今日から、「ウルトラ物件獲得術」のＤＶＤが、
先行予約販売されてます。

ＤＶＤ予約ページ

これまで、色々試行錯誤しながらやってきて、
まだまだ規模などでは上の方がたくさんいますが、

・担保評価の高い、ＲＣや鉄骨の物件を

・すごい利回りで購入する

・当然、購入はフルローン

という分野では、少なくともセミナーをやってる人では
トップのお話ができるのかなぁ・・と思います。

予約してから届くまで、ちょっと長いんですけどね（笑）

さて、昨日はアメリカ不動産投資を実践されている
中山道子さん主催のランチに参加しました。

場所はなんと、六本木ヒルズクラブ

入会金なんと１２６万円！
毎年年会費が掛かる上に、５０万円の預託金まで必要な
セレブ感たっぷりのレストランでした。(^◇^ ;)

すごい高級感です。

先月、サンディエゴで不動産を見てきましたが、
低い利回り、高い金利の中でのキャピタル狙いが主流でした。

中山さんは、利回り２０％以上の物件を現地で購入し、
インカム狙いの投資を実践されてます。

あっちでも、利回りの高い物件ってあるんですね。

最初はそれなりに、手間が掛かるようですが、
軌道に乗れば、現地へ頻繁に行く必要もないみたいです。

日本に比べて有利かどうかは、まだ分かりませんが、
海外に不動産を持ってるっていうのが、いい気分ですよね☆

ブログがものすごく充実してるので、
読むだけでも、かなり勉強になりそうです。

ぼくもこれから、読み込んでみます（≧∇≦）

おはようございます。（＾▽＾）

昨日のブログに書きました選択の結果なんですが、
なんと４月末に退去を申し出て、それを取りやめていた人が・・・



「やっぱり退去する」



という結果になりました。（゜▽゜；）

管理会社さんに部屋を移るように言われたからではなく、
単純に、再び気が変わったのです。　



がっかりしました（笑）



幸いもうひとつの空き部屋も、入居者候補がいらっしゃるようなので、
何とかそちらで決まって欲しいところです。

さて、昨日から「メールセミナー」というものを
書き始めています。

メルマガシステムの機能で、「ステップメール」というのがあり、
登録されたアドレスに対して、自動で一定間隔のメールを送れます。

通常は、お店がお客さんに対して
フォローや追販をするために使うようですが、

メールセミナーというのもいいかな～と思って着手しました。
西山雄一さんのサイトでも、満室経営のセミナーがあります。

セミナーのネタはいくつか候補があるのですが、
まずは本当の初心者の方向けのものを、作ってます。

メルマガはブログとは違った面白さがありますよね。
直接話せてるっていう感じが強いです。



■明日から、「ウルトラ物件獲得術」の
　ＤＶＤ先行予約開始。４千円引きで販売です。
　

１１月に購入したマンション。

購入時６戸空室＆その後に退去１戸の状態から、
現在は満室になっています。

そのあと４月末と５月１５日の予定で、
２戸の退去連絡を受けていました。

ちょっとイヤだな～と思っていたのですが、
幸い、３月のテコ入れ効果がまだ持続しており、
１件は退去前から申込が入りました。（＾▽＾）

この方は５月２０日からの入居を希望していて、
４月末退去の部屋のほうに、入っていただく予定でした。

ところが、４月末退去の入居者さんが、
「やっぱり退去しない」と申し出てきました。

勝手な方ですが、まぁ有り難いです。

しかし、その部屋に入居を希望している人がいます。

予定の部屋は角部屋だそうで、
できれば５月１５日退去の部屋は避けたいんだそうです。

この状態での、管理会社さんのベストな選択はどれでしょうか？

　１．４月末に何としても退去させ、新しい人を入れる。
　　　住み続けたければ、５月１５日に退去する部屋に移動。

　２．新しい入居希望者を説得して、５月１５日に空く部屋に入れる。

　ちなみに、４月末退去の入居者が別部屋に移っても、
　それによる仲介料などは発生しないことになってます。

管理会社さんは、１の方を選んでいました。

１のメリットは、「申し出は守るべき」という理屈が立つのと、
入居申込がキャンセルにならずに済むこと。

デメリットは、別部屋に移ってもらえない場合は、
退去が確定してしまうこと。２部屋分の原状回復が必要。

ぼくはこの経過を聞いて、２でお願いしたいと伝えました。

２のメリットは、もちろん満室になること。
しかも、５月１５日空き→２０日入居とロスが少ない。

あと、新規のお客さんよりも
以前からのお客さんを大切にするのが、筋だと思いました。

デメリットは、入居予定者を怒らせる可能性があり、
キャンセルもあり得ること。

キャンセルを防ぐために、
２０日からの日割家賃をサービスするなどの妥協案を
提示して欲しいと伝えています。

うーん・・・どうでるか。ヽ(´～｀；）
