ってことになります。

区分であっても管理会社に委託しているのですが、
この管理会社経由で、賃貸用の火災＆賠償責任保険に、
無断で加入させられていることが発覚しました。

加入させられてしまったのは、
某外資系損保会社の、よくある保険期間２年の商品です。

ぼくは、あらゆる種類の保険を、
自分が担当していた代理店さんで契約しているので、
他社の保険に加入することはあり得ません。

が、こんなものが送られてきました。

１２年も保険会社にいたので、このことがいかに重大なのか、
また、どういう経緯でこうなってしまったのかが、非常によく分かります。

仕方ないよな・・・という部分もなくはないです。（＾＾；）

業界の、構造的な問題でもあります。

ただ、保険も金融商品のひとつである以上、
厳しい法令遵守義務が課せられるのは仕方のないことです。

保険と、業界についての勉強にもなりますので、
本件について、明日から何度かに分けてお話しようと思います。