昨日、今日と新宿のホテルに２泊です。
静かで空調が良いので、ＰＣ仕事もはかどります。

ハッピー＆リッチなブログも、更新しました。

ちなみにここは、アームの練習や都内で飲み会がある時など、
月に３泊くらいはするところなんですが、
昨日は初めて、お部屋のアップグレードが実現しました。（＾○＾）

ようやく、ＶＩＰ・・・までいきませんが、特別待遇。

人は誰でも、特別扱いが好きなのです。

さて、１０日連続の、プレセミナーも終了しました。

ウルトラ物件獲得術は、不動産投資における
ちょっと偏ったスタンスのひとつですから、

事前に読んでおいていただくと、理解しやすいと思います。

ちなみに、「やっぱり地方が有利な理由」というネタで
資料１ページ分だけ話をしますが、
このセミナーは地方投資をテーマにしたものではありません。

地方投資については、すでに無料レポートで、
いつでもお読みいただけるようになってます☆

それから、昨日取得税払いました。

いいことに使って欲しいものです。（＾＾；）

ということで、ブログは１～５月まで連日更新達成☆

でも、６月２日から１週間くらい、
ブログはお休みしようかなーと思ってます。

義務になってしまうと、よくないですからね。（＾＾）ｖ

働かないで年収５１６０万円稼ぐ方法の著者である、川島和正さんに、
昨日参加したセミナーでお話しました。

２日連続、生徒として参加です。
川島さんも、普通に生徒として参加のようです。

川島さんのホームページ

「働かないで」「稼ぐ」という著書をお持ちの方ですが、
タイトルのちゃらちゃらしたイメージ（失礼）とは正反対の、
びしっとした方でした。

誰よりも良い姿勢で着座し、
自信たっぷりに、しかも傲慢にならず「人生」を語る。

ちなみに、まだ２８歳。

「お金をどれだけ稼いでも、幸せになる訳ではない」
「自分に自信がないうちは、幸せになれない」

なるほど。
確かにそう思います。

「自信とはほとんどの場合、女性にもてることから生じる」

これは、実は奥の深い言葉なんですよ（笑）
書くとと長いので、直接お会いした方に話します。

お金で幸せは買えないというのは、
世の中の成功者が、口を揃えて言ってることで、
確かにそうなんだとは思います。

お金を稼ぐ課程で、貴重な経験があり、
自分の成長も実感できるのが、楽しいなと思います。

お金を使っているその事実より、
使えるようになった自分のレベルアップが嬉しいです。

今日のセミナーでは、大半が「稼ぐノウハウ」になりますが、
不動産投資で得られる家賃以外のものについても、
できるだけお話したいと思います。

特に不動産投資は、チームでやるものですから、
一緒に頑張る楽しさがありますよね。

成功している大家さんで、ビジネスに興味を持つ方が多いのも、
チームで頑張ること、仮説と検証を繰り返しチャレンジすることの楽しさに、
不動産投資で成功する課程で、目覚めてしまってるからなんだと思います。

昨日は起業家支援で有名な、福島正伸さんの
１ｄａｙセミナーに参加しました。

福島さんの講演を聴くのは２度目ですが、
毎回最高です。（＾▽＾）

さて、プレセミナーも今日で最終日。
明日が本番になります。

結構いろんなことを話しましたが、まだまだ全然。（＾▽＾）
勉強と、実戦で身につけたノウハウをお伝えします。

最終日は空室対策の具体的な話。

今のところ、効果があった空室対策としては、

　・独自チラシを作成
　・複数の仲介会社に客付けを依頼
　・業者さん向けのＦＡＸ

効果がなかった空室対策は

　・部屋にＰＯＰを飾る
　・インターネット導入
　・大家の手紙を部屋に設置
　・メジャーの設置

これって、どうですかねぇ。（＾＾；）

入居を決めるということは、
その部屋に一定期間住む権利を買うということで、
普通の買い物であるとも言えます。

ということは、普通に買い物をするときに
どんな基準で購入を決めるのか・・を考えるべきでは
ないでしょうか。

ＰＯＰやメーカー社長の手紙では決めません。

でも車や家電を買うとき、
セールスの方や店員さんの意見には影響されます。

結局、モノは「売る人」次第なんだと思います。
販売力のあるところが強いんです。

多くの会社で、営業部というのが花形部署であることや、
浜崎あゆみよりもａｖｅｘの方が、売上の取り分が多いことが
それを象徴しています。

一方、貴重な入居が決まっても、
販売者である仲介会社の取り分は、ごくわずか。
大家さんは、とても恵まれていると思います。

でしたら、もう少し「販売力」の強化に
取り組んでみてはどうかな～ということです。

募集力と言ってもいいかもしれません。

ぼくは、大して競争力のある物件を持ってませんが、
この募集力はすごいものがあります。

ここについては、時間を掛けてやり方を説明します。

ということで、１０日間のプレセミナーおしまいです。
あと１日＋αで、先行割引も終了。

投資家けーちゃん流　ウルトラ物件獲得術。
これまでの集大成です。

３１日　２３：５９で割引終了です。

おはようございます。

今日は天気が悪いのですが、夕方から上京。
福島正伸さんのセミナーを聴きに行きます。

会場が、たまたま前の勤務先の近く。
ちょっと懐かしいです(笑)

さて、プレセミナーも残り２日になりました。

セミナーの準備自体はほとんど終わっていて、
印刷したレジュメを何度か読んで、ちょこちょこメモをする程度です。

話す練習とかはしません。
その場の雰囲気で、追加・削除するネタもあるべきなので、
原稿通り話そうとすると、不自然になります。

利回りと空室率の話について。
今日の段階で、空室がちょっと増えて７つになりました。

先月の段階では３つでした。
９４戸あるので、前月は９７％、今は９２．５％の入居率です。
セミナー終わったら、テコ入れします(笑)