数日のうちには、結果が出ると思います。



■「ウルトラ物件獲得術」のＤＶＤ先行割引予約は、
　３０日からになりました。ブログとメルマガでお伝えします。

おはようございます。
朝寝坊して更新が遅れました。（－－）zzz．

休みの多い会社では、もうＧＷモードみたいですね。

ぼくは３～５日まで愛知の実家に行きまして、
６日は、一休オークションで落札したホテルでのんびりします。

８７㎡もある、海が見えるスイートルームを、
３万円ちょっとで、落札しました。ヽ(^◇^*)/

向こうでは、４日がメルマガ読者さんとの飲み会で、
あとは原稿を書いたり、テレビを観て過ごします。

３～４月の繁忙期は、３／３の物件購入から始まって、
確定申告と入居付け、サンディエゴへの視察旅行。

４月に入ってからは、自分のセミナーの企画を作って、
２物件分のリフォーム打ち合わせ・・・と忙しく過ごしました。

入居率も改善しましたし（３月３日の空室８戸→現在４戸）、
まずまずといったところです。（＾▽＾）

今朝は、４末～連休明けにある退去の募集の件で、
管理会社さんにメールを出しましたが、
あとは２週間くらい、あまり動きがないかなぁ・・という気がします。

活動は少なくなりますが、
ブログは更新しようと思ってます。

今年になって、毎日更新を続けていますので、
さすがに習慣になってきました。



■３０日までにお申込いただくと、今田信宏さんと、
　マサさんの「ガンガン購入系」２本がセットで聴けます。
　財布の中身レポートは、初月無料です。

目覚ましを掛けなくても、
７時に起きてしまうようになりました。

規則正しいのか、老人へ近づいたのか・・・。（＾＾；）

さて、昨日はお昼から売り物件を見に行きました。

利回りは高いものの、ものすごくプライドが持てない物件で、
再生させるのも、かなりの手間とお金が掛かりそうでした。

適当に運営されているアパートが、
ちょっとかわいそうでした。

その後、案内していただいた業者の方に、
近くの競売物件も紹介していただきました。

これが、かなりすごいです。

予想落札価格を聞きましたが、ホントかよ～ってくらいの
高い利回りになります。鉄骨の平成築。

買えるか分からないのですが、
資料を送ってもらうように依頼して、帰京。

夜はメルマガ読者さんたちとの飲み会でした。

みなさん、やる気のある人たちばかりで、
ぼくも刺激になりました。（＾▽＾）

スピード投資法や、一発鑑太郎の評判がかなり良く、
紹介してよかったなぁ・・と思いました。

今から不動産投資を始めるような方は、
ここ数年の不動産投資ブームで蓄積されたノウハウを
しっかり活用できるので、スタートダッシュがすごいです。

最初から１億超えの物件を買うようなことも、
珍しくなくなりました。

１０年くらい前だと、いきなり億単位の物件が無理なのはもちろん、
フルローンで物件を買うことだって
ほとんどできないような時代だったと思います。

以前に比べて、環境的に悪くなった部分ももちろんあるのですが、
良くなったところだって、たくさんあります。

ロバートアレンさんの本で、
「不動産を買ういちばん良いタイミングは、今日だ」
というフレーズがありましたが、ホントにその通りです。

■１００席完売の「ウルトラ物件獲得術」セミナー。

　現在キャンセル待ちの受付中ですが、
　２９日から、DVDの先行割引販売ができるようです。

　ぼくのブログからも申し込めるようにします。

昨日は、加賀温泉の空室対策のために、
お得意（だと思ってる）チラシ＆業者さん宛のご案内を
作成しました。（=´∇｀=）

３０分くらいで作れるようになったので、
かなり効率いいです。

何が永久無料かは、ちょっと秘密です（笑）

今回はＦＡＸ送信を前提にしているので、
片面刷りで、写真を多用しないようになってます。

広告料も出すようにしたので、
これを撒いてもらって、まずは様子を見たいところです。

それから、夕方からは音声セミナーの収録で、
三代目大家マサさんにインタビュー。

物件選択、融資戦略、リフォームノウハウなどについて、
２時間以上もお話いただきました。

多少は編集も入って短くなるのですが、
過去最長の収録時間です。（゜▽゜；）　

不動産投資と大家さん仲間が大好きなのが、
ビシビシと伝わってくるインタビューでした。

５月１１日の配信予定です。

今日は、お昼から売り物件を見に行って、
夜はメルマガ読者さんとの飲み会です。（*￣A￣*）ノ

■３０日までにお申込いただくと、今田信宏さんと、
　マサさんの「ガンガン購入系」２本がセットで聴けます。
　財布の中身レポートは、初月無料です。

もういっこのブログの方に載せるべきものですが、
金沢駅近くで食べた海鮮丼が、あまりに美味しかったので、
写真を掲載です。(^∇､^ )

