今日はブログの更新をやめておこうと思ったのですが、
せっかく２ヶ月間毎日続けてきた習慣なので、
やっぱり更新することにしました。（＾▽＾）

今日は、朝から銀行を回ってお金の整理。

業者さんへの振り込みには新生銀行を利用してますが、
家賃が入ってくるのは別の銀行（借入している銀行）になりますので、
口座から移し替える作業が、定期的に必要になります。

これが面倒くさいですよね～。（＾＾；）
嫌いな作業のひとつです。

あとは固定資産税を払ってきました。
口座引き落としになっている物件もありますが、
２５万円ちょっとを郵便局で振り込みました。

あと、週明けにまとまったお金が必要なので、
その準備もします。

資金繰り・・・というほどのものではありませんが、
数が増えてくると、支払いや引き落としを忘れそうに
なることがあります。

　・電気
　・水道
　・借り上げの駐車場
　・シルバー人材センター　３カ所
　・緑化センター（観葉植物のレンタル）

物件によっては、一部の支払を
管理会社さんに代行してもらっているのですが、
これを機に支払いの仕組みを見直してみようと思います。

メンター泉さんの、「仕組み仕事術」は、
おそらく３月３日にａｍａｚｏｎキャンペーンです。

詳しくは、泉さんのブログにて。

さっき静岡から帰ってきました。

いや～、楽しい時間を過ごしました。(*^▽^*)
ちょっと二日酔いで、朝はしんどかったですけど。

※あんまり二日酔いの話を書くので、
　 実家の親からクレームのメールが来たことがあります(笑)

静岡駅に沢さんが迎えに来てくださり、
高級車（レクサス）で、一昨年新築したマンションへ。

インタビューでは、融資のことを中心に、
新築についての考え方、管理・運営についてのノウハウなど、
幅広く伺うことができました。

普段のインタビューより、長いファイルになりそうです。(*^▽^*)

ちなみに金森さんの音声配信は、明日で終了です。
財布の中身レポート

金森さん＆沢さんの融資戦略２本立て。
必見・・・じゃないですね、必聴です。

もちろん、インタビューだけで終わるはずもなく、
夜は沢さん行きつけのお店で飲み会でした。

駿河牛のすき焼きをはじめ、
黒はんぺん（←超ウマ）、桜エビのかき揚げなど、
地元の料理を堪能させていただきました。(^∇､^ )

これから管理会社さんに電話して、
音声の編集します。

ちなみに、藤山勇司さんへのインタビューを予定していたのですが、
先方のご都合により、中止になってしまいました。(´∞｀ )

近いうちに、実現させたいと思います。

良さそうだな～という物件を見付けたときには、
シミュレーションソフトを使って、物件の善し悪しを確認します。

銀行に融資の打診をする際にも、
シミュレーションが付いていると、印象が良さそうです。
（「勝手な予測など要らない」って言われたところもありますが・・・）

主なソフトをシリーズでご紹介します。

まず、最初に使ったらいいかなというのが、
一発鑑太郎というソフトです。
２２，８００円。買付入れられなかったら返金保証だそうです。

これ、販売ページが怪しいんですよね。（＾＾；）
情報商材みたいな煽り方、しない方がいいと思います。

１９万８千円という架空の定価も現実感がないのです。

ただ、ソフト自体は非常によくできてます。
特に初心者の方には使いやすいと思います。

収支のシミュレーションというよりは、購入時に絞った設計。
第一段階の絞り込みをするために使うといいかも。

ぼくの金沢マンションはこんな感じ。

ふむふむ。
グラフが大きく凹んでいるところは、
「市場性」という項目です。

金沢市というところが、今後全国平均以上に
人口が減ることから、低い評価になっています。

こんな感じで、入り口のところが分かりやすいのが
一発鑑太郎の特徴です。

物件地域を入れると、人口や増減についても
コメントしてくれます。

ちょっと高いですが、
教材としての価値もあり、まずますのお勧めです。

ソフトの紹介は、あと３つ予定しています。
一発鑑太郎の他には、浦田健さんのものと広瀬さんのもの、
それから沢さんの鑑定ツールの３つがお勧めです。

さて、今日はその沢さんに会いに静岡遠征です。

核心を突く質問をして来ようと思います。(*^▽^*)

フルローン。

いい響きです。（=´∇｀=）
でも最近は、かなり難しくなってきました。

このフルローンですが、
「諸費用分しか現金がないので、フルローンじゃないと買えない」
という場合と、

「十分金融資産はあるんだけど、使いたくないから満額借りたい」
という場合は全然違います。

この辺は、変事対応力という言葉で、
金森さんのセミナーでも説明されています。

ただ、一時的に銀行口座の残高を増やすだけなら、
様々な創意工夫とちょっとした熱意があれば、
さほど難しいことではないと思います。

いつでも、お金のあるフリをすることが重要です。

そうやって銀行からフルローンを引いた暁には、
これまた様々な創意工夫で、決済に使う現金を
できるだけ少なくします。

ちょっと考えるだけでも、

・敷金は関西のように売買代金に含めず、別途精算する。

・固定資産税の日割精算をしない。
　（そのように交渉する。価格を多少上げてもそうする。）

・仲介手数料の支払いを待ってもらう。
　（それくらい関係の深い業者さんを作る）

・当然、月初第一営業日に決済。
　（１円でも多くの日割家賃をもらって相殺する）

上の４つを全部やった場合、
敷金と登記費用がだいたい同じ金額で相殺されて、
銀行に払う諸費用、印紙代、損害保険料が、
日割家賃で賄えます。

こうすれば、決済時の自己資金ゼロで物件が買えます。

もちろん、危険ですよ～(｡>_<｡)

