フェスタまで残り５日ということで、
いよいよ準備の最終段階です。

昨日は３コマ目の「リフォーム対談」の打ち合わせで、
松田さん、建築士の進藤さんにお会いしました。

大家さんで進藤さんをご存じの方は少ないですが、
アパート経営の収益性を考えた建築ができる、
数少ない建築士さんです。

打ち合わせ・・・ではあるのですが、
もう、その場の会話が対談そのものです。

端で聞いているだけで、かなりのノウハウと、
リフォームセンスが付いてしまいました。(￣ー￣)v

しかし、対面での打ち合わせをするのは、
この松田＆進藤ペアだけ。

ぼくと今田さんは、メールでのやりとりですし、
西山雄一さんに至っては、完全にぶっつけ本番です（笑）

コテツさん＆北野琴奈さんのナイスなリードで、
ノウハウ満載かつライブ感のある対談を、
お届けできればな～と思ってます。

ところで、財布の中身レポートの９月号。
「マサさんを交えて４人で語る、全賃フェアのポイント」は、
本日お申込の方までの配信です。

特筆すべきセミナーや出展企業、
全賃を効率的に、疲れず楽しむ方法など、

こちらも楽しく勉強することができます。

今日はまた会場に行って、
ライトやプロジェクター関連のチェックです。

最近、毎日上京してます。ε＝　（´∞｀　）

そういえば、先週の全賃新聞に、
フェスタの記事が掲載されていました。

最近夜更かしして、いろんな人のブログを読みながら、
不動産投資のことを考えています。

フェスタで購入・融資系の話をするので、
その方面について、自分のスタンスを固めるためです。

ぼくが不動産投資を始めて４年ですが、
４年前がどういう市況で、どういう融資環境だったか、
もう既に、記憶が薄れています。

おそらく、今の融資姿勢が４年前に比べて、
劇的に厳しいということはないのですが、
その頃を忘れているので、厳しく感じますよね。

ぼくが４年半前に買った不動産の教材でも、
「金利は４～５％、頭金２割は必須」って記載があります。

融資してくれる金融機関も、
スルガ銀行とか、ノンバンクが中心。

でも、その頃は投資の最重要指標である
「利回り」が高かった訳ですので、

そういう厳しい時期に頭金を入れて買った人は
短期譲渡の対象から外れた物件を売却して、
かなりの転売益を得ています。

１年半くらい前に、
「５年前に戻れたら、買いまくるのにーー！！」
ということを言う人もいましたが、

今って５年前の状況に近いかもしれません。

都内でも利回り１２％以上の築浅ＲＣがバンバン出て、
しかも低金利のフルローンが簡単に引ける。

そんな状況はあり得ません。
融資が通りやすいか、利回りが高いかどちらか。

「不動産を買う、最も良いタイミングは今日である」

という説を、ぼくは信じてます。

◆いつの時期でも使える普遍の法則です。

　光速！収益不動産投資成功法を読んでおくと、
　厳しい時期ほど「差が付く」はずです。

昨日は時間に余裕があったので、
ランドマークタワーに遊びに行きました。

コールドストーンのアイスを食べたり、
久しぶりに服を買ったりしました。

スーツを着なくなったにも関わらず、
普段の服を買うペースは退社前と同じなので、
いつも同じような格好をしてる感じです。

このあたりは、もう少し予算を取りたいです。

さて、そんな中でも不動産活動はします。

富山の３棟（４棟あるけど１つはなにもなし）について、
今度の課題を一覧表にしました。

管理会社さんにお願いするところも一覧にして、
メールに添付して送ります。

具体的には・・・・

・不要品の撤去（家財や干した魚）
・屋上に捨てないように、通路を封鎖する
・空室のガスレンジと照明交換

・雑草の刈り取り
　→専用庭の草が伸び放題になってるので、
　　入居者さんに通知の上、こちらで伐採する。

・駐車場の部屋番号プレートの修
・入居者さん用の物置の扉を修理

というような、細々したものです。
大家さんって、地味な作業ですよね（笑）

あとは、アマゾンから届いたお金の教養を、
じっくり読んでました。

収入が高い人も、低い人のどちらも
役立つ内容がたくさん書かれています。

それから、あとがきに書いてありましたが、
書籍の売り上げの一部が、寄付されるそうです。

買うまで一切言わないところが、
またカッコイイのではないかと思います。

しかも、今日から「仕組み」整理術の発売だそうです。

レバレッジシリーズみたいな
「仕組み」シリーズになってきました（笑）

こっちは苦手にしている分野。
さっそく読んで、参考にしたいと思います。

先日ご紹介したうっちゃんのセミナー。

販売ページがちょっと変わりましたね。
ノウハウが色々書いてあるし、写真も追加されてます。

センスいいな～って思いますね。

地方でも敬遠されない、
ちょうど良い感じのデザイナーズ物件です。

さて、昨日メルマガを書いていて思いだしたのですが、
大阪の賃貸住宅フェアに行くんでした。

１０月１７日～１８日。

東京では出展者として店番をしていた関係で、
見逃したセミナーやブースが、結構ありました。

大阪でしか見れない・聴けないものも、
いくつかありそうです。ヽ(^◇^*)/

さっそく、素晴らしい対応をしてくれる
いつものＪＴＢに連絡だー！と思ったのですが、

　新横浜～新大阪～会場と、
　羽田空港～伊丹空港～会場までの
　どっちが時間＆費用的にオトクか分からない。

　会場は繁華街とは言えない場所にあり、
　近くのホテルに宿泊すると、夜つまんなそう。

　前泊して１６日～１８日にするべきか、
　１８日は絶対飲み会とかあるので、
　やっぱり日程通りの１７日～１９日が妥当か、

　またはゴージャスに１６日～１９日にするか。
　シンプルに１７～１８の１泊だけにして、
　最終の飛行機か新幹線で、横浜に帰るか・・。

以上３点の理由から、連絡を延期しました。

土地勘がない場所なので、
こんなことでも、結構悩んでしまいます。ヽ（´～｀；）

ちなみに３年前に大阪に参加した時は、
富山（高岡駅）から６時前発の特急に乗って、
根性で開門時刻に間に合いました。

