財布の中身レポートの、音声セミナー。
サンプル版も作ってアップしました。

右クリックして「対象をファイルに保存」

ハッピー＆リッチなブログの方に、
音声ファイルの製作方法を載せましたので、
ＩＣレコーダーなどをお持ちの方は、ご覧下さい。

昨日は、夜逃げ部屋の原状回復見積が来ました。

夜逃げされると、数ヶ月分の滞納家賃のほか、
退去時の精算もすべて大家持ちになってしまいます。

購入時から住んでいた方でしたが、
敷金ゼロで募集されていたので、リスクヘッジもなし。

保証人さんも、消息不明・・という、悪いパターン。（；＿；）　

クロスの張り替えや塗装、クリーニングなど、
全部で約２１万円の見積でした。

特に割高な項目もなかったので、そのまま発注。
感情を持たず、淡々と処理します。

事故米を買わされていた酒造メーカーに比べれば、
怒ってるレベルじゃないです。

お昼からは事務所でフェスタの準備。

サポーターの皆様の役割分担表を作ったり、
パンフレットの製作を発注したりという作業です。

あと５０人くらいで満席です。頑張るぞ～☆

夜は、楽しみにしていたレバ刺しを食べました。

過去最高レベルに美味しい上に、
焼き肉屋さんで食べる金額の、半額以下。ヽ(^◇^*)/

注文殺到で、申し込んでも届くのが１ヶ月後。

良いものを安価に提供すれば、
ちゃんとお客さんは来るのだな～と思いました。

レポートを配信した日（１１日）は、
のんびりするのが毎月のパターンです。

朝はブログやメルマガを書いたりしますが、
そのあとは、本を読んだりジムへ行ったりです。

スターバックスで本を読んでると、
リノベをお願いしている会社（富山市）から電話。

「今から現場を見に来られます？」

「い、いやっ・・今、横浜にいるのでムリです。（＾＾；）」

出かける前に工事代金の一部を振り込んだのですが、
ネットでの振込でも、富山の支店扱になるので、
富山に来ていると勘違いしたらしいです（笑）

このような、ネットに疎い方もまだまだいます。

リフォーム会社さんだから、笑っていられますが、
管理会社さんが同じように疎いと、かなり不利です。（´。｀）　

時々、「管理会社選びのポイントは？」と聞かれますが、
自分の経験上は、まず近いことだと思います。

近ければ、来店客に案内もしやすいし、
何かあった時の対応も、迅速で確実です。

管理会社が遠いメリットは、何もありません。

その次くらいに、ある程度のＩＴスキルだと思ってます。

個人別のメールアドレスがあって、
自社のホームページ上で物件を見せられる。

ちょっとおしゃれなチラシを、自社で作成できる。

ＩＴについてしっかり頑張っている管理会社さんなら、
客付けや日常対応も、きっとしっかりしてると思います。

一事が万事・・・というやつです。

だから、実際にメールのやりとりをしなくても、
自社のサイトで集客をしていなくても、
ＩＴスキルを、管理をお願いする時の判断材料にしています。

◆ところで、１０月の金沢セミナー。
　ベンディアムのサイトで、告知がありました。

　金沢駅から、すぐのところが会場のようです。

水曜日は管理会社さんが休みでした。

金沢の会社から入金だけされていまして、
それをネットで確認して、業務終了。

おとといのネタにした、
「収益不動産の価格が下げ止まっているか」について、
ネットで見てみましたが、別にそんなことないようです。

融資が厳しくなったとはいえ、
フルローンじゃなくても買えてしまう人がいるので、
数千万円くらいの物件は、激安感はありません。

あんまり見てませんが、
２億～などの価格帯では、破格値の売り物件が
時々出ているのかもしれませんね。

あとは原稿や音声の編集をして、
深夜に財布の中身レポートを配信。

「ふぅ～」って一仕事終えた感じになります。

今回は、音声が２本建てです。

◆一般＆ＶＩＰ　共通　（６４分）
　「マサさんを加えて、４人で全賃フェアを斬る！」
　
　・体力を消耗せず、３日間乗り切る方法
　・出展企業の見落としを防ぐ、マサさんのテクニック
　
　・毎回人気ゼロなのに、聞いた直後から役立つセミナーとは？
　・２つのストーリーで、リノベーションを成功に導く
　・社会貢献が入居推進に役立つ？　地方でもできるこんな工夫
　・意外！？　今は手堅いこの間取りは、将来絶対にヤバイ！

　・まさに過当競争！出血必至の滞納保証。驚きの契約条件。
　・「大丈夫？」って大家が心配する、良すぎるサブリース契約。

◆ＶＩＰ会員さんのみ　（７６分）
　「ＮＳＸ松田のリフォーム師匠！　お家大好きさんの爆裂トーク」

　・事前イメージとの、すご～いギャップ（笑）
　・ＮＳＸ松田さんをも超える、スゴ腕リフォームの神髄
　・素人が絶対手を出してはいけない場所とは？

　・実体験を重ねて洗練されていった投資スタンス
　・洗練されていない儲かる物件
　・ボロ物件でのこわーい話の数々

　・簡単な計算でできる、家賃マーケティング　
　・職人さんをチームに引き込むテクニック
　・不動産投資を始めるに至った、涙の回想録
　・絞り込むほど、勝てる・・という話

