昨日は、名古屋で決済だったのですが、
土曜日の懇親会について、続きを紹介します。

懇親会の正式名称は、「満室経営新聞　読者交流会」で、
文字通り、読者さんなら誰でも参加いただけます。

セミナーに参加された方の、大半が懇親会にも参加され、
総勢７０名超。お店をほとんど貸し切り状態でした。

講師の松田・宮本両氏により乾杯。

満室経営新聞で、コラム連載中の、
田邊税理士も、遊びに来てくれました。(≧∇≦)

読者交流会の終了後、
満室経営新聞プレミアム会員さん限定で２次会。

神田の居酒屋さんから、六本木の会場まで、
リムジンで送迎していただきました。

リンカーン２台をチャーター。

ぼくも含めて、大家さんは一般的に、
六本木という土地に、あまりなじみがありませんので、
新鮮な気分を味わえました。（笑）

こちらは、歓迎に照れる熊切さん。(*/∇＼*)

賃貸管理クレーム日記が大人気です。

お店の中は、かなりおしゃれな感じです。（◎－◎；）

居酒屋や、焼き鳥屋さんも良いですが、
こんなところにも、たまには行かなきゃと思いました。

さらにサプライズ企画として、
新メンバーの、ソプラノ大家さんが自慢の歌を披露。

貸し切りの会場ではなかったのですが、
お客さん＆店員さん全てが、動きを止めて聴き入っていました。
（上記写真の、左上の人に注目）

そして、感動のあまり涙ぐむ参加者さんたち・・・。（／＿；。）　



そのあと、ぼくも歌いたかったのですが、
空気を読んで、やめておきました。

昨日は、土曜日のセミナー運営で疲れてしまい、
ダラダラとのんびりと過ごしてました。

疲れた原因となった、満室経営新聞読者限定セミナーは、
京橋駅近くのセミナールームにて、１００名参加の大盛況でした。

宮本匡規さんによる、スーパーボロ物件投資術は、
「不動産のリサイクル」と自称されているのですが、

安く買うことに、頑なまでにこだわり、
その物件内で「生きていくために必要」でないリフォームは、
ほぼ、一切しないという徹底ぶりです。

「雨漏りのある屋根に、キャンプシートを被せて修繕」
「家賃を下げて募集したら、あっさり決まった」

と、さらっと話す宮本さんに、
会場全体が、若干引き気味に驚いていました。

続いて、第２部でお話いただいた、松田さんは、
さらに洗練された購入ノウハウを披露。

誰でもできる、出回り物件を見つける方法から、
「競売物件を査定する、鑑定士の性格」にまで言及する、
スーパーマニアックな着眼点まで、

宮本さんと同じく、融資に一切頼ることのない、
超安全な不動産投資法を、解説していただきました。

第３部では、ぼくが進行役となり、
お二人の対談で、さらに突っ込んだお話を伺いました。

それぞれ手法は違えど、投資の根幹は同じおふたりは、
対談中から、意気投合という感じででした。

このあとは、第１回読者交流会だったのですが、
長くなったので、次回につづきます。

今日はこれから、区分の決済で名古屋に行きます。

今日は午後から、満室経営新聞の、
読者さん限定セミナー＆第１回交流会です。

１００名近い方に参加いただき、
受付早々に、締め切ってしまいました。

次回（来年）は、もう少し広い会場を使おうと思います。

読者交流会は、年３～４回開催していきまして、
次回は、９月３日に大阪で予定しています。

関西地域の方は、楽しみにお待ち下さい。

ちなみに、今回のセミナーはこちらのページの通り、
参加費９，８００円となっています。

ところが、このセミナー。
プレミアム会員の方は、参加費２，９８０円と大幅割引。

さらにＶＩＰ会員の方は、無料で参加できたのです。

ちょうど昨日は、レポートの配信日でしたが、
今回も、貴重なノウハウ満載なので、ぜひご購読下さい。

満室経営新聞プレミアム（１，９８０円）

ということで、これから資料のコピーをして、
１２時過ぎに会場に向かいます。

ご参加される皆様、よろしくお願いします。

今日は銀行に行った話です。

ぼくは、一棟目を購入したとき以外は、
