※今日はこっちのブログも更新しました。(o^-^o)

実は昨日、富山の業者さんからまた売り物件を紹介してもらいました。

利回りは全然ですが大幅な指し値も可能・・ということになっていて、しかも土地が広くて新しいので、融資も期待できそうです。

ところが・・・

この物件の売主さん側に付いていたのは、１年半ほど前に大トラブルになり、激しい口論と誹謗ＦＡＸ合戦（メールが使えない業者だったので）の後、管理を変更した不動産業者であることが判明しました。

インデックスワンのブログに経緯が書かれていますが、この業者がとんでもないということがよく分かるのが、このお話ですので、よろしければご覧ください。

こういうのって、どうなんでしょうねぇ。
正直悩みます。

その業者さんが管理をする訳ではないので、物件さえよく見極めて購入すれば問題はないように思えます。

その一方、本来お金を稼いでほしくない相手に仲介手数料が入るようなことをするのは、モラル的に許されないんじゃないかという気もします。

そのほか、合わない相手から不動産を買っても、何かとうまくいかないのではないかという、流れや巡り合わせの悪さも感じます。

週末に現地を見てくる予定ですが、予想以上に立地や間取りがよく、さらに買いたい気持ちが強くなったらどうしよう・・・って思います。(´～｀；）

２月になりました。

仲の良い友達は、会うたびに寒さに腹を立てていますが、ぼくは北陸で５年間生活したことによる耐性が残っているのか、ちっとも寒くありません。

このまま花粉の少ない春になったら最高ですね。（=´∇｀=）

さて、今日から二部屋入居が始まりました。
だんだん空室率が減っていきます。ありがたいものです。

３連休を利用して、富山～金沢へ行こうと計画しているのですが、どの物件も概ね順調にいってますので、管理会社さんにもにこにこしていられそうです。（笑）
※本当は、順調でないときにもにこにこしていないといけません。
　　詳しくはこちらとこちら

今日は不動産投資の個別コンサルを受けてきました。
自分の物件の投資指標を詳細に計算し、強みと弱みを知った上で、今後の投資戦略を立てるというものです。

自分の持ち物件は、利回りが高いものの、資産性が若干低いのが特徴です。

土地値の安い地域で買っている上に、地価も下がり気味ですから、多くは購入時より不動産価値が下がっているみたいです。（；＿；）

元々安く買っていますので、購入価格や残債よりも価値が低いということはなさそうですが、今後の安定性を考えると、もうちょっと都市圏に物件を持ちたいところではあります。

・・・というようなことを何度も考えますし、ブログでもテーマにしたことがありますが、結局利回りの低さに我慢できず、地方の物件ばかりを物色してしまうのです。（＾＾；）

明日は特に予定がありませんので、ジムへ行ってトレーニングと財布の中身レポートの執筆をします。

今月はキャッシュフローで１００万円達成です（*＾。＾*）♪
すてきですね☆

借入金を利用して行う不動産投資では、返済期間をなるべく長く取った方がキャッシュフローが増えますし、投資の安全度も高まります。

投資未経験の頃は、「期間を長く取ってしまうと、いつまで経っても完済できないから心配だ～（；＿；） 」と思っていましたが、そうではありません。

月々の返済額が少なくなれば、浮いたキャッシュフローを繰り上げ返済に回してもいいし、次の物件に再投資してもいいし、修繕費の積み立てにしておいてもいいですよね。

短期返済にしておけば、トータルの金利負担は少ないかもしれませんが、家賃収入の大部分を返済に回すしか選択肢がなくて危険です。

そんなことを考えている時にみつけた昨日の新聞。

国の「隠れ債務」を６０年ローンで返済するというのです。
住宅ローンでもあり得ない、奇跡の返済期間！

んー・・・、国ってずるいなぁ。

２８日の日曜日には、資産形成フェアに行って来ました。（-＾〇＾-）

不動産投資関連の出典やセミナーはあまり多くなかったのですが、株式投資や海外リタイヤのセミナーなども開催されていて、とっても楽しいイベントでした。

その中でもすごかったのが、ＪＦＡ束田さんのセミナーでした。

「不動産投資家養成講座（入門編）」と題した２時間の講演。とりあえず、「おれは初心者ではないぜっ！(*｀ー´)」という自負があって参加したものの、そんな自負など吹っ飛んでしまうほどの充実した内容でした。

