アパート経営フェスタ２０１１【FINAL】

フェスタの告知をしてくれているブログの紹介です。

ジェービルさん　注目の出演者とは？

石原博光さん　初参加です

出演いただくソプラノ大家さん

※告知していただいたブロガーさんは、
　このサイト右上の、メッセージのところからお知らせ下さい。
　ぼくのブログからもリンクを張らせていただきます。

自分と自社には収益を生まないイベントでありながら、
手がけている中で、精神的にも身体的にもダントツできつい仕事です。

なんで、毎年こんなのやってるんだろ・・と思うときもありますが、
こうやって協力いただける方に、励まされています。

みなさま、ありがとうございます。(*^ ^* )



本日、１５日までにお申し込みいただいた方には、
もれなく、早期申し込み特典として、

出演者のひとりである、石渡浩さんのインタビュー音声を、
プレゼントさせていただきます。

　・銀行訪問のファーストステップ

などを説明してくれている、貴重な音声です。

どうせ申し込むなら、早いほうがお得ですので、
予定を調整して、ゲットされることをオススメします。



あと、先週土曜日のセミナー。

健美家さんのサイトに、開催報告が載りました。

健美家コラム　投資家けーちゃんセミナー開催報告

後半を担当された、福岡の三好不動産という会社は、
投資面でも、運営面でも、とてもしっかりした印象を受けました。

前回の続きで、
「火災保険はまとめると安くなるのか？」についてです。

前述しましたように、火災保険は、
「多構内特殊包括契約」と「ファーストロス」を組み合わせることで、
保険料を割引することができます。

とはいえ、普通の大家さんが使えるかというと、
これが、なかなか難しいものがあります。

理由を挙げて説明します。

◆理由その１　普通の大家さんでは規模が小さすぎる。

　上記の契約方式が使えるのは、
　最低でも、保険金額の合計が３億円以上は必要ですし、
　割引メリットが顕著になるのは、３０億円以上くらいからです。

　そもそも、火災保険の保険料はイメージよりかなり安く、
　「なんか高いな」と思っていても、それは長期間一括で契約しているからで、
　１年間で１００万円以上の火災保険料を払っている大家さんは、　
　そうとうな大規模大家さんであるはずです。

　
◆理由その２　こういう割引は、企業向けの契約がほとんど。

　保険会社によるとは思いますが、このような割引を適用するために

　・契約者は法人のみ
　・一般物件、工場物件、倉庫物件のみ（＝住宅は対象外）

　などの制限を掛けているところが多いです。

◆理由その３　金融機関と交渉しなければならない。

　これが一番のネックです。

　融資を利用した物件購入の場合には、担保を保全するために、
　金融機関から、保険の「質権設定」がされていることが多いです。

　質権設定とは、質権者である金融機関の承諾なしに、
　保険金の請求や、保険の変更・解約ができなくする仕組みです。

　多構内特殊包括や、ファースト・ロスを適用させるには、
　今ある保険を全部解約して、始期を揃えた１本の契約にするのが必須。
　質権者は手間が掛かるので、すごくいやがります。
　
　しかも、このような特殊契約は、
　保険期間が最長３年程度までしか規定がない場合が多く、
　銀行が指定する、「融資期間に合わせた長期契約」ができません。