見てください。このボリューム！
１９８０円でしたが、価格以上の満足感です。

さて、加賀温泉の空室対策でいろいろ作戦を考えたので、
今日から準備を進めていきます。

チラシを作って、近隣業者さんにＦＡＸを入れてもらったり、
募集条件を（家賃以外のところで）緩和するなど、
特に目新しいものはありません。

でも、一気にやるのがポイントだと最近は感じています。

夕方からは、財布の中身レポートの、
５月配信分のインタビューを収録です。

個人的に、話を聞きたい人を選んでみました。（＾▽＾）

６月はＶＩＰ会員さん向けに、
アメリカの不動産投資と市場についてのレポートを
お届けできる予定です。

実は６月事に頃もういっかい、
海外の不動産視察に行くような話になってます。

何かすごいですね。（゜▽゜；）
これまで、トータルで４回しか海外に行ったことないのに。

一気にパスポートのスタンプが増えそうです。

好きな時に、好きなことができるのは、
とても楽しいです。ヽ(^◇^*)/

サラリーマンじゃなくなっても、別に収入は減らないし、
何とかなってしまうものですね。

北陸遠征の最終日、金沢のホテルから更新です。
今日はお昼までホテルにいて、いつもの通り電車で帰宅予定。

昨日は加賀温泉というところまで出向きました。

駅を出ると、旅館の送迎バスがお出迎えしてくれます。
仕事を忘れて、お泊まりしたくなります。（＾＾；）

３月に購入した物件を、ちらっと確認して、
それから管理会社さんと打ち合わせでした。

新しく委託した、加賀市のシルバー人材センターさんも、
まじめにお掃除をしてくれているようです。

管理会社さんとは、まずは２戸ある空室解消について、
まず「満室が当たり前だ」という認識を作ってから、
具体的なアイデアを出し合いました。

地方の場合は、管理会社さん自身が
空室を容認するような先入観を持っていることが多いです。

そういう意識を変革するのが、コツと言えばコツです。

ホントにそうなるか分かりませんが、
ぼくの提案を聞いていた管理会社さんが、

「やばいです。そこまでやったら一瞬で埋まります」
と言ってくれました。楽しみです。（＾ー＾）ｖ

夜はまた懇親会。

金沢の管理会社さんにお勧めいただいたお店で、
楽しく不動産談義をして過ごしました。

昨日も、またドンペリ飲んじゃいました。
お店の人が「マジ？（＾▽＾；）」って顔をするのが面白いです（笑）

氷の中で瓶が冷やされて出てくるんですが、
花火みたいなものが、その氷に何本か刺さってました。

暗くて撮影できなかったので、イラストで解説。

もちろん、こういう支出も投資と思って使ってます。

一応、物件の利回りより遙かに高い回収率を
実現できると思っての支出だ・・・・と思っていますが、

こじつけ的な要素も否めません。（＾＾；）

昨日はかなり盛り上がってしまいました。

↑これだけの文章をタイプするのも、
何度か間違ってしまうくらい、ダメージ残ってます（＾＾；）

濱口さんという方のブログをよく読むのですが、
昨日は真似をして、クラブでドンペリを飲みました（笑）

やまやで買ったのと、まったく同じ味でした。
気分がいいですけどね。

さて、昨日は３番目に買った富山市のマンションの
リフォームの打ち合わせをしました。

売主さんがずっと住んでいた部屋で、
退去後８ヶ月くらい、自宅新築中の方に安く貸してました。
まったくリフォームなしで、その代わりに家賃を下げてました。

その方の自宅もようやく完成したので、
今回、気合いを入れてリフォーム→大幅家賃アップを
目指したいところです。

最初に出てきた見積もりは、オーソドックスなプランでしたので、
業者さんと部屋の中を歩きながら、

「ここの収納を、ウォークインクローゼットにしてください」
「お風呂はこの機会に一坪タイプへ」
「このあたりに照明を設置して、壁を照らす感じで」

などなど、これまで勉強した知識を駆使して
様々な注文を付けてきました。

吹き抜けもある３階建て。

３LDK、１１０㎡という希少価値のあるお部屋ですので、
設備や内装も、それに見合うものにしたいと思ってます。

たぶん、ものすごい金額の見積もりが出てくると思うので、
詳しい人に相談した上で、発注する予定です。

国金への融資申し込みも完了。
昨日の夕方に電話がありましたが、貸す気満々です（笑）

４年近くの返済実績がありますから、おそらくは大丈夫でしょう。

今日はお昼から金沢に移動して、接待の第二弾ですが、
それまでに体力を回復させたいと思います。



■おかげさまでセミナー１００席完売です。
　２８日頃から、DVDの先行予約ができるそうです。

おっはようございまぁす☆
今週も、パワー全開で頑張りましょう（＾▽＾）

昨日は逗子で仕事のあと、自宅を通過して上京。
トレーダーの方１０名くらいと、六本木で飲み会でした。

投資家けーちゃん、株式投資の経験は多少あるものの、
外食産業の優待狙いがたまたまヒットしただけ。

数年間、ほぼ不動産投資一本です。

金持ち父さんの書籍にも、
「金持ちになりたかったら、金持ちの言葉を使いなさい」
という名言がありますが、昨日のはまさにそういう感じ。

「金持ちの言葉」だらけの会話ですが、知らない言葉がたくさん。
その都度質問しながら、話についていきました。（＾＾；）ゞ　

参加者の方は、通常の株式投資はもちろん、
ＦＸやオプション、商品先物で小豆を買ってる方までいましたが、

「不動産投資は難しい」という意見が多かったです。

なぜ難しいかと聞いてみると、
「不動産には、株価のような客観的に明示された価格がない」
からなんだそうです。

価値の分からない売り主さんから安く買うことが、
不動産投資の醍醐味だと思いますが、
逆に、新規参入の障壁になることがあるみたいです。

先日ブログに書いた、ジグソーパズルの話と
よく似てますね。(=´∇`=)

今日はこれから、北陸遠征です。
リフォームの打ち合わせもしますが、メインは接待。

「どうやって管理会社の人を誘うんですか？
　誘って来てくれますでしょうか？」

という質問もありました。

↓こんなメールを出して誘ってます。

別に、特に変わったことはありません。⊂（＾＾　）

相手にプレッシャーが掛からないよう、軽い感じで
お誘いすると、参加してもらえるのではないでしょうか。

お中元やお歳暮、年賀状などは
他の大家さんに埋もれてしまいますが、

一緒に飲み食いしたことは、ずっと記憶に残りますので、
積極的に実施されることをオススメします。



■５月３１日のセミナーは、１００席SOLD OUTだそうです。
　１０日で達成☆　あとは当日頑張るだけです。

５月３１日のセミナーは、残席が残り少なく、
火曜日くらいには、満席になってしまいそうな感じです。

さて、昨日は大家さん学びの会の
定例勉強会でした。

お部屋の原状回復について、
「管理会社さんは、どのくらいのマージンを抜いてるのか」
のような、かなり深い内容でした(笑)

