ここ最近、かなり忙しかったのですが、
たぶん今日でひと段落しそうなのでブログを更新することにしました。

ここ最近の出来事でいいますと、まず９月の終わりに広島に行って来ました。

かれこれ１０年以上もお世話になっている「大家さん学びの会」に
新しく広島支部が発足したので、その勉強会講師として。

まだ支部ができて日が浅い上に、
当日は、大阪で開催されていた賃貸住宅フェアと日程が被ってしまい、
こじんまりとした勉強会でしたが、その分細かい話もできました。

今年になって、セミナーのお仕事をご依頼頂くことが増えました。
数えてみると９月末までに１８回ありました。
年末までで決まっているのが、あと６回あります。

広島も大阪と同じように、お好み焼きが非常に有名です。
こんなエリアまであるので、力の入れようは大阪以上かもしれません。

広島のお好み焼きは、大阪のと違って具と生地が一体になっておらず、
こんな感じで薄っぺらいのを載せるだけ。

そして、焼きそばでボリュームを出すのですが、
夜に糖質を採りすぎるのもちょっと・・と思って「そば抜き」にしましたが
（ちゃんと、そういうメニューがあった。１００円引き）

キャベツのクレープみたいな代物が出てきて、がっかりでした。

これで６００円は高いなぁ・・(；-_-) =3

お好み焼き屋さんに入店している時点で、
糖質のことなんて気にしてはいけませんね。

サラリーマン大家さんから脱却して事業化を目指すと、
金融機関との付き合いが濃くなり、取引銀行の数も増えていきます。

ぼくの場合でいうと、サラリーマンの間は３行からのみの融資でしたが、
現在は、融資取引している金融機関は１０に増えました。

週に１～２回は、どこかの金融機関が事務所にいらっしゃる感じですね。

先日売買契約を終えた区分マンションでは、
契約・決済に時間的な余裕があるので、新規の金融機関から借りようと、
準備を進めていました。

これまでの経緯は

１．４年くらい前に金融機関開拓の一環で、自分でアポを取って訪問。
　　決算書などを持ち込んで仮打診をしてみた。

３．今年になって、新規開拓担当らしき人から電話。
　 「過去の記録を確認して、ぜひご挨拶に伺いたい」ということで来社頂く。

という流れでした。

途中で銀行の方針が変わることもありますし、
もしかしたら、前回は当時の担当者が「何か面倒くさいな－」と、
投げてしまっただけかもしれません（笑）

で、前回訪問後の決算書や保有物件の資料を確認してもらったあと、
「次の案件ではぜひ！」という話をもらっていて、今回の打診となりました。

もちろん「次の案件ではぜひ！」という後も、別の銀行でお金を借りてます。
他行の方も、同じ事を言いますからね。

融資の条件も「最初だから特別に」といって通常より良くなる場合も、
「最初なので・・」という感じで金利が高めだったりすることもあります。

後者の場合でも、初回はガマンですね。
今回も、いつもの銀行と比べると金利が高いのですがガマンです。

自分はまだ使ったことがありませんが、
信用保証協会つきの融資でもいいですよ・・という話をするのも、
初回の実績作りのためには有効だと思います。

あと、ほとんどの場合、融資審査や手続きを進める過程で、
個人の口座を開いて欲しいという話が出ます。

そこは「そうですね。お取引が進んだから（=´∇｀=）」という感じで、
個人の預金取引が融資の「お礼」的なものであることを、しっかり伝えます。

こんなことを繰り返して、取引数を増やしていく訳ですね。

先週は区分マンションひとつに買付を通しました。

ネットで出ていた物件を見つけて利回りを計算してから、
賃貸相場が正しいかどうかと、実需向けに売った時の価格を調べて、
通常は指値をして買付を入れます。

区分は１戸しかない故に、家賃が相場とズレがあることも多く、
ちゃんと調べた上で利回り計算をしないと失敗します。

今回は、１００万円指値をしました。
通常はローン特約なし・瑕疵担保免責で買付を入れるので、
価格交渉に応じてもらえる確率が高いです。

売値２０５０→買付１９５０→１９６０でまとまりました。

その後、現地調査に行ってくる訳ですが、
築年数が新しいので外観もキレイ。

管理面で大事なのは、掲示版・郵便受け・自転車置き場・ゴミ捨ての４つ。
どれもちゃんとしているようでした。

買うことが確定した段階で、金融機関に借入の打診をします。
今回は、何度かやりとりをしている新規の金融機関にお願いしてみました。
契約や決済までの期間も、ゆっくりしていましたので。

ここまで、完全に流れ作業になっているので、
区分の保有戸数も、３０を超えるような規模に持って行けました。
購入総額で４億３千万円くらいです。

今年に入ってからセミナー講師の仕事が多く、
だいたい月に２～３回、どこかしらでお話をしています。

今月は、月初に札幌。月半ばに都内で２回やって、
月末には広島でお話をする機会があります。

で、初心者さん向けのセミナーでよく話すこととして

「その日のぼくが講師として教える側で、
　参加されている方が、教わる側になっているのはなぜか？」

というのがあります。

これ、その場で即答できた人がほとんどいませんが、
別にこれは、ぼくが卓越した成果を挙げた一流の投資家だからではなく、

「講師のぼくが、参加者さんより早く不動産投資を始めたから」

に他なりません。

１０年ちょっとの経験の中では買った物件が思ったほど儲からなかったり、
売り時を間違って安く手放したりといった経験もありましたが、
そうは言っても、これまでに自分は８億円以上の
家賃収入を実際に得ています。