決済直後に入居者がごそっと退去してしまうと、
敷金が返せません。

その物件または既存物件からキャッシュフローがないと、
仲介手数料すら支払えません。

数ヶ月後には、取得税も払わなければいけませんし・・・（＾＾；）

良い物件限定のテクニックという感じです。

先ほど伊豆の温泉から帰ってきました。

現地ではメルマガを書いただけで、
何も仕事はせず、ひたすらのんびりしてました。

夕食＆朝食バイキングで食べ過ぎです。
今日はもう、何も食べないでおこうと思います・・・。

さて、２３日のセミナー。
さっそく多くの方がブログに記事を載せられています。

ビールンビアーさん　　大家学さん　　公務員ひでさん

ジョセフィーヌゆきさん　　S0402さん　　えのっちさん

ブログ掲載、ありがとうございます。ヽ(^◇^*)/

今週は、財布の中身レポートの取材で沢孝史さんにお会いします。

地元の静岡まで行って、ご所有物件の見学と
コンスタントに物件を購入していくためのノウハウを
音声セミナーとしてインタビューしてきます。

５億円を超える融資を引くためのテクニックも、
ぜひ聞き出してきたいと思います。

昨日は、赤井誠＆松田淳の２大ブロガーセミナーでした。

あっという間に７０名が満席になった企画でしたが、
人手不足で準備や受付に手が回らず、
参加者の方にお手伝いいただいて、何とか運営できました。（＾＾；）

感謝感激です。

即効性のあるノウハウもお話いただきましたが、
重要なのは、そこに至るまでの考え方や判断であって、
講師の方にも、その部分に重点を置いてお話いただいてました。

セミナー、懇親会とも盛り上がり、
楽しい１日を過ごすことができました。

毎回、懇親会が盛り上がりすぎます。
懇親会大好きなメンバーが運営しているからでしょうか。(*/∇＼*)

講師のおふたり＆ご参加いただいた皆様、
ありがとうございました。(=´∇`=)

さて、月末に掛けてまた忙しいのですが、セミナーも終わって一段落したので、
今日はこれから新設した法人の「社員旅行」という名目で、
伊豆の温泉に行ってきます。

毎食バイキングなんですよね～。
超魅力的・・・(^∇､^ )

おはようございまぁす。

昨日はメルマガ購読者の方との飲み会。
焼き鳥が食べたいので、付き合っていただきました(*^▽^*)

高岡にいるときによく行っていたお店です。
安くておいしいので、お勧めです～。

飲み会には、物件の資料請求をしたこともない方から、
２千万円以上の家賃収入がある方まで、いろいろでした。

不動産の話をするのはホントに楽しく、
７時スタートで、終了１１時前という長丁場になってしまいました。

ご参加いただいた方、ありがとうございます。

昨日の主な話題

　・利回り最重要。高利回りに勝る利点なし。

　・最初の物件は、収支的に失敗しないことが大切。
　 評価や資産性は、２棟目以降の物件で追求する。

　・最初の物件は、国金融資がベスト。

　・自分の買いたい物件の基準を持つ。

　・まず家賃ありき。
　 過剰な設備投資より、安く貸すことを考える。

　・熱意さえあれば、結構うまくいく。

　・マクロ経済より、物件周辺を知ろう。

今日はこれから赤井＆松田セミナーで、
そのあとは恒例の懇親会があります。

また盛り上がりそうです。(=´∇`=)

メルマガ飲み会は、これからも時々やりたいです。

今日はＮＳＸ松田さんのお誕生日ですね。

jm48222というハンドルネームを思い出しました。

明日のセミナーに向けて、
練習をしているところだと思います。

これから、コメントしに行ってきます。

初めて１日に２回更新しました(笑)

昨日はアームレスリングの練習がありまして、
恒例の飲み会の後は、いつものカプセルホテルに宿泊。

今日は明日のセミナー会場下見のため、
茅場町に来ています。

明日は会場を運営している会社が休みなので、
社員の方からセミナールームの鍵を預けられてしまいました。

おおらかな運営です（笑）

昨日は管理会社さんから相次いでメールがありました。

金沢マンションの入居者さんが、結婚のために３月退去。
それから富山のアパートで漏水による停電・・・（＾＾；）

１月は絶好調の収支だったのですが、
今月は固定資産税に加えていろいろお金が掛かり、
厳しめのキャッシュフローになりそうです。

空室対策もがんばらなければいけません。
今日は業者さんにＦＡＸを流してみようと思います。

金曜の夜が、ＦＡＸを流すもっとも適したタイミングなんだそうです。

■細かい収支は財布の中身レポートで知ることができます。
　金森重樹さんの音声セミナーダウンロードは、まもなく終了です。

今週の賃貸住宅新聞に、
ＮＳＸ松田さんの記事が大きなスペースで載りました。

「ホームセンター活用で、リフォームコスト削減」
というテーマです。

記事の中で、フローリングとクロスがほぼ逆転してますので、
ちょっと意味が分からないところがあります。（＾＾；）

全賃の人、読んでておかしいと思わなかったのかな・・・。



松田さんの記事で（間違い以外で）目を引いたのは、
大家になって初めて請求された原状回復費用のところ。

８畳の洋室で、なんと２０万円もの請求。

今の松田さんなら、絶対にあり得ない数字です（笑）

自分でやってしまえば安くなるのは当然ですが、
ホームセンターを通じて「見積を見抜く力」を養っていると、
業者さんからのアッパー気味な請求に、的確な指摘をすることができます。