初日は会場近くのいいホテルに泊まりましたが、
（名幹事さんが全部やってくれて割安だった）

２日目の夜は大家さん数人で焼肉食べて、
確かおざわさんと一緒に、心斎橋のカプセルホテルに
泊まりました。

低コストで、体力の要る遠征でした（笑）

今日１日悩んで、明日には決断します。

昨日は旅の疲れを残しながらも、
現地をチェックしたフィードバックをしました。

放置してあった電化製品や干し魚はもちろん、
樹木の剪定や草刈りなどを、近日中にこちらで行う旨を
管理会社さんに報告します。

残置物について報告がなかったのは、
たまたま見逃していたところもあるでしょうし、
余計な心配を掛けないようにという、配慮かもしれません。

別に怒ったりしませんし、淡々とやるだけです。

手間とお金ばかり掛かって大変ですが、
９月中にはキレイにしたいと思っています。

さて、家賃保証会社のリプラスが破産しました。

リプラスは本業（？）の保証業務が原因ではないようですが、
このところ、「サービスが良すぎる」保証会社が目立ちます。

保証料が異様に安かったり、
本来２年程度の期間であるところを永久保証にしたり、
遅れ気味の入居者の保証を、中途で引き受けたりします。

本来、このような保証ビジネスの成否は、
「いかにリスクの低い集団を相手にするか」に
掛かっています。

審査のない生命保険に、病弱の人が加入したがるように、
条件の良い（＝甘い）保証会社には、リスクの高い人が集まります。
こういうのを、専門用語で逆選択（逆選抜）と言います。

だから、全賃貸住宅入居者の平均滞納率で考えれば、
大数の法則が働いて黒字となるはずの事業も、

高リスク集団を相手にした結果、
立ち行かなくなる可能性も、十分にあり得ると思います。

とはいえ、大家さんの立場としては、
条件の良い会社を無視するのももったいないです。

ですから、基本方針としては
「できるだけ条件の厳しい会社に通す」ことにして、
厳しい会社に通らなかった入居候補者は、
上記のような甘い会社に通せば良いかと思います。

そうすれば、万一（よりは高い確率で）保証会社が破産しても、
被害はごく一部で済む・・・ということです。

このようなことを考える人は、
もちろん、ぼくだけではありません。

すると、甘い会社にはさらに高リスクが集積します。
滞納予備軍ばかりを引き受けることになります。

保証会社が付いてるかどうかに関わらず、
しっかり入居審査をすることが大切だと思います。

昨晩、北陸ツアーから帰ってきました。

温泉と郷土の料理で心も身体もリフレッシュ・・と
言いたいところですが、長い移動で疲れました。（´。｀）　

おとといは加賀温泉駅で両親＆弟と合流して、
旅館にチェックインしたあと、物件を披露。

加賀のマンションは、なぜか共有の応接室があり、
自慢っぽい話をするには好都合でした（笑）

自慢ばかりでは仕事にならないので、
物件周辺を見て、掃除とか入居者さんの
マナーなどをチェックします。

幸いとてもキレイに維持されていて安心です。

昨日は加賀温泉駅で車を借りて金沢へ移動。
距離はだいたい、５０ｋｍくらいです。

金沢のマンションは佇まいが立派なので、
これまた、得意げになってしまいます。

親や弟に自慢なんかしてるようでは、
ぼくもまだまだです。（´～｀ヾ）

偶然シルバーさんが物件の掃除をされていて、
初めて挨拶をすることができました。

７７歳だそうですが、超元気でした。

そのあと、金沢で最も人気があるとされる
回転寿司のお店に行きました。

地元の愛知には「アトムボーイ」という
おいしいとは言えない回転寿司チェーンがありますが、
同じ食べ物とは思えないほどの差です。（゜▽゜；）

管理会社さんに教えてもらった店ですが、
物件以上に自慢することができました(￣ー￣)v

ですが、弟が高い皿ばかり注文するので、
ちょっとキレました。

プラマイゼロって感じです。

富山市内のホテルから更新してます。

昨日は朝１０時前に、富山空港に到着。
電車で行くより、かなり早いです。

レンタカーを借りて、富山の物件４棟を回りました。

走行距離は約７０ｋｍでした。
エリアを集中させると、何かと効率がいいです。

まずはリノベーション中のマンションを見学。
ほとんど空洞状態になっていました。

１０月初旬に完成するんだそうです。
壊してしまってからは、時間掛からないみたいですね。

リノベの秘訣は　→　こちら

あと、反省しなきゃな～と思ったのが、
夜逃げ＆倒産で空室激増のマンション。

自分も管理会社さんも、日頃の対応が手薄になっていて、
物件がかなり荒れちゃっています。（＞＜）
全体的に、きたなーい感じです。

屋上には、夜逃げした入居者さんの残置物なのか、
家財が一通り捨てられていました。

そして・・・

こ、これは・・・っ？！（ﾟДﾟ ；）

全長５０ｃｍくらいの魚が、
物干し竿に長期間干されていたようです。

何の心構えもなしで屋上のドアを開けたのですが、
目の前にこの魚ミイラが現れて、相当へこみました。

なんだろう・・・、干して食べようと思ったのか、
釣りの成果を示す魚拓みたいな役割を果たすのか、
まったく検討がつきません。

とにかく恐いので、すぐ撤去しようと思います。

物件への気合いの入れ方は、
入居率とか、荒れ度合いに直結しますね。

さて、今日はこれから加賀温泉です。

たぶん現地ではネットが使えないので、
明日のブログ更新は、お休みです。

今日から３日間、北陸です。

羽田空港から富山で、今日は富山市内で宿泊。
明日は加賀温泉泊です。

３月に購入した加賀温泉の物件には、
地元の旅館に何部屋も契約してもらっているので、
日頃のお礼も兼ねて、そこに泊まります。

部屋専用の露天風呂がついた、スゴイ旅館です。

崖ギリギリのところに建築されています。
コスト高そう～。（＾＾；）

愛知の春日井市というところから、
両親もやってきます。

たぶん自分の物件を見せたりするんだと思います。
よく考えてみれば、これまでで初めて。

物件を見て喜んでもらえるのか、
大きな負債に引いてしまうのか分かりません。(*/∇＼*)