ということで、「火災保険はまとめると安くなる」というのは、
現実的には、なかなか難しいというお話でした。

ぼくの場合で、支払っている保険料が、
年換算で、３０万円弱くらいです。

５％割引してくれたところで、１万円ちょっとですから、
コストダウンは、他の分野でがんばったほうが良さそうですね。

久しぶりに保険の話です。

「複数の火災保険契約をまとめると、保険料が安くなります」
という話を聞いた人が、

「私も３棟もっているんですが、安くなりますか？」
などという問い合わせをして来られます。

そこで今日は、この「まとめると安くなる」ことについて、
説明をしたいと思います。

まず、この「まとめる」というのは、
保険用語で、多構内特殊包括契約といいます。

保険会社の社員さんは「マルチロケーション」と呼んだりも。

多数の保険証券をひとつにまとめ、契約期間を揃えます。
そして、所有物件は「明細書」という形で、保険証券に添付されます。

保険会社の事務負担を軽減することで、
支払う保険料を、節約するというしくみです。

そして、多構内特殊包括契約には通常、
「ファースト・ロス」という契約方式が同時に使われます。

この契約方式は、多構内に分散している保険の目的（建物など）のうち、
最大損害額（PML）を保険金額とするものです。

・・が、意味が分からないと思いますので、具体的に説明します。

例えば、ぼくが自分のマンションを、
「富山市」「金沢市」「加賀市」の３か所に持っているとしまして、
それぞれの保険金額が、１億円ずつとします。

※保険価格などの用語は、こちらの記事をご覧ください。

この場合、合計の保険価格は３億円ですが、
同時に３物件が焼失するようなことは、あり得ません。

想定される最大損害額（＝PML）は、
おそらく、ひとつの物件が全焼した場合の１億円でしょう。

となると、契約する保険金額が１億円でよく、
３億円分の建物を契約するけど、保険金額は１億円にするのが、
効率的な保険のかけ方ということになります。

これが、「ファーストロス方式」での契約です。

企業保険＠大阪　ホームページより。

では、例えには出したものの、
通常の大家さんが、このような契約をすることが可能か。

そして、本当に効果があるのかについては、
次回の記事にしたいと思います。

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土曜日は、健美家さんのセミナーでお話をしてきました。

会場もきれいで豪華、参加者さんの雰囲気もよく、
楽しくお話しすることができました。

昨日は、書籍に書いてないことを中心に話しましたが、
物件の選び方、交渉の方法、具体的な運営方法などについては、
書籍に書いてあります。

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さて、来週は一週間まるまるセミナーに出てくるので、
今週は仕事を前倒しする必要があり、かなり忙しくなりそうです。