また、原状回復で差が出やすいポイントについても
教えていただきました。なるほど～って感じです。

場所が横浜開催で、近かったこともあり、
２次会までバッチリ参加。

大家業を通じて、みなさんがそれぞれの人生観を
持ってるところが、興味深かったです。（＾▽＾）

飲み会で何を話したかな～と思い出してみるのですが、
昨日はあんまり不動産の話をしませんでした。

それでも長時間話し込んでしまうのは、
マインドの部分が近いからなのかな、と思いました。



■ちょっと値上がりしましたが、特典が付いたようです。
　一発鑑太郎は、文字通り一発で投資分析ができます。

■無料レポートの紹介を始めてますが、
　現在までのランキングは、こんな感じです。

　1位　失敗しようがない不動産投資の秘訣５カ条（１２０）

　２位　買っていい不動産　買っていけない不動産（１０８）

　３位　不動産投資ノリスク（１０３）

　
　現在、不動産投資関連で１１本。それ以外で６本を紹介してます。



さて、今日はメルマガでよく話している、
ジグソーパズルの話をします。

不動産投資の勉強は、
ジグソーパズルに似てる訳です。（＾▽＾）

一方、株式投資の勉強は積み木に似てます。

ジグソーパズルの特徴としては、

　最初に角や周辺から埋めていくという、セオリーはあるものの、
　どこから始めても、間違いではない。

　完成に近づくにつれて、楽になる。

　しばらく（半分くらい？）埋めるまで、
　全体像が分からない。

一方、積み木の特徴としては、

　下から積み上げていくものと決まっている。
　
　積み上げるほど、だんだん難しくなる。

　わずかな数の積み木でも
　取りあえず、完成形を造ることができる。

という感じです。

株式投資は、ちょっとの知識でも始められます。

口座を開設するのは簡単ですし、上がりそうな株を
ひとつ選んで購入しただけで、儲かる場合もあります。

不動産は、宅建の試験のような一般的な知識のほか、
建物を見極めるスキル、エリアマーケティング、
融資を引くテクニック、滞納などのトラブル、リフォーム。

管理会社さんなどとの、交渉や関係強化。

ひとつ物件を買うだけでも、
総合的な知識がいるのが、特徴ではないかと思います。

でも、一棟目を買って運営する知識・能力と、
二棟目以降の購入物件のそれは、ほとんど同じです。

株は、経済情勢、企業分析、チャート分析。
政治や海外動向まで。

いくらでも高くなる積み木があります。
トータルでは、株の方が頭を使います。

不動産投資は、最初がいちばん大変です。

あとはどんどん、ノウハウや信用が付いてきますので、
まずはしっかり勉強して、最初の一棟を買って欲しいと思います。

今日はこれから、学びの会です。（=´∇｀=）

■残席２０を切ったそうです。まもなく満席。

　投資家けーちゃん流　ウルトラ物件獲得術

■怪しいけど高品質な光速不動産投資　成功法。
　この通りやれば、確かに速攻でリタイヤできそうです。

新宿のお店を予約して、
飲み会に参加されるメルマガ読者さんに、
ご案内を送信しました。（＾▽＾）

電車での帰宅が面倒なので、隣のホテルも予約。
これで、遠慮なく飲めます（笑）

さて、昨日は税理士さんとの打ち合わせでした。

顔の広いコテツさんに紹介してもらったのですが、
素晴らしく助かってます。

法人化も含めて、もっと早くやればよかったです。

今年のテーマは、所得の分散と法人の強化。

税金はできるだけ払いたくありませんが、
昨年末に新設した管理法人は、バッチリ黒字決算にします。

優良法人としての決算書を携えて、
来年には、法人で物件を購入したいところです。

また、所得の分散は大きなテーマです。

これまでの不動産は全て個人で購入。

共有名義にもしていないので、
家賃収入が、１００％ぼくに掛かってきます。

それ以外の収入も含めて、できるだけ家族へ行くように
ちょっと工夫してみることにしました。

青色専従者給与で、月額２０万円。
法人からも嫁さんに役員報酬。

日本が累進課税になっていなければ、
こんな小細工する必要ないんですけどねー（笑）

とにかく日本（だけじゃないかもしれないけど）の税制は、
「知らない人が損をする」仕組みになってます。

専門家の方の力を借りて、
損しないようにしたいところです。



■もう、残席も３分の１です。
　投資家けーちゃん流　ウルトラ物件獲得術

■次回は２０００名突破！！ヽ(^◇^*)/
　メルマガでは、より濃い情報を配信してます。
　

品川でうっちゃんと会う前に、
北田さんという、不動産投資家の方と会いました。

ぼくより年上の方ですが、
数年前に、不動産投資でセミリタイヤを実現してます。

あまりすごくなさそうに話をするんですが（笑）、
かなりの実績＆ノウハウをお持ちです。

・物件はほとんどが東京２３区内。

・都内ではありえない程の高利回り。

・一般的には「与信を毀損する」と言われる、築古物件中心。

・でも、ローンは楽勝で通している。

・こんな独自の投資法で、購入総額１０億円以上！！

すっごーい。（＾＾；）
本を書いたり、セミナーやったりすればいいのに。

そんな北田さんは、リタイヤに飽きた（笑）とのことで、
独自の検索システムを作られたそうです。

まだ全然アクセスがないようなので、
狙い目かもしれませんよ。(￣ー￣)v

正直、健美家のような見やすいサイトではありません。
その分、ライバルを出し抜いて、物件を「獲る」には好都合です。

メールアドレスを登録しないと、検索ができませんが、
登録者には定期的に、ノウハウ満載のメールが届くそうです。
（もちろん、登録は無料）

こちらのページの左側にある、
「検索画面」というところから、登録してみましょう。

