昨日から始まった、全国賃貸住宅フェア。

セミナーの内容は、昨年を上回る充実度なんですが、
不景気を反映してか、出展数は少なめ。
来場者も、少ないような気がします。

全賃フェアは、自分の勉強と取材を兼ねているので、
ハートブレインのみんなで、「担当するセミナー」を割り振って、
手分けして見に行きます。

で、あとで音声かレポートにして配布します。

ぼくは昨日、浦田健さんや今田信宏さんなど、
大人気のセミナーを担当することができましたが、
いくつか、超つまらないセミナーも観ました。（＾＾；）

全賃のセミナーは無料ですし、入退場も自由なので、
つまらないセミナーは、講師の方が話している最中に、
どんどん人が減ってきます。（笑）

なかなか厳しい世界でもあります。

しかし、今田さんの人気は尋常じゃなく、
直前のセミナーが終わった直後に、満席になりました。
もちろん、ぼくは立ち見です。

終わったあとは、ドラクエの販売初日のように、
あり得ない大行列。（ﾟдﾟlll ）

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終了後は、ハートブレイン＆中村一晴さん共催で、
懇親会を開催。５０名ちょっとの参加でした。

来年は、もっと盛大にやろうと思います。

今日は２日目。主にブース回りです。

福岡から昨日戻ってきました。

２日で７玉のラーメンを食べたので、
体内を豚骨スープが巡っているようです。（笑）

セミナー＆飲み会に参加いただいた皆さま、
ありがとうございました。楽しかったですね。

さて、久々に保険の話です。
今日は「リスク対策に失敗した大家さん」の事例。

事故があるまで「掛け間違い」に
気づかないのが、保険の怖いところです。

まず、最も多い失敗例が、
「保険金額の不足」に関するトラブルです。

一部保険については、過去の記事で書きましたが、
知らずに契約している人も多いです。

大家さんでもいますが、
住宅ローンで戸建てを買った方などに頻発します。
銀行は「保険金額＝融資金額」というような契約を
奨めてくることも多いので、注意してください。

次に多いのが、「新価と時価」の違いによる、
「新旧交換控除」を巡るトラブルです。

「なんで５００万の修理費を払えへんのやー！」
「ちゃんと２千万の契約してるやないかー！」

みたいに、怒鳴る人も多いです。

だって、ボロボロの外壁だったのに、
今回の修理で新品になってるじゃないですか。
時価契約だから、時価分しか出ませんよ。

・・・といっても、理解されにくいです。

なぜなら、保険の契約時に、
代理店からしっかりと説明を受けてないから。（＾＾；）

あとは、今回九州などでもありました、
水害に関する事故で「満額支払われない」という事例。

こちらのページにもあるように、
普通の火災保険では、水害の保険金は削減されます。

水害の危険がある地域の物件では、
オールリスク型の保険にしておかないと大変です。

いろんな失敗事例、トラブルがありますが、
優秀な代理店を経由して加入することで、
ほとんど全ての失敗を、回避することができます。

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保険の記事を書かなきゃいけないんですが、
ここ数日、中断しちゃってます。（＾＾；）

