昨日は夕方から打ち合わせのあと、
ベンディアムの倉住社長、モダンアパートメントの渡邉社長、
それから赤井誠さんと、関内の焼き肉屋さんで飲み会。

赤井さんが、生ビールを８杯も飲んでました。⊂（＾＾　）

今日も仕事だと思いますが、大丈夫でしょうか。。（笑）

さて、また保険についてのご相談です。

保険メルマガもよろしくお願いします。

さて、残念ながら、これは保険の対象外です。

以前の記事でも書きましたが、雨漏りには急激性がないので、
保険の出る要件になりません。

経年で外壁が次第に劣化して、雨水が浸入してきたというのは、
雨が降って、鉄部がいつの間にか錆びたってのと同じです。

質問者さんは、「自然災害が原因で起こった雨漏りの修繕費」
として、外壁防水の費用・・・と書かれていますが、
外壁が劣化したのは、自然災害が原因ではありません。

ただ、優秀な代理店だったら、部屋のシミについては、
保険金を出すこともできるかと思います。

雨水が浸入した原因自体に、事故性はなかったのか？

を、代理店の方と相談してみてください。

優秀な方なら、分かってくれると思います。
（ブログに書けるギリギリの、超親切なヒントです）

意味がわかんないような人でしたら、
残念ながら、代理店選びに失敗したということです。

ジェームス・スキナーさんの講演音声（６５分）を、
無料でダウンロードできるキャンペーンです。

メルアドと、何でもいいから名字の登録だけでＯＫ。

昨日だけで、１００名以上がダウンロードしたみたいです。

さて、石渡浩さんの書籍を読んで、
物件取得についてのモチベーションが高まっています。

石渡さんの書籍＆行動で一番すごいところは、
毎日淡々と、物件調査や銀行アタックを繰り返す、
マシンのような継続力にあります。

ぼくも、ここ数日は問い合わせや買付の打診を、ガンガンやってます。
なかなか買えそうなのがないですが。（＾＾；）

で、いろんな作業の中で気づいたのですが、
以前に比べて、ネット検索や数値分析のスピードが
明らかに遅くなってるのです。（；＿；）

土地値と敷地面積、築年数と延床面積などを計算して、
売値と比べて高いのか安いのか。
さらに、入居率やエリアを見て最終的にどうするのか。

こんな計算を一瞬でしていたのですが、
今は、ちょっと時間が掛かるようになっていてショックです。

身体と一緒に、そっちの技術も鍛え直します。

今日は打ち合わせいくつかあるのと、夜は忘年会です。
その後は、１９日と２６日が飲み会。

そんなに大変じゃありません。

水曜日は、富山の管理会社さんが休みで、
ハートブレインの事務所も、人がいない日です。

また、月・火に筋トレをやって水曜は休むことが多いので、
自分の中での水曜日は休日に近く、非常に開放感があります。

いつもあるのですが、水曜は大開放って感じです。

さて、昨日は賃貸管理クレーム日記という
人気ブログを運営されている、熊切伸英さんにインタビュー。

熊切さんといつもの３人。

倉橋社長のＣＦネッツで何千戸もの物件を管理してきた、
その道のエキスパートです。

「迷惑住人」「滞納」「トラブル」から「自殺」まで。

これまでのインタビューにない、
管理面での超ディープなノウハウを伺うことができました。

「共用部での立ちションを繰り返す住人を捕獲した話」とか
「自分の幻聴が原因で騒音クレームを連発する人への対処法」など、
大爆笑エピソードも盛りだくさんです。

財布の中身レポートの音声セミナーは、
今月がＮＳＸ松田さんのリフォーム＆競売ノウハウを公開。

来月が三宅耕二さんの短期物件獲得術。
熊切さんの音声を２月の配信と、非常に充実しています。

読者の方は、ぜひぜひご期待下さい。

ちなみに、写真の熊切さんが妙に良い姿勢なのは、
別に緊張されているからではなく、

クレームを言ってきた入居者さんに、
どうやってお詫びをするかの実演をしているからです。（笑）

今田信宏さんの「満室経営　大家１１９」で、
リスクと保険のコンサルタントをやっているのですが、
こちらでメルマガ（ステップメール）の配信を開始しました。

大家１１９サイト。雑誌のロゴ風トップページ。

こちらでは、「teraokeisuke.com」というドメイン取得もされ、
本名でのお堅い作りになってます。（笑）

大家１１９　保険のサイト

昨日、メルマガ開始の告知がされまして、
２４時間経ってないのに、２００件近くの登録がありました。

