2013年5月17日 07:31
久しぶりの更新になってしまいました。（＾＾；）
物件の購入直後ではありますが、
不動産投資の活動で忙しかった訳ではありません。
来週末に、「住まい作りフェア」というイベントに、
賃貸併用住宅関連のブースを出すことになりまして、
その出展準備が大変だったのです。
この出展自体は、投資家さん向けというよりは、
普通にマイホームを買いたい人にアプローチをするものですが、
以前の記事にも書きましたように、個人的にも、
住宅ローンでもできる不動産投資として注目しています。
３日間も開催している、全賃フェアを凌ぐ規模のイベント。
お時間ある方は、ぜひお越しいただければと思います。
２５日の午後から、講演もさせていただく予定です。
不動産投資の活動としましては、
・能美市マンションのサブリース会社とのやりとり。
・決済時に受領した、いろんな資料の整理。
をしていました。
来週からはまた、新規購入の活動を進めていきます。
2013年5月12日 09:35
５月中旬にして、早くも今年３回目の北陸遠征。
石川県能美市のマンションの決済を終え、
昨日、帰ってきました。
疲れましたが、電車で長時間掛けて往復するよりは、
身体への負担は少ないかもしれません。
不動産投資を始めた頃は、移動は往復夜行バス。
宿泊はカプセルサウナばかりでしたが、
今から同じことをするのは、ちょっと辛そうです。（＾＾；）
▼決済時に支払ったお金の領収証。
平成築の鉄骨マンションで、購入額は７３００万円。
１Ｋが中心の間取りで、部屋数は４２戸。
理論上の表面利回りは、２４．６％くらいになります。
実際には、空室がかなりあるために家賃を下げて募集するので、
２１～２２％くらいで落ち着きそうな感じ。
今回の物件は、良くも悪くもサブリースが付いてるので、
契約上、購入直後の「テコ入れ」ができません。
じっくり作戦を考えつつ、７～８月で注力していく感じです。
年度内には、満室にしたいなぁと考えています。
今回は、仲介会社さんや売主さんなど、
取引に関係した方々が、みんないい人ばかりだったので、
とても気分良く購入することができました。
普段の取引では、ほとんどやりとりがないはずの、
元付の不動産会社の方とも、
何度もメールや電話のやりとりをしました。
最終的には、Facebookのお友達にまでなりましたし・・（笑）
売主さんに売却の意思がないのに、金銭的な事情で、
安値でたたき売られたような物件の場合、
殺伐とした雰囲気の中で、黙々と決済を進めることが多いです。
今回は真逆な感じで、和気藹々としてました。
また、このようなご縁があればいいなぁと思います。
2013年5月10日 07:43
昨日の夕方から、富山に来てます。今回も飛行機移動。
決済が今日のお昼前くらいなので、
早朝に出発すれば、あえて前乗りしなくても良かったのですが、
自分の楽しみのためにも前泊することにしました。
ちなみに、物件の場所は石川県の能美市ですが、
決済は、銀行の取引支店がある、富山の高岡で行います。
現地に到着後、ガス会社さんと打ち合わせがありました。
今回のマンションは、ガスがプロパンなので、
当然のように、既取引のガス会社さんに全面切り替え予定。
設備の維持向上のために、ご協力をいただこうと思います。(≧∇≦)
今日は、決済のあとで既存物件のある加賀と金沢の、
両方を訪問してくる予定になってます。
高岡と加賀というのは、８０ｋｍ以上も離れていて、
これは東京駅からだと、小田原までの距離と同じくらいです。
行って帰ってくるだけでも、かなり大変ですね。（＾＾；）
2013年5月 6日 07:21
このブログには、不動産投資の実況中継から立ち飲み屋さん情報まで、
様々なテーマの記事が混在していますが、
過去の傾向をざっと分析すると、下記のような感じになります。
・不動産活動を中心とした近況報告 ・・・ ６０％
・投資や関連分野のノウハウ ・・・ ２５％
・感動したり、面白い動画 ・・・ １０％
