なんと２日間もお酒を飲んでいません。
体調は・・・別に変わらないですね。(*/∇＼*)

まだ時差の関係で、早く眠くなってしまうので、
飲んでる時間がないっていうだけです。

昨日は９時４０分就寝　→　今朝は５時起床でした。

さて、昨日は３月に購入したマンションの、
記念すべき第1回目の家賃入金がありました。(*^▽^*)

実際のところは、決済時に日割分をもらっているのですが、
そのまま司法書士さんに渡していたので、
まともに通帳に入ったのは、今回が初めてです。

こちらの管理会社さんは、いわゆる「街の不動産屋さん」。

隣の敷地で観光関連の業務をしており、
普段は事務所も開いてません(笑)

ですが、物件との距離が２０ｍという立地と、
入居者１８人を「全て」客付けしているという実績から、

他社に管理を委託するという選択肢はありませんでした。

一抹の不安があったのは確かですが、
今日までに入居をひとつ決めてくれましたし、
家賃の送金も、かなり早いです。

一応、メールを使った連絡はできますので、
なかなかうまく管理していただいてます。

業者さん選択の目も、
かなり養われてきたような気がします。（=´∇｀=）

ブログもカテゴリーが増えましたので、
ここだけじゃなくて、いろいろ見てくださいね。（=´∇｀=） 　

　■無料レポートのページ

　■お勧め本と教材のページ

久しぶりに、ハッピー＆リッチなブログも更新しました。
ランス・バートンすごいです。



さて、物件を購入する地域の話ですが、
基本的には、どこでもいいのではないかと思います。

ただ、地方の場合はエリアを絞るべきだと考えてます。

これまでアパート経営をやっていて思うのは、
現地へ行った方が、より上手に運営できるということです。

行かなくてもそこそこの運営はできますが、
顔を合わすことのメリットは、はかり知れません。

１１月末に購入したＲＣマンションは、
３月上旬まで、６戸の空室がひとつも埋まりませんでしたが、
中旬に現地でテコ入れをしてから、一気に満室になりました。

（４月末に１戸退去しますが、一瞬は満室になります）

ぼくは一度北陸に行くと、いろんな物件の仕事ができますが、
これが札幌と仙台と、福岡の３ヶ所にあったら大変です。（＾＾；）

それから、それぞれの地域で大口のお客さんになるという
副産物もあり、これは運営上かなりメリットがあります。

管理会社さんの中でのランク付けもそうですが、
リフォームやガス会社でも、お客としての地位が上がります。

昨日は、浄化槽の清掃会社から、
大口契約者としての割引をしてもらいました。
（年間７千円くらいですが・・・笑）

管理会社からお寿司屋さんまで、
「お得意様」というのは、気分がいいものです。ヽ（＾◇＾＊）／　



■裏ワザを使って、部数を大幅に伸ばしました。(￣ー￣)v
　メルマガでは、もっと濃い情報をお伝えしてます。

ちょっと前に販売告知をしました
「ＮＳＸ松田のホームセンター２００％活用術」のＤＶＤ。

３月末の発送とお伝えしておきながら、
予約注文の発送が完了したのが、４月４日。

多くの方から、督促のメールをいただきました。(｡>_<｡)

また、予約販売ではなくて、
注文後すぐに配送されると思われた方も多く、
御迷惑をお掛けしました。

現在では、１週間以内に到着できるようになっています。
（早い場合は、２日後に到着します）

昨日はアメリカにいるときから食べたかった、
お寿司とうどんを食べました。

やっぱり日本食はおいしいですね(≧∇≦)

おはようございます。
時差の関係で、早起きです（笑）

今日からまた、通常の不動産投資＆大家業を頑張ります。

まず、旅行中にいくつか入退去がありました。

・２棟目の古いＲＣマンションで１戸退去。
・３棟目のマンションで、１戸退去。
・１１月購入のマンションで３戸入居＆１戸退去連絡。
・３月に購入したマンションで、１戸入居＆１戸退去連絡。