残ってるテーマが、あと５つくらいあります。
今日も中断です。

さて、昨日のお昼から福岡に来ていまして、
キャナルシティという、複合施設のホテルにいます。

屋台がたくさんある「中州」から、徒歩５分くらいです。
今日はぜひ行ってみたいですね。

到着してぶらぶらしていたら、
あの有名な「一蘭」というラーメン屋さんがあったので、
さっそく入ってみました。

ちょっと食べにくい器で出てくるのですが、
うん、確かにおいしかったです。

また、おいしさより凄いと思ったのは、
その演出です。差別化・ブランディングですね。

こちらの動画でも、店内にあの掲示物でも、
とにかく「一蘭はすごいんです。他とは違うんです」というのが、
様々な角度から、解説されています。

この演出によって、他店より１５０円程度も高いお店を、
常時満席にできてるんだなーと思いました。

アパート経営でも使えそうです。

演出や解説でいえば、浦田さんの本で話題になった
部屋に掲示する「ポップ」が進化してます。

「モニターホンで居留守ができちゃう」
「もちろんエアコン付きで、夏も快適！」

っていうような、キャッチコピー的なポップではなく、
最近は、具体的な仕様を書いたものが増えてます。

「東芝製　省エネエアコン
消費電力４２５Ｗ　自動清掃機能・メモリー運転機能付き」

みたいな感じ。

さらに、「分解清掃実施済み」という説明と一緒に、
エアコンの分解写真が付いていたりします。

一蘭的にくどい解説ですが（笑）、
かなり強いインパクトがあるなーと思いました。

アパート経営は、他業種から学べることが多いです。

今日はこのブログを書いて、
ラジオ体操に行って、いくつかメールを書いたら、
９時半くらいの便で、福岡に出張です。

明日がベンディアム主催のセミナーと懇親会で、
翌２日の帰京。４日からは全賃フェアです。

財布レポートも書かなきゃいけませんし、
なかなか忙しい１週間になりそうです。

さて、コテツさんと２人でやってる
ハートブレインも、社員さんが加わりました。

同じ建物内で、微妙に広い部屋に移動。
ゴミをたくさん捨てたので、すっきりしました。

手前がぼく、窓側が社員さんの机です。

コテツさんの机は、まだ準備できていないので、
キャビネットで代用してもらいました。（笑）

いい汗かいたって感じです。（￣ー￣）

居住性もよくなったので、
事務所に顔を出す頻度も上がりそうです。

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昨日は、埼玉県の春日部市まで、
売り戸建て物件の調査に行ってきました。

春日部といえば、以前に超細長い土地を見に行きましたが、
今回の戸建ても、同じ不動産会社さんからの紹介です。

どの業者さんと会うときでも、
スーパー買いたいオーラを出すようにしているので、
続けて紹介が来ることが多いです。（笑）

さて、現地に行ったのですが、

まぁ、非常にボロボロでして、
リフォーム代で何百万円も掛かってしまう感じ。
中はもっとすごかったです。

ＮＳＸ松田さんが、競売に入札して、
すごい物件を激安落札しているのを知ってたので、
それと比べると、とても買えるレベルではありません。

今回も、上尾の戸建ての時と同様に、
売主さんが物件に居住中でした。

中も外も、とてつもなく汚れていたので、
自分が引いてるのを、売主さんに悟られないよう、
気を遣いながらの見学でした。（´ヘ｀；）



「どうですか？」って聞かれたので、

「あー・・・いいですねぇ・・」と、

優しさのあまり、オトナのウソを付きました。



まぁ、ここの「いいですねぇ」は、
「Good」じゃなくて「No Thank you」とも取れるので、
実は、ウソじゃないかもしれません。

物件調査に空振りは付きものですが、
だんだん「買う活動」が増えてきましたので、
近々、何か買えそうな気がします。

今日は事務所の引っ越しです。

同じフロアで、微妙に移動します。

免許の更新をずっと忘れてたことに、
昨日の朝、気づきました。（￣Д￣；）

横浜に引っ越すときに車を売却して、
普段、全然乗らないから思い出せません。

今から行ってきます。危なかった・・。

さて、保険関連では「最も怖いリスク」の話。

怖いといっても色んな基準があると思いますが、
とりあえず規模の面での話をします。

地震や火災も、建物が全壊するようなことになれば、
何千万円の災害も発生し得るのですが、

実は一番損害規模が大きくなるリスクは、
「建物の管理不行届に起因する損害賠償」です。

賠償ということは他人の身体や財物に
損害を与えてしまった場合ということですので、
人が死んだり、大きな後遺症が残った場合は、
賠償金額も億単位になることがあります。

これに対応する保険は、「施設賠償責任保険」です。

施設賠償というと、
普通は水漏れを想定して加入するものですが、
水漏れ以外の賠償事故も対象になります。

屋根瓦が落ちて、通行人の頭に当たったり、
手すりや階段が錆びてて入居者が階下に落ちたり、
確率は低くても、怖いリスクです。

施設賠償は、年間の保険料も数千円ですので、
掛け忘れのないよう気をつけましょう。

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昨日は１日、のんびりしてましたが、
土曜日はいろいろ忙しかったです。

まず、ジェームススキナーさんのセミナー。

何度行っても素晴らしいです。
ぼくも、こんな風に講演したいものです。（＾▽＾）

成功の９ステップ　オーディオコース

夕方からは、レポート会員さんの懇親会。

メンバーのめぐママさんや、ゲストの石渡さん、
北田さんのことを、初めて観るという参加者さんも多く、
二次会までぶっ通しで盛り上がりました。

ちなみに、石渡さんがどんな外見なのか、
興味がある人も多いと思いますが、

だいたい、こんな感じです。

めぐママさんも描いてみたのですが、
何か上手くできないので、また次回に。（笑）

飲み会は楽しいですね。

今度は、今週末に福岡で開催です。