ようやく、土曜日の報告をします。（＾＾；）笑

全国大家ネットワークとは、
先の大震災を受けて、大家さんが自主的な被災者支援として、
部屋の提供を申し出ているにも関わらず、

行政が動いてくれなかったり、
それどころか、「被災者ビジネス」と揶揄されてしまったり、

さらには、「被災者の入居を大家さんが断ってる！」など、
悪意に満ちた記事が、新聞に載ったりする状況（※）を何とかしようという趣旨で、
「まず、何でもいいから一歩踏み出そう」と、
さくら事務所の、長嶋修さんが呼びかけて始まったものです。

※５／２７読売オンラインの記事。
　よく読むと、短期で退去したり、そもそも家賃を払える資力がないので、
　家賃を支払う視力のある入居希望者を優先させている・・という、
　どんなビジネスでも、極めて当たり前のことが書かれているだけです。

まずは、土曜日の公開シンポジウムから、
大家さんが、「ちょっと今のルールはひどいよなぁ」という
意識を持ってもらえたらと思います。

Ustreamで、当日の録画が見れますので、
ぜひチェックしてみてください。

基調講演＆第一部ディスカッション

第二部のディスカッション

多くの方に来場いただけましたし、
ある程度の成果は、あったんじゃないかな・・と思います。

忙しい方たちが、無報酬で尽力されている姿を見ると、
ぼくも頑張らないとなぁと気合いが入りました。

設立趣意書（宣言書）は、長嶋修さんのブログに載ってます。

全国大家ネットワーク設立宣言

写真は、次回の記事でアップします。

今回の区分売却は、契約が夕方だったので、
名古屋駅近くで、夕ご飯を食べて帰京しました。

いかにも名古屋！というお店を探して、
数あるメニューの中でも、「名古屋！」というのを食べました。

どて家（名古屋駅・居酒屋）

どて焼き・・は、大阪が発祥の、
「牛すじを味噌で煮込んだもの」という意味ですが、

名古屋ではもっと広範囲に、
八丁味噌を使った煮込み料理全般を指すみたいです。

なんか、みんな同じような色をしてますね。（笑）

最後の写真は、「鶏ちゃん焼き」という、
鶏もも肉と野菜の、なべ物と炒め物の中間みたいな料理です。

あと、こちらはお昼ご飯。

かきあげ卵きしめん。

数あるきしめん屋さんの中でも、
名古屋でいちばん美味しいと言われており、
ぼくもそう思うお店です。

名代きしめん　住よし（名古屋駅・きしめん）

上記サイトから、お店の所在地と形態が分かるので、
ちょっと、びっくりするかもしれません。（笑）

少し遡った話になりますが、
２６日に、名古屋で区分マンションの契約をしました。

今回は、売る方の契約です。

多くの区分投資家さんが、ワンルームを買う中、
ぼくは、一貫してファミリータイプを購入してきました。

利回りは低くなるけど、入居期間が長くなりますし、
実需向けに売却できるため、
出口が取りやすいのがメリットだと思います。

また、一般的には自宅として購入する人の方が、
価格的な基準が低くて、高く売れる可能性が高いです。

今回も、自宅として使用する方が買主でした。

あと、住宅ローンを使って購入される場合は、
契約をする前に、業者さん主導で銀行に打診をして、
ローンの内諾を取ってしまうようです。

ですので、ローン特約の発動もほとんどないということで、
契約の成立率が高いです。

売り物件が見つかりにくいことが難点ですが、
何かと、有利な点が多いのではないかと考えてます。

一棟ものをやめた訳ではなく、
今週は、福井まで売り物件を観に行きますが、
区分投資は継続していこうと思います。

※マンションの購入費用、売却価格、リフォーム費用の詳細は、
　満室経営新聞プレミアムで報告いたします。

金曜日に、視力回復（レーシック）をしました。

０．０８→１．５まで回復しましたが、
パソコン仕事は、数日間控えるように言われたので、
ブログの更新は少しお休みします。

書くネタは、たくさんあるんですけどね。

　・全国大家ネットワーク　公開シンポジウムが大成功。
　・名古屋で売却の契約。
　・レーシックの体験談。
　・行ったお店と読んだ本がひとつずつ。
　・滞納関連でひとつ。

が、まだ書けていない記事です。

今日は雨降りなのに、外出しなければなりません。

ちょっと面倒くさいです。

満室経営新聞の書評にも採り上げました。

「夢を叶えるゾウ」の著者である、
水野敬也さんの最新作です。

四つ話のクローバー

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水野 敬也
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◆良かった＆役に立ったところ

