ハ会シンポジウムは夜７時から１０時半まで。
東京の渋谷で開催されたのですが、
その前に、名古屋へ日帰り出張してきました。

年末に購入した区分マンションの、
リフォーム見積もりについて、工務店さんと打ち合わせです。

本来、打ち合わせだけで移動するのは、
時間的にも金額的にも、効率的とは言い難いですが、

往復の交通費分以上に、リフォーム費用が減ったり、
膝詰めで話をすることで、センスの良い部屋ができれば、
十分に元は取れると思ったからです。

名古屋に限らず、普段の富山や金沢でも、
「横浜から（わざわざ）行きます！」と申し出ると、

ほぼ、こちらの言った通りの日時で打ち合わせができます。
遠距離も悪いことばかりじゃないです。（笑）

お昼前に名古屋駅到着して昼食。

それから金山駅というところに迎えに来てもらい、
工務店さんの事務所で打ち合わせです。

この工務店さんの打ち合わせスペースが、
なぜか、囲炉裏を囲んで座るようなスタイルになっており、
床に書類やカタログを広げて話をしました。

見積額も１８万円くらい下がりましたし、
床材やクロス、照明などもイメージ通りになったので、
やっぱり行って良かったです。(≧∇≦)

あと、名古屋は出身地ということもあり、
行くってこと自体には、何のストレスもありません。

遠隔地でアパート経営をする場合は、
市場性とかも大事ですが、「行くのが楽しい場所」で
物件を買うことをお薦めします。

ちなみに、こちらの工務店さんは、
藤山勇司さんの書籍に書かれているとおり、
県の建設組合を通じて、紹介してもらったところです。

「あいけん＝（愛知県建設組合）」のポスターもありました。

ホームページもあるみたいですね。

あいけん　ホームページ

他県でも、探してみてください。

火曜日がハードな１日だったので、
昨日は遅くまで寝てしまい、更新ができませんでした。。

名古屋に日帰り出張、ハ会シンポジウムに参加後、
遅くまで飲んでて・・・って、結局飲み疲れ。（笑）

久しぶりにカプセルホテルに宿泊して、
プチリゾート気分を、味わってしまいました。

最近のカプセルホテルは結構すごく、
カプセル内に、電源やＬＡＮケーブルも付いてます。

さて。

まずはハ会シンポジウムなんですが、
今回で５回目の開催。

ファイナル（総集編）ということでした。

平日の夜なのに、かなりの参加数。

今回は、ディスカッションの一部がクイズ形式で、
最後まで興味を持って聴講できました。

第１回からずっと参加させていただいてますが、
普段ほとんど考えることがない、
不動産＆建築業界を、大局的に理解することができました。

著名で頭の良い方が、難しい話をされているにも関わらず、
最後まで楽しく学べてしまうイベントでもあります。

参加者のほとんどが業界人で、
大家さんは少なかったのですが、とても役立つ内容なので、
ぜひＵｓｔｒｅａｍでチェックしてみてください。

ハ会シンポジウム　Ustreamはこちら

長嶋修さんも、斬新なイラストを描きながら、
マジメな提言をしてくれています。

・賃貸中のファミリータイプ区分を、利回り１０％超で購入。

・退去したらリフォームして、実需向けに売却する。

っていう話を、何度もブログで書いてますが、
このようなスキームを、継続的にやっていくためには、
宅建業者としての登録をしなければなりません。

そんなことは、ずっと前から分かってますけど、
「不動産を売る」って話を書くと、必ずクレームが来ます。

問い合わせフォームから、こんなご意見も。（＾＾；）

ハンドルネーム「aho」さんからのメッセージ。

ということで、もちろん業者化を考えてますが、
宅建の資格を取って、保証金を積んで、
県の宅建協会に業者登録をしなければなりません。

宅建試験は毎年１０月に行われていて、
合格率は、わずかに１５％程度だそうです。

しかし自分の場合は、こんな程度の数字に
恐怖を感じることはありません。

ぼくは、大学・高校受験はもちろん、
珠算の級位、損保や生保の資格、ＦＰ資格、証券外務員資格、
パワーリフティングの審判員から大家検定まで。

人生の中で、数十もの試験を受けました。

その中で、不合格となって涙を呑んだのは、
過去に２回だけです。

※就職面接は合否が定かでないので除きます。

しかも、ペーパーテストに限っては、
人生で一度も、落ちたことがありません。(￣ー￣)v

ああいうのには、コツがあるのです。

従って、宅建も余裕なはずです。(￣▽￣)

