２月末に開催される藤山さんの競売セミナー。

先日収録してきた映像の一部を切り取りまして、
未編集ですが、youtubeにアップしました。

告知サイトにある「特典映像」というのは、
このような撮影映像を編集したものです。

撮影当日の自分は、ちょっとした監督のような役割で、
藤山さんや沢さんといった大御所に向かって、

「すいませーん。今のセリフやり直しで。（ﾉ´∀｀*）」

などという大それたことを言っておりました。（笑）

完成度の高いのができると思いますので、
特典付きのパッケージで申し込まれることをお薦めします。

競売不動産投資　リアル実践セミナー

さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
「都心がいいか、地方がいいか」について。

「全国どこでもアパート経営」という本まで出してるので、
当然ながら、地方の投資を推したいところですが、
こちらもメリット、デメリットがあります。

地方のメリットは何といっても高利回りです。
空室がちょっと多かったりすると、もう買い手が付きません。
従って、激安で購入できることになります。

また、地主系の大家さんの割合が高い上に
アパート経営に掛ける熱意も低めの方が多いので、
ちょっと頑張れば、すぐに成果が出ます。

都心はとにかく利回りが低いので、
フルローンで買ったりすると、全然お金が貯まりません。

また、路線価と実売価格の関係で積算が出にくく、
フルローンを引くこと自体が難しいです。
自己資金が少ないうちは、一棟ものを買うのは困難です。

しかし、都心部、特に２３区内であれば、
賃貸需要は絶対になくならず、経営は安定してます。

単位面積あたりの家賃が高いので、
固定資産税やリフォーム費用などの経費が、
相対的に割安なのも良い点です。

募集しやすいから、広告料も高騰してません。

国内・海外を問わず、本当にすごい一流不動産投資家は、
一等地で物件を買ったり建てたりしていますので、
トータルで儲かるのは、やはり都心物件なのでしょう。

以上のことを考えると、やはり最初は地方から。

入居付けを頑張って高い入居率を維持すれば、
キャッシュフローがたくさん出ますので、
その資金を使って、良い場所の物件を買うのがお薦めです。

原状回復＆お掃除業兼、著名大家の工藤一善さんが、
新刊のamazonキャンペーンをやってます。

　　
キャンペーンは、左のお掃除本が対象です。

amazonキャンペーン特設サイト

アパート経営について書かれた本ではないですが、
特典のお掃除映像は、大家さんにも役立ちそうです。

さて、今日の「これから不動産投資」のテーマは、
「新築か中古か」を書いてみようと思います。

先日、財布の中身レポートの会員さんを対象に、
コテツさんの新築コンサルの募集をしたんですが、
告知後３０分で、満席になりました。（゜▽゜；）

入居付けや修繕費負担に苦労している方などが、
新築に興味を持ちつつあるのを感じます。

とはいえ、新築も中古も、それぞれ長所短所があります。

新築のメリットは予想がしやすいと思いますが、
１０年程度は大きな修繕が発生しませんし、
入居付けも有利、サブリースも好条件で組めたりします。

しかし、当然ながら中古より利回りは下がりますし、
土地から購入する新築手法は、土地を現金で買いますので、
最低でも１千万円以上の金融資産が要ります。

一方、中古物件は高い利回りが見込めます。
大規模修繕が発生するまでは、キャッシュが貯まります。
積算の高い物件を選べば、フルローンも可能です。

ただし、修繕費や空室損は新築より高くなるので、
経営の安定度でいうと、新築に劣ります。

その他、新築の方が出口戦略上は有利だけど、
地震保険で購入額全額のカバーができないのはリスク要因です。

以上のことを考えると、
最初は中古物件を購入して金融資産を増やし、
数棟保有後に、リスク分散で新築へシフトするのが、
洗練された投資家コースかなと思います。

ぼくも新築をやった方がいいんだと思うのですが、
面倒くさいな～という気持ちが先行して、できてません。（＾＾；）

競売不動産投資　リアル実践セミナー

１月６日から減量中で、お酒や外食を控えてますが、
昨日は久々に飲み会を開催しました。

大家さん学びの会の会員さんから７名の参加でしたが、
普段、飲み会と言えば大人数の宴会ばかりだったので、
「あー、こんなのもいいな」と楽しめました。

お店も良かったのでご紹介。

魚鶴 魚店 横浜鶴屋

さて、今日から数日間の「これから不動産投資」は、
投資のスタンスについて書いてみようと思います。

まず、「ＲＣと木造のどちらが良いか」について。

これは、一概にＲＣが良いとか木造が良いとかではなく、
それぞれにメリット＆デメリットがあります。

ＲＣ物件は、耐用年数が長いので長期のローンが組めます。
その結果キャッシュフローが向上して、お金が貯まりやすいです。

積算価値が出やすいためフルローンに近い融資が引け、
爆発的に資産と収入を増やすことができます。

ただし、固定資産税やリフォームに掛かる費用が高く、
減価償却できる金額も少ないので、手残り割合は多くありません。

一方、木造物件は維持費が安く、短期での償却が可能です。
解体費用も割安なので、更地売却できるなど出口の選択肢も豊富です。

ですが、相当な築浅でないとフルローンは厳しいですし、
小振りな物件が多いので、
資産を短期で増やすには効率が悪いです。

以上のことを考えると、
最初は積算価値のあるＲＣを買って担保余力を向上させ、

一定規模になったら木造物件へ組み替えていくことで、
収入に占めるキャッシュフローの割合や、
資産の中での純資産の割合を増やしていくのが良さそうです。

完全新ネタばかりです。ぜひ参加下さい！

不動産投資の学校　実践報告会