「アームレスリングって、どこの筋肉を使うの？」と
よく聞かれます。

いちばんは前腕（肘から先）の筋肉を使います。
あとは肩の後ろの部分と、背中。

背中といっても、肩胛骨のあたりではなくて
脇の下に近い、広背筋という筋肉を使います。



さて、今年も、固定資産税通知の季節がやってきました。
今年から、全物件で口座振替による支払に切り替えてます。

金額的には昨年より１物件増えて、
年間で３００万円を超えることになりました。（；＿；）

高いです。

納税の通知書は、１月１日時点での所有者に届きます。
３月に購入した物件については、今年は支払う必要がなく、
売主さんが税金を支払います。

慣例として、１～３月に物件を決済した場合は、
４月起算の１年分を、決済時に精算してしまうのが普通です。

ぼくの場合は、いろいろ交渉して「精算なし」にしたので、
決済時の自己資金拠出も、かなり少なく済みました。（＾▽＾）

ちょっとした、交渉のコツです。

買値が１００万円安くなるよりも、
固定資産税１００万円の精算がなくなる方が、

ＣＣＲなどの投資指標は、良くなります。

セミナーでは、もっと具体的で、もっと効果のある、
そしてもっとダークサイドな交渉について、お話します。(*｀∇´*）

ちなみに、自分のセミナーだけでなく、
沢孝史さんの話もすごいです。

今回の「お宝マンション」は、
静岡駅近くの商業地を土地から購入して新築。

総工費、なんと４億円。（゜▽゜；）　

しかも地元の信用金庫で融資に成功。

信金でも、４億円も貸してくれるんですね～。

新お宝マンションセミナー

昨日は、メルマガで飲み会のご案内を出しました。

初めての都内開催ということで、申込が殺到。
また、大宴会になってしまいそうです。⊂（＾＾　）

ちなみに、５月４日か５日に帰省するので、
名古屋での開催を予定しています。

東海地区の方で、ＧＷに地元にいらっしゃる方は、
ご参加いただければ幸いです。

誰も来なくても、自分は飲み会します（笑）

Ｙａｈｏｏ！のトップページに記事があったので、
興味があって読んでみました。

女子高生アイドルが痴漢を撃退

すごい女子高生、しかも芸能人で。

名前を見ても、もちろん全然知りません。
人気のある子なのかな？この辺の知識は乏しいです。（＾＾；）

でも感心したのは、記事ではなくて彼女のブログ。

あんまりアイドルっぽくない写真ですが(笑)、
このブログの文章、めちゃめちゃ上手だと思いません？

流れや読みやすさももちろん、
論理的な展開、状況が目に浮かぶような言い回し。

追記のところでは、女子高生アイドルという立場では
なかなか言えないようなことも、しっかり言ってる。

「短いスカートを履くのが悪い」という意見に理解を示すなど、
オトナの考えを持っている。

さらに、ファンや回りの人への配慮も万全。

この子、絶対すごいです。（゜▽゜；）　

アイドルとしてファンになることはないですが、
ブログを書いている人間として、正直びっくりしました。

昨日は久しぶりに、アームレスリングの練習しました。

かなり遅刻をしていったので、
自分だけフレッシュな状態で、疲れたメンバーと対戦。
超ひさしぶりに、１勝できました（笑）

これからも、この作戦でいこうかな・・・（＾▽＾）

さて、遅刻の原因なんですが、
上京しているうっちゃんこと、内海芳美さんに
財布の中身レポートのメンバーで会ってきました。

インデックスワンブログの同僚で、４年前からのお友達です。

貯蓄好きな普通の主婦が、１６年前から不動産投資を開始。
次々と物件を取得して、最高利回りは５３％。

今では地元の老舗工務店からも一目置かれるような、
超優良リノベーション会社の経営者です。

周りが放っておかない、ナイスな人柄と、
ひらめき＆行動力が、うっちゃん成功の理由だと思います。

リノベのコツ、秘訣、裏話も聞いてきましたので、
音声やブログでお届けしたいと思います。（＾○＾）

それから、来週の頭に北陸遠征することにしました。
今回は、リフォームの打ち合わせと、管理会社さんとの懇親会。

超豪華にやろうと思います。

いつもは横浜→東京駅まで出まして、
北陸フリー切符を使っての、新幹線移動だったのですが、
自宅から羽田空港へのアクセスが良いことが分かりました。

そこで、航空機＆ホテルがセットになっている
「ビジネスパック」を使おうと思ったのですが、

残念ながら１０日前までしか受付しないんだそうです。。

ご利用は計画的に、ということですね。



■告知後５日で、半分埋まりました。（＾▽＾）
　
　投資家けーちゃん流　ウルトラ物件獲得術

　お宝不動産のメルマガでは、告知されてない状況なのにすごいです。
　ありがとうございます。

■今日の夜、飲み会のご案内をいたします。
　メルマガも読んでくださいね☆

昨日もセミナーに出席しました。
勉強熱心です。（＾▽＾）

広島在住の石井由花さんによる、リノベーションセミナー。

豊富な実例を、たくさんの画像付きで紹介していただき、
「こんなボロ物件でも、このように大変身するんだな～」というのが、
肌でつかめるようになります。

細かいテクニックも説明してもらえるのですが、
業者さんとの接し方とか、リノベをする前提条件など、
考え方の部分をたくさんお話いただきました。

セミナーですと、「明日から使える１０大ノウハウ」みたいな
即効性のあることを話す方が、ウケます（笑）

株でも、「必ず上がる、講師お勧め銘柄」というのを
期待して参加する方も多いようです。

ずっと後になっていても、「これは役だったな～」と思えるのは、
実はもっと本質的な、マインドや原則のお話だったりします。

昨日のお話は、長く使えると思います。(o^-^o)