上記のサイトからアドレスだけで登録できるので、
保険で失敗したくない方はどうぞ。

「脱・税塾」の工藤あゆみさんが、際どい節税法や、
税務調査の戦い方を教えてくれるＤＶＤ。

割引販売は、本日で終了です。

確定申告準備　特別販売キャンペーン

さて、アパート経営は購入・管理・売却に至るまで、
様々なスキルを活用することができる事業なので、
うまく経営されている方は、他業種の勉強を怠りません。

または、改めて勉強せずとも、現在または前職の経験を、
うまく不動産投資に応用しています。

有名な方では、気合いの満室経営プロデューサー西山雄一さんは、
サービス業で求められるレベルの「清潔感」や「接客」を、
アパート経営で実践して、ダントツ成果を出してます。

ＮＳＸ松田さんは、ホームセンター勤務の経験が活きてますし、
営業職の方が、上手に客付けをすることもあるでしょう。

ぼくも、損保会社で代理店営業をした経験が、
管理会社さんなどと上手くやっていくのに役立ってます。

そう考えると、よほど特殊な職業でない限りは、
アパート経営に活かせないことはないような気がしますが、
あったら有利だと思うのは、以下のようなものです。

　・物件チラシなどを作成するスキル
　・仲介会社さんを回ってＰＲできるような営業力

　・デザインや色のセンス
　・キャッチコピーや物件ホームページで活用する文章力

　・最低限の法律の知識
　・会計の知識

　・新築をする場合は建築の知識

あとは、ガッツとか体力とかそういうのも、
安定した経営のためには、重要だと思います。（笑）

もちろん、都市圏に物件を買ってサブリースすれば、
経営が破綻するようなことはないですから、
いろんな努力やスキルは、さらに上を目指す場合の話です。

ちょっと前の話になりますが、
久しぶりに、内容証明郵便を書いて出しました。

といっても、滞納が理由でも入居者さん相手でもなく、
以前購入した（もう売った）戸建ての売主さんに、
補修費の請求をしただけです。

しかし、数年前ぶりとはいえ、以前は滞納者宛に、
毎月のように出状していた内容証明。

メルマガを書くように、筆が進みます。

自分でもびっくり。（笑）

電話や一般のお手紙でも支払ってくれなかったので、
仕方なく書いた内容証明なんですが、

暴力的な強い文調で書き続けていくと、
だんだん自分の性格が凶暴化していくのが分かります。（｀∀´；）ﾊｧﾊｧ･･

恐ろしいです。

で、その結果なんですが、
割増の遅延損害金まで含めて即日入金でした。

お詫びの電話も来ました。すさまじい威力です。

ちなみに、内容証明郵便は、
ウェブ上で作成して送付することもできますが、
迫力に欠けるので、紙媒体を使ってます。

書き方については、こちらのページが、
大家さん向けにはいいかなと思います。

ファイナンシャルアカデミーでも、
滞納トラブル１１０番というセミナーをするようです。
一通り知っておいた方が、良いかもしれません。

本日、財布の中身レポートを配信してます。

今回のインタビューは、メンバーのＮＳＸ松田さん。

リフォーム上達法や激安物件の見つけ方、
さらには競売の目利きと入札法まで、幅広い内容です。

さて、ブログの読者さんから、保険の質問です。
保険期間についてですね。

保険についてのご相談は、こちらのフォームで、
具体的な案件のみ回答しています。

保険の期間については、以前に書いたと思ってましたが、
質問者さんのご指摘通りで、記事から抜けてました。（＾＾；）

ナイスな質問、ありがとうございます。

さて、基本的には保険の期間は長いほどいいです。
理由は以下の４点。重要な順に並んでます。

１．長期の契約は、１年払いの契約より割安だから。
　　 保険期間の中途で解約したとしても、月割りに近い形で、解約金が戻ります。

２．長期にすると大口の契約になり、
　　代理店や保険会社へのインパクトが強まるから。

４．万一事故が続いた場合、短期の契約だと
　　保険会社に翌年の更新を拒否されることがあるから。



特に、先日の記事にも書きましたが、
１月からの改定で、保険料は上がるものと思われます。

普通のお客さんでも、今の契約を中途で解約して、
長期で再契約する人までいるくらいです。

とはいえ、物件を買い続けている方は、
できるだけ手元にキャッシュを残しておきたいので、
その場合は、５年くらいの短いもので契約するといいです。

少なくとも、１契約で３０万円以上の保険料にはしたいところです。