松田さん&進藤さん

フェスタまで残り5日ということで、
いよいよ準備の最終段階です。


昨日は3コマ目の「リフォーム対談」の打ち合わせで、
松田さん、建築士の進藤さんにお会いしました。

大家さんで進藤さんをご存じの方は少ないですが、
アパート経営の収益性を考えた建築ができる、
数少ない建築士さんです。


打ち合わせ・・・ではあるのですが、
もう、その場の会話が対談そのものです。

端で聞いているだけで、かなりのノウハウと、
リフォームセンスが付いてしまいました。( ̄ー ̄)v


しかし、対面での打ち合わせをするのは、
この松田&進藤ペアだけ。

ぼくと今田さんは、メールでのやりとりですし、
西山雄一さんに至っては、完全にぶっつけ本番です(笑)


コテツさん&北野琴奈さんのナイスなリードで、
ノウハウ満載かつライブ感のある対談を、
お届けできればな~と思ってます。


ところで、財布の中身レポートの9月号。
「マサさんを交えて4人で語る、全賃フェアのポイント」は、
本日お申込の方までの配信です。


特筆すべきセミナーや出展企業、
全賃を効率的に、疲れず楽しむ方法など、

こちらも楽しく勉強することができます。


今日はまた会場に行って、
ライトやプロジェクター関連のチェックです。

最近、毎日上京してます。ε= (´∞` )

物件購入のタイミング

そういえば、先週の全賃新聞に、
フェスタの記事が掲載されていました。

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最近夜更かしして、いろんな人のブログを読みながら、
不動産投資のことを考えています。

フェスタで購入・融資系の話をするので、
その方面について、自分のスタンスを固めるためです。


ぼくが不動産投資を始めて4年ですが、
4年前がどういう市況で、どういう融資環境だったか、
もう既に、記憶が薄れています。

おそらく、今の融資姿勢が4年前に比べて、
劇的に厳しいということはないのですが、
その頃を忘れているので、厳しく感じますよね。


ぼくが4年半前に買った不動産の教材でも、
「金利は4~5%、頭金2割は必須」って記載があります。

融資してくれる金融機関も、
スルガ銀行とか、ノンバンクが中心。


でも、その頃は投資の最重要指標である
「利回り」が高かった訳ですので、

そういう厳しい時期に頭金を入れて買った人は
短期譲渡の対象から外れた物件を売却して、
かなりの転売益を得ています。


1年半くらい前に、
「5年前に戻れたら、買いまくるのにーー!!」
ということを言う人もいましたが、

今って5年前の状況に近いかもしれません。


都内でも利回り12%以上の築浅RCがバンバン出て、
しかも低金利のフルローンが簡単に引ける。

そんな状況はあり得ません。
融資が通りやすいか、利回りが高いかどちらか。


「不動産を買う、最も良いタイミングは今日である」

という説を、ぼくは信じてます。


◆いつの時期でも使える普遍の法則です。

 光速!収益不動産投資成功法を読んでおくと、
 厳しい時期ほど「差が付く」はずです。

やることリストと「お金の教養」の感想

昨日は時間に余裕があったので、
ランドマークタワーに遊びに行きました。

コールドストーンのアイスを食べたり、
久しぶりに服を買ったりしました。


スーツを着なくなったにも関わらず、
普段の服を買うペースは退社前と同じなので、
いつも同じような格好をしてる感じです。

このあたりは、もう少し予算を取りたいです。


さて、そんな中でも不動産活動はします。

富山の3棟(4棟あるけど1つはなにもなし)について、
今度の課題を一覧表にしました。

管理会社さんにお願いするところも一覧にして、
メールに添付して送ります。


具体的には・・・・

・不要品の撤去(家財や干した魚)
・屋上に捨てないように、通路を封鎖する
・空室のガスレンジと照明交換

・雑草の刈り取り
 →専用庭の草が伸び放題になってるので、
  入居者さんに通知の上、こちらで伐採する。

・駐車場の部屋番号プレートの修
・入居者さん用の物置の扉を修理


というような、細々したものです。
大家さんって、地味な作業ですよね(笑)


あとは、アマゾンから届いたお金の教養を、
じっくり読んでました。

収入が高い人も、低い人のどちらも
役立つ内容がたくさん書かれています。


それから、あとがきに書いてありましたが、
書籍の売り上げの一部が、寄付されるそうです。

買うまで一切言わないところが、
またカッコイイのではないかと思います。


しかも、今日から「仕組み」整理術の発売だそうです。


レバレッジシリーズみたいな
「仕組み」シリーズになってきました(笑)


こっちは苦手にしている分野。
さっそく読んで、参考にしたいと思います。

大阪の賃貸住宅フェア

先日ご紹介したうっちゃんのセミナー


販売ページがちょっと変わりましたね。
ノウハウが色々書いてあるし、写真も追加されてます。


センスいいな~って思いますね。

地方でも敬遠されない、
ちょうど良い感じのデザイナーズ物件です。





さて、昨日メルマガを書いていて思いだしたのですが、
大阪の賃貸住宅フェアに行くんでした。

10月17日~18日。


東京では出展者として店番をしていた関係で、
見逃したセミナーやブースが、結構ありました。

大阪でしか見れない・聴けないものも、
いくつかありそうです。ヽ(^◇^*)/


さっそく、素晴らしい対応をしてくれる
いつものJTBに連絡だー!と思ったのですが、


 新横浜~新大阪~会場と、
 羽田空港~伊丹空港~会場までの
 どっちが時間&費用的にオトクか分からない。

 会場は繁華街とは言えない場所にあり、
 近くのホテルに宿泊すると、夜つまんなそう。

 前泊して16日~18日にするべきか、
 18日は絶対飲み会とかあるので、
 やっぱり日程通りの17日~19日が妥当か、

 またはゴージャスに16日~19日にするか。
 シンプルに17~18の1泊だけにして、
 最終の飛行機か新幹線で、横浜に帰るか・・。


以上3点の理由から、連絡を延期しました。

土地勘がない場所なので、
こんなことでも、結構悩んでしまいます。ヽ(´~`;)