セミナーで講演するほどの達人松田氏も、
最初は高いお金を払っていたんですね。

日々成長していくことが大切だと思いました。

ぼくがアパート経営関連で今年伸ばしたい分野は、

・政府系金融機関の融資。
　国金は相当研究しましたが、商工中金や住宅金融支援機構でも
　融資を受けられるようになりたいです。

・建築の知識
　物件を見たときに、建物の評価がもっと正確に
　できるようになりたいと思ってます。

・外国人向け賃貸のノウハウ
　人口減少時代は、外国人向け賃貸が必須になると
　思っています。

こんなところです。

もちろん知識だけじゃなくて、
家賃収入も増やしたいと思います。

■メルマガ読者様も、８００名まで増えました。
　ブログに比べて、より具体的なノウハウを公開してます☆

遅ればせながらですが、浦田健さんの
「あなたのアパート・マンションを即満室にする方法」を
昨日から読んでます。

（同時にいくつもの本を読むので、読み終わりが遅いです）

浦田さんも、かなりパワーアップしてますね。
前回のノウハウを超えている部分が、たくさんあります。

ただ、なんでこんな物件を買ったのだろうという疑問は、　
本を読んでいる間、ずっと残ります(笑)

自ら空室に苦しんでみるために、
わざとハマったとしか思えません。（＾＾；）

あと、書き方が神田昌典さんにそっくりだなぁって
思いました。（=´∇｀=）

２８ページあたりの語り口が、
ぼくの好きな「あなたの悩みが世界を救う」
という本の前書きとほぼ同じです。

浦田さんが神田昌典さんをメンターにしているのは有名ですが、
しっかりしたメンターを定めて、忠実に教えを守っていくことが、
成功への早道なんだなぁ・・と改めて感じました。

不動産投資・アパート経営も同じで、
メンターを作って、その通りマネしてみれば、

そのメンターさんに近いところくらいまでは
行ける・・・というのが実感です。



さて、今日はこれからＮＳＸ松田さんと、
２３日のセミナーリハーサルです。

資料はすでに完成しております。
かっこいい～☆

ご参加いただく方、当日よろしくお願いいたします。(*^▽^*)

最近、ぼくもmixiというのを始めました。

普通に「投資家けーちゃん」という名前でやってますので、
よろしければメッセージやマイミクしてください。

画像もそのままです（笑）

しかし、mixiというところは、
ネットワークビジネスとか、在宅ワークと称した
いろんなものを薦める人がめちゃめちゃ多いですね。

「足あと」に見知らぬ人が載ってたんでクリックすると、

「私の出会ったビジネスで、月収７桁も夢ではありません」

という自己紹介が９０％以上という感じです。（＾＾；）

なぜ、その方がぼくの自己紹介を見て、
その在宅ワークなるものから、不動産投資に切り替えないんだろう
・・・と不思議です(笑)

あとは、妙にかわいい子がメッセージを送ってきて、

「mixiだと面倒くさいから、携帯に直接メールしてね（はぁと）」

なんてことが時々あります。

たぶん、メールすると変なお知らせの配信先に
登録されてしまうんでしょうね。(｡>_<｡)

おかしなアクセスに腹を立てずに、
ちゃんとしたお友達を増やしていきたいと思います。

シルバー人材センターと、便利屋さん。

ぼくの満室チームの中では、
管理会社さんの次に重要なチームメイトです。

シルバーさんを活用している理由は４つあります。

　・価格が安い。時間給で８００円くらいです。

　・何となく社会的にいいことをしてる気がする。

　・シルバーさん本人の高いやる気とスキル。

　・事務局がしっかりしている。

日常の掃除、草むしりなどが最適ですが、
地域によっては、植木の手入れや簡単な塗装なんかも
やってくれるそうです。

昨日はシルバーさんの事務局から、ＦＡＸが来ました。

シルバーさんには週に１回の清掃をお願いしていますが、
こんな感じで依頼事項以外のことを報告してくれることもあります。

以前は、駐車場の不法投棄物について
報告をいただいたこともあります。

管理会社さんにも、かなりマメに物件を見ていただいてますが、
シルバーさんと合わせて、より密なチェックができています。

事務局の方も親切ですよね。
ＦＡＸの料金を請求されるようなこともありません(笑)

みなさんも、シルバーさんを活用して、
経費を節約しながら、社会にいいことしましょう☆

■満室チームの作り方を、メルマガでお話しています。
　登録無料。読者特典もやってます☆

赤井さんとのセミナー打ち合わせに触発されて、
１１月に購入したマンションの入居付けを、
昨日から加速させています。

勝負は３月からと思っていましたが、
早く決まるに越したことはありません。

ちなみに、北陸は雪が降るので、
この時期どうしても問い合わせ・内見とも減ってきます。

天候のせいにして、空室６部屋の家賃を捨ててしまうより、
今からでもできることを考えて、やっていこうと思ってます。

まずは、セオリー通りに内見者さん向けのお手紙と、
物件チラシの設置をお願いしました。

モデルルーム的に使う内見用のお部屋は、
過剰なほどに床ワックスを掛けて、
さらに番号ロックを設置して、他業者さんでも入室できるようにしました。

ベタな作戦ですが、ＰＯＰ貼り付けも
したいと思っています。

それから、地元の賃貸情報誌に広告を打ちました。
半ページの広告枠を管理会社さん経由で買い取りまして、
自分の作った原稿を掲載してもらいます。

さらに、内見を増やす極秘テクニックも考えました。(￣ー￣)
うまく行ったら公開します。

家賃は下げませんが、募集条件は若干緩和です。

何重にも張り巡らされた入居促進策。

無事に効果が出てくれればいいのですが・・・。(o^-^o)

今週はセミナーの準備とアームの練習。
メルマガを読んでいただいてる方との飲み会（焼き鳥屋さん）も
２回ほど開催予定です。

特に、アームの練習では、特別ゲストで
日本チャンピオンの方がいらっしゃるそうです。

両手でも勝てないだろうなぁ・・・（＾＾；）

今日はこれからトレーニングと、
印鑑証明や住民票取りに、区役所へ行ってきます。

昨日は２３日セミナーのリハーサルで、
あかちゃんこと赤井誠さんと、２時間くらい打ち合わせ。

そのあと焼肉を食べながら、
さらに３時間くらい打ち合わせ。(^∇､^ )