利回りと入居率の関係をどう見るか。
いろいろ考えました。

利回り２０％で入居率５０％のアパートと、
利回り１０％で満室のアパートのどちらがいいか。

収支的には同じなんですが、買うのは前者です。
ただ、どちらも自分の物件だったら、後者の方が優秀です。

理由は３つあって、当日話します。

そもそも、空室率が慢性的に２０％以上である場合、
家賃設定が間違ってます。
９０％以上の稼働率で運営できなければいけません。

満室になっている＝家賃が安すぎるという理論もありますが、
これは、１００戸以上の大型物件での話です。

空室による機会ロスの方が、はるかに大きい。

こんなことを考えて取り組むようになったので、
以前は２０％くらいで推移していた入居率は、
一昨年の秋くらいから、劇的に改善するようになりました。（＾▽＾）

明日は、具体的な方法についてお話します。

あと２日で値上げです。ウルトラ物件獲得術ＤＶＤ。

セミナーの準備その他で、
最近は本がほとんど読めていませんでしたが、
ようやく落ち着いてきたので、昨日たくさん注文しました。

６月もいろいろ忙しいのですが、
たくさん読んで、知識を拡充したいと思います。

さて、プレセミナーも大詰めの８日目です。

融資の王道についての話を昨日しましたが、
今日は、アパートローンについて。

いろいろな条件が重なれば、
銀行は物件の購入資金全額を貸してくれます。

１億を超える金額であっても、
その銀行と、それまで何の取引もなくても、です。

これって、結構すごくないですか？

他の業種で同じようなことを実現するのは、
非常に難しいことだと感覚で分かると思います。

不動産投資をやってると、
銀行でお世話になるのはアパートローンばかりなので、
アパートローンが、いかに特殊な融資なのかを忘れます。

購入金額全額の融資が可能であったり、
２０年を超える返済期間であったり、
２％前後という、非常に低い金利が適用されたり。

アパートローンは、ある一定の要件のもとで
めちゃめちゃ好条件の貸出を可能とする「制度融資」です。

いちばんメジャーな制度融資は、住宅ローンです。

制度融資である以上、銀行が決めた「一定の要件」を
ヒト・モノ・カネの３点で満たしている必要があります。

一定の要件は、銀行が過去の経験から定めたもので、
物件の善し悪しや、リスクの大小とは必ずしも一致しません。

貸すのは銀行なんですから、
借りたいなら「一定の要件」に合わせるのが秘訣です。

ぼくがフルローンで次々借りれているのは、

　・「一定の要件」を知っていること
　・要件を満たした状態で購入していること

というのが理由です。

銀行を説得する必要はありません。
要件さえ満たせば、向こうから借りてくれと言ってきます。

あと３日で値上げです。ウルトラ物件獲得術ＤＶＤ。

さぁ、いよいよ後半戦です。

今日から２日間は融資の話をします。

実は、セミナーでは融資についての話は
２時間弱のうち、せいぜい２０分程度の予定です。

そんなにたくさん、話すことないんですよ。（＾＾；）

テクニック自体が少ないということと、
購入や運営の話とも、被る部分が多いからです。

フルローンを通すことは、簡単です。
ある条件を満たせば。

フルローンを通せるようになるための話はします。

それは、決してテクニック的なことではなく、
融資と銀行のしくみを理解していれば、
普通に導き出せるものです。

よく、メルマガでは
「アパート融資も、ラーメン屋さんを開業するときと同じ」
というような説明をしています。

アパート経営も、普通の商売です。
ちょっとＢＳ上の固定資産が多いだけのことです。

ということで、融資については
王道を歩むことが重要です。

なぜなら、銀行が金融機関の王道だから。(*^▽^*)

ただ、王道という言葉は
勘違いされやすいと感じてます。

例えば、信金で積立預金をするのは、
融資の王道でも何でもありません。

「いや～、積立預金の実績が認められましたので、
○○さんには、どんな物件でも融資ができることになりました」

なんて話を聞いたことがありません。

投資信託の勧誘をされるのがオチです。

あと４日で４千円の値上げです。

昨日は特売のステーキ肉を買ってきて、
自分で焼いて食べました。

フランベ（ブランデーなどを入れて火を付ける作業）もします。
結構、本格的です。(^∇､^ )

やりすぎると、換気扇のフィルターが焦げます（＾＾；）



さて、プレセミナーも後半戦です。

今日は契約までの話をしまして、
明日から融資のことと、その後は運営の部分。

最後に、まとめ的な話をしようと思います。（＾▽＾）

買付がいろんなテクニックを使って通ったとしますと、
ぼくの場合は融資の審査と並行して、物件調査、契約と
いう感じで進みます。

買付が通って、融資もまぁいけるだろうという状態になると、
こちらとしては、非常に「堅いお客さん」になります。

売主さんとの立場は、ぼくの買う物件では
元々こちらが強気であることが多いのですが、
この段階へ来ると、さらにその傾向が強くなります。

融資も確定してるお客さんを逃がすことは、
売主さんにとって、大きなダメージになるからです。

ということは・・・？？

もう少し良い取引にすることも
可能かもしれません☆

それから、契約書についてもよーく読んで、
自分ができるだけ有利になるような取引をしたいです。

よく、win-winという言葉が使われますが、
売主さんとは継続的な取引が発生しない以上、
物件の売買はこちらのwinのみを考えます。

買付が通った後の交渉、契約書。
融資にも絡む、重要な部分です。

具体的な話は、セミナーで。ヽ(^◇^*)/　

ＤＶＤの先行優待割引　あと５日です

今日はこれから国金へ書類を提出してきます。

審査が通って書類を出すと、
なんと２日後に振り込まれるんだそうです。

スピードキャッシングという感じです。（笑）

ちょっと前にブログで紹介した、youpublish。

どんなファイルも、無料公開・有料出版が簡単にできるという
画期的なサイトだと思います。

なんと現在、Yahoo！で「youpublish」を検索すると、
ぼくのページがトップに出るのです。

検索結果はこちら

個人のアカウントがメインページより上位に出るとは、
まだまだyoupublishも改善の余地ありです(笑)

さて、プレセミナーも５日目ということになりました。
もう、本番まであんまり時間もないですよね。

上手に話せるかな・・・(*/∇＼*)