ちなみに3年前に大阪に参加した時は、
富山(高岡駅)から6時前発の特急に乗って、
根性で開門時刻に間に合いました。


初日は会場近くのいいホテルに泊まりましたが、
名幹事さんが全部やってくれて割安だった)

2日目の夜は大家さん数人で焼肉食べて、
確かおざわさんと一緒に、心斎橋のカプセルホテルに
泊まりました。

低コストで、体力の要る遠征でした(笑)


今日1日悩んで、明日には決断します。

保証ビジネス

昨日は旅の疲れを残しながらも、
現地をチェックしたフィードバックをしました。


放置してあった電化製品や干し魚はもちろん、
樹木の剪定や草刈りなどを、近日中にこちらで行う旨を
管理会社さんに報告します。

残置物について報告がなかったのは、
たまたま見逃していたところもあるでしょうし、
余計な心配を掛けないようにという、配慮かもしれません。

別に怒ったりしませんし、淡々とやるだけです。


手間とお金ばかり掛かって大変ですが、
9月中にはキレイにしたいと思っています。


さて、家賃保証会社のリプラスが破産しました。


リプラスは本業(?)の保証業務が原因ではないようですが、
このところ、「サービスが良すぎる」保証会社が目立ちます。

保証料が異様に安かったり、
本来2年程度の期間であるところを永久保証にしたり、
遅れ気味の入居者の保証を、中途で引き受けたりします。


本来、このような保証ビジネスの成否は、
「いかにリスクの低い集団を相手にするか」
掛かっています。


審査のない生命保険に、病弱の人が加入したがるように、
条件の良い(=甘い)保証会社には、リスクの高い人が集まります。
こういうのを、専門用語で逆選択(逆選抜)と言います。


だから、全賃貸住宅入居者の平均滞納率で考えれば、
大数の法則が働いて黒字となるはずの事業も、

高リスク集団を相手にした結果、
立ち行かなくなる可能性も、十分にあり得ると思います。


とはいえ、大家さんの立場としては、
条件の良い会社を無視するのももったいないです。

ですから、基本方針としては
「できるだけ条件の厳しい会社に通す」ことにして、
厳しい会社に通らなかった入居候補者は、
上記のような甘い会社に通せば良いかと思います。


そうすれば、万一(よりは高い確率で)保証会社が破産しても、
被害はごく一部で済む・・・ということです。


このようなことを考える人は、
もちろん、ぼくだけではありません。

すると、甘い会社にはさらに高リスクが集積します。
滞納予備軍ばかりを引き受けることになります。


保証会社が付いてるかどうかに関わらず、
しっかり入居審査をすることが大切だと思います。

加賀と金沢

昨晩、北陸ツアーから帰ってきました。

温泉と郷土の料理で心も身体もリフレッシュ・・と
言いたいところですが、長い移動で疲れました。(´。`) 


おとといは加賀温泉駅で両親&弟と合流して、
旅館にチェックインしたあと、物件を披露。

加賀のマンションは、なぜか共有の応接室があり、
自慢っぽい話をするには好都合でした(笑)


自慢ばかりでは仕事にならないので、
物件周辺を見て、掃除とか入居者さんの
マナーなどをチェックします。

幸いとてもキレイに維持されていて安心です。


昨日は加賀温泉駅で車を借りて金沢へ移動。
距離はだいたい、50kmくらいです。

金沢のマンションは佇まいが立派なので、
これまた、得意げになってしまいます。


親や弟に自慢なんかしてるようでは、
ぼくもまだまだです。(´~`ヾ)


偶然シルバーさんが物件の掃除をされていて、
初めて挨拶をすることができました。

77歳だそうですが、超元気でした。


そのあと、金沢で最も人気があるとされる
回転寿司のお店に行きました。

地元の愛知には「アトムボーイ」という
おいしいとは言えない回転寿司チェーンがありますが、
同じ食べ物とは思えないほどの差です。(゜▽゜;)


管理会社さんに教えてもらった店ですが、
物件以上に自慢することができました( ̄ー ̄)v


ですが、弟が高い皿ばかり注文するので、
ちょっとキレました。

プラマイゼロって感じです。

富山物件めぐり

富山市内のホテルから更新してます。

昨日は朝10時前に、富山空港に到着。
電車で行くより、かなり早いです。


レンタカーを借りて、富山の物件4棟を回りました。

走行距離は約70kmでした。
エリアを集中させると、何かと効率がいいです。


まずはリノベーション中のマンションを見学。
ほとんど空洞状態になっていました。

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10月初旬に完成するんだそうです。
壊してしまってからは、時間掛からないみたいですね。


リノベの秘訣は → こちら


あと、反省しなきゃな~と思ったのが、
夜逃げ&倒産で空室激増のマンション。

自分も管理会社さんも、日頃の対応が手薄になっていて、
物件がかなり荒れちゃっています。(><)
全体的に、きたなーい感じです。


屋上には、夜逃げした入居者さんの残置物なのか、
家財が一通り捨てられていました。

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そして・・・

こ、これは・・・っ?!(゚Д゚ ;)

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全長50cmくらいの魚が、
物干し竿に長期間干されていたようです。


