2007年11月12日 00:03
今月も、財布の中身レポートを配信しました。
これで通算３１号目。がんばって続けています（＊＾▽＾＊）
ちょっと前からブログでもリンクを貼っているアパート008.comというサイトで、資料請求のキャンペーンをやっています。
首都圏でアパート建築を検討されている方が、期間内に資料請求をすると、「チームを作ってアパート経営を成功させる方法」についての小冊子と、ぼくの保険コンサルが付いてくるというものです。
キャンペーンのサイト → アパート008.com
新築予定のない方でも、財布の中身レポートの購読者様には、レポートの抜粋版が今月の特別コラムとして付いてきます。
小冊子の表紙
2007年11月 6日 13:38
決済まで２週間になりました。
ここまで来ると、通常は銀行に書類を送って待っていればいいのですが、今回の売買は仲介業者さんがいませんので、何事も自分でやらなければなりません。
特に、今回の売主さんは不動産のことに何かと疎い上に、物件を自主管理されているので、何につけても二手間くらい余分に掛かるのです。（＾＾；）
例えば、決済月の家賃精算（日割でそれぞれに分配する）も、いつもならぼく側の業者さんが先方の管理会社さんにお願いして、決済日までには「精算明細」という形でご案内いただきます。
今回はぼくが売主さんに直接お願いして、さらに売主さんが自分で集計してぼく宛にＦＡＸ。それをぼくが日割計算して精算明細を作って、売主さんに返信・・・・という作業が発生します。
融資申込に必要な、登記簿や公図も自分で取ってこないといけません。（´。｀）
仲介業者さんの仕事って、なかなか大変です。
仲介手数料の３％＋６万円は、とても「情報料」という性質ではなく、様々な労力の対価なんだなぁ・・・ということがよく分かりました。
ロバートアレンさんの「実践億万長者入門」という本に、売主さんに直接連絡を取り、業者さんを廃した取引をする方法が書かれていますが、自分から進んでやりたいとは思わないですねぇ。
やっぱり何事もプロにお任せするのが一番だと思いました。
2007年10月31日 06:25
昨日は売主さんと司法書士の先生、銀行の支店長に連絡をしました。
ぼくの場合は営業で外回りしている間、特にタクシーの中で電話をすることが多いのですが、クラウンの後部座席で「購入価格が８千万円で・・・」みたいな規模の大きい話をしていると、束の間のＶＩＰ気分が味わえます（=´∇｀=）
決済日は１９日、その前に一度銀行に行って支店長と会ってこないといけません。
前回は一度も面接をせずに、書類のやりとりだけで６３００万円の融資をしてもらえたのですが、今回はそうもいかないようです。
支店長に会うためだけに富山へ行くのももったいないので、一緒にできることを考えなければなりません。（＾＾；）
それから司法書士さん。
今回は仲介業者さんが絡まない直接取引なので、売主さんがお願いした先生に電話を掛けてみたのですが、これがもうホントに暗い上に無礼な人で、この人に手数料を払うのはイヤだなぁ・・って素直に思いました。（メ－＿－）
まぁ、そんな感じで少しずつ前進しています。
ここまで来たら、もう８合目っていう感じです。
2007年10月27日 15:33
空室が忘れた頃に埋まることって、まずありません。
どうやったら埋まるかを考えたり、具体的に行動をしていると、その行動とは関係ないことで埋まるものです。
何度も紹介している洗濯機の法則ですね。
思っているだけでもかなり効果があるので、毎日空室のことを考えてみるとよいかと思います。
さて、先日富山に行ったときに地元の賃貸情報誌を立ち読みしたのですが、何と自分の物件のひとつが掲載されていませんでした。（＾＾；）
すぐにメーリングリストで事情を確認。
ここ数ヶ月、手違いで掲載されていなかったとのことです。
でも、ホントは手違いじゃないんですよね。
ぼくの物件は忘れられていた訳です。
多くの物件を管理しているのだから、ある程度仕方のないことです。
ぼく自身、確認を怠ったというミスがありますので反省です。
しばらく空室もなかったので、雑誌やネットの確認をしていませんでした。
今は空室がちょっと増えてしまって３戸。