・書評、教材のレビューなど ・・・ ５％
もっとも割合が多い、近況報告については、
過去の記事を遡って読むことは、あまりないと思います。
最近ぼくのことを知って、相当興味を持っていただいた場合のみ、
丸２日間くらい掛けて通読いただく程度です。
動画の記事は、ブログ上でカテゴリー分けされていますので、
右側のメニューから、抜粋して見ることができます。
書評も「読書日記」がありますので、同じく抜粋が可能です。
問題は、「ノウハウ系の記事」でして、
かなりの力作でも、過去に書いたものは埋もれてしまうので、
ちょっともったいなぁと思った次第です。
メルマガの読者さんから質問をもらった時など、
「あー、これ昔のブログに書いたな」とおぼろげに記憶があっても、
なかなか見つけることができません。
チャレンジ制度で頑張っている人でも、
過去ブログを全部読んでいる訳ではないので、
やはり、以前にどこかで書いたことを、質問されたりします。
さらに、ぼくが不動産投資のノウハウをアウトプットするのは、
ブログだけではなく、メルマガなどの媒体のほか、
セミナーや企業のコラムなど、考えてみると色々あります。
各所で出している「ノウハウ系の記事」を、
ひとまとめにして、検索しやすくできないかなぁと考え中です。
これが、なかなか難しいんですよね。（＾＾；）
媒体だけでも、「ブログのカテゴリー」「専用ブログ」
「Facebookページ」「YouTube」など、いつくも考えられますし、
アクセスの集まり方も、それぞれ不透明です。
また、あまりに完璧にまとまりすぎていて、
「その媒体を見れば、全てが分かる！」みたいな状態になってしまうと、
講演活動が、やりづらくなってしまうかもしれません。
「あー、それ書いてあったしC= (-。- ) 」なんてことを、
セミナーの参加者さんに言われたら、もうステージに立てません（笑）
もう少し検討が必要ですが、
動画を上手に撮影、アップすることができるようになれば、
それが簡単で良いような気もします。
ちょっと、倉橋社長や水戸大家さんの後追いみたいなんですが・・・。
まだ大丈夫かなー・・なんて。(*/∇＼*)
動画にするにしても、そうじゃないにしても、
始めるならちゃんとやりたいので、もう少し検討しようと思います。
2013年5月 1日 09:42
連休のまっただ中、しかも不動産会社の休みが多い水曜日。
朝から電話も掛からず、まったりと仕事ができてます。
特に遠出する予定もありませんので、
収支レポートや、セミナー資料を作ったり、
１０日に決済を迎える物件の作戦を考えたりしようと思います。
石川県能美市のマンション。現在の入居率は６９％。
これでも、サブリース保証額より高いんですから驚きです。
５月１０日に決済して、すぐにサブリース契約を解除すると、
８月中旬から、自分主導で入居促進活動ができることになります。
それまでの間にの「３ヶ月計画」としては、
・新規の管理会社さんを探す。
・その会社と、じっくり打ち合わせをする。
・空き室全部屋をチェックして、リフォームの計画を立てる。
・可能であれば、仲介会社さんを回って営業する。
などをしていく予定です。
契約解除までの間に、ぼくの貢献で入居率が上がると、
サブリース会社さんが儲かってしまうのですが、
それでも、早めに入居率が上がるに越したことはありません。
実際のリフォームは、おそらく解除後になりますが、
少しでも早められるよう、打ち合わせの中で交渉していこうと思います。
ちなみに明日は、この物件の金消契約です。
なんと、富山県の取引支店から、
支店長が横浜までいらっしゃるんですよね。（＾＾；）
そこまでＶＩＰな対応をしてくれなくてもいいので、
もう少し融資額増やしてよ－・・と言いたいです。
2013年4月27日 08:01
一昨日、今度購入する物件で契約されている、
サブリースの会社を訪問してきました。
石川県の管轄は、名古屋にあるようなんですが、
とりあえず東京の本社につないでもらい、行ってきたという経緯です。