　・意外な資金調達方法
　・何としても、買う！という姿勢
　・旦那さんにばれずに、物件を買う方法

こんな感じです。
いつもより、コンテンツが豊富です。

持ち回りのコラムでは、あり得ないサブリース契約について、
コテツさんが、自分の契約内容を暴露しています（笑）

初月は購読料も掛かりませんので、
どうぞお試しになってみてください。(≧∇≦)/

３年半も続いてます。財布の中身レポート。

昨日は、夜逃げ＆倒産マンションについて、
荷物の撤去や新規募集の進捗を確認。

管理会社さんとは良い関係を築いていますが、
それでも、期待値通りに動いてもらえるなんて
大それたことは考えていません。

遅れている作業については、やんわり督促します。

倒産した会社の事務机や備品が、
いつの間にか持ち出されていました。

まぁ、面倒がなくて良かったかもしれません（笑）

今回は正規の手続きを踏みませんが、
契約が終了したと判断して、次の募集をします。

さて、昨日は購読しているメルマガで
「投資は東京、しかも２３区が一番であーる」
というような記事がありました。

このような記事を書いているのは、
２３区の物件を販売してる業者さんであることが多いです。

一番であるという根拠としては、
人口が増えているからなんだそうです。

しかも、転入者の８３．７％が２３区に転入するので、
２３区の物件が良いんだそうです。

投資としての収益性は、完全無視でした。

しかも面白いのは、
「首都圏の住宅着工数が大幅に増えている」ので、

「それだけ需要が増しているから、
　　　投資家にとっても今後が期待できる」

なんて書いてあるのです。

住宅の供給が人口増より多いので、
東京でも安心はできない・・・とは書いてありません。

サイトや活字になっているからといって、
むやみに信じ込むのは危険です。

専門家っぽい人も、普通に間違えることがありますし、
上記の２３区ネタのように、思惑絡みのこともあります。

ちなみに、「東京が必ずしも安心ではない」という話は、
ぼくのレポートでも書いてます。

６００名以上にダウンロードいただいてます。
まだの方は、ぜひお読み下さい。

利回り２０％のアパート経営を成功させる方法

昨日は、加賀温泉の管理会社さんから、
収支の連絡と、家賃の送金がありました。

満室になったので、送金額が増えてます。
いい感じです。(￣ー￣)v

さて、融資が厳しくなったと言われて久しいですが、
聞き込み情報を総合すると、厳しい理由として

・最も積極的だった、ＳＭＢＣがトーンダウンしている。
・都銀でも、購入エリアについての基準が厳格になった。
・評価に関わらず、一定割合の自己資金が必要になった。

という感じです。

収益物件への融資を全廃した・・・という話は、
以前はいくつかありましたが、最近は聞きません。

昨日のメルマガにも書いたんですが、
いつの時代でも、不動産以上に確実は担保はなく、
収益物件への融資は、常に行われてきました。

良い物件さえ見つけられれば、
融資をする銀行は、必ずあると思っています。

また、昨日は全賃の方から電話があって、

「物件価格が下げ止まっているという話を聞きますが、
不動産投資家はどう考えているか？」

みたいなことを聞かれました。

相場に関わらず、破格値の物件はあるので、
経済予測的なことには興味がありません。

そもそも、よく分からないし。（＾＾；）

◆着々と準備が進んでいます。
　アパート経営フェスタ２００８に、ぜひお越し下さい。

　赤井さんの新しいイラストが、ナイスです。

昨日はアームレスリングの応援＆観戦。
アパート経営については、何もしませんでした。

チャンピオン同士の、スペシャルマッチ。
スゴイ迫力です。（゜▽゜；）　

さて、リノベーション中の３棟目マンションの、
中途報告の写真が届きました。

「気が利くなぁ～。（＾▽＾）」って思ったら、
一緒に、中間金の請求書も入ってました（笑）

ハウスメーカーや大企業からの発注は、
工事代金完全後払いが多いんだそうです。

早く払ってあげれば喜ばれると思います。

バスタブが設置されているようです。
水回りから先に、工事していくみたいですね。

今日はレポートの執筆と編集などをします。

先日、自分の物件に、
全盲の方が入居されました。

入居してもらって大丈夫かなぁ・・って、
ちょっと迷いました。

最初に管理会社さんから打診があった時は、
「問題ありません。全然オッケーです！」なんて
即答したのですが（笑）、あとから問題点が浮かびます。

この辺、リスク感覚が鈍いっていうことです。（＾＾；）

例えば、火事や漏水を起こしやすいでしょうし、
ゴミを溜めちゃったり、部屋を汚くしたりという、
生活上の懸念点もあります。

自分の物件が盲人対応になっている訳ではないので、
移動時に怪我をされるかもしれません。

で、いろいろ考えたのですが、

　・盲人になったのは、何十年も前から
　・定期的にヘルパーの方が訪問して確認する
　・引越前の部屋を管理会社の方が確認していた

　・物件はオール電化で、火災のリスクが低い
　・エレベーター＆内階段なので、移動もしやすい
　・長期入居につながる可能性が高い

ということらしいので、
まぁ、大丈夫かな～と判断した訳です。

自分は視力がすっごく悪くて、たぶん０．０１くらいです。

寝てる時に大地震があって、眼鏡なしで避難したら、
間違いなくガケか地割れなどに落ちて死にます。（＞＜）

それでも、視力０．０１と全盲の間には、
ものすごく大きな「見え方の違い」がありますから、
それで普通に近い状態で生活できるなんて、驚きです。

ここからすぐに商売色の強い話になって恐縮ですが、
全盲の方がそれなりに多いということなら、
そういう対応の物件にすることで、相当な競争力が付くと思います。

点字の案内が付いていて、防災設備が強力で、
管理料を多めに払って、毎日巡回してもらうようにすれば、
かなり喜ばれるのではないかと思います。

「ペット可」どころではない、強力なＵＳＰです。
少し、研究してみようかな～と思いました。

さて、今日は埼玉でアームレスリングです。

最近弱くなったので、今日は応援だけ。
モチベーションを高めて、次へつなげたいと思います。

◆参加される方の中にも、著名な方が増えてきました。
　ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ２００８

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