何の心構えもなしで屋上のドアを開けたのですが、
目の前にこの魚ミイラが現れて、相当へこみました。


なんだろう・・・、干して食べようと思ったのか、
釣りの成果を示す魚拓みたいな役割を果たすのか、
まったく検討がつきません。

とにかく恐いので、すぐ撤去しようと思います。


物件への気合いの入れ方は、
入居率とか、荒れ度合いに直結しますね。


さて、今日はこれから加賀温泉です。

たぶん現地ではネットが使えないので、
明日のブログ更新は、お休みです。

お金の教養

今日から3日間、北陸です。

羽田空港から富山で、今日は富山市内で宿泊。
明日は加賀温泉泊です。


3月に購入した加賀温泉の物件には、
地元の旅館に何部屋も契約してもらっているので、
日頃のお礼も兼ねて、そこに泊まります。

部屋専用の露天風呂がついた、スゴイ旅館です。

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崖ギリギリのところに建築されています。
コスト高そう~。(^^;)


愛知の春日井市というところから、
両親もやってきます。

たぶん自分の物件を見せたりするんだと思います。
よく考えてみれば、これまでで初めて。

物件を見て喜んでもらえるのか、
大きな負債に引いてしまうのか分かりません。(*/∇\*)


さて、今日からメンター泉正人師匠の会心作である、
お金の教養のアマゾンキャンペーンです。

ただ、キャンペーンの具体的な内容について、
メルマガなどでの案内がないような気が・・・。

その辺、ちょっと要確認です。

 ※夜になって発表されました。
 こちらのリンクから申し込みができます。


ある分野で目標としている人がいるとして、
「その人が書いた、その分野の本」は、
全て読むことにしています。

今日アマゾンで注文して、
旅行から戻ってきたら、届いている感じです。

メルマガ飲み会

毎月1回、メルマガの読者の方との
飲み会を開催しています。


これまでの開催実績は、
新宿(2回)、横浜(2回)、亀戸、名古屋、札幌。

昨日は、浅草の焼き鳥屋さんでした。

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出席するのに勇気が要る・・・という声もありましたが、
全然そんなことはありません(笑)

昨日も、3次会(0:15終了)まで盛り上がりました。


飲み会の告知はメルマガで行っていますので、
登録の上、勇気を出して(笑)参加してみてください☆


さて、昨日は金沢セミナーの原稿を書いてました。

「利回り20%と入居率95%を実現する
 投資家けーちゃん流不動産投資術 北陸地方限定版」

というタイトルにしました。(^○^)


不動産投資に向いている(と思う)北陸地方で、
どう物件を買い、どう運用するか・・・というテーマです。

ベンディアムのHPから申し込みできるので、
新潟~福井あたりまでの方は、ぜひご参加下さい。


飲み会の会場近くに、有名な「神谷バー」がありました。

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電気ブランを飲んでみたかったのですが、
2次会が終わった後(22:15)に寄ってみたら、
早々と閉店していました。(^^;)

写真は、1次会が始まる前に撮ったものです。


「バー」って名前が付いてるんですから、
最低でも1時くらいまでは、やってて欲しいですよね~。

リノベセミナー

メルマガにも書きましたが、
うっちゃんが、セミナーします。

ソロ書籍も出版されるということで、
何かとおめでたいです。(^▽^)

IZUMI塾と被ってるので残念ですが、
被らない方は、ぜひご参加下さい。


お宝不動産セミナー リノベーション投資のヒミツ


うっちゃんの目を見て真剣に聞くと、
本当の意味での「ヒミツ」を、話しそう。

ノリノリなうっちゃんは、誰にも止められません(笑)

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セキュリティで有名な佐藤直希さんとの、
ジョイントセミナーだそうです。


今日はメルマガ読者さんとの飲み会。

3日前の天気予報では、今晩が雨のピークだったのですが、
約20時間早く、台風に通過してもらいました。(=´∇`=)


飲み会までは来週の富山行きに備えて、
リフォーム会社さんや管理会社さんに連絡するなど、
準備をしようと思います。

スタッフミーティング

夜逃げ&倒産のお部屋はそれぞれ片付き、
募集ができるようになりました。


8部屋中、5部屋空きの状態。

しばらくは家賃とローン返済額はほぼ同じで、
諸々の支払をしたらマイナスですが、
早期脱却できるよう、頑張らないといけません。(;_;)

まぁでも、この状態で利回り9.78%です。
そう思うと何とかなりそうです。


昨日は、アパート経営フェスタのスタッフミーティング。

運営サポーターとして
20名近くの方にご協力いただきますので、
昨日はその役割分担とか、当日のシミュレーション。


受付が混乱しないような工夫なんかを、
2時間以上も掛けて、じっくり考えました。

皆さん忙しいのに、ご支援ありがとうございます。


来週は月曜日から、北陸遠征です。

今日と週末のうちに、溜まった仕事を片付けます。

前向きと後ろ向きの話

昨日は金沢の管理会社さんから、
樹木剪定の完了報告メールが届きました。

管理会社さんに頼んだ仕事でもないのに、
ちゃんと報告してくれます。

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ふむふむ。(=´∇`=)
いい感じに揃えられています。


さて、財布レポートの今月号。
マサさんとの全賃対談が、非常に評判良いです。

なぜ評判が良いのが分かるかというのは、
ちょっと秘密のマーケティングがあるのですが、
とにかく良いみたいです。(^▽^)


コテツさんの「あり得ない条件のサブリース」コラムでは、
自分の契約条件を、交渉過程も含めて
そのまま掲載してます。

このコラムをたたき台にして、
さらに良い条件を引き出すこともできそうです。


音声では、三代目大家マサさんが、
全賃フェアをどれくらい真剣に見てるか聴けます。

既に豊富な知識と情報を持ってるマサさんが、
会場地図をチェックしながら、
全てのブースをしらみつぶしに回っている話。

大家業への情熱が、よく分かると思います。
前向きで、素晴らしいです☆


ゆきさんのブログで、
いいこと書いていただきました。ありがとうです。





えー・・・あと、
ちょっと気になったのでひとつ。


最近、建築・不動産系の倒産が続いたこともあって、
不動産投資へのネガティブな話が増えました。

もちろん、的確な意見も多々あるし、
人口や景気のことなど、追い風とは言えないとも思います。


ただ、

「ブームに乗って買った人たちは、これから破産をする」
「資産価値が下落して、貸し剥がしに遭う」
「不動産投資なんか、儲からない。やるべきではない」


「でも、おれは大丈夫だけどね♪」( ←ここは暗に言ってる)