セミナー講師デビューはたぶん同期の束田さんですが、今では１０時間にも渡る投資講座の講師もされているだけあって、聞き手を引きつける話しぶりにはただただ驚くばかりでした。

実際には講演内容がおもしろすぎて、驚くだけでなく大笑いしてました。（＾◇＾）

２時間２０００円という超お得な入門講座でしたが、講演終了後には多くの方が、本編の不動産投資スクールへの参加を検討されているようでした。

ん～、セミナーっていいですね。(￣▽￣)
講師の方が、苦労や恥ずかしい思いをしながら必死で得た貴重な経験と知識を、ゆったり座ってニコニコしながら短時間で学べるんですから。

ぼくも週末でばっちりレベルアップしたような感じです。
明日からまた、頑張っちゃおうと思います。

泉さんのセミナー（ＩＺＵＭＩ塾）の３回目が開催されるようです。

セミナー参加費４８万円は、確かに高いです。
でも、月に１００万円以上の家賃を得ようとするのなら、参加した方がいいと思います。（＾◇＾）

同じセミナーに参加しても、参加する人によって学べる事柄は様々ですが、ぼくの場合は・・・

・物件を買うスピードと決断力
・管理会社や仲介業者さんなど、チームのコミュニケーション
・「大家」から「投資家」へステップアップするための考え方
・モチベーションの維持
・冷静かつ大胆に「数字」を見て分析する

などの収穫がありました。

ＩＺＵＭＩ塾に参加すると、泉さんからの参加者限定メールが配信されたり、懇親会などの企画もあったりします。

ぼくも参加してまもなく１年になりますが、こういう企画のおかげでセミナーの内容を何度も復習できたり、やる気を再燃させることができるので、助かってます。(o^-^o)

今度は、自作の「退去時チェックリスト」が出てきました。

自分で退去の立ち会いをしたのは、たぶん１回だけなのですが、敷金トラブルを起こさないようにしようと思って、このようなリストを作ったんだと思います。

←　クリックで拡大します。

もちろん、今はぜんぶ管理会社さんにお任せです。
アパートの管理って、ホントに大変ですよねぇ。

最初に木造アパートを購入したのが、平成１６年の８月でした。

当時は近くに住んでいたこともあって、物件の管理は自分でやっていました。
購入当初は滞納だらけで、管理を受けてもらえなかったというのも理由ですが・・。（＾＾；）

これは当時使っていた、水道料金のご案内です。
パソコンのファイルを整理していて、たまたま見つけたのでブログにアップしてみました。

　クリックすると拡大できます。

このアパートの水道料金はオーナーがまとめて支払う方式になっていて、オーナーは支払った水道料金を入居者さんに割り振って請求する仕組みです。

自ら検針に出向いて９世帯分の料金を計算し、各戸の郵便受けに上記のようなご案内を投入する・・という作業を２ヶ月に１度、８ヶ月くらい続けました。(；-_-) =3

もちろん、こういう作業はすぐに飽きてしまいましたので、今は管理会社さんで検針と料金の請求をしていただいてます。

水道メーターの検針のほかにも、夜の１０時過ぎに家賃の督促で訪問したり、退去の立ち会いに出向いたり・・・と当時はいろいろ頑張りましたが、今ではこのような作業はまったく必要がありません。

家賃のわずか４～５％で、こういう業務を全部やってくれる管理会社さんには、もっと感謝しなきゃいけませんよね。（-＾〇＾-）