差し引きすると、入居率は変わりません。
９４戸中、空室４戸です。

今月の予定としては、
これから財布の中身レポートの執筆＆配信（１１日）。

音声セミナーは、今田信宏さん。

今のところ、「購入＆融資」系では、
もっともクオリティの高い教材を製作されている方です。

ご自身の不動産投資についても、
しっかり聞いてきましたので、ご期待ください。

あと、加賀市のマンションの入居付けと管理で、
来週か再来週に現地へ行こうと思ってます。

ホタルイカも美味しい時期ですし。（＾○＾）

それから、いくつか修繕の発注をしなけければいけません。
結構お金が掛かります。（＾＾；）

しばらく何もなかったのですが、
退去や修繕って、重なるときは重なりますね。

合い見積もりを取って、
ドライに発注先を決めるのはちょっと苦手です。

日本に帰ってきました。

アメリカの往復は、帰りの飛行機の方が
乗ってる時間が長くて疲れます。

昨日は夕方ラスベガスに到着して、
朝５時半の出発まで、延々と遊んでいました。

カジノの収支は、＋１２０ドルくらいです。（＾▽＾）



今回の旅行では、アメリカの不動産投資について
かなり勉強することができました。

良い面、悪い面ともありますが、、
もう少し研究をしてみるつもりです。

その前に、英語の勉強をしないといけません。
少し話せるだけで、現地が何倍も楽しくなりそうです。



■今日はカジノでのプチ英会話。

　hit　カードをもう１枚引くこと　　stand　カードを引かないこと

　Here we go! 「さぁ、いくぞー」みたいな意味。

　I did it!　やったぜ！　
　イントネーションがちょっと難しい。「アイ、ディディッ！！」みたいな感じ。

日本時間の日付変更に合わせて更新です。

こっちでは、朝８時ということになります。

サンディエゴ滞在も、今日のお昼までで、
午後の飛行機で、ラスベガスに行きます。

到着したら、ブログを書いてる時間がないので
早めの更新ということになりました（笑）

翌日の朝７時前には、帰路に着かないといけませんので、
実質的には、たった１４時間くらいの滞在です。

ランス・バートンという、
すごいマジックショーを観て、あとはカジノ。

帰りの飛行機で爆睡するために、
徹夜で遊んで灰になった状態で、飛行機に乗ろうと思います。



■アメリカの不動産取引

　礼金制度はない。　　
　賃貸の仲介手数料は、家賃１年分の６％。
　売買の手数料は、売主からのみ。
　
　銀行が関与している物件が多く、大幅な指値がしにくい。
　
　金持ち父さんの本で紹介されていた、
　「全ての物件に半額オファーを入れる」という手法は、
　不動産業者から総スカンを食らう・・という話でした。

　
　基本的に、自宅を買う方が有利な社会なので、
　賃貸物件に住む人は、賃貸ならではのメリットを求めているようです。
　
　そういう理由で、アパートの共用部がものすごく充実しています。　

　ジムやミーティングスペースは当たり前。

　大きなスクリーンのあるムービーシアターとか、
　ネットが使えるビジネスルーム。

　プールや入居者専用のバーベキュースペースなどが、
　家賃１５万円くらいの物件でも付いていたりします。

昨日の夜は、９時からぐっすり寝まして、
今朝はパワーも完全回復。

５時半に起きて、地元のゴールドジムに行ってしまいました。
アメリカの人は、朝からガンガン筋トレやってます。（＾▽＾）

血の巡りも良くなって、絶好調です☆

さて、今日は売り＆貸し物件巡りをして来ました。
１２０万ドルもする大邸宅から、３０万ドルの木造区分まで。

木造の区分も、こちらでは珍しくありません。

・・・っていうか、今泊まってるホテルも木造です（笑）

今日は地元のエージェントの方を質問攻めにしました。

いろいろ聞きましたが、一番興味があったのは、
なぜ不動産価格や家賃が上がるのかということについて。

こちらでのアパート投資は、
買ってからの５年間が、マイナスのキャッシュフロー。
購入後徐々に家賃も上がり、売却価格も上がります。

なぜかと言うと、貸せる物件が足りないから。

基本的にcity（ロスとか、サンディエゴなどの単位）は、
アパートが多く建つことを奨励していないそうです。

なぜなら、収入の低い人が多く住んでしまうと、
税収が減るし社会保障費はかさむし、
お金持ちが嫌がって、市外に出て行ってしまうからです。

だから、ゾーニング（zoneing）によって
集合住宅を建築できるエリアを厳しく限定しています。

だから、あまり物件が建たない＝供給過多にならないという
図式が長期に渡って成立しています。

さらに、建物の維持管理がしっかりしているし、
湿度が低いので日本に比べて、物件が傷みません。

しかも、アメリカは日本と違って常にインフレの国。

そういう要因が重なって、家賃も物件価格も上がるという
不動産投資家には、大変ありがたい環境になっているということでした。

金利や利回りとしては日本より悪くても、
不動産投資をする人がいなくならないのは、
そういう訳みたいです。

日本でも、建築の規制は絶対必要だな～って思いました。



■不動産投資プチ英会話

　高層住宅　 high-rise apartment building
　（日本のように「マンション」とは言いません）

　コンドミニアム　condominium 　　　家主、大家　landlord

　How much can you put down?　　頭金はいくら出せますか？