今日のプレセミナーは、買付を入れるところです。

買付なんて、簡単ですよ。
もっと、どんどん入れた方がいいです。

郵便を出しにいく方が、よっぽど面倒です。

もちろん、どうせ入れるなら、
通りやすい買付にしたいです。

サンディエゴに行ったときに、現地の専門家に聞きましたが、
金持ち父さんの本に書いてあるような、

「全ての物件に半額のオファーを入れる」

という手法は、実際には全く効果がないそうです。
本が出た頃に、一時流行ったらしいですが。

日本でもダメですよね。
不動産取引には、業者さんが絡んでいますから、
そういう業者さんに相手にされなくなるのは、致命的です。

前に、ご相談メールをいただいた方で、
指値買付を連発して、業者さんに取り合ってもらえない
というケースもありました。

でも、実際には加藤ひろゆきさんのように
６割引きの鬼指しが成功する場合もあります。

ぼくも、これまでの購入物件で

　２０００万　→　１６００万
　８８００万　→　６３００万　＆　固定資産税精算なし
　９５００万　→　８０００万　＆　固定資産税精算なし
　６３００万　＆　敷金引継なし（関西方式）
　　　　→　６０００万　＆　敷金引継あり　＆　２年分の固定資産税精算なし

という指値を成功させています。

指値が通る、通らないの差は
実は、誰でも聞けば納得する４つの要素があります。

公式でいうと

　「○○原理　＋　売主の○○　＋　売主の○○　＋　○○要因」

ということになります。

答えは・・・・

以下同文です(笑)