１１月末にもう1戸空いてしまう連絡が来ました。
まぁ、それまでには２戸くらい埋めておくつもりですが、大事なのは自ら空室対策に燃えて、何百キロも離れた管理会社さんまでその熱意を届かせることではないかと思います。
2007年10月21日 20:42
今週末は、急遽富山へ行ってきました。
前にブログで紹介した北野さんのセミナーに参加する予定でしたが、やむなくキャンセル。（；＿；）
大変素晴らしい内容だったそうで、残念でなりません。
何をしにいったかというと、新規物件の契約をしてきました。
築１２年のこのマンション購入を巡っては、種々の激しい条件交渉の過程で、業者さんと売主さんがトラブルになってしまい、今回初めて業者さんを廃した個人取引を行いました。
業者さんにはお手数をお掛けしただけという結果になり、申し訳なく思いますが・・・。
でも、ちょっとしたことで流れる可能性も高かったので、今回無事調印を終えてほっとしています。（＾∇＾）
ハードスケジュールで疲れましたけどねぇ。（´。｀）
今回の物件は、購入価格８０００万円。
利回りは満室時で１５％弱と、これまでの購入物件に比べると破格の低利回りです（笑）
ですが、広々１５００㎡超の土地とタイル張りの外観が良く、エレベータがない上にＬＰガスですので、コストを抑えて運営できると思ったことが購入の理由です☆
決済は早ければ１１月中旬。
何とか年内に間に合いそうでよかったですね。（=´∇｀=）
2007年10月13日 09:40
この分野ではなかなか珍しい「面白看板」をご紹介します。
ぼくは「安定したアパート経営のためには、管理会社さんとの円満な関係構築が重要」だと、ブログやセミナーで度々お話していますが、これはオーナーさんが管理会社とトラブルになって、あろうことか「管理会社への敷地内立ち入り禁止」を通告しているものです。
「入居者保護」と「物件保全」のために立入禁止。
まるで管理会社が、マンションを破壊したうえに入居者に暴行を加えているかのような書きっぷりです。(≧∇≦)
こんな大きな看板を、オーナーさんが自腹で製作して設置するまでに至った経緯には、相当なドラマがあるんだと思いますが、「もうちょっとうまくやれなかったのかなぁ・・・＾＾；」と苦笑するしかありません。
この「オーナーｖｓ管理会社」のトラブルがピークの時にはオーナーさんと管理会社の双方から入居者へ、
管理会社「家賃はこれまで通り弊社へ振り込んでください！」
オーナー「いやいや、こちらへ直接お願いします！」
という泥仕合が展開されていたそうです。（－－；）
入居者さんも呆れてたんでしょうね。
今はトラブルも一段落して、違う会社に管理が切り替えられていました。
管理会社のミスでトラブルになることもあるとは思いますが、入居者さんまで巻き込んで迷惑を掛けてしまうようなら、アパート経営なんかしないほうがいいですよね（笑）
アパート経営も立派な事業。
不動産投資として、お金的な面だけがクローズアップされる時も多いですが、自分の行動が社会の役に立っているかどうかを、時々振り返ってみた方がいいかもしれません。
2007年10月10日 21:02
今日は通販大家さんのメルマガで、富山市（元は八尾町というところ）の物件が紹介されていました。
富山のことが大変良く書かれており、ちょっと嬉しかったですね（＾∇＾）
ちなみに、八尾町は有名な「おわら風の盆」が開催されるところで、開催期間である９月の３日間は、町の人口密度がおよそ１００倍になります。
さて、９月のセミナーで「入居率９８％！」などとお話したのですが、ここ最近でいくつか退去の連絡が来ました。
退去はないときはなくて、ある時は続きますね。
以前は退去があるだけでイライラしておりましたが、今は大丈夫です。
できるだけ短期間で埋められるように頑張りたいと思います。
退去のおかげ・・・と言ってはなんですが、管理会社さんとのやりとりも増えていまして、担当さんが自分のアパート・マンションのことを一生懸命考えてくれているのを感じると、嬉しくなります（=´∇｀=）
収益が上がってお金が入って来るときも嬉しい訳でして、嬉しい気分を味わう意味ではいっしょだなぁ・・・と感じます。
ハッピー＆リッチ大家道としては、なかなか良い気の持ちようですね。(≧∇≦)