さて、今日からメンター泉正人師匠の会心作である、
お金の教養のアマゾンキャンペーンです。

ただ、キャンペーンの具体的な内容について、
メルマガなどでの案内がないような気が・・・。

その辺、ちょっと要確認です。

　※夜になって発表されました。
　こちらのリンクから申し込みができます。

ある分野で目標としている人がいるとして、
「その人が書いた、その分野の本」は、
全て読むことにしています。

今日アマゾンで注文して、
旅行から戻ってきたら、届いている感じです。

毎月１回、メルマガの読者の方との
飲み会を開催しています。

これまでの開催実績は、
新宿（２回）、横浜（２回）、亀戸、名古屋、札幌。

昨日は、浅草の焼き鳥屋さんでした。

出席するのに勇気が要る・・・という声もありましたが、
全然そんなことはありません（笑）

昨日も、３次会（０：１５終了）まで盛り上がりました。

飲み会の告知はメルマガで行っていますので、
登録の上、勇気を出して（笑）参加してみてください☆

さて、昨日は金沢セミナーの原稿を書いてました。

「利回り２０％と入居率９５％を実現する
　投資家けーちゃん流不動産投資術　北陸地方限定版」

というタイトルにしました。（＾○＾）

不動産投資に向いている（と思う）北陸地方で、
どう物件を買い、どう運用するか・・・というテーマです。

ベンディアムのHPから申し込みできるので、
新潟～福井あたりまでの方は、ぜひご参加下さい。

飲み会の会場近くに、有名な「神谷バー」がありました。

電気ブランを飲んでみたかったのですが、
２次会が終わった後（２２：１５）に寄ってみたら、
早々と閉店していました。（＾＾；）

写真は、１次会が始まる前に撮ったものです。

「バー」って名前が付いてるんですから、
最低でも１時くらいまでは、やってて欲しいですよね～。

メルマガにも書きましたが、
うっちゃんが、セミナーします。

ソロ書籍も出版されるということで、
何かとおめでたいです。（＾▽＾）

ＩＺＵＭＩ塾と被ってるので残念ですが、
被らない方は、ぜひご参加下さい。

お宝不動産セミナー　リノベーション投資のヒミツ

うっちゃんの目を見て真剣に聞くと、
本当の意味での「ヒミツ」を、話しそう。

ノリノリなうっちゃんは、誰にも止められません（笑）

セキュリティで有名な佐藤直希さんとの、
ジョイントセミナーだそうです。

今日はメルマガ読者さんとの飲み会。

３日前の天気予報では、今晩が雨のピークだったのですが、
約２０時間早く、台風に通過してもらいました。(=´∇`=)