・我慢をすることなく、頑張るための方法が分かった。
・カタチから入る「共感」でも良いと思えた。
・２時間も掛からず読めた。



水野さんは、youtubeなどにもアップされている、
「怒らせ方」シリーズＤＶＤの監修もしているんだそうです。

夢を叶えるゾウもそうですが、水野さんの本はまずストーリーが面白く、
それでいて、伝えたいことが分かりやすく書かれています。

お話と一緒の方が、頭の中に残りますね。

とても良かったです。ぜひ手元に１冊。

食い逃げと滞納についての記事は、
近いうちに、もうひとつアップしようと思ってます。

今日は、裁判について少し。

来月の初旬に、和解協議が予定されてまして、
相手方の弁護士さんからの連絡を、待っているところです。

忙しいみたいで、全然来ないですけどね。

弁護士さんに取っては、大した報酬も取れない案件で、
気分的にも後回りになってるでしょうから、
こちらからは督促をせず、ゆっくり待ちたいと思います。

・・・と、

弁護士さんまでも思いやる、やさしい大家さんです。（笑）



ところで、裁判の場面では、色々と専門用語が登場しますが、
「裁判以外では使わない」という特殊な言葉以外に、

「普通の使い方と違う」という言葉も多いです。

例えば、前にも説明した「争う」という言葉ですが、

ケンカをするとか、取り合うという意味はなく、
ただ「言ってることに異議がある」くらいのニュアンスです。

だから、対義語は「認める」なんですね。

あと、知らなかったのが「ないし」って言葉の意味。

証拠書類を提出するときに、
「証拠の２ないし５」みたいな使い方をします。

ぼくの感覚としては、上記の「ないし」というのは、
「証拠の２または５」「証拠の２。あるいは５のどちらか。」
みたいな意味だと思っていましたが、

なんと「２から５まで」という意味なんです。

「ないし」を漢字で書くと「乃至」ですので、
漢字を見ると理解できるのですが、昨年まで全く知りませんでした。

確かに、辞書にも載ってますね。　→　「ないし」の意味

また、裁判は必ず、「●●事件」という形で、
訴訟のネーミングがされます。

一般的に「事件」というのは、刑事事件のことですよね。

殺人事件、横領事件、誘拐事件、詐欺事件・・。

でも、裁判では民事でも確実に「事件」呼ばわりなので、
ぼくの裁判も、「明け渡し請求事件」という変な名前になってます。

そのほか、「貸金返還請求事件」「売買契約無効確認請求事件」
「防音壁設置請求事件」とか、ちょっと笑えます。（=´∇｀=）

　※大家ネットワーク公開シンポジウムまで、あと３日です。
　　業界スペシャリストが、すごい話をしてくれますよ。＾＾

　　全国大家ネットワーク　公開シンポジウム

行ったお店の記事も、随時書いておくことにしました。

もちろん、食べに行ったお店すべてを、
掲載する訳じゃないですが、

・十分に美味しい。または美味しいメニューがある。
・コストパフォーマンスがかなり良い。
・特筆すべき特徴がある。
・個人的に、かなり気に入った。

に当てはまるお店を、載せたいと思います。

新シリーズの第１回は、土佐料理のお店です。

わらやき屋（六本木駅ちかく）

燃えさかる藁で焼いた、かつおのタタキ（塩味で食べます）や、
馬刺しが美味しく、満員の人気店でした。

カウンター近くにいると、かなり熱いと思います。

今回は食べませんでしたが、地鶏も名物のようで、
たくさんの人が、注文していました。

同じく、燃え藁でこんがりと焼きます。

アパートローン必勝マニュアルでおなじみの、
融資の達人、小川武男さんの本が出版されました。

大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアル

ストーリー性を排除して、ノウハウを凝縮した、
教材に近い作りになっています。

本当に基礎的なところから解説していますので、
融資について何の知識もなくても、１冊でかなり詳しくなります。

今日からAmazonキャンペーンやってるので、
ぜひ特典をゲットしてください。

小川さんのAmazonキャンペーンはこちら

さて。

ブログ上で長らく放置されてしまっている、
「読書日記」のコーナーを、リニューアルします。

これまでは、月別に読んだ本のタイトルを掲載して、
一言の感想を書く・・という形式でしたが、
独立した記事として、読む度にアップしていこうと思います。

全然更新していないのにも関わらず、
自己紹介や保険より、読書ページはよく読まれており、
長いこと、申し訳なく思っていました。（．＿．）

本を読むペースは、今でもダウンしていませんので、

毎月５～１０冊分くらいは更新できると思います。

メールマガジンのほうで、
不動産投資の自叙伝的な連載を始めました。

「どこでもアパート経営」にも、自分の不動産投資について、
体験談的なものを載せていますが（第２章）、
こちらは、いつどんな物件を買ってどう運営したかなど、
事実関係を中心に記録しております。