赤井さんはぼくと同じペースでお酒を飲む、
数少ない大家さんのひとりです(笑)

内容はもちろん、ピカイチです。
いや～、勉強になりました☆

赤井さんは、世界企業相手のガチンコビジネス戦略を、
本業で何年も勉強されており、

その知識を応用して、勉強不足の大家さんに勝つことくらい、
朝飯前という感じです。(￣ー￣)v

知識、行動力とも素晴らしいのですが、
すごいな～と思ったのは、不動産投資に関して
とてもポジティブに取り組んでいるところです。

この「ポジティブ」な考え方ですが、
ぼくがいつも話しているようなレベルとはちょっと違います。

例えば、アパート経営について前向きな話をすることも、
悲観的な予測をすることもありますが、いずれにしても、
「収益・お金」を軸にしてアパート経営の善し悪しを語っています。

「リスクが高い、低い。」「見通しが明るい、暗い。」

というのも、要するに収益性のことです。

ただ、忘れてしまいがちなことですが、
不動産投資に取り組んでいる多くの方は、こういう活動によって、
貴重な経験をしたり普通じゃ出会えない友人を見付けます。

だから、お金以上のものを十分得ているのだ・・・と
赤井さんから話を聞いて、いたく感激してしまいました。

【昨日の名言】

「別に損してる訳じゃないんだし、
　これだけ楽しいことできるんだから、十分元が取れてるんじゃないの？」

まさに、ハッピー＆リッチ。
赤井さんから後光が差して見えました。(゜▽゜　)



お金を稼ぎたいという理由の中に、
人生を楽しみたいとか、友人をたくさん作りたいというのって
誰でもあると思います。

でも、不動産投資の世界に入ることで、
お金を稼ぐ前に多くを達成してしまっているのです。

そうだったのか～。(≧∇≦)/

不動産投資は事業性が強いので、他の投資に比べて
この「貴重な経験」ができる度合いが格段に大きいです。

大株主として役員に直言できるくらいのレベルになれば、
株式投資も大きな経験値になるかもしれませんが、普通はムリ。

ぼくが地道な不動産投資を、何年も飽きずに続けていられるのは、
儲かる以前に楽しいからなんだな～と思いました。

ブログを少し拡充しました。

保険のページをちょっと書き足したのと、
読んだ本を記録しておく読書日記というのを作りました。

保険のページは未完成のままですし、
読書日記は、今のところまだ５冊・・・（＾＾；）

まだまだ頑張ります。

不動産投資ブログもいいですが、
時々、別のページを見ていただけると嬉しいです（＾▽＾）☆

さて、赤井さんとＮＳＸ松田さんのセミナーが
一週間後に近づいてきました。

既に赤井さんからは資料をいただいてますし、
松田さんもあと少しで完成。概略はいただいてます。

どちらも、すご～いノウハウの固まりですので、
ぜひぜひご期待下さい☆

このセミナーは告知後１２日で７０名の定員がいっぱいになり、
開催１ヶ月以上前に募集を締め切っていたのですが、

今日までに若干キャンセルがでましたので、
３名のみ追加募集させていただきます。

　セミナーの詳細は、こちらのページから。

　サイトからは申込できませんので、
　こちらからお手続きをしてください。
　※15:20　キャンセル分も満席になりました。

残念ながら、懇親会はいっぱいです。（＾＾；）
ご参加いただく方も、多少きついですがご容赦下さい。

それでは、よい週末をお過ごし下さい☆

「敷金・礼金ゼロ」でＰＲしているにも関わらず、
「システム料金」として１ヶ月分を徴収するのは違法・・・との
公開質問状が、消費者支援のＮＰＯ法人から出されたそうです。

「敷金・礼金無料」表示に問題あり　レオパレス「商法」に公開質問状

退去時の費用も、かなり厳しく徴収していたようで、
内容を読んで、ちょっと引いてしまいました。（＾＾；）

ただ、Yahoo!トップページの見出しでは、
「レオパレス２１に公開質問状」とだけ書いてありましたので、

入居者さんの敷金・礼金のことよりは、
むしろ適当な家賃保証や、ウワサの一斉退去の話かと思いました。

悪い会社は、いろんなところでボロがでるものです。

話は変わりますが、１１日に放映されたカンブリア宮殿に、
生活創庫の堀之内社長が出演されていました。

著書でも有名な、ホームレス時代からはい上がった話を
するのかなぁ・・と思いましたが、
放映されたメインの部分は、世に出回る粗悪品の多さと、
物を大切にする意識の低さについてでした。

同じ生活創庫のお店で売られている、二つのタンスの引き出しを比べて、
材質や加工の仕方がどう違うかを説明してくれました。

安いタンスは材料も粗悪で、釘も使わない接着剤加工。

いいタンスはしっかりした一枚板を使い、
タブテールという手間の掛かる加工をしていました。

「この材料で、この加工がしてあるから、これくらいの値段はするだろう」

・・・という目を消費者が持てないから、
安いものばかりが売れてしまう、とのことです。

アパート建築・経営でも同じことで、
「モノの値段」をしっかり見極められる能力を持ち、
粗悪品に手を出してしまうことのないよう気をつけたいですね。

写真と本文は関係ありません。

今日はバレンタインデーですね～（＾▽＾）

ぼくはチョコレート食べられませんので、
特に関係ありません（笑）

食べ物の好き嫌いはほとんどないのですが、
お菓子類は、食べられるものの方が少ないです。

さて、今日は保険の話です。

何か人様に迷惑を掛けた場合は、
その損害を賠償しなければなりません。

民法の７０９条で決まっております。

　民法709条【不法行為の一般的要件・効果】.
　故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、
　これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