DVDの先行割引予約は、あと６日間です。

４日目になりました。

このセミナーは、別に上級者向けという訳ではありませんが、
（ぼくも、特に上級者だとは思っていません）
不動産投資の基礎、用語の解説などはしません。

一通りの基礎知識は必要だと思うので、
２０代不動産投資法などで、事前準備をお願いします。

今日は物件を買うかどうかの判断について。

立地、利回り、築年数、構造、間取りなど、
購入判断には、いろいろな要素があるかと思います。

ぼくの場合は、まず融資が通るかどうかで足切りがあります。

耐用年数に近かったり、過ぎていたりは×です。

その他の要素ははまぁ、できれば競争力のある方がいいですが、
全て総合的に判断するべきだと思います。

なぜなら、どんな物件であっても、
適正家賃なら、必ず入居者はいるというのが
ぼくの持論だからです。

駅から徒歩２時間で、１４㎡の木造風呂なしの物件でも、
家賃が５千円だったら入居は付きます。

こういう場所は、さすがにダメですよ（笑）



その「適正家賃」でも、十分に収支がプラスになれば、
汲み取りトイレの物件でも、買うかもしれません。

将来に渡り、キャッシュフローを生んでくれるかどうか。
大きなメンテナンス費用が発生する場合は、
それをカバーするだけの収益があるかどうか。

だから、耐用年数以外では、
足切りの要素はありません。

フルローンかどうかは、あまり気にしていません。
利回りも気にしていません。

気にしないのは、買付を入れるまでの話ですが。
買うからには、もちろんどちらも狙っていきます。

実際、販売ページに散々書いてあるように、
ほとんどフルローンですし、平均利回りも高いです。

そういう条件で買っているからですよね。

その辺の秘密は、当日で。

DVDの先行割引予約は、あと７日間です。

最近、また売れているそうです。

光速！収益不動産投資成功法

今田さんは、超丁寧なメールサポートをされますので、
購入者はリタイヤできても、今田さんのリタイヤは遠のきます（笑）

さて、プレセミナー３日目です。
今日は、現地に行った場合の確認事項について。

ぼくの場合は、この時点で買付が通っている訳ですが、
一般的な「物件を見に行った場合」でお話をします。

まず、一般的な構造・駆体について見ます。
基礎の部分や壁面のクラックに注意します。

この辺は、滅多にＮＧになることはありませんが、
欠陥があると致命的なので、よく見ます。

部屋の中を見るときは、
「自分でチラシを作るとき、何が書けるかな～」
という視点でいるようにします。

物件のＵＳＰですね。
周辺の施設（スーパー、コンビニ、病院など）も、
同じような視点でチェックしていきます。

部屋の中は、どこを手直ししなければいけないのか。
お金がどれくらい掛かりそうかを考えます。

それから、郵便受け、自転車置き場、掲示板、ゴミ置き場。

この辺の「管理面」についてよくチェックします。

　・郵便受けにはチラシが散乱。

　・ゴミ置き場には、来週まで収集されない空き缶多数。

こんなヒドイ物件は、



超狙い目です（＾▽＾）９



しかも空室が４０％もある！！

さらに狙い目です。ヽ(^◇^*)/　



なぜ、管理最悪で高い空室率が「買い」なのか。

答えは当日のセミナーでお話します。（＾▽＾）

DVDの先行割引は、あと８日です。

ようやく、オススメ本と教材のページを編集。
浦田さんの教材を、坂本さんの教材に入れ替えました。

ぼく自身、とてもお世話になった浦田さんの教材ですが、
時代も変わっていますので、仕方ないです。

さて、１０日連続のプレセミナーは２日目です。

今日は、「物件の調査方法」について。

これも、購入系のセミナーでありながら、
当日１秒も話をしません。

ブログをお読みの方ならお分かりかと思いますが、
ぼくは買付が通るまで、物件を見ません。

東京や横浜にいながら、北陸の物件を見に行って、
通らない買付を入れて玉砕するほど、
ヒマでもお金持ちでもありません。（＾＾；）

指値もきついですから、通らない可能性が高く、
毎回見に行くことは、どう考えても非効率です。

「見ないで買付を入れる」ことができるためには、
前提条件があります。

　１．物件の状況を正確に把握すること

　２．的確な金額で買付が入れられること

入れた買付が通って、
現地に行ってから取り消すのはＮＧです。

業者さんに相手にしてもらえなくなります。

それから、現地で見た結果「もっと安く買うべきだった」なんて
後悔しても始まりません。

だからといって、欲をかいて低く入れすぎた結果
ちょっとだけ上の金額で獲られてもいけません。

解決する方法は、ただひとつで、
自分の代わりに、自分が物件を見るような
調査をしてくれる人が必要です。

「ま、まさか・・・誰かバイトを雇うとか？」

そうではありません。（＾▽＾）
ちゃんと、不動産会社さんがぼくだけのために、
極めて詳細な調査をしてくれます。

登記簿やレントロールを送ってくるのなんて、
調査のうちに入らないですよ。

その、１００倍くらい詳細なものです。

どうやってこの仕組みを作ったのか。

答えは３１日の当日か、あと９日間で終了の
ＤＶＤ先行割引予約にて。

・・・とこんな感じで、
あと８日間ＤＶＤ予約を募ります（笑）

セミナーまで残り１０日になりました（＾▽＾）

早いですね～、当日よろしくお願いしますとともに、
ＤＶＤの先行割引予約は、３１日で終了です。

セミナーの内容は、かなりマニアックなものです。
難しいのではありませんが、内容が偏ってます。

そこで、これから１０日間はプレセミナーということで、
当日話をしないことについて、書いていきます。

まず、物件の検索方法について。

当日は一切話をしません。
「獲得術」なのに、ゼロです（笑）

ぼくは健美家とか、不動産投資連合隊に出てる情報を
あまり良いものとは思っていません。

中には良いものもあるのですが、
競争相手が多く、素早い動きができないと買えません。

ですから、そういう大手の検索サイトに掲載されない
こっそりと売られている物件を買ってます。

これまでの購入物件では、

　・地元の検索サイト　　２件
　・サイト掲載なし　　　　３件
　・オークション流れ　　 １件
　・Yahoo!不動産（笑）　１件

最後のは、名古屋のファミリータイプ区分です。
我ながら良い買い物で、唯一の例外です。

でも、物件を買うためには、インターネットを活用してます。
検索サイトも、結構たくさん見ていました。

あるシステムを築くために、
買うつもりもないのにサイトを見ていたのです。

なぜか？？？

「ははーん。分かった。(*｀ー´)」

と思われた方、当日答え合わせしてください。

先行割引予約はあと１０日です。

ウルトラ物件獲得術セミナーまで、
あと１０日になりました。

昨日は原稿を最終チェックして、
ファーストロジック（お宝不動産サイトの運営をしてる会社）へ
メールで送りました。

２０日締め切りでしたが、１日前倒しで提出。（＾○＾）
あとは話をするだけです。

さて、昨日のYahoo!ニュースに
マンション値下がりの記事が出ましたね。

こんなの当たり前です。

別にさらなる値上がりを狙ったバブルとかではなく、
普通にサラリーマン家庭が買える価格帯でなくなっただけ。

買えないから、売れない。だから下がる。

こういう普通の経済の理論です。

これまで売れていたのは、経済を無視した要因。

例えば、親が多額の援助をしたので、
普通では買えないマンションを買えてしまったなどの理由です。

そういう層が魅力的な立地にある物件購入で
ひとまず落ち着いてしまったので、
場所的に劣る物件が売れなくなってしまったということです。

珍しく、経済的な話を流ちょうにしています（笑）

なぜなら、これは全部、
賃貸不況に勝ち残る投資家CDの
森岡節雄さんのお話のウケウリだから。（＾＾；）

これくらいのことを、２年前の開催時に
ちゃんと予想しています。

詳しくは３月のブログをご覧下さい。

収益物件を含めて、
今後の予測と対策を、分かりやすく説明してくれています。

ジェームス・スキナーさんの講演で紹介されていた
you publishというサイトがありまして、
さっそくアカウント登録をしてみました。

誰でも、どんなファイル形式でも出版ができるという、
画期的なサービスです。

お金をチャージすることもできますので、
稼ぐこともできそうです。

you publish　投資家けーちゃんのページ

今はまだ、何のファイルも置いてません（笑）
随時充実させていこうと思います。

メインページの、画面右上「register」というところから
アカウントを作成できます。

不動産関連のファイルをアップされた方は、
教えていただければブログで紹介します。

さて、今日は国金に連絡して書類を郵送するのと、
管理会社さんにメールです。

最近、あんまり仕事がないです。（＾＾；）

昨日は、ジェームス・スキナーさんの
ビジネスマインドセミナーに参加しました。

相変わらずの、素晴らしい講演でした。
元を取るとか、そういう低い次元の話ではありません。
感動しました。

ぼくは一昨年の１１月に、
成功の９ステップセミナーに出ています。

ホントに人生、変わりますね。（＾▽＾）

書籍、オーディオブック、セミナーなど色々あります。

書籍：成功の９ステップ

オーディオコース特別版

昨日は大家さん学びの会の勉強会があったのですが、
このセミナーに参加するので、出席できませんでした。

ちょっとその辺は残念です。（；＿；）

でも、正会員になっていると、
勉強会の音声をあとから聞くことができます。

今日はこれからお出かけですが、
帰ったら、国金融資のいろんな書類を書かないと
いけません。

物件を買うときに比べれば、簡単な書式ですが、
面倒くさいな～という気になってしまいます(笑)