メルマガの方は、もう少し細かい行動と心情的なことを、
書いていく予定です。よろしければ、ご購読お願いします。

不動産投資の自叙伝　第１話

不動産投資の自叙伝　第２話

さて、週末の活動なんですが、
まず土曜日は、ファイナンシャルアカデミーさんの主催で、
リスク対策セミナーに出てきました。

このジャンルでセミナーをするのは４回目。

毎回少しずつアレンジしてますが、
リスク論や法律関係の話をしている時の堅い雰囲気と、
後半で、保険会社の裏話をしている時の、
盛り上がった雰囲気のギャップが、激しいのが特徴です。（笑）

後半部分だけ話せば盛り上がるのですが、
それだとセミナーにならないので、頑張ってこらえてます。（＾＾；）

日曜日は、ジェームス・スキナーさんのセミナー。

タイトルが「愛の億万長者」という、
知らない人だと、ちょっと引いちゃうかもしれませんが、
コミュニケーションをテーマにしています。

初対面で会話もしてない人を

・この男性は、戦場で自分の背後に立たせられるか？
　（要するに「信頼できるか？」って意味）

・この女性を、自分の彼と二人きりにして信頼できるか？

という基準で判断するような演習もしました。

男女のマインドは、かなり違いますね。。。

ということで、最後に今週の予定なんですが、
結構いろいろあります。

　・満室経営新聞の配信
　・全国大家ネットワーク　公開シンポジウム
　・名古屋で区分マンションの契約
　・レーシックの手術
　・エミゾウさんの誕生日

もうすぐ５月も終わり。頑張りましょう☆

滞納と食い逃げは、前回の記事のとおり、
「詐欺であるかどうか」という点についてまったく異なります。

前回の記事（家賃滞納と食い逃げの違い）

家賃滞納は、通常の「代金（売掛金）の未回収」に近く、
単なる商取引上のトラブルで、それ自体は罪になりませんが、
通常の商品やサービスを販売することと違い、
非常に、提供側に不利な要素があります。

それは、「サービスの提供を続けなければならない」ことです。

ほとんどの商品やサービスは、
代金を回収できなくなった時点で、提供が中止されます。

雑誌の定期購読は送られてこなくなりますし、
保険は失効して、効力がなくなります。

公共性の高い、電気やガスだって止まります。

しかし、大家さんの場合は、

・入居者の居住権、生活権が強く守られている。

・強制的なサービス終了が、器物損壊などの罪につながる。

ために、チマチマとした法的手続きを踏まないと、
建物を明け渡してもらうことができません。

日本中のあらゆる事例を想定してみましたが、
「支払がないのに、サービスを提供しなければならない」
というケースは、見つけられませんでした。

アパート経営と同じ「空間や場所を貸す」という事業には、
ホテル、まんが喫茶、カラオケボックス、貸し会議室などがありますが、

これらの業態は、

「サービスの提供と、代金の支払いが時間的に近い」

のが前提になっているので、
「お金が支払えない」＝「詐欺」に該当することが多く、
強制的に、追い出すことができるのです。

この、大家さんにとって極めて不利な環境の中、
「サービス提供を中止する（追い出すんじゃないです）」ため、

建物の賃貸借契約ではなく、「部屋のカギの使用権を貸す」ことで、
滞納時に、「部屋のカギを変更する」という行為が、
違法とならないよう、苦肉の策を講じた業者さんもいます。

