先日、投資関連のイベントに参加して、
久しぶりに、大前研一さんの話を聴いてきました。

大前さんは、２０１１年のフェスタにお呼びしまして、
当然ながら大好評。

その後、大前さんが監修するＢＢＴ大学で、
不動産投資講座を受け持っています。詳細はこちら

そんな大前さん、その日の話も素晴らしく

・日本人は、死ぬときにお金を残しすぎている。
・低欲望社会が、日本停滞の原因。
・不自由な国から、自由な国にお金が流れる。
・そう簡単に、金利は上がらない。
・４０過ぎたら、勤務先の仕事を２割手を抜け。
・その余力で、毎月１５万円の追加収入を得る事業を構築せよ。

といった提言をされていました。

そして、その１５万円を作る事業として、
民泊その他の、転貸によるビジネスを推奨されていましたよ☆

１５万円のキャッシュフローなど、
不動産投資をしてる人から見ると「それっぽっちか」という感じですが、
年金が不安・・というくらいの人から見ると、素晴らしく魅力的なんですよね。

上へ上へという価値観も悪くないですが、
いま、相応の収益システムを構築できているような人は、
そろそろ、使う方も考えないといけないかもしれません。

大前さんも

「イザという時のためにの『イザ』っていつだよ(笑)」

と、楽しめない日本人のことを茶化してましたし。

でも、不動産投資の良さを提唱してる立場からすると、
やっぱり素晴らしいことをやってるんだな、と
自信を持てるお話でもありました。

自分が死ぬときに、悔いがないよう人生を設計していきましょう。




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北陸では、主に物件のバリューアップについてこちらの希望を伝え、
後日見積を見て判断する・・という打合せをしてきました。

能美マンションを買ったのが２０１３年、小松が２０１５年。
こちらはまだ買う前から住んでいる人もいて、
それなりにバリューアップの余地が残っています。

一方、金沢マンションを購入したのは２００６年なので、
ほぼほぼ部屋も完成しており、特に文句をつけるところもありません。

もちろん、１０年以上にわたって非常に高い入居率を、
キープしてもらっています。

しかし、その金沢マンションが今年度ピンチに！！

こちらに入居されている方のほとんどが、近隣の学生さんですが、
いろんなタイミングが重なって、今年度末に全体の３割以上が退去されます。

黄色になっているところが、退去予定の部屋。
今ある空室と合わせて、約４割があいてしまう計算に・・・(￣Д￣;)

しかも、今年度から大学が１００戸規模の学生寮を増設し、
入居の絶対数も減ってしまうようです。

事態を報告する管理会社さんも表情も暗いです・・・。

しかし、ここで一緒になって暗くなっても始まりません。
もちろんパニックになったり、キレたりするのは論外ですね。

状況をしっかり理解し、建設的な話をしなければなりません。

とりあえず、管理会社さんが提案してくれた募集条件緩和について
こちらで検討して「今年度の募集方針」を決め、
あとは買った時の気持ちを思いだして、ひたすら頑張るのみです。

２００６年９月の購入時は、２８戸のうち１６戸の空室がありましたが、
年度末を待たずして満室にすることができました。
その時より市況は厳しくなっているかもしれませんが、
自分の大家力も上がっているはず。

新しく出した本でも、満室経営の重要性を説いていますし、
しっかり結果を出して行こうと思います。

・・と、そういえばブログでは本の話してませんでした。

こちらのページでサンプルなど読めます。

北陸に行って来ました。(´∇｀) なんと、ようやく今年２回目。
金沢物件の動画撮影で１月に訪問して以来です。

１泊２日と短いスケジュールでしたが、
今回は飛行機の第一便利用で、効率的に時間を使うことができました。

空港でレンタカーを借りて小松→能美→金沢。
途中、粟津温泉という場所にある、売り物件を見に行ったにも関わらず、
夕方前には予定完了しています。

どちらの管理会社さんとも濃い打合せができましたが、
これからの重点取組は金沢ですね。厳しい戦いを強いられそうです。

詳しくは次回のブログに書くとして、
今日は、現地でいただいた美味しいものの写真でも貼っておきます。
しばしの現実逃避ということで・・(笑)