あとは管理会社さんに、特に用事はないけどメールして、
リフォームの見積の打ち合わせもしようかな、という感じです。

コテツさんのホームページ、新コンテンツです。

先日の、マサさんのインタビューについても、
詳しく書いてあります。

それから、昨日のブログに書いた国金融資。
提出資料についての質問がありました。

国金は、基本的な考え方として、
「決められた支払を、これまできっちりやっているか」を
とても重視しています。

ローンの返済（不動産に限らず）や、家賃、固定資産税など。

通帳原本や、領収済印の押された納税通知書を
提出させられます。

自宅の家賃は、賃貸の契約書原本で金額を確認して、
そのあと、○月は○日に支払ったかを、チェック。

国金の稟議書のようなものに、
家賃や税金の支払いを記入する項目がありました。

逆に、一棟目の融資の時に細かくチェックされた、
自分の資産額を証明するような必要はありませんでした。

通帳の提出も、あくまで支払履歴の確認のためです。

既存の借入があってのリフォーム融資ですので、
新規の取引で、一棟もの物件の購入とは違いますね。

提出資料としては、一般的に銀行に出すもののほかに
上記のような支払を証明するものが追加です。

■昨日は、一発鑑太郎の制作者、齋藤さんと渋谷で飲みました。

　このページの写真がすごい！という話になりました。
　実は、普通にお母さんが取ってるんだそうです（゜▽゜；）

　奇跡の１枚だっていうことでした（笑）

３棟目に購入したマンションで、
ちょっと規模の大きいリフォームを予定してますが、

せっかくなので国金で借りようと思って、
先日申込と面接をしてきました。

もちろん、問題なく融資ＯＫ。

国金レポートを書いているくらいなので、
落とされるわけにはいきません（笑）

それなりにアパート経営が軌道に乗っていれば、
リフォームについては、まず落とされることはありません。

提出資料は、意外とたくさんあります。

民間の銀行とは、ちょっと違った視点で審査をしてますね。

レポートを書いた時からの姿勢の変化は、
何もないということが分かりました。

ぼくの場合は、４年前の借入（最初のアパート）が
富山の高岡支店の担当だったので、
取引支店の変更手続きが必要みたいです。

なんだか、適当な手続き用紙ですよね（=´∇｀=）

最初の物件を購入するときには、全然融資が通りませんでした。
地元の地方銀行、すべて回ったのですがダメでした。

未経験、担保なし、転勤族というハンディの中、
国金の融資があったからこそ、今の規模があります。

色々クセのある金融機関ですが、最初の融資で苦戦してる方は、
ぜひ活用していただきたいと思います。

スカイプを使った相談、事業計画書の添削もやってます。

面白い程　国民生活金融公庫が分かるレポート

おはようございます☆

セミナー資料が完成しました。（＾▽＾）
いや～、よくがんばりました。

今日はこれを印刷して、何度か読んでおきます。

昨日は、戸建てのリフォームについて
詳しく解説してある無料レポートを見付けました。

こちらのページからダウンロードできます。

いつも通り、レポート専用アドレスで登録しましょう。

さて、ここ半年で２棟も購入したので、
さすがに最近は、物件を真剣に探すような活動をしてません。

相場観を維持するために、健美家などを見る程度です。

不動産投資を始めた２００４年頃は、
「めざせ中金持ち」ということで、月額１００万のキャッシュフローを
長期的な目標にしていました。

これは２年ちょっとで、めでたく達成。

そのあと一昨年にレポート会員さんとの忘年会で、
「２００７年中に家賃年収を５千万円」という目標を作りました。

これは３ヶ月遅れで、月額ベースでは達成。

紙に書いて公表したり、ブログで公言したりすると、
結構その通りになるものです。ヽ(^◇^*)/　

今はそういう目標がないですよね。

これじゃ良くないなーと思いまして、ちょっと考えました。

ただ、今年は元々物件を増やす予定ではなく
来年以降に法人で購入できるようにするために、
財務体質の強化がポイントでした。

簡単に言うと自己資金を貯めて、
法人を黒字決算にするということです。

ですので、買う目標はちょっとかわいく、
あと６戸ということにしました。

今９４戸ですので、１００戸達成ということになります。

自分で買っちゃうと、税金が増えて大変なので、
法人または家族で・・・と考えています。

これくらいの規模なら、ＮＳＸ松田さん方式で
激安のものを現金で購入する途があります。

共同担保としても使えるような、お買い得な物件を
関東地域で探したいと思います。

とはいえ、いろいろやることも多いのですので、
６月１日から探すことにします。

ちょっとわくわくしてきました。（=´∇｀=）

買うのがいちばん楽しいですね。



■今まで知りませんでしたが、２０代不動産投資法は、
　３年間の返金保証付きでした。すごい自信ですね（笑）

９日から作業を開始した、
ウルトラ物件獲得術の資料作り。

だんだん完成に近づいて来ました。（＾▽＾）

写真で見えているもの＋１５ページくらいできました。
あと１０ページくらいで完成予定です。

今日は天気も悪いので外出なし。
これから一気に仕上げます。

昨日ブログに書いた無料レポートは、
６０名くらいの方に、ダウンロードしていただいたみたいです。

昨年９月のセミナーは参加費無料でしたが、
ぼくはお金をもらってますので、ちゃんと作ってます（笑）
９月セミナーの資料に追記して、レポートにしています。

今日は短いですが、この辺で。
作業、がんばりまーす☆

おはようございます。

昨日は腕のトレーニングをしまして、
今朝は筋肉痛で、パソコン打ちにくいです。

今日はひとつだけ。