しかし、借地借家法という法律に規定のある
「短期的な一時使用でない部屋貸しは、借地借家法が適用される」
という条文に沿わないということで、アウトになってます。

どこまで行っても、大家さんが不利なんですね。

こういう状況って、果たしてどうなんでしょうか？

開催まで８日！全国大家ネットワーク　公開シンポジウム

裁判の話になるとブログが盛り上がるのは、
２００４年に、初めて滞納ネタを書いて以来ずっと変わりません。

ブログのコメントや、頂くメールを読んでも、
滞納者を擁護する意見は皆無。

多くの大家さんが、滞納問題に悩み、怒ってるんだと思います。

ところで、ぼくも含めて、滞納のことを食い逃げと比較して、
大家さんは不利すぎる・・・という人がいます。

「無銭飲食は捕まるのに、なんで滞納は違うんだ！」
「長期の滞納は、食い逃げの客を再来店させるようなものだ！」

みたいな感じですね。

しかし、厳密にいうと、食い逃げと滞納は全然違います。

今日は少しアカデミックに、
法律論も含めて説明しようと思います。

まず、なぜ「食い逃げ」をすると捕まってしまうかというと、
刑法上の「詐欺」に該当するからです。

ぜは、「詐欺」の定義はというと、刑法第２４６条で、

　人を欺いて財物を交付させた者は、10年以下の懲役に処する。

と、規定されています。

要するに、「人を欺いて」＝「騙して」いることが要件であって、

　・最初から払う気がないのに注文しました。

　・引き続き払う気がないのに、全部食べちゃいました。

というのが、詐欺に該当する「無銭飲食」になります。

「払うつもりだったのに、財布を忘れてしまいました」
という場合は、詐欺じゃないから逮捕されません。

一方、滞納はというと、普段の商取引と同じで、

「代金（＝家賃）を支払うつもりでサービスの提供を受けたのに、
　経済的な理由で、支払えなくなってしまいました」

というのが実態です。

資金繰りが悪化して会社が倒産しても、
社長が、警察に捕まってしまうことがないのと同じで、
入居者が逮捕されることは、ありません。

では、入居者がギャンブルや高利貸しに手を出し、
まともに働きもせず、生活保護までも酒やタバコで散在する、
本当にどうしようもないクズだったら、どうでしょう？

こういう入居者であっても、
モラル上の問題はありますが、罪には問われません。

豪華絢爛な社長室に鎮座し、
ろくに働かないで、会社の金でゴルフ＆旅行三昧した挙げ句、
あっさり会社を倒産させた、超ダメ社長であっても、
逮捕はされないのと同じです。