夜は、メンター泉正人さんと食事しました。
ふたりで食べ過ぎました（笑）　ごちそうさまです～☆

今日からまた、海外出張なんだそうです。

いや～、全ての話がすごいですね。

人生全体に、レバレッジが掛かっている感じです。（゜▽゜；）



■持ち物件の最高利回りは、築１５年の重量鉄骨で２４．５％。

　一番低い利回りで、築１１年のＲＣが１５％。
　容積率を５２％しか使っていないので、仕方ありません。（＾＾；）

　担保評価はバッチリですけどね。
　
　こういう高利回り物件を購入する方法を、お話します。

　投資家けーちゃん流　ウルトラ物件獲得術

誰もが心の片隅で心配している、「自殺物件」について、
詳しく解説した無料レポートを見付けました☆

こちらのページから、読めます。

いつもお伝えしていますが、
ダウンロード用に、専用アドレスを作ってくださいね。



さて、昨日はＪＦＡと日本アジア証券共催（？）の、
ベトナム不動産投資セミナーに行ってきました。

ホーチミンやハノイは、昭和３０年代の東京みたいで、
これから発展するエネルギーを感じます。（＾▽＾）

いろいろ制約が多くて、
現物の不動産投資はできそうにないんですが、
不動産ファンドとして販売されるようです。

いちばん前の席にいた人が、
ものすっごい貧乏揺すりを、２時間ずっとしていました。

視界のじゃまになるほどです。（￣ヘ￣）

Ｘ-ＪＡＰＡＮのＹＯＳＨＩＫＩかと思いました。

今日は、石井由花さんのセミナーに参加です。

ちなみに、ぼくの場合は
セミナーに出てると、入居が決まることがあります（笑）

洗濯機の法則ですね。



■すごいペースで申込をいただいてます☆
　利回り１０％程度の物件なんか、見向きもしなくなるかも。

　投資家けーちゃん流　ウルトラ物件獲得術

おはようございます～。

オークションで格安に落札したホテルで、
優雅にブログを更新しております。（＾▽＾）

いや～、高いところは気分がいいですね。

さて、高いところと言えば、
３棟目のマンションで、雨漏りが発生したことを
ちょっと前のブログで書きましたが、

足場を組んで登っていただいたところ、
雨水を流す管に、泥などのゴミが詰まってしまい、

屋上に深さ５ｃｍほどの、池ができているという報告がありました。

ショックです（＞＜）

このマンションは、足場を組むか高所作業車以外の方法で、
屋上に上る手段がありませんでした。

最初にこの話が出たのが、なんと１月の話でしたので、
雪が降ったり、ほかのことで忙しかったりで３ヶ月も遅れました。（＾＾；）

原因の除去はもちろん、防水のやりなおしと
いつでも屋上に上るためのハシゴを設置することになります。

リフォーム代が、かさんでしまいますが、
今年はそういう年と割り切ってます。

納税額も安くなるし。

これくらいの規模になるのなら、
国金でリフォーム代を引いてみようかと画策中です。



■昨日のブログのあと、財布の中身レポートのお申し込みが、
　かなりたくさんありました。
　
　確かにＮＳＸ松田さんの、全空→満室コラムは必見です。
　反響も大きいようです。すごいです。

昨日告知したセミナー。

１６名の方が、初日から申込をしていただけたようです。
心から感謝いたします。（＾▽＾）

１万倍の価値を提供することをお約束します☆

高利回り・フルローン・満室セミナー

さて、今月の財布の中身レポートでは、
メンバー２名にちょっと感銘を受けてしまいました。

今日の早朝に配信しています。

まずＮＳＸ松田さん。

コラムで、津久井というところのアパートを、
全空室状態から、満室にした経緯が書かれています。

不当に安く契約されていた、一括貸しの解除から始まり、
ナメクジのいた貯水槽の清掃、給水ポンプの交換などのインフラ整備。

屋外照明を替えたり、ガスボンベのカバーを付けたりといった
非常に細かい作業も地道にこなして、物件価値を上げ、

さらにはお得意の、ホームセンターを活用した
スーパーリフォームで物件を甦らせました。

謙虚な松田さんなので、１１ページのコラムでまとめていますが、
ぼくなら３５ページ分は書いてしまうくらいのことをやってます（笑）

それからコテツさんですが、
なんと１ヶ月のうちに、頑張ってた融資を３行に断られ、
（門前払いではなく、かなりいいところで断られています）

半年くらい交渉を続けていた、新築用土地の購入を、
弁護士からの通知書１枚で、さらっと却下されています。

「はい、ご縁がありませんでした。おつかれー」

みたいな感じで。

こっちはフルローンの融資も通っていたのに・・・（＾＾；）

しかも、ほとんどの「お断り」の電話を、
ぼくが一緒にいる時に受けているのです。

レポートを読むまで、まったく分かりませんでした。

ぼくなら、電話口でキレまくった上に、
まわりに八つ当たりして、さっさと帰ってしまうはず（￣ヘ￣）

飲みに行ってしまうかもしれません。

こういう時に、本当にタフな人間なのかが分かります。

サンディエゴの空港では、
手荷物検査に４０分も掛けられて、さすがに怒ってましたが（笑）

ちなみに、今月になって無事に融資は通っているようです。

あんまり身内を誉めることはないのですが、
それくらいすごいので、ご紹介させていただきました。

以前から、家賃収入が５千万円くらいになったら、
物件購入や融資のセミナーをやろうと思っていましたが、

５月３１日に、沢孝史さんと一緒に
バリバリの購入系セミナーをすることになりました。

投資家けーちゃん流　ウルトラ物件獲得術

なんと、今回は沢さんの方が前座です。(゜▽゜;)

２００４年の９月に初めて沢さんとお会いしてから３年半。
人生、いろんなことがあるものです（笑）



さて、今回のセミナーは、

高利回り　フルローン　満室

不動産投資家が大好きなワードを並べた、
本音１００％の内容になってます。

不動産投資の勉強をしていると、

　「利回りと価値は反比例の関係にある。

　　Ｖ＝Ｉ／Ｒ　

　従って、高利回りの物件はダメなのでアール」

なんていう難しい説明に出会いますが、関係ありません。

相対取引なんですから、
価値以下の価格で買えばいいのです。

フルローンが悪いのではなく、
自己資金を入れなくても、余裕で運営できる物件を
買っていけばいいのです。

入居付けの部分は長いこと苦手にしていましたが、
色んな方から学ぶことで、それなりの水準になってきました。

そんな感じで、もしブログをお読みの方が、

■現地に行く前に、ガンガン指値買付を入れて、
　希望の価格まで下がった物件だけを調査する。
　
■返済期間１５年のフルローンでも、　
　家賃の３分の１で返済できるような物件を買う。

■自分の投資を最大限バックアップしてくれる、
　すてきなチームを作る。



・・っていうようなことに興味がありましたら、
お越しいただけましたら嬉しいです。ヽ(^◇^*)/

ただし・・・

話す内容は、「キレイごと」だけではありません。



よろしくお願いいたします☆

投資家けーちゃん流　ウルトラ物件獲得術

なんと２日間もお酒を飲んでいません。
体調は・・・別に変わらないですね。(*/∇＼*)

まだ時差の関係で、早く眠くなってしまうので、
飲んでる時間がないっていうだけです。

昨日は９時４０分就寝　→　今朝は５時起床でした。

さて、昨日は３月に購入したマンションの、
記念すべき第1回目の家賃入金がありました。(*^▽^*)