というような、打開策の提示もない、
上から目線の書きように、ちょっと辟易しています。


アパート経営って、競合状況や市場などを考えると、
日本で行われている事業の中でも、
今でもかなり恵まれた環境だと思います。


あんまり先行きが暗いって話をするのは、
もっと厳しい環境でも頑張っている、

他の業種の方々に失礼です。

満席ありがとうございます。

いやー。やりました。(^▽^)


ハッピー&リッチ アパート経営フェスタが、
昨日で満席になりました。

当日は、出演者、協賛企業様など合わせて、
約300名の方が来場されます。


ご参加申し込みをいただいた皆様、
告知のご支援をいただいた皆様、
ありがとうございました。


昨日は、池袋にある機材レンタルの会社で、
プロジェクターのレンタル予約をしてきました。

あと、出演者がステージで座る椅子などの
レンタル品も見てきました。


いろいろ動き回って、仕事っぽかったです。

リーマンが破綻

リーマンブラザーズ。

スーパーマリオとかを思い出してしまうのですが(笑)、

ぼくが就職活動をしてるときも、
超難関企業で給料がめちゃめちゃ高く、
とにかくすごい会社だ・・・というイメージでした。


世界経済的に、大ダメージみたいです。

既にNYの株価は大暴落だし、ドル安になってます。
これからの日本の株価も、釣られて下がると思います。
(↑ちょっと勉強したので、予測してみる)


アパート経営への影響を考えましたが・・・・
入居者さんの中で、勤務している人もいませんし、
特に影響はなさそうです。

物件近所のスーパーが潰れて、
布団販売店になってしまった時の方が、
何十倍もショックでした(笑)


あんまり偉そうなことは言えないのですが、
「世界経済がー!」「日本の人口減少がー!」と
経済評論家的にネガティブになっている人に限って、

自身の空室物件が、ネット掲載漏れになってるのに、
気づいてなかったりするんじゃないかなぁ・・。

身近なところが重要だと思います。


今日は天気が悪いのですが、
アパート経営フェスタで使うレンタル品を、
いろいろ見てこないといけません。

そろそろ「残席わずか!」と書いてもいいレベルです。

続きを読む "リーマンが破綻" »

チームしごと

9月22日から(実家の両親との旅行を含む)と、
10月9日から(ベンディアムのセミナー出演を含む)とで、
立て続けに北陸に行きます。

◆IZUMI塾特典としての北陸ツアーは、
 セミナー修了後の11月からの予定です。お楽しみに☆


JTBに勤務している方と知り合えたので、
最近はそこを通じて、飛行機やホテルの予約をしてます。

何度も同じパターンで出かけるので、
航空会社はどこを使うのか、どんなホテルに泊まるのか、
全部分かってくれているので、楽ちんです。


幸い、入居状況は好調ですが、
夜逃げ部屋やリノベ部屋の確認が必要ですし、

今後の長いアパート経営のためにも、
管理会社さんとの関係強化は欠かせません。(^▽^)

久しぶりに、飲みに行こうかな~という感じです。


最近、スゴ腕の映像編集職人さんと、
素早く丁寧に仕事をこなす、SOHOさんを見つけました。

SOHOさんには、アパート経営フェスタで当日配布する、
パンフレットやチラシを作ってもらってます。


リーズナブルな料金で助かっているのに、
先方さんからも感謝されて、嬉しい限りです。

不動産と同じで、チーム仕事は楽しいですね☆


マサさんお家大好きさんの豪華音声と、
 唖然とするサブリース会社と契約したコテツさんコラム。

 財布の中身レポートでパワー充電☆

リフォーム実践DVDの予告

レバ刺しパワーで元気いっぱいです。(^▽^)

ベジタリアンの道はかなり遠い・・・というか、
まったく見えません。。(笑)


さて、昨日は10月末退去の連絡を受けたくらいで、
大家業としては、特になし。

フェスタの準備とか、その他もろもろ。
アパート経営にはかなり関係あるのですが、
大家業とは違う仕事が、かなり多くなってます。


昨日は時間があったので、
6月に撮影した、NSX松田さんのリフォーム映像の、
編集チェックと、字幕の指示書を作ってました。

動画の編集はさすがに自分ではできないので、
プロの方にお願いしています。


ハウツーもののビデオとしては、
カメラワークなどに改善の余地がありますが、

「リフォーム技術の習得」を目的とするならば、
かなりの完成度だと思います。


元映像を、自分でちょっと切り貼りして、
予告編的なものをyoutubeにアップしてみました。


取りあえず、モニターホン、電子錠(edロック)、
カッティングシート貼付のシーンが出ています。

このほか、IHクッキングヒーターの取り付けや、
木部の塗装、洗濯機ニップル、IKEA鏡などがあります。


10月4日のフェスタが終わった後くらいに、
リリース予定です。(=´∇`=)


そのNSX松田さんをも上回る
物件獲得力と、セルフリフォーム力を持つのが、

今月の財布レポートでインタビューをしている
お家大好きさんです。(VIP版音声のみ)

勉強になる上に、極めておもしろい音声です。

夜逃げ部屋の原状回復

財布の中身レポートの、音声セミナー。
サンプル版も作ってアップしました。

右クリックして「対象をファイルに保存」

ハッピー&リッチなブログの方に、
音声ファイルの製作方法を載せましたので、
ICレコーダーなどをお持ちの方は、ご覧下さい。


昨日は、夜逃げ部屋の原状回復見積が来ました。

夜逃げされると、数ヶ月分の滞納家賃のほか、
退去時の精算もすべて大家持ちになってしまいます。


購入時から住んでいた方でしたが、
敷金ゼロで募集されていたので、リスクヘッジもなし。

保証人さんも、消息不明・・という、悪いパターン。(;_;) 