ですが、通常の商品やサービスの取引とは異なり、
賃貸業を営む大家さんが、滞納者に対して
圧倒的に不利な点があります。

次回につづきます。

福岡での写真です。

楽しくて、撮り忘れることが多かったです。（＾＾；）

この写真を撮ってるようすを撮影したものです。

主催者さんが手がけた新築アパート。

変わった間取りで、広く見せる物件が多いです。
詳しくはこちらのサイトから。

昨日は、開催まであと１０日に迫った、
「全国大家ネットワーク　公開シンポジウム」の打ち合わせ。

皆さん、忙しい方ばかりなのですが、
企画メンバー全員が出席。みなさん真剣です。

あと１０日。公開シンポジウム

こちらは、打ち合わせ風景。

「当日の進行をどうしようか？」という話をしてるのに、

「日本の不動産政策は、こうあるべきだ！」
「家主をとりまく環境が悪すぎる！」

という、熱い議論が、続いてしまいます。

でもそういう話は本来、
シンポジウム当日に話すべきことなので（笑）、
打ち合わせ時間が、かなり延長しちゃいました。

終わったあとは、運営メンバーで初飲み会だったんですが、
ここでも、かなり熱いし楽しいです。

たぶん、当日はもっと盛り上がると思うんですが、
（懇親会のお店は貸し切りです）
残念ながら、懇親会付きの残席はわずかです。

たぶん、１０名ないくらいです。

満室経営新聞の読者さん向けに、
限定セミナーのご案内を、先週からしていましたが、
早くも、１００席がいっぱいになりました。

申込をいただいた皆さま、ありがとうございます。

今年の限定セミナーは

・手軽

・手残り

という、「３つの手」をテーマにしておりまして、
融資に頼らない、どんな属性の方でも可能な投資法について、

ＮＳＸ松田さんと、宮本匡規さんが、
低予算＆超高利回りの秘訣を、公開します。

満室経営新聞のご購読はこちら

さてさて、昨日の記事。答弁書の補足ですが、
「どんな言い訳が書いてあったの？」という質問が来ましたので、
簡単に紹介します。

まず、ぼくが作成した訴状の、それぞれの項目について、

「１については認める。２については争う。」など、
請求の原因についての認否が、一覧になっています。

ちなみに、「争う」というのは裁判用語のようで、
「異議がある」くらいの、ちょっと軽いニュアンスです。

そのあと、「争う理由」が書かれている訳ですが、
被告である入居者さんが、滞納時に財政が悪化していた事情と、
現在は、状況が回復している説明があります。

「今はもう大丈夫」ということで、
「これからは滞納しません。引き続き住みたいです」という主張です。

刑事事件ではないので、

「これまでの滞納や不誠実な行為について、
被告はいたく反省しており・・」という釈明などはありません。

心情として、「迷惑を掛けたことを謝れよ！」と思いますが、
民事裁判では、これを望むことはできません。（．＿．）

滞納家賃をどうするか。出ていくのか行かないのか。

上記の２点だけが、淡々と審議されるのです。

今週は、土曜日にリスク対策セミナーをやります。

保険会社と交渉できるくらいの知識を、
一気に学んでいただきます。

さて。

木曜日の裁判、続きを書きます。

前日の１１日に、被告である滞納者さんが選任した弁護士から、
「答弁書」という書類がＦＡＸで届きました。

Ａ４のワープロ打ちで、３枚に渡って書かれていまして、
１～２枚目が、答弁の内容と理由。
３枚目は、「和解案」としての条件が書かれています。

　第１、請求の趣旨に対する答弁（請求の減縮分を含む）

　１、原告の請求を棄却する。
　２、訴訟費用は、原告の負担とする。

「原告の請求」とは、ぼくが裁判所に訴えている、

・滞納者さんに出ていってもらいたい。

・今まで滞納した分は、ちゃんと払って欲しい。

という２点です。

これを「棄却」してほしいということで、
「出ていきません」「滞納分も払いません」ってことか思い、
さすがに、ちょっとキレそうになりました。

ただ、読み進めていくと、最終ページのところに、
家賃の滞納分は、６分割で支払うという和解案がありました。

和解というのは、確定判決と同じ効果があって、
条件が守られなければ、新たな裁判なしで強制執行ができます。

ちなみに２ページ目には、これまでの経緯や滞納理由などが、
いかにも「なるほど！」という感じで書かれています。

このあたりは、さすが弁護士！という感じで、
裁判官も、ある程度は「しょうがないなぁ」と思いそうです。

この際だから、早めに出ていってほしいんですが、
揉めても長引くだけだし、こちらも譲歩をした方が賢いかなぁ・・。

今の段階では、そんな感じで考えてます。

６月初旬に、和解協議というものがあって、
そこで最終的な結論が出るのですが、

近々、弁護士さんから電話で相談があるそうなので、
そこで大体のことを、決めておきたいと思います。

今日の午後からセミナーをするために、
昨晩から、福岡に来ています。

新築アパートを販売している工務店さんの企画なんですが、
お宝不動産の沢孝史さんが、新築の投資指標などを話して、
ぼくは、その後の運営についてをテーマにします。

福岡は、なぜか横浜より涼しくて快適です。

裁判のイライラを忘れて、
参加者さんとの交流を、楽しみたいと思います。

福岡の美味しい食べ物いうと、
豚骨ラーメン、もつ鍋、明太子などをイメージしますが、
魚介類、特にお刺身がすごいです。

新鮮なうえに、醤油がちょっと甘めで刺身にバッチリ合うのです。

締めは、明太とろろそばでした。

このあと、豚骨ラーメンを食べに行ってしまったので、
正確に言うと、明太とろろそばは、「締め」ではなかったですけど。。

裁判で、被告弁護士さんから出された「答弁書」なんですが、
調べたところ、内容を公開しても大丈夫みたいなんで、
月曜日のブログで掲載しようと思います。

今日は午後から福岡に移動しまして、
沢孝史さんと一緒に、明日セミナーをやります。

福岡に前泊・・・また太ってしまいそう。。（．＿．）



さて、昨日は長期化している明け渡し訴訟の、
第３回目の口頭弁論でした。

昨年購入した名古屋の区分マンションに、
もともと住んでいた方が、長期間家賃を滞納したので、
やむなく法的手段に出たものです。

これまでの経緯については、

　１回目　・・・　被告が弁護し選任中のため欠席。＜前編　後編＞

　２回目　・・・　弁護士さんが上申書を出して延期。

ようやく３回目で結審するかと思ったのですが、
裁判所に掲示された時間割によると、
与えられた時間は、１０分だけ。

事前に、弁護士さんから和解案がでていましたが、
それに基づいて、お互いの話し合いをする訳でもなく、