もちろん、宅建資格を持っている人を雇うかもですが、
今のうちから、準備をしておこうと思います。

ちなみに、人生で２度だけ落ちてしまった試験は、
運転免許の仮免（実技）です。

２回続けて落ちてしまって、しばらく登校拒否状態でした。
あんなのが１回で合格できるなんて信じられません。

仮免試験合格後も、ぜんぜん点数がもらえず、
プライドをズタズタにされながら、仮免の失効期限直前に、
辛うじて教習所を卒業した・・という感じです。

あそこだけは、二度と行きたくないですね。（－＿－；）

２００６年に購入した、金沢のマンション。

このブログのタイトルイラストにもなっている、
利回り２４％超の旗艦物件です。

購入時には半分以上が空室でしたが、
あっという間に満室となり、その後も高い入居率を、
キープし続けています。(￣ー￣)v

　　
６３００万円で購入して、月に１２５万円くらいの家賃です。

辛いことがあったときには、
このマンションのことを思い出すようにしています。（；＿；）



さて。

このマンションを管理してくれている会社から、
昨日、面白いメールと写真が届きました。

内容は、「バイクを持ってる入居者が多い」というもの。

添付されていた駐輪場の写真を見ると、
確かに、バイカーズマンションみたいなバイク占有率です。

原付じゃなく、２５０cc以上のバイクばかり。

自転車を押しのけて、バイクが並んでいますが、
これでも足りないくらいで、自動車スペースの一部を、
バイク置き場にしようかと検討してるほどです。

このマンションには、写真のとおり
屋根がついてて、道路付けのよい駐輪場があるのですが、
これまで、物件の長所という認識はありませんでした。

しかし、バイクを持っている人のバイクへの愛着は、
想像以上のものがあるようで、

内見時には、必ず「バイクは置けるか？」をチェックして、
お部屋と同じか、それ以上の加点をしてくれてたみたいです。

このことで感じたのは、
何年か前から、西山雄一さんがセミナーのテーマにしている、
「物件のＵＳＰを見つけよう」という考え方は、
もっと奥が深いのかも・・ということです。

ＵＳＰ＝「Unique Selling Proposition」とは、
自社（自製品）のみが持つ独特の強みのことを言います。

「こんな平凡な物件には、ＵＳＰなんかある訳ない！」と
決めつけてしまうのはカンタンですが、

実際は、書籍で説明されているように、
「どんな物件にも必ずＵＳＰがある」というのが正しいかもしれません。

自分の持っている、ほかの物件についても、
いったん先入観を排除して、
ＵＳＰ探しをしてみようと思いました。

ノート術の前に、滞納者さんへの裁判の話です。

裁判の日程も決まっているので、
「滞納者」から「被告」へ格上げされてます。（＾＾；）

訴状はとっくに届いてるはずですが、
何の連絡もないので、昨日ＦＡＸを送りました。

内容は、まず

「事前の通告どおり、明け渡し訴訟を提起しました」
「裁判は横浜なので、名古屋から来るだけでも大変ですよ」

という危機意識を持ってもらう内容から入って、

「口頭弁論の期日までに明け渡しをしてくれたら、訴訟を取り下げます」
「しかも、原状回復費用は請求しません」
「さらに、お引っ越し費用として、預かり敷金から１ヶ月戻します」

