ブロードバンド会社のベンディアムが主催する、
大家さん向け全国セミナーツアー。

先日、生徒として参加したのですが、
１０月１１日の金沢セミナーでは、
講師として、お話させていただくことになりました。

三代目大家マサさんも一緒です。(≧∇≦)

金沢と言えば、第２のホームグラウンドであり、
利回り２４．５％ウルトラ物件の所在地でもあります。

都内や横浜にいるときより、
元気な講演を、お届けいたします。

１１日はセミナーが終わってからすぐ帰京するので、
９～１０日あたりから、北陸入りします。

正式な案内は、まだのようですが、
福井～新潟あたりにお住まいの方はぜひ。

今日は、対談相手の今田信宏さんに、
進行のラフ案を作って送らなければいけません。

　・ズバリ、今でもフルローンを通す方法は？
　・コンサル会員の方しかしらないノウハウを教えて下さい。
　・どの銀行が、どういう融資傾向なんですか？

・・・ていう殺されそうな質問も、考えてみました(*/∇＼*)
顔色を見ながら、ぶつけてみたいと思います。

答えにくそうな際どい質問をしたら、
大拍手して、「後に引けない」状況にしちゃってください（笑）

もちろんぼくも、「お～！」って言ってもらえるような
役立つこと、元気のでることをお話したいと思います。

◆プラチナは昨日で満席。一般席のみ募集中。
　ハッピー＆リッチ　アパート経営フェスタ２００８

夜逃げされてしまった部屋を確認しました。

ほとんど家財もなく、ペットボトルのゴミや
台所用品などがいくつかある程度。

片付けにはさほどお金は掛かりませんが、
もうちょっと早く対処しておけば良かったなぁ・・と
反省しております。

微妙に入金が遅れているくらいの入居者さんだと、
引っ越す費用を捻出できなかったりするので、
長期入居につながる場合も多いのです。

引っ越す費用が出せなくても、
夜逃げはできるのを、忘れてました（笑）

でも、４万ちょっとの家賃を踏み倒して夜逃げなんて、
うだつの上がらない人生に、情けなくなります。

収入不足で払えなくなる金額じゃないですからね。
ギャンブルとか、消費者金融とか、バカな支払のせいです。

ぼくがこの人じゃなくて、良かったです。

さて、こんなどうしようもない人もいれば、
お手紙を書いてくれた方もいらっしゃいます。

お掃除をお願いしているシルバーさんのお手紙。

足の手術でお休みされたので、
お見舞い金を少しお送りした件のお礼です。(^ー^* )