飲み会までは来週の富山行きに備えて、
リフォーム会社さんや管理会社さんに連絡するなど、
準備をしようと思います。

夜逃げ＆倒産のお部屋はそれぞれ片付き、
募集ができるようになりました。

８部屋中、５部屋空きの状態。

しばらくは家賃とローン返済額はほぼ同じで、
諸々の支払をしたらマイナスですが、
早期脱却できるよう、頑張らないといけません。（；＿；）

まぁでも、この状態で利回り９．７８％です。
そう思うと何とかなりそうです。

昨日は、アパート経営フェスタのスタッフミーティング。

運営サポーターとして
２０名近くの方にご協力いただきますので、
昨日はその役割分担とか、当日のシミュレーション。

受付が混乱しないような工夫なんかを、
２時間以上も掛けて、じっくり考えました。

皆さん忙しいのに、ご支援ありがとうございます。

来週は月曜日から、北陸遠征です。

今日と週末のうちに、溜まった仕事を片付けます。

昨日は金沢の管理会社さんから、
樹木剪定の完了報告メールが届きました。

管理会社さんに頼んだ仕事でもないのに、
ちゃんと報告してくれます。

ふむふむ。(=´∇`=)
いい感じに揃えられています。

さて、財布レポートの今月号。
マサさんとの全賃対談が、非常に評判良いです。

なぜ評判が良いのが分かるかというのは、
ちょっと秘密のマーケティングがあるのですが、
とにかく良いみたいです。（＾▽＾）

コテツさんの「あり得ない条件のサブリース」コラムでは、
自分の契約条件を、交渉過程も含めて
そのまま掲載してます。

このコラムをたたき台にして、
さらに良い条件を引き出すこともできそうです。

音声では、三代目大家マサさんが、
全賃フェアをどれくらい真剣に見てるか聴けます。

既に豊富な知識と情報を持ってるマサさんが、
会場地図をチェックしながら、
全てのブースをしらみつぶしに回っている話。

大家業への情熱が、よく分かると思います。
前向きで、素晴らしいです☆

ゆきさんのブログで、
いいこと書いていただきました。ありがとうです。

えー・・・あと、
ちょっと気になったのでひとつ。

最近、建築・不動産系の倒産が続いたこともあって、
不動産投資へのネガティブな話が増えました。

もちろん、的確な意見も多々あるし、
人口や景気のことなど、追い風とは言えないとも思います。

ただ、

「ブームに乗って買った人たちは、これから破産をする」
「資産価値が下落して、貸し剥がしに遭う」
「不動産投資なんか、儲からない。やるべきではない」

「でも、おれは大丈夫だけどね♪」（ ←ここは暗に言ってる）

というような、打開策の提示もない、
上から目線の書きように、ちょっと辟易しています。

アパート経営って、競合状況や市場などを考えると、
日本で行われている事業の中でも、
今でもかなり恵まれた環境だと思います。

あんまり先行きが暗いって話をするのは、
もっと厳しい環境でも頑張っている、

他の業種の方々に失礼です。

いやー。やりました。（＾▽＾）

ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタが、
昨日で満席になりました。

当日は、出演者、協賛企業様など合わせて、
約３００名の方が来場されます。

ご参加申し込みをいただいた皆様、
告知のご支援をいただいた皆様、
ありがとうございました。

昨日は、池袋にある機材レンタルの会社で、
プロジェクターのレンタル予約をしてきました。

あと、出演者がステージで座る椅子などの
レンタル品も見てきました。

いろいろ動き回って、仕事っぽかったです。

リーマンブラザーズ。

スーパーマリオとかを思い出してしまうのですが（笑）、

ぼくが就職活動をしてるときも、
超難関企業で給料がめちゃめちゃ高く、
とにかくすごい会社だ・・・というイメージでした。

世界経済的に、大ダメージみたいです。

既にＮＹの株価は大暴落だし、ドル安になってます。
これからの日本の株価も、釣られて下がると思います。
（↑ちょっと勉強したので、予測してみる）

アパート経営への影響を考えましたが・・・・
入居者さんの中で、勤務している人もいませんし、
特に影響はなさそうです。

物件近所のスーパーが潰れて、
布団販売店になってしまった時の方が、
何十倍もショックでした（笑）

あんまり偉そうなことは言えないのですが、
「世界経済がー！」「日本の人口減少がー！」と
経済評論家的にネガティブになっている人に限って、

自身の空室物件が、ネット掲載漏れになってるのに、
気づいてなかったりするんじゃないかなぁ・・。

身近なところが重要だと思います。

今日は天気が悪いのですが、
アパート経営フェスタで使うレンタル品を、
いろいろ見てこないといけません。

そろそろ「残席わずか！」と書いてもいいレベルです。

９月２２日から（実家の両親との旅行を含む）と、
１０月９日から（ベンディアムのセミナー出演を含む）とで、
立て続けに北陸に行きます。

◆ＩＺＵＭＩ塾特典としての北陸ツアーは、
　セミナー修了後の１１月からの予定です。お楽しみに☆

ＪＴＢに勤務している方と知り合えたので、
最近はそこを通じて、飛行機やホテルの予約をしてます。

何度も同じパターンで出かけるので、
