１０月は一度の更新もしないままでした。。

そろそろ、コンスタントに書いていくクセをつけないと、
たくさんの読者さんがいるブログが、廃墟扱いされてしまいそうです。

このブログをお気に入り登録（ブックマーク）してくれていて、
アクセスしたけど空振り・・ということを何度も繰り返した読者様、
誠に申し訳ありませんでした。(／_；。)

更新はしていないくても、不動産を中心に日々活動はしておりまして、
１０月も都内に区分をひとつ買いましたし、
今月決済になる神奈川の区分を、２つ売買契約まで終えてます。

１０月に購入した都内のマンション。１３７０万円。

でも、かつては一大イベントだった不動産購入も、
今では日常的な作業になりつつあります。

特に低単価な区分マンションを数多く買っている状況では、
調査、買付、契約、融資、決済・・などの一連の流れもマンネリ化していて、
ブログで書くのも気が引けるというか・・（＾＾；）

でも、当たり前の日常の中から何かの「気づき」を得て、
それを読者さんに提供する行為は、まだまだ自分にとって大切です。

引き続き、お読みいただければ幸いです。

ちなみに、自分の区分保有はこんな状況になりました。

・これまでに購入した物件　２７戸
・売却した物件　５戸
・現在保有している２２戸の合計金額　３１，２５０万円
・区分購入で融資を受けた金額　２４，２７０万円

区分から入ってくる家賃は、月２５０万円くらいですので、
表面利回りで９．６％くらいということになります。

一棟もののＲＣマンションを、利回り９．６％で購入するのは結構難しいので、
これはこれで、アリなのかな・・という感じですね。

こないだの週末、ベトナムに行って来ました。

ホーチミンの市街地に建築される区分マンションの契約と、
現地銀行での口座開設が目的だったのですが、

「いやー、これで久しぶりにブログの更新できるなー」

なんて思いながら、気持ち悪いくらいバイクの多い町並みや、
食べて美味しかった地元の食事や、
変な日本語で説明されている日本人街の写真を撮ってました。

初日だけで５～６０枚は撮影したはずですが、、


その日の夜に、携帯を水没させました。。（－－；）


ホテルの屋上に、プールを囲んだようなバーがありまして、
そこのプールに落としたのです。。というか、自分ごと落ちました（笑）

データは消えるし、帰ってくるまで写真撮れないしで、
更新モチベーションが一気にダウン。

こういったテキストタイプの記事が精一杯だった・・という話です。

今回は、自分の買う予定のマンションに住むような、
現地のお金持ちや、駐在員さんの生活ぶりを見たかったので、
ずっと市内中心部にいました。

いろんな観光名所、特にビーチなんかは楽しめそうなんですが、
そういったところには行ってません。単独訪問でしたし。

次回はもうちょっとゆっくりした日程で、
物価の安さを享受できるよう、贅沢をしてみたいと思います。

区分マンションの購入ペースが上がっています。

何度か説明してますが、賃貸中のファミリー区分を購入して、
住んでいる方が退去したら、リフォームして売却するという仕組み。

最近は、再度賃貸に出すことも増えましたが、
手間や予定外の支出が発生する確率が非常に低いうえに、
貯まった修繕積立金を引き継げるというメリットがあります。

まず、６月と７月に１戸ずつ購入をしました。

こちらのマンションは、先日金消契約を終えて決裁待ち。
この決裁がお盆前最後の仕事になる予定です。

規模が大きめのマンションが増えてきた気がしますが、
特に、大規模物件を狙っている訳ではありません。

そして昨日は、こちらのマンションの売買契約をしてきました。

銀座で何店舗も飲食をやっている社長が売主さんだったのですが、
横浜のような場所の悪いところは売却して、
麻布十番や勝ち鬨みたいな良い場所に買い換えるんだそうです。

ちなみにこのマンションは、横浜市営地下鉄の駅から徒歩３分で、
ぼくの保有している不動産の中で、ダントツに良い場所にあります。（＾＾；）

それから、こちらは買付が通っていてお盆明けに売買契約の予定。
ちょっと古いですが、名古屋の中心部にあります。

ぼくがこれまで経験した限りでは、横浜や東京よりも名古屋の方が、
賃貸中と実需向けの価格差が大きいようです。

最後に、買付が通って現地を見てきたばかりのマンション。
めちゃめちゃ規模が大きくて、ひとつの街レベル。

空から見るとこんな感じです。買うのは写真左上の建物の１室。

駅からは遠くてバスを使わないと厳しい場所にありますが、
完成度の高さを評価して、利回りは高くない物件でも買うことにしました。

ということで、油断していると
どの物件の契約をしているのか分からなくなってしまいそうですが、
１つ１つの案件を大事にしながら進めていこうと思います。

物件の所在地、購入金額、家賃、管理費＆修繕積立金、融資で使った銀行、
借入機関、金利などの情報は、「満室経営新聞プレミアム」に載ってますので、
ぜひ会員登録してみてくださいね。

先週末、福井の郡山まで行って来ました。
Ｊ－ＲＥＣ（日本不動産コミュニティ）が年に１度開催している
全国事例研究会に参加するのが目的です。

過去に、広島、札幌、沖縄、鹿児島、大阪で開催していますが、
欠かさず参加しています。もちろん普通に参加費を払って。

福島は、いわきのスパリゾートハワイアンズには行きますが、
郡山は１０年くらい前に仕事で行ったきり。

新幹線を降りても、まったく記憶や懐かしさがありません。。

会場は郡山駅からほど近い、ホテルの宴会場でして、
いつもよりグレードの高い感じがします。

西山雄一さんの開会挨拶のあと、浦田健さんの講演がありました。

浦田さんは、不動産業界の今度の流れを示唆するようなお話でした。

セミナ－プログラムは、こんな感じ。
１つのお話が２５分程度と短く、内容を詰め込んで理解できることと、
良くも悪くも、他では聴けない話がテーマになるのが特徴です。

３時間くらいの長丁場なんですが、毎年あっという間です。

その後は懇親会→二次会と続いていくのですが、
いつも二次会に行くメンバーは、日頃から仲良くさせていただいていて、
もはやその場は、不動産の話など誰もしません（笑）