１１月の中旬以来、北陸に行ってません。

天然ブリの刺身を食べながら熱燗でも飲みたいと思い、
「来週あたり行ってこようかな～」なんて考えてましたが、
そんな時に不動産会社さんからメール。

自分のアパートを見に行ってもらったのですが、
駐車場の現況写真が添付されていました。

「雪がかなり減りました」という内容ですが・・・

十分に、豪雪です。

一発で、訪問意欲をなくしました。（´ヘ｀；）

雪が溶けてから行こう。

さて、今日から話す「これから不動産投資」シリーズ。

まずは「どのくらいになれば、投資活動ができるか？」という
よく聞かれる質問について書きます。

この質問はたぶん、自己資金がどのくらいとか、
知識がどのくらいという意味なんだと思いますが、
投資活動は、どんな状態でもすぐに始めて大丈夫です。

ただし、買ってはいけません。

勉強をしながら、自己資金を貯めながら、
ひたすらネットで物件検索をして、現地を見ます。

物件の目利き力は、結局のところ比較です。
自分がこれまで見てきた物件の中で、どのくらい良いかで
買うべきかそうでないかを決めています。

３つ物件を見たうちの１番目であっても、
その後１０００件見る中で、９４０番目かもしれません。

比較の対象が多いほど、目利きができるようになります。

また、適正な物件価格というのも、
たくさんの売り物件を見ることで分かります。

例えば、同じ６００円のコーヒーを飲むとしても、
シティホテルのラウンジなら、かなり安いと感じますが、
高速道路のＳＡで同じ値段のコーヒーを見かけたら、
何かの間違いではないかと驚いてしまいます。

これは、過去の人生のいろんな場面でコーヒーを飲んで、
コーヒーについての相場観を身につけているからです。

だから、たくさんの物件を見ておくことで、
比較の対象が増え、良い買い物ができるようになります。

目利き力が付いてくる頃には、
知識も自己資金も、貯まっているかと思います。

ぜひたくさんの物件を見てください。

詳細資料の取り寄せなどで、業者さんにも連絡をしますが、
この時期はただ見ているだけの、完全に冷やかし状態ですので、
迷惑を掛けないように注意した方がいいです。

◆お知らせ◆

財布レポートの音声バックナンバーをリリースしました。
金森重樹さんや今田信宏さんなど、
幻のレアセミナーを聴くことができます。

賢人投資家オーディオセミナー

来月の初めに、ＪＦＡのセミナーで、
２００４年からの活動を振り返るような話をしますが、

誰もがその頃から不動産投資を始めた訳ではなく、
今年はじめて、大家さん関連の本を読んだような人もいます。

そこで、明日からしばらくの間は、
これから不動産投資を始めようとしている方向けに、
記事を書いていこうと思います。

さて、土曜日は特に仕事をせずにお休みしてまして、
昨日はふりーパパさん主催の勉強会に参加させていただきました。

ふりーパパさんは、不動産はもちろん、
株もＦＸも何でもこなす「洗練された投資家」です。

ミリオネア限定のプライベートクラブである、
ゆかしの会員でもあります。

ゆかしの富裕層っぽいホームページ

今回のテーマは、株の中長期投資。

自分はこれまで「下がった株は上がっていく」と考えて買う、
株用語で言う「底値買い」をしていたのですが、

底値だと思っていた価格が、実は全然底値じゃなくて、
さらに下落して損をすることもありました。（／＿；。）

ふりーパパさんの投資法は、上り調子の株を見つけて、
業績などを確認し、このまま上がる要素が強いと判断したものを、
少しずつ買い上がっていくものです。

「自分のやってきたことと逆だ！（゜▽゜；）」と驚きました。

ぼくもこの投資法をマスターして、
不動産を買うための金融資産を増やしたいと思います。

競売不動産投資　リアル実践セミナー

お宝不動産セミナーでの、藤山勇司さん第２弾は、
競売サイトから情報をふるいに掛ける方法や、

物件明細書の読みどころ、現地の調査ポイントなど、
そのまま実行したら、楽勝で競売物件が買えるというものです。

沢さんと一緒にご自宅と現地調査に同行しました。

セルフリフォームＤＶＤを作った経験があるので、
撮影のお手伝いということでの参加です。

１万円で落札したご自宅（７ＬＤＫ）の説明。元が店舗なので天井がかなり高い。

同行しての感想は、まさにすごいの一言で、
沢さんも含めて気づかなかった建物の可能性に着目したり、
通行人を突然呼び止めて、住環境のヒアリングをしたり。

「競売なんて、楽勝じゃん！」と勘違いしそうです。（笑）

亀戸の区分所有マンションの調査中。

千葉の激古アパートを説明する藤山さん。

この映像は、２月２７日のセミナーで使うのですが、
大半は、サイトに書かれている「特典映像」というものになります。

特典映像は少なくとも１時間以上ありまして、
セミナーでは伝えきれないノウハウや競売以外の投資について
沢さんとの会話を通じて説明する内容です。

藤山さんの奥さんも登場し、意外な話をしてくれます。（笑）

競売不動産投資　リアル実践セミナー

ちなみにこれから、昨日の競売物件について詳細調査します。
入札するかもしれません。

早起きしました。（－－）zzz．

今日はこれから、このセミナーの撮影で、
東京、千葉、埼玉を回ってきます！

競売不動産投資　リアル実践セミナー

とは言うものの、１日で回れるかどうかは心配です。

埼玉の競売物件は、どうやら羽生らしいし・・。（＾＾；）

前回のセミナーは理論と一般知識でしたが、
こちらは実際に物件明細書を読んで現地で判断できるよう、
実践のノウハウを披露してもらえるそうです。

今回、セミナーの企画などでお手伝いをしてる関係で、
撮影に同席させていただけるのです。役得です。（=´∇｀=）

懇親会付き（限定５０名）で、ぜひどうぞ。