クロスの張り替えや塗装、クリーニングなど、
全部で約21万円の見積でした。

特に割高な項目もなかったので、そのまま発注。
感情を持たず、淡々と処理します。


事故米を買わされていた酒造メーカーに比べれば、
怒ってるレベルじゃないです。


お昼からは事務所でフェスタの準備。

サポーターの皆様の役割分担表を作ったり、
パンフレットの製作を発注したりという作業です。

あと50人くらいで満席です。頑張るぞ~☆


夜は、楽しみにしていたレバ刺しを食べました。


過去最高レベルに美味しい上に、
焼き肉屋さんで食べる金額の、半額以下。ヽ(^◇^*)/

注文殺到で、申し込んでも届くのが1ヶ月後。

良いものを安価に提供すれば、
ちゃんとお客さんは来るのだな~と思いました。

ITスキル=管理会社の実力

レポートを配信した日(11日)は、
のんびりするのが毎月のパターンです。

朝はブログやメルマガを書いたりしますが、
そのあとは、本を読んだりジムへ行ったりです。


スターバックスで本を読んでると、
リノベをお願いしている会社(富山市)から電話。

「今から現場を見に来られます?」

「い、いやっ・・今、横浜にいるのでムリです。(^^;)」


出かける前に工事代金の一部を振り込んだのですが、
ネットでの振込でも、富山の支店扱になるので、
富山に来ていると勘違いしたらしいです(笑)

このような、ネットに疎い方もまだまだいます。


リフォーム会社さんだから、笑っていられますが、
管理会社さんが同じように疎いと、かなり不利です。(´。`) 


時々、「管理会社選びのポイントは?」と聞かれますが、
自分の経験上は、まず近いことだと思います。

近ければ、来店客に案内もしやすいし、
何かあった時の対応も、迅速で確実です。

管理会社が遠いメリットは、何もありません。


その次くらいに、ある程度のITスキルだと思ってます。

個人別のメールアドレスがあって、
自社のホームページ上で物件を見せられる。

ちょっとおしゃれなチラシを、自社で作成できる。


ITについてしっかり頑張っている管理会社さんなら、
客付けや日常対応も、きっとしっかりしてると思います。

一事が万事・・・というやつです。

だから、実際にメールのやりとりをしなくても、
自社のサイトで集客をしていなくても、
ITスキルを、管理をお願いする時の判断材料にしています。


◆ところで、10月の金沢セミナー。
 ベンディアムのサイトで、告知がありました。

 金沢駅から、すぐのところが会場のようです。

音声ファイルの作成方法

財布の中身レポートには、
毎月1時間ちょっとの、音声ファイルが付いてきます。


今月の配信は、マサさんとメンバー3人で、
全賃フェアで入手した情報などを、シェアしてます。

サンプル音声をアップしましたので、
購読をされていない方は、聴いてみてください。

右クリックして「対象をファイルに保存」

なかなか本格的な作りになっているのですが、
どこに外注している訳でもなく、自分で編集してます。

今日は、音声ファイルの作り方を紹介です。


まず、録音はICレコーダーを使います。
ぼくが使っているのは、オリンパスV-61というやつです。

ICレコーダーで録音したファイルは、
WMAという形式です。

これを、普通のCDと同じWAVという形式に
変換しないと編集ができません。


ファイル変換のソフトを買う必要はなく、
Rip!AudioCO Freeというのを、無料でDLして使ってます。

080912000.jpg  ファイル変換中の画面


ファイルを変換した後は、音声の編集です。

普通に話していると気になりませんが、
人間の話は、「あの~」とか「えー」っていう雑音が多く、
何度も聴く媒体には、そのまま使えません。

なので、そういったノイズや不必要な無音部分などを、
編集ソフトを使って、カットします。

話を伺う人によって違いますが、
60分の音声ファイルだと、1~2秒程度の削除を、
だいたい200ヶ所くらい入れています。


編集ソフトも無料で手に入れます(笑)
SoundEngine Freeという、とても良くできたソフトです。

080912001.JPG


ここまでの作業で、
インタビュー音声だけの完成版ができました。


この音声のみファイルの前後に、音楽を入れます。

音源は専用の無料配信サイトからDLしてきまして、
編集ソフトで、使える状態に編集しておきます。


最初は大きな音にしておいて、
話が始まるタイミングに合わせて、音を絞るのです。

また、最初は小さな音で始まって、
話が終わったら大きくなるバージョンも作成します。

それぞれ、オープニングと、エンディングです。


そして、作成した3つの音源を合成します。
ミキシングというやつです。

ここでも、もちろん無料ソフトを使います。
RadioLine Freeという優秀なソフト。
なんでこれらが無料なのか、意味が分かりません(笑)

080912002.JPG 
音楽が小さくなるタイミングに合わせて、対談音声を挿入します。


3つのファイル(オープニング音楽、本編音声、エンディング音楽)を合成したら、
完成まではあと一歩です。(^▽^)