日頃の仕事も丁寧で、申し分ありません。

ムリをせず、末永く頑張っていただきたいと思います。

◆アパート経営フェスタのプラチナ席は、
　いよいよ残席「２」になりました。

昨日は、アパート経営フェスタの会場に行って、
施設の人との打ち合わせなどをしてきました。

あと１００人ちょっとです。
たくさん寄付できるよう、頑張ります☆

さて、昨日の話の続きです。

阪神大震災の時でも、
地震保険金の全社総支払額は７８３億円。

現在の地震保険の支払限度額５．５兆円の、
わずか１．４％ということです。

もちろん、首都圏直下型の大地震が起これば、
災害規模は阪神の比になりません。

一説では、経済損失１００兆円なんて言われてます。

でも、この「経済損失」というのは、
道路や電線、水道などのインフラや農作物の被害、
地震保険の対象とならない商業ビルなどの損害も、
もちろん含まれています。

また、いろんな施設が崩壊したことによって
経済活動が阻害されることによる損害も含みます。

それでも、地震保険の対象である「民家」の損害は、
限度額である５．５兆円を上回ると思います。

でも、地震意識の高い東京都でさえ、
地震保険の加入率は２８．８％という低いレベル。

地震で全ての建物が全壊する訳でもありません。
少しエリアを外れたり、屈強な建物の場合は、
被害がない、または少ないと予想されます。

以上を総合すると、
阪神大震災の７０倍もの支払が発生するようには、
ぼくには思えません。

ちなみに、阪神大震災での「経済的損失」は、
だいたい１０兆円程度だったと言われています。

災害当時の兵庫県の地震保険加入率は、
１２．４％（低いっ）でした。

経済損失の規模が１０倍あって、
地震保険の加入率が約２．３倍として計算すると・・・

７８３億円　×　１０　×　２．３　＝　約１．８兆円

５．５兆円には、かなり余裕があるように思えます。
あくまで予測ではありますが、こういう原理です。

ぼくの保険セミナーＤＶＤでは、
このような話を１０倍詳しく説明しています。（=´∇｀=）

銀行の担保評価である「積算法」について
分かりやすく解説しているレポートを見つけました。

「サルでも出来る・・・」という言い方は、
あまり好きではないですが、内容は良いです。

健美家に掲載されている物件を例題にしていたり、
路線価の調べ方が具体的に載っていたり、
丁寧だな～と思いました。　

超簡単！高利回り物件の積算評価

ＤＬ専用のアドレスを使ってくださいね。（＾▽＾）

さて、先日の記事でコメントをいただいた
地震保険限度額の話です。

内容としては
「保険会社の倒産を守るため、大規模な災害の場合は
　逆徳政令のように、免責になる規定があるのでは？」
というものです。

これは免責規定ではなくて、
大規模災害の支払限度額の規定です。

４月からさらに引き上げられて、
１災害あたり５．５兆円になりました。

保険会社全社合計で、これ以上の災害が発生した場合、
保険金の支払いが、割合に応じて削減されます。

５．５兆円といったら、日本の軍事予算レベルの金額。
そう簡単に超過しそうにありません。

これまで最も大きな地震保険金を支払ったのは、
もちろん阪神・淡路大震災ですが、

その支払額は・・・

７８３億円でした。

現在の限度額の１．４％でしかありません。

長くなりそうなので、明日に続きます。

今日は、アパート経営フェスタの会場下見で、
南大塚ホールに行ってきます。

ネットコンサルタント平賀正彦さんのメルマガで、
フェスタのご紹介をいただきました。

プラチナ席は、まもなく満席です。

昨日は久しぶりにアームの練習に行きました。
フォームが崩れているようで、弱くなってました・・。

ちょっとがっかりです。

さて、樹木の剪定作業も始まりましたし、
いなくなってしまった入居者の残置物も、
片付けの見積もりを取りました。

加賀温泉にあった２戸の空室は、
昨日から入居開始。

短期の予定でしたが、
１戸は普通の契約に変更になりました。（＾▽＾）

月初めからツイてます。

・・・と思ったら、
夜逃げと倒産されてるんだった（×へ×）

これでイーブンです。

今月は２２日から北陸遠征なんですが、
２３日から実家の両親も合流して、
加賀温泉の旅館（大口の入居者さん）に宿泊予定です。

２２～２３日には旅館ある地域で
「こいこい祭り」というイベントがあり、
何だか盛り上がりそうで、楽しみです。

現在の入居率は・・・

　１棟目 　　　　９／９　　　安定経営中　
　２棟目　　　　２／８　　　ダブルショック！（＞＜）
　３棟目　　　１２／１３　　実質的に満室
　４棟目　　　２８／２８　　安定経営中
　５棟目　　　１５／１５　　安定経営中
　６棟目　　　１９／１９　　昨日から満室

さすがに、８７／９４に落ちてしまいました。

破産と夜逃げがダブル発生ですから、
これはもう、仕方ありません。（＾＾；）

入居割合は９２．５％になり、
全体的には、まずまず良い水準です。
家賃ベースでいえば、９４％くらいです。

遠征の頃には荷物の撤去も終わっているだろうから、
徹底的な入居促進について、
管理会社さんと打ち合わせになりそうです。

行った時の用事ができて、良かったです。
な～んて（笑）

今日は９月１日ということで、
防災の日ですね。

会社にいた頃は、避難訓練的なイベントがありました。

ビルの１フロアに、テナントとして入っていたのですが、
「各テナントから２名ずつ参加」みたいに、
ビルのオーナーさんからの通達があるのです。

３セクのビルだったから、まじめにやってたのかも。

ぼくは訓練参加の担当になることが多く、
毎年、ダラダラと訓練に参加してました。ε＝　（´∞｀　）

さて、この時期に損害保険会社では、
地震保険の加入推進の取り組みをします。

「今ご加入の火災保険では、地震による火災は補償されません」
というようなＤＭハガキが届きます。

地震保険に加入済みの契約には、
ＤＭハガキは来ません。

地震保険は必ず入りましょう。
財務省の解説ページ

人間の通常、「損害規模」よりも「発生頻度」を重視する
リスク感覚を持っています。

地震のような確率の低い大災害よりも、
身近で小さなトラブルを心配します。

ひとつのエリアで大規模地震が発生するのは、
せいぜい何十年に１回程度ですが、
その時には建物が完全に崩壊するかもしれません。

３０年に１回の確率・・・というのは、
別に、３０年後に発生するということではありません。

３０年後の今日と、２００８年９月１日とは、
理論上は同じ確率で地震が起こります。

保険証券を見て、万一の際に耐えうる内容か、
一度、確認してみることを、オススメします。

◆アパート経営フェスタの告知、ありがとうございます。
　 もうすぐ半分埋まります。(≧∇≦)

　yokoさん　　大家さん学びの会さん
　

昨日はブロードバンドのベンディアム主催の、
アパート経営セミナーに出てきました。（＾▽＾）

講師は、和合実さん、西山雄一さん、
ＪＦＡの束田光陽さん、学びの会の水澤さん。

名講師揃いで、かなり充実したセミナーでした。

企業のＰＲ目的のセミナーで、
これだけの高品質も珍しいです。

今後も継続して開催されるそうですので、
詳しくはベンディアムのサイトをご覧下さい。

１０月の金沢は、ぼくも出席予定です。

午前中には、前にネタにした
「受験のシンデレラ」も観てきました。

すっごい良い映画でした。
もっと流行ればいいのに・・・と思うのですが、
お客さんは３０名くらい。（＾＾；）

監督にも会って、サインもらいました（笑）

朝の移動で、久々に満員電車に乗りましたが、
とても良い１日でした。