これだけの家賃収入を稼げば、
ローン金利や修繕費や地方の割高な固定資産税を支払おうが、
そりゃ、そのうちの何割かは残りますよね。

誰でも、セミナーの講師としての十分な実績を出せる訳です(笑)

不動産投資をする前や、最初の物件を買ったばかりの頃は、

・継続的な家賃収入
・物件価値の下落を上回る元本返済

によって、資産が着々と積み上がっていくイメージしにくいのですが、
実はとてつもない威力があるのです。

家賃の質も無視してはいけませんが、
すごく良い物件でも普通の物件でも、家賃はちゃんと入るし返済は進みます。

何年にもわたって「不動産投資をするかどうか検討」したり、
または「買い時ではないので様子見」してる間に、
普通の物件を買っても、着実に資産形成をしてる人はいる訳ですね。

物件を持ってない読者さんが、昨日動かない間に、
ぼくには１日で３５万円くらいの家賃が入ってきました。

早く始めることの威力を、理解しましょう。

※メールマガジンで、評判の良かった記事を転載しています。
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先週末は札幌でセミナーをしてきました。

他にやりたいこともあったのですが、
日程の関係で、土曜日朝の飛行機→お昼についてセミナーして１泊という
遠い割には滞在時間の短い出張でした。

２時間以上のセミナー＆質問対応をこなし・・・

夜はプロボクサーの佐々木さんとご飯行きました。
佐々木さん自身も不動産投資家で、メルマガ飲み会にもよく来てくれます。

その時の写真など、佐々木さんのブログで

さらに一人焼き肉（旭川名物 塩ホルモンのお店）

セミナーで感じた雰囲気としては、
ここ数年ずっと、中古ＲＣのフルローン系物件の価格が上がっていて、
さらに最近は融資自体も厳しくなっている感があり、
全体的に、ちょっと嫌気がさしているのかな・・という気がしました。

今後は身の丈に合った投資に、回帰していくような気がします。
戸建とか、高利回りアパートのようなジャンルですね。

利回り低下も含めていろいろと課題はありますが、
普通のサラリーマンの方がリタイアレベルの不動産投資を目指せる時期は、
近く終了するかもしれません。

８月は一度もブログの更新をしておりませんでした。

昨日、ついに自社の社員さんから「更新しないんですか？」と
督促をされてしまい、猛省しているところです。

更新ページを開いたら、あまりに長期間ログインしていなかったためか、
ＩＤとパスワードを入れる画面に戻されたりして・・。
覚えてなければ、ブログ消えているところでした（笑）

さて、更新してない期間にネタがなかったかというと、
全然そんなことはなく、いろいろアクティブに活動をしていました。
賃貸経営でもいろいろありましたし。。

・福井で開催されたＪ－ＲＥＣのイベントに参加した。
・名古屋の滞納マンションをアポなし訪問して、高校生の息子さんと話した。
・亀戸（江東区）で購入した区分の入居者と連絡が取れず、
　やむなく訪問したら、ガッツリ入れ墨の入った男性が上半身裸で出てきた。
・区分マンションを２戸購入した。
・賃貸住宅フェアに参加して、ミニセミナーをやった。
・ボロ戸建てと、合法民泊の取材をした。
・メルマガ読者さんとの飲み会をした。

その都度書いていれば、それなりに面白い記事になったのですが・・・。

あと、何も更新してなくても、
このブログには毎日３００～１千件くらいのアクセスがあって、
空振りさせた方には申し訳なく思ってます。

今日から９月。これを機にしっかり更新しようと思いました。

週末は札幌に出張でセミナーの仕事がありますし、
話した内容と、なんか美味しいものの写真をアップしようと思います。

夏場になると、エアコンの故障報告が続きます。

現在所有している１７０室全てにエアコンが入っていますので、
平均稼働年数が１０年だとしても、年に１７台交換し、
故障も入れると３０台くらいのエアコン対応をしていることになります。

ちなみに、交換と修理を比べると交換の事例が圧倒的です。

家電ってそういうものかな・・と思っていましたが、
先日、自主管理している区分でエアコンが作動しないという連絡がありまして、
知ってる業者さんがない地域だったので、正規店に連絡をしました。

こういうところって値段が高いイメージがありましたが、
２０年越えのエアコンでも、ちゃんと交換と修理の見積を出してくれて、
価格的にも差があったので修理の方を選択しました。

たぶん、これまで管理会社さん経由で交換してもらったエアコンも、
修理して使えるものは、何台もあったんでしょうね(笑)

エアコンは古いものだと電気代が高くて不人気ですし、
内装の一部でもありますので、修理が全て良い訳ではありませんが、
地球環境のためにも、自動的に故障＝交換となるのは避けたいと思いました。