こんな感じです。当たり前ですね。

ですが、当たり前の常識を覆す、すごい例外規定があります。

　民法第709条の規定は、失火の場合には、適用しない。
　ただし、失火者に重大な過失があったときは、この限りでない。

　原文は文語体で「民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス
　但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス 」です。

なんと、失火（放火じゃない火災）によってどんな迷惑が掛かろうと、
加害者は弁償しなくていいのです。（＾＾；）

これを、俗に失火責任法といいます。

ですから、入居者が火事を起こしてアパートが燃えてしまったとしても、
入居者はその損害を賠償しなくていい訳です。

ただし、自分の借りている戸室の原状回復義務は残りますので、
賠償ではなく、原状回復の一環として費用を負担します。

入居者さんが「借家人賠償責任保険」というものに入るのは、
このためです。

逆にいえば、この原状回復の義務以外に、
入居者が火災時に負担しなければならないものはありません。

　隣の部屋まで燃やしてしまっても、

　消防車が水を掛けて、全戸水浸しになっても、

　補修が終わるまでの間、家賃が入らなくても、

何も負担しなくていいのです。

ですので、リスク管理をきっちりしなければならない大家さんとしては、
ご契約の火災保険に「家賃担保特約」というのを付けましょう。

この特約を付けておけば、
入居ができる状態になるまでの間の家賃損失を
保険でカバーすることができます。

家賃担保特約は保険商品によって、火災のみ適用の場合と、
ライフラインの損壊、水害その他の損害、
建物内での事故や犯罪まで適用になる場合と分かれますので、

よく確認してご加入されると良いと思います。

変な法律のせいで、不本意な支出をしなくてすむように
したいですよね。

さらに詳しい話は、ぼくのＤＶＤをご覧ください。

今日は自分の持ち物件が、
ネットに正しく掲載されているかを確認してみました。

前回訪問時の打ち合わせで決めた、
礼金や敷金などの募集条件変更が反映されているかどうか
ちゃんと見ておかないといけません。

そうしたら、自分の物件を
他の業者さんが紹介してくれていることが分かりました。

ありがたいですね。（＾▽＾）
管理会社の担当さんが、ちゃんと営業してくれているのです。

しかし、管理会社さんの方の募集条件が間違ってる・・・(◎o◎;)