という譲歩の姿勢を示す内容です。

かなりの好条件なはず。

そして末尾は、

「裁判になると、最終的に家財などを強制撤去します」

という警告っぽい文章で締めています。

でも、昨日はやっぱり何の連絡もなかったですね。。
すごいメンタリティだと思います。（笑）

昨日は、お昼前から数時間かかって、
財布の中身レポートを書いてました。

ジムに行く以外は外出もせず、
半分引き籠もりのような生活でした・・・。（＾＾；）

大家の財布の中身レポート

今月１１日配信のレポートでは、
メンバーコラムで、ぼくが滞納関連のノウハウを書いてます。

先月決済した区分マンションの写真や詳細、
それから、ＮＳＸ松田さんのセルフリフォームが
プロをもしのぐレベルになりつつあります。

音声セミナーは、関西大家の会代表の、
ゴンさんこと、松田英明さん。

札幌の大型マンション２棟を、
ある意外な方法で、「自ら高利回りにした」秘訣など、
聴きどころ満載です。

あ。そういえばちょうど今日、
ＮＳＸ松田さんが、関西大家の会のセミナーに、
出演しているんでした。

関西大家の会は、会員さんがいい人過ぎますので、
大阪へ通える方は、ぜひ入会することをお勧めします。

ちなみに、松田さんのセミナーは、
今年のどこかで、ハートブレインでも開催予定です。

一昨日、財布を紛失しました。

馬車道という東急線の駅から、
ハートブレインの事務所までタクシーに乗ったのですが、
初乗料金であることが分かっていたので、

先にポケットから財布を出し、
料金の７１０円を、車内中央のトレイに置き、
疲れていたのでだらっとしていました。

予想通り、初乗り料金のままだったので、
停車後レシートを受け取って、そのまま降車。

で、レシートを財布の中にしまおうと思ったら、
財布がポケットにないことが発覚しました。（￣Д￣；）

たぶん、お金を出したときには、
「レシートを入れるので、ポケットから出したままにしておこう」
と考えてたのですが、疲れてて忘れてしまったのでしょう。

当初は、車内に置き忘れたかと思いましたが、
そうではなく、降車時に道に落ちてしまったようで、
すぐに警察に届けられて、事なきを得ました。

割とたくさんお金が入っていましたし、
「このエリアで、中身も無事なまま届けられることは珍しい」
と、驚いていたくらいです。（笑）

（あまりガラの良いエリアじゃないので）



さて。

財布が見つかったという連絡が来るまでの数時間は、
さすがに元気をなくしていたのですが、
いつまでも落胆しててもしょうがないと思ったので、

「よし、この損失は入居率を埋めることで改善しよう」

と、さっそく管理会社さんに連絡を取ってみたり、
募集チラシを編集してみたりしました。

財布の中には、１０万円くらい入っていたので、
「２部屋入居を決めれば、損失をカバーできそうだ」
というように考えました。

持ち物件の、現在の空室は合計８部屋。

そのうちの２部屋を決めるのは、難しい話ではありません。



・・・と、ここまで考えているうちに、

８部屋もある空室を、そのまま容認しているのは、
何十万円も入った財布を、
毎月落としているようなものだと気づきました。

実際の財布を紛失することより、
よほどヤバい状態かもしれません。（；＿；）　

そして、そのあと先日購入した区分マンションの、
リフォームの見積もりについて、
名古屋の工務店さんと、電話で打ち合わせしました。

その際に、先日のリニューアル投資法セミナーで、
会得したノウハウを参考に、価格交渉を行い、
内容はそのままで、１０万円ちょっとの値下げに成功しました。

・・・と、値段が下がって喜んでいるうちに、

ノウハウを知らないで、高いリフォーム代を払っているのは、
同じく、お札パンパンの財布を、
発注のたびに、なくしているようなものだと気づきました。

アパート経営で動くお金は、
日常生活で持ち歩く現金より、はるかに高額ですので、

気づかないうちに
見えない財布を紛失しているようなことがないように、
気を付けなきゃなと思いました。