今年は、「トヨタ式不動産投資」で有名な、
久門（ひさかど）さんと初めてお会いできたので記念撮影なども。。

中央は、ＪＲＥＣ理事の大友さん。今年も司会をされていました。

すぐに使えるノウハウもあり、新しいネットワークもでき、
やはり今年も、参加して良かったです。

来年の開催地は福井ということで、初の北陸です！
関東からのアクセスが悪いので、参加人数がちょっと心配ですが・・・。

郡山って、安くてそこそこ美味しいラーメンチェーンである、
幸楽苑の本拠地なんですが、駅近くで食べたラーメンは。。(￣Д￣;)

まあまあ大きめのチャーシュー以外は、
サービスエリアとかで食べるラーメンみたいな味でした。

高知の物件なんですが、情報を得て２日後に現地に飛び、
それと併行してメガバンク２社に、融資の打診をしていましたが、
結論からいくと購入には至りませんでした。

新耐震ながら昭和築ということで、写真を見ても分かりますが、
テコ入れに２千万円くらいの費用が掛かりそうで、
融資の感触を得てから価格交渉をしようかなーと考えていたところ、

・・・満額で買ってしまう人がいたということで。

でも、高知は楽しく美味しいところでしたねー。
また別の物件で、縁があるといいなと思いました。

高知空港は、いまは「高知龍馬空港」という名称になっており、
飛行機を降りると、すぐに龍馬押しです。

映画のタイトルを文字ってることは一目瞭然なのに、
それをわざわざ説明しているところが、センスないなーって思います。
むしろ、英文を「Ryoman Holiday」にすればよかった。

そういえば、富山も「きときと空港」なんていう、
ダサい名前に変わってたなぁ。。高知の方が、まだマシでしょうか。

空港から自動車で３０分くらいの場所に、売り物件がありました。
中心地からもほど近く、ベッドタウン的なエリアのようです。

入居率は全体で７割強と（自分にとっては）まずまずですが、
内装はかなりダサく、洗濯機置き場もベランダにあるなどイマイチです。
スペック以上の入居率をキープできてる感じでした。

古いシングル物件お決まりの、備え付けベッド。机や椅子もありました。

ただ、建物のグレードはそれなりですし、
こんな感じの中庭（？）もついて、手を入れれば蘇る感じもします。

洗濯機置き場の室内化については、これまで経験がなく、
費用の算出やレイアウトにも時間が掛かり、先を越される原因になりました。

日々、精進というところですね。

日曜と月曜で、急遽高知に行って来ました。

急ぎで売り物件を検討しなければならないからですが、
直前すぎて飛行機やホテルが高い。。（＾＾；）

他のスケジュールの合間を縫っての強行だったので、
滞在時間も短く、仕事以外の観光もほぼゼロ。

でも、初がつおのトップシーズンということで、
美味しいご飯は、食べてきましたよ－。

写真は、ひろめ市場というとこでの夕ごはん。
市場の中だけでも、数件ハシゴできます。

鰹はお昼、夜、翌朝で、写真の量の４倍くらい食べました。
あと、左手前の小鉢は鯨の竜田揚げです。

売り物件、その他詳しいことについては、
次回の記事でお伝えしますね。早めにアップしなきゃ。。

５月の連休は、コラムや収支レポートを書いたりという
黙々系の仕事をしてまして、６日から２泊で北陸に行って来ました。

今回は久しぶりに富山泊して、懐かしいお店にも再訪しました。ヽ(´∇｀)ノ

この時期名残に近づいているホタルイカは、
昆布の上でちょい焼き。これがコッテリして美味しい！

茹でたり、沖漬けにしたものは横浜でも食べられますが、
こういうのはやっぱり、現地に限ります。

仕事の方は、競売物件を見て裁判所に行ってみたり、
取引銀行にご挨拶に伺ったりしました。

先日、物件を売却して繰上返済をしてしまったので、
お詫びと今後の関係強化を狙って、定期預金を組んでみたりも。

翌日は、能美マンションの修繕について打合せ。

このところ、強い雨が降ると共用部の天井から漏水していたので、
ある程度キッチリ直しておかないとなということに。

朝起きたら、珍しく結構強い雨が降っていたので、
これは漏水の現状がよく分かるなー・・・と思っていたところ、
現地に到着した頃にはバッチリ晴れました。（＾＾；）

漏水の状況は、雨汚れを見てなんとなく判断することに・・・。

金沢もそうなんですが、
良い管理会社さんは良い工務店さんとタッグを組んでます。

能美でご紹介いただいた会社も、親切で説明も丁寧にしてくれましたし、
コスト意識もあって、必要かつ最小限の提案を頂けました。
おそらく、今月中に工事をスタートして、梅雨入りまでには終わらせます。

ということで充実した北陸訪問だった訳ですが、
最後に、ホテルで提供された（無料！）朝ごはんの写真。

おにぎりが、とろろ昆布で巻かれています。

さっきのホタルイカ焼きもそうですが、
富山の人は本当に昆布が好きで、１人あたりの購入額は全国一。

おにぎりに巻いたり、味噌汁に入れたり、魚を締めたりと、
様々な場面でフル活用されているのです。

※ちなみに、生産はゼロです。食べるだけ。