航空会社はどこを使うのか、どんなホテルに泊まるのか、
全部分かってくれているので、楽ちんです。

幸い、入居状況は好調ですが、
夜逃げ部屋やリノベ部屋の確認が必要ですし、

今後の長いアパート経営のためにも、
管理会社さんとの関係強化は欠かせません。（＾▽＾）

久しぶりに、飲みに行こうかな～という感じです。

最近、スゴ腕の映像編集職人さんと、
素早く丁寧に仕事をこなす、ＳＯＨＯさんを見つけました。

ＳＯＨＯさんには、アパート経営フェスタで当日配布する、
パンフレットやチラシを作ってもらってます。

リーズナブルな料金で助かっているのに、
先方さんからも感謝されて、嬉しい限りです。

不動産と同じで、チーム仕事は楽しいですね☆

◆マサさんとお家大好きさんの豪華音声と、
　唖然とするサブリース会社と契約したコテツさんコラム。

　財布の中身レポートでパワー充電☆

レバ刺しパワーで元気いっぱいです。（＾▽＾）

ベジタリアンの道はかなり遠い・・・というか、
まったく見えません。。（笑）

さて、昨日は１０月末退去の連絡を受けたくらいで、
大家業としては、特になし。

フェスタの準備とか、その他もろもろ。
アパート経営にはかなり関係あるのですが、
大家業とは違う仕事が、かなり多くなってます。

昨日は時間があったので、
６月に撮影した、ＮＳＸ松田さんのリフォーム映像の、
編集チェックと、字幕の指示書を作ってました。

動画の編集はさすがに自分ではできないので、
プロの方にお願いしています。

ハウツーもののビデオとしては、
カメラワークなどに改善の余地がありますが、

「リフォーム技術の習得」を目的とするならば、
かなりの完成度だと思います。

元映像を、自分でちょっと切り貼りして、
予告編的なものをyoutubeにアップしてみました。

取りあえず、モニターホン、電子錠（ｅｄロック）、
カッティングシート貼付のシーンが出ています。

このほか、ＩＨクッキングヒーターの取り付けや、
木部の塗装、洗濯機ニップル、ＩＫＥＡ鏡などがあります。

１０月４日のフェスタが終わった後くらいに、
リリース予定です。（=´∇｀=）

そのＮＳＸ松田さんをも上回る、
物件獲得力と、セルフリフォーム力を持つのが、

今月の財布レポートでインタビューをしている
お家大好きさんです。（ＶＩＰ版音声のみ）

勉強になる上に、極めておもしろい音声です。

財布の中身レポートの、音声セミナー。
サンプル版も作ってアップしました。

右クリックして「対象をファイルに保存」

ハッピー＆リッチなブログの方に、
音声ファイルの製作方法を載せましたので、
ＩＣレコーダーなどをお持ちの方は、ご覧下さい。

昨日は、夜逃げ部屋の原状回復見積が来ました。

夜逃げされると、数ヶ月分の滞納家賃のほか、
退去時の精算もすべて大家持ちになってしまいます。

購入時から住んでいた方でしたが、
敷金ゼロで募集されていたので、リスクヘッジもなし。

保証人さんも、消息不明・・という、悪いパターン。（；＿；）　

クロスの張り替えや塗装、クリーニングなど、
全部で約２１万円の見積でした。

特に割高な項目もなかったので、そのまま発注。
感情を持たず、淡々と処理します。

事故米を買わされていた酒造メーカーに比べれば、
怒ってるレベルじゃないです。

お昼からは事務所でフェスタの準備。

サポーターの皆様の役割分担表を作ったり、
パンフレットの製作を発注したりという作業です。

あと５０人くらいで満席です。頑張るぞ～☆

夜は、楽しみにしていたレバ刺しを食べました。

過去最高レベルに美味しい上に、
焼き肉屋さんで食べる金額の、半額以下。ヽ(^◇^*)/

注文殺到で、申し込んでも届くのが１ヶ月後。

良いものを安価に提供すれば、
ちゃんとお客さんは来るのだな～と思いました。

レポートを配信した日（１１日）は、
のんびりするのが毎月のパターンです。

朝はブログやメルマガを書いたりしますが、
そのあとは、本を読んだりジムへ行ったりです。

スターバックスで本を読んでると、
リノベをお願いしている会社（富山市）から電話。

「今から現場を見に来られます？」

「い、いやっ・・今、横浜にいるのでムリです。（＾＾；）」

出かける前に工事代金の一部を振り込んだのですが、
ネットでの振込でも、富山の支店扱になるので、
富山に来ていると勘違いしたらしいです（笑）

このような、ネットに疎い方もまだまだいます。

リフォーム会社さんだから、笑っていられますが、
管理会社さんが同じように疎いと、かなり不利です。（´。｀）　

時々、「管理会社選びのポイントは？」と聞かれますが、
自分の経験上は、まず近いことだと思います。

近ければ、来店客に案内もしやすいし、
何かあった時の対応も、迅速で確実です。

管理会社が遠いメリットは、何もありません。

その次くらいに、ある程度のＩＴスキルだと思ってます。

個人別のメールアドレスがあって、
自社のホームページ上で物件を見せられる。

ちょっとおしゃれなチラシを、自社で作成できる。

ＩＴについてしっかり頑張っている管理会社さんなら、
客付けや日常対応も、きっとしっかりしてると思います。

一事が万事・・・というやつです。

だから、実際にメールのやりとりをしなくても、
自社のサイトで集客をしていなくても、