この状態でも聴けるのですが、
音楽CDと同じファイル形式なので、容量がすごいです。

だいたい60分の対談音声で、700MBくらい。
これでは、ダウンロードに何時間も掛かってしまいます。


そこで、最初に使用したファイル変換ソフトで、
WAV形式のファイルを、MP3形式に変換します。

音質が多少劣化するのですが、ほとんど分かりません。
この作業で、ファイル容量が約10分の1に減ります。

こうした作業を経て作成したMP3ファイルを、
サーバーにアップロードして、完了です。ヽ(^◇^*)/

ノウハウ満載の9月配信

水曜日は管理会社さんが休みでした。

金沢の会社から入金だけされていまして、
それをネットで確認して、業務終了。


おとといのネタにした、
「収益不動産の価格が下げ止まっているか」について、
ネットで見てみましたが、別にそんなことないようです。

融資が厳しくなったとはいえ、
フルローンじゃなくても買えてしまう人がいるので、
数千万円くらいの物件は、激安感はありません。

あんまり見てませんが、
2億~などの価格帯では、破格値の売り物件が
時々出ているのかもしれませんね。


あとは原稿や音声の編集をして、
深夜に財布の中身レポートを配信。

「ふぅ~」って一仕事終えた感じになります。

今回は、音声が2本建てです。


◆一般&VIP 共通 (64分)
 「マサさんを加えて、4人で全賃フェアを斬る!」
 
 ・体力を消耗せず、3日間乗り切る方法
 ・出展企業の見落としを防ぐ、マサさんのテクニック
 
 ・毎回人気ゼロなのに、聞いた直後から役立つセミナーとは?
 ・2つのストーリーで、リノベーションを成功に導く
 ・社会貢献が入居推進に役立つ? 地方でもできるこんな工夫
 ・意外!? 今は手堅いこの間取りは、将来絶対にヤバイ

 ・まさに過当競争!出血必至の滞納保証。驚きの契約条件。
 ・「大丈夫?」って大家が心配する、良すぎるサブリース契約。


◆VIP会員さんのみ (76分)
 「NSX松田のリフォーム師匠! お家大好きさんの爆裂トーク」

 ・事前イメージとの、すご~いギャップ(笑)
 ・NSX松田さんをも超える、スゴ腕リフォームの神髄
 ・素人が絶対手を出してはいけない場所とは?

 ・実体験を重ねて洗練されていった投資スタンス
 ・洗練されていない儲かる物件
 ・ボロ物件でのこわーい話の数々

 ・簡単な計算でできる、家賃マーケティング 
 ・職人さんをチームに引き込むテクニック
 ・不動産投資を始めるに至った、涙の回想録
 ・絞り込むほど、勝てる・・という話

 ・意外な資金調達方法
 ・何としても、買う!という姿勢
 ・旦那さんにばれずに、物件を買う方法


こんな感じです。
いつもより、コンテンツが豊富です。

持ち回りのコラムでは、あり得ないサブリース契約について、
コテツさんが、自分の契約内容を暴露しています(笑)


初月は購読料も掛かりませんので、
どうぞお試しになってみてください。(≧∇≦)/

3年半も続いてます。財布の中身レポート。

23区が安全かどうかの話

昨日は、夜逃げ&倒産マンションについて、
荷物の撤去や新規募集の進捗を確認。


管理会社さんとは良い関係を築いていますが、
それでも、期待値通りに動いてもらえるなんて
大それたことは考えていません。

遅れている作業については、やんわり督促します。


倒産した会社の事務机や備品が、
いつの間にか持ち出されていました。

まぁ、面倒がなくて良かったかもしれません(笑)

今回は正規の手続きを踏みませんが、
契約が終了したと判断して、次の募集をします。


さて、昨日は購読しているメルマガで
「投資は東京、しかも23区が一番であーる」
というような記事がありました。

このような記事を書いているのは、
23区の物件を販売してる業者さんであることが多いです。


一番であるという根拠としては、
人口が増えているからなんだそうです。

しかも、転入者の83.7%が23区に転入するので、
23区の物件が良いんだそうです。

投資としての収益性は、完全無視でした。


しかも面白いのは、
「首都圏の住宅着工数が大幅に増えている」ので、

「それだけ需要が増しているから、
   投資家にとっても今後が期待できる」

なんて書いてあるのです。

住宅の供給が人口増より多いので、
東京でも安心はできない・・・とは書いてありません。


サイトや活字になっているからといって、
むやみに信じ込むのは危険です。

専門家っぽい人も、普通に間違えることがありますし、
上記の23区ネタのように、思惑絡みのこともあります。


ちなみに、「東京が必ずしも安心ではない」という話は、
ぼくのレポートでも書いてます。

600名以上にダウンロードいただいてます。
まだの方は、ぜひお読み下さい。


利回り20%のアパート経営を成功させる方法

融資の話

昨日は、加賀温泉の管理会社さんから、
収支の連絡と、家賃の送金がありました。

満室になったので、送金額が増えてます。
いい感じです。( ̄ー ̄)v


さて、融資が厳しくなったと言われて久しいですが、
聞き込み情報を総合すると、厳しい理由として

・最も積極的だった、SMBCがトーンダウンしている。
・都銀でも、購入エリアについての基準が厳格になった。
・評価に関わらず、一定割合の自己資金が必要になった。

という感じです。

収益物件への融資を全廃した・・・という話は、
以前はいくつかありましたが、最近は聞きません。


昨日のメルマガにも書いたんですが、
いつの時代でも、不動産以上に確実は担保はなく、
収益物件への融資は、常に行われてきました。

良い物件さえ見つけられれば、
融資をする銀行は、必ずあると思っています。


また、昨日は全賃の方から電話があって、

「物件価格が下げ止まっているという話を聞きますが、
不動産投資家はどう考えているか?」

みたいなことを聞かれました。


相場に関わらず、破格値の物件はあるので、
経済予測的なことには興味がありません。

そもそも、よく分からないし。(^^;)


◆着々と準備が進んでいます。
 アパート経営フェスタ2008に、ぜひお越し下さい。

 赤井さんの新しいイラストが、ナイスです。

リノベーション中の写真

昨日はアームレスリングの応援&観戦。
アパート経営については、何もしませんでした。

CAWP9444.jpg

チャンピオン同士の、スペシャルマッチ。
スゴイ迫力です。(゜▽゜;) 


さて、リノベーション中の3棟目マンションの、
中途報告の写真が届きました。

080908000.JPG

「気が利くなぁ~。(^▽^)」って思ったら、
一緒に、中間金の請求書も入ってました(笑)


ハウスメーカーや大企業からの発注は、
工事代金完全後払いが多いんだそうです。

早く払ってあげれば喜ばれると思います。

080908001.JPG


バスタブが設置されているようです。
水回りから先に、工事していくみたいですね。

今日はレポートの執筆と編集などをします。

超強力なUSP?