実際のところは、決済時に日割分をもらっているのですが、
そのまま司法書士さんに渡していたので、
まともに通帳に入ったのは、今回が初めてです。

こちらの管理会社さんは、いわゆる「街の不動産屋さん」。

隣の敷地で観光関連の業務をしており、
普段は事務所も開いてません(笑)

ですが、物件との距離が２０ｍという立地と、
入居者１８人を「全て」客付けしているという実績から、

他社に管理を委託するという選択肢はありませんでした。

一抹の不安があったのは確かですが、
今日までに入居をひとつ決めてくれましたし、
家賃の送金も、かなり早いです。

一応、メールを使った連絡はできますので、
なかなかうまく管理していただいてます。

業者さん選択の目も、
かなり養われてきたような気がします。（=´∇｀=）

ブログもカテゴリーが増えましたので、
ここだけじゃなくて、いろいろ見てくださいね。（=´∇｀=） 　

　■無料レポートのページ

　■お勧め本と教材のページ

久しぶりに、ハッピー＆リッチなブログも更新しました。
ランス・バートンすごいです。



さて、物件を購入する地域の話ですが、
基本的には、どこでもいいのではないかと思います。

ただ、地方の場合はエリアを絞るべきだと考えてます。

これまでアパート経営をやっていて思うのは、
現地へ行った方が、より上手に運営できるということです。

行かなくてもそこそこの運営はできますが、
顔を合わすことのメリットは、はかり知れません。

１１月末に購入したＲＣマンションは、
３月上旬まで、６戸の空室がひとつも埋まりませんでしたが、
中旬に現地でテコ入れをしてから、一気に満室になりました。

（４月末に１戸退去しますが、一瞬は満室になります）

ぼくは一度北陸に行くと、いろんな物件の仕事ができますが、
これが札幌と仙台と、福岡の３ヶ所にあったら大変です。（＾＾；）

それから、それぞれの地域で大口のお客さんになるという
副産物もあり、これは運営上かなりメリットがあります。

管理会社さんの中でのランク付けもそうですが、
リフォームやガス会社でも、お客としての地位が上がります。

昨日は、浄化槽の清掃会社から、
大口契約者としての割引をしてもらいました。
（年間７千円くらいですが・・・笑）

管理会社からお寿司屋さんまで、
「お得意様」というのは、気分がいいものです。ヽ（＾◇＾＊）／　



■裏ワザを使って、部数を大幅に伸ばしました。(￣ー￣)v
　メルマガでは、もっと濃い情報をお伝えしてます。

ちょっと前に販売告知をしました
「ＮＳＸ松田のホームセンター２００％活用術」のＤＶＤ。

３月末の発送とお伝えしておきながら、
予約注文の発送が完了したのが、４月４日。

多くの方から、督促のメールをいただきました。(｡>_<｡)

また、予約販売ではなくて、
注文後すぐに配送されると思われた方も多く、
御迷惑をお掛けしました。

現在では、１週間以内に到着できるようになっています。
（早い場合は、２日後に到着します）

昨日はアメリカにいるときから食べたかった、
お寿司とうどんを食べました。

やっぱり日本食はおいしいですね(≧∇≦)

おはようございます。
時差の関係で、早起きです（笑）

今日からまた、通常の不動産投資＆大家業を頑張ります。

まず、旅行中にいくつか入退去がありました。

・２棟目の古いＲＣマンションで１戸退去。
・３棟目のマンションで、１戸退去。
・１１月購入のマンションで３戸入居＆１戸退去連絡。
・３月に購入したマンションで、１戸入居＆１戸退去連絡。

差し引きすると、入居率は変わりません。
９４戸中、空室４戸です。

今月の予定としては、
これから財布の中身レポートの執筆＆配信（１１日）。

音声セミナーは、今田信宏さん。

今のところ、「購入＆融資」系では、
もっともクオリティの高い教材を製作されている方です。

ご自身の不動産投資についても、
しっかり聞いてきましたので、ご期待ください。

あと、加賀市のマンションの入居付けと管理で、
来週か再来週に現地へ行こうと思ってます。

ホタルイカも美味しい時期ですし。（＾○＾）

それから、いくつか修繕の発注をしなけければいけません。
結構お金が掛かります。（＾＾；）

しばらく何もなかったのですが、
退去や修繕って、重なるときは重なりますね。

合い見積もりを取って、
ドライに発注先を決めるのはちょっと苦手です。

日本に帰ってきました。

アメリカの往復は、帰りの飛行機の方が
乗ってる時間が長くて疲れます。

昨日は夕方ラスベガスに到着して、
朝５時半の出発まで、延々と遊んでいました。

カジノの収支は、＋１２０ドルくらいです。（＾▽＾）



今回の旅行では、アメリカの不動産投資について
かなり勉強することができました。

良い面、悪い面ともありますが、、
もう少し研究をしてみるつもりです。

その前に、英語の勉強をしないといけません。
少し話せるだけで、現地が何倍も楽しくなりそうです。



■今日はカジノでのプチ英会話。

　hit　カードをもう１枚引くこと　　stand　カードを引かないこと

　Here we go! 「さぁ、いくぞー」みたいな意味。

　I did it!　やったぜ！　
　イントネーションがちょっと難しい。「アイ、ディディッ！！」みたいな感じ。

日本時間の日付変更に合わせて更新です。

こっちでは、朝８時ということになります。

サンディエゴ滞在も、今日のお昼までで、
午後の飛行機で、ラスベガスに行きます。

到着したら、ブログを書いてる時間がないので
早めの更新ということになりました（笑）

翌日の朝７時前には、帰路に着かないといけませんので、
実質的には、たった１４時間くらいの滞在です。

ランス・バートンという、
すごいマジックショーを観て、あとはカジノ。

帰りの飛行機で爆睡するために、
徹夜で遊んで灰になった状態で、飛行機に乗ろうと思います。



■アメリカの不動産取引

　礼金制度はない。　　
　賃貸の仲介手数料は、家賃１年分の６％。
　売買の手数料は、売主からのみ。
　
　銀行が関与している物件が多く、大幅な指値がしにくい。
　
　金持ち父さんの本で紹介されていた、
　「全ての物件に半額オファーを入れる」という手法は、
　不動産業者から総スカンを食らう・・という話でした。