無料レポートをブログで紹介してますが、
ぼくも、ひとつ無料レポートを公開しています。

利回り２０％のアパート経営を成功させる方法

これは、昨年の９月に開催された無料セミナーの資料に、
コメントを加筆して作ったものです。

主に地方投資について、書かれています。

５月３１日のセミナーと被る話もほとんどないので、
参加される方も、安心してお読み下さい。（＾▽＾）



■初心者に最適のDVD教材ですが、
　やはりサポート付きが良いと思います。一棟買うまで永久サポート。

　ぼくが買った浦田さんのは、サポートなしで同じ金額でしたから、
　コストパフォーマンス的にも優れています。

自宅が競売に掛けられそうになっていましたが、
直前のところで回避したマイケル・ジャクソン。

Yahoo!ニュースで知りました。
あの遊園地みたいな自宅。さすがスーパースターですね（゜▽゜；）　

しかし、スーパースターといえども、
浮き沈みの烈しいショービジネスの世界。

ローン残高２４億円と書かれていましたが、
そう簡単に、そんな大金を貸してくれるのでしょうか。

興味があったので、いろいろと調べてみました。

まず、ウィキペディアによると、
マイケルは、版権を持っている曲だけで
年間２０億円もの収入があるんだそうです。（；゜０゜）

この時点で、所得税のことなどを差し引けば、
２４億円のローン残債も、普通の人の数百万円程度でしょうか。

ビートルズの版権も持っているようです。
これは堅い収入と見なしてもらえそうです。

金融機関は、ここの信用で融資をしたんでしょうね。
印税＝究極の不労所得です。

しかし、マイケルの資産を激減させたのは、度重なる裁判。

すでに、２千回近くも裁判の被告となっているようで、
普通の人だったら、それだけで鬱病になりそうです。（－－）

マイケルに比べたら、ぼくの日常で発生することなど
些細すぎて、「トラブル」とか「問題」なんて呼べたモノじゃありません。

器を大きく生きなければいけませんね（笑）

昨日も勝てませんでした～（＾＾；）

前回に比べると、ちょっと接戦気味になることはありましたが、
負けは負け。ざんねんです。

今日からまた、がんばります。

さて、前にメルマガに書いたことがあるのですが、
不動産オークションの話です。

マザーズオークションというサイトがあります。
先ほどまた覗いてみましたが、相変わらずです。

一棟ものの収益物件が４３件出品されているのですが、
利回りでみても、普通に健美家で探す方が高いです。

今の段階で、区分や商業ビルも含めて
１９２物件が出品されていますが、
その中で、入札が１件でも入っているものに絞ると・・・

わずかに２件のみ。（゜▽゜；）　
こんな状態で、会社的に大丈夫なんでしょうか。

しかも、入っている入札も「オファー入札」といって、
最低売却価格より下の値段で入っています。

「売れなかったら、これくらいの金額で買いますよー」
というくらいのものです。

ぼくはまだしばらく、物件を買う予定がありませんが、
良さそうな物件があれば、このオファー入札を
使ってみようかと思います。

なぜかというと、マザオクに出品しているのは元付けの不動産会社で、
「落札されない＝両手の手数料を諦める」からです。

両手を諦めた時点で、仲介手数料が半分になります。

だから、半額より上の金額であれば、
仲介会社の収益的には、「片手よりマシ」です。

ということは、売り主さんへの価格交渉も
強めに頑張ってくれる可能性が高いかなぁ・・と思いました。



■購入者の多くは、作者の坂本さんを
　投資規模で抜いてしまうそうです（笑）
　
　２０代不動産投資法は、
　年齢に関わらず初心者の方すべてにオススメです。

夜のうちに、財布の中身レポートを配信しました。
マサさんの音声セミナー、ぜひ聞いてください♪

今月も半ばに差し掛かりましたが、
アパート大家業としては、あまり動きがないです。

リフォーム見積の検討をしなければいけないのですが、
それ以外は特に問題もなく、空室４戸のうち
リフォーム済みの部屋が、加賀市の２つだけです。

この物件は、その地域に引っ越して来る人がいないと
入居の付けようがありません。（＾＾；）

しばらく様子見という感じです。

さて、金曜日に２０代不動産投資法という教材を作っている
坂本憲彦さんという方に会ってきました。

教材がすごくよかったので、どんな人か興味があったのです。
写真ほどは、怖そうではありませんでした（笑）

不動産投資は、最初の一通りの知識を得るまで
かなり時間が掛かるのが、ネックです。

資料の取り寄せ方、現地確認の仕方、買付の入れ方
銀行でどう話すか、契約書はどうなのか・・・などなど。

これを克服するには、スクールに通うのがベストですが、
エリア、費用的に難しい場合も多いです。

その「一棟買うまで」のところを、
めちゃめちゃ丁寧に、ホント○○丁寧ってくらい（笑）
細かく、順序立てて解説しています。

収益シミュレーションについての解説ページ
（著者に承諾を取った上で、掲載しています）

初心者の方の総合教材として、オススメです。

ゼロから決済まで分かる、２０代投資法



さぁ、今日はこれからアームレスリングの試合です。

勝てなくても、左右２試合ずつできるのですが、
最低でも１勝はしたいです。o(｀○´)=０

ウルトラ物件獲得術セミナーの資料を、
昨日から作り始めています。

このパワーポイント資料で、いちばん時間が掛かるのは
「表紙」です。つぎに「ロゴ」に時間を掛けます。

ロゴはなくてもいいのですが、
ページの右下にあるとかっこいいので、毎回作ってます。

完全に、自己満足です（笑）

これが表紙。１時間くらい掛かりました。

これがロゴ。５０分くらい掛けてます。
画像の加工も、すっかり上手になりました(*/∇＼*)