裁判官「原告代表の方（＝ぼく）、どうですか？」

と、感想コメントを求めるだけ。。

和解案については、次回の記事にしますが、
ちょっと納得できない内容だったので、その旨を話しました。

そしたら、「では、和解期日を決めましょう」ということになり、
来月のはじめまで持ち越し。

弁護士さんも、わざわざ名古屋から来ていたのに、
大した発言もないまま、とんぼ帰りでした。

裁判って、なかなか進まないですねぇ。。

「司法制度改革！審議の迅速化！」と言われている意味が、
ようやく理解できた気がします。

法廷では、弁護士さんがちゃんと立って発言していたので、
これまで着座したまま話していたことを、ちょっと反省しました。（＾＾；）

答弁の内容は、来週書きます。

今日は「理解をしてもらう説明」について。

「子供に説明するときは、できるだけ簡単に」

「大人にに説明するときは、できるだけ複雑に」

といいます。

大人はなぜ簡単に説明してはダメかというと、
結論だけ、要旨だけ伝えられても、
その理屈付けや、事例、反論への回答などがないと、
納得できないからなんだそうです。

確かに、自分がセミナーなどでお話をする時も、
わざと簡潔な説明を避けています。

例えば、ぼくが講演でお話させていただくテーマで、
もっとも多いのが、「チームを活用したアパート経営」についてです。

だいたい、６０～９０分掛けて説明しますが、
これも、子供向けに結論だけを話すのであれば、
１０分もあれば、完了できます。

それどころか、１分でも言えます。

　アパート経営は、管理や客付け、リフォームなどの専門家に、
　いかに上手に動いてもらうかが大切です。

　相手の立場を考えた発言をして、
　「業者」ではなく、「チームのメンバー」だと思って接しましょう。

という感じですね。

でも、これだけだと、「なにをきれい事言ってんのさ」と、
なかなか理解してもらえませんので、

　・まず、自分の入居率などで実績を披露する。
　　「話す資格」があることを、分かってもらう。

　・その実績は、物件力、リフォーム、家賃設定などではなく、
　　管理会社さんとの関係強化によって、もたらされていることを、
　　平凡な部屋の写真などを見せて証明。

　・アパート経営という事業の特殊性とメリットを解説。

　・管理会社や仲介会社が、いかに大事な存在かを、
　　他業界とも比較しながら理解してもらう。

　・「なるほど！チーム運営が大切だ！」と理解してもらえたら、
　　どうやってコミュニケーションを取るかを説明。

　・その際、損害保険会社時代のエピソードを例に出す。
　　お仕事の形態として、よく似ているからです。

　・顧客満足度を高めるために、セミナーの終盤で、
　　すぐに使える、即効性の高いノウハウを、いくつか紹介。

　・場を盛り上げて終わるため、
　　モチベーションが上がるようなお話で締める。

というステップで、講演内容を組み立てます。

大人の人に理解してもらうって大変なんですが、
自分が受講者として、セミナーなどに参加する場合を考えると、

・・やっぱり結論だけじゃ
納得できないんだろうなぁ、と思います。（笑）

ディスカッション形式になっていると、
他のパネリストが、突っ込んでくれるから分かりやすいです。

全国大家ネットワーク　公開シンポジウム

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不動産投資に活用する方法もお話します。

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　学ぶと良い７つの理由とは？
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　－あなたにもできる売れるビジネスの秘訣とは？
　「アパートローン必勝マニュアル」「地方プレミアム投資術」など
　大人気教材がどのように生まれたのか、その秘密を公開します。

●銀行がビジネススキルをもつ人に融資をしたくなる２つの理由とは？
　－「アパートローン必勝マニュアル」の小川武男が
　なぜ、ビジネスができると融資が有利になるのか？
　その理由を教えます。

●不動産投資とインターネットビジネスに共通する成功の秘訣とは？
　－ネットにも不動産にも共通する
　ビジネスの原理原則を学べば、
　両方とも成功する確率が一気に高まります。

●インターネット販売のスキルを賃貸不動産経営に生かす方法とは？
　－なぜ、ホームページで売れるスキルを身につけると
　不動産経営にも役に立つのか？具体的にお話します。

といった内容をお話します。

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※紹介者欄に必ず【投資家けーちゃん】と
　ご記入ください。

※不動産オーナー向けの特別セミナーは5/20（金）となります。
　それ以外の日程は、一般向けのセミナーとなります。

※セミナーは不動産オーナーの方を前提にお話しますが
　物件をお持ちでない方も参加いただけます。

今回は、ゲスト講師として

「決定版！ 大家さんのための
　アパ・マン経営の満額融資完全マニュアル」（すばる舎）

の著者である、
ジーニアスファクトリーの小川武男も参加します。

小川は、元金融機関の融資担当者として
500億円以上お金を貸した融資のプロであり、

同時に、自分の融資担当者としての経験を
「アパートローン必勝マニュアル」にまとめ、
累計5000万円以上インターネットで販売した
ビジネスのエキスパートでもあります。

私と小川が一緒に、
不動産とビジネスをセットでお話する機会は
今まで一度もありませんでした。

不動産とインターネットビジネスの両方の世界に
またがったお話ができるのは
大変貴重な機会だと思います。

二度と実現できるかわかりませんので、
ぜひ、足を運んでいただければ嬉しく思います。

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※紹介者欄に必ず【投資家けーちゃん】と
　ご記入ください。

※不動産オーナー向けの特別セミナーは5/20（金）となります。
　それ以外の日程は、一般向けのセミナーとなります。

※セミナーは不動産オーナーの方を前提にお話しますが
　物件をお持ちでない方も参加いただけます。

セミナーの内容に関しましては
弊社まで直接お問い合わせ下さい。

■主催者情報
ジーニアスファクトリー株式会社　（担当：廣瀬）
TEL: 03-6675-0605　（平日10時～18時）
E-mail: contact@genius-factory.jp