帰京する前に、金沢市内の近江町市場に行ったのですが、
久しぶりに来てみると、かなりレベルダウンしてました。

値段は高いし他地区のものを平気で売ってるし、
今まで良かった店が、軒並み海鮮丼の業態に変わっていました。
客の回転が早くて、単価も取れるからでしょうね。

もう行かないと思います。

今年の初めから、早稲田大学エクステンションセンターというところで、
オープンカレッジとして不動産投資講座を受け持っています。

ホームページはこちら

同校は、早稲田、中野、八丁堀の３つの校舎があり、
語学や一般教養など幅広いジャンルの講座が開設されています。

費用も非常に低廉で、社会的にも意義があると思いますし、
常に何かの講座に参加し続けている、ヘビーユーザーもいらっしゃいますね。

ビートルズで学ぶ英語とか、変わった講座も多いです。

冬と夏に、八丁堀の校舎で講座をやったあと、
今月は中野の校舎で、同じようなカリキュラムを担当しています。
来週で、全３回の行程が終わります。

３．５時間×３日でこのお値段。

この講座、受講者さんの意図やレベルにもの凄く差があり、
レジュメを作っていくものの、「その場に応じたお話」ができるかどうかが、
非常に大切になってきます。

講義の時間も長く（今回だと１４～１７時半）、
セミナー講師としての実力が試される、ハードな講座なのです。

講演料も安く（だって受講料がこれですので・・）大変なのですが、
受講されている方の態度や雰囲気、また事務局の方の対応が素晴らしく、
自分としては、割と楽しくお仕事をさせて頂いている訳です。

そもそも、ほとんどの仕事は家賃収入に比べると割が悪く、
必要なお金は家賃から。あとの仕事は楽しさとかやり甲斐を基準に、
決めるのがいいかなーと思ってます。

金沢のマンションには、
購入時からＮＴＴドコモのアンテナが付いてます。

電波の増設に伴って、設置しているアンテナも増える傾向で、
その分、設置料もじわじわと上がりました。

携帯はiPhoneが出た頃にソフトバンクを何年か使いましたが、
それ以外はずっとau・・・。ちょっと申し訳ないような気もします（笑）

で、ドコモとマンションオーナーの間で、
各種の交渉や事務手続きをするような会社さんがありまして、
この担当の方（社長かも）とも、１０年近くやりとりをしています。

先日も、アンテナの設置場所について、かなり詳細な説明を送ってくれました。
丁寧なお仕事ぶりには、いつも感心させられます。

このマンションは１０年以上も保有していますので、
それこそ、１千万円以上の設置料を、ドコモから頂いていることになります。
本当にありがたいですね。

１１月のはじめに、北陸へ行くことにしました。

入居率などは概ね好調なんですが、
最近行ってないこと、雪が降ってくると行く気がなくなるので、
他の予定が入らなそうな時期を狙って決めました。

もう、何度北陸に行ったか分かりませんが、
「そうだ、行こう」と決めてからのルーティーンは以下の通りです。

１．管理会社さんにアポの打診をする

現在、北陸エリアでは３社の管理会社さんにお世話になっています。
行こうと思っている日時をメールしてご意見を伺います。

ちなみに北陸へ行くには、羽田空港－小松空港の飛行機か、
東京駅からの北陸新幹線のルートがあります。

いま、ぼくの石川県内の所有物件の位置関係は

このようになっていまして、
飛行機を使う場合は、小松→能美→金沢の順で訪問すると効率が良く、
新幹線の場合は、その逆になります。

なので、アポ取りの際には能美の管理会社さんを午後イチくらいにして、
あとはその時の交通手段で、他の２社を午前中と３時くらいで調整します。

２．交通手段と宿泊先を確保する

逆に、小松の会社さんが午前中都合が悪いということになれば、
金沢の会社を午前中にして、新幹線を使う訳です。

ただ、遠方に住んでいることのメリットなのか、
管理会社さんが、こちらの都合に合わせてくれることが多いので、
訪問時間の調整は比較的スムーズにいきます。

料金的には、出張パックなどを使えば、飛行機も新幹線もほぼ同じ。

時間は、少し飛行機の方が早いかなというのと、
どっちを使っても、結局宿泊先は金沢になることがほとんとなので、
小松からの方が車移動の距離は少なくなります。

飛行機の、距離的時間的なメリットを取るか、
時間の調整がしやすく、移動が快適な新幹線を選ぶかは、その時次第。

これが大阪や名古屋なら、断然新幹線が便利ですし、
札幌や福岡になると飛行機しか使えないので、
選択肢のある北陸は、場所的には良いところにありますね。



しかし、こういう作業もそろそろ面倒になってきており、
次回の訪問からは各種の予約も含めて、社員さんにお願いしてみようと思います。

先週の３連休は、黙々と原稿を書く系の仕事をしてましたが、
最終日には、恒例のボディビル日本選手権を観に行ってきました。

格闘家（以外にも最近話題ですが）の角田さんも出てましたよ。

この競技は選手寿命が非常に長く、
４０～５０代の選手も、全日本クラスの大会に入賞していますので、
生涯スポーツとして筋トレは非常にお薦めです。

角田さんも、大会パンフレットによると５６歳なんだそうです。

そして、こちらが日本１位と２位。

チャンピオンは大会８連覇と、今年も圧勝だったので、
詳しくない方でも、どちらが勝者かはすぐに分かるんじゃないかと思います。

さて、今日はこれから区分マンションの決済があります。

新規に取引できた信金さんからお金を借りまして、
そのため、いつもよりは金利がちょっと高いですね。

このあとは、購入案件（買付が通っているなど）が特にありません。
もう１～２戸、または１棟年内に買いたいので、
引き続き頑張って、情報収集につとめていこうと思います。