　
　基本的に、自宅を買う方が有利な社会なので、
　賃貸物件に住む人は、賃貸ならではのメリットを求めているようです。
　
　そういう理由で、アパートの共用部がものすごく充実しています。　

　ジムやミーティングスペースは当たり前。

　大きなスクリーンのあるムービーシアターとか、
　ネットが使えるビジネスルーム。

　プールや入居者専用のバーベキュースペースなどが、
　家賃１５万円くらいの物件でも付いていたりします。

昨日の夜は、９時からぐっすり寝まして、
今朝はパワーも完全回復。

５時半に起きて、地元のゴールドジムに行ってしまいました。
アメリカの人は、朝からガンガン筋トレやってます。（＾▽＾）

血の巡りも良くなって、絶好調です☆

さて、今日は売り＆貸し物件巡りをして来ました。
１２０万ドルもする大邸宅から、３０万ドルの木造区分まで。

木造の区分も、こちらでは珍しくありません。

・・・っていうか、今泊まってるホテルも木造です（笑）

今日は地元のエージェントの方を質問攻めにしました。

いろいろ聞きましたが、一番興味があったのは、
なぜ不動産価格や家賃が上がるのかということについて。

こちらでのアパート投資は、
買ってからの５年間が、マイナスのキャッシュフロー。
購入後徐々に家賃も上がり、売却価格も上がります。

なぜかと言うと、貸せる物件が足りないから。

基本的にcity（ロスとか、サンディエゴなどの単位）は、
アパートが多く建つことを奨励していないそうです。

なぜなら、収入の低い人が多く住んでしまうと、
税収が減るし社会保障費はかさむし、
お金持ちが嫌がって、市外に出て行ってしまうからです。

だから、ゾーニング（zoneing）によって
集合住宅を建築できるエリアを厳しく限定しています。

だから、あまり物件が建たない＝供給過多にならないという
図式が長期に渡って成立しています。

さらに、建物の維持管理がしっかりしているし、
湿度が低いので日本に比べて、物件が傷みません。

しかも、アメリカは日本と違って常にインフレの国。

そういう要因が重なって、家賃も物件価格も上がるという
不動産投資家には、大変ありがたい環境になっているということでした。

金利や利回りとしては日本より悪くても、
不動産投資をする人がいなくならないのは、
そういう訳みたいです。

日本でも、建築の規制は絶対必要だな～って思いました。



■不動産投資プチ英会話

　高層住宅　 high-rise apartment building
　（日本のように「マンション」とは言いません）

　コンドミニアム　condominium 　　　家主、大家　landlord

　How much can you put down?　　頭金はいくら出せますか？

連日頑張って動き回っていますので、
さすがに疲れてきました。

今日の夜は、ホームセンターで知り合った、
ジェフというおじさん（以前に横須賀に住んでいて日本語が上手い）の
知人がやってるというＩＺＡＫＡＹＡへ行く予定だったのですが、

今から飲みに行ったら病気になりそうなので、
やむなく断念しました。（ーー；）

今日はサンディエゴのダウンタウンまで出かけて、
自力で不動産業者さんを回りました。

便利なことに、同行メンバーにＮＳＸ松田さんがいたので、

「日本の有名自動車会社の御曹司が、
　サンディエゴに留学するので、部屋を探している」

という名目で話をすると、

「Oh,Really?　 MAZDA Motors?」

素晴らしく親切に対応いただけます。（＾▽＾）

６０㎡の１LDKで、月の家賃が１７万円くらいのマンションと、
７０万ドルくらいで売りに出ている、
高層の新築コンドミニアムを見学しました。

そのほか、情報誌なども読み込んだので、
家賃相場もそこそこ分かるようになってます。（＾ー＾）v

賃貸物件でも、原状回復というレベルではなく
新築同様にして入居募集されていることに驚きました。

あと、向こうは冷蔵庫が異様にでかいです。
ワンルームでも、日本の家庭用以上の大きさです。

明日は都合が付けば、中古売り物件の見学です。



■不動産投資プチ英会話

　vacant　空室　　　　

　NOI（Net Oparating Income）　家賃から維持費を引いたネット収入

　HOA　dues（Home Owners Association Dues） 管理費

　dep（deposit）　敷金　　　N/S　禁煙　　　N/P　ペット不可

こっちの時間でよる１０時くらいです。
今日も充実して忙しかったです。（＾＾）ｖ

朝は早起きして、地元のホームセンターの見学。
ホームセンターの権威である、ＮＳＸ松田さんと同行。

明日も数時間掛けて、視察（笑）する予定です。

お店の大きさは、国内大型店も引けを取らないのですが、
販売されているアイテムのスケールが違います。

例えば、ジャグジー、樹木（鉢植えじゃなくて、普通の木）
ドラム式大型洗濯機、ペンキは大げさじゃなく３００種類以上ありました。

その後は、地元の不動産エージェントの方に
音声セミナーのインタビューをしまして、
それから売りコンドミニアム（リノベーション物件）の見学。

さらには会計士の先生にお会いして、
アメリカで不動産投資をする場合の税制についての
ミニセミナーを拝聴してきました。

朝は地元のファミレスで大盛りの朝ご飯、
お昼はホットドッグ、夜は１ポンドもあるステーキ。

すっかりアメリカンです。（＾＾；）
５月中旬までは、フライドポテトと肉は食べたくありません。



■不動産投資プチ英会話

　studio　日本でいうワンルーム

　1 bedroom 日本でいう１ＬＤＫ

　LTV(Loan To Value)　融資の比率。１００だとフルローン。

　down　頭金　　fixed　　固定金利

　interst　金利　　　　principal　　元金