※お問い合わせの際には「インターネットセミナーの件」でと
お伝えいただけるとスムーズです。

最後までお読みいただいて
ありがとうございました。

お忙しいとは思いますが　
満足頂ける自信はあります。

ぜひ、お気軽に足をお運び下さい。

お会いできることを楽しみにしております。

ジーニアスファクトリー株式会社
ビジネスクリエイター事業部長　齋藤靖之

全国大家ネットワーク　公開シンポジウム

大家さんのリスク対策講座

連休の合間に、入居を決めてくれた仲介会社さんに、
お礼の電話と広告料の支払いをしました。

広告料は、管理会社さんから支払われ、
オーナーへの送金時に、差し引かれる方式もありますが、
ぼくは直接電話して、振込口座を確認してます。

とても嬉しそうに（実際に嬉しいですが 笑）、
かつ、「次回もぜひ、入居を決めて欲しい！」という熱意が、
伝わるように電話するのがコツです。

ぼくはこれ、かなり上手いですよ。

録音して、聞かせたいくらいです。（=´∇｀=）

イメージ的には、選挙活動中の市会議員が、
どこかで会った人と再会するときに、

「いやいや、どうも！その節はありがとうございました。」

と、ニコニコしながら、ゆっくりめにお礼＆挨拶をして、
十二分に相手への好意を伝えるのと、かなり似ています。

※イメージ画像。

ところで、広告料については繁忙期ということもあり、
基本家賃の、２ヶ月分を支払うことにして、
管理会社さんから、地域の仲介会社さんにＰＲしてもらってました。

地域平均からすると、かなり高いです。

しかし、先日電話をした仲介会社さんは、
広告料の金額を伝えた途端、

「え？そんなに頂けるんですか？？ヽ（＊＾。＾＊）ノ」

というようなリアクションでした。

これはもったいないですねぇ。要するに、

「広告料がもっと少なくても、入居を決めてもらえた」
ということです。

さらに言えば、高めの広告料を魅力に感じて、
ぼくの物件を優先的に紹介してくれている不動産会社さんは、
思ったほど、多くないということでもあります。

なので、広告料のことがしっかり認知されるよう、
管理会社さんに動いてもらうか、
メールやＦＡＸなどを使って、自分で告知する必要があります。

細々と動いていると、いろいろ気づきますね。
反省しなきゃいけません。（＾＾；）

現在の空室率は、５％程度まで回復しましたが、
近々、退去の予定もありますので、
しっかり告知活動を、続けようと思います。

大家業も、もうすぐ７年になりますが、
結局、入居付けの努力は、終わることがありません。

引き続き、大家さんのビジネスについて書きます。

前回記事とおり、賃貸経営を通じて、
事業の魅力や将来性に目覚めた大家さんが、

家賃というバックボーンを武器に、
ビジネスを始めることについては大賛成です。

経済を活性化させますし、雇用も生みますし、
そして何より、人生をより楽しく充実したものにします。

ただ、個人的に「ちょっとどうかな？」と思うものがありまして、
思い返してみると、結構共通のパターンがあります。

まず、多くのケースで、
稼ぐ系情報商材の、表面だけを見て実践しています。

何かの分野でブログとメルマガを開設し、
無料レポート紹介で読者を増やして、
教材やセミナーを紹介して、あっという間に月●●万円！！

みたいなパターンですね。

そんなに上手くいくワケもないんですが、
慣れない読者さんが、そういうブログやメルマガからでも、
たまーに買ってしまうのが難点です。。

あの、１０００ＭＡＮプログラムにだって、
「勉強を続けて、そのジャンルの専門家になりましょう」と書いてあります。

「大家さんになるのが目標です！」って人が、
不動産投資の教材を、「オススメです」と紹介してたりは、
ちょっと違いますよね。

そもそも、

「大家さんのビジネス＝大家さん相手のアフィリエイト」

としか考えられないのは、
めちゃめちゃ短絡的だなぁと思います。

そのほかには、
ちょっとは勉強したらいいのに・・という事例も。

ここでいう勉強とは、不動産についてではなく、
何かを提供してお金を得る・・という一連の流れについて。

「これは、誰がお客さんになるの？？(￣△￣；）」

「こんな商品をリリースしていいの？」

「これは、ボッタクリでしょ。」

というのを、時々みます。

ぼくはビジネスの専門家でも、エキスパートでもないので、
それでもダメ出しされちゃうということは、
ちょっとどうなのかな・・と思ってしまいます。

以前、「セミナーをやりますので、出演してください！」

というオファーがあったのですが、

話を聞いてみると、ぼくがブログやメルマガで、
お客さんを集めないといけないのです。

しかも、３００名くらい入る会場を、予約済みとのこと。
（フェスタの１回目と同じくらいの規模）

で、講演料は払われるのですが、
収益の大半は、主催者さんがもらっていくというお話でした。（笑）

この分野については、
ぼくも不動産以上にまだまだのレベルですが、

勉強して、かつ実際に需要のある商品やサービスを探して、
みんなの役に立つことをしたいと思ってます。

今日はちょっと趣向を変えて、ビジネスの話をしてみます。

ブログの読者さんの中には、

「どうして、大家さんはある程度物件を持つようになると、
アフィリエイトやコンサルティング、物件紹介などをするんだろう？」

と思っている方も、いらっしゃるかと思います。

中には、「不動産投資が儲かっていないから」なんて、
揶揄するような声も聞きます。（＾＾；）

そんなぼくも、会員制度を運営していたり、
セミナーをやったり、教材を製作する活動をしています。

ぼくに影響されて、不動産投資のメルマガを発行した人も、
１０人や２０人というレベルじゃないでしょう。

さらには、保険のコンサルティングもやってますし、
地主さんに、工務店を紹介するようなサイト運営もしてます。

結構、手広いですね。（笑）

では、不動産投資が空室続きでダメダメかというと、
プレミアムの収支レポートで、５年以上も出入りを公開している通り、
そこそこの入居率をキープしながら、運営できてます。