まあ、こういうのを怪しいと思う方もいらっしゃいますが（笑）、
ぼくは結構好きだし、得るものも多いと思ってます。

ジェームス・スキナーさんのセミナーや教材に、
いままで、累計２００万円以上使っていると思います。

今回のも、６０万円超です。。。

それから、事前課題がかなり大変です。。例えば、

・新約聖書を全部読む。　
・自分のモチベーションが上がる写真を１００枚切り抜きする。
・１週間、禁酒＆ベジタリアン生活（事前準備として）

などなど。

今日もこれから、写真を集めなければなりません。

ベジタリアン生活は・・・まあ、やれる範囲で（笑）

あと、自己啓発セミナーであるにも関わらず、
「水着を持ってこい」とも言われてます。

朝練でもするのかなぁ。（－－； ）

今日は、お昼から健美家さんの主催セミナーで、
地方投資のノウハウついて、お話をさせていただきます。

セミナーは、お客さんの反応に合わせて、
内容やテーマごとの濃淡を、微調整していった方が良いので、
資料はしっかり作りますが、準備はほどほどです。

参加される皆さま、よろしくお願いします。

さて、昨日の税務調査ですが、
結果的には、１日では終わらずにいくつか資料を持ち帰って、
再調査？するということになりました。

税理士さんのコメントによれば、
かなり細かい方の、調査官だったということです。

税理士さんの指導もありますので、
おかしなことは、全くやってないつもりですが、

「交際費が他の大家さんに比べると多すぎる」

などの指摘を、いくつか受けました。　

ただ、ぼくは横浜に住んでいながら、
交際費の多くを、富山や金沢の飲食店で使っているので、
そう簡単には、否認されそうにないです。

・・・というか、賃料収入確保に必要なものと考えて、
管理会社さんなどと、飲み食いしてる訳ですし。

でも、調査官が何か指摘をするたびに、
税理士さんが、自分の味方になってくれて嬉しかったです。

ぼくより上手に、説明するんですよね。（笑）

あと、税務調査官は、どの会社に行っても歓迎されないですし、
相手を不快にさせることばかりを話さなければいけないので、
かなり大変な仕事だなぁ・・と思いました。

ほとんどの場合は、

「調査官１名　×　調査対象者＆税理士」

という感じで、複数を相手に一人で戦っているので、
常に、アウェイの状態です。

「いやー、本当にありがとうございました。助かりました。ヽ(^◇^*)/」

なんて言われること、ないでしょうしね。。

という訳で、いろいろ勉強になった１日でした。

今日は朝イチで、五反田の税理士事務所に行きます。

朝ラッシュが嫌なので、昨日夜の打ち合わせのあと、
そのまま都内に泊まってみました。

さて、何で税理士事務所に行くかというと、
以前のブログにも書いた、税務調査が今日なんです。

１０時前には、調査官の方がいらっしゃるようです。

でも、１ヶ月近くも前から予告があったり、
自宅ではなく、税理士事務所で調査をしてくれたりと、
思っていたよりは、冷たくない対応です。

ある日突然、インターホンが鳴って、
数名の調査官が、がーっと入って来るのかと思いましたが、
そうではないんですね。。（＾＾；）

※イメージ画像。

で、調査に先立って、申告書類やそのバウチャーとなる、
領収証や請求書などを準備しました。

一部、紛失しいている資料もあったりで、
そこは調査官の方から、指摘されてしまうかもしれません。( ．．）

自分の申告所得の中で、家賃の占める割合はさほど高くなく、
大半が給与収入（法人からの役員報酬）なので、

個人のみの調査である今回は、
特に問題になるようなことはないのかなーと、
楽観的に考えてます。

結果はまた、ご報告させていただきます。

☆フェスタにも協賛いただいてる、顧問税理士さんです。
　　
　蛭田昭史（あきちか）税理士事務所

　今回の調査も、超お世話になってます。

先週末の大阪ツアーでは、３名の大家さんに、
インタビューをすることができました。

・「がんばる家主の会」　代表の松浦昭さん
・「ひよこ大家の会」　代表の宮本恒夫さん（もっさん父）
・「大家さん学びの会　関西」サポートチームのアキラさん

アキラさんは、現役のサラリーマンのため匿名ですが、
皆さんそれぞれ、凄いノウハウをお持ちでした。

詳細は、新聞または音声セミナーでお伝えしますが、
その片鱗だけ、ご紹介しますと・・・

松浦さんは、リフォーム（原状回復）のクオリティが、
半端じゃないくらい高品質です。

５０㎡ちょいのお部屋で、５０万円以上とか平気で使います。

また、いわゆる退去後の「ルームクリーニング」に、
同様のお部屋で、６万円もかけ、徹底的にきれいにします。

詳細を伺いましたが、ぼくが知ってるのとは別次元のお掃除です。

しっかり使っているからこそ、築２６年となっても、
仲介会社さんに「新築を超える物件」として、認知されるくらいの、
競争力の高いマンションを維持できるのです。

「空室多くて、家賃も低下」→「最小予算でリフォーム」→「さらなる減収」

という、負のスパイラルに陥らないためにも、
ぼくも少し、清掃とリフォームを徹底しようと思いました。

また、宮本さん（父）が率いる、ひよこ大家の会の皆さんは、

「物件資料？そんなのができてからでは遅すぎる」
「ネット掲載？そんな情報、ありえん。(=￣▽￣=)ﾌﾌ」

というようなことを、口を揃えておっしゃいます。

では、「物件の情報はどんな形態で来るのですか？」と伺ったところ

「ゼンリンの地図の現地のところを、○で囲んだもの」

とのことでした。（^◇^ ；）

ある意味、究極に早い情報形態ですね。

そのほかにも、すぐに使えて不動産投資が激変するノウハウを、
たくさん伺うことができましたので、
ぜひ、新聞やMSPの登録をして、配信をお待ち下さい☆

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さらに深いノウハウは、満室経営新聞プレミアム（MSP）

いま、ノウハウって言葉を使いましたけど、
松浦さんや宮本さんのような、達人の方たちは、
ノウハウ以前に、賃貸経営についての「価値観」が違う気がしますね。