ＩＴスキルを、管理をお願いする時の判断材料にしています。

◆ところで、１０月の金沢セミナー。
　ベンディアムのサイトで、告知がありました。

　金沢駅から、すぐのところが会場のようです。

財布の中身レポートには、
毎月１時間ちょっとの、音声ファイルが付いてきます。

今月の配信は、マサさんとメンバー３人で、
全賃フェアで入手した情報などを、シェアしてます。

サンプル音声をアップしましたので、
購読をされていない方は、聴いてみてください。

右クリックして「対象をファイルに保存」

なかなか本格的な作りになっているのですが、
どこに外注している訳でもなく、自分で編集してます。

今日は、音声ファイルの作り方を紹介です。

まず、録音はＩＣレコーダーを使います。
ぼくが使っているのは、オリンパスＶ－６１というやつです。

ＩＣレコーダーで録音したファイルは、
ＷＭＡという形式です。

これを、普通のＣＤと同じＷＡＶという形式に
変換しないと編集ができません。

ファイル変換のソフトを買う必要はなく、
Rip!AudioCO Freeというのを、無料でＤＬして使ってます。

　 ファイル変換中の画面

ファイルを変換した後は、音声の編集です。

普通に話していると気になりませんが、
人間の話は、「あの～」とか「えー」っていう雑音が多く、
何度も聴く媒体には、そのまま使えません。

なので、そういったノイズや不必要な無音部分などを、
編集ソフトを使って、カットします。

話を伺う人によって違いますが、
６０分の音声ファイルだと、１～２秒程度の削除を、
だいたい２００ヶ所くらい入れています。

編集ソフトも無料で手に入れます（笑）
SoundEngine Freeという、とても良くできたソフトです。

ここまでの作業で、
インタビュー音声だけの完成版ができました。

この音声のみファイルの前後に、音楽を入れます。

音源は専用の無料配信サイトからＤＬしてきまして、
編集ソフトで、使える状態に編集しておきます。

最初は大きな音にしておいて、
話が始まるタイミングに合わせて、音を絞るのです。

また、最初は小さな音で始まって、
話が終わったら大きくなるバージョンも作成します。

それぞれ、オープニングと、エンディングです。

そして、作成した３つの音源を合成します。
ミキシングというやつです。

ここでも、もちろん無料ソフトを使います。
RadioLine Freeという優秀なソフト。
なんでこれらが無料なのか、意味が分かりません（笑）

　
音楽が小さくなるタイミングに合わせて、対談音声を挿入します。

３つのファイル（オープニング音楽、本編音声、エンディング音楽）を合成したら、
完成まではあと一歩です。（＾▽＾）

この状態でも聴けるのですが、
音楽ＣＤと同じファイル形式なので、容量がすごいです。

だいたい６０分の対談音声で、７００ＭＢくらい。
これでは、ダウンロードに何時間も掛かってしまいます。

そこで、最初に使用したファイル変換ソフトで、
ＷＡＶ形式のファイルを、ＭＰ３形式に変換します。

音質が多少劣化するのですが、ほとんど分かりません。
この作業で、ファイル容量が約１０分の１に減ります。

こうした作業を経て作成したＭＰ３ファイルを、
サーバーにアップロードして、完了です。ヽ(^◇^*)/

水曜日は管理会社さんが休みでした。

金沢の会社から入金だけされていまして、
それをネットで確認して、業務終了。

おとといのネタにした、
「収益不動産の価格が下げ止まっているか」について、
ネットで見てみましたが、別にそんなことないようです。

融資が厳しくなったとはいえ、
フルローンじゃなくても買えてしまう人がいるので、
数千万円くらいの物件は、激安感はありません。

あんまり見てませんが、
２億～などの価格帯では、破格値の売り物件が
時々出ているのかもしれませんね。

あとは原稿や音声の編集をして、
深夜に財布の中身レポートを配信。

「ふぅ～」って一仕事終えた感じになります。

今回は、音声が２本建てです。

◆一般＆ＶＩＰ　共通　（６４分）
　「マサさんを加えて、４人で全賃フェアを斬る！」
　
　・体力を消耗せず、３日間乗り切る方法
　・出展企業の見落としを防ぐ、マサさんのテクニック
　
　・毎回人気ゼロなのに、聞いた直後から役立つセミナーとは？
　・２つのストーリーで、リノベーションを成功に導く
　・社会貢献が入居推進に役立つ？　地方でもできるこんな工夫
　・意外！？　今は手堅いこの間取りは、将来絶対にヤバイ！

　・まさに過当競争！出血必至の滞納保証。驚きの契約条件。
　・「大丈夫？」って大家が心配する、良すぎるサブリース契約。

◆ＶＩＰ会員さんのみ　（７６分）
　「ＮＳＸ松田のリフォーム師匠！　お家大好きさんの爆裂トーク」

　・事前イメージとの、すご～いギャップ（笑）
　・ＮＳＸ松田さんをも超える、スゴ腕リフォームの神髄
　・素人が絶対手を出してはいけない場所とは？

　・実体験を重ねて洗練されていった投資スタンス
　・洗練されていない儲かる物件
　・ボロ物件でのこわーい話の数々

　・簡単な計算でできる、家賃マーケティング　
　・職人さんをチームに引き込むテクニック
　・不動産投資を始めるに至った、涙の回想録
　・絞り込むほど、勝てる・・という話