他業者さんは合ってるのが笑えます。（＾＾；）

これは明日にでもメールを入れて、
訂正をお願いしないといけません。

「怒りません。でも、ちゃんと見てるんです」

というのが大切かなぁ・・・と思ってます。

逆にいいことをしてくれた時は、

「ちゃんと見てます。そして誉めますヽ(^◇^*)/
感謝してます。頼りにしてます。」

というスタンスです。

ベストタッグを組める管理会社さんがいなかったら、
地方での賃貸経営なんて、絶対にできません。

■金森さんの音声セミナー

　サンプルバージョンは右クリックで「対象をファイルに保存」

　全部で６６分あります。
　続きは財布の中身レポートのＶＩＰ会員から。

１１月に購入したマンションに、
ブロードバンドの引き込み工事が終了しました。

こちらは「光インターネットが月額２千円なら使いますか？」
というアンケートでも、使いたいという方が何名もいました。

結局、使用料を２５００円にしました（笑）

入居促進目的だけでなく、退去の防止や
できれば収益アップのために役立てたいと思います。

１５戸のマンションですが、１戸だけ
「ぼくはネットを使いませんから、工事はしないで下さい」
という方がいらっしゃいました。

次の入居者のためにも、全戸の工事を終わらせたかったのですが、
入室拒否のため断念です。（￣ヘ￣）

まだ空室がたくさんありますが、
今月末の情報誌には、紙面を買い取って広告も載せましたし、
３月満室をめざして頑張りたいところです。

それから昨日は財布の中身レポートの配信でした。
来月で３周年です。長く続いてますねぇ（＾▽＾）

金森さんの音声セミナーも好評です。
ＶＩＰ会員の完全版では、

　・金森さんが麻布の自宅マンションを破格値で取得した経緯
　・同時にいろんな仕事を進める方法
　・通販大家さんのＣＭ裏事情

　・１２月に融資基準が引き締まった本当の理由
　・給与年収による銀行の対応の違い
　・どうしたらフルローンが引けるのか
　・「変事対応力」と金融資産

　・パチンコ店とアパートローンの不思議な関係？
　・「ＰＨＳ」が経済を動かす（笑）

　・与信を毀損するのはこんな人
　・自営業者の融資基準
　・専業大家の融資基準

　・金森さん自身の不動産投資
　・超手堅い　「不動産投資の郵便貯金」とは？
　・ビジネスホテル投資を上手にやる方法

　・金森さんは、稼いだお金をどうしているのか？
　・風を読むことが大切
　・メンバー３名のぶっちゃけトーク

こんな感じの内容を聴くことができます。

中谷彰宏さんが講演をされるということで、
昨日はＴＳＵＴＡＹＡ主催のビジネスカレッジに参加してきました。

中谷彰宏さんの著作は、これまで何十冊も読んでいます。
（でも、８００冊くらい出しているんだそうです）

朝から夕方まで、講師６名の豪華キャスト。

ＦＸ、モチベーション、ネットビジネス
株式投資、不動産投資、中谷さんの「お金と運気の話」

素晴らしく充実していました。ヽ(^◇^*)/

畑岡さんという、トップアフィリエイターとして有名な方が
講演者のひとりだったのですが、

ご自身でアフィリ塾というものを主催していながら、

　「アフィリエイトは永続的な収入とはなり得ない」
　「月収１００万円を超えるには、毎日５時間の作業が必要」
　「素質のない人は、さらに割が悪い」

など、現実的なお話をされるのでびっくりしました。

その他のネットビジネスや投資についても、
独自のポリシーがきちんとあって、

人生全般的に筋が通っている感じがしました。

会場はいつも参加するようなセミナーとは客層が違って、
収益不動産を所有している方が、全体の１割もいない感じ。

不動産に限らず、まだ投資自体が未経験という方も多くいたようです。

そういう方にとっては、
主な投資手法を一通り学んでみて、興味のあるものを
深く追求していくきっかけになるイベントだったと思います。

中谷さんは、稼ぎ方というよりは「稼いだお金の使い方」について
話をされていました。

さすが講演慣れしていて、ものすごく話がうまかったです。

数日前に紹介した不動産王　ドナルド・トランプさんの自伝。

ずっと前に、別の出版社さんからも出ていた本なんですね。
トランプさんが４０歳くらいの頃に書かれたようです。

おもしろい一節がありましたのでご紹介。

--------------------------------------------------------------------------

　財団は２５００万ドルでこれ（部屋が１０８室もある別荘）を売りに出した。
　（中略）私はすぐに１５００万ドルというオファーを出したが、
　即刻断られた。

　その後数年間の間に財団は、私のつけ値より高い値段で何人かの買手
　と契約を結んだ。しかしいずれの場合も、最終的に取引が成立する前に
　話はこわれた。

　私はそのたびにまたオファーを出したが、
　つけ値は必ず前の時より低い額にした。

　最後に１９８５年の末、
　私は屋敷に５００万ドル、さらに屋敷内の備品に３００万ドルを
　現金で支払うというオファーを出した。

　財団はこの頃には不成立に終わる取引に嫌気がさしていたらしい。
　彼らは私のオファーを受け入れ、１ヶ月後に売買が成立した。

-------------------------------------------------------------------------

すごいですね。
鬼のような指値どころの話ではありません。（＾＾；）

トランプさんのコメントによれば

「うまいタイミングをとらえて素早く、そして断固とした行動をとることが
　いかに大きな利益に結びつくかを示す例だと言える」

だそうです。

弱気になってはだめですね。

キャッシュで支払えるとか、融資が確実に通るというのは、
非常に有利な交渉材料だと思います。

一般的には、物件の購入は
「情報」→「現地確認」→「指値で買付」→「契約後に融資の打診」

という順番で進みます。

ぼくの場合は、満額で入れることはほとんどないのと、
物件が遠隔地にあることが多いことから、

「情報」→「融資の打診」→「指値で買付」→「通れば見に行く」

という順番です。

この場合、融資が通っていることで指値の交渉力が
格段に高まることと、

指値が通って希望の利回りが得られる場合だけ
現地へ行けばいい訳ですから効率的です。

この順番で取引を進めるためには、取引銀行と気軽に相談できるような
関係を作らなければいけませんし、
現地に行く前に、物件の詳細が手に取るように分かるくらいの情報を、
親しい業者さんを通じて入手しておく必要があります。

投資はチーム。まさにその通りです。（＾▽＾）

自分ならではの満室チームを作って、
トランプさんをめざして有利な取引をしましょう～☆

■満室チームの作り方を、メルマガでお話しています。
　現在のご購読者様は６５０名。登録よろしくお願いします。　（＾○＾）９

売りホテルが多くなってきていますね。

健美家でも、

群馬のリゾート風ホテル

埼玉のファッションホテル

八王子のファッションホテル

など、２５～３０％超の物件が次々と出ています。

写真を見る限りでは、あまりイケてない感じですが、
高利回りは魅力的です。

過去１回だけ、売りホテルを観に行ったことがあります。
融資が通らないかな～、と判断してやめてしまいました。（＾＾；）

でも欲しいです。

利回りだけでしたら、地方の住居系でも出せるのですが、
何かこう、「ビジネスをしている」という感じがいいのです。

ファッションホテルに限らず、ビジネスホテル、旅館、
カプセルサウナ、健康ランドなど何でもいいです。

カプセルホテルなんて、
ぼくがやったら絶対流行ると思うんですけどね～。

例えばお金を掛けずにできる改善点だけでも、

　・各階で浄水された水を飲めるようにする。
　　（ウォータークーラーではなくて、ポットとコップを置く）

　・各部屋に携帯充電用のコンセントを付ける。　　
　・自販機の料金を、市価と同じにする。
　・前払いのポイントカードを発行する。
　　（食事やマッサージ、リピーターへの誘導）

　・携帯宛のメルマガを発行する。　
　・早いチェックアウトに特典を付ける。
　・ポケットティッシュをフロントに置く。

　・レストランの雑誌を充実させる。
　・レストランにマンガを置く。島耕作は必須。

普段使っている人なら、
「おーー！！」と頷いていただけると思います。（=´∇｀=）

いつの日か・・・・☆

ちなみに売られるようなホテルの場合は、
購入後のリフォームが、購入金額近く掛かることもあるんだそうです。

ですから、上記の売り物件程度の利回りでは、
全然ダメということらしいです。

不動産投資をやっていますと、色々問題が発生します。

ぼくの場合は、最初は融資が通らないというのがあって、
その後は滞納→裁判。見事に追い出しました。

つづいて、３棟目に購入したマンションで、
メチャメチャ高い水道代（水漏れ＆共用部の水栓出しっぱなし）の問題。

これは水道局に申立をして、料金を負けてもらいました。（＾＾；）

それからも次々と問題は発生します。

ですが、何かの本で「解決できない問題は発生しない」
というのを読みましたし、そう思います。

例えばぼくには、
日米間のこじれとか、オゾンの減少の問題は発生しません。

経済的なものでも、
１０億円レベルの問題は起こりえません。

何か困ったことが起きても、遙かにスケールの大きい
問題に取り組んでいる人がいることを思い出して、

勇気を出すようにしてます。(o^-^o)