何行もの金融機関を、手当たり次第当たるようなことはせず、

担当の行員さんに、「どうすれば融資が通りますか？」と聞いて、
それに合わせた物件を持ち込んでいました。

詳しくはウルトラ物件獲得術ＤＶＤにありますが、
いわゆる「アパートローン」を使っているうちは、
融資が通るかどうかは、かなり機械的に分かります。

裏ワザ的なものも、まずありません。

だから、不動産投資のキャリアやスキルが高い人ほど、
交流の場で、融資の話をしません。

そんな中でも、今回は何度もお世話になった銀行へ、
約２年振りに訪問してきました。

今でも融資の基準が変わっていないかという確認と、
借入総額が、行内の基準を超えてしまうので、
次の融資を通すためには、どうしたらいいのかの相談です。

まだ、買うかどうか分からない物件を材料に、
気になっていたことを、しっかり相談します。

今のところ、きちんと遅れずに返済しているので、
一応、お客様として、丁寧に扱ってもらえるようになりました。

打ち合わせで気づいたことは、

・「いかに稟議書を書きやすくするか」が重要。

・上記の３つが良ければ、「何とかしよう！」と思ってくれるっぽい。

ということです。

思い起こせば、損害保険会社時代には、
「引受申請書」という名称の、稟議書のようなものがありました。

リスクが高くて、保険を引き受けるのが難しい案件について、
部長や本店を説得するための、社内の書類です。

フェラーリの車両保険や、高価な美術品の盗難保険、
高齢でケガしやすそうな人の、傷害保険などを、

「～という理由で、リスクは軽減できていると思われる」（リスク判断）

「現在鋭意開拓中企業の代表者でもあることから、
　引受やむなしと判断いたします」（営業施策上の判断）

という２つの観点から、
契約してもらうための理由付けをしていく訳ですが、
これと、銀行の稟議書は、結構似ているなぁと思った訳です。

もし、引受申請書と稟議書が同じ性質のものなら、
自分の経験上、担当者が本気で頑張れば通ると思います。

保険会社の時でも、いったんダメになった案件を、
自分の上司が、審査をした担当者の上司に話をしてくれたり、
最終的には何とかなってました。

だとすると、金額や融資条件、物件評価など、
担当者がやる気の出そうな案件を持って行くことと、

「この人のために頑張ってあげたい！」と思われるような、
大家さんになることが大切だと思います。

今日はようやく、北陸に行ってきたお話をします。

ぼくは現在、

・富山県　富山市（２棟）
・石川県　金沢市
・石川県　加賀市

の３ヶ所に、一棟ものの物件を持っています。

富山駅から加賀温泉駅までは、電車で１０１ｋｍあるので、
通常は、富山で１日、石川のどちらかで１日という、
２泊での遠征が基本です。

ところが今回は、前後の予定の関係で１泊。
しかも、翌日の朝１０時に、帰路につかなければいけないので、
日帰りに近い日程で、行ってきました。

長距離の移動は、とっても疲れます。

過労死関連のニュースをチェックしてみると、
その多くが、超過密な出張をさせられたりしてますので、
移動は体調を管理しながらしないとダメですね。＾＾；

今回は、富山県の高岡市にある取引銀行で、
久しぶりの新規融資について、ご相談をしました。

それが、２日の１０時４０分にアポ。

駅から銀行まで、ダッシュです。

で、初めてお会いした支店長とお話したあと、
（融資の感触は、良くも悪くもない微妙なところでした）
３０分くらいでお昼を食べまして、福井に向かいます。

あ、意外とランチの時間が長いのは、
電車の本数が、すっごく少ないからです。。。

銀行を出たのが、１時間後の１１：４０くらいですから、
束の間の休息って感じでした。

ちなみに、時刻表の「サン」というのは、
富山駅から大阪駅までを結ぶ、「特急サンダーバード」です。

サンダーバードっていうと、
普通の人は、どうせこのイメージだと思いますが、

電車名の由来は、そんな短絡的なものではなく、