先日、自分の物件に、
全盲の方が入居されました。

入居してもらって大丈夫かなぁ・・って、
ちょっと迷いました。


最初に管理会社さんから打診があった時は、
「問題ありません。全然オッケーです!」なんて
即答したのですが(笑)、あとから問題点が浮かびます。

この辺、リスク感覚が鈍いっていうことです。(^^;)


例えば、火事漏水を起こしやすいでしょうし、
ゴミを溜めちゃったり、部屋を汚くしたりという、
生活上の懸念点もあります。

自分の物件が盲人対応になっている訳ではないので、
移動時に怪我をされるかもしれません。


で、いろいろ考えたのですが、

 ・盲人になったのは、何十年も前から
 ・定期的にヘルパーの方が訪問して確認する
 ・引越前の部屋を管理会社の方が確認していた

 ・物件はオール電化で、火災のリスクが低い
 ・エレベーター&内階段なので、移動もしやすい
 ・長期入居につながる可能性が高い

ということらしいので、
まぁ、大丈夫かな~と判断した訳です。


自分は視力がすっごく悪くて、たぶん0.01くらいです。

寝てる時に大地震があって、眼鏡なしで避難したら、
間違いなくガケか地割れなどに落ちて死にます。(><)

それでも、視力0.01と全盲の間には、
ものすごく大きな「見え方の違い」がありますから、
それで普通に近い状態で生活できるなんて、驚きです。


ここからすぐに商売色の強い話になって恐縮ですが、
全盲の方がそれなりに多いということなら、
そういう対応の物件にすることで、相当な競争力が付くと思います。

点字の案内が付いていて、防災設備が強力で、
管理料を多めに払って、毎日巡回してもらうようにすれば、
かなり喜ばれるのではないかと思います。

「ペット可」どころではない、強力なUSPです。
少し、研究してみようかな~と思いました。


さて、今日は埼玉でアームレスリングです。

最近弱くなったので、今日は応援だけ。
モチベーションを高めて、次へつなげたいと思います。


◆参加される方の中にも、著名な方が増えてきました。
 ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2008

◆ブログを読んでてメルマガに登録していない方。
 メルマガの方が10倍面白いです。こちらから今すぐどうぞ。

金沢で講演します

ブロードバンド会社のベンディアムが主催する、
大家さん向け全国セミナーツアー。

先日、生徒として参加したのですが、
10月11日の金沢セミナーでは、
講師として、お話させていただくことになりました。

三代目大家マサさんも一緒です。(≧∇≦)


金沢と言えば、第2のホームグラウンドであり、
利回り24.5%ウルトラ物件の所在地でもあります。

都内や横浜にいるときより、
元気な講演を、お届けいたします。


11日はセミナーが終わってからすぐ帰京するので、
9~10日あたりから、北陸入りします。

正式な案内は、まだのようですが、
福井~新潟あたりにお住まいの方はぜひ。


今日は、対談相手の今田信宏さんに、
進行のラフ案を作って送らなければいけません。

 ・ズバリ、今でもフルローンを通す方法は?
 ・コンサル会員の方しかしらないノウハウを教えて下さい。
 ・どの銀行が、どういう融資傾向なんですか?

・・・ていう殺されそうな質問も、考えてみました(*/∇\*)
顔色を見ながら、ぶつけてみたいと思います。

答えにくそうな際どい質問をしたら、
大拍手して、「後に引けない」状況にしちゃってください(笑)


もちろんぼくも、「お~!」って言ってもらえるような
役立つこと、元気のでることをお話したいと思います。


◆プラチナは昨日で満席。一般席のみ募集中。
 ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2008

どうしようもない人

夜逃げされてしまった部屋を確認しました。

ほとんど家財もなく、ペットボトルのゴミ
台所用品などがいくつかある程度。

片付けにはさほどお金は掛かりませんが、
もうちょっと早く対処しておけば良かったなぁ・・と
反省しております。


微妙に入金が遅れているくらいの入居者さんだと、
引っ越す費用を捻出できなかったりするので、
長期入居につながる場合も多いのです。

引っ越す費用が出せなくても、
夜逃げはできるのを、忘れてました(笑)


でも、4万ちょっとの家賃を踏み倒して夜逃げなんて、
うだつの上がらない人生に、情けなくなります。

収入不足で払えなくなる金額じゃないですからね。
ギャンブルとか、消費者金融とか、バカな支払のせいです。

ぼくがこの人じゃなくて、良かったです。


さて、こんなどうしようもない人もいれば、
お手紙を書いてくれた方もいらっしゃいます。

080905000.jpg

お掃除をお願いしているシルバーさんのお手紙。

足の手術でお休みされたので、
お見舞い金を少しお送りした件のお礼です。(^ー^* )


日頃の仕事も丁寧で、申し分ありません。

ムリをせず、末永く頑張っていただきたいと思います。


アパート経営フェスタのプラチナ席は、
 いよいよ残席「2」になりました。

5.5兆円で大丈夫?