ということで、遙かにスケールの大きい不動産の問題に、
自分をわざと直面させているとしか思えない人の本を紹介です。

不動産王　ドナルド・トランプさんの自伝

最初の方に、月曜日から金曜日までの５日間で、
トランプさんがどこに電話をして何をして・・・っていうのが
かなり詳しく書いてあります。

それを読むだけで、モチベーション上がると思います。

でかく生きましょう（＊＾▽＾＊）　

こっちの金持ち父さんとの共著もどうぞ。

昨日は２月２３日に開催されるセミナーの、
第一回目の打ち合わせを講師のＮＳＸ松田さんとしました。

松田さんのセミナーは、
「その通りにやれば、確実に高利回り物件を見つけられる」
というものです。

満室時２０％、現況１７％で回っているアパートが、
問い合わせのないままサイトに放置されているようなことがありました。

健美家では、なかなか見つけられない物件です。

まだ買わずに、さらに下がるのを待っているそうです(笑)
そういう「余裕の戦略」が使える物件を、探す方法も教えてもらえます。

赤井さんの打ち合わせは、来週の予定。
がんばって資料を作っていただいているようです。

ご参加いただく方は、ぜひご期待下さい。(*^▽^*)

月曜日に配信する財布の中身レポートも完成。
金森重樹さんの音声セミナーもダウンロードできるようになりました。

５分程ですが、サンプル音声を聴けるようにしました。

金森重樹さん　音声セミナー
（右クリックして、「対象をファイルに保存」）

本編は１時間ちょっとあります。

一般の方は初月無料ですので、ご興味のある方はどうぞ。

今日はこれから銀行でキャッシュカードを受け取って、
できれば融資担当の方に、話を聞いてこようと思います。

物件の家賃明細、領収証の束、クレジットカードの請求明細
通帳のコピー、去年の確定申告と帳簿を印字したもの・・・。

どっさりと書類を持って、税理士事務所へ行ってきました。

愛用のリュックが破損する程の分量で、
一気に年間分を渡したら怒られるのではないかと思いましたが、

まゆひとつ動かさず、

「はいはい～、じゃあやっておきますね～（*＾▽＾*） 」

とあっさり受領していただきました。
やはりプロは違います。

今年の確定申告に向けての対策として、
専従者給与を支払ったり、法人を設立したり頑張りましたが、
事前の計算では結構な納税額になりそうでした。

クレジットカードの明細を見ながらそんな話をしたところ、
「もっと落とせる経費があるんじゃないですか？」という話になり、
１ヶ月分の明細をその場でチェックしていただくことに。

さすがプロは違います。
経費になる項目について、ぼくのように見落としたりしません。

例えばドラッグストアで２千円くらいの支出がありました。
日用品を買ったのかと思って経費化していませんでした。

でも、それはぼくの勘違いで、
実は売りマンションを観に行く前に体調が悪かったので、
栄養ドリンクを購入したことを思い出しました。(￣ー￣)v

仕事帰りに行った吉祥寺のお寿司屋さんも、
定例の打ち合わせ会だったことを思い出しました。(￣ー￣)v

何でもカードで払っておいたのが幸いしました。
現金だと、領収証をもらうのをすぐに忘れてしまいます。

思い出せる項目がまだまだありそうなので、
納税額は思ったより減らせそうです☆

役立つアドバイスもたくさんもらえましたし、
今日だけで、顧問料分回収できたのではないかと思うほど、
有意義な打ち合わせができました。(≧∇≦)

税理士さんも、満室チームの大切な一員ですよね。

昨日の夜はアームレスリングの練習をしてました。
すごい筋肉痛で、タイピングをするだけでも痛いです。

・・・が、ブログ更新頑張ります。（＾▽＾）

昨日は朝一番で、買付のＦＡＸを入れました。

価格的には大きな指値もせず、先方さんにも了承いただいたのですが、
手付金の金額が少ないって言われてしまいました。（＾＾；）

今回は１００万円ということにしたのですが、
「せめて５％は・・・」ということです。

５％の手付金というと３００万円くらいです。

過去６件の購入金額はそれぞれ、

１９８０万円　→　９００万円　→　１６００万円　
　→　４５００万円　→　６３００万円　→　８０００万円

それに対して手付金の額は、

１００万円　→　１００万円　→　１００万円
　→　２００万円　→　３００万円　→　３００万円

という推移です。

今回が１００万円というのは確かにちょっと少ないのですが、
いろいろ話を聞いてみると、２億円くらいの物件を買った方でも
手付金は３００～５００万円程度の方が多いようです。