昨年１年間の税引き前ＣＦは、１２，３２２，８２３円でした。

そんなぼくが、自分の経験から推察するに、
ビジネスを始める大家さんが多いのは、

以下３つのうち、どれかの理由に当てはまるからだと思います。

　１．不動産投資という「事業」を拡大していく中で、
　　　ビジネスの面白さや、得られる収益の魅力に気づいたから。

　３．いわゆる「稼ぐ系情報商材」の影響。

ぼくが、「１はいいけど、２と３はダメだと思います」などど、
ジャッジをできるような立場にはありませんが、
自分の場合は、１でした。

不動産投資に取り組む中で、起業に成功した人に出会ったり、
そういう事例を知ったりすることで、

ほとんど元手を掛けずに、小さなビジネスができそうだと、
何となく道筋が見えたことが大きいです。

また、何度も読んだ「金持ち父さん」の本にも、
ビジネスを持つことについて、結構なページ数が割かれており、
感化された部分も、もちろんあります。

自分の場合は、はじめはサラリーマンをしながらでしたので、

「自営業の人って、すごいなぁ」と、

損保会社の社員としては、目もくれない規模の会社や社長さんも、
なんだか、輝いて見えたものです。（=´∇｀=）

今では、「社長さんは、みんなすごい」と思います。

自分で事業をするっていうのは、とても気持ちがいいです。

達成感や、緊張感、責任と自由があります。

なので、ぼくは大家さんがビジネスに手を出すことは、
本当に素晴らしいし、どんどんやったらいいと思ってます。

ただ、そんな中で「ちょっと、それはどうなん？？」と、
ぼくでも疑問を持つようなケースもあります。

長くなったので、続きは次回に。

大型連休も、一応昨日で終わりという感じですが、
みなさま楽しく過ごされましたでしょうか？

ぼくは、渋滞やラッシュを、普通の人より苦痛に感じるので、
毎年この時期は、自宅近くで過ごしています。

連休中の活動を、簡単にまとめてみますと・・・

◆ジェームス・スキナーさんの１ｄａｙセミナーに参加。

「ゼロの法則」というテーマでした。

「今やっていなかったら、新しく始めるかどうか？」という観点で、
仕事や生活を見直し、答えが「ＮＯ」ならやめてしまう。

自分が勝手に作っている制限を減らすことができました。

◆マッスルミュージカルを観に行く。

メルマガにも書きましたが、
韓国ユニットとの共同開催が、震災の影響でキャンセルになり、
急遽組まれた代替公演はガラガラです。

マッスルミュージカルというと、
身体をペチペチ叩いて音を出してるだけだと思ってましたが、
もっとすごい演出が満載で、オススメできます。

◆美味しいお店を開拓

いろいろ外食しました。

フフリンズ・バー＆ダイナー

元の勤務先本社近くのお店。

お肉料理がおいしかったのですが、
何のＰＲ活動もしていないようで、ネットで探せません。。

中央区新川２－７－７です。

ジャンクガレッジ

らーめん二郎系のがっつり系。まぜそばを食べてみました。

吉祥寺ぶぶかの、「油そば」の方がおいしいかなぁ。

上燗屋　冨久

新宿にある、おでん屋さん。
俳優の温水洋一さんに似ているマスターがいます。（笑）

池上線ガード下物語

大崎駅近くにある、ホルモン焼肉のお店。

先日お会いした、間取りの本の佐藤和歌子さんが、
別の本の中で絶賛されていたので、行ってみました。

「幻のミノ」が上手かったです。
ユッケやレバ刺しも、まったく問題ありません。

ただ最近、年のせいか食べられる量が減ったようで、
すぐにお腹いっぱいになってしまいます。（．＿．）

太らなくていいんですが、ちょっと悲しいです。



あとは、福岡でやるセミナーと、ＪＦＡのセミナー２本分の、
パワーポイントの資料を作成したり、

満室経営新聞プレミアムの収支レポートを書いたり、
ノムコムのコラムを書いたりしてました。

４月は、６６７，６００円もの広告料を、
ひとつの不動産会社さんに支払っているので収支が荒れてます。（＾＾；）

なぜこんなことになったのか？？

ご興味のある方は、ぜひ購読してみてください。

満室経営新聞プレミアム