　・意外な資金調達方法
　・何としても、買う！という姿勢
　・旦那さんにばれずに、物件を買う方法

こんな感じです。
いつもより、コンテンツが豊富です。

持ち回りのコラムでは、あり得ないサブリース契約について、
コテツさんが、自分の契約内容を暴露しています（笑）

初月は購読料も掛かりませんので、
どうぞお試しになってみてください。(≧∇≦)/

３年半も続いてます。財布の中身レポート。

昨日は、夜逃げ＆倒産マンションについて、
荷物の撤去や新規募集の進捗を確認。

管理会社さんとは良い関係を築いていますが、
それでも、期待値通りに動いてもらえるなんて
大それたことは考えていません。

遅れている作業については、やんわり督促します。

倒産した会社の事務机や備品が、
いつの間にか持ち出されていました。

まぁ、面倒がなくて良かったかもしれません（笑）

今回は正規の手続きを踏みませんが、
契約が終了したと判断して、次の募集をします。

さて、昨日は購読しているメルマガで
「投資は東京、しかも２３区が一番であーる」
というような記事がありました。

このような記事を書いているのは、
２３区の物件を販売してる業者さんであることが多いです。

一番であるという根拠としては、
人口が増えているからなんだそうです。

しかも、転入者の８３．７％が２３区に転入するので、
２３区の物件が良いんだそうです。

投資としての収益性は、完全無視でした。

しかも面白いのは、
「首都圏の住宅着工数が大幅に増えている」ので、

「それだけ需要が増しているから、
　　　投資家にとっても今後が期待できる」

なんて書いてあるのです。

住宅の供給が人口増より多いので、
東京でも安心はできない・・・とは書いてありません。

サイトや活字になっているからといって、
むやみに信じ込むのは危険です。

専門家っぽい人も、普通に間違えることがありますし、
上記の２３区ネタのように、思惑絡みのこともあります。

ちなみに、「東京が必ずしも安心ではない」という話は、
ぼくのレポートでも書いてます。

６００名以上にダウンロードいただいてます。
まだの方は、ぜひお読み下さい。

利回り２０％のアパート経営を成功させる方法

昨日は、加賀温泉の管理会社さんから、
収支の連絡と、家賃の送金がありました。

満室になったので、送金額が増えてます。
いい感じです。(￣ー￣)v

さて、融資が厳しくなったと言われて久しいですが、
聞き込み情報を総合すると、厳しい理由として

・最も積極的だった、ＳＭＢＣがトーンダウンしている。
・都銀でも、購入エリアについての基準が厳格になった。
・評価に関わらず、一定割合の自己資金が必要になった。

という感じです。

収益物件への融資を全廃した・・・という話は、
以前はいくつかありましたが、最近は聞きません。

昨日のメルマガにも書いたんですが、
いつの時代でも、不動産以上に確実は担保はなく、
収益物件への融資は、常に行われてきました。

良い物件さえ見つけられれば、
融資をする銀行は、必ずあると思っています。

また、昨日は全賃の方から電話があって、

「物件価格が下げ止まっているという話を聞きますが、
不動産投資家はどう考えているか？」

みたいなことを聞かれました。

相場に関わらず、破格値の物件はあるので、
経済予測的なことには興味がありません。

そもそも、よく分からないし。（＾＾；）

◆着々と準備が進んでいます。
　アパート経営フェスタ２００８に、ぜひお越し下さい。

　赤井さんの新しいイラストが、ナイスです。

昨日はアームレスリングの応援＆観戦。
アパート経営については、何もしませんでした。

チャンピオン同士の、スペシャルマッチ。
スゴイ迫力です。（゜▽゜；）　

さて、リノベーション中の３棟目マンションの、
中途報告の写真が届きました。

「気が利くなぁ～。（＾▽＾）」って思ったら、
一緒に、中間金の請求書も入ってました（笑）

ハウスメーカーや大企業からの発注は、
工事代金完全後払いが多いんだそうです。

早く払ってあげれば喜ばれると思います。

バスタブが設置されているようです。
水回りから先に、工事していくみたいですね。

今日はレポートの執筆と編集などをします。

先日、自分の物件に、
全盲の方が入居されました。

入居してもらって大丈夫かなぁ・・って、
ちょっと迷いました。

最初に管理会社さんから打診があった時は、
「問題ありません。全然オッケーです！」なんて
即答したのですが（笑）、あとから問題点が浮かびます。

この辺、リスク感覚が鈍いっていうことです。（＾＾；）

例えば、火事や漏水を起こしやすいでしょうし、
ゴミを溜めちゃったり、部屋を汚くしたりという、
生活上の懸念点もあります。

自分の物件が盲人対応になっている訳ではないので、
移動時に怪我をされるかもしれません。

で、いろいろ考えたのですが、

　・盲人になったのは、何十年も前から
　・定期的にヘルパーの方が訪問して確認する
　・引越前の部屋を管理会社の方が確認していた

　・物件はオール電化で、火災のリスクが低い
　・エレベーター＆内階段なので、移動もしやすい
　・長期入居につながる可能性が高い

ということらしいので、
まぁ、大丈夫かな～と判断した訳です。

自分は視力がすっごく悪くて、たぶん０．０１くらいです。

寝てる時に大地震があって、眼鏡なしで避難したら、
間違いなくガケか地割れなどに落ちて死にます。（＞＜）

それでも、視力０．０１と全盲の間には、
ものすごく大きな「見え方の違い」がありますから、
それで普通に近い状態で生活できるなんて、驚きです。

ここからすぐに商売色の強い話になって恐縮ですが、
全盲の方がそれなりに多いということなら、
そういう対応の物件にすることで、相当な競争力が付くと思います。

点字の案内が付いていて、防災設備が強力で、
管理料を多めに払って、毎日巡回してもらうようにすれば、
かなり喜ばれるのではないかと思います。

「ペット可」どころではない、強力なＵＳＰです。
少し、研究してみようかな～と思いました。

さて、今日は埼玉でアームレスリングです。

最近弱くなったので、今日は応援だけ。
モチベーションを高めて、次へつなげたいと思います。

◆参加される方の中にも、著名な方が増えてきました。
　ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ２００８

◆ブログを読んでてメルマガに登録していない方。
　メルマガの方が１０倍面白いです。こちらから今すぐどうぞ。

ブロードバンド会社のベンディアムが主催する、
大家さん向け全国セミナーツアー。

先日、生徒として参加したのですが、
１０月１１日の金沢セミナーでは、
講師として、お話させていただくことになりました。

三代目大家マサさんも一緒です。(≧∇≦)

金沢と言えば、第２のホームグラウンドであり、
利回り２４．５％ウルトラ物件の所在地でもあります。

都内や横浜にいるときより、
元気な講演を、お届けいたします。

１１日はセミナーが終わってからすぐ帰京するので、
９～１０日あたりから、北陸入りします。

正式な案内は、まだのようですが、
福井～新潟あたりにお住まいの方はぜひ。

今日は、対談相手の今田信宏さんに、
進行のラフ案を作って送らなければいけません。

　・ズバリ、今でもフルローンを通す方法は？
　・コンサル会員の方しかしらないノウハウを教えて下さい。
　・どの銀行が、どういう融資傾向なんですか？

・・・ていう殺されそうな質問も、考えてみました(*/∇＼*)
顔色を見ながら、ぶつけてみたいと思います。

答えにくそうな際どい質問をしたら、
大拍手して、「後に引けない」状況にしちゃってください（笑）

もちろんぼくも、「お～！」って言ってもらえるような
役立つこと、元気のでることをお話したいと思います。

◆プラチナは昨日で満席。一般席のみ募集中。
　ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ２００８

夜逃げされてしまった部屋を確認しました。

ほとんど家財もなく、ペットボトルのゴミや
台所用品などがいくつかある程度。

片付けにはさほどお金は掛かりませんが、
もうちょっと早く対処しておけば良かったなぁ・・と
反省しております。

微妙に入金が遅れているくらいの入居者さんだと、
引っ越す費用を捻出できなかったりするので、
長期入居につながる場合も多いのです。

引っ越す費用が出せなくても、
夜逃げはできるのを、忘れてました（笑）

でも、４万ちょっとの家賃を踏み倒して夜逃げなんて、
うだつの上がらない人生に、情けなくなります。

収入不足で払えなくなる金額じゃないですからね。
ギャンブルとか、消費者金融とか、バカな支払のせいです。

ぼくがこの人じゃなくて、良かったです。

さて、こんなどうしようもない人もいれば、
お手紙を書いてくれた方もいらっしゃいます。

お掃除をお願いしているシルバーさんのお手紙。

足の手術でお休みされたので、
お見舞い金を少しお送りした件のお礼です。(^ー^* )