メンター泉さんの売買契約書を見せていただいたことがあるのですが、
２億５千万円の物件でも、２００万円くらいだったと思います。

だから、手付金の額で難色を示されるとは思いませんでした。（＾＾；）

とりあえず２００万円に訂正して再打診中です。

ちなみに売買スケジュールは思ったよりゆっくりのようで、
今週現地へ行く必要はなくなりそうです。

「日帰り決行」と思っていましたが、
財布の中身レポートを配信してから、１泊で行けそうです。

今日はこれから税理士さんのところへ行って、
確定申告関連の書類をどっさり預けてくるのと、

その後はリノベーション物件の見学に行って来ます。

デザインのセンスには自信がないので、
こういうのを積極的に観て勉強しなければなりません。

１／３１～２／１で富山にいってきたばかりですが、
今週また行かなきゃ・・という感じになってきました。

トラブルとかではなく良い方の話です。
新しく売り物件を見つけたので、急ぎで見てこないといけません。

今回は石川県の物件です。

とりあえず昨日のうちに銀行へ融資打診のＦＡＸを入れましたし、
今日これから買付を入れます。

ちなみに、既に今年３件目の買付。
買付なんて、こんなもんです。

住民票を取るより、買付を入れる方が楽です。
自宅からできますし（笑）

ただ、今回は指値をちょっとしかしないので、
通る率がいつもより高いです。

通らなければもちろん行きません。

実を言うとこの物件の話をはじめて知ったのは、
富山に着いた３１日の夕方でした。

しかし、予定のほとんどなかった翌１日は、
激しい二日酔いで、とても現地へ行ける状態じゃありませんでした。

新幹線の時間を早めて帰宅したくらいです。

時間とお金をムダにする致命的ミス。(｡>_<｡)
マイナスのキャッシュフローです。

でも、物件を買うかどうか・・・っていう時が、
いちばん燃えます。ヽ(^◇^*)/ 　熱いぜーー☆

今週は財布の中身レポートをやらなきゃいけないのですが、
（ぼくが校正してＰＤＦ変換しています）
自分の分は終わっていますので、何とかなりそうです。

ちなみに今月は、
キャッシュフローがすごいことになってます(￣ー￣)v

最高記録更新です。

昨日はＩＺＵＭＩ塾卒業生の勉強会＆懇親会でした。

最近は、必ずしもＩＺＵＭＩ塾に出た方でなくても、
メンバーの紹介があれば参加できるようになっています。

平気で億単位の話が飛び交うすごい集まりなのですが、
これから物件を買います！という方も参加できる懐の深さがあります。

手嶋さんという、札幌に物件を多く持っていらっしゃる方が、
ＤＶＤ撮りできるくらい高度な内容のセミナーをしてくれました。

資料の完成度が半端じゃなかったです。＾＾；

物件、まだまだ買えそうな気がしてきました。

ラブホテルを共同購入しようという話もあり、
今年はおもしろくなってきそうです。(≧∇≦)/

懇親会のメインはすき焼き。
割り下で煮るのではなく、本当のすき「焼き」でした。

ん～・・・。
こういう調理法には慣れていないのですが、

あっさりしていて、
どれだけでも入っちゃう～(^∇､^ )

その日は４人掛けテーブルだったのですが、
皆さん、遠慮がちであまり召し上がらなかったので、

ぼくがすき焼き肉の半分以上を食べたと思います。

完全に割り勘勝ちです・・・。

昨年１１月にあった懇親会はあんこう鍋でしたし、
美食倶楽部？というくらい、毎回レベルの高いものが食べられます。

お店選びについても、
幹事の方の並々ならぬ熱意を感じました。

皆さん、勉強熱心でいい人で、参加していて楽しいです。

これからもよろしくお願いいたします☆

富山に遠征に行くときは、必ず電車を使います。

東京駅～富山駅までの所要時間が、
だいたい３時間２０分くらい。

横浜の最寄り駅からだと、４時間ちょっとという感じです。

飛行機だと羽田～富山空港まで５０分なのですが、
空港までのアクセスが悪いので、使ってません。

また、お得意の深夜バスは富山→東京だといいんですが、
東京→富山の場合は到着時刻が早すぎます。

６時前に着いても、お店も開いてないし
することがありません。（＾＾；）

駅近くでレンタカーを借りて、富山市内にある３つの物件を
それぞれ一人で見ていきます。

ぼーっと建物を眺めていると、痛んでいるところや
改善の余地がある箇所が何となく分かってきます。

冬は寒いので、車の中から眺めます（笑）

それでお昼を食べた後、管理会社さんと打ち合わせです。
事務所に行くことが多いですが、今回は現地で。

畳の部屋に座って、会議しました。

そのあと、隣の射水市というところにある
最初に購入したアパートを見て、
もうひとつの管理会社さんへ行くのが通常のパターンです。

夜は保険代理店の川西さんと飲むことが多いです。
とってもナイスな飲み方をします。(￣ー￣)v

隣の金沢には、ドル箱的な利回り２５％の物件と、
スーパー管理会社さんがいらっしゃるのですが、

あまりにうまく行っているので、行く必要がありません(笑)

ちなみに遠征に掛かる費用は

・交通費　　２４，０００円（北陸フリー切符）
・レンタカー　５，２５０円（１３００ccクラス　１日コース）
・宿泊　　　　６，０００円（普通のビジネスホテル）

こんなもんです。
意外と掛かりません。

車のガス代も１０００円弱ですね。

あ。

上記にプラスして、飲み代が２５，０００円ほど必要です。

今、富山から帰る新幹線の中です。

西日がまぶしいのですが、隣に座っている窓側の人が、
ブラインドを下ろしてくれません・・・。（＾＾；）

さて、今回の遠征も充実していました。

１１月に購入したマンションの入居促進について、
現地で管理会社さんと膝詰めの打ち合わせ。

家賃は十分競争力のある水準だということなので、
それ以外の部分で大量の工夫を施すことになりました。

「こんなにやっちゃったら、入居が殺到するのでは？？」

なんて心配になってしまうほど、魅力的なオファーをご用意。
うまくいったら発表します。楽しみです。

夕方からは、メルマガの返事をくれた地元の投資家さんと会いました。

まだ物件をお持ちでないのですが、
会話に熱意を感じたのできっと成功すると思います。

その後は、その方も含めて３人でお寿司を堪能。
いつもに比べるとイマイチだったのですが、それでも美味しかった☆

３人での２次会と、ひとりでの３次会を経てホテル着。
翌日はお約束の二日酔いです・・・（笑）

最近、お酒が残りやすくなってます。

今日のお昼は、元勤務先の方と会いました。
保険業界も、引き続き大変そうです。

富山ツアーは楽しいですね。＾＾
今度は３月に行こうと思ってます。

明日はＩＺＵＭＩ塾参加者の勉強会＆新年会です。
ご参加される方、よろしくお願いいたします。