昨日は、アパート経営フェスタの会場に行って、
施設の人との打ち合わせなどをしてきました。

あと100人ちょっとです。
たくさん寄付できるよう、頑張ります☆


さて、昨日の話の続きです。

阪神大震災の時でも、
地震保険金の全社総支払額は783億円。

現在の地震保険の支払限度額5.5兆円の、
わずか1.4%ということです。


もちろん、首都圏直下型の大地震が起これば、
災害規模は阪神の比になりません。

一説では、経済損失100兆円なんて言われてます。


でも、この「経済損失」というのは、
道路や電線、水道などのインフラ農作物の被害、
地震保険の対象とならない商業ビルなどの損害も、
もちろん含まれています。

また、いろんな施設が崩壊したことによって
経済活動が阻害されることによる損害も含みます。


それでも、地震保険の対象である「民家」の損害は、
限度額である5.5兆円を上回ると思います。

でも、地震意識の高い東京都でさえ、
地震保険の加入率は28.8%という低いレベル。

地震で全ての建物が全壊する訳でもありません。
少しエリアを外れたり、屈強な建物の場合は、
被害がない、または少ないと予想されます。


以上を総合すると、
阪神大震災の70倍もの支払が発生するようには、
ぼくには思えません。

ちなみに、阪神大震災での「経済的損失」は、
だいたい10兆円程度だったと言われています。


災害当時の兵庫県の地震保険加入率は、
12.4%(低いっ)でした。

経済損失の規模が10倍あって、
地震保険の加入率が約2.3倍として計算すると・・・

783億円 × 10 × 2.3 = 約1.8兆円

5.5兆円には、かなり余裕があるように思えます。
あくまで予測ではありますが、こういう原理です。


ぼくの保険セミナーDVDでは、
このような話を10倍詳しく説明しています。(=´∇`=)

地震保険の支払限度額

銀行の担保評価である「積算法」について
分かりやすく解説しているレポートを見つけました。

「サルでも出来る・・・」という言い方は、
あまり好きではないですが、内容は良いです。

健美家に掲載されている物件を例題にしていたり、
路線価の調べ方が具体的に載っていたり、
丁寧だな~と思いました。 

超簡単!高利回り物件の積算評価

DL専用のアドレスを使ってくださいね。(^▽^)


さて、先日の記事でコメントをいただいた
地震保険限度額の話です。

内容としては
「保険会社の倒産を守るため、大規模な災害の場合は
 逆徳政令のように、免責になる規定があるのでは?」
というものです。


これは免責規定ではなくて、
大規模災害の支払限度額の規定です。

4月からさらに引き上げられて、
1災害あたり5.5兆円になりました。

保険会社全社合計で、これ以上の災害が発生した場合、
保険金の支払いが、割合に応じて削減されます。


5.5兆円といったら、日本の軍事予算レベルの金額。
そう簡単に超過しそうにありません。

これまで最も大きな地震保険金を支払ったのは、
もちろん阪神・淡路大震災ですが、

その支払額は・・・


783億円でした。

現在の限度額の1.4%でしかありません。


長くなりそうなので、明日に続きます。


今日は、アパート経営フェスタの会場下見で、
南大塚ホールに行ってきます。

ネットコンサルタント平賀正彦さんのメルマガで、
フェスタのご紹介をいただきました。

プラチナ席は、まもなく満席です。

9月の入居率

昨日は久しぶりにアームの練習に行きました。
フォームが崩れているようで、弱くなってました・・。

ちょっとがっかりです。


さて、樹木の剪定作業も始まりましたし、
いなくなってしまった入居者の残置物も、
片付けの見積もりを取りました。

加賀温泉にあった2戸の空室は、
昨日から入居開始。

短期の予定でしたが、
1戸は普通の契約に変更になりました。(^▽^)


月初めからツイてます。

・・・と思ったら、
夜逃げと倒産されてるんだった(×へ×)

これでイーブンです。


今月は22日から北陸遠征なんですが、
23日から実家の両親も合流して、
加賀温泉の旅館(大口の入居者さん)に宿泊予定です。

22~23日には旅館ある地域で
「こいこい祭り」というイベントがあり、
何だか盛り上がりそうで、楽しみです。


現在の入居率は・・・

 1棟目     9/9   安定経営中 
 2棟目    2/8   ダブルショック!(><)
 3棟目   12/13  実質的に満室
 4棟目   28/28  安定経営中
 5棟目   15/15  安定経営中
 6棟目   19/19  昨日から満室


さすがに、87/94に落ちてしまいました。

破産と夜逃げがダブル発生ですから、
これはもう、仕方ありません。(^^;)

入居割合は92.5%になり、
全体的には、まずまず良い水準です。
家賃ベースでいえば、94%くらいです。


遠征の頃には荷物の撤去も終わっているだろうから、
徹底的な入居促進について、
管理会社さんと打ち合わせになりそうです。


行った時の用事ができて、良かったです。
な~んて(笑)

防災の日

今日は9月1日ということで、
防災の日ですね。

会社にいた頃は、避難訓練的なイベントがありました。

ビルの1フロアに、テナントとして入っていたのですが、
「各テナントから2名ずつ参加」みたいに、
ビルのオーナーさんからの通達があるのです。

3セクのビルだったから、まじめにやってたのかも。

ぼくは訓練参加の担当になることが多く、
毎年、ダラダラと訓練に参加してました。ε= (´∞` )


さて、この時期に損害保険会社では、
地震保険の加入推進の取り組みをします。

「今ご加入の火災保険では、地震による火災は補償されません」
というようなDMハガキが届きます。

地震保険に加入済みの契約には、
DMハガキは来ません。


地震保険は必ず入りましょう。
財務省の解説ページ

人間の通常、「損害規模」よりも「発生頻度」を重視する
リスク感覚を持っています。

地震のような確率の低い大災害よりも、
身近で小さなトラブルを心配します。


ひとつのエリアで大規模地震が発生するのは、
せいぜい何十年に1回程度ですが、
その時には建物が完全に崩壊するかもしれません。


30年に1回の確率・・・というのは、
別に、30年後に発生するということではありません。

30年後の今日と、2008年9月1日とは、
理論上は同じ確率で地震が起こります。


保険証券を見て、万一の際に耐えうる内容か、
一度、確認してみることを、オススメします。


◆アパート経営フェスタの告知、ありがとうございます。
  もうすぐ半分埋まります。(≧∇≦)

 yokoさん  大家さん学びの会さん
 

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