夏と冬とで姿を変える、この鳥のことです。

サンダー（雷）バード（鳥）。

高岡や富山駅のホームで、
発着アナウンスを聴いた観光客が、バカウケしてるのを、
いつも、苦々しく思っています。（－－；）

※コテツさんとＮＳＸ松田さんとで富山に行ったとき、
　まさに、電車名でバカウケされました。



・・・と、福井に到着してないところまででも、
結構な長さになってしまったので、

福井で見た物件や、銀行との打ち合わせ内容などは、
次回の記事にしたいと思います。

サラリーマン時代の前半は、好きじゃなかった月曜日ですが、
何かの本（たぶん中谷彰宏さん）で読んだ、

「週末は、金曜の夜から日曜の夕方まで」

という格言に感化されて、

日曜の夕方は、計画を立てたり真面目に過ごすことで、
月曜日を前向きに迎えられるようになりました。

といことで、今週も頑張ろう！って感じなんですが、
今日は、和解協議での小ネタ話です。

初めて体験したことを中心に、報告します。

◆出頭場所は、書記官室

それまでは、「民事第●法廷」に出頭する訳ですが、
和解の時は書記官室に行きます。

書記官室は、訴状を提出するときに、
何度か通った部屋ですので、

「おおー！数々のドラマを経て、ようやく戻ってきたか」

と、ちょっと感動しました。

ドラゴンボールが昔むかしの設定から始まって、
最終回で「やっと現代に帰ってきました」とナレーションが入るのと
感覚的に、ちょっと似ています。

◆電話で和解協議ができる

まず、被告＆弁護士さんは名古屋にいますので、
毎回横浜まで来るのは、大変です。

ですので、和解協議は電話で行うことが可能です。

和解協議をする部屋には、ハンズフリーの電話機があり、
そこに、裁判官が電話を掛けます。

書記官さんのお話によると、原告被告とも、
電話でやりとりをすることがあるそうです。

◆和解案は、先に作ってもっていく

和解案は、被告が出すものと決まっている訳ではないので、
自分でも作って提出した方が有利です。

裁判官も、できるだけ和解で終わらせたいので、
「この和解案で、どうですかね？」と、
ぱっと見は、滞納者の味方であるかのような発言をします。

ここは、反省点ですね。

◆反省させる場所ではない

電話口に、滞納者さんがいたらしいのですが、
「こうるせー大家だな」みたいな態度だったかもしれません。

滞納と、不誠実な態度について、
一言お詫びの言葉が、欲しかったのですが、
そういうことを裁判官に訴えても、完全スルーでした。

ビジネスライクに、淡々と回収＆追い出しをする場所だと、
自分でブログに書いたりしてたんですけどね。＾＾；

◆被告が超こわい。。。

実は、和解協議の前日くらいに、
「個人のブログか、お店のホームページとかあるかな？」と、
検索してみてびっくりしました。
※個人事業主さんです。

５年近くも更新されてないサイトを発見。

掲載されている顔が、すごい怖いです。（￣Д￣；）
格闘家の角田と、よく似てます。

さらに、プロフィールも、

・握力６１ｋｇ。柔道３段。

と書かれていましたので、
「やっぱり電話で良かったのかも」と思いました。

満室経営新聞プレミアムの新メンバー。

ソプラノ大家さんこと、菅原久美子さん。
最近、首都圏の大家さんとの交流も増えてきたようで、

本人に会った大家さんからは・・

・あり得ないくらい美しい！

・ぶっちゃけ、結婚したい！（※菅原さんは既婚者です）



というウワサが、各所から聞こえてきます。

そんなソプラノさんですが、
１１日に開催される、新聞読者さん限定のセミナーで、
司会をしてもらう予定です。

懇親会にも出ますので、期待していてくださいね。

動画では、遠巻きにしか見ることができませんが、
歌の方でびっくりすると思います。

こんなふうに歌えたら、気持ちいいだろうなぁ。

満室経営新聞　プレミアム

ソプラノさんの収支や行動、
それから、時々掲載される本人写真に興味のある方は、
ぜひご購読くださいませ。