物件の現況と、サブリースの契約内容について、
簡単にまとめるとこんな感じです。
１．現在の募集家賃で、満室時家賃が１５０万円くらい。
ただし、現況の入居率は７０％弱。
２．同社が査定した「基準家賃」はもっと低く、満室時で１３０万円強。
３．基準家賃の７５％を保証する。
超えた分は、一定の分配割合（この物件は６７％）で送金される。
上記のほかに、管理報酬として「基準家賃の４％」を支払います。
なぜかここだけ固定制。
既存（サブリース開始前）からの入居者さんならともかく、
直近の募集まで、基準家賃の１５％増しくらいで成約しているのは、
不公平なのではないかと思いました。
そしてなにより、この空室率です。（＾＾；）
恒常的に３割以上の空室があるのに、
よく放置していられるなぁ・・と思わざるを得ません。
結局のところ、
「保証している７５％入居率と、実際の入居率の差」
ではなく、
「基準家賃と、実際に取れている家賃の差」
が収益の源泉になっているんですよね。
最初の査定を低くすることで、恒常的に利益が出る訳です。
これなら、サブリースなしの方が確実に儲かります。
そこで、条件変更や自分の積極的な関与などの申し出をしたのですが、
「うちも大きな会社なので、個別の調整は難しいです」
というお返事でした。
かなり正確に、同社の方の会話内容を再現すると、
「サブリースを契約されるオーナー様より、
失礼ですが、私どもの方が上手に運営ができる訳ですので、
過度な関与はご遠慮いただいております」
という感じです。
歩み寄りの姿勢は、ほとんどなさそうでしたね。（＾＾；）
プロのサブリース会社さんとはいえ、
遠隔地から、サラリーマン的にやってる人には負けません。
契約は解除する方向になるでしょう。
とりあえず、解約するにしても３ヶ月後になってしまうので、
（そこは契約なので仕方ないです）
来月の決済後は、何もしないで早めに帰京することになりそうです。
2013年4月25日 07:32
昨日は区分マンションの決済でした。
川崎市の向ヶ丘遊園駅から、徒歩１０分ちょっと。
上場企業が、１０年以上前から借りているので利回りが高いです。
ファミリー区分でも、表面で１２％以上あります。
「１２％と言っても、退去したら同じ家賃では決まらない」
と言う方もいるかもしれませんが、
退去したら、もう募集をしないから構わないのです。
それなりに良い管理体制。
これで区分マンションの保有が、現在７戸。
目標の３分の１くらい行きました。
さて、今日は連休明けに決済を迎える、石川マンションについて、
サブリース契約中の会社との打ち合わせに行ってきます。
現在の入居率は低いのですが、サブリースの条件はもっと低いので、
早期に解約して、自力で満室に近づけたいところです。
ただ、サブリースというのは「転貸借」に基づいているので、
そう簡単には解約できないものらしいです。
なので、打ち合わせの結果次第で、
次回の訪問時の予定も、かなり変わってきます。
変動要因としては、
１．転貸借契約が解約可能な時期。
２．サブリース会社が委託している管理会社への接触可否。
３．空き室の内装リフォームに、オーナーが関与できるかどうか。
４．サブリースの条件変更ができるかどうか。
というところかと思います。
２がＯＫということなら、サブリース解除後の管理について、
継続をするかを含めた話し合いを早めにしたいですし、
サブリース期間中でも、入居率を上げるために、
内装の職人さんと一緒に、空き室をくまなくチェックして、
まとめて作業をしてもらうのがベストです。
もちろん、大幅な条件向上が可能であれば、
サブリースを継続するという選択肢もあるかもしれません。
逆に、「当面サブリースは解約できず」「あらゆる関与がダメ」な場合は、
とりあえず解除に向けて動くことが先決なので、
決済が終わったら、さっさと帰ることになるかと思います。
ということで、早めに交通や宿泊を予約して、
わくわくしながら連休を過ごしたいと思うところですが、
まだ、何も手配ができない状況です。（＾＾；）