ここまでできれば、中身は簡単なモノです。
１５日くらいまでには完成予定。

いま、表紙を入れて１９ページまで作りました。
仕上がりは、６０ページくらいになりそうです。

今日は資料作成をちょっとお休みして、財布レポートの編集です。
マサさんの超ロングインタビューを付けて、明日の朝８時までに配信します。

コテツさんとＮＳＸ松田さんから届いた原稿を、
校正・編集して、３人分つなげてＰＤＦにするのですが・・・



コテツさんから、まだ原稿が来てないよ～（；＿；）
AM9:36　無事に原稿が届きました。



天気も悪いので、編集作業にはよい日です。

２０代不動産投資法の著者の方にメールを出して、
今日の夕方、会ってくることになりました。

なかなか気さくな方のようです（笑）

さて、ちょっと前の話になりますが、
全国賃貸住宅新聞に、保証会社の記事が載りました。

ウィルという大阪の保証会社が倒産したことがきっかけで、
「どういう保証会社を選ぶべきか」という、特集記事が組まれていました。

大家さんにとって良い保証会社＝審査が甘い会社ということで
良いのではないかと思います。

「この人ちょっと心配だけど、保証会社が通ってるから入居ＯＫ」
というのが、保証会社の存在意義です。

「倒産しない財務体質であるかどうか」なんて書いてありましたが、
そんなものは、保証会社に限った話ではありません。

リフォーム会社に前金を支払ったのに、
完成前に倒産した・・・という事例の方がはるかに多いです。

記事では、どうも「保証会社が強引な回収をしている」
という論調にしたいようで、恣意的な感じがしました。

甘い審査の中で財務体質を維持していくためには、
回収率を高めることが必須です。

だから法に触れない範囲で、どんどんやるべきです。
それを咎められたのでは、保証会社がかわいそうです。

例えばこのような

こんなの絶対、会社行くまでに何度も督促してますよ（笑）

無予告で来たみたいに書いてますが、
彼らも仕事ですから、そんな非効率なことするはずがありません。

しかも「○○アナが滞納といったニュースが・・・」
なんて自意識過剰にも程があります。

そのほか保証会社の社員さんから、
「家賃を支払わないなら、出て行け」と言われたというのが
問題のある回収法として掲載されてましたが、

支払わないのに住み続ける方が、
何十倍も問題であることは、間違いありません。

保証会社へのバッシングが強くなりすぎて、
回収手段の規制が強化されるようになってしまうと、
ホントに信用のある人しか、保証会社の審査に通らなくなります。

そうなると、保証会社の意味がなくなります。

イヤな流れになってほしくないので、書いてみました。



■順調に発送できています。
　「どうやって物件を探したらいいのか」「現地で何をすればいいのか」
　このＤＶＤですべて解決します。

　赤井誠＆松田淳の２大ブロガーセミナー

ブログのコメント、改善の見込みが立ってきました。

まだ入力できないと思いますが、
外人さんからのスパム投稿をカットできそうです（＾▽＾）

昨日「本格始動！」と書いた割には、
大した活動ができていなくて申し訳ないのですが、
ちょっとだけ頑張りました。

まず、ウルトラ物件活用術セミナーの、
概要を考えて、マインドマップに書いてみました。

ＤＶＤ先行割引予約　受付中です☆

ここのところが一番時間を使います。
パワーポイントの資料は、何年も前から作っているので
大した時間は掛かりません。（=´∇｀=）

それから、リフォームの見積をちょっと検討しました。

・・・が、よく分からないので、取りあえず相談中です。

あと、どうせならリフォーム費用を
国金で借りたらいいかと思って、申し込んでみました。

ネットに入力するだけなので、楽ちんです。
レポートを書いてるくらいですので、通って欲しいところです（笑）

あと、久しぶりにサイトの紹介です。

あいこのオススメ投資本

投資で勝つ人は、みなさん読書家ですね。

いろんなジャンルの本を、よくこれだけ読めるなぁ・・と感心です。
ぼくもここで紹介されたものを読むことが多いです。

このブログは、ムーバブルタイプというソフトを使って、
自分でドメインを取って、サーバーを借りて運営してます。

そのサーバー会社から連絡がありました。

コメント欄に過剰な負荷が掛かったので、
改善されるまでコメント機能を停止する・・・とのことです。

迷惑コメントが異常に多く、外人さんからのコメントが、
１日１０００件以上入ることもよくあります。
負荷が掛かっているというのも、よく分かります。

でも改善・・・といっても手段を知りません。（＾＾；）
どうしたらいいのかな。

さて、今はまだのんびりしていますが、
今日の夕方から、本格始動するつもりです。

まずは一昨日もらった見積もりの、
検討と発注の返事をしなければいけません。

今月中には工事に入ってもらって、
６月いっぱいで完成→夏休みまでには入居という
スケジュールにしたいところです。

それから加賀市マンションの入居付け。

いつものパターンですが、チラシを作ってみましたので、
その反応がどうか聞きつつ、次の手を考えます。

それとウルトラセミナーの準備ですよね。
これは連休中にも、いろいろ考えてました。

マインドマップという手法を使ってレジュメを書いていくのですが、
これさえ完璧に作ることができれば、
パワーポイントの資料や話の展開などは、簡単なものです。

あと、連休中に２０代不動産投資法という
DVD教材を見ました。

かなり良くできていますね。
１棟目を買うまでに、見ておいた方がよい教材です。
別に２０代じゃなくても、大丈夫です（笑）

ぼくは浦田健さんのホームスタディ講座で勉強しましたが、
時代的なものと、費用対効果的に数段優れています。

作者の方には、唐突にメールを入れてみました。
近々、お会いできないか突撃打診中です。

今日でＧＷも終わりですね。
ぼくもお昼すぎの新幹線で戻ります。

もう１日のんびりしますけど（笑）

さて、昨日は富山のマンションのリフォーム見積もりが
業者さんから届きました。

購入前まで売主さんが住んでいた部屋で、
３ＬＤＫ，１１０㎡。トリプレックス（メゾネットが３階建てになったもの）で
大きな吹き抜けがある贅沢な間取りです。

間取りは良く希少価値もあるのですが、
キッチン、浴室、トイレなどが他の部屋と同じなので、
他の部屋以上にチープに見えています。

１３年間リフォームなしなので、床・壁なども劣化しており、
全面的にグレードアップさせようと思いました。

で、このような見積もりが出てきました。

すごい金額ですね。
でも思ったほどではありませんでした。

ここから、施主支給や仕様変更などを含めて
価格の交渉をしていきます。

目標としては、２５０万円以下に落としたいです。

この辺は得意な分野ではありませんので、
詳しい人にどんどん聞いてみるつもりです。

まずは、大家さん学びの会のMLに質問してみます。


■ようやく明日発送の２大ブロガーセミナー。
　赤井さん、松田さんのノウハウが丸ごと学べます。
　

昨日はお昼過ぎから外出して、
栄周辺をお散歩した後、飲み会に出席しました。