日頃の仕事も丁寧で、申し分ありません。

ムリをせず、末永く頑張っていただきたいと思います。

◆アパート経営フェスタのプラチナ席は、
　いよいよ残席「２」になりました。

昨日は、アパート経営フェスタの会場に行って、
施設の人との打ち合わせなどをしてきました。

あと１００人ちょっとです。
たくさん寄付できるよう、頑張ります☆

さて、昨日の話の続きです。

阪神大震災の時でも、
地震保険金の全社総支払額は７８３億円。

現在の地震保険の支払限度額５．５兆円の、
わずか１．４％ということです。

もちろん、首都圏直下型の大地震が起これば、
災害規模は阪神の比になりません。

一説では、経済損失１００兆円なんて言われてます。

でも、この「経済損失」というのは、
道路や電線、水道などのインフラや農作物の被害、
地震保険の対象とならない商業ビルなどの損害も、
もちろん含まれています。

また、いろんな施設が崩壊したことによって
経済活動が阻害されることによる損害も含みます。

それでも、地震保険の対象である「民家」の損害は、
限度額である５．５兆円を上回ると思います。

でも、地震意識の高い東京都でさえ、
地震保険の加入率は２８．８％という低いレベル。

地震で全ての建物が全壊する訳でもありません。
少しエリアを外れたり、屈強な建物の場合は、
被害がない、または少ないと予想されます。

以上を総合すると、
阪神大震災の７０倍もの支払が発生するようには、
ぼくには思えません。

ちなみに、阪神大震災での「経済的損失」は、
だいたい１０兆円程度だったと言われています。

災害当時の兵庫県の地震保険加入率は、
１２．４％（低いっ）でした。

経済損失の規模が１０倍あって、
地震保険の加入率が約２．３倍として計算すると・・・

７８３億円　×　１０　×　２．３　＝　約１．８兆円

５．５兆円には、かなり余裕があるように思えます。
あくまで予測ではありますが、こういう原理です。

ぼくの保険セミナーＤＶＤでは、
このような話を１０倍詳しく説明しています。（=´∇｀=）

銀行の担保評価である「積算法」について
分かりやすく解説しているレポートを見つけました。

「サルでも出来る・・・」という言い方は、
あまり好きではないですが、内容は良いです。

健美家に掲載されている物件を例題にしていたり、
路線価の調べ方が具体的に載っていたり、
丁寧だな～と思いました。　

超簡単！高利回り物件の積算評価

ＤＬ専用のアドレスを使ってくださいね。（＾▽＾）

さて、先日の記事でコメントをいただいた
地震保険限度額の話です。

内容としては
「保険会社の倒産を守るため、大規模な災害の場合は
　逆徳政令のように、免責になる規定があるのでは？」
というものです。

これは免責規定ではなくて、
大規模災害の支払限度額の規定です。

４月からさらに引き上げられて、
１災害あたり５．５兆円になりました。

保険会社全社合計で、これ以上の災害が発生した場合、
保険金の支払いが、割合に応じて削減されます。

５．５兆円といったら、日本の軍事予算レベルの金額。
そう簡単に超過しそうにありません。

これまで最も大きな地震保険金を支払ったのは、
もちろん阪神・淡路大震災ですが、

その支払額は・・・

７８３億円でした。

現在の限度額の１．４％でしかありません。

長くなりそうなので、明日に続きます。

今日は、アパート経営フェスタの会場下見で、
南大塚ホールに行ってきます。

ネットコンサルタント平賀正彦さんのメルマガで、
フェスタのご紹介をいただきました。

プラチナ席は、まもなく満席です。

昨日は久しぶりにアームの練習に行きました。
フォームが崩れているようで、弱くなってました・・。

ちょっとがっかりです。

さて、樹木の剪定作業も始まりましたし、
いなくなってしまった入居者の残置物も、
片付けの見積もりを取りました。

加賀温泉にあった２戸の空室は、
昨日から入居開始。

短期の予定でしたが、
１戸は普通の契約に変更になりました。（＾▽＾）

月初めからツイてます。

・・・と思ったら、
夜逃げと倒産されてるんだった（×へ×）

これでイーブンです。

今月は２２日から北陸遠征なんですが、
２３日から実家の両親も合流して、
加賀温泉の旅館（大口の入居者さん）に宿泊予定です。

２２～２３日には旅館ある地域で
「こいこい祭り」というイベントがあり、
何だか盛り上がりそうで、楽しみです。

現在の入居率は・・・

　１棟目 　　　　９／９　　　安定経営中　
　２棟目　　　　２／８　　　ダブルショック！（＞＜）
　３棟目　　　１２／１３　　実質的に満室
　４棟目　　　２８／２８　　安定経営中
　５棟目　　　１５／１５　　安定経営中
　６棟目　　　１９／１９　　昨日から満室

さすがに、８７／９４に落ちてしまいました。

破産と夜逃げがダブル発生ですから、
これはもう、仕方ありません。（＾＾；）

入居割合は９２．５％になり、
全体的には、まずまず良い水準です。
家賃ベースでいえば、９４％くらいです。

遠征の頃には荷物の撤去も終わっているだろうから、
徹底的な入居促進について、
管理会社さんと打ち合わせになりそうです。

行った時の用事ができて、良かったです。
な～んて（笑）

今日は９月１日ということで、
防災の日ですね。

会社にいた頃は、避難訓練的なイベントがありました。

ビルの１フロアに、テナントとして入っていたのですが、
「各テナントから２名ずつ参加」みたいに、
ビルのオーナーさんからの通達があるのです。

３セクのビルだったから、まじめにやってたのかも。

ぼくは訓練参加の担当になることが多く、
毎年、ダラダラと訓練に参加してました。ε＝　（´∞｀　）

さて、この時期に損害保険会社では、
地震保険の加入推進の取り組みをします。

「今ご加入の火災保険では、地震による火災は補償されません」
というようなＤＭハガキが届きます。

地震保険に加入済みの契約には、
ＤＭハガキは来ません。

地震保険は必ず入りましょう。
財務省の解説ページ

人間の通常、「損害規模」よりも「発生頻度」を重視する
リスク感覚を持っています。

地震のような確率の低い大災害よりも、
身近で小さなトラブルを心配します。

ひとつのエリアで大規模地震が発生するのは、
せいぜい何十年に１回程度ですが、
その時には建物が完全に崩壊するかもしれません。

３０年に１回の確率・・・というのは、
別に、３０年後に発生するということではありません。

３０年後の今日と、２００８年９月１日とは、
理論上は同じ確率で地震が起こります。

保険証券を見て、万一の際に耐えうる内容か、
一度、確認してみることを、オススメします。

◆アパート経営フェスタの告知、ありがとうございます。
　 もうすぐ半分埋まります。(≧∇≦)

　yokoさん　　大家さん学びの会さん