東海地区にも、メルマガをお読みいただいている方が多くて
嬉しかったです。（＾▽＾）

一次会は、「世界の山ちゃん」という手羽先のお店。
「風来坊」というお店と、手羽先二大巨頭という感じです。

　ビールとベストマッチ！

１００名以上収容できるお店が、６時に既に満席という繁盛ぶり。
予約しておいて良かったです。

参加いただいた皆様のお話を聞いて感じたのは、
地元で物件を購入している方が少なかったことです。

もちろんゼロではないんですが、
意外とよい物件が出ないのかもしれませんね。

ぼくは北陸地方一本で物件を購入していますが、
次のエリアを狙うとすれば、東海地方がいいと思ってます。

好きなエリアで投資をするのが一番です。

実はまだ栄駅周辺にいるのですが（笑）、
今日はこのあとお気に入りのカツサンドのお店に行って、
それから実家に戻って原稿を仕上げます。



■赤井誠＆松田淳の２大ブロガーセミナー。
　　
　高利回り物件をこっそり見つけたい方や
　どう考えても失敗しな立地で、利回り１１％の新築を建てたい方は必見。

昨日から、愛知県の春日井市というところにある
実家に来ています。

新幹線、混んでましたね～。（＾＾；）
ＧＷに帰省することは分かっているはずなのに、
なぜ指定席を予約しないのか不思議です。

実家ではあまりすることがないので、
１００巻以上もある美味しんぼを読んだり、財布レポートを
書いたりして過ごしています。

さて、赤井誠＆松田淳のセミナーＤＶＤ。
ようやく完成です。

詳しくはこちらのページで。

ちなみに、最近のＮＳＸ松田さんはちょっとロン毛になってます。

ぼくも一時的に髪を伸ばして、１０ｃｍくらいにまでなったのですが、
邪魔くさくなって、切ってしまいました。

今日はメルマガ読者の方と、手羽先屋さんで飲み会です。
予定では１３～１４名参加されます。

今日はこれから新横浜まで出まして、
新幹線で名古屋に行きます。

Ｎ７００系という、カッコイイタイプの車両にしました。（＾▽＾）

さて、昨日は８時間以上も掛けて、
財布の中身レポート音声セミナーの編集作業をしていました。
眠いので、移動中はずっと寝てると思います。

今回の音声セミナーは、所有物件２０棟・４０６戸の
三代目大家マサさんです。

マサさん自身もレポートの読者さんです。
レポートの感想がブログに詳しく書かれています。
これを読むだけでも、かなり勉強になります。

マサさんブログ（http://realblog.seesaa.net/）より。

インタビューは過去最長に及びまして、
トータル２時間２０分もあります。普段の２ヶ月分。

ＭＰ３で１２０ＭＢもあります（笑）

特に今回は、購入系の集大成という感じです。
一部を紹介しますと、

　・「一代目大家」さんの、凄いビジネスセンス

　・マサさんの不動産以外の趣味って・・？

とにかくすごい情報量です。
５月１１日に配信ですので、ぜひお聴き下さい。

初月無料の財布の中身レポート

■２月２３日　７０名が１０日で満席になった
　赤井誠＆松田淳セミナーのＤＶＤが、連休明けにようやく配送です。

　購入方法は、ブログとメルマガでご案内いたします。
　いつも遅くてすいません・・・。

「自分の物件で自殺者が出たらどうするのか？」

よくある「不動産投資をしない理由」に出てきます。

これと、「奥さんが反対した」という理由が
いちばん（＾＾；）←こんな顔になります。

結論から言うと、自殺について心配する方は、
「リスク感覚がない、乏しい」と思います。

以下、説明文です。

日本人は、だいたい年間３万人以上が自殺するようですが、
赤ちゃんや小中学生を除いて、

だいたい人口１億人に対して、３万人と考えます。
１００００分の３という確率です。

ぼくの所有物件９４戸には、
たぶん合計１００名くらいの人が住んでます。

その中で、１人以上の自殺者が出る確率は
１万分の３００。→３％です。

これは１年ですので、アパート経営を３０年以上やってると、
１人くらいは統計的に自殺するみたいです。
（３０年後の自殺率は分かりませんが）

しかし、自殺場所が自宅とは限りません。

資料を見ますと、約５０％の方が自宅のようなので、
６０年に１度くらいの割合で、建物内で自殺者が出ます。

あくまで「１００人が住んでる場合」です。

６世帯の単身アパート１棟を持っているだけなら、
１００２年に１度あるくらいの確率になります。

あと、リスクと保険のページでも説明していますが、
重要なのはＰＭＬ（＝最大損害額）がいくらか、っていうことです。

その部屋の家賃も、未来永劫下がる訳ではありませんし、
重要事項としての説明義務も、直後の入居者にだけです。

大したＰＭＬではありません。

買い取り価格がその後永久に下がることもないし、
全ての損失は、保証人などに損害賠償請求可能です。

保証人から支払ってもらえなかった場合に、
最大で、その部屋の家賃の何年分かが飛ぶってだけです。

自殺もひとつの「よくある」死亡原因ですので、
過剰反応するのは、おかしいと思ってます。

入居者の自殺で破綻した大家・・・って聞かないですが、
「３０年一括家賃保証を信じて破綻」はたくさんあります（笑）

リスクの頻度と大小を、冷静に把握できる必要があります。

という訳で、自殺について心配するような方は、
自殺以上の重大なリスクが、もっとたくさんあることに
気づいていないと思います。

っていうことで、「リスク感覚」ですね。

空室、老朽化、金利の上昇、滞納、配管破裂、雨漏り
地震、地盤沈下、犯罪、宗教・右翼・暴力団関連の入居、
自治体の破綻、近隣店舗の閉店、近隣校舎の閉鎖や移転、
人口減少、騒音、悪臭、迷惑行為、競合物件の建築。

とりあえず２０個書きましたが、頻度やＰＭＬの面で、
全て「自殺より危険」だと思われるリスクです。

上記の心配をひとつ残らず解決してから、
自殺について考えればいいかと思います。

今日から５月ですね。

ウルトラ物件獲得術セミナーまで、
１ヶ月になりました。着々と準備してます。

昨日はＤＶＤの予約をたくさんいただき、感謝です。
今月末まで、４千円引きで予約受付中です。



さて、不動産が危ない！という本を読みました。

山本勇作著　扶桑社

前向きなブログを書いてますが、こういうのも読みます（笑）

たぶんこの方は、ファンドの元社員か内部の方で、
現在の不動産市場が、どういう仕組みで形成されているかを
かなり具体的に書かれていました。

不動産ファンドは、どれくらい時間を掛けて物件を検討するのか。
海外と日本の不動産は、どうつながっているのかなど。

読んでおいた方がいいと思います。

このような「ネガティブ系」の本や評論などを読んだときは、
自分はそれに当てはまっていないか、対策はあるのか、
実際に危機が訪れた時は、どうするのかを自問してみます。

だいたい、「地方は危険だ」って書いてあるんですが、
理由が自分に該当していなければ、大丈夫かな、と思います。

ちなみにこの本ですと、不動産価格が下落するので、
一等地に投資するべきだ、と書かれていました。

下落した価格以下で買うことについては、
ファンドの方なので、想定外なんだと思います。

キャップレートなんかで買っては、もちろん危険です。（＾＾；）